II SA/Gd 724/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 28 września 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. Z. i W. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 października 2015 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia 31 lipca 2015 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. Z. i W. Z. solidarnie kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 14 sierpnia 2013 r. Wójt Gminy ustalił na rzecz A. warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca) i rampy rozładunkowej na działce nr [...], położonej w G., oraz działce nr [..], położonej w S. Decyzją z dnia 7 października 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy - zaskarżoną odwołaniem W. Z. - ww. decyzję. Kolegium uznało, że w sprawie zaistniały wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm. ) – dalej w skrócie jako "u.p.z.p.", w związku z czym istniały materialne podstawy do wydania na rzecz inwestora decyzji ustalającej warunki zabudowy. Nie dopatrzyło się przy tym naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów postępowania. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że zaskarżona decyzja jest zgodna z decyzją Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. dotyczącą ustalenia dla przedmiotowego przedsięwzięcia środowiskowych uwarunkowań. Zdaniem Kolegium, zgodność decyzji o warunkach zabudowy z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach odnosi się do braku możliwości pominięcia przez organ jakichkolwiek obowiązków i uprawnień wynikających z tej drugiej decyzji. Wydając decyzję o warunkach zabudowy Wójt stwierdził, że planowane przedsięwzięcie należy realizować i eksploatować z uwzględnieniem warunków ww. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Stąd też rygory i nakazy wynikające z decyzji środowiskowej będą miały pełne zastosowanie przy realizacji inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Realizując przedsięwzięcie inwestor będzie musiał zastosować się do określonych w decyzji środowiskowej rygorów, dotyczących emisji hałasu. Zrealizowanie nakazów nałożonych w ostatecznej decyzji środowiskowej powinno doprowadzić do tego, że ewentualna uciążliwość inwestycji będzie zamykać się w granicach działki. Kolegium dodało, że sam zakres planowanej inwestycji również nie budzi wątpliwości, albowiem ma być ona realizowana na działce nr [...], położonej w G., oraz na działce nr [..], położonej w S., nie zaś na działkach należących do innych osób, w tym do skarżącego. Po rozpoznaniu skargi W. Z. na powyższą decyzję Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - wyrokiem z dnia 12 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 947/13, uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia 14 sierpnia 2013 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd stwierdził, że organy orzekające w sprawie warunków zabudowy były związane decyzją Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. W przedmiotowej decyzji uwarunkowania te określono dla inwestycji polegającej na budowie komory składowej na około 2000 ton głęboko zamrożonych produktów na terenie działek nr [...] (obręb S.) i nr [...] (obręb G.). Kwestia dopuszczalnego poziomu hałasu w środowisku stanowiła - zgodnie z art. 47 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2016 r., poz. 672 ze zm.) w ówczesnym jej brzmieniu, przedmiot oceny w postępowaniu dotyczącym środowiskowych uwarunkowań. Z decyzji w tym przedmiocie wynika, że inwestycja będzie oddziaływać na środowisko poprzez emisję hałasu powodowanego przez urządzenia chłodnicze oraz transport wewnętrzny i zewnętrzny. Ustalenia dotyczące hałasu dokonane w tym postępowaniu opierały się na opracowaniu "Ocena oddziaływania akustycznego planowanej inwestycji na środowisko (komora chłodnicza o pojemności 2000 Mg)" z kwietnia 2008 r., uzupełnionej o aneks z listopada 2008 r. Z aneksu do oceny wynika, że transport zamrożonego surowca do nowej komory oznaczonej K7 z hali surowcowej oraz z nowej komory chłodniczej na rampę istniejących komór K5 i K6, w celu ekspedycji, odbywać się będzie za pomocą akumulatorowych wózków widłowych, najkrótszą drogą. Z załączonego do aneksu oświadczenia inwestora, dotyczącego transportu zewnętrznego, wynika natomiast, że dostawa zamrożonego surowca odbywa się przy komorach K5 i K6, natomiast projektowana komora chłodnicza nie posiada rampy przeładunkowej dla samochodów ciężarowych. Poziom emisji dźwięku analizowano zatem biorąc pod uwagę ruch wózków widłowych (akumulatorowych lub gazowych) oraz "krótkotrwałe manewry samochodów chłodni na placu manewrowym przed komorami K5 i K6". Do aneksu dołączono graficzny opis ruchu samochodowego na terenie objętym inwestycją (załącznik nr 1). Z treści tego załącznika wynika, że samochody ciężarowe miały wjeżdżać na teren zakładu przez bramę nr 2, a wyjeżdżać przez bramę nr 1. Bramy te nie znajdują się na działce nr [...], lecz działkach położonych z drugiej strony zakładu, w znacznej odległości od działki skarżącego o numerze [...]. Analiza hałasu generowanego przez planowane przedsięwzięcie jest istotnym elementem oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Sąd stwierdził również, że sam fakt budowy rampy nie jest zamierzeniem obligującym do wydania decyzji środowiskowej. Jednak zakres inwestycji określony w decyzji o warunkach zabudowy wskazuje na sprzeczność planowanej inwestycji z ustaleniami, na których oparto ocenę oddziaływania akustycznego na środowisko w toku postępowania w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Sąd wyjaśnił, że nie każda zmiana zakresu planowanej inwestycji we wniosku o wydanie warunków zabudowy w stosunku do zamierzenia podlegającego ocenie w decyzji środowiskowej będzie wymagała wystąpienia przez inwestora o nową decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Będzie jej jednak niewątpliwie wymagała każda zmiana zakresu planowanej inwestycji, która wywiera wpływ na ocenę warunków badanych w toku postępowania o wydanie decyzji środowiskowej, tak jak to ma miejsce w tej sprawie. W takiej sytuacji inwestor - w celu zapewnienia zgodności wniosku z decyzją środowiskową - winien bądź zmodyfikować wniosek o wydanie warunków zabudowy, dostosowując go do treści decyzji środowiskowej, bądź też uzyskać nową decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację zmodyfikowanej inwestycji. Reasumując, Sąd uznał, że w sprawie doszło do naruszenia normy art. 86 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 353 ze zm.). Ponownie rozpatrując sprawę Wójt Gminy, decyzją z dnia 31 lipca 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 63 i art. 64 ust. 1 u.p.z.p., § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588; w skrócie jako "rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy"), § 2-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) oraz § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), ustalił na rzecz A. warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca) na działce nr [...] (położonej w G.) oraz działce nr [...] (położonej w S.). Określając charakter zamierzenia organ pierwszej instancji wskazał, że polega ono na rozbudowie kompleksu istniejącego zakładu przemysłowo-składowego związanego z produkcją rolną o "niezbędne elementy związane z prawidłową technologią zakładu komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca". Ustalając warunki kształtowania zabudowy organ pierwszej instancji określił m.in.: - że dojazd z drogi publicznej będzie odbywał się z drogi powiatowej nr [...] (działki nr [...] obręb G. oraz nr [...] obręb S.), - że w granicach działki należy zapewnić miejsca postojowe, - wskaźnik powierzchni zabudowy na "max 0,60", - wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na "min. 0,30", - geometrię dachu projektowanego budynku jako dach jedno lub dwuspadowy o spadku połaci około 5 stopni (+/- 5o), - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku magazynowego na "do 8,5 m", - szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego na "max. do 90 m", - bezwzględny zakaz odprowadzania wód opadowych ze wszystkich połaci dachowych oraz z pozostałych powierzchni utwardzonych na tereny użytkowania publicznego i działek sąsiednich, - obowiązek wykonania dwóch ekranów akustycznych o długości 3,5 m i wysokości 3,0 m, osłaniających zespoły agregatów od strony północno-zachodniej, - że teren działek nr [...] obręb G. i nr [...] obręb S. znajduje się w strefie ochronnej ograniczenia wysokości, ustanowionej od obiektu wojskowego - decyzją lokalizacyjną nr [..] z dnia 12 grudnia 1977 r. wydaną przez Komisję Planowania przy Radzie Ministrów w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji budownictwa specjalnego w zakresie obronności kraju, oraz że w związku z powyższym projektując należy uwzględnić rzędną posadowienia obiektu jak również max wysokość projektowanej zabudowy tak aby sumaryczna wartość nie przekroczyła rzędnej 93 m n.p.m., wskazując w tym zakresie na treść pisma Wojewódzkiego Sztabu Wojskowego z dnia 17 listopada 2014 r., nr [...], w którym wskazano na ograniczenia w użytkowaniu terenów położonych wokół bazy systemu obrony przeciwrakietowej w R. Ustalając warunki w zakresie infrastruktury i komunikacji organ pierwszej instancji wskazał m.in., że: działka posiada dostęp do drogi publicznej - drogi powiatowej nr [...] w ramach istniejących zjazdów (brama nr 1 i nr 2); lokalizację wjazdu na działkę oznaczono na załączniku graficznym stanowiącym załącznik nr 3 do decyzji; samochody ciężarowe będą wjeżdżały na teren istniejącego zakładu przez bramę nr 2 a po rozładunku przy rampie nr 1 wyjeżdżały będą bramą nr 1; zaopatrzenie w wodę odbywać się będzie w ramach istniejącego zainwestowania na działkach objętych planowaną inwestycją tj. z własnego istniejącego ujęcia wody podziemnej do zaspokojenia potrzeb socjalno-technologicznych za pomocą istniejącej zakładowej sieci wodociągowej. Ustalając warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ określił, że: - ewentualna uciążliwość wynikającą z funkcji obiektu powinna zamknąć się w granicach działki; - odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych zagospodarować w ramach działki; - planowane przedsięwzięcie stanowi przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko - w stosunku do przedsięwzięcia Wójt Gminy wydał w dniu 23 kwietnia 2010 r. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach nr [...], zaś planowane przedsięwzięcie należy realizować i eksploatować z uwzględnieniem warunków powyższej decyzji, - w projektowaniu inwestycji należy przestrzegać rygorów dotyczących zachowania (nieprzekraczania) standardów jakości środowiska, co wynika z art. 144 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, - niezależnie od poziomu hałasu, w zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić pas wysokiej zieleni izolacyjnej przy granicy z działką nr [...], a także - w razie potrzeby, akustyczny ekran ochronny. W zakresie ustaleń dotyczących ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej określono, że planowana inwestycja jest zlokalizowana na terenie objętym formą ochrony zabytków, o której mowa w art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568 ze zm.), na działce nr [...] znajduje się strefa archeologiczna [...]. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, z którego wynika, że w dniu 12 listopada 2008 r. Wójt Gminy ustanowił w drodze decyzji o warunkach zabudowy sposób zagospodarowania działki [...], położonej w G., oraz działki nr [...], położonej w S., polegający na budowie magazynu surowca oraz rampy rozładunkowej. Na skutek odwołania W. Z. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 22 grudnia 2008 r. - uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W dniu 23 kwietnia 2010 r. Wójt Gminy wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach nr [...] określającą zasady realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonych produktów na terenie działki nr [...] obręb S. i działki nr [...] obręb G. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 22 czerwca 2010 r. utrzymało w mocy tę decyzję, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku – prawomocnym wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Gd 753/10, oddalił skargę W. Z. na decyzję Kolegium. Organ stwierdził - na podstawie ustaleń zawartych w ww. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, że zakres planowanej inwestycji na działkach objętych wnioskiem ograniczy się do granic nieruchomości pod warunkiem zastosowania rozwiązań wynikających z ustaleń powyższej decyzji tj. odpowiednio zlokalizowanego oraz wyciszonego pomieszczenia na agregaty (ściany i daszek pomieszczenia technicznego agregatów zaizolowany akustycznie wełną mineralną) oraz zastosowania ekranów akustycznych. Organ wyjaśnił, że teren planowanej inwestycji stanowi działka nr [...] obręb G. i część działki nr [...] obręb S., przy czym stwierdził, że nie należy utożsamiać powierzchni działki z terenem objętym planowaną inwestycją. W dniu 15 kwietnia 2013 r. Wójt Gminy wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku o mapę, umożliwiającą przeprowadzenie analizy, o której mowa w § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zawiadomił strony postępowania, że przystąpił do ponownego rozpatrzenia wniosku a także o uprawnieniach stron postępowania wynikających z art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) - dalej w skrócie jako "k.p.a.". Organ wskazał, że w wyniku ponownego rozpatrzenia wniosku Wójt Gminy ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji decyzją z dnia 14 sierpnia 2013 r., która została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 października 2013 r. Obydwie ww. decyzje zostały uchylone opisanym na wstępie wyrokiem tutejszego Sądu z dnia 12 marca 2014 r. Organ wyjaśnił, że inwestor - kierując się stanowiskiem Sądu wyrażonym w uzasadnieniu ww. wyroku – w celu ujednolicenia planowanej na działkach inwestycji w odniesieniu do ustaleń decyzji środowiskowej, skorygował wniosek o ustalenie warunków zabudowy, poprzez rezygnację z zamiaru budowy rampy rozładunkowej przy nowo projektowanej komorze zamrażalniczej. Inwestor wskazał jednocześnie, że samochody ciężarowe będą wjeżdżały na teren istniejącego zakładu przez bramę nr 2 a po rozładunku przy rampie nr 1 wyjeżdżały będą bramą nr 1. Wskazana organizacja transportu zewnętrznego jest zgodna z założeniami przyjętymi w opracowaniu "Ocena oddziaływania akustycznego planowanej inwestycji na środowisko (komora chłodnicza o pojemności 2000 Mg)" z kwietnia 2008 r., uzupełnionego o aneks z listopada 2008 r., na którym oparto analizę oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko - załącznik graficzny Z1 - opis ruchu samochodowego na terenie objętym inwestycją. Organ pierwszej instancji wskazał też, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze - uchylając jego decyzję z dnia 17 października 2014 r. i przekazując sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia, stwierdziło, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy brak jest konieczności posiadania przez inwestora definitywnych i precyzyjnych warunków przyłączenia, niemniej wnioskodawca powinien legitymować się co najmniej zapewnieniami dostawców wody i energii, że ewentualne zwiększone zapotrzebowanie zostanie pokryte, a istniejąca infrastruktura będzie do tego wystarczająca. W konsekwencji powyższego, inwestor – na wezwanie organu pierwszej instancji - przedłożył stosowne dokumenty, z których wynika, że zaopatrzenie w wodę oraz energię elektryczną nastąpi z sieci zakładowej, zaś ścieki będą odprowadzane także do istniejącej sieci zakładowej. Na podstawie tych dokumentów organ uznał, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wszystkich znajdujących się na tym terenie obiektów, w tym także dla planowanego do budowy magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca). Organ wyjaśnił również, że wnioskodawca określił istniejące rozwiązania infrastruktury technicznej na działce w sposób następujący: - w zakresie dostawy wody wyjaśnił, że korzysta z własnego ujęcia wody podziemnej do zaspokojenia potrzeb socjalno-technologicznych - zgodnie z decyzją nr [...] Starosty z dnia 30 sierpnia 2012 r.; ilość wody do poboru oznaczona w przedmiotowej decyzji jest wystarczająca dla obecnie funkcjonującego zakładu wnioskodawcy, jak i dla planowanego do budowy magazynu; tym samym woda nie jest dostarczana wnioskodawcy przez B., co czyni niemożliwym uzyskanie opinii wskazanego przedsiębiorstwa odnośnie zapewnienia pokrycia zwiększonego zapotrzebowania w wodę; równocześnie wnioskodawca podał, że ilość wody niezbędnej do funkcjonowania magazynu szacowana jest na poziomie 10 m3 rocznie, co nie jest wielkością znaczącą; - w zakresie odbioru ścieków wyjaśnił, że uprawniony jest do odprowadzania oczyszczonych ścieków przemysłowych i deszczowych do rzeki G. za pomocą urządzeń zlokalizowanych na terenie przetwórni spożywczej - zgodnie z decyzją nr [...] Starosty z dnia 29 września 2006 r.; ilość ścieków oraz stężenie zanieczyszczeń oznaczone w przedmiotowej decyzji są wystarczające dla obecnie funkcjonującego zakładu wnioskodawcy, jak i dla planowanego do budowy magazynu; tym samym odbiór ścieków nie następuje przez C., co czyni niemożliwym uzyskanie opinii wskazanego przedsiębiorstwa odnośnie zapewnienia możliwości odbioru zwiększonej ilości ścieków; równocześnie wnioskodawca podał, że ilość ścieków wytwarzanych przez magazyn szacowana jest na poziomie 10 m3 rocznie, co nie jest wielkością znaczącą. Wójt wskazał nadto na złożoną w dniu 7 kwietnia 2015 r. opinię Starosty Powiatowego, w której stwierdzono, że pozwolenie odprowadzania ścieków do rzeki G. obowiązuje do dnia 30 września 2016 r. Równocześnie Starostwo Powiatowe wskazało, że w pasie drogowym wnioskowanej inwestycji znajduje się gminna sieć kanalizacji sanitarnej, do której ww. ścieki można odprowadzić. Dodatkowo w dniu 19 maja 2015 r. inwestor przedstawił opinię C. określającą warunki techniczne przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej ww. nieruchomości i wystąpił z korektą wniosku o uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie przewidywanego sposobu odprowadzania ścieków z terenu inwestycji, co z kolei zapewniło spójność wniosku z warunkami decyzji Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, która w pkt 1.2 ppkt 9 określa, że: "po wybudowaniu gminnej kanalizacji sanitarnej ścieki przemysłowe z terenu inwestycji odprowadzić należy do gminnej kanalizacji". W zakresie dostawy energii elektrycznej – wnioskodawca wyjaśnił, że będzie odbywać się ona na podstawie umowy zawartej przez wnioskodawcę z dostawcą energii (umowa o przyłączenie nr [...] z dnia 26 maja 2004 r.), zgodnie z którą moc przyłączeniowa zakładu wnioskodawcy wynosi 1300 kW; wskazał też, że posiada zapewnienie pokrycia zwiększonego zapotrzebowania w energię elektryczną, bowiem szacuje się, że ilość energii elektrycznej niezbędnej do obsługi zakładu to 100 kW miesięcznie, co nie jest wielkością znaczącą; przedłożył również oświadczenie D. z dnia 10 lutego 2015 r. w sprawie zapewnienia dostawy energii elektrycznej dla obiektu planowanej inwestycji, z której wynika, że dostawca energii elektrycznej zapewni dostawę energii elektrycznej dla planowanej inwestycji o mocy przyłączeniowej 1400 kW. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczył wokół działki objętej wnioskiem inwestora obszar analizowany w sposób określony przepisami rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Szerokość frontu obu działek wynosi około 200 m, zaś obszar analizowany przyjęto jak na załączniku graficznym do analizy. W obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa produkcyjno-usługowa, kulturalno-oświatowa, mieszkaniowa jednorodzinna oraz zagrodowa. Stosownie do przepisów ww. rozporządzenia organ wyznaczył następujące wskaźniki dla planowanej zabudowy: - nieprzekraczalną linię nowej zabudowy wyznaczono na załączniku graficznym, - z uwagi na istniejące dachy kompleksu zabudowy przedsiębiorstwa inwestora jedno lub dwuspadowe - stosownie do § 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy - wyznaczono dach jedno lub dwuspadowy, - z uwagi na istniejący dach na zabudowaniach inwestora w granicach działek o numerach [...]-[...] ze stropodachami krytymi papą lub dachami dwuspadowymi krytymi blachą trapezową oraz kącie nachylenia połaci około 5 stopni, stosownie do przepisu § 8 ww. rozporządzenia - ustalono kąt nachylenia około 5 stopni, - z uwagi na wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. budynków zabudowy przedsiębiorstwa inwestora od 7 m do 10 m, stosownie do przepisu § 7 ust. 3 ww. rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy powinna wynosić do 8,5 m, jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym, - wskaźnik zabudowy wyznaczony przez budynki przedsiębiorstwa inwestora od 0,4 do 0,8, ustalono na 0,6, - z uwagi na długość elewacji frontowych budynków objętych analizą w przedziale od 10 m do 125 m (budynki inwestora), uśredniona szerokość elewacji frontowej budynków na terenie analizowanym wynosi około 70 m, przy 20% tolerancji, szerokość elewacji frontowej ustala się na - max. do 90 m, Podsumowując organ stwierdził, że planowana inwestycja jest kontynuacją jednej z funkcji obszaru objętego analizą, stanowi więc kontynuację funkcji wyznaczonej w obszarem analizowanym. W odwołaniu od powyższej decyzji M. Z. i W. Z. (współwłaściciele sąsiedniej w stosunku do działki nr [..] – działki nr [...] w S.) zarzucili jej: - naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że przy określeniu parametrów technicznych dla planowanej inwestycji bezzasadnym jest odnoszenie się do parametrów technicznych zabudowy mieszkaniowej, - naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p., poprzez jego pominięcie przy dokonywaniu oceny, czy są podstawy do wydania w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy organ nie zbadał, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, - naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wydanie przez organ decyzji o warunkach zabudowy, mimo że nie były spełnione łącznie warunki wskazane w tym przepisie, - naruszenie art. 107 § 3 w zw. z art. 8 k.p.a. poprzez lakoniczne uzasadnienie decyzji w żaden sposób niewyjaśniające dlaczego organ uznał fakty, na które się w nim powołuje, za udowodnione, jak również uwzględnienie w decyzji jedynie interesu inwestora, - niezgodność z decyzją Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedmiotowego przedsięwzięcia. W uzasadnieniu odwołania skarżący stwierdzili, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa, albowiem zgodnie z załącznikiem nr 1 do decyzji większość działek znajdujących się w sąsiedztwie działek inwestora tj. działek objętych planowaną inwestycją, stanowią działki przeznaczone na cele mieszkaniowe, na których znajdują się domy mieszkalne i budynki gospodarcze. Zdaniem skarżących, organ nie poszanował w wydanej decyzji wymagań gospodarczo-społecznych działek sąsiadujących z działkami objętymi inwestycją. Budowa nowych budynków przemysłowych wyposażonych w hałaśliwe urządzenia i powodujących ciągły ruch dużych samochodów dostawczych jest sprzeczna z zasadą dobrego sąsiedztwa i art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt. 1 u.p.z.p. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. skarżący stwierdzili, że organ pierwszej instancji w żaden sposób nie zbadał, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, a inwestor nie dostarczył dokumentacji wykazującej spełnienie tego warunku. Dokonując analizy tej kwestii organ powołał się na informacje, a nie na dokumenty, dostarczone przez inwestora. W uzasadnieniu decyzji, w części dotyczącej dostawy wody i odbioru ścieków, dwukrotnie organ wskazał, że uzyskanie opinii w zakresie dostawy tych mediów na potrzeby działalności inwestora nie jest możliwe. Inwestor nie dostarczył zapewnień dostawców m.in. wody, a nadto przyznał, że działki objęte inwestycją nie posiadają niezbędnego uzbrojenia w celu podłączenia ich do infrastruktury dostawców mediów. Zdaniem skarżących oznacza to, że istniejące lub projektowane uzbrojenie przedmiotowego terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego i organ nie miał podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Skarżący zarzucili, że organ pierwszej instancji bezpodstawnie uznał twierdzenia inwestora w zakresie tego, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego oraz że ilość wody niezbędnej do funkcjonowania magazynu szacowana jest na poziomie 10 m3 rocznie i tak samo wygląda ilość wytwarzanych tam ścieków. Organ nie oparł się w tym zakresie na żadnych dowodach poza twierdzeniami inwestora, które - zgodnie z zasadami wiedzy i logicznego rozumowania, są oderwane od rzeczywistości. Decyzja w tym zakresie narusza również art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie decyzji jest lakoniczne i w żaden sposób nie wyjaśnia dlaczego organ uznał fakty w ww. zakresie za udowodnione, mimo że sam nie przeprowadził na ich potwierdzenie żadnych dowodów. Decyzja narusza nadto art. 8 k.p.a. poprzez uwzględnienie w niej jedynie interesu inwestora. Skarżący zarzucili również, że decyzja organu pierwszej instancji pomija kwestię wskazaną w decyzji środowiskowej w zakresie nałożenia na A. obowiązku wyeliminowania hałasu od istniejących źródeł poprzez działania techniczne polegające na wyłożeniu ścian za urządzeniami i daszku nad agregatami, lewym i prawym, istniejących już komór K5 i K6, wełną mineralną. Decyzja odnosi się do ww. wymogów jedynie w zakresie nowej komory, która ma dopiero powstać. Powyższe powoduje sprzeczność zaskarżonej decyzji z decyzją środowiskową i w znacznym stopniu pomija ważne środki ochrony przed nadmiernym hałasem powodowanym przez pracę przedsiębiorstwa inwestora obszarów, które podlegają tej ochronie, sąsiadujących z ww. przedsiębiorstwem, a zwłaszcza działki skarżących. W ich ocenie zaskarżona decyzja pomija również kwestie nałożenia na inwestora w decyzji środowiskowej obowiązków: zastosowania obudowy akustycznej urządzeń generujących hałas, zastosowania ścian, okien i bram hali przemysłowych o dużej izolacyjności akustycznej, uniemożliwiających przenikanie do środowiska hałasu z urządzeń znajdujących się wewnątrz, wykonywania prac budowlanych wyłącznie w porze dziennej, tj. od godz. 6.00 do 22.00, w celu zminimalizowania wpływu, emitowanego w związku z pracą maszyn budowlanych, hałasu do środowiska, kontrolnych w zakresie poziomu hałasu. Nieuwzględnienie w zaskarżonej decyzji ww. zaleceń prowadzi do niezgodności decyzji z decyzją środowiskową. Skarżący zarzucili nadto, że organ pierwszej instancji pominął ustanowiony w decyzji środowiskowej zakaz postoju samochodów chłodni z włączonym agregatem chłodniczym na terenie placu zakładowego w porze nocnej. Decyzja o warunkach zabudowy nie przewiduje także żadnych zabezpieczeń związanych z innymi niebezpieczeństwami wywołanymi przez ruch samochodów ciężarowych, takich jak emisja spalin, czy drgania podłoża, mogące uszkodzić budynki zlokalizowane na działce nr [...] obręb S. Na tę okoliczność organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie przeprowadził żadnych badań, ani dowodów, mimo że ustalił, iż ewentualna uciążliwość wynikająca z funkcji obiektu powinna zamknąć się w granicach działki. Zdaniem skarżących nie sposób uznać, że oddziaływania inwestycji pozostaną w granicach działek nr [...] (G.) oraz nr [...] (S.) i nie będą wpływać negatywnie na sąsiednie nieruchomości i ich mieszkańców, biorąc pod uwagę odległość planowanego magazynu od domu mieszkalnego skarżących wynoszącą około 30 m. Decyzją z dnia 5 października 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że w sprawie doszło wyłącznie do nieistotnego uchybienia formalnego, związanego z obowiązkiem przewidzianym w art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p., bowiem ostateczny projekt decyzji o warunkach zabudowy nie został uzgodniony z dwoma organami uzgadniającymi, to jest Wojewódzkim Sztabem Wojskowym i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Dokonana zmiana w stosunku do projektu przedłożonego ww. organom, dotycząca zmiany sposobu odprowadzania ścieków, nie dotyczyła jednak zakresu działania dwóch powyższych jednostek. Stąd też nieuzyskanie dwóch uzgodnień co do projektu, który został zmieniony jedynie w nieznacznej części, stanowi co prawda naruszenie ww. przepisów, które jednak nie miało wpływu na zakres i treść rozstrzygnięcia. Projekt został natomiast uzgodniony ze Starostą - właściwym w przedmiocie melioracji wodnych oraz obszarów drogowych (sieć kanalizacyjna, do której zostanie podłączona inwestycja przebiega "w drodze") i to uzgodnienie należy uznać za istotne w zakresie dokonanej zmiany. Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 10 k.p.a. zawiadomiono strony o możliwości złożenia dodatkowych wniosków i wyjaśnień przed wydaniem decyzji. Zaskarżona decyzja została sporządzona prawidłowo zarówno pod kątem wymogów wynikających z art. 107 k.p.a., jak i wymogów zawartych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniach Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy i z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tych względów uznał, że w prowadzonym postępowaniu nie wystąpiły uchybienia natury formalnej. Uznając za fundamentalne - w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy - prawidłowe przeprowadzenie analizy urbanistycznej celem zbadania zaistnienia przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, zatem jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w ww. przepisie i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to organ nie może odmówić wnioskodawcy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika natomiast, że przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie powyższe warunki, stąd też nie narusza ona art. 107 § 3 w zw. z art. 8 k.p.a. Zdaniem Kolegium, zabudowa produkcyjna znajdująca się na działkach o numerach: [..] (objętej wnioskiem), [..]-[..], dostępna z tej samej drogi publicznej (drogi powiatowej nr [..], to jest działki nr [..] obręb G. oraz nr [..] obręb S.), pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W jego ocenie, przy ustalaniu parametrów zabudowy bezzasadnym było oparcie się o wskaźniki odnoszące się do zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej. Logicznie wyjaśniono bowiem w części tekstowej analizy, że planowana inwestycja jest kontynuacją zarówno w zakresie funkcji, jak i parametrów technicznych, zabudowań na terenie A., a budowa magazynu jest oczywistym uzupełnieniem układu technologicznego zakładu produkcyjnego tej Spółki. W ocenie Kolegium oparcie się o wskaźniki zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej przy zamierzeniu polegającym na budowie magazynu nie ma uzasadnienia, bowiem spowodowałoby to, że planowany budynek stałby się stosunkowo małym budynkiem gospodarczym (z uwagi na zmniejszenie jego gabarytów), a nie planowanym przez inwestora magazynem. Takie rozwiązanie powodowałoby nadmierną ingerencję w prawo własności wnioskodawcy, który - prowadząc zakład produkcyjny na danym terenie (przez co teren ten ma już określony przemysłowy charakter), nie mógłby dysponować swoją nieruchomością w zamierzony sposób. Kolegium wyjaśniło również, że w decyzji Wójta Gminy z dnia 14 sierpnia 2013 r., która była kontrolowana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 12 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 947/13, również ustalono parametry zabudowy w oparciu o zabudowę "niemieszkaniową". W załączniku nr 1 do decyzji z dnia 14 sierpnia 2013 r., stanowiącym jej integralną część, znalazło się identyczne wytłumaczenie powyższej kwestii, jak w załączniku nr 1 do decyzji z dnia 31 lipca 2015 r. Badając sprawę również w tym zakresie Sąd - w ww. wyroku - nie dopatrzył się żadnych nieprawidłowości. Organ odwoławczy stwierdził nadto, że zarówno działka nr [..] obręb G. jak i działka nr [..] obręb S. posiadają dostęp do drogi publicznej. Zawarte w decyzji określenie "zjazd" należy rozumieć zgodnie z art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1440). W związku z istnieniem stosownych zjazdów obie nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej, co jest równoznaczne ze spełnieniem warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Działka nr [..] obręb S., stanowiąca grunt rolny oznaczony symbolem RIVa, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Uzgodnienie przewidziane w art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. ma na celu kontrolę, czy nie następuje lokalizacja inwestycji niedającej się pogodzić z rolnym lub leśnym przeznaczeniem gruntu. Z uzgodnienia dokonanego przez Starostę w postanowieniu z dnia 18 czerwca 2015 r. wynika, że realizacja inwestycji nie narusza przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych (w tym dotyczących zmiany przeznaczenia). Spełniony jest więc warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Odnośnie zarzutu niezgodności rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji z decyzją Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. o środowiskowych uwarunkowaniach Kolegium wyjaśniło, że w punkcie czwartym tiret drugie decyzji o warunkach zabudowy wskazano, że planowane przedsięwzięcie należy realizować i eksploatować z uwzględnieniem warunków decyzji środowiskowej. Decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest decyzją lokalizacyjną i ma przede wszystkim zawierać postanowienia dotyczące zachowania ładu przestrzennego. Zakazy i nakazy określone w decyzji środowiskowej, o których mowa w odwołaniu, nie muszą być przenoszone do decyzji o warunkach zabudowy. Ograniczenia i nakazy związane z uciążliwościami hałasowymi będą mogły zostać wyegzekwowane na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r., a ich powielanie w decyzji o warunkach zabudowy nie znajduje logicznego uzasadnienia. Zdaniem organu odwoławczego, przedmiotowa inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Możliwość przyłączenia do kanalizacji sanitarnej wynika z warunków technicznych przyłączenia wydanych przez C. w dniu 12 maja 2015 r. W praktyce określenie warunków przez podmiot świadczący usługi użyteczności publicznej tego rodzaju wiąże się również z wyrażeniem gotowości zawarcia stosownej umowy na odbiór ścieków. Gdyby bowiem C. uznały, że nie mogą odbierać ścieków od wnioskodawcy, warunki o których mowa powyżej, nie zostałyby wydane. W ocenie Kolegium oczywiste jest również, że przedmiotowa inwestycja zostanie zaopatrzona w energię elektryczną, co wynika z pisma D. z dnia 10 lutego 2015 r. oraz z faktu, że komora składowa będzie stanowiła część kompleksu, do którego już doprowadzany jest prąd. Z kolei fakt istnienia ujęcia wody na terenie zakładu i jej poboru przez wnioskodawcę we własnym zakresie, co potwierdza decyzja Starosty z dnia 30 sierpnia 2012 r., świadczy o istnieniu odpowiedniej infrastruktury wodociągowej, pozwalającej na obsługę inwestycji. Wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniu, z uwagi na charakter planowanej zabudowy (komora składowa), bardzo prawdopodobne jest, że zużycie wody na cele socjalno-technologiczne będzie niewielkie i nie będzie wynosić więcej niż 10 m3 w skali roku. Kolegium wyjaśniło nadto, że kwestie związane z uciążliwościami połączonymi z ruchem samochodów ciężarowych również nie mogą być regulowane w decyzji o warunkach zabudowy, lecz w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Trudno byłoby przy tym wskazać, jakie warunki lokalizacyjne musiałby wprowadzić organ do decyzji o warunkach zabudowy, by ograniczyć problem emisji spalin i drgań podłoża. W skardze na powyższą decyzję M. Z. i W. Z. sformułowali zarzuty stanowiące powtórzenie zarzutów zawartych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, a ponadto zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: - § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy poprzez niewyznaczenie granic obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i dokonanie przez organ błędnej analizy w oparciu o jednokrotną szerokość frontu działek nr [..] w G. i nr [..] w S., tj. 200 m zamiast 600 m, co skutkuje nieprawidłowym ustaleniem funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu mi.in. co do wartości średnich, - art. 21 Konstytucji RP, poprzez pogwałcenie prawa skarżących do ochrony ich własności, w szczególności spokojnego jej posiadania, - § 2 ust. 7 lit. b rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez jego niezastosowanie i nieodniesienie się w treści decyzji do wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich poprzez określenie warunków ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas i wibracje, - art. 64 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. poprzez nieuzgodnienie ostatecznego projektu decyzji o warunkach zabudowy z Wojewódzkim Sztabem Wojskowym i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków mimo, że uzgodnienie takie było wymagane, oraz naruszenie następujących przepisów postępowania: - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez niezebranie przez organ i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w niniejszej sprawie, tj. oparcie się na oświadczeniach wnioskodawcy w sprawie ilości zużywanej w ciągu roku wody w jego przedsiębiorstwie, podczas gdy okoliczności przytoczonych przez wnioskodawcę nie można przyjąć za udowodnione bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, który posiada w tym zakresie specjalistyczną wiedzę, - art. 8 w zw. z art. 12 § 1 k.p.a. poprzez niewnikliwe i powolne działanie organu, wielokrotne uchylanie jego decyzji z powodu nieprzeprowadzenia poprawnie procedury, niezłożenie wszystkich dokumentów, załatwienie sprawy połowicznie powodujące naruszenie zaufania skarżących do działania organów oraz pozostawiania skarżących przez lata w poczuciu niepewności co do decyzji w sprawie, w której mają interes prawny, jak również przez uwzględnienie w decyzji tylko interesu wnioskodawcy, - art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie skarżącym przesłanek swojej decyzji, przede wszystkim dlaczego, mimo istnienia znacznych przeciwwskazań dla budowy magazynu surowców na działce nr [..] w S., bardzo blisko domów mieszkalnych, w tym w odległości 30 m od domu skarżących i braku należytego jej uzbrojenia w dostęp do sieci wodociągowych, organ w ogóle nie bierze tych okoliczności pod uwagę; - art. 75 § 1 w zw. z art. 84 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w zakresie zapotrzebowania przedsiębiorstwa wnioskodawcy na wodę po wybudowaniu magazynu surowca i w rezultacie dokonanie oceny sprawy na podstawie niekompletnego materiału dowodowego, - art. 89 § 2 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy podczas gdy było zasadne przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego i w rezultacie niezebranie i nierozpatrzenie przez organ całego materiału dowodowego istotnego dla niniejszej sprawy przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że organ błędnie dokonał analizy w oparciu o jednokrotną szerokość frontu przedmiotowych działek, tj. 200 m, zamiast 600 m, co skutkowało nieprawidłowym ustaleniem funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, m.in. co do wartości średnich szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi. Zdaniem skarżących, w decyzji nie wzięto pod uwagę ich interesu prawnego, albowiem bezprawnie zostało naruszone prawo skarżących do niczym niezakłóconego miru domowego. Skarżący są narażeni na nieustanny hałas, zaś ich budynki niszczeją w związku z drganiami podłoża spowodowanymi działalnością przedsiębiorstwa wnioskodawcy. Uzasadniając naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa skarżący uzupełnili argumentację zawartą w odwołaniu w tym zakresie podnosząc, że w sąsiedztwie działek objętych wnioskiem inwestora znajduje się jedynie zabudowa mieszkaniowa i niskie budynki gospodarcze. Z tych względów skarżący twierdzą, że zamiar wybudowania przez inwestora magazynu surowca o powierzchni 1200 m2, długości elewacji frontowej 90 m i wysokości górnej krawędzi 8,5 m, jest całkowicie sprzeczny z kontynuacją funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, na którym ma powstać inwestycja. Skarżący zarzucili, że w decyzji nie zawarto wymagań odnoszących się do wpływu lokalizacji inwestycji na jej uciążliwość dla osób trzecich, natomiast biorąc pod uwagę rozmiar inwestycji oraz to, że w jej sąsiedztwie znajduje się dobro szczególnie chronione jakim są domy - budynki mieszkalne, aspekt ten winien być szeroko i wnikliwie analizowany i chroniony przez organ, czego jednak nie uczynił ani organ pierwszej instancji w decyzji o warunkach zabudowy, ani organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Skarżący podnieśli, że organ wielokrotnie błędnie oznaczał jako stronę postępowania zamiast M. Z. – A. Z., np. w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 lipca 2012 r. Stwierdzili też, że decyzja wskazuje nieprawidłowe ulokowanie inwestycji na działkach nr [..] w G. i [..] w S. W rzeczywistości inwestycja będzie wykonywana wyłącznie na działce nr [..] w S., ponieważ działka nr [..] w G. jest całkowicie zabudowana i żadna inwestycja, ani w całości, ani w części się na niej nie zmieści. Ponadto na fakt, że inwestycja będzie znajdowała się wyłącznie na działce nr [..] w S., wskazuje również załącznik nr 1 do decyzji środowiskowej Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. Uzasadniając zarzuty naruszenia przepisów postępowania skarżący podnieśli, że organ oparł się na oświadczeniach wnioskodawcy w sprawie ilości zużywanej w ciągu roku wody w jego przedsiębiorstwie, podczas gdy okoliczności przytoczonych przez wnioskodawcę nie można przyjąć za udowodnione bez przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, który posiada w tym zakresie specjalistyczną wiedzę. Ponadto to, co wskazał wnioskodawca w ww. zakresie, nie ma żadnego oparcia w materiale dowodowym. Przypuszczenie organu odwoławczego, że oświadczenie wnioskodawcy w tej kwestii jest zgodne ze stanem faktycznym, jest sprzeczne z zasadami wiedzy i logicznego rozumowania. Skarżący nie są w stanie określić ile wody może zużywać przedsiębiorstwo wnioskodawcy i o ile zwiększy się to zużycie po rozbudowaniu magazynu surowca. Organ odwoławczy również nie jest w stanie tego oszacować bez specjalistycznej analizy i nie ma podstaw, by uznać oświadczenie wnioskodawcy w tej kwestii za wystarczające. W ocenie skarżących długotrwałe i dotknięte uchybieniami zarówno materialnymi jak i proceduralnymi działanie organów ma wpływ na podważenie zaufania obywateli do działania organów władzy publicznej, co stanowi naruszenie art. 8 k.p.a. oraz powoduje naruszenie przez te organy art. 12 § 1 k.p.a. poprzez niewnikliwe i powolne ich działanie. Naruszenia art. 11 k.p.a. skarżący dopatrzyli się natomiast w niewyjaśnieniu im przesłanek wydania zaskarżonej decyzji, a przede wszystkim dlaczego - mimo istnienia znacznych przeciwwskazań dla budowy magazynu surowców na działce nr [..] w S., bardzo blisko domów mieszkalnych, w tym w odległości 30 m od domu skarżących, i braku należytego jej uzbrojenia co do dostaw wody - organ w ogóle nie bierze tych okoliczności pod uwagę. Oparcie się na zapewnieniu wnioskodawcy, że zwiększone dostawy wody zostaną zaspokojone i nieposiadanie w tym zakresie podparcia w żadnej opinii biegłego, nie stanowi wyjaśnienia skarżącym przesłanek stwierdzenia, że takie zapewnienie wnioskodawcy wystarcza dla wydania decyzji o warunkach zabudowy, mimo braku spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego skutkuje dokonaniem oceny sprawy na podstawie niekompletnego materiału dowodowego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie wyjaśnił, na jakiej podstawie stwierdził, że jest "bardzo prawdopodobne, że zużycie wody na cele socjalno-technologiczne będzie niewielkie i nie będzie wynosić więcej niż 10 m3 w skali roku". W ocenie skarżących, w niniejszej sprawie należało przeprowadzić rozprawę, do której wyznaczenia z urzędu zobowiązany był organ, w celu przeprowadzenia niezbędnego dowodu z opinii biegłego co do zapotrzebowania wnioskodawcy na wodę w nowej inwestycji oraz rzeczywistej ilości jej zużycia w skali roku, czego organ nie uczynił naruszając art. 89 § 2 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. Skutkuje to niepełnym materiałem dowodowym w niniejszej sprawie i brakiem podstaw do utrzymania w mocy decyzji o warunkach zabudowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Kolegium wyjaśniło, że z załącznika graficznego do decyzji organu pierwszej instancji wynika wyraźnie, iż obszar analizowany został wyznaczony w odległości większej niż 200 m, stanowiącej trzykrotność frontu działek objętych inwestycją. Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie nie może być mowy o naruszeniu prawa własności skarżących w rozumieniu art. 21 Konstytucji RP, albowiem realizacja inwestycji na nieruchomościach stanowiących własność wnioskodawcy nie wpłynie na możliwość posiadania, korzystania i rozporządzania przez skarżących ich działką. W niniejszej sprawie nie może być również mowy o naruszeniu zasady dobrego sąsiedztwa. Teren sąsiedni jest bowiem zagospodarowany również w sposób "przemysłowy", przez co posadowienie dodatkowego budynku o tym charakterze nie spowoduje wprowadzenia nowej, nieistniejącej dotychczas funkcji w obszarze analizowanym. Kolegium wyjaśniło, że nie znalazło żadnych przyczyn, by mieć jakiekolwiek wątpliwości co do prawdziwości oświadczenia wnioskodawcy, że rzeczywiście istniejące i funkcjonujące ujęcie wody jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. To wnioskodawca, a nie właściciel terenu sąsiedniego, ma najpełniejszą wiedzę co do wysokości zapotrzebowania na wodę i to w interesie wnioskodawcy jest, by ilość wody dostarczanej do nowej inwestycji była wystarczająca. Kolegium wskazało również, że ochrona interesu skarżących odnośnie uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie znalazła swoje odzwierciedlenie przede wszystkim w postępowaniu dotyczącym ustalenia środowiskowych uwarunkowań dla inwestycji, które zostało zakończone ostateczną decyzją Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. W pozostałym zakresie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w całości podtrzymuje argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia 20 stycznia 2016 r. skarżący - uzupełniając zarzuty zawarte w skardze - podnieśli, że obszar analizy urbanistycznej przyjęty w niniejszej sprawie nie jest właściwy, zaś mapa załączona do decyzji organu pierwszej instancji jest całkowicie nieczytelna i nie można na jej podstawie dokonać weryfikacji ustaleń organu. Co więcej, sam organ nie wskazał w odpowiedzi na skargę jaka była dokładna wielkość obszaru analizowanego, odwołując się jedynie do lakonicznego stwierdzenia, że "odległość ta wynosiła więcej niż 200 m, stanowiącej trzykrotność frontu działek nr [..] położonej w G. oraz nr [..] położonej w S.". Obszar analizy urbanistycznej, który winien wynosić co najmniej trzykrotność frontu działek nr [..] położonej w G. oraz nr [..] położonej w S., musiałby objąć przedmiotem analizy działki sąsiadujące z ww. działkami, które bez wyjątku zabudowane są budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi. Funkcje i parametry, które organ wziął pod uwagę, odnosząc się tylko do działek inwestora, są niezgodne z parametrami zabudowań na sąsiednich działkach. W piśmie z dnia 2 lutego 2016 r. uczestnik postępowania A. wniósł o oddalenie skargi. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. z 2016 r., poz. 1066). Przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 ze zm.) stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika zaś, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. W niniejszej sprawie jest bezsporne, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, brak było w czasie wydawania zaskarżonej decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z przepisami art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.p.z.p.", ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 u.p.z.p., planowana inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Planowana inwestycja, polegająca na budowie obiektu budowlanego stanowiącego magazyn surowca mrożonego, wymagała zatem ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej. Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu sądowym jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 października 2015 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 31 lipca 2015 r., którą ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Zasady ustalania warunków zabudowy określone zostały w przywołanej powyżej ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w art. 61 ust. 1 stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Tak określona kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powyższa regulacja ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04, Baza Orzeczeń LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 r., sygn. akt IV SA/Wa 946/04, Baza Orzeczeń LEX nr 214349, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503). Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Chodzi przy tym o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących na danym obszarze standardów, czyli pewnych norm – reguł zabudowy, jakie można stwierdzić na danym terenie. Nie wystarcza więc ustalenie, że na danym obszarze analizowanym występuje już gdziekolwiek funkcja, której kontynuacją ma być nowa inwestycja. Trzeba jeszcze stwierdzić, że ta inwestycja ma funkcję tworzącą harmonijną całość z funkcją na tym obszarze dominującą, czyli taką, którą można z punktu widzenia zasad ładu przestrzennego pogodzić z funkcją dominującą na danym obszarze. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) - w dalszej części rozważań określanym jako "rozporządzenie". Zgodnie z § 1 rozporządzenia, określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W rozporządzeniu wskazano, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia), natomiast przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z § 3 ust. 2 rozporządzenia wynika natomiast, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z przytoczonych uregulowań normatywnych wynika, że organ - wydając decyzję w przedmiocie warunków zabudowy - ma obowiązek dokonania analizy urbanistycznej obszaru wyznaczonego wokół nieruchomości objętej inwestycją, przy czym organ winien dokonać wyznaczenia granic obszaru kierując się bezwzględnie regułą zawartą w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Oznacza to, że nie może pozostawiać jakichkolwiek wątpliwości w sprawie, która część granicy nieruchomości objętej inwestycją została przyjęta jako front działki, albowiem to szerokość frontu działki jest wyznacznikiem odległości, w jakiej powinno się wyznaczyć granice obszaru podlegającego analizie. Konsekwencją wyznaczenia obszaru analizowanego jest powinność zbadania funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu występujących na całości tak wyznaczonego obszaru. Tak przeprowadzona analiza powinna pozwolić na ustalenie, czy planowana do realizacji w niniejszej sprawie funkcja zabudowy może powstać w sąsiedztwie zidentyfikowanej zabudowy. Organ powinien przy tym ustalić, jaka zabudowa przeważa na obszarze analizowanym, tworząc ład przestrzenny. Mając na uwadze przedmiot planowanej inwestycji, który stanowi budowa obiektu budowlanego mającego pełnić funkcję magazynu surowca, związanego z rozwojem już istniejącego na tym terenie zakładu przemysłowego (powodującego, co jest w sprawie bezsporne, uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości o charakterze mieszkaniowym), organ powinien rozważyć, czy w stanie istniejącym zakład ten może dalej się rozbudowywać o kolejne budynki, czy też dalsza rozbudowa zakładu o kolejne obiekty budowlane jest już nie do pogodzenia z istniejącą, przeważającą na obszarze analizowanym funkcją zabudowy. Podkreślenia wymaga, że analiza w powyższym zakresie powinna polegać na zbadaniu, czy spełnione są przesłanki ustawowe, określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. oraz w wydanym na podstawie ustawy wskazanym wyżej rozporządzeniu. Organ powinien też odnieść się do zarzutów podnoszonych w tej kwestii przez strony postępowania, a w szczególności przez właścicieli nieruchomości sąsiednich, czego nie uczynił. Nie wystarcza bowiem, że organ stwierdził, iż magazyn będzie kontynuacją funkcji zakładu. Jak wskazano powyżej, organ powinien jeszcze wykazać, czego nie uczynił, że planowana inwestycja ma funkcję tworzącą harmonijną z punktu widzenia zasad ładu przestrzennego całość z funkcją na tym obszarze dominującą, czyli – jak podnoszą skarżący i jak wynika to z analizy, z funkcją mieszkaniową. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że obszar analizowany został w tej sprawie wyznaczony bez jednoznacznego ustalenia szerokości frontu działek objętych inwestycją. W uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji wskazano, że wynosi ona około 200 m. Tak też wskazano w części opisowej analizy załączonej do tej decyzji, wyjaśniając jednocześnie, że "szerokość frontu działki określona została na podstawie zakresu planowanej inwestycji na działkach objętych wnioskiem", zaś zwiększenie tej wartości do dwóch pełnych szerokości, a co za tym idzie - zwiększenie obszaru objętego analizą o kolejne działki, nie wpłynie na rozstrzygnięcie ustaleń decyzji w zakresie ustalenia parametrów technicznych dla planowanej inwestycji na działkach o numerach [..] i [..]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu swojej decyzji sposobu ustalenia granic obszaru analizowanego, w tym szerokości frontu działek nie podało. Natomiast w odpowiedzi na skargę stwierdziło, że obszar analizowany został wyznaczony w odległości większej niż 200 m, stanowiącej trzykrotność frontu działek nr [..] i [..] (czyli szerokość frontu działek wynosić powinna ok. 67 m – przyp. Sądu). Kolegium nadal nie podało jednak ile według niego wynosi szerokość frontu działek w tej sprawie. W ocenie Sądu wskazane powyżej rozbieżności w określeniu szerokości frontu działek objętych inwestycją, a co za tym idzie, rozbieżności dotyczące zakresu obszaru analizowanego, powinny zostać wyjaśnione w decyzji, czego zabrakło w decyzjach organów obu instancji wydanych w niniejszej sprawie. Należy także dodać, że przyjęcie jako szerokości frontu działek wartości wskazanej przez organ I instancji i wynikającej z analizy, tj. 200 m, powoduje oczywistą wadliwość decyzji organów obu instancji. Szerokość frontu działek wynosząca 200 m powinna bowiem skutkować wyznaczeniem granic obszaru analizowanego w odległości co najmniej 600 m od granic działek objętych wnioskiem. Tymczasem granice obszaru analizowanego - uwidocznione na załączniku nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji - zostały wyznaczone w odległości około 260 m od tych granic. Sąd - dokonując oceny sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej - stwierdził także, że na obszarze analizowanym przeważa zabudowa pełniąca funkcję mieszkaniową jednorodzinną. W ocenie Sądu nieprawidłowe jest stanowisko organów obu instancji, które uznały, że zabudowa ta nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Wyjaśnić należy, że realizacja przedmiotowej inwestycji, polegającej na budowie obiektu budowlanego o funkcji produkcyjnej w postaci magazynu surowca mrożonego, nie jest zwolniona z wymogu spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa". Zgodnie z określoną w decyzji organu pierwszej instancji charakterystyką i lokalizacją zamierzenia, ma ono polegać na rozbudowie kompleksu istniejącego zakładu przemysłowo-składowego związanego z produkcją rolną o komorę składową na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca, stanowiącą element związany z prawidłową technologią zakładu. W tym miejscu podkreślić należy, że zasada dobrego sąsiedztwa zobowiązuje organ do dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez istniejący już stan zabudowy cech i parametrów, przy czym obowiązek organu prowadzącego postępowanie o warunki zabudowy zawężony jest do badania zgodności zabudowy z przepisami dotyczącymi porządku przestrzennego. Dlatego też uzasadnienia dla ustalenia warunków zabudowy dla danej inwestycji nie może stanowić niezbędności planowanej rozbudowy dla prawidłowej technologii zakładu inwestora. Tymczasem w zaakceptowanej przez organy analizie urbanistycznej przyjęto, że budowa przedmiotowego magazynu spełnia warunek dobrego sąsiedztwa, ponieważ jest "oczywistym uzupełnieniem układu technologicznego zakładu produkcyjnego". W świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. brak jest podstaw prawnych, aby przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy pomijać funkcje i cechy zabudowy istniejącej, uzasadniając to wyłącznie względami związanymi z prawidłową technologią istniejącego zakładu inwestora. Podkreślenia przy tym wymaga również, że w tej sprawie na obszarze analizowanym jedynymi nieruchomościami zabudowanymi zgodnie z funkcją planowanej zabudowy są nieruchomości stanowiące własność inwestora - wykorzystywane do prowadzenia zakładu produkcyjnego (działki o numerach: [..]-[..]). Pozostałe nieruchomości, jak wynika z części opisowej analizy, mają funkcję mieszkaniową. Zdaniem Sądu, w swych rozstrzygnięciach organy obu instancji nie dokonały wyważenia interesów wszystkich stron postępowania, czego wymagało prawidłowe wykazanie spełnienia przez planowaną inwestycję warunku dobrego sąsiedztwa w tej sprawie. Jak wynika z treści uzasadnienia decyzji organu odwoławczego, wzorcem dla ustalenia warunków zabudowy dla rozbudowy istniejącego zakładu produkcyjnego inwestora stały się jedynie zabudowania tego zakładu. Kolegium uzasadniło swoje stanowisko tym, że w przypadku uwzględnienia wskaźników zabudowy wynikających z zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej, planowany budynek stałby się małym budynkiem gospodarczym, a nie magazynem, co spowodowałoby nadmierną ingerencję w prawo własności inwestora. W ocenie Sądu – przyjmując takie założenie, organ odwoławczy wziął pod uwagę wyłącznie interes prawy inwestora, pomijając interes prawny skarżących, którzy są właścicielami nieruchomości mieszkaniowej bezpośrednio sąsiadującej z działką nr [..], na której ma powstać planowana zabudowa, a także pozostałych właścicieli nieruchomości sąsiednich o takim samym charakterze, ponieważ nie rozważył należycie, czy planowana inwestycja, polegająca na rozbudowie zakładu produkcyjnego zlokalizowanego w sąsiedztwie zabudowy o charakterze mieszkaniowym, spełnia warunek dobrego sąsiedztwa. Tym samym organ naruszył w sposób istotny art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Nie zbadał bowiem należycie przesłanek ustalenia warunków zabudowy wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Zasadność dopuszczenia do realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie już istniejącego zakładu produkcyjnego na terenie o przeważającej zabudowie mieszkaniowej powinna być bowiem wnikliwie rozważona z uwzględnieniem interesu prawnego właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wskazać należy, że przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. nie uprawnia do traktowania - jak wywodzi to Kolegium - prawa do zabudowy terenu, do którego dany podmiot posiada tytuł prawny, jako prawa absolutnego. Zgodnie z tym przepisem każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Zasada swobody inwestorskiej nie może być interpretowania przez właściwe organy administracji publicznej jako obowiązek zapewnienia potencjalnemu inwestorowi optymalnych warunków inwestowania bez względu na ograniczenia ustawowe oraz bez względu na niedogodności, czy uciążliwości, jakie planowana inwestycja może stworzyć innym podmiotom korzystającym również z ustawowo określonej i gwarantowanej ochrony swoich praw. Zasada tzw. dobrego sąsiedztwa stanowi zatem normatywny instrument ograniczający prawo własności nieruchomości i wolność zabudowy. Szeroko na ten temat wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 548/14 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl), którego poglądy Sąd w pełni podziela, wskazując w tym miejscu jedynie ogólną konstatację Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż: "Sama niedogodność dla właściciela nieruchomości, wobec braku możliwości jej wykorzystania w zakładanym zakresie, nie może być przesłanką dla odstępstwa od reguły uwzględnienia stanu zastanego, poprzez kontynuację funkcji i parametrów zabudowy. To przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym determinują bowiem po części zakres prawa własności. Równocześnie stosowne regulacje nie tylko realizują cele publiczne (racjonalne gospodarowanie przestrzenią, jako dobrem wspólnym), lecz jednocześnie wyznaczają zakres uprawnień osób trzecich - właścicieli sąsiednich nieruchomości." Prawidłowe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w tej sprawie powinno zatem polegać na dokonaniu oceny planowanej inwestycji z punktu widzenia istniejącej na całym terenie analizowanym zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Nie oznacza to zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na tym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, ale jest to możliwe jedynie pod warunkiem, że analiza urbanistyczna uzasadni przyczyny odstępstwa od zabudowy dominującej, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie. Takiej oceny w przedmiotowej sprawie zabrakło, albowiem odstępstwo od przeważającej na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej na rzecz kontynuacji funkcji produkcyjnej wyznaczonej wyłącznie przez istniejący już zakład inwestora, uzasadniono tylko koniecznością zachowania prawidłowości technologii prowadzenia tego zakładu, co pozostaje bez związku z wymaganiami ładu przestrzennego, a także pomija konsekwencje rozbudowy w postaci uciążliwości i wpływu na nieruchomości sąsiednie, w tym działkę skarżących, które zidentyfikowane zostały w decyzji środowiskowej Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. Podkreślić w tym miejscu należy, że wbrew stanowisku organu odwoławczego wyrok tutejszego Sądu z dnia 12 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 947/13, nie zawierał oceny prawnej poglądu organów o konieczności dostosowania parametrów nowej zabudowy wyłącznie do zabudowy istniejącego zakładu inwestora, z pominięciem przeważającej na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej. W wyroku tym Sąd zawarł ocenę prawną dotyczącą wyłącznie niezgodności decyzji o warunkach zabudowy z decyzją środowiskową w aspekcie przyjętego sposobu komunikacji zewnętrznej oraz ruchu samochodów na terenie objętym inwestycją. Sąd obecnie rozpoznający sprawę stwierdził również, że prawidłowe dokonanie oceny spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa" jest możliwe jedynie wówczas, gdy z materiału dowodowego sprawy, który stanowi przede wszystkim analiza urbanistyczna będąca załącznikiem do decyzji, wynika w sposób jednoznaczny lokalizacja planowanej zabudowy, którą należy przedstawić przez wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji. W tym zakresie część graficzna analizy sporządzonej w tej sprawie nie zawiera żadnych wskazań, zaś część graficzna decyzji nie pozwala w sposób jednoznaczny stwierdzić lokalizacji planowanego budynku magazynu. Nie jest zatem możliwa weryfikacja lokalizacji budynku, mimo że w decyzji organu pierwszej instancji określono, iż lokalizacja ta jest zgodna z załącznikiem graficznym nr 3 do decyzji. Analiza urbanistyczna została sporządzona nieprawidłowo również z innego względu, że w części opisowej analizy wykazano wprawdzie szereg działek wraz z opisem funkcji i cech istniejącej na nich zabudowy, jednak część graficzna analizy (załącznik nr 2) została sporządzona na nieczytelnej mapie. Z mapy tej nie można odczytać numerów działek położonych na obszarze analizowanym, jak również brak jest naniesienia funkcji poszczególnych działek oraz istotnych wskaźników ich zabudowy. Nie można zatem stwierdzić, czy organy dokonały analizy nieruchomości znajdujących się na całym obszarze analizowanym, czy tylko części działek znajdujących się w tym obszarze. Tymczasem treść przepisów rozporządzenia wskazuje na potrzebą objęcia analizą całego wyznaczonego obszaru, który zostaje wyznaczony właśnie w celu dokonania jak najpełniejszej charakterystyki cech i parametrów istniejącej zabudowy, która pozwoli na nawiązanie do cech tej zabudowy i kontynuację funkcji. Nowa budowa ma być przecież dostosowana do istniejącej zabudowy i nie być sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Niezależnie od powyższego, Sąd zbadał także zastosowanie w tej sprawie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w powiązaniu z przepisami wskazywanego już wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego. W rozporządzeniu wskazano, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia), natomiast przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). W przepisach zawartych w §§ 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia określono wymagania dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu. Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Z przepisów § 7 cyt. rozporządzenia wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Przepis § 8 cytowanego rozporządzenia stanowi nadto, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Parametry nowej zabudowy powinny być zatem przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej, jak i w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie dokładnych wartości. Określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma bowiem służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 r., sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733). Dlatego w orzecznictwie sądów administracyjnych w zasadzie zgodnie wskazuje się, że przepisy §§ 4-8 rozporządzenia nie dają podstaw do określania w części pisemnej analizy, a co za tym idzie, także w decyzji o warunkach zabudowy, poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, niekonkretny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 679/10, Baza Orzeczeń LEX nr 1081838 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 listopada 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, Baza Orzeczeń LEX nr 424613; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 800/07, Baza Orzeczeń LEX nr 512279). Tymczasem takie uchybienia miały miejsce w przedmiotowej sprawie. Jak wynika z zaakceptowanej przez organ odwoławczy decyzji organu pierwszej instancji, która winna być oparta w tym zakresie na analizie urbanistycznej, ustalono w niej następujące parametry: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy – "max 0,60"; wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – "min. 0,30"; geometria dachu – "dach jedno lub dwuspadowy o spadku połaci około 5 stopniu (+/- 5°)";wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku magazynowego – "do 8,5 m"; szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego – "max do 90 m". Wskazane parametry nie zostały zatem określone w sposób konkretny, lecz co do zasady jako wartości maksymalne. Zaburzenie ładu przestrzennego może natomiast nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia obiektów budowlanego znacznie wyższego lub szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie planowanej inwestycji, ale też poprzez wzniesienie obiektu znacząco niższego lub węższego od budynków już usytuowanych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 lipca 2014 r., sygn. akt II OSK 320/13, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl). W konsekwencji uznać należało, że zaskarżona decyzja, utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji, nie tylko nie spełnia wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ale również nie odpowiada w sposób wyczerpujący wymogom zawartym w §§ 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia. Oznacza to, że decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Dodać należy, że zaskarżone decyzje nie mogą się ostać również ze względu na rozbieżności zarówno pomiędzy treścią rozstrzygnięcia a uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, jak i pomiędzy rozstrzygnięciem decyzji organu pierwszej instancji a analizą stanowiącą załącznik do tej decyzji, w zakresie opisania powyższych wskaźników nowej zabudowy. Nie jest bowiem dopuszczalne aby - tak jak w niniejszej sprawie – w rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy określono wskaźnik powierzchni zabudowy na "do 0,6", zaś w jej uzasadnieniu na "0,6". Wskazać należy, że parametr ten również w analizie został określony konkretnie na "0,6", stąd brak było podstaw do określenia go w sposób odmienny w rozstrzygnięciu decyzji organu pierwszej instancji. Jako nieprawidłowe należało ocenić również dopuszczenie odstępstwa w wyznaczeniu spadku połaci dachu +/- 5°, albowiem - po pierwsze - odstępstwo to nie wynika z analizy, a po drugie - przy przyjęciu wskaźnika w tym zakresie jako "około 5 stopni", odstępstwo do 5 stopni in minus doprowadzi w istocie do realizacji budynku o dachu płaskim, a zatem niezgodnie z przyjętym w decyzji warunkiem dachu jedno lub dwuspadowego. Również § 8 rozporządzenia nie dopuszcza odstępstwa w zakresie określenia geometrii dachu. Ponadto nie zostało wyjaśnione w jaki sposób ustalono maksymalną szerokość elewacji frontowej planowanego budynku na 90 m (a więc szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki – vide § 6 ust. 1 rozporządzenia). W szczególności organy nie zweryfikowały swych ustaleń w tym zakresie biorąc pod uwagę definicją frontu działki, zgodnie z którą jest to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia). Opis inwestycji wydaje się przy tym wskazywać, że większość (lub całość) zabudowy będzie miała miejsce na działce nr [..] (która musiałaby mieć zatem przynajmniej taką szerokość frontu), skoro na działce nr [..], na której istnieje zabudowa, ma być zorganizowany dojazd do działki nr [..]. Kształt działki nr [..] wskazuje przy tym, że posadowienie na niej budynku o szerokości elewacji frontowej - 90 m mogłoby nastąpić jedynie poprzez przekroczenie uwidocznionych w części graficznej decyzji organu pierwszej instancji "granic opracowania objętych planowaną inwestycją", co budzi wątpliwości również w zakresie prawidłowego określenia linii rozgraniczających inwestycję. Odnośnie powyższej kwestii należy dodatkowo stwierdzić, że organy nie wyjaśniły, z jakich przyczyn warunki zabudowy ustalone zostały dla dwóch działek o numerach [..] i [..]. W szczególności nie podały wyraźnie czy na obu z nich, czy też na jednej realizowany będzie magazyn objęty wnioskiem. Występuje przy tym nieścisłość w decyzji organu pierwszej instancji, który w rozstrzygnięciu wskazał, że ustala warunki zabudowy dla całych ww. działek, a w uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że teren planowanej inwestycji stanowią - działka nr [..] i część działki nr [..], dodając, że nie należy utożsamiać powierzchni działki z terenem objętym planowaną inwestycją. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że zarzut braku określenia w zaskarżonej decyzji warunków dotyczących ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas i wibracje był bezzasadny. Zostały one bowiem określone w wydanej dla przedmiotowej inwestycji decyzji środowiskowej – vide decyzja Wójta Gminy z dnia 23 kwietnia 2010 r. Nie ma przepisu, który nakazywałby ustalenia decyzji środowiskowej przenosić in extenso do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać wymóg zgodności z decyzją środowiskową, która powinna być uzyskana przez inwestora przed uzyskaniem tej decyzji (vide art. 86 w związku |z art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; Dz.U. z 2016 r., poz. 353 ze zm.). Można dodać, że wymóg zgodności inwestycji z decyzją środowiskową został zawarty w punkcie czwartym decyzji organu pierwszej instancji. Jednocześnie podkreślić należy, że treść decyzji środowiskowej wiąże również organ wydający decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej inwestycji, inwestor będzie zatem musiał w tym postępowaniu przedstawić projekt budowlany zawierający rozwiązania wypełniające warunki decyzji środowiskowej. Zarzuty skarżących dotyczące braku wystarczającego uzbrojenia przedmiotowych działek dla realizacji planowanej inwestycji Sąd ocenił jako bezzasadne. Skoro inwestor wskazuje, że potrzeby w zakresie zaopatrzenia inwestycji w wodę pokryje wykorzystując własne, istniejące ujęcie wody podziemnej za pomocą istniejącej zakładowej sieci wodociągowej, organy nie mają podstaw do kwestionowania takiego rozwiązania. To inwestor, w ramach planowania inwestycji, określa bowiem wielkość zapotrzebowania na wodę i to w jego interesie jest zapewnienie niezbędnej jej ilości. Jeżeli uzyska tę ilość wody z własnego ujęcia, nie ma potrzeby dodatkowego uzbrojenia nieruchomości przez przyłączenie do sieci dostawcy wody. Oświadczenie inwestora w tym zakresie należy uznać za wykazanie wystarczającego uzbrojenia działki. Nie ma zatem w tym zakresie postaw do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego, w tym również powoływania biegłego w celu stwierdzenia, jakie jest zapotrzebowanie planowanej inwestycji na wodę, czy też przeprowadzenia w tym zakresie rozprawy administracyjnej. Nie mógł być uwzględniony również zarzut skarżących dotyczący braku ponownego dokonania uzgodnień z właściwymi organami. Zdaniem Sądu słusznie przyjęły organy w niniejszej sprawie, że ponownego uzgodnienia wymaga projekt decyzji o warunkach zabudowy jedynie wówczas, gdy modyfikacja wniosku może mieć wpływ na treść uzgodnień. Następuje to wówczas, gdy zakres modyfikacji wniosku przez inwestora pozostaje w ramach kompetencji organu uzgadniającego. Inwestor zmodyfikował wniosek wyłącznie w zakresie zgodności rozwiązań komunikacyjnych inwestycji z warunkami określonymi w decyzji środowiskowej (rezygnacja z zamiaru budowy rampy rozładunkowej przy nowo projektowanej komorze zamrażalniczej), co pozostawało poza kompetencjami Wojewódzkiego Sztabu Wojskowego oraz Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, zatem ich uzgodnienia dokonane na wcześniejszym etapie postępowania pozostały aktualne. Nie miała również znaczenia okoliczność omyłkowego wskazywania jako strony postępowania innej osoby, niż skarżąca M. Z., skoro nie miało to wpływu na zapewnienie skarżącej możliwości udziału w postępowaniu. Także przewlekłość postępowania, na którą wskazywali skarżący w skardze, nie jest przedmiotem postępowania zainicjowanego skargą na decyzję i nie może wpływać na ocenę jej legalności. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz ww. przepisów rozporządzenia, które miało wpływ na wynik sprawy, a nadto przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego. Wynika z niej obowiązek organu administracji publicznej wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą. Realizacja zasady prawdy obiektywnej ma ścisły związek z realizacją zasady praworządności, ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego (tak Barbara Adamiak w: "Kodeks postępowania administracyjnego – Komentarz" B. Adamiak, J. Borkowski, CH Beck, Warszawa 2004 rok, str. 67). Stosownie natomiast do art. 77 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Na skutek szeregu opisanych powyżej uchybień analiza urbanistyczna sporządzona w tej sprawie nie zawierała prawidłowych ustaleń dotyczących cech nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza stanowi środek dowodowy pozwalający na ustalenie faktów mających znaczenie prawne dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Oparcie decyzji na błędnie sporządzonej analizie oznacza, że organy nie zebrały całego materiału dowodowego istotnego dla podjęcia prawidłowej decyzji w sprawie. Oparcie zaś rozstrzygnięć organów na niepełnym materiale dowodowym czyni ustalenia faktyczne dowolnymi, a te nie stanowią wypełnienia, określonej w art. 80 k.p.a., zasady swobodnej oceny dowodów. W uzasadnieniu decyzji organów rozstrzygających w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy powinny zostać zawarte wszelkie dane umożliwiające weryfikację parametrów ustalonych dla nowej zabudowy. Brak w kwestionowanych decyzjach organów obu instancji należytego uzasadnienia ich stanowiska w tym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a., zgodnie z którym każda decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Dotyczy to zarówno decyzji organu pierwszej, jak i drugiej instancji. Podkreślić przy tym należy, że zarzut ten dotyczy szczególnie zaskarżonej decyzji organu II instancji. Konkretne zarzuty naruszenia przepisów ustawy w zakresie niespełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa" zostały bowiem podniesione przez skarżących w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, a organ odwoławczy nie odniósł się do tych zarzutów w prawidłowy i wyczerpujący sposób. Na skutek uchylenia decyzji organów obu instancji postępowanie powinno zostać przeprowadzone ponownie w pełnym zakresie, w szczególności z wykorzystaniem prawidłowo sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy oraz w oparciu o ustawowe przesłanki ustalenia warunków zabudowy. Na obecnym etapie postępowania nie było możliwe stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia łącznie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. Odnośnie kosztów postępowania Sąd orzekł jak w punkcie drugim sentencji wyroku na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.