II SA/Gd 728/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor sądowy WSA Jakub Chojnacki (sprawozdawca) Protokolant Specjalista Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 4 marca 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 23 lipca 2025 r., nr SKO Gd/4683/24 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. K. Spółka z o.o. (skarżąca) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (SKO) z 23 lipca 2025 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Prezydent Miasta Sopotu decyzją z 4 września 2024 r. ustalił skarżącej opłatę w wysokości 98.140,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. przy ul. R.[...] oznaczonej jako działka nr [...], spowodowanego wejściem w życie uchwały Rady Miasta Sopotu z 28 stycznia 2022 r., nr XXX/535/2022 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ograniczonego ulicami Al. Niepodległości, Jana z Kolna, Nową Spacerową i terenami Hipodromu w mieście Sopocie. Opłata została nałożona na skarżącą w związku ze sprzedażą działki nr [...]. Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość przeznaczona jest na zabudowę usługową (usługi nieuciążliwe); dopuszcza się funkcję mieszkaniową do 50% powierzchni użytkowej budynku; preferowany zakres usług dla nowej zabudowy: usługi z otoczenia biznesu, biura, instytucje finansowe, kultura, obsługa turystyki, w tym hotele, pensjonaty, gastronomia. Przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego miejscowego planu obowiązywał plan uchwalony uchwałą Rady Miasta Sopotu z 28 listopada 2003 r., nr XII/195/2003 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru ograniczonego ulicami Al. Niepodległości, Jana z Kolna, Nowa Spacerowa i terenami kolejowymi w Sopocie. Przedmiotowa nieruchomość była w nim określona jako teren zabudowy gospodarczo-usługowej, hurtownie, bazy, składy, drobna wytwórczość, usługi, biura; dopuszczono funkcję mieszkaniową na działkach nr [...] i [...]. Doszło zatem zdaniem organu do zmiany przeznaczenia nieruchomości w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku ze zbyciem działki, dnia 15 lutego 2023 r. Prezydent wszczął wobec skarżącej postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w trakcie którego pozyskał operat szacunkowy sporządzony 20 czerwca 2024 r. Wskazano w nim czynniki, które spowodowały wzrost wartości działki w związku ze zmianami planistycznymi: zmiana przeznaczenia wycenianej działki z gospodarczo-usługowego na usługowo-mieszkaniowe, zwiększenie maksymalnej wysokości zabudowy działki do 22 m z 14 m wskazanych w poprzednim planie oraz zmniejszenie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej z 40% do 20% powierzchni działki. Ponadto w nowym planie umożliwiono podział i scalanie działek bez ograniczeń oraz zmniejszono wymagania dotyczące parkingów, z min. 2,5 stanowisk postojowych na 100 m2 powierzchni użytkowej usług w poprzednim planie do minimum 0,5 mp/100 m2 powierzchni użytkowej. W konsekwencji uznano, że uchwalenie nowego planu spowodowało zwiększenie możliwości inwestycyjnych działki powodując zwiększenie jej wartości z 1.488,058 zł do 1.815,192 zł. Prezydent w związku z tym naliczył opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 % od kwoty 327.134 zł, powołując się na uchwałę Rady Miasta Sopotu nr XXX/535/2022 z 28 stycznia 2022 r. Odnosząc się do argumentów skarżącej, Prezydent wyjaśnił, że ani z zapisów planu, ani z innych przepisów prawa nie wynika, by na działce posiadającej powierzchnię 816 m2 nie można było w pełni wykorzystać możliwości inwestycyjnych wynikających z nowego planu. Podkreślono przy tym, że plan dopuszcza o ok. 75% większą intensywność zabudowy działki, niż plan poprzedni. Prezydent wyjaśnił też, że przepisy nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku załączania do operatu kart terenu nieruchomości przyjętych do porównań, wskazał też, że położenie nieruchomości w sąsiedztwie obiektów usługowych i magazynowych zostało uwzględnione w wycenie poprzez odpowiednią ocenę cechy rynkowej - otoczenie i dojazd - oraz zastosowanie poprawki kwotowej z tego tytułu. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że wartość nieruchomości została określona według poziomu cen z daty sprzedaży, czyli z 31 stycznia 2023 r. Prezydent oświadczył, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego uznaje za przekonujące, a wartość nieruchomości objętej postępowaniem została obliczona jako najbardziej prawdopodobna, obiektywna wartość rynkowa wg przeznaczenia nieruchomości w starym i nowym planie miejscowym. SKO rozpoznając odwołanie skarżącej, decyzją z 23 lipca 2025 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Sopotu z 4 września 2024 r. Organ drugiej instancji wskazał, że wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została określona na dzień jej zbycia, czyli 31 stycznia 2023 r., według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego, czyli 23 marca 2022 r., przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami. SKO operat sporządzony w sprawie uznało za rzetelny i zgodny z prawem. Rzeczoznawca dokładnie uzasadniła wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawiła procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Wskazała stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a także dokonała oceny cech rynkowych nieruchomości określając następnie wagi procentowe. SKO tym samym uznało, że operat posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem planu miejscowego. Odnosząc się do argumentów podniesionych w odwołaniu SKO podkreśliło, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ograniczonego ulicami Al. Niepodległości, Jana z Kolna, Nową Spacerową i terenami Hipodromu w mieście Sopocie, możliwości inwestycyjne nieruchomości uległy zmianie zarówno w przypadku funkcji - dopuszczono funkcję mieszkaniową do 50% powierzchni użytkowej budynku, jak i zasad kształtowania zabudowy - zwiększenie wysokości zabudowy z 14 m do 22 m oraz zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej z 40% do 20%, umożliwiono też podział i scalanie działek bez ograniczeń oraz zmniejszono wymagania dotyczące parkingów z min. 2,5 stanowisk postojowych na 100 m2 powierzchni użytkowej usług do min. 0,5 stanowisk postojowych na 100 m2 powierzchni użytkowej. SKO wyjaśniło także, że ustalając opłatę planistyczną, wartość prawa własności nieruchomości określa się na dzień zbycia nieruchomości. Skarżąca w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję SKO z 23 lipca 2025 r. zarzuciła naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie oraz art.7 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia przez organy materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia spawy. W ocenie skarżącej, operat sporządzony w sprawie nie uwzględnia faktycznych możliwości inwestycyjnych działki nr [...]. Działka jest stosunkowo niewielka, co powoduje, że pomimo zmiany planu nie ma realnej możliwości jej zabudowy w sposób odmienny, niż przewidywał wcześniejszy plan miejscowy, a okoliczność ta została pominięta przez SKO oraz przez rzeczoznawcę sporządzającego operat. Operat nie zawiera kart terenu ani informacji liczbowych o intensywności zabudowy, co uniemożliwia rzetelne porównanie możliwości inwestycyjnych działki z działkami przyjętymi jako nieruchomości porównawcze. Sam dobór tych nieruchomości jest przy tym zdaniem skarżącej niewłaściwy, do porównania przyjęto m.in. działkę położoną w ścisłym centrum G., przy ul. W., gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa i popyt na tego typu nieruchomości jest nieporównywalny z położeniem działki skarżącej na terenie o charakterze rzemieślniczym, pozbawionym otoczenia mieszkaniowego. Skarżąca zarzuciła też, że w operacie uwzględniono transakcje zawarte długo po zmianie planu miejscowego, w tym transakcję z 31 stycznia 2023 r. dotyczącą nieruchomości położonej w G. przy ul. W. Przy wycenie przyjęto błędne założenie dotyczące nieruchomości, co jest niezgodne z zasadami wyceny na potrzeby ustalania opłaty planistycznej. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie wskazując, że aby skutecznie zakwestionować operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czego nie uczyniła. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) i art. 3 § 1 i § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143) - dalej jako "P.p.s.a.", sądowa kontrola legalności polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Przy czym, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy co do zasady nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola legalności przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie w tak zakreślonych granicach kognicji, doprowadziła do wniosku, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób uzasadniający jej eliminację z obrotu prawnego. Organy w sposób prawidłowy przeprowadziły postępowanie administracyjne, w trakcie którego zgromadziły kompletny materiał dowodowy dający podstawę do właściwego zastosowania przepisów prawa. Przedmiotem sądowej kontroli legalności w niniejszej sprawie jest decyzja SKO z 23 lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Sopotu z 4 września 2024 r. w przedmiocie ustalenia skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.; dalej jako "u.p.z.p.")., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie zaś do dyspozycji art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej "u.g.n."), a także przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832; dalej: "rozporządzenie"). Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu, musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: 1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W kontrolowanym postępowaniu poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżącą działki nr [...] przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ulega także wątpliwości, że według uchwalonego planu działka znalazła się na terenie oznaczonym 09.U., przeznaczonym pod zabudowę usługową (usługi nieuciążliwe), na którym dopuszczono funkcję mieszkaniową do 50% powierzchni użytkowej budynku; preferowany zakres usług dla nowej zabudowy: usługi z otoczenia biznesu, biura, instytucje finansowe, kultura, obsługa turystyki, w tym hotele, pensjonaty, gastronomia. Jednocześnie w uchwale przewidziano 30% stawkę opłaty planistycznej. W uprzednio obowiązującym dla tego terenu planie miejscowym, działka nr [...] przeznaczona była pod zabudowę gospodarczo-usługową (teren 01.PU); hurtownie, bazy, składy, drobna wytwórczość, usługi biura; dopuszczało się funkcję mieszkaniową jedynie na działkach [...] i [...]. Organu obu instancji trafnie wskazały na podstawie analizy postanowień obu planów miejscowych – czego z resztą skarżąca nie kwestionowała, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana możliwości zagospodarowania działki nr [...] polegała na: zmianie jej przeznaczenia z gospodarczo-usługowego na usługowo-mieszkaniowe, zwiększeniu maksymalnej wysokości zabudowy działki do 22 m z dotychczasowych 14 m oraz na zmniejszeniu minimalnej powierzchni biologicznie czynnej z 40% do 20% powierzchni działki. Ponadto w nowym planie umożliwiono podział i scalanie działek bez ograniczeń oraz zmniejszono wymagania dotyczące parkingów, z min. 2,5 stanowisk postojowych na 100 m2 powierzchni użytkowej do min. 0,5 miejsca postojowego na 100 m2 powierzchni użytkowej. W przypadku ustalania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustawodawca wprowadził obowiązek ustalenia kluczowej przesłanki uzasadniającej ustalenie opłaty - przy wykorzystaniu jedynie jednego rodzaju sformalizowanego dowodu, tj. operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 12 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów u.g.n. Z tej ostatniej ustawy wynika między innymi, że określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n.), którzy sporządzają na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy przywołanego już rozporządzenia. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę wydania zaskarżonej decyzji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), który podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. np. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15; wyrok NSA z 4 lutego 2025 r., II OSK 1181/22; wyrok NSA z 20 sierpnia 2025 r., II OSK 1637/24; przywołane orzecznictwo sądów administracyjnych dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem Sądu rozstrzygającego niniejszą sprawę, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 20 czerwca 2024 r., a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. W pierwszej kolejności stwierdzić trzeba, że sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania operat zawiera wszystkie elementy określone w § 79 ust. 1 pkt 1 -12 rozporządzenia, to jest 1) określa przedmiot i zakres wyceny; 2) określa cel wyceny; 3) wskazuje podstawę formalną wyceny; 4) wskazuje podstawę prawną wyceny; 5) powołuje się na źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) określa daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) zawiera opis stanu nieruchomości; 8) wskazuje przeznaczenia nieruchomości zarówno obowiązującym obecnie jak i uprzednio miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego; 9) przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W operacie wskazano także wymagane § 80 dodatkowe dane, a w szczególności: 1) dane identyfikujące nieruchomość wycenianą; 2) rodzaje praw rzeczowych i innych praw do nieruchomości; 3) dane charakteryzujące zlecenie na dokonanie wyceny; 4) przepisy prawne w oparciu o które dokonano wyceny nieruchomości; 5) datę, na którą została określona wartość nieruchomości, datę sporządzenia operatu szacunkowego, datę oględzin nieruchomości oraz datę, na którą przyjęto stan nieruchomości. Ze sporządzonego operatu szacunkowego wynika, że do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, co odpowiada dyspozycji art. 152 w zw. z 154 u.g.n. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia). Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny (§ 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Następnie, dla każdej cechy rynkowej należy także ocenić jej wpływ na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny. Wpływ ten określa się w szczególności na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny lub w inny wskazany w operacie szacunkowym sposób (§ 6 ust. 3 rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że przedstawiony przez biegłą sposób wyceny zawiera wszystkie przywołane wyżej elementy i nie zawiera braków w tym obszarze (por. str. 9 -20 operatu). Podkreślenia także wymaga, że biegły rzeczoznawca odniosła się na żądanie organu pierwszej instancji, do zgłoszonych przez skarżącą względem operatu zastrzeżeń (pismo skarżącej z 6 sierpnia 2024 r., k. 52 akt postępowania organu pierwszej instancji). Biegła wyjaśniła kwestie podnoszonych w niniejszej sprawie przez skarżącą wątpliwości dotyczących: nieuwzględnienia wielkości wycenianej działki w kontekście realnej możliwości zabudowy zgodnie z postanowieniami nowego planu miejscowego; żądania przedstawienia kart terenu i mapek ewidencyjnych nieruchomości przyjętych do porównania; wpływu otoczenia na wartość wycenianej nieruchomości oraz doboru do porównania nieruchomości położonej w G.przy ul. W. Zdaniem Sądu, rzeczoznawca w sposób kompletny i całkowity spełniła wymagania przeprowadzenia wyceny nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Jak wynika bowiem z treści art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przedstawiona wycena odpowiada wymaganiom przywołanego przepisu. Sporządzony operat nie zawiera braków uzasadniających zakwestionowanie jego wartości dowodowej. Dodatkowo, biegła wyjaśniła na etapie postępowania przed organami administracji powody, dla których zgłaszane przez skarżącą zastrzeżenia względem sporządzanego operatu są niezasadne. W tym miejscu wyjaśnić należy – zwłaszcza na tle podniesionych w skardze zarzutów, które w istocie stanowią próbę merytorycznej polemiki z biegłym rzeczoznawcą, że jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów - a tak jest w niniejszej sprawie - to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n., tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13). W orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 7 września 2016 r., II SA/Bd 509/16). Szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1448/16, podobnie: wyrok NSA z 27 lutego 2019 r., II OSK 944/17). Sąd podziela też wyrażany w orzecznictwie sądowym pogląd, że skuteczne zakwestionowanie operatu szacunkowego, o ile odpowiada on wymogom formalnym wynikającym z przepisów u.g.n. i rozporządzenia wykonawczego, może nastąpić jedynie poprzez przedstawienie kontroperatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z 16 lutego 2018 r., IV SA/Wa 1429/17). We wniesionej do Sądu skardze, skarżąca wprost wskazuje, że sporządzony operat "obarczony jest istotnymi wadami merytorycznymi i metodycznymi." Skarżąca nie kwestionuje przy tym formalno-prawnej poprawności sporządzonej wyceny. Pierwszy z podniesionych zarzutów, dotyczy nieuwzględnienia w wycenie faktycznych możliwości inwestycyjnych działki nr [...] w kontekście postanowień nowopowstałego planu miejscowego. Zarzut ten podnoszony był już w trakcie postępowania administracyjnego, biegła odniosła się do niego w odrębnym piśmie. Zdaniem Sądu, prawidłowo w ślad za biegłą organy uznały, że Skarżąca formułując swoje zastrzeżenia w tak ogólnikowy sposób, nie wskazała w kontekście zapisów planu, na czym polegać miałoby ograniczenie zabudowy przedmiotowej działki ponad limity wyznaczone planem miejscowym. Biegła wyjaśniła w operacie szacunkowym na czym polegają możliwości zagospodarowania przedmiotowej działki w świetle ustaleń obowiązującego planu miejscowego i na czym polega różnica w możliwości jej zagospodarowania w porównaniu z poprzednim planem miejscowym. Trafnie zauważył Prezydent Miasta Sopotu, że ani z zapisów planu, ani z innych przepisów prawa nie wynika, by na działce posiadającej powierzchnię 816 m2 nie można było w pełni wykorzystać możliwości inwestycyjnych wynikających z nowego planu. Skarżąca kwestionując ten element wyceny, nie powołuje się na żadne regulacje prawne, ograniczając się do merytorycznej polemiki z treścią operatu, przy czym co ważne ten element wyceny, czyli określenie możliwości zagospodarowania nieruchomości po zmianie planu miejscowego, wynika wprost z postanowień tego planu, a nie z oceny biegłego rzeczoznawcy. Podnoszony zarzut uznać trzeba za niezasadny. Chybiony jest również zarzut dotyczący obowiązku dołączenia do operatu kart terenu nieruchomości przyjętych do porównania a także danych z ewidencji gruntów. Obowiązek dołączenia tych dokumentów do operatu nie wynika ani z przepisów u.g.n. ani z przepisów rozporządzenia. Kwestionowanie doboru nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania na potrzebę dokonanej wyceny, także nie mogło odnieść skutku, ponieważ określenie "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczne z pojęciem "nieruchomości identycznej" (zob. wyrok NSA z 25 września 2009 r., I OSK 1423/08). To biegły dobiera nieruchomości i ocenia je - mając wiedzę specjalną, jako podobne, a następnie - biorąc pod uwagę właśnie takie różnice, które często są nieuniknione przy poszukiwaniu transakcji podobnych, koryguje ceny odpowiednimi współczynnikami, których dobór również stanowi element jego wiedzy specjalnej. Skoro więc biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna (zob.m.in. wyrok WSA w Warszawie z 21 lutego 2019 r., IV SA/Wa 2646/18; WSA we Wrocławiu z 12 sierpnia 2020 r., II SA/Wr 100/20; WSA w Gdańsku z 10 lutego 2021 r., II SA/Gd 742/20). Natomiast wybierając nieruchomości podobne do porównania, biegła w rozważanym wypadku podała ich cechy istotne z punktu widzenia przedmiotowej wyceny, ich opis, zakres procentowy i kwotowy, a także dokonała niezbędnych korekt. W tym kontekście, chybiony jest też zarzut braku wskazania intensywności zabudowy działek przyjętych do porównania, ponieważ cecha ta nie została uznana przez biegłą za istotną dla wyceny działki nr [...], natomiast prawidłowość tego stanowiska należy do wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, która nie podlega weryfikacji przez organy administracyjne ani Sąd. W sporządzonej wycenie rzeczoznawca wyjaśniła, jakie cechy decydują o podobieństwie działek przyjętych do porównania. Określiła też wagi cech rynkowych wraz z zakresem współczynników korygujących. Jako całkowicie chybiony uznać należy zarzut dotyczący uwzględnienia przez biegłą przy wycenie, transakcji zawartej po zmianie planu miejscowego, to jest transakcji z 31 stycznia 2023 r., dotyczącej nieruchomości położonej w G. przy ul. W. Skoro z przytoczonych w niniejszym uzasadnieniu przepisów wynika wprost, że wartość nieruchomości określa się na dzień jej sprzedaży, czyli w niniejszej sprawie na dzień 31 stycznia 2023 r., to nie może stanowić naruszenia prawa regulującego wycenę nieruchomości, przyjęcie do porównania transakcji nieruchomości podobnej, z daty sprzedaży nieruchomości wycenianej. Jeśli data sprzedaży wycenianej nieruchomości jest datą, na którą określa się jej wartość, to transakcje nieruchomości podobnych z tej samej daty mogą podlegać uwzględnieniu przez biegłego rzeczoznawcę przy sporządzaniu wyceny. Data uchwalenia bądź wejścia w życie planu miejscowego jest w tej mierze prawnie obojętna. Podobnie niezrozumiały jest zarzut nieuwzględnienia przez biegłą, że na będącej przedmiotem wyceny działce znajduje się budynek magazynowo-biurowy. Twierdzenie skarżącej w tej kwestii i jest sprzeczne z treścią operatu szacunkowego, w którym na stronie trzeciej– w pkt. (2.0.) dotyczącym przedmiotu, zakresu i celu wyceny, biegła wskazała, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę nr [...] obręb [...], zlokalizowana przy ul. R. [...] w S., zabudowana budynkiem administracyjno-magazynowym. W świetle powyższego, ponownie podkreślić trzeba, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., II OSK 428/19; z 12 stycznia 2021 r., II OSK 1408/19; z 25 maja 2021 r., II OSK 2458/18). Co istotne, skarżąca podejmując próbę kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego nie skorzystała z jedynej przewidzianej do tego prawem formy, to jest z możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Wyłącznie subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które nie zostało poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat szacunkowy sporządzono w tej sprawie niezgodnie z przepisami prawa. W rozpoznawanej sprawie skarżąca, dążąc do podważenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania decyzji, nie dość, że nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikacje poprawności sporządzenia wyceny, to nawet nie przedstawiła organowi kontrdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, z którego wynikałoby, że wartość nieruchomości istotnie odbiega od wartości ustalonej przez biegłą działającą na zlecenie Prezydenta Miasta Sopotu. Końcowo zauważyć należy, że biegła wyceniła wartość działki nr [...] na dzień jej sprzedaży z uwzględnieniem zapisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 1815192 zł, natomiast z umowy sprzedaży nieruchomości wynika, że skarżąca sprzedała ją za cenę 1600000 zł netto. Stanowi to niespełna 13,5 % różnicy, co mając na względzie, że zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa określana przez biegłego stanowi szacunkowa kwota jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym - nie sposób uznać przy takim rzędzie kwot wartości nieruchomości, iż przedstawiony przez biegłą w operacie szacunek jest nieadekwatny do osiąganych cen rynkowych. Z uwagi na powyższe, brak było podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Niewątpliwie, przepis art. 7 k.p.a. stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwiania sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., znajduje swoje odzwierciedlenie również w realizacji obowiązku zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, która wyrażona została w art. 77 § 1 k.p.a. Nałożony w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, zobowiązuje organ do czynnego działania w postępowaniu wyjaśniającym, polegającego na poszukiwaniu dowodów pozwalających na dojście do prawdy obiektywnej. Jednakże, to sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi bowiem, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dlatego też, uznać należy, że orzekające w sprawie organy, stosownie do wymogu art. 80 k.p.a. istotną w niniejszej sprawie okoliczność oceniły na podstawie całokształtu materiału dowodowego. W opisanych okolicznościach Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Zarówno w warstwie merytorycznej, jak i formalnej spełnia stawiane orzeczeniom administracyjnym wymagania. W szczególności uzasadnienia decyzji organów obu instancji w sposób jasny, rzeczowy i spójny wyjaśniają przesłanki, jakimi kierowały się organy przy ich wydawaniu. W ocenie Sądu, podnoszone w skardze zarzuty naruszenia przepisów prawa nie mogły odnieść zamierzonego skutku z powodów przedstawionych w niniejszym uzasadnieniu. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.