III CZP 99/86

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN H. Ciepła (sprawozdawca). Sędziowie SN: Ł. Grygołajtys, W. Łysakowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Wojciecha K., Janusza C. i Aleksandry S. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w K. o uchylenie uchwał organów Spółdzielni i nakazanie wydania przydziału garażu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Krakowie postanowieniem z dnia 4 listopada 1986 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy skuteczna w stosunku do członka Spółdzielni Mieszkaniowej jest zmiana statutu tej Spółdzielni zaostrzająca wymagania uzyskiwania przydziału garażu w ramach prawa związanego ze spółdzielczym prawem do lokalu, jeżeli członek spółdzielni już przed tą zmianą spełnił warunki do uzyskania przydziału według obowiązującego wtedy statutu i regulaminu spółdzielni i otrzymał garaż w posiadanie bez formalnego przydziału, a następnie nabył i zbył na rzecz osób bliskich udział we współwłasności innej działki przeznaczonej pod budowę garażu?"podjął następującą uchwałę:Członkowi spółdzielni mieszkaniowej przysługuje roszczenie o przydział garażu na warunkach określonych w statucie (regulaminie) obowiązującym w dacie zawarcia ze spółdzielnią umowy o budowę garażu. Późniejsza zmiana postanowień statutu (regulaminu), zaostrzająca warunki przydziału garaży, pozostaje bez wpływu na realizację tego roszczenia.Uzasadnienie faktycznePrzedstawione przez Sąd Wojewódzki Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne powstało na tle następującego stanu faktycznego:Powodowie jako członkowie pozwanej Spółdzielni zawarli w 1976 r. z Komitetem Budowy Garaży umowę o budowę garaży systemem gospodarczym. Według postanowień umownych byli oni zobowiązani do wniesienia wkładu gotówkowego na rzecz Spółdzielni oraz wkładu w naturze w postaci pracy przy budowie i po spełnieniu tych warunków mieli otrzymać przydział garażu na zasadach określonych w regulaminie i statucie.Powodowie wywiązali się z umów i w 1982 r. otrzymali garaże w posiadanie w stanie surowym, jednakże pozwana Spółdzielnia odmówiła wydania im przydziału garażu z powołaniem się na § 76 regulaminu przydziału i użytkowania garaży, uchwalonego w grudniu 1983 r., według którego nie może otrzymać przydziału garażu członek, który w okresie 5 lat poprzedzających przydział, sam (lub osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania) zbył (zbyły) posiadane prawo do garażu lub posiadany garaż. Ponieważ powodowie w listopadzie 1983 r. nabyli udziały we współwłasności nieruchomości przeznaczonej pod budowę garaży i wiosną 1984 r. własność tę przenieśli pod tytułem darmym na rzecz osób bliskich, zdaniem Spółdzielni, nie spełniają warunków określonych w § 76 powołanego regulaminu z grudnia 1983 r. W tej sytuacji faktycznej powodowie wystąpili z pozwem przeciwko Spółdzielni domagając się uchylenia uchwał jej organów o odmowie przydziału garażu i zobowiązania Spółdzielni do przydzielenia im tych garaży.Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, uznając że powodowie w świetle zmienionych postanowień regulaminu nie utracili prawa do przydziału garaży. Rozpoznając rewizję pozwanej Spółdzielni od tego wyroku Sąd Wojewódzki w Krakowie przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w sentencji uchwały.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Z chwilą zawarcia umowy o budowę garażu powstaje między członkiem i Spółdzielnią, poza stosunkiem członkostwa, stosunek cywilnoprawny. Umowa taka jest czynnością prawną z zakresu prawa cywilnego, mają więc do niej zastosowanie przepisy tego prawa o umowach. W prawie cywilnym obowiązuje zasada, według której umowa ważna w chwili jej zawarcia nie traci ważności wskutek zdarzeń późniejszych. W przedmiotowej sprawie ważność umowy nie jest kwestionowana. Za prawidłowy należy uznać pogląd Sądu Wojewódzkiego, że umowa dotyczyła przydziału garażu na warunkach określonych w regulaminie i statucie obowiązujących w dacie zawarcia umowy. Istota sporu zatem sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy zmiana warunków przydziału garaży wprowadzona regulaminem uchwalonym w grudniu 1983 r. pociąga za sobą zmianę umowy w zakresie przydziału garaży.Przechodząc do tej kwestii stwierdzić należy, że do zmiany umowy niezbędna jest zgodna wola obu stron (art. 77 k.c.), chyba że umowa dopuszcza inny tryb zmiany. Skoro łącząca strony umowa innego trybu zmiany nie przewiduje, nie mógł bez zgody powodów spowodować jej zmiany, w zakresie warunków przydziału garaży na zasadach określonych w regulaminie i statucie obowiązujących w dacie zawarcia umowy, które stanowią essentialia negotii umowy, regulamin uchwalony w grudniu 1983 r., zaostrzający warunki przydziału garaży w porównaniu z regulaminem obowiązującym w dacie zawarcia umowy. Wprawdzie regulamin ten (uchwalony w grudniu 1983 r.) wiąże wszystkich członków od daty prawomocności uchwały walnego zgromadzenia w tym przedmiocie, pozostaje jednak bez wpływu na wcześniej zawarte umowy o budowę garaży.Znaczenie zawartej przez członka ze spółdzielnią umowy o budowę garażu polega na zagwarantowaniu otrzymania przydziału garażu po dopełnieniu warunków umowy. Powoduje ona zatem nabycie przez członka roszczenia o przydział garażu od chwili spełnienia warunków umowy. Jeśli więc członek obowiązkom umowy uczynił zadość, a Spółdzielnia odmawia przydzielenia garażu, powstaje po jego stronie prawo domagania się wykonania umowy, które przybiera postać roszczenia o zobowiązanie Spółdzielni do przydzielenia garażu. Może ono być dochodzone na drodze sądowej, a wyrok uwzględniający je zastępuje oświadczenie Spółdzielni o przydziale (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). A zatem zmiana warunków przydziału garaży, wprowadzona regulaminem z grudnia 1983 r., jako czynność jednostronna, nie może niweczyć nabytych przez członków praw majątkowych. Może mieć jedynie wpływ na wygaśnięcie lub zmianę skutków prawnych takiej umowy w świetle przepisów o wadach oświadczenia woli. Nie ma usprawiedliwionej społecznie i gospodarczo potrzeby wprowadzenia wyłomu od tych założeń prawa cywilnego, w zakresie umów majątkowych między członkiem a Spółdzielnią, w których obowiązuje również zasada pacta servanda sunt, głosząca bezwzględną powinność dotrzymania zobowiązań.Z tych względów na przedstawione zagadnienie udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.