II SA/Bd 1182/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2015 r. sprawy ze skargi M. B. i R. B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę. Starosta T. decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 i art. 134 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2014 r. poz. 518, dalej zwana u.g.n.), oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. Nr 267, dalej zwana K.p.a.) ustalił odszkodowanie w kwocie 284.500 zł na rzecz M. B. i R. B. - we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - za grunt położony w T., oznaczony geodezyjnie jako działki: nr [...] o pow. 0,0297 ha, nr [...] o pow. 0,0914 ha i nr [...] o pow. 0,0893 ha, położone przy ul. W. Z. oraz nr [...] o pow. 0,0982 ha stanowiącą ul. G., zapisane w księdze wieczystej Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy VI Wydział Ksiąg Wieczystych w T., które z mocy prawa przeszły na własność Gminy Miasta T. pod drogę publiczną - gminną, zgodnie z ostateczną decyzją Prezydenta Miasta T. z dnia [...] stycznia 2009 r., znak [...]. Odszkodowanie winien wypłacić Prezydent Miasta T., jednorazowo w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją z [...].01.2009 r., znak [...] Prezydent Miasta T. zatwierdził podział nieruchomości położonej w T. przy ul. Ł., oznaczonej w katastrze numerami działek [...] i [...]. W wyniku dokonanych czynności geodezyjnych powstały między innymi działki oznaczone geodezyjnie numerami [...] o pow. 0,0297 ha, [...] o pow. 0,0914 ha, [...] o pow. 0,0982 ha i [...] o pow. 0,0893 ha przeznaczone pod układ komunikacyjny, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy Miasta T. Wojewoda [...], postanowieniem z [...].03.2015 r. wyłączył Prezydenta Miasta T. od udziału w postępowaniu i wyznaczył Starostę T. do prowadzenia postępowania. Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n., za działki gruntu wydzielone pod drogi przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. W przedmiotowej sprawie do uzgodnienia w drodze negocjacji nie doszło. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: G., P. i U., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Torunia nr 51/2007 z 1.03.2007 r. (Dz. Urz. Woj. Kujawsko-Pomorskiego z 2007 r. Nr 41, poz. 621) obszar obejmujący działki nr [...],[...],[...] i [...] położony jest w granicach jednostki planistycznej o przeznaczeniu pod miejski układ komunikacyjny. Kwestię odszkodowania regulują przepisy art. 129 ust. 5 pkt 1 i art. 130 u.g.n., w myśl których odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości, sporządzonej w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z art. 134 u.g.n. wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, z zastrzeżeniem art. 135. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wartość rynkowa nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy. Zagadnienia dotyczące określenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne uregulowane są w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 i Dz. U. z 2011 Nr 165, poz. 985, dalej zwane rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości lub rozporządzeniem). Zapis § 36 ust. 1 stanowi, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. § 36 ust. 4 rozporządzenia wskazuje, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. § 36 ust. 6 rozporządzenia stanowi, że przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności zgodnie z jego pkt 2, przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 u.g.n., z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Stan nieruchomości na dzień [...] stycznia 2009 r. określono podczas oględzin, które odbyły się [...].04.2015 r. Działki nr [...],[...],[...] i [...] stanowią nieruchomości gruntowe, porośnięte 30-letnim drzewostanem sosnowym - 11 szt. Rzeczoznawca majątkowy C. R. określiła wartość rynkową nieruchomości gruntowej na kwotę 283.700 zł, tj. 91,93 zł/m2. Wartość składników roślinnych, stanowiących samosiejkę sosny, oszacowano na kwotę 800 zł. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przeprowadziła analizę lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogę. Na terenie T. wyodrębniono 12 transakcji umów sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne o cenach jednostkowych od 29,92 zł/m2 do 412,80 zł/m2, które stały się przedmiotem szacowania. Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan wyposażenia i stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Organ doszedł do wniosku, że na potrzeby wyceny określono właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych. Zgodnie z brzmieniem § 4 ust. 1-4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Przy tych metodach do porównań należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różnicujące nieruchomości podobne do wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Do określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do ustępu 4 § 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Biegła wskazała, że do najważniejszych atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości należy zaliczyć lokalizację ogólną, położenie, powierzchnię, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej, określiła wartość współczynnika korygującego na 0,82. Pomnożyła go przez cenę średnią, wycenianą powierzchnię 3.086 m2 oraz współczynnik eksperta wynoszący 0,95 - z uwagi na utrudniony dojazd, w porównaniu do nieruchomości porównawczych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca zauważyła, że oszacowana wartość prawa własności w wysokości 283.700 zł kształtuje się na poziomie 22% cen maksymalnych analizowanego rynku, uzyskiwanych głównie za nieruchomości położone na atrakcyjniej zlokalizowanych, zainwestowanych infrastrukturą oświatową, kulturową, handlową, obszarach prawobrzeżnej części miasta. Odwołując się do orzecznictwa sądowoadministracyjnego organ zauważył, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ uznał za prawidłowo przeprowadzony proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Pismem z [...].05.2015 r. R. B. oświadczył, że nie akceptuje zaoferowanej kwoty odszkodowania w wysokości 284.500 zł powołując się na operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę E. G.-B., w którym łączna wartość rynkowa działek przejętych pod drogi wyniosła 1.131.780 zł. M. i R. B. kwestionowali dokonaną wycenę na zlecenie Starosty T., uzasadniając to tym, że posiadane przez nich działki są działkami budowlanymi, dlatego też powinny być wyceniane jak działki budowlane, a nie jak działki drogowe. Organ wyjaśnił, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca C. R. dokonała pełnej analizy rynku nieruchomości stanowiącego punkt wyjścia do ustalenia, czy możliwe jest określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi, czy jednak należy określić wartość nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną). W wycenie sporządzonej przez E. G.-B. wartość działki gruntu wyceniono przyjmując przeznaczenie gruntów przyległych. § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nakazuje szukać w pierwszej kolejności transakcji "drogowych" na badanym rynku lokalnym, a dopiero po stwierdzeniu ich braku dokonać wyceny na podstawie cen gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Te okoliczności powodują, że dokonana wycena przez E. G.-B. nie jest wiarygodna i nie może stanowić dowodu podważającego sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Zdaniem organu, operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę C. R został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności, posiada wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa, tym samym nie znaleziono podstaw do jego podważenia. Analiza operatu szacunkowego wskazuje, że zawiera on wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny, zestawienie cen transakcyjnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. Odwołanie od powyższej decyzji złożył R. B. wnosząc o jej zmianę i ustalenie odszkodowania odpowiadającego wartości nieruchomości. Odwołujący uzasadniając swoje stanowisko odwołał się do treści opracowanie pt. "Analiza zależności wartości gruntów pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną w stosunku do wydzielonych z nich terenów drogowych" sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. J. Odwołujący się podniósł, że wartość terenów wydzielonych pod drogi jest ściśle związana z wartością terenów, z jakich została wydzielona. Powołując się na załączoną analizę odwołujący wskazał, że "rynkowy średnioważony współczynnik korelacji wartości gruntu przeznaczonego pod drogi w stosunku do wartości gruntów inwestycyjnych wynosi około 62%." Kwota należnego odszkodowania powinna wynosić więc jego zdaniem 701.705,22 zł, gdzie za podstawę przyjęto wartość rynkową przedmiotowych działek w kwocie 1.131.780 zł oszacowaną przez E. G.-B. w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie odwołującego. Ponadto, działki wzięte pod uwagę przez C. R. przy dokonywaniu wyceny mieszczą się na skraju miasta, w szczególności na obszarze lewobrzeżnej części T., a jego nieruchomość znajduje się w okolicach W., czyli najatrakcyjniejszej i najdroższej części miasta. Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ, powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśnił, że ocena organu orzekającego o wysokości odszkodowania nie może być dowolna, gdyż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Opinia ta ma charakter dokumentu w sprawie i jak każdy materiał dowodowy podlega ocenie i rozpatrzeniu na podstawie art. 77 K.p.a. W wyroku NSA z 4.10.2006 r., I OSK 417/06 stwierdzono że: "sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku". Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania powinien być zgodny także z przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 u.g.n., a w szczególności z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Operat powinien być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, powszechnymi krajowymi zasadami wyceny i zasadami dobrej praktyki zawodowej. Powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażonych przez rzeczoznawcę opinii oraz jednoznaczną interpretację. Obliczenia winny spełniać wymogi metodyczne odpowiedniego podejścia ze szczegółowością, która pozwala sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów. Organ rozstrzygający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność, że ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza jeszcze, że może on działać w sposób dowolny. W tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko. Organ rozpoznający sprawę ma obowiązek zbadać, czy przedłożony operat jest zgodny ze stosownym przepisem, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok NSA z 24.01.2012 r., I OSK 172/11). Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania w przypadku, o którym w art. 98 ust. 3 ustawy, ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. W dacie wydania decyzji Prezydenta Miasta T. z [...].01.2009 r., nowo wydzielone działki będące obecnie przedmiotem ustalania odszkodowania zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod miejski układ komunikacyjny. Mając powyższe na uwadze należy zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości autorka operatu, który stał się podstawą ustalenia odszkodowania, zastosowała właśnie, stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, tryb określony w § 36 ust. 4, zgodnie z którym w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Punktem wyjścia przy wycenie nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne dla potrzeb ustalenia odszkodowania przewidzianego w art. 98 ust. 3 u.g.n. są transakcje nieruchomościami drogowymi, przy czym rynek, na jakim one mogły być realizowane, rozszerzony został obecnie także na rynek regionalny, co wynika z kolei z ust. 2 § 36 rozporządzenia. Wykorzystanie zaś w procesie szacowania danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości będzie miało zastosowanie jedynie wówczas, gdy brak jest wystarczających danych dotyczących transakcji drogowych występujących na rynku lokalnym i regionalnym. Wskazuje na to jednoznacznie zawarte w redakcji ust. 4 ww. paragrafu zastrzeżenie "chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Innymi słowy, w sprawach o odszkodowanie przewidziane w art. 98 ust. 3 u.g.n. regułą jest szacowanie wartości wydzielonych pod drogi publiczne działek w oparciu o analizę rynku transakcji nieruchomościami drogowymi (jeżeli taki został wykreowany), a wyjątkiem szacowanie w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do wycenianej działki. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy rynku lokalnego obejmującego obszar miasta T. i stwierdziła występowanie transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi na cele komunikacyjne. W zaistniałej sytuacji obowiązkiem rzeczoznawcy było dokonanie wyceny przedmiotowych działek w oparciu o te transakcje, co wynika z przytoczonego powyżej § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia. W omawianym operacie prawidłowo określono rynek lokalny jako obszar całego miasta T. Powyższe wynika z § 36 ust. 2 cyt. rozporządzenia. W wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 8.07.2015 r., II SA/Go 112/15, podkreślono, że zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości "nie zawierają definicji pojęcia "rynek nieruchomości", posługując się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego" lub "krajowego" rynku nieruchomości. W orzecznictwie ugruntował się pogląd, [...] że rozwiązania zaistniałego problemu właściwego rynku przyjmowanego do analizy należy poszukiwać na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa. Analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych skłania do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa (vide: wyroki NSA z 20.10.2010 r., I OSK 23/10, z 22.05.2012 r., I OSK 701/11, z 8.01.2014 r., I OSK 1460/12). W konsekwencji więc rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości drogowej, pozostając w zgodzie z regulacjami § 36 rozporządzenia, powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego, ale także z rynku regionalnego (vide: wyrok WSA w Rzeszowie z 17.09.2014 r., II SA/Rz 566/14)". Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Starosta T. prawidłowo dokonał oceny tego operatu i dopuścił go jako dowód w sprawie. Operat ten został bowiem sporządzony w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zawiera niezbędne dane, a w tym opis wycenianych nieruchomości, uzasadnienie wyboru metody i podejścia do ich szacowania, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, jak i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Odnosząc się zaś do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. G.-B. organ wskazał, że po pierwsze operat ten został sporządzony 6.12.2013 r. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a jeśli ma być wykorzystany po tym okresie to, zgodnie z art. 156. ust. 4 cyt. ustawy, aktualność operatu musi zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie. Z powyższego wynika, że już z powodów przytoczonych powyżej operat ten nie mógł stanowić w dacie orzekania przez Starostę T. dowodu w sprawie. Ponadto, operat ten sporządzono przyjmując przeznaczenie wycenianych działek zajętych pod drogę takie, jak działek sąsiednich, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W aneksie z [...].12.2013 r. rzeczoznawca wskazała, że "ten sposób wyceny przyjęto z powodu małej liczby transakcji w 2012 i 2013 roku tego typu nieruchomościami. Transakcje, które miały miejsce (za wyjątkiem kilku), dotyczyły innych lokalizacji". W ocenie organu taki sposób podejścia do wyceny przedmiotowych działek nie jest prawidłowy. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że nie dokonała ona właściwej analizy rynku lokalnego, tj. obszaru całego miasta, ani tym bardziej rynku regionalnego, które to badanie i wykluczenie występowania transakcji nieruchomościami "drogowymi" uprawniałoby do przyjęcia na potrzeby wyceny przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych. Taki sposób wyceny stanowi zaś naruszenie § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i powoduje, że operat ten także ze względów merytorycznych nie mógł być wzięty pod uwagę przez organy orzekające w sprawie. Wątpliwości co do rzetelności sporządzenia omawianej wyceny budzi także fakt, że rzeczoznawca majątkowy sporządzająca wycenę na zlecenie organu I instancji odszukała jednak na rynku lokalnym transakcje nieruchomościami drogowymi w omawianym okresie. Odnosząc się zaś do załączonej wraz z odwołaniem analizy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. J. organ odwoławczy wskazał, że nie stanowi ona operatu szacunkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n. Ponadto analiza ta odnosi się i opiera w wyliczeniach na operacie szacunkowym sporządzonym przez E. G.-B., który z powodów wskazanych powyżej nie może stanowić dowodu w niniejszym postępowaniu. Można jednak wskazać, że autor przedmiotowej analizy wskazuje sam, iż "powyższa analiza może zatem służyć pomocniczo do określania wartości terenów wydzielanych pod drogi w przypadku, gdy w danej części rynku brak jest transakcji sprzedaży terenów pod drogi". Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Starosty T., takie transakcje na badanym rynku lokalnym odnotowano, a więc to one zgodnie z przytoczonymi przepisami prawa powinny stanowić podstawę do wyceny przedmiotowych działek. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy złożyli M. i R. B. zarzucając jej: naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 134 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n. polegające na ustaleniu wysokości odszkodowania z tytułu przejścia gruntu wydzielonego pod drogę publiczną na własność Gminy Miasta T., pomimo że organ ten nie dysponował prawidłową wyceną wartości rynkowej nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik sprawy; - naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., w szczególności poprzez zaniechanie oceny zgodności z przepisami prawa opinii biegłego sporządzonej w formie operatu szacunkowego polegające na niedopełnieniu obowiązku oceny wiarygodności opinii, w tym pominięcie okoliczności przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego tylko częściowej i wybiórczej analizy rynku lokalnego obejmującego obszar miasta T., bezkrytycznym uznaniu przyjętych przez biegłą cech rynkowych oraz bezpodstawnego zastosowania współczynnika eksperta E = 0,95 (zmniejszenie wartości ze względu na zły dojazd), co miało wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania. Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty T. z [...].06.2015 r. W uzasadnieniu skarżący wskazali, że organy zobowiązane były do dokonania oceny wiarygodności i wartości dowodowej operatu szacunkowego oraz zbadania, czy sporządzona wycena jest zgodna z przepisami prawa. W operacie szacunkowym biegła C. R. wskazała, że na terenie T. wyodrębniono 12 transakcji umów sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, co nie jest prawdą. W okresie objętym opinią miało miejsce 18 transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi na cele komunikacyjne. Biegła dowolnie wybrała 12 transakcji, w tym kilka dotyczących nieruchomości położonych na obszarze lewobrzeżnej części T., pomijając bez żadnego uzasadnienia transakcje położone w sąsiedztwie wycenianych działek. Ponadto, biegła przyjęła cechy rynkowe nieruchomości w taki sposób, aby maksymalnie obniżyć wartość szacowanych działek. Dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, że przedłożony w sprawie operat sporządzony został zgodnie z art. 134 u.g.n. i przepisami rozporządzenia, jak miało to miejsce w decyzji organu I instancji. Jednocześnie organ stwierdził, że biegły przeprowadził wnikliwą analizę rynku, co jednak nie zostało przez organ wykazane. Organ I Instancji posiada bowiem wiedzę o wszystkich transakcjach. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi, jak miało to miejsce w decyzji organu II instancji, przywołanie treści operatu szacunkowego i ogólnikowe stwierdzenie, że jego analiza w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i powołanego rozporządzenia, pozwala stwierdzić, że nie zawiera on nieprawidłowości, bowiem biegły skorzystał z dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia i przyjął do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. W ślad za orzecznictwem NSA należy także uznać za bezsporne, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne - wynikającą z § 36 ust. 2 rozporządzenia - jest stosowanie podejścia porównawczego z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Ze zgromadzonego w sprawie materiału jednoznacznie wynika, że możliwe było dokonanie analizy rynku pod kątem występowania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym obejmującym teren całego miasta T. Konsekwencją ustalenia przez biegłego istnienia rynku transakcji dotyczących działek przeznaczonych pod drogi powinno być określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w oparciu o podejście porównawcze uwzględniające ceny, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na terenie miasta. Proces wyceny nieruchomości nie został poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Nie został wyjaśniony i uzasadniony dobór nieruchomości porównywanych (najbardziej zbliżone do nieruchomości szacowanej, aby uzyskać rzeczywistą wartość szacowanej nieruchomości, najbardziej zbliżoną do jej realnej wartości). Na poparcie swojej tezy skarżący dokonali własnych wyliczeń wartości nieruchomości przyjmując do porównania 18 umów sprzedaży nieruchomości drogowych. Nieuwzględnienie całej (dostępnej biegłej) bazy dało, przy tych samych założeniach, wartość o 103.137,71 zł wyższą niż w operacie. Rezygnacja z części transakcji i swobodne przyjęcie materiału porównawczego dla określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości nie znajdują uzasadnienia. Organy bezkrytycznie przyjęły wnioski biegłej przyjmując bez zastrzeżeń cechy opisane w tabeli określającej sumę współczynników korygujących (s. 12 operatu) przyjęte przez biegłą oraz wyliczoną wartość współczynnika U=0,82 oraz przyjęcie do wyliczeń całej bazy cen transakcyjnych z rynku T. Skarżący zakwestionowali przyjęte przez biegłą cechy rynkowe i wnieśli w tym zakresie szczegółowe uwagi ujęte w postać ramki. Odnośnie lokalizacji ogólnej skarżący wskazali, że biegła przyjęła podział na 5 stref lokalizując wycenianą nieruchomość w IV strefie "na obszarach będących w trakcie zainwestowania miejskiego". Z tym założeniem można się zgodzić, natomiast zastrzeżenie budzi opis strefy III "na zagospodarowanych obszarach lewobrzeżnej części T.". Z analizy transakcji sprzedaży nie tylko terenów o funkcji pod drogi, ale również pozostałych segmentów rynku jasno wynika, że ceny w lewobrzeżnej części T. są niższe niż ceny w prawobrzeżnej części T. Dlatego zdaniem skarżących opis stref wagi cechy "Lokalizacja ogólna" powinien wyglądać następująco: strefa III na obszarach będących w trakcie zainwestowania miejskiego, natomiast strefa IV - na zagospodarowanych obszarach lewobrzeżnej części T., w takim przypadku wartość wagi nie wyniesie 0,74 a 1,31, co w znaczący sposób wpływa na określenie wartości. Cecha "Położenie" według opisu jest praktycznie powieleniem cechy lokalizacja ogólna, w której czytamy "w strefie zainwestowania miejskiego", natomiast w opisie cechy położenie "...wśród terenów o atrakcyjnych rynkowych funkcjach" oraz "w zasięgu funkcji mieszkaniowych". Zdaniem skarżących jest to praktycznie to samo. Tym bardziej nie można zgodzić się z przyjęciem jako wagi cechy wartości minimalnej 0,04, ponieważ, jak wynika z opisu, powinno to być 0,28, gdyż wyceniana nieruchomość otoczona jest terenami zabudowy mieszkaniowej, więc znajduje się, jak to opisuje biegła, "w zasięgu funkcji mieszkaniowych". W orzecznictwie utrwalony został pogląd, że powierzchnia działki nie powinna być brana pod uwagę. Tym bardziej, że na teren dróg składają się 4 działki (trzy małe i jedna średnia), zatem nawet pomimo orzecznictwa przyjmując tę cechę biegła powinna potraktować te działki odrębnie przyjmując cechy dla działki 17/3 cecha = 0,35 a dla pozostałych działek cecha = 0,19, a nie jak przyjęto, cecha = 0,03. Również ta zmiana w znaczący sposób wpływa na wartość oszacowania. Odnośnie infrastruktury skarżący nie zgodzili się z przyjęciem współczynnika eksperta E=0,95 ("utrudniony dojazd w porównaniu do nieruchomości porównawczych"), ponieważ dojazd został już opisany w ramach dwóch cech, tj. położenie i infrastruktura techniczna. Po zweryfikowaniu współczynnik wag cech zamiast wynosić 0,82, winien wynosić 1,79. Z analiz skarżących wynika, że oszacowana przez biegłą wartość jest znacząco zaniżona i nie może stanowić podstawy do wyliczenia odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, jednakże regulacja ta nie zwalnia organu administracji z obowiązku oceny operatu jak każdego dowodu gromadzonego w sprawie. W myśl art. 80 K.p.a., organy administracji publicznej mają prawo swobodnej oceny dowodów, jednakże uznanie opinii biegłego za podstawę ustaleń faktycznych bez uprzedniej weryfikacji tej opinii w oparciu o przesłanki wiedzy - a więc znajomości obowiązujących przepisów, doświadczenia życiowego i zasady logicznego rozumowania - stanowiło naruszenie art. 7 oraz 77 § 1 K.p.a. mające wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji opisanych uchybień proceduralnych organy obu instancji niewłaściwie zastosowały art. 134 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2 oraz 151 ust. 1 u.g.n. uznając przedwcześnie, że dysponują prawidłową wyceną wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej przywoływana jako P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron, oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd orzekając w sprawie nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Po myśli art. 134 § 1 P.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 P.p.s.a. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji naruszeń prawa skutkujących koniecznością jej uchylenia (art. 145 § 1 P.p.s.a.). W sprawie bezsporna była okoliczność, że skarżącym przysługiwało stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie za wydzielone na drogę publiczną i następnie przejęte przez Gminę Miasta T. nieruchomości stanowiące wcześniej własność skarżących. Sporna była natomiast wysokość odszkodowania przyznanego skarżącym stosownie do art. 130 i art. 134 u.g.n. z uwzględnieniem § 36 ust. 4 i 6 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W pierwszej kolejności należy poczynić kilka uwag natury ogólnej dotyczących możliwości i zakresu kontrolowania przez organy (a następnie również przez Sąd) operatu szacunkowego sporządzonego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości. W tej kwestii należy wziąć pod uwagę to, że organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (tak słusznie np. NSA w wyroku z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210). Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide wyrok NSA z 7.03.2014 r., I OSK 1894/12, LEX nr 1494707, wyrok NSA z 7.12.2012 r., I OSK 1434/11, LEX nr 1366424). Należy zatem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (tak NSA w wyroku z 9.01.2014 r., I OSK 1459/12, LEX nr 1505067). Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić trzeba, że zarzuty skarżących były związane z kwestiami, które z racji wkraczania w merytoryczną ocenę operatu szacunkowego nie mogły podlegać ocenie zarówno przez organy jak i przez Sąd. Dokonując analizy poszczególnych zarzutów należało stwierdzić w związku z tym, że wymykały się one merytorycznej ocenie z uwagi na brak w tym zakresie wiedzy organów i Sądu. Skarżący kwestionowali dobór nieruchomości porównawczych stwierdzając, że było dostępne więcej podobnych transakcji dotyczących sprzedaży podobnych nieruchomości, niż przyjęła to biegła. Wskazać w tym zakresie należy (o czym była mowa wcześniej), że dobór nieruchomości należy do oceny biegłego i organy nie miały podstaw i możliwości do kwestionowania tego wyboru dokonanego przez biegłą w analizowanej sprawie. Nie mógł również zostać uwzględniony zarzut, że błędnie biegła przyjęła cechy "Lokalizacja ogólna": III. zagospodarowane obszary lewobrzeżnej części T., ponieważ ceny na tym obszarze są niższe, a jako strefę III. biegła powinna przyjąć obszary będące w trakcie zainwestowania miejskiego, natomiast jako strefę IV. - zagospodarowane obszary lewobrzeżnej części T., co miało, w ocenie skarżących, wpływ na wartość wagi. Kwestia ta niewątpliwie mogłaby podlegać ocenie w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, natomiast z uwagi na brak wiedzy merytorycznej w tym zakresie nie mogła być oceniana przez organy. Podobnie organy nie miały odpowiedniej wiedzy do oceny zarzutu związanego z cechą "Położenie": "wśród terenów o atrakcyjnych rynkowych funkcjach", "w zasięgu funkcji mieszkaniowych", co stanowi w ocenie skarżących powielenie cechy "lokalizacja ogólna" ("w strefie zainwestowania miejskiego"). Jednak nawet próbując odnieść się do tego zarzutu nie sposób podzielić poglądu skarżących, że ww. cechy są identyczne. Niewątpliwie cechuje je pewne podobieństwo, jednak już na pierwszy rzut oka widać, że każda z tych cech różni się od pozostałych. Nie zawsze bowiem położenie nieruchomości wśród terenów o atrakcyjnych rynkowych funkcjach musi być tożsame z istnieniem funkcji mieszkaniowych. Może być bowiem tak, że atrakcyjne rynkowe funkcje wynikają z położenia na obszarze inwestycji związanych z usługami lub produkcją i w związku z tym obszar ten nie jest w ogóle atrakcyjny z punktu widzenia funkcji mieszkaniowych. Również strefa zainwestowania miejskiego nie musi zawsze jednoznacznie świadczyć o atrakcyjnych rynkowych funkcjach czy istnienia na nim funkcji mieszkaniowych. Wymyka się także ocenie przez organy zarzut związany z tym, że biegła nie powinna, zdaniem skarżących, brać pod uwagę powierzchnia działki, a nawet jednak uznając, że uczyniła słusznie, powinna potraktować poszczególne działki odrębnie, a nie jako jedną dużą. Wpływ takiego założenia przyjętego przez biegłą mógł podlegać jedynie weryfikacji przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skarżący wskazali również, że nie można się zgodzić z przyjęciem przez biegłą współczynnika E=0,95: "utrudniony dojazd w porównaniu do nieruchomości porównawczych", ponieważ dojazd został już uwzględniony w ramach dwóch innych cech, tj. "Położenie" ("na obszarach przylegających do głównych tras komunikacyjnych") i infrastruktura (biegła przyjęła w tym zakresie najniższą cechę, co należy rozumieć jako słaby dojazd). Z operatu szacunkowego wynika, że w ocenie biegłej konieczne było zastosowanie ww. współczynnika z uwagi na zdecydowanie gorszy dojazd, niż występujący na nieruchomościach porównawczych. Nie ulega przy tym wątpliwości, że zastosowane przez biegłą cechy, tj. położenie i dojazd są odmienne, dotyczą innych kwestii. I tak położenie odnosi się do kwestii ogólnego położenia nieruchomości (położenie na obszarach przylegających do głównych tras komunikacyjnych, wśród terenów o atrakcyjnych rynkowo funkcjach, położenie w zasięgu funkcji mieszkaniowych i położenie na obszarach będących w trakcie porządkowania, uzupełniania, przekształcania zabudowy). Natomiast infrastruktura techniczna dotyczy istnienia energii, wodociągu, sieci kanalizacyjnej, gazowej i dobrego dojazdu. Należy podkreślić, że biegła przyjęła odnośnie tej cechy (infrastruktury technicznej) współczynnik w wysokości jedynie 5%, więc nie można wykluczyć, że dodatkowo, biorąc pod uwagę wyjątkowo zły dojazd do nieruchomości, zasadne było zastosowanie dodatkowego współczynnika, co też uczyniła biegła. Biegła bowiem, znając najlepiej położenie nieruchomości, była władna zastosować ten dodatkowy współczynnik i wyjaśniła tego przyczyny. Kwestia natomiast, czy było to merytorycznie uzasadnione, nie mogła podlegać ocenie organów. Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić trzeba, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy był sporządzony prawidłowo. Biegła w sposób logiczny i jasny wyjaśniła przyjęte współczynniki oraz dobór nieruchomości porównawczych. Skarżący nie zakwestionowali w sposób skuteczny operatu, w szczególności poprzez przedłożenie własnego, i co należy szczególnie podkreślić, aktualnego operatu, podważającego ten sporządzony na zlecenie organu. Operat przedłożony przez skarżących był już nieaktualny, na co słusznie zwrócił uwagę organ II instancji. Stosownie bowiem do art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (...), tymczasem ten przedłożony przez skarżących pochodził z 6.12.2013 r., a decyzja organu I instancji była wydawana 10.06.2015 r. Poza tym słusznie organ I instancji zwrócił uwagę na to, że § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nakazuje szukać w pierwszej kolejności transakcji drogowych na badanym rynku lokalnym, a dopiero po stwierdzeniu ich braku dokonać wyceny na podstawie cen gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a właśnie w oparciu o te ostatnie rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości pomimo tego, że istniały transakcje drogowe. Te okoliczności powodują, że wycena dokonana przez E. G.-B. na zlecenie skarżących nie jest wiarygodna i nie może stanowić dowodu podważającego sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Mając na uwadze powyższe skarga na podstawie art. 151 P.p.s.a. podlegała oddaleniu.