II SA/Go 299/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 maja 2021 r. sprawy ze skargi P. sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] września 2020 r., nr [...] Burmistrz – działając na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.; dalej jako u.p.z.p.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.; dalej jako k.p.a.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) – odmówił ustalenia na rzecz P. sp. z o.o. warunków zabudowy dla inwestycji: budowa farmy fotowoltaicznej na części działki nr [...] w miejscowości [...] – inwestycja M. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wnioskiem z dnia [...] kwietnia 2020 r. P. sp. z o.o. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla powyższej inwestycji. Organ ustalił, że teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, znajduje się na obszarze, gdzie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a planowana zmiana zagospodarowania terenu należy do inwestycji, o których mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. i stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W ocenie organu wniosek inwestora został sformułowany prawidłowo i zawierał wszystkie niezbędne elementy, które zostały określone w art. 52 ust. 2 u.p.z.p. i nie wymagał dołączenia do niego żadnych dokumentów wynikających z przepisów szczególnych. Następnie organ, oceniając spełnienie łącznych warunków, które umożliwiają wydanie decyzji o warunkach zabudowy, określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., stwierdził co następuje: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, który pozwolił na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - nie dotyczy, zgodnie z art. 61 ust. 3 u.p.z.p.; 2) teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej: nie dotyczy, zgodnie z art. 61 ust. 3 u.p.z.p.; 3) projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - warunek spełniony; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - warunek niespełniony, gdyż inwestycja planowana jest na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów symbolami RVI o łącznej powierzchni ok 0,99 ha (poniżej 1,0 ha). Działka nr [...] zawiera użytki rolne o symbolach RIVb, RV, RVI, ŁIII i ŁIV o łącznej powierzchni 19,58 ha. W odniesieniu do ochrony gruntów rolnych, aktualne orzecznictwo za regułę przyjmuje, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś do tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Decyzja o warunkach zabudowy, co do zasady, przesądza, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku, istnieje możliwość realizacji przedsięwzięcia, z określonymi jego parametrami, nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. Innymi słowy, poprzez określenie granic terenu objętego wnioskiem należy rozumieć istniejące prawnie granice nieruchomości gruntowej lub nieruchomości gruntowych, których przebieg został uregulowany przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. 2020 r., poz. 276 ze zm.; dalej jako u.p.g.k). Ustalenie warunków zabudowy dopuszczających rozproszoną i wybiórczą zabudowę omijającą fragmenty użytków klasy I-III w obrębie działki ewidencyjnej prowadzi do obejścia przepisów, poprzez tworzenie enklaw zwartej zabudowy przy gruntach rolnych najwyższej klasy. W niniejszym przypadku nie mają zastosowania przepisy art. 7 ust. 2a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1161; dalej jako u.o.g.r.l. ), a przedmiotowy teren nie jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p. Teren wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze, w związku z tym wniosek nie spełnia wymagań art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi - warunek niespełniony, gdyż inwestycja nie jest zgodna z przepisami odrębnymi, tj. u.o.g.r.l. - patrz pkt 4. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła P. sp. z o.o., zarzucając: 1. naruszenie prawa materialnego: a) art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy odnosić się może tylko i wyłącznie do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez inwestora; b) art. 64 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 7 ust. 1 i 2 u.o.g.r.l., przez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, iż w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja na cele nierolnicze, podczas gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany, co w sposób jasny wynika ze znajdującej się w aktach kopii mapy stanowiącej integralną część wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy; 2. naruszenie prawa procesowego: a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż strona planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III, podczas gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do terenu objętego gruntami rolnymi oznaczonymi symbolem klasy RIVb, RV, RVI, ŁIV; b) art. 8 k.p.a. przez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady dot. pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Mając na uwadze powyższe strona wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z jej wnioskiem, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...] – działając m.in. na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza z dnia [...] września 2020 r., nr [...]. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zagospodarowanie terenów na obszarach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi (art. 60 ust. 1 u.p.z.p.). Z treści art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 k.p.a., z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane (art. 53 ust. 5 u.p.z.p.). Z kolei z art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.g.r.l. wynika, że gruntami rolnymi, w rozumieniu ustawy, są grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. stanowi, że przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., jednym z warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy jest spełnienie wymogu, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Kolegium podzieliło pogląd, który aktualnie dominuje w orzecznictwie sądów administracyjnych, iż przez "teren", o którym mowa art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Dopuszczenie ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej to rozwiązanie zastrzeżone wyłącznie dla nietypowych stanów faktyczno-prawnych. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy tylko część działki objęta jest planem miejscowym. W takim wypadku przyjmuje się, że dla tej części nieruchomości, która nie jest objęta miejscowym planem może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie stanowi to jednak bynajmniej reguły, a dotyczy jedynie sytuacji wyjątkowych. Zdaniem Kolegium w sprawie nie mamy też do czynienia z sytuacją wyjątkową, co mogłoby dotyczyć na przykład sytuacji, kiedy część działki objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium – powołując się na wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1442/16 - wskazało, że sposób określenia granic nieruchomości gruntowej uregulowany został przepisami u.p.g.k., według których przebieg granic jest efektem prac geodezyjnych lub kartograficznych (art. 11-12b), a ponadto dokonywany jest w drodze decyzji (art. 33) lub orzeczenia sądu powszechnego (art. 34). Użyte zatem w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie "określenie granic terenu objętego wnioskiem", jak też wskazany w art. 61 ust. I pkt 4 tej ustawy termin "teren" (który nie wymaga uzyskania zgody albo jest objęty zgodą), należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Obowiązek określenia granic terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz linii rozgraniczających teren inwestycji na etapie wydawania decyzji powinien być realizowany z wykorzystaniem danych dotyczących działek ewidencyjnych uwidocznionych na stosownej mapie, toteż ocena spełnienia przez inwestora warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. nie może odnosić się do terenu, którego określenie granic będzie miało charakter dowolny, tj. wynikający wyłącznie z woli inwestora, w szczególności będzie sprowadzone do wskazania tylko tej części nieruchomości gruntowej, która będzie planowo faktycznie zabudowana lub w inny sposób zagospodarowana. Jeżeli gmina projektuje przeznaczenie danego terenu rolnego na cele nierolne, to obowiązek uzyskania zgody na wyłączenie z produkcji rolnej dotyczy nie pojedynczych enklaw gruntu, ale całego terenu, w granicach obszaru objętego planem lub jego zmianą, w ramach którego cele nierolne mogą być realizowane, zaś ustalenie warunków zabudowy - i co za tym idzie konieczne uzgodnienia - odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej jej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana (lub w inny niż dotychczas sposób zagospodarowana). Jakakolwiek inna interpretacja wymienionych przepisów prowadziłaby do obejścia przepisów u.o.g.r.l. Kolegium podało, iż z wypisu z rejestru gruntów z [...] maja 2020 r. wynika, że w skład działki nr [...] o powierzchni 19,58 ha wchodzą między innymi łąki trwałe ŁIII o powierzchni 0,33 ha. Pomimo, że użytki te stanowią niewielką część w stosunku do powierzchni całej działki, to należy uznać, że ustalenie warunków zabudowy odnosi się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Dlatego odmowa ustalenia warunków zabudowy w oparciu o to, że nie spełnienia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4-5 u.p.z.p. w zw. z art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. jest uzasadniona. Dalej Kolegium wskazało, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się szczegółowego rozmieszczenia planowanych obiektów budowlanych. Także gabaryty obiektu budowlanego mogą być określone w sposób pośredni. W sprawie należy też mieć na względzie, że na terenie działki [...] inwestor planuje budowę łączenie ośmiu systemów fotowoltaicznych - oznaczonych jako inwestycje F, G, H, I, J, K, L, M, każda o powierzchni zabudowy do około 0,99 ha. Planowane inwestycje, jak wynika z wniosków, poza budową zespołu paneli fotowoltaicznych obejmować mają także budowę dróg wewnętrznych, miejsc postojowych, naziemnej i podziemnej infrastruktury, sieci kablowej podziemnej przyłączy elektroenergetycznych oraz stacji kontenerowych. Potwierdza to także, iż rozpatrując wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy odnosić się do terenu całej działki ewidencyjnej, na której planowana jest inwestycja, a nie do poszczególnych jej fragmentów wskazanych przez inwestora. Przy czym Kolegium zwróciło uwagę, że zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839), do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę przemysłową, w tym zabudowę systemami fotowoitaicznymi (...) wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 -3 tej ustawy, 1 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a - § 3 ust. 1 pkt 54. W ust. 2 pkt 3 § 3 powołanego rozporządzenia określono, że do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się również przedsięwzięcia nieosiągające progów określonych w ust. 1, jeżeli po zsumowaniu parametrów charakteryzujących przedsięwzięcie z parametrami planowanego, realizowanego lub zrealizowanego przedsięwzięcia tego samego rodzaju znajdującego się na terenie jednego zakładu lub obiektu osiągną progi określone w ust. 1. Poszczególne inwestycje nie mogą być oceniane w oderwaniu od pozostałych. Tak więc, nawet jeśli planowana inwestycja dotyczy ośmiu formalnie odrębnych inwestycji, ale jak w rozpatrywanej sprawie, planowanych do realizacji na tym samym terenie - w rozumieniu terenu jako działki ewidencyjnej, to pomimo, że każda z inwestycji może funkcjonować samodzielnie, istotne znaczenie ma okoliczność, że inwestycje mają ten sam przedmiot działalności i obejmować mają teren o łącznej powierzchni około 8 ha. Pismem z dnia [...] lutego 2021 r. P. sp. z o.o. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę na powyższą decyzję, zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 52 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., przez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy odnosić się może tylko do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie do jej części określonej przez wnioskodawcę; b) art. 7 ust. 1 i 2 u.o.g.r.l. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., przez błędne ich zastosowanie i przyjęcie, iż w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja skarżącej na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany, co w sposób jasny wynika ze znajdującej się w aktach kopii mapy ewidencyjnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego; 2. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.: a) art. 7a § 1 k.p.a., polegające na rozstrzygnięciu wątpliwości co do treści normy prawnej na niekorzyść skarżącego, mimo braku spornych interesów stron i osób trzecich; b) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż strona planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III, podczas gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do terenu objętego gruntami rolnymi oznaczonymi symbolem klasy RIVb, RV, RVI, ŁIV; c) art. 8 k.p.a. przez nieprzyczynienie się przez organ do starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa oraz podważenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów strona skarżąca wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie decyzji organów obu instancji, zobowiązanie organu administracji do wydania decyzji w terminie określonym przez Sąd, zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty i stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 137) sąd dokonuje kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325.; dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany jej zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania jej z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd administracyjny uchyla akt administracyjny, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), względnie naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). Niniejsza sprawa została rozpoznana po zawiadomieniu stron i umożliwieniu im wypowiedzenia się przed wydaniem orzeczenia na posiedzeniu niejawnym, zarządzonym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.). Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza z dnia [...] września 2020 r. nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej na części działki nr [...] w miejscowości [...] – inwestycja M. Materialnoprawną podstawę powyższych rozstrzygnięć organów administracji publicznej stanowiły przepisy u.p.z.p. i u.o.g.r.l. Przepisy u.p.z.p. regulują zarówno warunki, jak i tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których funkcją jest określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nie objętego ustaleniami m.p.z.p. (por . art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia jednego z tych warunków uniemożliwia wydanie pozytywnej decyzji. Wobec ustalenia, że planowana inwestycja nie spełnia jednego z powyższych warunków, nie ma konieczności badania pozostałych elementów. W niniejszej sprawie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie braku spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 (co do wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. oraz co do zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi). Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W przepisie tym oraz cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. mowa jest zatem o terenie. Z wniosku skarżącej z dnia [...] kwietnia 2020 r. o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji (także z wniosków skarżącej znanych Sądowi z urzędu, dotyczących inwestycji F,G, H, I, J, K, L) wynika, że skarżąca na działce nr [...] zamierza wybudować 8 systemów fotowoltaicznych, oznaczonych jako inwestycje F, G, H, I, J, K, L, M – każda o powierzchni zabudowy do ok. 0,99 ha. Planowane inwestycje poza budową zespołów paneli fotowoltaicznych obejmować mają także budowę dróg wewnętrznych, miejsc postojowych, naziemnej i podziemnej infrastruktury, sieci kablowej podziemnej przyłączy elektroenergetycznych oraz stacji kontenerowych. W związku z powyższym powstaje pytanie, czy taka sytuacja jest prawidłowa, to znaczy, czy tylko część działki ewidencyjnej może być objęta terenem inwestycji. W tej kwestii w orzecznictwie administracyjnym dominuje pogląd, że "terenem" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest "obszar, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, czyli obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest realizacja danej inwestycji" (por. m.in. wyroki NSA: z 10 stycznia 2008 r., II OSK 1826/06; 10 sierpnia 2011 r., II OSK 1086/11; 11 marca 2014 r., II OSK 2363/12; 19 stycznia 2016 r., II OSK 1168/14; 3 marca 2016 r., II OSK 1626/14; 24 marca 2016 r., II OSK 1837/14; 28 kwietnia 2016 r., II OSK 2066/14; 27 lipca 2017 r., II OSK 2942/15; 31 sierpnia 2017 r., II OSK 777/16; 16 stycznia 2018 r., II OSK 743/17; 14 listopada 2018 r., II OSK 2758/16; 14 marca 2019 r. II OSK 1135/17; 3 lipca 2019 r., II OSK 2153/17 i 19 września 2019 r., II OSK 2561/17). Podobnie w wyroku NSA z dnia 5 września 2019 r., II OSK 2447/17 wskazuje się, że przez "teren", o którym mowa art. 59 ust. 1, a także w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., należy co do zasady rozumieć "obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Tylko w drodze wyjątku przyjmuje się dopuszczalność objęcia decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej, gdy wynika to ze szczególnych uwarunkowań np. normatywnych lub faktycznych (np. część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw). Za przedstawioną wyżej wykładnią przemawia również treść § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W przepisie tym ustawodawca jednoznacznie odwołał się do szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a nie szerokości frontu terenu inwestycji. Do pojęcia działki budowlanej jako całości, a nie części działki wydzielonej liniami rozgraniczającymi teren inwestycji odwołano się wprost także w pozostałych regulacjach tego rozporządzenia, co wyraźnie wskazuje, iż zamiarem ustawodawcy nie było dopuszczenie możliwości ustalania warunków zabudowy dla fragmentów działek ewidencyjnych. Zdaniem Sądu przyjęcie odmiennej wykładni mogłoby prowadzić do obejścia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a nadto skutkować obchodzeniem przez inwestorów innych prawnych ograniczeń, w tym np. wskaźnika powierzchni zabudowy poprzez występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla terenu stanowiącego niezabudowany fragment działki ewidencyjnej, która na pozostałym, nieobjętym wnioskiem, obszarze jest już zabudowana. Dopuszczenie możliwości "szatkowania" i w rezultacie przeznaczania na cele nierolnicze kompleksów użytków rolnych wysokich klas, czyniłoby iluzoryczną ochronę gruntów rolnych, przewidzianą w art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. Konkludując, należy wskazać, że teren inwestycji będący przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy może składać się z jednej działki lub większej liczby działek ewidencyjnych. Za możliwością zaś włączenia do terenu inwestycji tylko fragmentu działki ewidencyjnej, mogą przemawiać wyłącznie nietypowe stany faktyczne i prawne. W rozpoznawanej sprawie nie mamy jednak do czynienia z takim wyjątkowym stanem faktycznym i prawnym. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy (wypis z rejestru gruntów) potwierdza, że w skład działki nr [...] o powierzchni 19,58 ha wchodzą m.in. łąki trwałe ŁIII o powierzchni 0,33 ha. Nie można jednak przy tym tracić z pola widzenia, na co zasadnie zwrócił uwagę organ odwoławczy, że na terenie działki nr [...] skarżąca zamierza wybudować 8 systemów fotowoltaicznych, oznaczonych jako inwestycje F, G, H, I, J, K, L, M – każda o powierzchni zabudowy do ok. 0,99 ha. Planowana inwestycja nie może być oceniana w oderwaniu od siedmiu pozostałych. Słuszne jest więc stanowisko organów, że choć znajdujące się na działce skarżącej użytki - łąki trwałe (ŁIII) stanowią niewielką jej cześć (0,33 ha) w stosunku do powierzchni całej działki, to ustalenie warunków zabudowy musi odnosić się do działki objętej wnioskiem jako całości, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. Należy również wziąć pod uwagę specyfikę inwestycji, która dotyczy zupełnie innej zabudowy, niż ta, w której sądy administracyjne wyjątkowo dopuszczały możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki. Mianowicie z treści przepisów art. 10 ust. 2a i art. 15 ust. 3 pkt 3a u.p.z.p. wynika, że rozmieszczenie urządzeń wytwarzających energie z odnawialnych źródeł energii należy do decyzji organów gminy w ramach władztwa planistycznego, przy czym ustalenia w tym przedmiocie są obligatoryjne w studium, a fakultatywne w planie miejscowym. Z treści tych przepisów wywodzi się, że zabudowa danego terenu urządzeniami wytwarzającymi energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW na obszarze gminy realizowane w trybie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, może odbyć się wyłącznie na obszarach wskazanych w studium. Skoro bowiem z woli ustawodawcy lokalizowanie urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW wymaga uprzedniego określenia obszarów przeznaczonych na ten cel w studium, to oznacza, że tego rodzaju inwestycje mają istotne znaczenie dla kształtowania lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, a zwłaszcza ładu przestrzennego w gminie (por. M. Szyrski, Rola samorządu terytorialnego w rozwoju odnawialnych źródeł energii, Warszawa 2017, s. 116–117; również H. Izdebski, J. Zachariasz, U.p.z.p. Komentarz, LEX, tezy do art. 10, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 13 kwietnia 2021 r., II SA/Bk 146/21). Z wszystkich opisanych wyżej względów wniosek skarżącej nie spełnia warunku wymaganego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Teren wymaga bowiem uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolniczego na cele nierolnicze - art. 7 ust. 2 pkt 1 u.o.g.r.l. Przepisy tej ustawy stanowią przepisy odrębne, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W takiej więc sytuacji, gdy nie zostały spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., odmowa ustalenia warunków zabudowy była prawidłowa i nie naruszała prawa. Mając powyższe na uwadze Sąd, nie dopatrując się także innych niż zarzucane naruszeń prawa, uznał skargę jako bezzasadną i działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił.