II SA/Kr 2/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 października 2024 r. znak SKO.ZP/415/335/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Uzasadniane Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 15 kwietnia 2024 r. nr 183/6730.2/2024 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 977), §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną (sieć kanalizacji sanitarnej i opadowej) oraz wjazdem i obsługą komunikacyjną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 8 maja 2020 r. do organu I instancji wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji opisanej na wstępie. Po przeprowadzeniu postępowania, organ I instancji decyzją z dnia 1 grudnia 2021 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, decyzją z dnia 16 maja 2022 r. uchyliło w całości opisaną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przed organem I instancji. Kolegium dopatrzyło się uchybień w zakresie przeprowadzonej analizy i wyznaczanych na jej podstawie parametrów dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Następnie, sprzeciw do powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył inwestor – W. Sp. z o.o. z siedzibą w K. Wyrokiem z dnia 22 sierpnia 2022r., sygn. akt: II SA/Kr 787/22 WSA w Krakowie oddalił sprzeciw wskazując, że z wyników analizy można wyczytać, że ustalając wysokość wskaźników tj. wielkość powierzchni zabudowy, szerokość, czy wysokość elewacji frontowej, wzięto pod uwagę głównie zabudowę wielorodzinną – wyłącznie te wskaźniki znalazły się w szczegółowych tabelach. Jednocześnie z analizy nie wynika, aby jej autor brał szczególnie pod uwagę parametry budynków jednorodzinnych, które znajdują się w bezpośrednim lub bardzo bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Jest to szczególnie rażące w przypadku ustalenia wysokości elewacji. Tymczasem rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje ustalania parametrów przyszłej zabudowy w zależności od planowanej funkcji projektowanego obiektu. W tym sensie brak jest podstaw aby twierdzić, że ustalając warunki zabudowy dla budynku wielorodzinnego należy mieć na uwadze wyłącznie budynki wielorodzinne. Przeciwnie, ogólne reguły ustalone rozporządzeniem zakładają przy ustalaniu poszczególnych parametrów przede wszystkim nawiązanie do zabudowy znajdującej się najbliżej terenu inwestycji - w przedmiotowej sprawie zabudowy jednorodzinnej. Wobec tego, że zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. rozporządzenia "wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy", uzasadnienie zawarte wyłącznie w treści wyników analizy można uznać za wystarczające, o ile współgra z parametrami określonymi w decyzji. W przedmiotowej sprawie uzasadnienie w tym zakresie jest jednak zdaniem Sądu niewystarczające. Analizując treść uzasadnienia analizy Sąd ocenił, że w sposób niewystarczający uzasadniają one odstępstwo od średnich parametrów. Wyłącznym argumentem, przemawiającym za odstąpieniem od średnich wartości – zarówno w przypadku wielkości powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej było duże zróżnicowanie szerokości i wysokości budynków w analizowanym obszarze oraz brak "wykształcenia jednorodnego charakteru kształtowania parametrów istniejącej zabudowy". Powyższe uzasadnienie nie usprawiedliwia zdaniem Sądu odstąpienia od średnich wartości. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec czego, na potrzeby rozważenia ustalenia wz sporządzono analizę architektoniczno-urbanistyczną, w której opisano stan zagospodarowania nieruchomości. Organ stwierdził, że jest możliwym realizacja przedmiotowego zamierzenia budowlanego w parametrach dostosowanych do zastanego ładu przestrzennego, w szczególności, do zabudowy znajdującej się w najbliższym otoczeniu. W tym stanie faktycznym i prawnym orzeczono o ustalaniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W treści decyzji odniesiono się również do zarzutów podnoszonych przez Towarzystwo [...] na etapie prowadzanego postępowania w zakresie spełnienia przez inwestycji wymogów określonych art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy oraz kwestii związanych z ochroną przyrody takimi jak wycinka drzew oraz zaburzenie stosunków wodnych. Organ szczegółowo odniósł się do tych zarzutów powołując się na pozyskane uzgodnienia i opinię oraz treść sporządzonej na potrzeby sprawy analizy architektoniczno-urbanistycznej. Odwołanie od tej decyzji złożyło Towarzystwo [...] podnosząc, że decyzja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 bowiem organ odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy. Dalej wskazano na niewystarczające uzbrojenie w media dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego, a także na brak prawidłowego dostępu do drogi publicznej. Podniesiono przy tym, iż teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, który to dojazd nie może zapewnić prawidłowego i bezpiecznego skomunikowani inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 28 października 2024 r. nr SKO.ZP/415/335/2024 utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał, że w niniejszej sprawie została sporządzona analiza architektoniczno – urbanistyczna zawierająca część graficzną – mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m. Szerokość frontu terenu objętego określono na ok. 65 metrów, bowiem na takim odcinku teren na którym ma być realizowana inwestycja kubaturowa odpowiada odcinkowi ulicy [...], z której to ulicy odbywać ma się główny wjazd na teren inwestycji. Zatem w przedmiotowej sprawie obszar ten należało wyznaczyć w odległości 195 m (tj. 65 m x 3) od granic terenu objętego inwestycją. W przedmiotowej sprawie, jak wynika z analizy, w badanym obszarze, który położony jest w południowo-zachodniej części K., w [...], występuję liczna zabudowa, a teren jest wysoce zurbanizowany i położony w rejonie ulicy [...], [...] i [...]. Okolica charakteryzuje się intensywnym budownictwem i postępującą urbanizacją. W obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa, jednorodzinna oraz wielorodzinna. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, teren objęty zainwestowaniem przeznaczony jest pod budownictwo mieszkalne wielorodzinne(symbol "MW"). Zdaniem Kolegium, przeprowadzona analiza urbanistyczno - architektoniczna potwierdza, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zgodnej z planowanym zamierzeniem, która pozwala na określenie parametrów nowej zabudowy w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organ powołując się na § 4 ust. 4 rozporządzenia tj. na podstawie przepisu przewidującego inne, od standardowego sposobu wyznaczenie linii zabudowy, odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Wskazano przy tym, iż układ istniejącej zabudowy ma tutaj charakter swobodny, nie został wykształcony jednolity układ budynków. Zauważyć należy, iż inwestycja znajdować ma się "na tyłach" ulicy [...], za budynkiem usytuowanym na działce nr [...], w odsunięciu od drogi publicznej jaką jest ulica [...] o około 100 metrów. Z uwagi zatem, iż układ urbanistyczny nie narzuca żadnych rozwiązań w tym zakresie, odstąpiono od wyznaczenia omawianego parametru. Na uwadze należy także mieć ograniczania wynikające z samej powierzchni i kształtu działki oraz przepisy szczegółowo określające odległości od budynków, które będą miały zastosowanie na kolejnym etapie inwestycyjnym (co organ także wskazał w treści decyzji). Szczegółowo powyższe rozwiązania zostały omówione w załączniku nr 3 oraz wynikają wprost z samego opracowania, w którym dokładnie opisano kształtowanie się zabudowy na okolicznych nieruchomościach. Mając na uwadze ustalenia autorki analizy oraz szczegółowe uzasadnienie odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy, Kolegium nie dopatrzyło się uchybień po stronie organu I instancji w tym zakresie i nie widzi podstaw do kwestionowania tych ustaleń. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji został określony w przedziale od 24 % do 27 % , na podstawie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia, przewidującego odstępstwo od standardowej metody ustalenia tego parametru, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jak wynika ze sporządzonej analizy, średni wskaźnik powierzchni zabudowy kształtuje się w wartości około 26% i waha się od 13 % do 39 %. Wskazano przy tym, iż na terenie analizowanym występuje wyjątkowo zróżnicowana zabudowa obejmująca zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące o zróżnicowanych gabarytach, jak i wielorodzinne oraz kompleksy usługowe. Wyznaczając omawiany parametr w sposób powyższy, wskazano, iż dolną za granicę przyjęto szerokość budynku na działce nr [...] (blok mieszkalny znajdujący się po stronie zachodniej od terenu planowanej inwestycji), zaś przy określaniu górnej granicy, wzięto pod uwagę średnią dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z obszaru analizowanego. Wskazano przy tym szczegółowo na różnicę pomiędzy zabudową w obszarze poddanym analizie oraz na wskaźnik wielkości pow. zabudowy dla podobnych budynków z obszaru analizowanego. Kolegium zapoznawszy się ze szczegółowymi wyjaśnieniami zawartymi w decyzji oraz ustaleniami dokonanymi w samej analizie, również w tym wypadku nie dopatrzyło się nieścisłości lub innych nieprawidłowości w określeniu omawianego parametru. Wszystkie przyjęte wartości wynikają bowiem ze stanu zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, zaś ustalania w tym zakresie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione. Nadto Kolegium zauważa, iż wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej został określony jako nie mniej niż 40%, co wynika pośrednio z treści opinii UMK Wydz. Kształtowania Środowiska oraz mając na uwadze nasycenie okolicy powierzchnią zieloną. W decyzji szerokość elewacji frontowej planowanego budynku określono w przedziale od 35 m do 55 m. w oparciu po postanowienia § 6 ust. 2 rozporządzenia przewidującego odstępstwo od standardowej metody wyznaczenia omawianego parametru, o ile wynika to ze sporządzonej analizy. Wskazano, iż średnia z obszaru analizowanego omawianego parametry wynosi około 18 metrów - dla wszystkich budynków. Natomiast dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych parametr ten wynosi około 57 metrów. Wskazano tutaj na znaczne rozbieżności w zakresie szerokości elewacji frontowych budynków znajdujących się z obszaru analizowanego, bowiem w obszarze tym znajdują się zarówno budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki gospodarcze, a także budynki mieszkalne wielorodzinne, które posiadają omawiany parametr w najwyższej wartości. Tym samym, organ rozważając możliwe do określenia parametry nowej zabudowy wziął pod uwagę budynki na działce nr [...] i [...] (bloki mieszkalne po zachodniej stornie terenu inwestycji) określając na podstawie tych wartości dolną granice omawianego parametru. Z kolei górna granica została określona jako wartość wynikająca z wniosku o ustalenie wz, która pokrywa się ze średnią wartością tego parametru wynikającą dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Wskazać należy, iż niektóre budynki mieszkalne wielorodzinne z obszaru analizowanego posiadają maksymalne szerokości znacznie przewyższającą wartość ustaloną dla planowanej inwestycji, np. 89 metrów (działki nr [...] i następne), 72 m (działka nr [...]) a także 98 m (działka nr [...] i [...]). Organ w obszernym wywodzie w załączniku nr 3 wskazał, iż parametr w tej wartości może zostać ustalony we wskazanym powyżej przedziale, natomiast planowana wkomponuje się w zastany ład przestrzenny i wartości poszczególnych parametrów budynków (zwłaszcza z najbliższego obszaru). Dlatego też, w ocenie organu odwoławczego wyznaczenie szerokości elewacji frontowej zostało w sposób należyty uzasadnione i szczegółowo opisane, Kolegium nie kwestionuje zatem rozwiązań przyjętych przy określeniu omawianego parametru. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została również określona w sposób prawidłowy, tj. w wartości od 15 do 16 metrów, dopuszczono podwyższenie wysokości całkowitej do 17,5 m przy zastosowaniu dachu o powierzchni biologicznie czynnej (tzw. zielonego). Wskazano tutaj, iż zastosowano również odstępstwo od standardowej metody wyznaczenia omawianego parametru tj. § 7 ust. 4 rozporządzenia. Omawiając ten parametr wskazano, że wysokość budynków w obszarze analizowanym do okapu waha się od 4 m do 32 m. Średnia wysokość budynków do okapów wynosi około 15,5-16 metrów, do kalenic około 11 m, zaś od górnych krawędzi attyk ok. 16 metrów. Omówiono przy tym średnie wartości i szczegółowo scharakteryzowano jak kształtuje się ten parametr w okolicy najbliższej względem inwestycji, dokonując dokładnego opisu wysokości budynków z najbliższego otoczenia nieruchomości objętej inwestycją. Wskazano tutaj, iż budynek na działce nr [...] i [...] posiada wysokość 17,0-17,5 m, na działce nr [...] ok 15,5 - 16,0 m. Kolegium zauważa także, iż budynek na działce [...] posiada wysokość 15,5-16,0 m. Z kolei geometrię dachu określono jako dach płaski, takie bowiem dachy dominują w obszarze analizowanym i takie tez posiadają budynki mieszkalne wielorodzinne. Kolegium również w tym wypadku nie kwestionuje przyjętych wartości i stwierdza, iż wynikają one wprost z wartości poszczególnych budynków najbliżej zlokalizowanych względem terenu inwestycji, zaś określenie wysokości wraz z geometrią dachu zostało prawidłowo wkomponowane w zastany ład przestrzenny i należycie uzasadnione. Kolegium stwierdziło, że wszystkie parametry budynków z obszaru analizowanego omówione powyżej zostały wskazane w czytelnych tabelach znajdujących się w treści analiz. Co warte odnotowania, autorka analizy sporządziła również tabele dla parametrów budynków znajdujących się najbliżej terenu inwestycji, co pozwala na łatwą weryfikację ustalonych wartości dla poszczególnych wskaźników. Z danych tych wynika niewątpliwie, iż inwestycja wpisze się w zastany ład przestrzenny, zaś parametry zostały dopasowane do istniejącej zabudowy. Zauważyć także należy, iż parametry opisane powyżej, zostały wyznaczone na zasadzie odstępstwa od standardowych metod ich wyznaczenia określonych w/w przepisami rozporządzenia wykonawczego. Jednakże, ich analiza pozwala zdaniem Kolegium na stwierdzenie, że gabaryty planowanej zabudowy zostały dostosowane do otoczenia i zastanego ładu przestrzennego, zaś każda z wartości wyznaczonego parametru została uzasadniona w sposób wyczerpujący. Kolegium zauważyło, iż wszystkie wątpliwości związane z wyznaczeniem poszczególnych parametrów jakie Kolegium sygnalizowało w poprzedniej decyzji kasacyjnej z dnia 16 maja 2022 r. zostały wyeliminowane na etapie ponownie prowadzonego postępowania. Zastrzeżeń Kolegium nie budzi także uzbrojenie terenu inwestycji, które jest wystarczające jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowalnego (art. 61. ust. 1 pkt 3 ustawy). W decyzji w sposób prawidłowy wskazano także ilość miejsc postojowych (tj. 1,2 miejsca na jeden mieszkanie oraz 0,5 miejsca dla roweru na jedno mieszkanie, jakie należy wykonać, zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012r. "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Inwestycja posiada także zapewniony pośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ulica [...]. Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w K. zarzucając naruszenie: 1/ § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu przed 3 stycznia 2022 r. poprzez błędne określenie granic obszaru analizowanego i wytyczenie tych granic na nieaktualnej mapie ewidencyjnej (mapa z 2019 r.), 2/ § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu przed 3 stycznia 2022 r. poprzez błędne dokonanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp i ustalenie wskaźników dla nowej zabudowy wyłącznie na zasadzie "odstępstw" reguł wynikających z § 6-7 rozporządzenia oraz w oderwaniu od zasad istotnych z punktu widzenia planowania przestrzennego, 3/ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. w zw. z § 6 ust. 1 i 2 oraz § 7 ust. 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu sprzed 3 stycznia 2022 r., poprzez błędne ustalenie wartości wskaźników odnoszących się do szerokości elewacji frontowej oraz wysokości zabudowy, tj. ich wyznaczenie w oderwaniu od zasad istotnych z punktu widzenia planowania przestrzennego; 4/ art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy pomimo, iż nieruchomość objęta zakresem zamierzenia inwestycyjnego nie posiada wystarczającego dostępu do drogi publicznej, 5/ art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy pomimo, iż istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego; 5/ art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy, pomimo że organ I instancji wydając decyzję ograniczył się do dostosowania warunków zabudowy do zamiaru inwestora, a nie do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego i istniejącej na nim zabudowy, 6/ art. 53 ust. 4 pkt. 9 upzp w zw. z art. 54 upzp w zw. z art. 60 ust. 1 uzpz w zw. z art 64 upzp w zw. z art. 106 k.p.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że opinia Zarządu Dróg Miasta Krakowa ma dla Prezydenta Miasta Krakowa charakter wiążący i w konsekwencji zaniechanie ustalenia czy objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne ma zapewnioną należytą obsługę komunikacyjną, 7/ § 4 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu przed 3 stycznia 2022 r. poprzez nieuwzględnienie i w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji ustalającej warunki zabudowy, mimo iż nie została wytyczona nieprzekraczalna linia zabudowy, 8/ art. 1 ust. 2 pkt 5 upzp w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d w zw. z art. 61 ust. 1 upzp w zw. z § 18 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez utrzymanie w mocy decyzji o warunkach zabudowy mimo nieustalenia liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych, w szczególności nieokreślenia niezbędnej liczby miejsc postojowych przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych; 9/ art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy; 10/ art. 6 k.p.a. w zw. z art. 12 § 1 k.p.a. poprzez niedostatecznie wnikliwe rozpatrzenie sprawy, w szczególności brak weryfikacji przez organy kwestii związanych z określeniem w zaskarżonej decyzji przedmiotu planowanej inwestycji 11/ art. 8 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez brak pełnego odniesienia się do argumentów i zarzutów podnoszonych w odwołaniu, 12/ art. 77 § 1 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego, 13/ art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak odpowiedniej weryfikacji ustaleń dokonanych przez Zarząd Dróg Miasta Krakowa w opinii z dnia 1 czerwca 2023 roku, 14/ art. 7 k.p.a, art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz wniosków do analizy, co skutkowało oparciem rozstrzygnięcia na ustaleniach poczynionych z naruszeniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w brzmieniu przed 3 stycznia 2022 r.; 15/ art. 7 k.p.a, art 77 § 1 k.p.a. poprzez niedostrzeżenie, że analiza urbanistycznoarchitektoniczna została sporządzona przez pryzmat parametrów wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy prawidłowo sporządzona analiza winna odnosić się ściśle do warunków architektoniczno- urbanistycznych obowiązujących w analizowanym terenie w oderwaniu od szczegółowych parametrów wniosku. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji i postanowień z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Stronia skarżąca zarzuca, wadliwe ustalenie obszaru analizy, niewykazanie, że planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną o odpowiednich parametrach, ustalenie parametrów nowej zabudowy na zasadzie odstępstw od parametrów średnich z obszaru analizy, brak wyznaczenia linii zabudowy oraz wymaganej liczby miejsc postojowych dla niepełnosprawnych. W ocenie sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przywołać przede wszystkim należy regulacje zamieszczoną w art 59 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.). zgodnie z którym do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Stan prawny sprawy odnosić należy zatem do regulacji z przed wejściem w życie zmian dokonanych tą ustawą. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz.U.2023 poz. 977 (dalej ustawa) w stanie prawnym obowiązującym na dzień wydania zaskarżanej decyzji, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Z kolei art 61 ust 1 ustawy stanowił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (ust 1); teren ma dostęp do drogi publicznej (ust 2);, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (ust 3); teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ust 4); decyzja jest zgodna z przepisami odrębnym (ust 5); zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunki jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Organ ustala też czy działka obejmująca zamierzenie inwestycyjne ma dostęp do drogi publiczne, oraz czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a także czy decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zaznaczyć przy tym należy, iż zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA: z 5 kwietnia 2016 r., II OSK 2151/12; z 7 lutego 2014 r. II OSK 2151/12 z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10, z 8 listopada 2013 r., II OSK 1302/12). Dalej wskazać należy, iż na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną, którą sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Dokonując oceny decyzji organu pierwszej instancji a utrzymanego w mocy orzeczeniem organu odwoławczego, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. Jak wynika z decyzji, funkcja planowanej budowy będzie kontynuacją funkcji, jaka występuje w obszarze analizy na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej co planowana inwestycja tj. ul. Klonowica w Krakowie. Z decyzji też wynika, że działka objęta zamierzeniem inwestycyjnym ma pośredni dostęp do drogi publicznej tj. ul. [...] przez drogę wewnętrzną na działkach nr [...] i [...], co do których inwersorowi przysługuję służebność drogi koniecznej oraz drodze wewnętrznej po działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] będących w zarządzie ZDMK. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (co zapewniają oświadczenia dostawców mediów) a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jako położony w granicach administracyjnych miasta Krakowa. Odnośnie parametrów zamierzenia inwestycyjnego stwierdzić należy, iż organ ustalił te parametry w nawiązaniu wartości średnich, jakie w obszarze analizy występują w zabudowie wielorodzinnej, z pominięciem zabudowy jednorodzinnej. Jest to jeden z zarzutów zgłoszonych w skardze, w ocenie sądu, zarzut bezzasadny. Jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie a dnia 1 lutego 2019 r. II SA/Kr 1254/18 "Jeżeli w danym obszarze urbanistycznym występuje zabudowa o dużej różnorodności tj. zabudowa drobna jednorodzinna oraz zabudowa obiektami stosunkowo dużymi, ustalenie parametrów planowanej zabudowy, jako wartości średniej pozwoli na realizację obiektu architektonicznie obcego tak zabudowie drobnej jak i tej o dużych parametrach. Zasadnym jest nawiązywanie do obiektów o podobnej funkcji, co zabudowa planowana, jaka w obszarze analizy występują. Jeżeli przedmiotem wniosku o ustalenie warunków zabudowy jest dom jednorodzinny to czy uprawnionym byłoby dla tego zamierzenia ustalać wartość szerokość elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej z obszaru analizy tj. przy uwzględnieniu zabudowy o znacznych gabarytach – zabudowy wielorodzinnej i usługowej (...). Odpowiedź na to pytanie musi być negatywna. Jeżeli zatem przedmiotem wniosku jest obiekt o charakterze wielorodzinnym i usługowym również nielogicznym byłoby ustalanie tych parametrów przy uwzględnieniu zabudowy jednorodzinnej. Wyznaczanie szerokości i wysokości elewacji frontowej, jako wartości średniej wszelkiej zabudowy, jaka w obszarze analizy występuje uzasadnione jest zawsze w obszarach, gdzie zabudowa jest gabarytowo zbliżona. W obszarach o dużym zróżnicowaniu tak gabarytów jak i funkcji zabudowy, zabieg taki zachowaniu ładu przestrzennego nie służy. Obiekt projektowany, o parametrach obliczonych na podstawie średniej z obszaru analizy, może być architektonicznie obcy zabudowie, która w danym obszarze występuje tj. tak zabudowie drobnej jak i tej o znacznych gabarytach". Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 sierpnia 2022 r. II OSK 2843/19 wskazując, iż "Przechodząc do oceny zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących wyznaczenia parametrów nowej zabudowy wyjaśnić należy, że szczególne sytuacje urbanistyczne wymagają indywidualnego podejścia. Taka sytuacja występuje w szczególności jeżeli obszar analizowany jest intensywnie zurbanizowany, a zabudowa ma charakter mieszany. Nie sposób oczekiwać, aby obszarze o mieszanych funkcjach, planowana zabudowa budynku biurowego z częścią usługową i budynku wielorodzinna przy występowaniu zabudowy jednorodzinnej o zasadniczo odmiennych parametrach miała nawiązywać w każdym wskaźniku do arytmetycznej średniej, ponieważ w niektórych sytuacjach prowadziłoby to do ustaleń stanowiących zaprzeczenie ładu przestrzennego. Prawodawca mając tego świadomość przewidział w przepisach rozporządzenia dopuszczalność ustalenia m.in. innej szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy". Poglądy prawne wyrażone w wyżej przytoczonych orzeczeniach w pełni podziela sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę. Ustalając parametry nowej zabudowy jako wartości średniej, z obszaru analizy organ postępuje prawidłowo, pod warunkiem, że obszar ten jest urbanistycznie jednolity - występuje na nim zabudowa o podobnych gabarytach i funkcji. Jeżeli jednak w obszarze analizy występuje zabudowa zróżnicowana a zróżnicowanie to wpływa także na parametry tej zabudowy, urbanista w analizie a za nim organ winien fakt ten uwzględnić. Ustalenie parametrów nowej zabudowy jako wartości, średniej jeżeli jest ona zróżnicowana, tak co do funkcji jak i gabarytów, nie służy zachowaniu ładu przestrzennego, gdyż parametry te będą różniły się od parametrów zabudowy, jakie już obszarze analizy występują dla poszczególnych występujących w niej funkcji. Realizacja takiego obiektu powodowała by postępujący chaos urbanistyczny. Ponieważ zaś w obszarze analizy jaka została sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania występuje zróżnicowana zabudowa, o różnych gabarytach i funkcjach, urbanista a za nim organ ustalając parametry nowej zabudowy, prawidłowo nawiązali do zabudowy wielorodzinnej (o znacznych gabarytach), pomijając zabudowę jednorodzinną oraz dopuszczając tzw. widełki tj. dopuszczalny przedział w jakim inwestor parametry te przenieść ma na projekt budowlany. Także ten zabieg w orzecznictwie znajduje akceptacje. I tak wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczono w przedziale od 24% do 27 % przy czym wartość 27 % to wartość średnia z obszaru analizy dla zabudowy wielorodzinnej. Wartość mniejsza – 24% to wartość nawiązująca do zabudowy położonej w bliskiej odległości od terenu objętego zamierzeniem. Szerokości elewacji frontowej wyznaczono w przedziale od 35 m. do 55 m. przy czym wartość 55 m. jest wartością wnioskowaną, nieznacznie niższą od średniej z obszaru analizy dla zabudowy wielorodzinnej wynosząca 57 m. Wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono w przedziale od 15 m. do 16 m. przy czym 16 m. to wartość średnia z obszaru analizy dla zabudowy wielorodzinnej. W ocenie sądu parametry te zostały ustalone prawidłowo. Odnosząc się do pozostałych zarzuty skargi, wskazać należy, że obszar analizy został ustalony prawidłowo, jako równy trzykrotnej szerokości frontu terenu, objętego zamierzeniem inwestycyjnym. Jak wynika z art 61 ust 5a ustawy, przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Jeżeli zatem teren objęty zamierzeniem inwestycyjnym na bezpośredni lub pośredni dostęp do drogi publicznej, to inwestor wskazuje, z której, czy to drogi publicznej, czy to drogi wewnętrznej skomunikowanej z drogą publiczną ma się odbywać główny wjazd na działkę. Zwrócić też należy uwagę, że fakt, że bok działki objęty kontrolowanym zamierzeniem inwestycyjnym przyjęty jako front działki (przy działkach nr [...] i [...]) jest krótszy niż bok działki przylegający do drogi wewnętrznej biegnącej po działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Zwrócić też należy uwagę, że długości tych boków nie są nadmiernie różne. Jeżeli urbanista przyjął by jako front działki jej bok przylegający do działki drogowej biegnącej po działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obszar ten byłby nieznacznie większy, co w ocenie sądu nie ma żadnego znaczenia tak dla ustalenia kontynuacji funkcji jak i parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Odnosząc się do zarzutu braku dostępu do drogi publicznej, o parametrach odpowiednich dla inwestycji, z uwagi na uwarunkowania i ograniczenia występujące na drodze wewnętrznej biegnącej po działkach nr [...] i [...] wskazać należy, że inwersorowi przysługuję służebność drogi koniecznej po tych działkach, a na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się uwarunkowań techniczno-budowlanych związanych także z planowanym zjazdem z drogi publicznej. Jak mowa wyżej, zgodność decyzji ustalającej warunki zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów szeroko rozumianego Prawa budowlanego, gdyż organ administracji wydający decyzję o warunkach zabudowy, nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Po drugie, teren inwestycji posiada także skomunikowanie z droga publiczną po działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] będących w zarządzie ZDMK. Po trzecie w końcu, jak się wydaje w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dominującym aktualnie poglądem, w przedmiocie dostępu działki do drogi publicznej, na etapie ustalania warunków zabudowy, jest stanowisko, że wymóg dostępu do drogi publicznej dotyczy wyłącznie istnienia dostępu faktycznego, czyli teoretycznej możliwości skomunikowania planowanej inwestycji z drogą publiczną bez badania innych kwestii takich jak stosunki właścicielskie czy uwarunkowania techniczno-budowlane (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2023 r. II OSK 123/21, z dnia 11 września 2024 r. II OSK 1200/24, z dnia 9 października 2024 r. II OSK 2383/23). Wniosek dowodowy, mający na celu wykazanie, że droga wewnętrzna biegnąca po działkach nr [...] i [...] jest niewystarczająca dla przedmiotowego zamierzenia, w ocenie sądu był niedopuszczalny (ekspertyza , to dowód zbliżony do opinii biegłego a nie dowód z dokumentu), po drugie zmierzał do wykazania faktów obojętnych z punktu widzenia procedowania nad ustaleniem warunków zabudowy. Co do kwestii sporządzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej na nieaktualnej mapie ewidencyjnej, wskazać należy że zgodnie z art 61 ust 5a ustawy, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 października 2024 r. II OSK 2383/23, "w świetle art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1151; dalej: "p.g.i.k"), podstawę planowania przestrzennego stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Z normą tą koresponduje m.in. art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a oraz art. 54 u.p.z.p. W świetle tych przepisów, znajdujących zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy na mocy odesłania z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., obowiązkiem wnioskodawcy jest przedłożenie kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, a także określenie na tej mapie granic terenu objętego wnioskiem. Mapa ta stanowi również podstawę do określenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji. W oparciu o tę mapę sporządza się analizę urbanistyczną oraz załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy (zob. art. 61 ust. 5a u.p.z.p. oraz § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Obowiązujące przepisy wymagają sporządzenia analizy urbanistyczno - architektonicznej na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy Nie wprowadzają przy tym zasady aktualizacji tych map, czy też zastępowanie ich mapami uwzględniającymi zmiany w zagospodarowaniu terenu objętego analizą, jakie zaszły w trakcie procedowania nad ustalaniem warunków zabudowy w oparciu o raz złożony wniosek. Zarzut ten jest zatem bezzasadny. W kwestii odstąpienia przez organ od ustalenia linii zabudowy, wskazać należy, że w orzecznictwie wykształcił się pogląd, który podziela także sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, że linia zabudowy wyznacza maksymalne zbliżenie zabudowy kubaturowej zlokalizowanej nad powierzchnią gruntu, od drogi publicznej i ma na celu, po pierwsze, zachowanie bezpieczeństwa dla ruchu na tej drodze jak też działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym, po drugie zaś zapewnienie ładu przestrzennego przez wyznaczenie urbanistycznych uwarunkować w zakresie odległości budynków od drogi publicznej. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2020 r. II OSK 2145/20 "skoro linia zabudowy wyznacza dopuszczalne położenie przyszłej zabudowy względem pasa drogowego, a droga publiczna, z którą powiązane jest pojęcie pasa drogowego, nie przylega do mającej być zabudowaną nieruchomości, to wyznaczenie linii zabudowy dla tej nieruchomości mogłoby doprowadzić do nieuzasadnionego ograniczenia istoty prawa własności w zakresie swobodnego zagospodarowania tej nieruchomości. Jeżeli nie ma pasa drogowego względem, którego ma być wyznaczona linia zabudowy, która ogranicza swobodę zabudowy własnej działki, to nie można doszukiwać się istnienia takiego pasa drogowego" (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2019 r. II OSK 1389/17, z dnia 16 marca 2011 r. II OSK 498/10). Ponieważ przedmiotowa inwestycja nie przylega do drogi publicznej, ma być realizowana wewnątrz zabudowanego już kwartału, wyznaczenie linii zabudowy stanowiło by niepotrzebne ograniczenie w możliwości zagospodarowania działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym, a maksymalne zbliżenie nowej zabudowy na tej działce, tak do działek sąsiednich jak i budynków na nich zlokalizowanych określają przepisy techniczno-budowlane. Także ten zarzut jest bezzasadny. W kwestii zarzutu nie wyznaczenia liczby miejsc postojowych dla niepełnosprawnych, wskazać należy, że obowiązek taki ale przede wszystkim kompetencja nie leży po stronie organu procedującemu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W stanie prawnym aktualnym na dzień wydania zaskarżonej decyzji (w odróżnieniu od stanu aktualnego – art 61 ust 7 pkt 7 ustawy) kompetencja w przedmiocie ustalania miejsc postojowych nie była wyrażona wprost ani w ustawie, ani w rozporządzeniu, a można ją było wywodzić pośrednio z art 54 ust 1 pkt 2c w zw. Z art 64 ustawy. Zaskarżona decyzja ustala zresztą wymaganą liczbę miejsc postojowych w pkt 4f załącznika nr 1. Jak mowa o tym wyżej decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie odnosi się do przepisów techniczno-budowlanych, bo ta kwestia leży w gestii organów administracji architektoniczno - budowlanych na etapie udzielania pozwolenia na budowę. Kwestia wyznaczenia wymaganej ilości miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych to kwestia techniczno – budowlana nie mogąca być rozstrzygana w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Mając na uwadze wyżej wskazane okoliczności, sąd na zasadzie art 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.