II SA/Gl 882/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi T. H. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] . nr [...] Naczelnik Powiatu w C. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonych w gminie S.: w obrębie O., oznaczonej jako [...] oraz w obrębie K. , oznaczonej jako pgr [...]. Wywłaszczenie nastąpiło na rzecz Państwa, na wniosek "A" w W.. Celem wywłaszczenia była eksploatacja "żwirowni" w K., zgodnie z decyzją o zatwierdzeniu planu realizacyjnego z [...]. nr [...], wydaną przez Urząd Powiatowy w C.. Następnie decyzją z dnia [...]. nr [...] Zastępca Naczelnika Powiatu w C. ustalił odszkodowanie w wysokości [...]zł za wyżej wymienione wywłaszczone nieruchomości i orzekł o jego wypłaceniu na rzecz uprawnionego – T.H.. Wnioskiem z dnia [...]. T.H. zwrócił się do Wojewody Śląskiego o stwierdzenie nieważności decyzji Zastępcy Naczelnika Powiatu w C. z dnia [...]. wskazując, że przy ustalaniu odszkodowania pominięto składnik majątkowy tj. żwir. Decyzją z dnia [...]. znak: [...] Wojewoda Śląski odmówił stwierdzenia nieważności ww. decyzji. Orzeczenie to zostało jednak uchylone przez Ministra Infrastruktury decyzją z dnia [...]. nr [...], którą jednocześnie stwierdzono nieważność ww. decyzji Zastępcy Naczelnika Powiatu w C. z dnia [...]. Skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ww. rozstrzygnięcie Ministra została odrzucona prawomocnym postanowieniem z dnia 29 grudnia 2005r. sygn. akt I SA/Wa 1155/05. Wnioskiem z dnia [...]. sprecyzowanym [...]. T.H. wniósł o ponowne ustalenie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości, wskazując jednocześnie, że domaga się uwzględnienia w nowej decyzji także wartości zalegającego na niej złoża żwiru. Kolejne decyzje wydawane w przedmiotowej sprawie przez Starostę [...], a następnie Starostę [...] (wyznaczonego do jej prowadzenia) z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...] oraz z dnia [...]. nr [...] były uchylane decyzjami Wojewody Śląskiego odpowiednio z dnia [...]. nr [...] (decyzja ta została z kolei uchylona przez WSA w Gliwicach wyrokiem z dnia 15 marca 2010r. sygn. akt II SA/GI 874/09), z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...], z dnia [...]. nr [...] z dnia [...]. nr [...] oraz z dnia [...]. nr [...]. W toku postępowania kwestią sporną pozostawało określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości z uwzględnieniem wartości kopalin (żwiru). W wyniku kolejnego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej orzekł o ustaleniu na rzecz .T.H. odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości w kwocie [...] zł oraz zobowiązał do jego wypłaty Starostę [...]. Od decyzji organu I instancji odwołanie w przewidzianym prawem terminie wniósł Starosta [...], kwestionując prawidłowość ustalenia odszkodowania w pełnej wysokości i domagając się jego pomniejszenia o kwotę wypłaconą na podstawie (wyeliminowanej następnie z obrotu prawnego) decyzji Zastępcy Naczelnika Powiatu w C. z dnia [...]. Odwołanie wniósł również T.H. zwracając uwagę na lakoniczne i uniemożliwiające kontrolę instancyjną uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania (wskazano na błędne - sprzeczne z treścią art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zastosowanie w procesie wyceny podejścia porównawczego i przyjęcie do porównań gruntów niespełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Decyzją z dnia [...]. Wojewoda Śląski działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 23 z późn. zm.) w związku z art. 16 ustawy z dnia 12 maja 2017r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017r. poz. 935) oraz art. 9a, art. 128 ust. 1, art.129 ust. 1 i ust. 5 i art. 130 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 2147 z późn. zm.) uchylił zaskarżoną decyzję i ustalił na rzecz T.H. odszkodowania w wysokości [...] zł, jednocześnie zobowiązując Starostę [...] do wypłaty na rzecz T.H. kwoty [...] zł tj. kwoty odszkodowania ustalonego niniejszą decyzją pomniejszonej o kwotę odszkodowania w wysokości [...] wypłaconego T.H. na podstawie wyeliminowanej z obrotu prawnego decyzji Zastępcy Naczelnika Powiatu w C. z dnia [...]. nr [...], po jego waloryzacji tj. o [...] zł. Uzasadniając przyjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że ustalając odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z dnia [...]. sporządzonym przez rzeczoznawców majątkowych B.B. (uprawnienia zawodowe nr [...]) i J.K. (uprawnienia zawodowe nr [...]). Wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem zalegającej kopaliny określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami (oraz pomocniczo podejściem dochodowym, metodą zysków). W ocenie Wojewody Śląskiego, operat szacunkowy z spełnia wymagania wynikające z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia, jest spójny, logiczny i nie zawiera błędów. Biegli udzielili odpowiedzi na wszystkie zarzuty odwołującego. Został on sporządzony przez osoby posiadające stosowne uprawnienia z zakresu wyceny nieruchomości. Co więcej, autorka operatu została wskazana przez Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych jako rzeczoznawca specjalizujący się w problematyce wyceny nieruchomości ze złożami kopalin. Organ zwrócił uwagę, że autorzy operatu wyjaśnili, iż wycenę podejściem dochodowym zastosowano jedynie pomocniczo. Jej wyniki nie mają charakteru autonomicznego. Ponadto wskazali, że konieczność uwzględnienia w procesie wyceny specyfiki rynku nieruchomości ze złożami kopalin, który tworzą wyłącznie przedsiębiorstwa specjalistyczne zajmujące się eksploatacją złóż, powoduje, że nie jest możliwe, aby porównania dla tego rodzaju nieruchomości odbywały się w warunkach analogicznych w zakresie podobieństwa, jak dla typowych nieruchomości funkcjonujących na rynkach wolnokonkurencyjnych. Organ wskazał także, że w sprawie nie znajduje zastosowania § 47 ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., ponieważ w dacie wywłaszczenia na objętych wywłaszczeniem działkach nie była prowadzona ani zakończona działalność polegająca na wydobyciu żwiru. Właściciel nie posiadał na prowadzenie takiej działalności zezwolenia. Funkcjonowały one jako gospodarstwo rolne, a wydobycie żwiru miało rozpocząć dopiero "A’, na wniosek którego nastąpiło wywłaszczenie. Jak wskazał sam odwołujący, rekultywowane wyrobisko po żwirze stanowiła jedynie działka nr [...], sąsiadująca z wywłaszczonym obszarem. Ponadto komisja opiniująca Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (oceniająca prawidłowość wcześniej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z dnia [...].) nie przesądziła o konieczności dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości w oparciu powołany wyżej przepis. Uwagi komisji zostały uwzględnione przez autorów operatu. Organ odwoławczy wyjaśnił również, że zasadne było powiązanie kwestii ustalenia należnego odszkodowania z jednoczesnym potrąceniem wypłaconej wcześniej kwoty z tego tytułu, po jej zwaloryzowaniu. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł T.H. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez nienależytą ocenę dowodu w postaci operatu szacunkowego, zaniechanie weryfikacji tego operatu i poprzestanie jedynie na wyjaśnieniach autorów operatu, bez dokonania własnej analizy zasadności zarzutów podniesionych w odwołaniu. Nadto zarzucił naruszenie art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 47 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez wydanie decyzji opartej na ustaleniu wartości nieruchomości podejściem porównawczym w sytuacji gdy zastosowanie takiego podejścia nastąpiło z naruszeniem określonych w przepisach wymogów. Zarzucił również naruszenie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 czerwca 2017r. poprzez jego niezastosowanie. Nadto zarzucił naruszenie art. 132 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne odjęcie od ustalonej kwoty odszkodowania sumy wypłaconej skarżącemu w [...] r. po dokonaniu jej waloryzacji. Na tej podstawie wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Śląski w całości potrzymał stanowisko oraz argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżącego wnosił i wywodził jak w treści skargi. Z kolei pełnomocnik organu wskazując na szczególną staranność operatu wniósł o oddalenie skargi. Skarżący na pytanie Sądu oświadczył, że nie zwracał się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny operatu, a jedynie wystąpił do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych przy Ministrze Infrastruktury o wszczęcie postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zawiera uzasadnionych podstaw. Na wstępie należy wskazać, że kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2016r. poz. 2147 z późn. zm. dalej: u.g.n.) oraz rozporządzenie wykonawcze Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Przepisy te określają szczegółowo tryb i zasady postępowania zmierzającego do ustalenia wysokości należnego za wywłaszczoną nieruchomość odszkodowania. Zgodnie z treścią przepisów art. 134 ust. 1 w związku z art. 135 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Z kolei zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Należy podkreślić, że ani Sąd ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W orzecznictwie NSA zwraca się uwagę, że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., sygn. akt I OSK 701/11); "Organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. (...) Ewentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13 dostępne: CBOSA); "Poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., sygn. akt I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 611/13, dostępne: CBOSA). Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości stanowił operat szacunkowy przygotowany przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych B.B. i J.K.. Ponieważ jak już wyżej wskazano operat szacunkowy jest jednym z podstawowych dowodów w sprawie przyznania odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Przy czym złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W ocenie Sądu operat przedłożony w niniejszej sprawie wymogi te spełnia. Autor operatu prawidłowo ocenił stan i wartość wywłaszczonej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przyjął dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem zalegającej kopaliny, podejście porównawcze, metodę porównywania parami oraz pomocniczo podejście dochodowe – metodą zysków. Jednocześnie szczegółowo wyjaśnił wybór dokonanej metody szacowania wartości. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy dokonaniu szacowania rzeczoznawca poddał analizie lokalny rynek nieruchomości i wybrał nieruchomości, których częścią składową były złoża kopalin. Wartość nieruchomości przyjętych do porównań skorygował uwzględniając cechy rynkowe mające wpływ na ich wartość tj. lokalizację, zasobność złoża, jakość surowca w złożu, rodzaj użytku. Stwierdził również, że ceny transakcyjne w analizowanym okresie były stabilne. Jednocześnie biegli sporządzając przedmiotowy operat uwzględnili wszystkie uwagi zawarte w ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w stosunku do wcześniejszych operatów. Bez znaczenia pozostaje fakt, że we wcześniejszych operatach ustalono wyższą kwotę odszkodowania w sytuacji, gdy operaty te zostały negatywnie ocenione przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Prawidłowo przygotowany operat szacunkowy pozwalał organowi na wydanie decyzji, poprzez ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o dokonaną wycenę. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organ odwoławczy dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego wskazując, że operat zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody za pomocą których dokonano wyceny wywłaszczonej nieruchomości. O dokładności przeprowadzonej oceny świadczy również fakt, że organ dwukrotnie zwracał się o uzupełnienie operatu i odniesienie się do wszystkich argumentów podnoszonych przez skarżącego w zakresie dotyczącym wiedzy specjalistycznej oraz doboru metody wyceny. Jako chybiony tym samym należało uznać zarzut skargi, że organ zaniechał weryfikacji operatu szacunkowego i nie dokonał jego rzetelnej oceny. Wbrew bowiem twierdzeniom skargi organ wnikliwie ocenił operat, czemu dał wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z faktu, że uznał za przekonujące wyjaśnienia biegłych rzeczoznawców i przyjął prezentowane przez nich stanowisko jako własne, nie wynika, że zaniechał oceny operatu. Nie znajduje również potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym twierdzenie skargi, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 151 i art. 153 ust.2 u.g.n. Skarżący kwestionuje zastosowanie przy wycenie podejścia porównawczego, jednak biegli w wystąpieniu z dnia [...]. (stanowiącym odpowiedź na pismo Wojewody z dnia [...].) wyczerpująco uzasadnili zastosowanie tego sposobu wyceny nieruchomości. Argumentację tą nalży uznać za zasadną i zgodną z obwiązującymi przepisami. Biegli wyjaśnili bowiem, iż mimo że art. 153 ust. 2 u.g.n. wskazuje na formalną możliwość zastosowania metod dochodowych również do wyceny nieruchomości mogących przynosić dochód, to jednak "zastosowanie tego rozwiązania wymaga spełnienia poprzedzającej podstawowej regulacji przepisu, która dotyczy przesłanek wyboru sposobu wyceny na podstawie oceny warunków funkcjonowania specjalistycznego rynku gruntów ze złożami kopalin. Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że dla zastosowania podejścia dochodowego dokonać należy oceny funkcjonowania tego rynku z punktu widzenia celów realizowanych przez nabywców, którzy płacą ceny uzależnione od przewidywanego dochodu. Zgodnie z § 6 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dochodem z nieruchomości jest czynsz oraz inne dochody, które dotyczą tzw. dochodów poza czynszowych (np. reklamy, automaty)". "Podejście dochodowe wymaga więc w każdym przypadku (zarówno dla metody inwestycyjnej jak i metody zysków) przyjęcia założenia, że nieruchomość po nabyciu przez inwestora zostaje oddana do odpłatnego użytkowania na podstawie umowy najmu/dzierżawy i uzyskiwane są dochody czynszowe i poza czynszowe. Stąd dla metody zysków winien być spełniony warunek celu nabycia nieruchomości jako inwestycji, a nie cel operacyjny dotyczący zakupu na potrzeby własnej działalności - w tym przypadku eksploatacji kopalin. Różnica pomiędzy metodą zysków, a inwestycyjną dotyczy jedynie sposobu obliczenia dochodów do kapitalizacji, a założenia podstawowe są wspólne w ramach podejścia dochodowego i dotyczą przede wszystkim celu nabycia. Analiza i ocena stanu rynku specjalistycznych gruntów ze złożami kopalin w niniejszej sprawie wykazała, że typowe transakcje sprzedaży tego rodzaju nieruchomości realizują cel nabycia operacyjny, a nie inwestycyjny. Biegli zwrócili również uwagę, iż zarówno w normach zawodowych, jak i literaturze specjalistycznej nie rekomenduje się podejścia dochodowego dla szacowania nieruchomości na etapie rozpoznania i dokumentowania złoża. Nieruchomość szacowana podejściem dochodowym, zgodnie z treścią standardu (KSWS "Wycena nieruchomości gruntowych ze złożami kopalin objętymi własnością nieruchomości gruntowej") winna znajdować się w całości lub w części w obrębie obszaru górniczego. "Ponadto winna stanowić kompletny, specjalistyczny zespół aktywów, który umożliwia eksploatację kopaliny ze złoża oraz produkcję z niej surowców. Warunki te w przypadku szacowanej nieruchomości nie zostały spełnione". Tym samym, zasadnym było określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w podejściu porównawczym. Nie można również podzielić zarzutu naruszenia art. 151 ust. 1 u.g.n. bowiem w procesie wyceny biegli uwzględnili specyfikę funkcjonowania rynku nieruchomości z pokładami żwiru. Potwierdzili, że znane były im warunki zawarcia transakcji przyjętych do porównań i że spełniają one warunki, o których mowa w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ponadto wskazali na (wyłączające działanie w sytuacji zależności od nabywcy i braku konkurencyjności) transakcje gruntami położonymi pomiędzy funkcjonującymi żwirowniami, które jednocześnie nabywało dwóch konkurujących ze sobą przedsiębiorców (złoża [...]). Biegli zwrócili również uwagę, iż jak ustalili w toku analizy rynku (i na co wskazali w piśmie z [...] 7r.) nieruchomości położone w oddaleniu od eksploatowanych złóż (a więc zdaniem skarżącego, nie narażone na ograniczenia związane z sąsiedztwem podmiotu prowadzącego działalność wydobywczą), gdzie eksploatacja jeszcze się nie rozpoczęła postrzegane są jako mniej atrakcyjne i osiągają ceny niższe niż grunty w sąsiedztwie działających przedsiębiorców (tak też wskazano w operacie - str. 14). Jako niezasadny należało uznać również zarzut naruszenia § 47 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004r., zgodnie z którym do porównań należy przyjąć nieruchomości o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie. O zasobności złoża decyduje ilość kruszywa w tonach lub metrach sześciennych przypadająca na jednostkę powierzchni (1 m2). Parametr ten posiada bardzo zbliżone wielkości dla nieruchomości podobnych wybranych do porównań i mieści się w granicach 6,54 - 9,80 m3/m2 (13,08 - 19,60 t/m2). Ponadto ze wszystkich wybranych nieruchomości tylko jedna posiada zasobność mniejszą od zasobności szacowanej nieruchomości. Jednocześnie zauważyć należy, iż w toku wyceny biegli, w oparciu o analizę odnotowanych na badanym rynku transakcji i preferencje uczestników obrotu rynkowego, ustalili cechy nieruchomości ze złożami, mające wpływ na ich cenę. Stwierdzono, że największe znaczenie z punktu widzenia potencjalnego nabywcy mają lokalizacja złoża, jakość znajdującego się w nim surowca i ograniczenia w jego zagospodarowaniu (waga 20%). Nieco mniejsze znaczenie dla nabywcy ma zasobność złoża oraz ryzyko inwestycyjne - faza rozwoju nieruchomości (15%). Najmniejsze znaczenie przypisywano rodzajowi użytku (10%). Zauważyć należy, iż wśród wskazanych wyżej cech nie wymieniono wielkości nieruchomości, co oznacza, że z punktu widzenia potencjalnego nabywcy nie jest ona parametrem mającym bezpośredni wpływ na cenę gruntu. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut dotyczący naruszenia art. 132 ust. 3a u.g.n. zgodnie z którym jeżeli decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu. W ocenie skarżącego przepis ten nie pozwala na odliczenie wypłaconej wcześniej kwoty odszkodowania od kwoty odszkodowania ustalonej w niniejszym postępowaniu. Z takim stanowiskiem nie sposób się zgodzić bowiem do ustalonej pełnej wysokości odszkodowania skarżący uprawnienia już nie ma, wobec wcześniejszej wypłaty części tego odszkodowania. Gdyby Starosta [...] miał wypłacić jeszcze tę kwotę odszkodowanie przekraczałoby wartość nieruchomości, a to byłoby wbrew przepisom. Zaakceptowanie do wypłaty kwoty odszkodowania w wysokości orzeczonej decyzjami powodowałoby, że z już uprzednio wypłaconą odszkodowanie przewyższałoby wartość nieruchomości, co z kolei mogłoby skazywać strony postępowania - zobowiązanego do wypłaty odszkodowania i uprawnionego do jego otrzymania na proces cywilny. Egzekucji administracyjnej podlegałaby bowiem decyzja zobowiązująca do wypłaty odszkodowania w wysokości w niej orzeczonej, zaś kwota powyżej wartości nieruchomości byłaby nienależna, co jednak pozostawałoby poza możliwością działania organu egzekucyjnego. Wobec tego w celu zwrotu kwoty już wypłaconej zobowiązany do wypłaty odszkodowania, gdyby nie doszło do jej zwrotu, byłby zmuszony do wystąpienia na drogę cywilną. Przejęcie nieruchomości na Skarb Państwa nastąpiło orzeczeniem administracyjnym i w procesie administracyjnym odszkodowanie za utratę prawa jest ustalone także w tym procesie. W sytuacji luki prawnej, wynikającej z dodania do ustawy szczególnej art. 18a, następnie jego uchyleniem, kwestia uregulowania odszkodowania musi także odbyć się na tej drodze orzeczeniem organu administracji, właściwego do ustalenia odszkodowania (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 września 2009 sygn. akt I OSK 1315, z dnia 6 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 830/11, z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 322/12, z dnia 4 grudnia 2013 r., sygn. akt I OSK 1089/12). Słuszne jest również przyjęcie waloryzacji wypłaconego odszkodowania w przypadku, gdy zachodzi konieczność jego zwrotu wobec stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej odszkodowanie. Obowiązek zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania w sytuacji stwierdzenia nieważności decyzji, na podstawie której je wypłacono, zachodzi także wówczas, gdy zaistniała konieczność jego ustalenia i wypłacenia na nowo ( por. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2014r. sygn. akt I OSK 428/13, LEX nr 1494739). W tym stanie rzeczy, uznając że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.