III CZP 70/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN J. Niejadlik.Sędziowie SN: T. Bielecki, S. Dmowski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Łucji S. przeciwko Franciszkowi M. o eksmisję po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 21 kwietnia 1989 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w sprawie o eksmisję byłego współmałżonka z lokalu mieszkalnego objętego szczególnym trybem najmu, przydzielonego stronom w czasie trwania związku małżeńskiego, dopuszczalne jest badanie przesłanek przewidzianych w art. 51 pkt 3 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) pod kątem oceny utraty przez stronę powodową uprawnień najemcy, a w konsekwencji - braku legitymacji czynnej, czy też ocena tego rodzaju pozostawiona jest wyłącznie organowi do spraw lokalowych, a jej wyrażenie nastąpić może wyłącznie w decyzji o cofnięciu przydziału?'podjął następującą uchwałę:W sprawie o eksmisję byłego współmałżonka z lokalu mieszkalnego objętego szczególnym trybem najmu, przydzielonego stronom w czasie trwania związku małżeńskiego, sąd uprawniony jest do badania, czy strona powodowa nie utraciła przymiotu najemcy na skutek rozwiązania stosunku najmu, nie może natomiast dokonywać oceny istnienia bądź nieistnienia przesłanek przewidzianych w art. 51 pkt 3 prawa lokalowego do cofnięcia przydziału lokalu. Uzasadnienie faktycznePowódka Łucja S. domagała się orzeczenia eksmisji byłego męża, pozwanego Franciszka M., wraz z osobami i rzeczami prawa jego reprezentującymi z lokalu mieszkalnego podlegającego szczególnemu trybowi najmu, przydzielonego im obojgu w czasie trwania małżeństwa, twierdząc, że pozwany zarówno w czasie trwania związku małżeńskiego, który został rozwiązany przez rozwód wyrokiem z dnia 27 września 1982 r., jak i po rozwodzie zachowywał i zachowuje się jako współnajemca w sposób agresywny - dopuszcza się rękoczynów, grozi jej zabiciem, ubliża jej i dzieciom i niszczy meble. Pozwany nie uznał powództwa i wniósł o jego oddalenie, zarzucając, że powódka nie ma legitymacji do żądania jego eksmisji, gdyż ze spornego lokalu mieszkalnego wyprowadziła się dobrowolnie bez zamiaru powrotu do niego w lipcu 1983 r. Sąd Rejonowy w Gdańsku trzema kolejnymi wyrokami orzekał eksmisję pozwanego, przyjmując, że jego postępowanie uzasadnia żądanie pozwu. W ostatnim z wyroków (z dnia 30 czerwca 1988 r.) ustosunkowując się do zalecenia Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku, zawartego w drugim z wyroków rewizyjnych, wyjaśnienia kwestii legitymacji czynnej powódki, na podstawie art. 46, a obecnie 51 pkt 3 pr. lok., przewidującego możliwość cofnięcia przez terenowy organ administracji państwowej decyzji o przydziale w razie niezamieszkiwania najemcy w lokalu, zajął stanowisko, że powódka mimo wyprowadzenia się ze spornego lokalu nie utraciła tytułu do zamieszkiwania w nim, a więc i przymiotu najemcy. Jednocześnie zaznaczył, że sądy powszechne nie są uprawnione do badania istnienia czy nieistnienia przesłanek przewidzianych w art. 51 pkt 3 pr. lok. do cofnięcia przydziału lokalu. Sąd Wojewódzki w Gdańsku rozpoznając sprawę na skutek kolejnej (trzeciej) rewizji pozwanego, postanowieniem z dnia 21 kwietnia 1989 r., przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia, jako budzące poważne wątpliwości, zagadnienie prawne przytoczone w sentencji uchwały. Uzasadnienie prawneRozstrzygając zagadnienia w sposób wskazany w uchwale Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Materiał zebrany w sprawie oraz uzasadnienia wyroków sądów obu instancji wskazują jednoznacznie na to, że podstawę faktyczną żądania stanowi niewłaściwe zachowywanie się pozwanego, podstawę prawną zaś art. 45 ust. 3 prawa lokalowego (jedn. tekst: Dz. U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.). Ponieważ w przepisie tym mówi się o możliwości wytoczenia powództwa przez najemcę innego lokalu, Sąd Wojewódzki trafnie wysuwa, jako pierwszorzędne zagadnienie. legitymację czynną powódki do wystąpienia z żądaniem eksmisji pozwanego. Powstaje bowiem problem, czy byłego małżonka można uważać za najemcę innego lokalu w rozumieniu powołanego przepisu, czy wyprowadzenie się powódki z lokalu zajmowanego razem z pozwanym jako byłym mężem nie doprowadziło do utraty przez nią przymiotu najemcy, a nadto czy sąd rozpoznający sprawę o eksmisję może badać istnienie przesłanek przewidzianych w art. 51 pr. lok. do cofnięcia przydziału. W kwestii pierwszej wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 15 listopada 1975 r. III CZP 37/75, wpisanej do księgi zasad prawnych (OSNCP 1976, z. 7-8, poz. 152) stwierdzając, że małżonek może po ustaniu małżeństwa wytoczyć przeciwko drugiemu z małżonków powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia wspólnie zajmowanego przez małżonków lokalu mieszkalnego, i to niezależnie od tego, czy lokal został faktycznie podzielony. Uchwała powyższa - w niezmienionym stanie prawnym - jest wiążąca (art. 23 ustawy z dnia 20 września 1984 r. o Sądzie Najwyższym - Dz. U. Nr 45, poz. 241 ze zm.) dla składu rozstrzygającego zagadnienia w sprawie niniejszej i w związku z tym nie zachodzi potrzeba szerszego omawiania powyższej kwestii. Ponieważ art. 45 ust. 3 pr. lok. nie wiąże uprawnienia najemcy do wytoczenia powództwa z przebywaniem w lokalu, należy dojść do wniosku, iż sam fakt nieprzebywania w nim nie pozbawia najemcy legitymacji czynnej do wytoczenia powództwa. Decydujące znaczenie ma to, czy żądający eksmisji jest najemcą w rozumieniu tego przepisu, a więc w konkretnym wypadku to, czy powódka pozostaje nadal w stosunku najmu spornego lokalu. Lokal, którego spór dotyczy, przydzielony został stronom w czasie trwania związku małżeńskiego. Oboje małżonkowie (obecnie strony w procesie) stali się jego najemcami (art. 10 ust. 3 pr. lok.), byliby nimi nawet - chociażby umowa najmu była zawarta tylko przez jedno z nich. Fakt orzeczenia rozwodu nie zmienił sytuacji stron w tym zakresie. Podobnie istotnego znaczenia nie ma podnoszona przez pozwanego okoliczność, że po rozwodzie zawarł on nową umowę najmu tylko we własnym imieniu. Umowa zawarta z właścicielem czy zarządcą lokalu przydzielonego w drodze decyzji administracyjnej nie może zmienić stosunku wynikającego z decyzji. Także wyprowadzenie się najemcy z zajmowanego na podstawie decyzji administracyjnej lokalu mieszkalnego nie w każdym wypadku powoduje ustanie (rozwiązanie) stosunku najmu, a w konsekwencji utratę przymiotu najemcy. Za aktualny, chociaż formalnie nie wiążący z uwagi na zmieniony stan prawny, należy uznać pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 9 marca 1959 r. 1 Co 1/59 (OSN 1959, z. IV, poz. 95), iż opuszczenie lokalu mieszkalnego przez osobę, na której nazwisko opiewa wydany przez właściwy organ przydział kwaterunkowy, nie powoduje samo przez się utraty tytułu prawnego do zamieszkiwania oraz że utrata taka następuje wówczas, gdy opuszczenie lokalu jest wyrazem oświadczenia woli rozwiązania stosunku najmu. Powyższe względy prowadzą do wniosku, że sam fakt wyprowadzenia się najemcy (także jednego z byłych małżonków, którzy w czasie małżeństwa byli wspólnie najemcami), z przydzielonego lokalu nie powoduje wygaśnięcia stosunku najmu, a więc i utraty przez niego przymiotu najemcy w rozumieniu art. 45 ust. 3 pr. lok., z którym to przymiotem łączy się legitymacja czynna do wytoczenia powództwa przeciwko najemcy innego lokalu, jak również przeciwko byłemu małżonkowi (a nawet aktualnemu małżonkowi) o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie opróżnienia lokalu. Przyjmując, iż utrata uprawnienia do wytoczenia powództwa o rozwiązanie najmu i nakazanie opuszczenia lokalu mieszkalnego następują z chwilą ustania stosunku najmu, rozważyć należy, kiedy dochodzi do ustania tego stosunku nawiązanego na podstawie decyzji o przydziale, i to o przydziale lokalu na czas nieokreślony (w świetle art. 40 ust. 2 pr. lok.); lokal mieszkalny może być przydzielony także na czas oznaczony. Gdy chodzi bowiem o najem lokali powstały w drodze umowy, to może on ulec zakończeniu wskutek wypowiedzenia przez każdą ze stron. Otóż z uwagi na cel, jakiemu służy szczególny tryb najmu, prawo lokalowe przewiduje szczególną ochronę interesów najemców, których stosunek najmu wynika z decyzji administracyjnej o przydziale. Ochrona ta przejawia się między innymi w ograniczeniu możliwości rozwiązania umów najmu. Według unormowań zawartych w prawie lokalowym utrata uprawnienia do lokalu mieszkalnego (i ustanie stosunku najmu) może wchodzić w grę - poza nie wymagającymi omówienia przypadkami utraty ważności przydziału z uwagi na niezajęcie lokalu w ciągu 30 dni licząc od dnia, kiedy decyzja o przydziale stała się ostateczna i wydanie decyzji administracyjnej o przekwaterowaniu - przede wszystkim w razie wydania decyzji o cofnięciu przydziału i w razie rozwiązania stosunku najmu przez najemcę. Z art. 51 pr. lok. wynika jednoznacznie, iż o istnieniu bądź nieistnieniu przesłanek w nim przewidzianych, a tym samym i o cofnięciu przydziału decyduje wyłącznie terenowy organ administracji państwowej. Przesądza to o braku uprawnień po stronie sądu powszechnego do badania istnienia tych przesłanek do cofnięcia przydziału nawet jako przesłanki do zajęcia stanowiska w kwestii legitymacji czynnej najemcy w sprawie o rozwiązanie stosunku najmu i o eksmisję innego najemcy. Dopuszczenie możliwości badania istnienia przesłanek do cofnięcia przydziału, w konkretnym przypadku z pkt 3 art. 51 pr. lok. równałoby się podejmowaniu decyzji w tym przedmiocie. Odmawiając uprawnienia do wytoczenia powództwa sąd przesądzałby bowiem o utracie przez najemcę będącego powodem przymiotu najemcy wskutek ustania stosunku najmu i o tym, "że nie zachodzą okoliczności uzasadniające czasowy pobyt najemcy poza miejscem stałego zamieszkania". Za trafne należy uznać stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w postanowieniu z dnia 22 stycznia 1980 r. III CZ 8/90 (OSNCP 1980, z. 10, poz. 189) i w sytuacji, gdy terenowy organ administracji państwowej właściwy jest do wydania decyzji o cofnięciu przydziału ze względu na to, że najemca faktycznie lokalu nie zajmuje, niedopuszczalna jest droga sądowa o ustalenie istnienia stosunku najmu. Brak jest przy tym logicznych argumentów na korzyść twierdzenia odwrotnego, a mianowicie, że sąd władny jest wypowiadać się i rozstrzygać o ustaniu stosunku najmu z przyczyn uzasadniających możliwość wydania przez organ administracyjny decyzji o cofnięciu przydziału, i to nawet w takim wypadku, gdy organ administracyjny właściwy do wydania decyzji potwierdza uprawnienie powódki do zajmowania lokalu, a zatem pośrednio stwierdza brak przesłanek do cofnięcia przydziału i gdy postępowanie administracyjne w kwestii zastosowania względem powódki art. 51 pkt 3 prawa lokalowego jest w toku (wprawdzie organ administracyjny pierwszej instancji zawiesił postępowanie w związku z toczącym się postępowaniem sądowym o eksmisję, ale postanowienie o zawieszeniu zostało uchylone).Przepisy prawa lokalowego ograniczające uprawnienia wynajmujących do rozwiązania najmów, wynikających z decyzji administracyjnych o przydziale, nie zawierają żadnych ograniczeń w zakresie wypowiadania takich stosunków przez najemców. Oznacza to, że w tym zakresie mają zastosowanie ogólne zasady prawa cywilnego, w tym art. 673 i 688 k.c. Najemca może nie tylko wypowiedzieć najem, ale również rozwiązać ten stosunek w drodze jednostronnego oświadczenia woli wyraźnego lub złożonego w sposób dorozumiany. Oczywiście, oświadczenie to musi być skierowane do wynajmującego, czyli właściciela lub zarządcy budynku, a nie do organu administracyjnego, który wydał przydział ani do współnajemcy, chociażby był nim były małżonek. W razie rozwiązania najmu wskutek oświadczenia najemcy nie zachodzi potrzeba wydania przez organ administracyjny decyzji o cofnięciu przydziału. Żaden przepis prawa bowiem nie nakłada na organy administracyjne takiego obowiązku. W konkretnym wypadku sądy nie są uprawnione do badania istnienia przesłanek do cofnięcia powódce, przez organ administracyjny, przydziału, władne są natomiast badać, czy powódka nie doprowadziła do ustania stosunku najmu i utraty przymiotu najemcy uprawnionego do wystąpienia z powództwem o rozwiązanie stosunku najmu i orzeczenie eksmisji innego najemcy wskutek wypowiedzenia najmu lub też złożenia oświadczenia o jednostronnym rozwiązaniu lub nawet o zrzeczeniu się uprawnień wynikających z decyzji o przydziale (jej uprawnienia i w tym ostatnim zakresie nie są ograniczone). Powyższe względy uzasadniają odpowiedź wskazaną w sentencji uchwały.