II SA/Bk 342/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 października 2015 r. sprawy ze skargi K. D. i J. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia (...) marca 2015 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy wraz z zagospodarowaniem terenu oddala skargę Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. Prezydent B. ustalił E. K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku handlowo - usługowego o dodatkową powierzchnię handlowo - usługowa, na działkach o numerach geodezyjnych [...] i [...], położonych przy ul. [...] i [...] w B., z dopuszczeniem budowy bezpośrednio po granicy z działkami o numerach: [...], [...] i [...]. Rozstrzygnięcie to zostało zakwestionowane przez K. i J. D., którzy poddali w wątpliwość możliwość usytuowania planowanego do budowy budynku po granicy z działką sąsiednią, której są właścicielami. Wskazali, że lokalizacja planowanej zabudowy po granicy z ich nieruchomością naruszy ich prawem chroniony interes. Wyjaśnili, że od strony zachodniej od krawędzi ich domu, przez całą długość działki – 20 m po granicy, jest głucha ściana, o wys. ok. 5 m, przy szerokości działki 12 m. Powoduje ona przesłanianie i zacienianie nieruchomości. Zwrócili uwagę, iż po granicy ściany budynku istniejącego usytuowano "komin dymny", stwarzający zagrożenie pożarowe. Nowy obiekt będzie również, ich zdaniem, miał komin, co jeszcze zwiększy istniejące zagrożenie. Podnieśli także, że wątpliwości ich budzi własność podlegającej zabudowie działki. Powyższe wskazuje, ich zdaniem, na konieczność uchylenia skarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. uchyliło zaskarżone rozstrzygnięcie I – instancyjne. Wątpliwości Kolegium budziła kwestia ustalenia parametru powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wskazano, że organ I instancji określił ten wskaźnik na poziomie 69%. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że "po rozbudowie wskaźnik ten nie ulegnie zmianie". Kwestia ta, zdaniem Kolegium, nie została dostatecznie wyjaśniona. Akta sprawy nie wykazują bowiem na czym ma polegać rozbudowa istniejącego obiektu i jaka będzie ostateczna powierzchnia mającego powstać obiektu. We wniosku inwestor wskazał tylko, że inwestycja będzie polegała na "rozbudowie i przebudowie budynku handlowo - usługowego o dodatkową powierzchnię handlowo - usługową". Zdaniem Kolegium można więc domyślać się, że rozbudowa może dotyczyć zmiany granic istniejącego obiektu, a wówczas twierdzenie organu I instancji, iż po rozbudowie parametr ten nie ulegnie zmianie, okaże się bezpodstawny. Kolegium podkreśliło, że z treści złożonego wniosku nie wynika, o jaką powierzchnię zostanie powiększony obiekt handlowo - usługowy i jakiego rodzaju usługi będą w nim prowadzone. Wobec powyższego przy ponownym rozstrzyganiu sprawy, nakazano uzupełnić wniosek o elementy o których mowa w art. 52 ust. 2 ustawy. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji, decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...], ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku handlowo - usługowego o dodatkową powierzchnię handlowo – usługową (usługi nieuciążliwe m.in. zakład fryzjerski, gabinet kosmetyczny) wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach o numerach geodezyjnych [...] i [...], położonych przy ul. [...] i [...] w B., z dopuszczeniem budowy bezpośrednio po granicy z działkami o numerach: [...], [...] i [...]. Określając szczegółowe zasady zagospodarowania wnioskowanego do zabudowy terenu, organ wskazał wymagania ładu przestrzennego, a także warunki wynikające z przepisów odrębnych, dotyczące obsługi komunikacji i infrastruktury technicznej, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz wymagania w kwestii ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia podał, że planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. A mianowicie wnioskowana inwestycja planowana jest na terenie, na którym podstawową funkcją jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z zabudową towarzyszącą: gospodarczą, garażową itp., oraz zabudowa handlowo - usługowo - biurowa wraz z zabudową towarzyszącą: magazynową, gospodarczą, garażową itp. Inwestycja nie będzie więc kolidowała z funkcją i zagospodarowaniem wnioskowanego i przyległego terenu - będzie kontynuacją, uzupełnieniem i rozwinięciem istniejącego już zagospodarowania terenu o analogicznym charakterze w stosunku do istniejącego głównego sposobu zagospodarowania terenu jakim na tym obszarze jest m.in. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Działki o nr geod.: [...] i [...] posiadają dostęp do drogi publicznej - istniejącymi zjazdami: z gminnej drogi publicznej ul. [...] (m.in. dz. nr ew. gr. [...], [...]) oraz z gminnej drogi publicznej ul. [...] (dz. nr ew. gr. [...]). Istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej dla planowanego zamierzenia infrastruktury technicznej. Teren, wskazany przez inwestora pod inwestycję, stanowi - zgodnie z § 68 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454 z 2001 r.) - grunty zabudowane i zurbanizowane - tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B, użytki rolne - pastwiska trwałe oznaczone symbolem Ps IV oraz nieużytki oznaczone symbolem N. Podano przy tym, że w sprawie odstąpiono od uzgodnienia decyzji z zarządcą drogi wynikającego z art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ funkcję organu uzgadniającego i wydającego decyzję pełni ten sam organ. Odwołanie od tej decyzji złożyli K. i J. D. i podnieśli, że przedmiotowa decyzja opiera się na analizie sposobu zagospodarowania działek nr [...] i [...], gdzie jak twierdzi organ, prowadzona jest działalność handlowo - usługowa, tymczasem budynek stojący na działce nr [...], od chwili wybudowania jest budynkiem mieszkalnym. Przedmiotowa inwestycja nie będzie uzupełnieniem istniejącego zagospodarowania terenu. Zdaniem odwołujących w najbliższej zabudowie nie ma budynku handlowo - usługowego, wyjątek stanowi typowy pawilon handlowo - usługowy na działce nr [...]. Wskazali, że poprzednie działania inwestora wskazywać mogą na realizację zamierzenia budowalnego w inny sposób, niż wskazany w projekcie załączonym do wniosku. Podniesione zostało również, że przy analizie wymieniano działkę nr [...], która jest własnością odwołujących, na której w ich opinii, nie znajdują się budynki o analogicznej, bądź zbliżonej funkcji użytkowania. Planowany budynek powodować może przesłanianie, zaciemnienie brak przewiewu. Planowana inwestycja naruszać będzie "zasadę dobrego sąsiedztwa". Zarzucili, że w decyzji o warunkach zabudowy nie przedstawiono informacji, w jaki sposób będą unieszkodliwiane odpady z tytułu prowadzenia działalności. Wskazano również, że zgodnie z przepisami działka nr [...], która objęta jest warunkami zabudowy wymaga przekwalifikowania z gruntu rolnego na budowalny. Jednocześnie nie jest jasny stan własności przedmiotowej działki, a organ nie zawiadomił byłych właścicieli o zamiarze prowadzenia na nieruchomości prac budowlanych. W chwili obecnej toczy się postępowanie sądowe dotyczące nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], utrzymało w mocy zaskarżona decyzję. Zdaniem Kolegium organ I instancji, zasadnie uznał spełnienie przez planowaną inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czego konsekwencją było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszelkie wątpliwości podnoszone przez Kolegium w poprzedniej decyzji kasacyjnej zostały wyjaśnione przez organ i stronę poprzez uzupełnienie przedmiotowego wniosku. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów podano, że analizy funkcji budynków położonych w obszarze analizowanym nie można ograniczyć jedynie do nieruchomości położonych w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Nawet jeśli, tak jak twierdzą odwołujący budynek położony na działce nr [...] jest jedynie budynkiem mieszkalnym, bez funkcji usługowej, to w obszarze analizowanym znajdują się inne budynki spełniające funkcje usługowe (choćby stanowiący zabudowę handlowo - usługową budynek na działce [...]), stąd też planowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie istniejącej zabudowy. Nie jest również zasadny zarzut odnoszący się do usytuowania "głuchej ściany" o długości 5 m na działce o szerokości 12 m, co zdaniem odwołujących stanowi naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Do zasady tej odnosi się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 nr 164 poz. 1588). Z punktu widzenia poszanowania zasady dobrego sąsiedztwa, na podstawie rozporządzenia, w decyzji o warunkach zabudowy określa się: linie zabudowy; wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W ocenie Kolegium organ I instancji poprawnie ustalił wskaźnik zabudowy na poziomie 69 % wskazując jednocześnie, że na analizowanym obszarze występuje bardzo zróżnicowane określenie tego parametru. Podobnie poprawnie wskazano na parametr szerokości elewacji frontowej, określając go na 20 m. Na terenie analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne w formie bliźniaczej i szeregowej, gdzie szerokość elewacji frontowych całych zespołów wynoszą odpowiednio 21 m a nawet 55 m. Na analizowanym terenie, w niedalekiej odległości znajdują się budynki o szerokości elewacji frontowej całego zespołu obiektów w wielkości ok. 20 m, które stanowią odnośnik do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji na terenie wnioskowanym. Stąd też, w opinii Kolegium, parametry odnoszące się do szerokości elewacji budynku w stosunku do szerokości działki zostały poprawnie określone. Odnośnie zarzutu dotyczącego ewentualnej uciążliwość planowanej inwestycji dla działek sąsiednich (zacienienie, brak przewiewu, utrudnione korzystanie z własnej nieruchomości), Kolegium wskazało, że w przedmiotowej decyzji organ pouczył inwestora o konieczności przestrzegania przepisów prawa budowalnego, na etapie realizacji inwestycji. Ocena, czy projektowany obiekt - z uwagi na jego usytuowanie - nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej, w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego, należy (zgodnie z art. 5 ustawy - Prawo budowalne) do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. W zakresie zarzutu braku określenia sposobu pozbywania się odpadów wskazano, że wnioskowana inwestycja polega na rozbudowie już istniejącego obiektu, w związku z tym organ I instancji określił, że wszelkie usługi, czy też pobór z różnego rodzaju sieci, odbywać się ma na zasadach dotychczasowych. W przypadku zwiększenia zapotrzebowania, konieczne jest uzgodnienie usługi z odpowiednimi podmiotami. W przypadku nieprawidłowego pozbywania się odpadów powstałych na nieruchomości konieczne będzie podjęcie działań przez upoważnione do tego organy (właściwe w sprawach kontroli przestrzegania ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach oraz ustawy o odpadach). Odnosząc się do zarzutu dotyczącego rolnego charakteru nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, Kolegium podało, że organ I instancji wskazał, iż teren inwestycji to grunty zabudowane i zurbanizowane - tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B, użytki rolne - pastwiska trwałe oznaczone symbolem Ps IV oraz nieużytki oznaczone symbolem N. Zdaniem Kolegium brak jest prawnych przeciwskazań by, przy spełnieniu wymogów ustawowych, wydać warunki zabudowy dla inwestycji usytuowanej na tego typu gruntach. Spod ochrony ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wyjęte są grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast, co oznacza możliwość ich zabudowy, o ile wydane zostaną warunki zabudowy. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego ustalenia właścicieli nieruchomości, na której lokalizowana ma być inwestycja wskazano, że zgodnie z załączonym do akt sprawy wypisem z rejestru gruntów, właścicielami są K. E. (inwestor) oraz K. I. Dla działki o nr geod. [...] ustanowiona jest księga wieczysta w której wpisani są ww. właściciele. Brak jest w związku z tym podstaw, by uznać, że właścicielami przedmiotowej nieruchomości są inne osoby. Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wnieśli K. i J. D. i zarzucili naruszenie art. 7 K.p.a., poprzez nieuwzględnienie przez organy słusznego interesu prawnego oraz art. 77 § 1 K.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie. Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący podali, że nie wyrażają zgody na inwestycję. Wskazali, że w chwili obecnej ich działka od strony południowo – zachodniej jest ograniczona ścianą budynku przeznaczonego do rozbudowy i przebudowy. Wymiary tej ściany to długość 14 m i wysokość około 5 m a ich działka ma długość 20 m i szerokość 12 m. Skarżący podali, że wymiary te wynikają z dostarczonej przez nich dokumentacji. Wbrew tej dokumentacji organ odwoławczy określił długość ściany na 5 m, co dowodzi że materiał dowodowy w ogóle nie był analizowany. Skarżący podnieśli, że "w wyjątkowo ciekawy sposób" na mapie zasadniczej oznaczono linię zabudowy tzn. naniesiono oznaczenie trzech ścian a czwarta pozostała do dowolnego uznania. Także, zdaniem skarżących, interesujące jest oznaczenie granicy terenu wnioskowanego, linii rozgraniczającej drogi oraz ogrodzenia terenu. Trudno bowiem znaleźć linię rozgraniczającą drogi i określić gdzie jest teren należący do właściciela działki a gdzie do zarządu dróg. Skarżący wywiedli, że nie bez powodu urzędnicy tak szeroko napisali o dostępie do drogi publicznej. Jest on naprawdę bardzo szeroki i prawo jest tu, zdaniem skarżących w najwyższym stopniu naruszone. Nadto zarzucili, że w świetle prawa ich działka zostanie właściwie zamurowana. Oznacza to, że utraci wartość rynkową i nie będzie można korzystać z dobrodziejstw posiadania odrobiny zieleni. Skarżący wywiedli, że wiedzą z doświadczenia iż na dalszych etapach procesu inwestycyjnego nie będą mogli nic zrobić. Zostali już oszukani przez inwestora przy poprzedniej rozbudowie istniejącego domu mieszkalnego. Zdaniem skarżących zabudowa istniejąca na działkach nr [...] i [...] uniemożliwia ustalenie warunków zabudowy w sposób wnioskowany przez inwestora. Rozbudowa jest niezgodna z obiektem zasadniczym pod względem parametrów technicznych a mianowicie do budynku z dwuspadowym dachem ma być dobudowany budynek z dachem jednospadowym. Końcowo zarzucono, że organy swoje rozstrzygnięcia oparły wyłącznie na treści żądania inwestora i nie odniosły się do zgłaszanych zarzutów. Skarżący zaznaczyli, że wiedzą iż kwestionowana decyzja nie stanowi jeszcze pozwolenia na budowę nie usprawiedliwia to jednak jej niezgodności z prawem. Tym bardziej, że istotą niniejszej sprawy jest kwestia planistyczna czyli sama dopuszczalność istnienia obiektu budowlanego a nie architektoniczna czyli jego kształt. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jak i decyzja poprzedzająca jej wydanie nie naruszają przepisów postępowania, ani przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie tj. Dz. U. z 2015, poz. 199 ze zm. dalej powoływana jako ustawa). Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku handlowo - usługowego o dodatkową powierzchnię handlowo – usługową (usługi nieuciążliwe m.in. zakład fryzjerski, gabinet kosmetyczny) wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach o numerach geodezyjnych [...] i [...], położonych przy ul. [...]i [...] w B., z dopuszczeniem budowy bezpośrednio po granicy z działkami o numerach: [...], [...] i [...]. Wobec braku na terenie inwestycji, na datę rozstrzygania przez organy, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1-5 ustawy, określającym pozytywne przesłanki jej wydania. A mianowicie z treści tego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – art. 54 ust. 2 ustawy. Określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy dokonane zostało w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 dalej powoływane jako rozporządzenie), wydanym na postawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy. Stosownie do przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W rozpoznawanej sprawie ustalenie warunków zabudowy przeprowadzone zostało zgodnie z powołanymi przepisami ustawy i rozporządzenia wykonawczego. Przed wydaniem decyzji organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. Granice analizowanego obszaru wyznaczone zostały wokół terenu inwestycji w odległości 120 m od jego granicy (szerokość frontu terenu inwestycji określono na około 40 m). W sposób zgodny z treścią § 4 - 8 rozporządzenia przyjęto też na przedmiotowej działce obowiązującą linię zamierzonej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, gabaryty i wysokość zabudowy, geometrię dachu. Analiza ta wykazała, że na przedmiotowym terenie podstawową funkcją jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z zabudową towarzyszącą i uzupełniającą: gospodarczą, garażową oraz zabudowa handlowo – usługowo – biurowa. Planowane zamierzenie inwestycyjne o charakterze handlowo – usługowym stanowić będzie kontynuację występującej w analizowanym obszarze zabudowy. Stwierdzić zatem należy, że realizacja wnioskowanej inwestycji nie naruszy warunku dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunku tego nie naruszy dopuszczenie budowy bezpośrednio przy granicy z działkami nr [...], [...] i [...]. Jak bowiem wynika z analizy na terenie analizowanym ponad 50% działek posiada zabudowę bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Usytuowanie budynku po granicy jest dopuszczalne jako element ładu przestrzennego, jeśli w sąsiedztwie istnieje tego rodzaju zabudowa (vide: wyrok NSA z 07.04.2002 – II OSK 503/08; wyrok WSA w Białymstoku z 10.01.2012 – II SA/Bk 719/11). Nadto Sąd oceniając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy uznał, że spełnione zostały w rozpoznawanej sprawie pozostałe warunki dopuszczalności tej decyzji zawarte w pkt 2-5, tzn. teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, istnieje możliwość zapewnienia wystarczającej infrastruktury technicznej, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Legalności kwestionowanej decyzji nie podważają zarzuty skargi. Treść skargi a także treść odwołań prowadzi do wniosku, że główny zarzut dotyczy tego iż działka skarżących, na skutek realizacji planowanej inwestycji, zostanie niejako "zamurowana". Straci przez to swoją wartość, zostanie przesłonięta, zacieniona pozbawiona przewiewu. A zatem zarzut sprowadza się do naruszenia interesu prawnego skarżących. Istotnie planowana inwestycja wraz z istniejącym już na działce nr [...] budynkiem będzie położona wzdłuż prawie całej granicy z działkami nr [...] i [...] – stanowiącymi własność skarżących. Rzeczywiście taki stan rzeczy może stwarzać wrażenie zamurowania. Zaznaczyć jednak należy, że przedmiotowa inwestycja stanowi niewielką część rozbudowanego już uprzednio po granicy z działką skarżących budynku mieszkalnego. Aktualnie rozbudowywana część bezpośrednio przylega do działki nr [...], oznaczonej symbolem Ps IV jako użytki rolne - pastwiska trwałe. Uprzednio rozbudowana część budynku mieszkalnego przylega do działki nr [...] na której znajduje się budynek mieszkalny skarżących. W ocenie Sądu, to właśnie ta część pierwotnie rozbudowanego budynku mieszkalnego mogła, ewentualnie, stwarzać wrażenie "zamurowania". Tymczasem jak wynika z akt sprawy skarżący nie kwestionowali tej rozbudowy. W skardze, co prawda podnoszą, że zostali oszukani przy poprzedniej rozbudowie ale brak jest jakiegokolwiek dowodu na to, aby kwestionowali rozstrzygnięcia wydane w tym przedmiocie lub też zgłaszali niezgodność inwestycji z udzielonym pozwoleniem na rozbudowę, co miało miejsce wiele lat temu. Podać należy, że inwestor pozwolenie na rozbudowę domu mieszkalnego uzyskał [...] lutego 1991 r. Następnie decyzją z dnia [...] sierpnia 1993 r. uzyskał zezwolenie na zmianę sposobu użytkowania rozbudowanej części domu na sklep branży spożywczej. Zezwolenie zostało poprzedzone zgodą rady osiedlowej. Obecne zarzuty dotyczące przesłonięcia, zacienienia, pozbawienia przewiewu, stanowiące konsekwencję "zamurowania" z uwagi na charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy należy uznać za przedwczesne. W kwestionowanej decyzji zabezpieczone zostały interesy osób trzecich poprzez określenie wymagań jakie ma spełniać inwestycja a mianowicie wskazano na treść art. 5 ustawy - Prawo budowlane z którego wynika, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej tj. w sposób zapewniający: bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo pożarowe, bezpieczeństwo użytkowania, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz środków łączności, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby poprzez odpowiednie odprowadzanie ścieków oraz gromadzenie i usuwanie odpadów, odpowiednie usytuowanie budynków oraz towarzyszących urządzeń – z zachowaniem strefy ich oddziaływania mieszczącej się na własnej działce, odpowiednie ukształtowanie terenu działki – w sposób umożliwiający odprowadzenie wód opadowych na działki sąsiednie. Decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania na konkretnej działce gruntu projektowanej inwestycji, stanowiąc poprzez swoje ustalenia ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Nie determinuje jednak takiego pozwolenia w tym sensie, że bezwzględnie nie obliguje właściwego organu do jego udzielenia. Pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy ale w zgodzie z przepisami Prawa budowlanego. Z uwagi na powyższe, w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego spadku wartości nieruchomości. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z 22 czerwca 2005 r., IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655; wyrok WSA z 14 lipca 2005 r., IV SA/Wa 713/05, Lex nr 190610; wyrok WSA z 3 marca 2006 r., IV SA/Wa 233/05, Lex nr 222277). Podnoszone zatem przez skarżących okoliczności dotyczące funkcjonowania przyszłej inwestycji, nie dają podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeśli chodzi o zarzut braku tytułu własności inwestora do działki o nr [...] (skarżący wskazują, że toczy się postępowanie administracyjne o zwrot części tej działki na ich rzecz), to wskazać należy, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy "wątpliwy" tytuł własności nie ma znaczenia. Zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, że sporna decyzja jest swoistą promesą do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dopiero na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę (rozbudowę) inwestor musi legitymować się tytułem własności do gruntu, na którym ma być realizowana inwestycja. Obawy właścicieli nieruchomości sąsiednich co do przyszłego funkcjonowania inwestycji nie mogą uzasadniać odmowy ustalenia warunków zabudowy, skoro spełnione zostały wszystkie wymagania ustawowe. A jak wykazano powyżej w świetle istniejącego ładu przestrzennego na analizowanym terenie planowana inwestycja jest dopuszczalna. Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm.).