I SA/Lu 661/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Niezgoda Sędziowie WSA Wiesława Achrymowicz WSA Monika Kazubińska-Kręcisz (sprawozdawca) Protokolant starszy inspektor sądowy Marta Ścibor po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi E. K. i E. D. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] października 2020 r. ([...]) Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w [...] z [...] lipca 2020 r. ([...]) w przedmiocie odmowy uznania zarzutów E. K. i E. D. (zobowiązanych, skarżących) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy i treści zaskarżonego postanowienia, P. L. przekazał do Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w [...] jako organu egzekucyjnego dalsze tytuły wykonawcze celem zastosowania środka egzekucyjnego w postaci egzekucji z nieruchomości położonej w L. przy ul. R. [...] (działka nr [...]). Organ w dniu 9 czerwca 2017 r. dokonał zajęcia nieruchomości i wezwał zobowiązanych do zapłaty należności w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszego wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 20 grudnia 2017 r., przy czym wartość nieruchomości określono na kwotę [...]zł, na podstawie operatu szacunkowego z 20 listopada 2017 r. (nr rej. [...]), sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. S.. Na wartość tę składała się wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu: [...] zł oraz wartość budynku z infrastrukturą, stanowiącego od gruntu odrębny przedmiot własności [...] zł. Postanowieniem z [...] lutego 2018 r. ([...]) organ odmówił uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wniesionych w dniu 2 stycznia 2018 r. przez zobowiązanych. Rozstrzygnięcie zostało uchylone postanowieniem Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z 11 kwietnia 2018 r. ([...]), który uznał zarzuty za uzasadnione. Postanowienie organu odwoławczego zostało uchylone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 28 grudnia 2018 r. (sygn. akt I SA/Lu [...]). Następnie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r. ([...]) uchylił w całości postanowienie z [...] lutego 2018 r. w przedmiocie odmowy uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Skarga na postanowienie z dnia [...] kwietnia 2019 r. została oddalona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 28 lutego 2020 r. (sygn. akt [...]). Z uwagi na fakt, że rzeczoznawca odmówił sporządzenia aktualizacji operatu szacunkowego sprzed prawie dwóch lat, organ zlecił dokonanie ponownego opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W dniu 25 czerwca 2019 r., w obecności rzeczoznawcy majątkowego i zobowiązanego, przeprowadzono oględziny nieruchomości. Zobowiązani poinformowali nadto organ, że aktualna umowa ubezpieczenia budynku została zawarta przez najemcę D. E. który jest posiadaczem wszelkich urządzeń w nim się znajdujących. Oświadczono też, że po 20 października 2017 r. nie zostały zawarte aneksy do umowy najmu lokalu. Analogiczne wyjaśnienia złożył przedstawiciel spółki E. w piśmie z 19 lipca 2019 r. Organ pierwszej instancji postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r. ([...]) uznał zarzuty zobowiązanych, złożone w dniu 2 stycznia 2018r. za uzasadnione. Rozstrzygnięcie to, postanowieniem z dnia [...] listopada 2019 r. ([...]), utrzymał w mocy Dyrektor Izby Administracji Skarbowej. W sprawie został zgromadzony materiał dowodowy – pozyskano od właściwych organów informację o wysokości rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i wypis z kartoteki budynków wraz z mapą ewidencji gruntów, informację o braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odpis księgi wieczystej. Rzeczoznawca majątkowy M. S. przedstawił operat szacunkowy z dnia 9 sierpnia 2019 r. Organ I instancji dokonał w dniu 9 marca 2018 r. kolejnego zajęcia przedmiotowej nieruchomości na podstawie innych tytułów wykonawczych. Ponadto przejął do łącznego prowadzenia egzekucji z nieruchomości w trybie administracyjnym tytuł wykonawczy, który stanowi nakaz zapłaty w elektronicznym postępowaniu upominawczym. Termin opisu i oszacowania wartości nieruchomości został wyznaczony na dzień 18 marca 2020 r., został jednak odwołany. Kolejny termin wyznaczono na dzień 23 czerwca 2020 r., zawiadamiając zobowiązanych oraz pouczając o terminie złożenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomiono także ZUS i P. a nadto przez obwieszczenie publiczne wezwano osoby, roszczące sobie prawa do nieruchomości do zgłoszenia swoich praw. Czynności opisu i oszacowania przeprowadzono w powyższym terminie. Jak wynika z protokołu, wartość nieruchomości została określona na podstawie operatu szacunkowego z 9 sierpnia 2019 r. nr rej. [...], sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego M. S. na kwotę [...]zł, w tym wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu: [...] zł oraz wartość budynku z infrastrukturą, stanowiącego od gruntu odrębny przedmiot własności [...] zł. Zobowiązani wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania. Podnieśli, że nie można na obecnym etapie postępowania zajmować się kwestią wyceny przedmiotu egzekucji, gdyż egzekwowane należności są przedawnione. Zarzucili nierzetelność wyceny i tłumaczyli, że ceny gruntów w dzielnicy od lat wahają się w przedziale [...] zł za m2, zatem są dwu- albo trzykrotnie wyższe, niż stwierdził to biegły. Ich zdaniem, budynek jest natomiast wart około [...] zł, a w operacie nie uwzględniono jego specyfiki, tj. podwyższonego standardu i przystosowania hali do osadzania bardzo ciężkich maszyn z wylewką betonową. Wskazali na operat szacunkowy autorstwa biegłego H. K., sporządzony na zlecenie sądu powszechnego w 2012 r., zgodnie z którym nieruchomość miała być wówczas warta [...] zł i wywodzili, że nie mogło dojść do tak znacznej utraty wartości w ciągu ośmiu lat. Zwrócili uwagę na zmiany infrastruktury oraz planów zagospodarowania dzielnicy, a także zaznaczyli, że dbali o nieruchomość. Ich zdaniem operat powinien sporządzić inny biegły. Organ pierwszej instancji postanowieniem z dnia [...] lipca 2020 r. odmówił uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zobowiązani wnieśli zażalenia na to postanowienie, z tym że jedynie zażalenie E. D. wpłynęło w terminie. W zażaleniu podniesione zostało, że w sprawie należy uwzględnić całość materiału dowodowego, w tym operat H. K., chociaż - ze względu na datę sporządzenia - nie może być on samodzielną podstawą decyzji. Nadto skarżący ponowił zgłoszone wcześniej zarzuty i zaznaczył, że organ się do nich nie odniósł. Jego zdaniem, uzasadnione byłoby uzyskanie opinii rzeczoznawcy - urbanisty na okoliczność oszacowania zmian atrakcyjności nieruchomości, położonych w dzielnicy, w której znajduje się sporna nieruchomość. W dniu 25 września 2020 r. M. S. dokonał analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego nie nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wystawił klauzulę o aktualności operatu szacunkowego z 9 sierpnia 2019 r. nr [...]. W rozpoznaniu zażalenia organ odwoławczy zaznaczył, że w ramach sprawy dotyczącej zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości nie można poddać kontroli okoliczności związanych z wymagalnością obowiązków, czy dopuszczalnością egzekucji. Wskazując na treść art. 110c § 1, § 2, art. 110m § 1, art. 110o § 1, § 2 i § 3, art. 110s § 1, art. 110r § 1 i art. 110u § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (ustawy egzekucyjnej; u.p.e.a.) organ podniósł, że operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej przeprowadzone zostały w obecności E. D. w dniu 23 czerwca 2020 r. poprzez sporządzenie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Zdaniem organu, w świetle art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej, dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzony w celu egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości, jest dowodem niezbędnym i kluczowym. Na nim bowiem musi się opierać cały proces opisu i oszacowania. W ocenie organu, operat szacunkowy biegłego M. S. wypełnia dyrektywy wskazane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (w szczególności art. 4 pkt 16, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1, ust. 2 i ust. 3, art. 153 ust. 2, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1) oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (w tym § 6, § 8 i § 9 ust. 1, ust. 2 i ust. 3). Organ zaznaczył przy tym, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego i kwestionować wyboru metody szacowania, czy samodzielnie zmieniać tej opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ egzekucyjny powinien natomiast dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W niniejszej sprawie rzeczoznawca określił rynkową wartość nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej. Metoda ta jest optymalna dla nieruchomości zabudowanych budynkami o zróżnicowanej funkcji i stanie techniczno-użytkowym, mogących być przedmiotem najmu. W ocenie organu odwoławczego, operat w sposób przejrzysty i klarowny przedstawia kolejne czynności rzeczoznawcy majątkowego, zmierzające do wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości, którą ustalono na kwotę [...]zł, a następnie - stosując podejście porównawcze z metodą korygowania ceny średniej - oddzielono od tej kwoty wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. kwotę [...]zł. W ocenie organu, operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym, rozumowanie w nim przedstawione jest spójne, logiczne, operat jest zupełny i nie zawiera nieścisłości. Zatem, stosownie do zasad postępowania dowodowego, organ uznał go za wiarygodny dowód w przedmiotowej sprawie i na podstawie tych ustaleń określił wartość nieruchomości. W zaskarżonym postanowieniu zwrócono też uwagę, że zobowiązani – wskazując na wyższe ceny nieruchomości w okolicy – nie oparli się na żadnych wiarygodnych źródłach. Organ zauważył, że biegły określił ceny m2 nieruchomości podobnych w przedziale od [...] zł do [...] zł (zbadał przy tym 11 transakcji) oraz cenę średnią na poziomie [...] zł, z tym że musiał wziąć pod uwagę współczynniki korygujące i uwzględnić to, że wycenia prawo użytkowania wieczystego, a nie własność. Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego ustalono na kwotę [...]zł. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie może samodzielnie zmieniać ustaleń biegłego (tym bardziej, że nie kwestionuje prawidłowości formalnej operatu), zaś strona postępowania może – zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o ocenę kwestionowanego operatu. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej ocenił jednocześnie, że operat biegłego H. K., na który powołują się zobowiązani, nie jest wiarygodnym dowodem w niniejszej sprawie. Operat nie jest aktualny i został sporządzony dla innego celu niż sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, a organ pierwszej instancji zasadnie zwracał uwagę na jego braki formalne, m. in. w zakresie doboru nieruchomości do porównania. W ocenie organu odwoławczego, protokół opisu i oszacowania zawiera dane, wymagane przez ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a zawiadomienie znanych uczestników postępowania wraz ze stosownym obwieszczeniem czyni zadość ustawowym wymogom. Organ podkreślił też, że ostateczna cena rynkowa nieruchomości zostanie wyznaczona w trakcie jej sprzedaży w drodze licytacji publicznej. W skardze na powyższe rozstrzygnięcie E. K. i E. D. domagali się uchylenia postanowienia i umorzenia postępowania, a nadto zasądzenia na ich rzecz kosztów postępowania. Zdaniem skarżących postępowanie jest bezprzedmiotowe, bo cała sprawa egzekucyjna dotyczy zaszłości, które miały miejsce wiele lat temu. Zaległości publicznoprawne skarżących, które są przedmiotem niniejszej sprawy, pochodzą z lat 2005 - 2011, a zatem z całą pewnością uległy już przedawnieniu. Skarżący nie zgodzili się przy tym z tezą, że w ramach zaskarżenia można kwestionować jedynie ten etap egzekucji, na którym sprawa się aktualnie znajduje. W skardze podniesiono, że wycena dokonana przez biegłego M. S. jest nierzetelna. Rynkowe ceny w dzielnicy, w której położona jest nieruchomość są dwu-, trzykrotnie wyższe od kwoty, na jaką rzeczoznawca wycenił jej wartość. Zdaniem skarżących, budynek ma wartość ok. [...] zł. W operacie nie uwzględniono specyfiki obiektu, tj. podwyższonego standardu, przystosowania hali do osadzania bardzo ciężkich maszyn z wylewką betonową B25. Skarżący powołali się na złożony już w roku 2017 operat szacunkowy biegłego H. K., sporządzony na zlecenie sądu powszechnego, zawierający wycenę nieruchomości na kwotę [...]zł. Zwrócili uwagę na zmiany infrastruktury w okolicy, plany jej zagospodarowania, podnoszenie standardu samej nieruchomości. Ich zdaniem, operat powinien sporządzić inny biegły, gdyż autor dotychczasowej wyceny nie chce przyznać się do błędu. Wskazali też na możliwość weryfikacji operatu za pomocą innej opinii biegłego. Zaznaczyli, że z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia nie sposób się dowiedzieć, dlaczego operat został przez organy oceniony jako prawidłowy, nie wiadomo też, z jakich powodów inaczej oceniona została wycena dokonana przez H. K.. Podnieśli również, że organ zignorował ich wniosek o dodatkową opinię urbanisty na okoliczność zmian atrakcyjności gospodarczej dzielnicy, gdzie znajduje się sporna nieruchomość. W uzupełnieniu skargi sformułowane zostały szczegółowe zarzuty, związane z naruszeniem: - art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez nieprzeprowadzenie analizy czynności i stwierdzeń rzeczoznawcy pod kątem ich merytorycznej rzetelności, aktualności, zupełności i logiczności; - art. 124 § 2 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez niewłaściwe uzasadnienie postanowienia, a w szczególności nieodniesienie się w sposób wyczerpujący i merytoryczny do zarzutów i argumentacji przedstawionych przez skarżących i w konsekwencji naruszenie zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 k.p.a.; - art. 8 k.p.a. w zw. z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji przez prowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania skarżących do władzy publicznej. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia, poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w [...] i przekazanie do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący podkreślili, że nie zgadzają się z prezentowanym przez organ stanowiskiem, iż organ egzekucyjny powinien dokonywać oceny operatu szacunkowego tylko pod względem formalnym, a rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, wobec których organ prowadzący postępowanie nie może decydować. Gdyby przyjąć taki punkt widzenia, rozstrzyganie o zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w toku egzekucji byłoby formalnością, uzależnioną nie od organów odpowiedzialnych za legalne prowadzenie egzekucji, ale od osoby trzeciej – rzeczoznawcy. Stanowisko organu jest w tym względzie, zdaniem skarżących, sprzeczne z aktualnym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Nadto, organ powinien zweryfikować i ocenić, czy aktualizacja operatu po upływie 12 miesięcy jest właściwa i uzasadniona. Skarżący ponownie podkreślili rosnącą atrakcyjność rejonu miasta, obejmującego sporną nieruchomość, wskazali też na inną wycenę tej samej nieruchomości, wykonaną przez biegłego H. K. i opiewającą na znacznie wyższą kwotę, oszacowaną według stanu na 2012 r., kiedy ceny nieruchomości były znacznie niższe. Ich zdaniem, winno to wzbudzić wątpliwości co do aktualności operatu i przede wszystkim jego prawidłowości. Istnieje bowiem uzasadniona obawa, że wycena jest znacznie zaniżona, a co za tym idzie skarżący mogą w takim przypadku ponieść znaczną szkodę majątkową w przypadku przeprowadzenia licytacji w oparciu o kwestionowany operat. W tym zakresie skarżący odwołali się do konstytucyjnej ochrony prawa własności. W dalszej części uzasadnienia skargi wskazano na wady uzasadnienia postanowienia, brak odniesienia się do wątpliwości wyrażanych przez skarżących w toku postępowania. Przede wszystkim organ nie odniósł się do aktualności operatu, zaniżenia wartości oraz wskazywanych dowodów, w tym opinii H. K.. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie. Poparł stanowisko prezentowane w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna, bowiem w ocenie Sądu kontrolowane postanowienie odpowiada prawu. Przedmiotem kontrolowanego rozstrzygnięcia i zarazem skargi zobowiązanych jest postanowienie organu nadzorczego, utrzymujące w mocy rozstrzygnięcie organu egzekucyjnego w przedmiocie odmowy uznania zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 1.406 m2, położonej w [...] przy ul. [...] zabudowanej budynkiem produkcyjnym o powierzchni użytkowej 484,06 m2. Zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a., do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości dochodzi po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności. W niniejszej sprawie zobowiązani zostali wezwani zgodnie ze wskazanym przepisem i niespornie nie wykonali nałożonego na nich obowiązku. W tych warunkach organ przystąpił do czynności opisu i oszacowania nieruchomości. W okolicznościach faktycznych sprawy, opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości dokonano, zgodnie z brzmieniem art. 110r u.p.e.a., w oparciu o ustalenia poczynione przez organ egzekucyjny oraz o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Stosownie do art. 110u u.p.e.a. uczestnikom postępowania egzekucyjnego przysługuje prawo do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje natomiast zażalenie (§ 1). Zarzuty w postępowaniu egzekucyjnym są odrębnym od wskazanego w art. 33 § 1 i 2 środkiem zaskarżenia w egzekucji. Generalną zasadą, wynikającą z art. 29 § 1 u.p.e.a. jest to, że organ egzekucyjny nie jest uprawniony do badania zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym. Opiera się w tym względzie na treści tytułu wykonawczego i wniosku wierzyciela o wszczęcie postępowania. Dla potrzeb jednak badania dopuszczalności egzekucji, w art. 33 § 1 pkt 1 i 2 u.p.e.a. przewidziano możliwość zgłoszenia przez zobowiązanego zarzutów o charakterze merytorycznym, w tym zarzutu przedawnienia obowiązku. Tylko w takim zatem trybie (art. 29 § 1 i art. 33 § 1 pkt 1 u.p.e.a.) w postępowaniu egzekucyjnym organ je prowadzący może wyjątkowo wnikać w meritum sprawy, zachowując ścisłą granicę pomiędzy badaniem dopuszczalności egzekucji, a badaniem zasadności i wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym (wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2015 r., sygn. akt II FSK 3120/13). Stąd podniesiony w skardze zarzut zobowiązanych o możliwym przedawnieniu zobowiązań (zaległości) objętych tytułami egzekucyjnymi pozostaje poza granicami niniejszej sprawy. Z analizy treści przepisu art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. wynika, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przepis ten przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Jeżeli na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, opis nieruchomości powinien zawierać w szczególności wskazanie ich roku budowy albo przybliżonego wieku, stanu przeznaczenia, rodzaju konstrukcji i materiału budowlanego, z którego zostały wykonane, liczby kondygnacji, sposobu korzystania, jak również sposobu i jakości wykonania i wyposażenia w instalacje i urządzenia (§2 rozporządzenia Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Dz.U. z 2014 r., poz. 742). Jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości (art. 110u § 2 u.p.e.a.). Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone zostały w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (szczegółowo przywołał je organ w zaskarżonym postanowieniu). Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm., u.g.n.), wyboru właściwego podejścia oraz metod i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne. Na organie spoczywa bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Organy administracji prowadzące postępowanie, a więc organ egzekucyjny prowadzący postępowanie, jak i organ odwoławczy, powinny zbadać, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Operat powinien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 28 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Wr 31/08 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 5 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1472/12). Sąd podziela stanowisko prezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2021 r. sygn. akt III FSK 3790/21 (wyrok ten uchylił powoływane w treści pisma pełnomocnika skarżącego z dnia 23 kwietnia 2021 r. orzeczenie tut. Sądu z dnia 4 grudnia 2020 r. sygn. akt I SA/Lu 330/20, krytykując zajęte w nim stanowisko co do zakresu uprawnień kontrolnych organów i sądu administracyjnego wobec treści operatu szacunkowego), że organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Właśnie brak takiej wiedzy jest podstawą powołania biegłego przez organ podatkowy (art. 197 § 1 O.p.). Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i następne u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Należy przy tym mieć na uwadze, że ustanowioną przepisem art. 191 O.p. zasadę swobodnej oceny dowodów organu podatkowego modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy zakwestionuje jego prawidłowość (zob. wyrok NSA z 23 lutego 2021 r. sygn. akt III FSK 2284/21). Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest zatem kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Jak już wskazano, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących (podobnie wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013r., sygn. akt II OSK 1686/11). Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi zatem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z dnia 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14). Nie oznacza to oczywiście, że opinia biegłego nie podlega jakiejkolwiek ocenie i musi być każdorazowo wykorzystana w danej sprawie przez bezkrytyczne przyjęcie wynikających z niej wniosków. We wskazanym wyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że okoliczność, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m. in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Zdaniem Sądu, analiza treści złożonego do akt administracyjnych sprawy operatu szacunkowego wraz z jego uzupełnieniem wskazuje, że organy administracji dokonały prawidłowej oceny tego dowodu zarówno pod względem formalnym, jak i jego wiarygodności dowodowej, zaś zarzuty skargi dotyczące deficytów w tej weryfikacji są pozbawione racji. Stosownie do treści art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego – inż. M. S. posiadającego odpowiednie kwalifikacje i wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministra Rozwoju (nr [...]). W sposób jednoznaczny opisano nieruchomość będącą przedmiotem operatu szacunkowego, wskazując na jej cechy szczególne i wagi cech rynkowych (służące do określenia współczynników korygujących dla korygowania ceny średniej). Biegły uwzględnił zarówno położenie (lokalizację) nieruchomości, jak i jej standard wynikający z sąsiedztwa, planu zagospodarowania przestrzennego, możliwości dostępu (dojazdu), ale też stanu technicznego i przeznaczenia budynku, który stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności zobowiązanych (grunt objęty jest prawem użytkowania wieczystego. W części wstępnej operatu przedstawiono rys historyczny dzielnicy (uwzględniający zmiany w infrastrukturze, planie zagospodarowania, itp.), wpływający na postrzeganie jej atrakcyjności, a tym samym i wartość rynkową. Z akt sprawy wynika, że biegły zgromadził dokumentację dotyczącą nieruchomości (m.in. odpis KW, wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencji gruntów, wypis z kartoteki budynków, ortofotomapa, inwentaryzacja budynku, umowa najmu i aneksy, opłata roczna za użytkowanie wieczyste, itp.) i przeprowadził z udziałem zainteresowanych oględziny. Z czynności tej sporządzono protokół. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, przy użyciu techniki kapitalizacji prostej. Jak wskazał biegły, a nie zostało to zakwestionowane w sprawie, metoda ta jest optymalna dla nieruchomości zabudowanych budynkami o zróżnicowanej funkcji i stanie techniczno – użytkowym, mogących być przedmiotem najmu (co jest adekwatne do badanej nieruchomości, bowiem budynek jest przedmiotem najmu, chociaż strony tej umowy nie uzgodniły klasycznej zapłaty – czynszu, ale wynagrodzenie w formie rzeczowej – utrzymywania nieruchomości w należytym stanie techniczno – użytkowym). Dokonując analizy rynku, biegły zgromadził dane o 11 transakcjach sprzedaży oraz 13 porównywalnych obiektach, podlegających najmowi/dzierżawie. Skarżący nie podważyli reprezentatywności przyjętych danych jak i ich porównywalności. Co prawda w analizie biegłego nie znalazły się stwierdzenia o zmianach w zabudowie dzielnicy (podał on, że na dzień sporządzania operatu dla rejonu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego), w tym obecnie trwającej budowie Dworca Metropolitalnego, jednak rzeczą biegłego było dokonanie oceny atrakcyjności okolicy nieruchomości z uwzględnieniem przede wszystkim przeznaczenia działki i budynku (budynek produkcyjny z częścią techniczno – biurową). Nie każda zatem inwestycja, choć obiektywnie podnosząca walory okolicy, bezpośrednio przekłada się na wzrost cen sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości o określonym przeznaczeniu i standardzie. Biegły zwrócił uwagę na aktualne wymagania najemców i dużą ilość powstałych w ostatnich latach budynków z powierzchnią pod wynajem, dających możliwość swobody aranżacji i dostosowania do własnych potrzeb, czego nie posiada niniejsza nieruchomość. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustalił średnią wartość czynszu najmu dla budynku w wysokości [...] zł/m2. Przychód roczny z czynszu określono na kwotę [...]zł, przy czym szacowane roczne koszty utrzymania nieruchomości to [...] zł. Daje to dochód roczny netto w kwocie [...]zł. Przy przyjętej stopie kapitalizacji 8,50% (oszacowana metodą analityczną) wartość rynkową nieruchomości z gruntem i częściami składowymi oraz przynależnościami oszacowano na kwotę [...]zł. Zważywszy na stan prawny nieruchomości, biegły – zgodnie z art. 110s § 4 u.p.e.a. - dokonał rozdzielenia wartości rynkowej gruntu (użytkowanie wieczyste) i budynku. Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ceny nieruchomości porównywanych zostały uzyskane z aktów notarialnych (11 reprezentatywnych nieruchomości). Biegły dokonał analizy rynku i ustalił te jego cechy, które wpływają na cenę. Jedną z tych cech było położenie w terenie aktywizacji gospodarczej. W operacie ustalono cenę maksymalną – [...] zł/m2, cenę minimalną - [...] zł/m2 i cenę średnią [...] zł/m2. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej ustalono na kwotę [...]zł, zaś prawa użytkowania wieczystego gruntu na kwotę [...]zł. Uwzględniono w tym wypadku wartość rynkową działki, stawkę opłaty rocznej, liczbę lat, które zostały niewykorzystane z okresu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego). Różnica wartości rynkowej nieruchomości ([...] zł) i prawa użytkowania wieczystego ([...] zł) stanowi wartość części składowej gruntu, czyli budynku ([...] zł). Operat został sporządzony przez biegłego w dniu 9 sierpnia 2019 r. Niemniej w opinii z dnia 25 września 2020 r. (przed wydaniem rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy) rzeczoznawca potwierdził aktualność wyceny wskazując, że nie uległy zasadniczym zmianom ceny najmu oraz parametry techniczno – użytkowe obiektu, jak też istotne cechy nieruchomości/ terenów sąsiadujących, które mogłyby oddziaływać na wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Biegły podkreślił dużą stabilizację cen nieruchomości o podobnych cechach na rynku lokalnym. W ocenie Sądu, organy zasadnie uznały przedłożony przez rzeczoznawcę operat za rzetelny, respektujący reguły (ustawa o gospodarce nieruchomościami i akty wykonawcze do ustawy) jego sporządzenia. Biegły nie tylko dopełnił warunków formalnych związanych z przedłożeniem operatu, ale też precyzyjnie opisał i umotywował przyjęte założenia oraz zastosowaną metodologię pracy. W tych realiach organ nie był uprawniony, aby kwestionować wartość wyliczoną przez biegłego. Jest to tym istotniejsze, że zarzuty skarżących sprowadzają się nie tyle do treści opinii lub metody działania biegłego, ale do ostatecznego wyniku (wniosków) opinii, który został skonfrontowany z wnioskami opinii biegłego H. K., sporządzonej w 2012 r. w postępowaniu cywilnym. Stwierdzili oni, że cena zakupu przedmiotowej nieruchomości w 2012 r. była znacząco wyższa aniżeli w wycenie biegłego M. S., a równocześnie nie stwierdzono, aby w tym okresie nastąpił znaczący spadek cen nieruchomości. Trzeba jednak zauważyć, że celem wyceny zgodnie z pkt 2.0 operatu szacunkowego było określenie wartości rynkowej nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego. Wartość tę określono na datę 9 sierpnia 2019 r., by następnie ją uaktualnić 25 września 2020 r. Nie jest rzeczą organu i Sądu, by stwierdzić, że aktualizacja operatu nie była w tych warunkach możliwa. O takiej realnej podstawie świadczy nie tylko określony upływ czasu od sporządzenia operatu głównego, ale nade wszystko analiza zmian w zakresie parametrów istotnych dla wyceny. Jeśli zachowują one stabilność w czasie, nie sposób stwierdzić, że biegły nie był uprawniony do dokonania aktualizacji. Zdaniem Sądu, za Naczelnym Sądem Administracyjnym (sygn. akt III FSK 3790/21) podkreślić trzeba, że wartość transakcyjna z innego zasadniczo okresu aniżeli data, na którą został sporządzony operat szacunkowy nie może stanowić skutecznej przesłanki zakwestionowania wartości przyjętej w operacie szacunkowym. Tym bardziej, że wycena dokonywana jest według wartości rynkowej, a nie w oparciu o deklarowaną przez stronę cenę transakcyjną. Jak zasadnie podkreśla się w orzecznictwie, należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17). Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Dlatego też nie było podstaw do oczekiwanego przez skarżących wywołania przez organ opinii innego biegłego, skoro żaden z zarzutów zgłaszanych do operatu i profesjonalizmu działania biegłego nie został potwierdzony i podzielony przez organ. Organ nie jest zobowiązany do nieograniczonego gromadzenia dowodów w sprawie, ale do poszukiwania rozwiązań, które – zgodnie z zasadą szybkości i prostoty postępowania (art. 12 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.) oraz prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a. w zw z art. 18 u.p.e.a.) - umożliwią prowadzenie i zakończenie postępowania. Tymczasem skarżący, przedstawiając do porównania operat wywołany w innej sprawie (sprawie cywilnej) i oparty na innych kryteriach szacunkowych, a co najistotniejsze – z dalece przeterminowanymi wnioskami nie dowiedli, by operat inż. M. S. był oparty na wadliwych założeniach, błędach wyliczeniowych, czy innych nieprawidłowościach. Inne wartości wskazywane przez obu biegłych, przy odmiennych metodach i założeniach ich działań, nie mogą stanowić o wadliwości jednego z tych operatów (i to akurat tego, w którym cena została określona na kwotę niższą). Nie sposób też uznać, że biegły inż. M. S. nie uwzględnił kryteriów istotnych z punktu widzenia wartości budynku. Biegły poprzedził opracowanie operatu oględzinami, w związku z tym opisywany w skardze standard wylewki w hali bez wątpliwości został przez niego uwzględniony. W opinii biegły podkreślił, że budynek pochodzi z 1980 r. i jest przeznaczony na drukarnię. Szczegółowo opisał konstrukcję oraz stan techniczny budynku (cz. 5.9.1. operatu). Nie znajduje zatem potwierdzenia zarzut, że rzeczoznawca zaniżył wartość nieruchomości, nie uwzględniając przy jej wycenie okoliczności istotnie wpływających na tę wartość. W ocenie Sądu stanowisko organu zawarte w kontrolowanym postanowieniu jest prawidłowe. Zarzuty względem operatu są bezzasadne, bowiem został on wykonany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych oraz z zachowaniem zasady szczególnej staranności. Skarżący w żaden sposób nie wykazali, aby przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego podejście było nieadekwatne dla ustalenia rynkowej wartości zajętej nieruchomości. Dokonana wycena nieruchomości jest adekwatna do rzeczywistości rynkowej i gospodarczej, zaś materiały wykorzystane przez biegłego do przeprowadzenia analizy porównawczej były wystarczające. Nie stwierdzając, by zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.