II SA/Gl 1486/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), Protokolant specjalista Marta Zemlińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia 16 września 2024 r. nr SKO.II/426/114/2024 w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Pismem nadanym dnia 21 października 2024 r. A.G. (dalej: Skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej (dalej: organ odwoławczy) z dnia 16 września 2024 r. nr SKO.II/426/114/2024 w przedmiocie warunków zabudowy. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym. Decyzją z dnia 1 lipca 2024 r. nr [...], Prezydent Miasta B. (dalej: organ pierwszej instancji), działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), po rozpoznaniu wniosku W.W. (dalej: Inwestor) z dnia 13 czerwca 2023 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w B. Organ określił rodzaj inwestycji (pkt 1 decyzji), warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (pkt 2 decyzji), w zakresie: 2.1) ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym m.in.: - nieprzekraczalną linię zabudowy: w odległości 8,0 m od granicy z działką [...] oraz 6 m od granicy z działką [...] – zgodnie z załącznikiem graficznym, - wielkość powierzchni zabudowy: łącznie od 11% do 15%, tj. od 440 m2 do 600 m2, oraz powierzchnię zabudowy pojedynczego budynku od 110 m2 do 150 m2, - udział powierzchni biologicznie czynnej: nie może być mniejszy niż 60% powierzchni działki, - wysokość nowej zabudowy: wysokość części nadziemnej od 1 do 2 kondygnacji, w tym poddasze mieszkalne, tj. od 6 m do 9 m, licząc od poziomu terenu istniejącego przy głównym wejściu do budynku do najwyżej położonej górnej powierzchni przykrycia dachu, dopuszcza się podpiwniczenie, - szerokość elewacji od strony frontu działki: 13,3 m z tolerancją 20% dla każdego z budynków, - geometria dachu: dach dwu lub wielospadowy kalenicowy symetryczny o nachyleniu głównych połaci od 20° do 40°. Dla garaży i budynków gospodarczych dopuszcza się mniejsze nachylenie, - warunki podziału geodezyjnego: maksymalna ilość działek budowlanych: 4, nowo wydzielane działki budowlane nie mogą być mniejsze niż 800 m2, szerokość frontu działki budowlanej musi umożliwić realizację budynku w zabudowie wolnostojącej, szerokość dróg wewnętrznych nie może być mniejsza niż 5 m, 2.2) ochrony środowiska i zdrowia ludzi, 2.3) ochrony przyrody i krajobrazu, 2.4) ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej - nie ustala się, 2.5) ochrony terenów lub obiektów na podstawie przepisów odrębnych: a) ochrona gruntów rolnych - działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych; ochrona gruntów leśnych - na działkach sąsiednich istnieją grunty oznaczone jako Ls (las) – zabudowa projektowana powinna spełniać wymagania bezpieczeństwa przeciwpożarowego w zakresie odległości od granicy lasu; c) ochrona melioracji i stosunków wodnych; d) na działce istnieje napowietrzna linia energetyczna 110 kV z ustaloną strefą techniczną – ustalenie lokalizacji zabudowy oraz jej wysokości zależeć będzie od uzgodnienia projektu budowalnego z zarządcą sieci energetycznej, 2.6.) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w tym sposób zaopatrzenia w wodę, w energię elektryczną i środki łączności, w energię cieplną, sposób odprowadzania ścieków sanitarnych, wód opadowych, sposób gospodarowania odpadami, dostęp do drogi publicznej (pośredni do ul. [...], skomunikowana z drogą gminą ul. [...] poprzez działki prywatne nr [...] i [...]), wymaganą ilość miejsc postojowych (nie mniej niż 2 miejsca licząc na każde mieszkanie), 2.7) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Organ wskazał również inne warunki wynikające z przepisów (w pkt 3 decyzji), oraz termin wygaśnięcia decyzji (w pkt 4 decyzji). Załączniki do niniejszej decyzji stanowią: mapa zasadnicza w skali 1:500, z zaznaczeniem linii rozgraniczających teren wnioskowanej inwestycji, wyniki analizy zagospodarowania - część pisemna oraz część graficzna w skali 1:500. Sprawa rozpoznawana jest ponownie. Uprzednia decyzja organu pierwszej instancji z dnia 6 listopada 2023 r. nr [...] została uchylona mocą decyzji Kolegium z dnia 21 grudnia 2023 r. nr [...], a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. Uwzględniając wytyczne Kolegium, organ wykonał ponownie analizę urbanistyczną uzupełniając ją o dwa gospodarstwa rolne (nr 31 i 32 w tabeli zawartej w pkt 3 analizy nr 2). W toku postępowania działka nr [...] uległa podziałowi na działki o numerach: [...] i [...]. Dnia 29 maja 2024 r. Inwestor wskazał działkę nr [...] jako objętą wnioskiem, co stało się przyczyną sporządzenia przez organ kolejnej analizy (nr 3), uzupełnionej o nieruchomość nr [...] (nr 33 tabeli, pkt 3 analizy nr 3). Po przeprowadzeniu postępowania oraz wykonaniu analiz organ stwierdził, że planowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.: 1) co najmniej jedna z działek sąsiednich, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu (zgodnie z pkt 3 analizy); 2) teren ma dostęp do drogi publicznej - do ul. [...]/[...]; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia; 4) działka nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia rolnego lub leśnego, ponieważ stanowi częściowo grunt oznaczony jako Bi w ewidencji gruntów i częściowo grunt rolny oznaczony jako Rlllb położony w granicach administracyjnych miasta B. Teren wymaga decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, ponieważ stanowi użytek klasy Rlllb; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze o którym mowa w pkt 6 tej regulacji. Odnosząc się do kolejnych zastrzeżeń zawartych w decyzji uchylającej, organ podał, że w decyzji uchylonej błędnie wpisano numery działek po jakich planowany jest dojazd, prawidłowe numery to: [...] i [...]. Następnie wyjaśnił, że wzdłuż drogi wewnętrznej brak jest zabudowanych działek (po stronie inwestycji), na podstawie których organ mógłby ustalić linię zabudowy jako przedłużenie istniejącej linii. Kierując się pkt 4 § 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 z późn. zm., dalej: rozporządzenie) nieprzekraczalną linię zabudowy ustalono w odległości 8 m od granicy z działką nr [...] oraz 6 m od granicy z działką nr [...]. Wyjaśnił, że przepisy nie ustalają minimalnej odległości zabudowy od dróg wewnętrznych, zatem organ uwzględnił minimalną odległość zabudowy od dróg gminnych, tj. 6 m, bowiem tak ustalona odległość w ocenie organu zapewnia bezpieczne użytkowanie zarówno budynków jak i drogi. W kwestii wskaźnika powierzchni zabudowy (11-15%) podał, iż ustalone 15% jest wyższe od średniego wskaźnika w obszarze zabudowanym (11,1%), ponieważ w analizowanym obszarze występują bardzo zróżnicowane wskaźniki zabudowy, część z nich oscyluje wokół 15% np.: [...]- 15,4%, [...] - 15,9%, [...] - 14,7%, [...] - 15,7%. Wyjaśnił, że ustalone wskaźniki pozwolą na realizację maksymalnie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej o powierzchni zabudowy od 110 m2 do 150 m2 każdy, jednocześnie budynki o takich powierzchniach zabudowy występują w analizowanym obszarze. Wysokość zabudowy ustalono zgodnie z wnioskiem oraz zgodnie z wynikami analizy, jako zbliżoną do średniej wysokości w obszarze analizowanym 8,6 m. Geometrię dachów natomiast – jak dachy istniejące w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji ([...] - 20°, wielospadowy, [...] 43 - 40°, dwuspadowy). Szerokość elewacji frontowej ustalono zgodnie ze średnią wartością tego parametru w analizowanym terenie z tolerancją 20%. Wielkość powierzchni biologicznie czynnej określono wskaźnikiem minimalnie wymaganym. Dalej organ wskazał, że projekt decyzji został uzgodniony z Wójtem Gminy B. w zakresie obsługi komunikacyjnej (sprzed podziału działka nr [...]). Obsługa komunikacyjna dla inwestycji na działce nr [...] jest tożsama z obsługą komunikacyjną inwestycji uzgodnionej wcześniej. Organ nie ponawiał uzgodnień z PGW Wody Polskie, bowiem warunki w zakresie ochrony melioracji oraz gruntów rolnych i leśnych uzgodnione przed wydaniem uchylonej decyzji pozostały niezmienione. Odstąpił również od uzgadniania decyzji z Dyrektorem Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w K. z uwagi na podział działki nr [...], w wyniku którego, na działce nr [...], nie występuje użytek leśny. Decyzja została doręczona obecnie Skarżącemu w dniu 22 lipca 2024 r. Odwołanie od powyższej decyzji (w dniu 5 sierpnia 2024 r.), złożył Skarżący oraz B.S., J.G., L.G. i R.G. (dalej: Odwołujący się). W odwołaniu wskazali oni, że organ poczynił błędne ustalenia faktyczne co do tego, że w sprawie spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa. Przeprowadzona analiza przestrzenna nie wyjaśnia charakteru terenów położonych na północ od pasa zieleni wzdłuż północnej granicy dz. [...], stanowiących teren gospodarstw rolnych, a autor analizy nie zwrócił uwagi, że na przygranicznym terenie gminy B. od lat obowiązują plany przestrzenne, które przewidują drogi i infrastrukturę wodno-kanalizacyjną, odpowiednią dla intensywnej zabudowy (po stronie miasta B. tereny rolne lub stanowiące zieleń ochronną). W dalszej kolejności Odwołujący się wskazali, że organ zaakceptował zabudowę działki nr [...] czterema budynkami w sytuacji, gdy na analizowanym terenie na pojedynczej działce istnieją lub są projektowane najwyżej dwa budynki mieszkalne. Na analizowanym obszarze nie ma także żadnych budynków, w których byłyby wyodrębnione po dwa lokale mieszkalne. Odwołujący się zarzucili również błędne ustalenie, że dz. [...] ma dostęp do drogi publicznej przez dz. [...] (współwłasność), a także wskazali na błędne ustalenie linii zabudowy w odległości 8 m od działki drogowej nr [...], w rażący sposób odbiegające od tego, jak ta linia została ustalona po drugiej stronie działki drogowej, gdzie odległość ta wynosi 11-12 m. Według Odwołujących się organ błędnie przyjął także, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia pomimo, że brak jest analizy odprowadzania ścieków z terenu objętego wnioskiem, a w szczególności nie zostało ustalone czy dla planowanych lokali można urządzić przydomowe oczyszczalnie ścieków lub wybudować bezodpływowe szamba i zapewnić bezpieczny wywóz ścieków przy braku odpowiednich dróg wewnętrznych. Odwołujący się dalej argumentowali, że organ nie przeprowadził oględzin terenu oraz nie sporządził dokumentacji fotograficznej. Końcowo Odwołujący się wskazali, że organ pierwszej instancji wadliwie ustalił strony postępowania, ponieważ w dniu 27 czerwca 2024 r. doszło do zmiany właściciela działki nr [...]. Po rozpoznaniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U z 2023 r., poz. 775, dalej: k.p.a.), przywołaną na wstępie decyzją z dnia 16 września 2024 r. nr SKO.II/426/114/2024, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji Na wstępie uzasadnienia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przywołał brzmienie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dalej podał, że organ pierwszej instancji ponownie rozpoznając sprawę uwzględnił wskazania Kolegium co do rozumienia pojęcia dobrego sąsiedztwa, uzupełnił analizę przestrzenną o stosowne zagospodarowanie terenu faktycznie funkcjonujące w obszarze analizowanym, a także uwzględnił, iż działka nr [...] uległa podziałowi, a Inwestor zmienił wniosek i wskazał dz. [...] jako objętą wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy z uwagi na funkcję zabudowy może być wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących. Z analizy sporządzonej w sprawie wynika natomiast, że w ramach obszaru analizowanego funkcjonuje przede wszystkim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, analogicznie jak wnioskowana, a także zabudowa gospodarstw rolnych i gospodarcza. W odniesieniu do zarzutów odwołania wskazał, że warunku kontynuacji funkcji nie można oceniać przez pryzmat wymogu występowania na obszarze analizowanym obiektów, w których byłyby wyodrębnione po dwa lokale mieszkalne, w sytuacji gdy wniosek dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a taka występuje w ramach sąsiedztwa. W dalszej kolejności organ odwoławczy podniósł, że stosownie do treści art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej dla celów postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W niniejszej sprawie teren planowanej inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (ul. [...] w gminie B.) poprzez działki prywatne, a mianowicie dz. [...] i dz. [...]. Na etapie warunków zabudowy dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest wystarczający, a podmiot posiadający dostęp do drogi publicznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego, uprawniającego go do korzystania z drogi wewnętrznej. Wystarczający jest sam fakt położenia działki przy tego typu drodze. Wskazał, że pismem z dnia 26 stycznia 2024 r. organ wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji w zakresie obsługi komunikacyjnej, a organ uzgadniający nie udzielił odpowiedzi w terminie 14 dni, natomiast w ramach poprzedniego postępowania organ uzgadniający pismem z dnia 6 października 2023 r. pozytywnie zaopiniował obsługę komunikacyjną nieruchomości. Zwrócił też uwagę, w odniesieniu do zarzutów odwołania, że obowiązujące przepisy nie formułują wymagań co do parametrów technicznych dróg wewnętrznych, a organ w tym postępowaniu nie bada warunków technicznych tej drogi. Co do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy, organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w analizie kształtuje się on na poziomie 2,8% do 19,9%, średnio 11,1%, jednak § 5 rozporządzenia przewiduje odstępstwo od przyjęcia średniego wskaźnika, a organ pierwszej instancji, zdaniem Kolegium, uzasadnił przyjęcie wskaźnika na poziomie wyższym niż średnia. Podobnie § 4 ust. 4 rozporządzenia przewiduje odmienne określenie linii zabudowy od wskazanego w rozporządzeniu, a wybór został przez organ pierwszej instancji stosownie umotywowany. Przeprowadzenie w sprawie oględzin pozostawione jest natomiast ocenie organu. Na zakończenie organ odwoławczy odniósł się do zarzutu dotyczącego stanu prawnego, podał, że informacja o sprzedaży działki z dnia 27 czerwca 2024 r. została ujawniona w ewidencji w dniu 8 lipca 2024 r., czyli po wydaniu decyzji przez organ pierwszej instancji, a decyzja udostępniona nowemu właścicielowi w dniu 5 lipca 2024 r. W kwestii zarzutów dotyczących braku rozwiązań chroniących interesy osób trzecich co do odprowadzenia ścieków podkreślił, iż w decyzji pierwszoinstancyjnej w pkt 2.2, 2.5.c oraz 2.6.d określono stosowne wymagania w tym zakresie. Decyzja została doręczona Skarżącemu w dniu 20 września 2024 r. W skardze na powyższą decyzję Kolegium, wniesionej w ustawowym terminie, Skarżący sformułował zarzuty naruszenia: art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące i niepełne zebranie i przeanalizowanie materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do jej wyjaśnienia, w tym poprzez nieprzeprowadzenie oględzin, o które strony wnioskowały, jak również niewykonanie dokumentacji fotograficznej, które to uchybienia skutkowały m. in. wadliwym ustaleniem intensywności zabudowy, linii zabudowy w odległości 8 m od drogi zamiast 11-12 m (jak w przypadku budynków po stronie przeciwnej drogi), a także dostępu do drogi publicznej, co zdaniem Skarżącego skutkowało także naruszeniem art. 8 k.p.a. W dalszej kolejności Skarżący podniósł zarzut naruszenia art. 61 u.p.z.p., albowiem planowana inwestycja nie może być uznana za kontynuującą funkcję zabudowy analizowanego obszaru. W ślad za twierdzeniami odwołania wskazał przy tym, że działka nie posiada należytego dojazdu, a istniejące uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla planowanej inwestycji. Tym samym naruszona została zasada dobrego sąsiedztwa, albowiem projektowana inwestycja nie przystaje w żaden sposób do zabudowy istniejącej w analizowanym obszarze. W oparciu o tak zaprezentowane zarzuty, Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu akcentował, że organy rozpoznające sprawę dopuściły się szeregu błędów, które dyskwalifikują ustalenia zapadłych decyzji. Analiza przestrzenna przeprowadzona w sprawie oparta była wyłącznie na ogólnodostępnych bazach danych, które w znacznej części nie odpowiadają rzeczywistej sytuacji w terenie. Brak oględzin i dokumentacji fotograficznej nie pozwolił na należytą analizę zasady dobrego sąsiedztwa. Skarżący podniósł, że w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się gospodarstwa rolne (od strony wschodniej, południowej i zachodniej). Budynki położone w sąsiedztwie także służą uprawianiu roli. Skarżący ponownie zwrócił uwagę na stan techniczny drogi wskazywanej jako dojazd do działki inwestycyjnej. Organ odwoławczy w złożonej odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Pismem z dnia 7 stycznia 2025 r. Uczestnicy postępowania: J.G., B.S., L.G., R.G., wskazali na zasadność sformułowanych zarzutów skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a. Istotą niniejszej sprawy jest ocena zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w przedmiocie warunków zabudowy. Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności regulacje dotyczące postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (stosownie do treści § 12 obecnie obowiązującego Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. z 2024 r., poz. 1116, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe). W ramach uwag wstępnych, należy odnotować, iż w myśl art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu na dzień wszczęcia postępowania; stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2023 r. poz. 1688, do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym). Na terenie objętym wnioskiem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wobec przywołanych wyżej przepisów przejściowych w sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona inwestycja na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania, jest w świetle obowiązujących przepisów dopuszczalna. Decyzja o warunkach zabudowy określa bowiem podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają szczegółowym ustaleniom w toku procesu inwestycyjnego. Wskazana decyzja nie upoważnia do rozpoczęcia prac budowlanych. Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Przywołana regulacja statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Dlatego też wydanie decyzji poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w ww. przepisie, przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją o charakterze uznaniowym. Jeśli spełnione są przesłanki do ustalenia warunków zabudowy organ administracji nie może odmówić wydania takiej decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 19 maja 2021 r. sygn. akt II OSK 2348/18, z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II OSK 37/19, z dnia 31 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1556/17). Jednocześnie należy pamiętać, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich i ich subiektywnym rozumieniem ładu przestrzennego, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, z dnia 15 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 2618/18, z dnia 27 lipca 2022 r. sygn. akt II OSK 2356/19). W realiach rozpoznawanej sprawy organy ustaliły dla opisanego wyżej zamierzenia inwestycyjnego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak wynika z treści znajdującego się w aktach sprawy wniosku (wpływ do organu 13 czerwca 2023 r., karta nr 4 akt administracyjnych), Wnioskodawca wniósł o ustalenie warunków zabudowy (na terenie inwestycji o powierzchni 4.000 m2, w związku z podziałem działki [...] na działki nr [...] oraz nr [...], karty nr 192 i 203 akt administracyjnych) o planowanych parametrach: - wskaźniku wielkości powierzchni zabudowy 445 - 600, - wjazdu na działkę od ulicy [...], - szerokości elewacji frontowej 10-16 m, - liczbie kondygnacji nadziemnych 1-2, - liczbie kondygnacji podziemnych 0-1, - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki: 8 - 9,5 m, - wysokości głównej kalenicy lub wysokości budynku: 8 - 9,5 m, - kącie nachylenia dachu: 20 - 45 stopni, - rodzaju projektowanego dachu: wielospadowy, symetryczny, - projektowanego kierunku głównej kalenicy do frontu działki: prostopadły. Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dokonywana jest na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja, której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do przywołanej regulacji (w brzmieniu do 23 września 2023 r.) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Sporządzona w niniejszej sprawie analiza uwzględniła wskazane wymogi normatywne, w tym ustalone granice obszaru analizowanego odpowiadają wymogom minimalnej odległości przewidzianej w rozporządzeniu. Szerokość frontu działki wynosi 91 m (wjazd na działkę został wskazany od ulicy [...]), obszar analizy wyznaczono w promieniu 274 m wokół wnioskowanej działki (Załącznik do decyzji organu pierwszej instancji, Analiza nr 3). Działka oznaczona jest w ewidencji gruntów i budynków jako Bi – inne tereny zabudowane i RIIIb – grunty rolne, powierzchnia terenu objęta wnioskiem wynosi 4.000 m2 (karta nr 192 akt administracyjnych). Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z rozporządzeniem, w celu ustalenia wymogów dla nowej zabudowy, uwzględnia się: obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 8). Analiza urbanistyczna przedłożona w niniejszej sprawie wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca MN (poz. 2-30 tabeli "Analiza cech poszczególnych obiektów"), zabudowa gospodarstw rolnych MNR (poz. 31 i 32 tabeli) oraz zabudowa gospodarcza i garażowa (poz. 2, 5, 6, 13, 33 tabeli). Wydane warunki zabudowy dotyczą budowy 4 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W takiej sytuacji bez wątpienia wnioskowana inwestycja stanowić będzie kontynuację dotychczasowego zagospodarowania terenu. Pobocznie warto odnotować, iż nawet dominacja na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie wyklucza możliwości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, wymienione rodzaje zabudowy są formami zabudowy mieszkaniowej, pełniącej jednakową funkcję. Mając na względzie zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji (zob. wyroki: z dnia 17 września 2020 r. sygn. akt II OSK 1777/20, z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10). Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).Wobec braku istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich organ wyznaczył linię zabudowy w odległości 8 m od granicy z działką [...] oraz 6 m od granicy z działką [...] w nawiązaniu do minimalnej odległości zabudowy od dróg gminnych w terenie zabudowanym wynoszącej 6 m oraz wskazując, że w ocenie organu tak ustalona odległość zapewnia bezpieczne użytkowanie zarówno budynków jak i drogi (str. 6 uzasadnienia decyzji). Sąd nie znalazł przyczyn dla podważenia ustaleń organów w tym zakresie. Brak natomiast przepisów nakazujących uwzględnienie odległości zabudowań na działkach po przeciwnej stronie drogi, co czyni niezasadną argumentację skargi odnoszącą się do tego ustalenia. Stosownie do § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2). Powierzchnia działki objętej wnioskiem to 4.000 m2 (informacja z rejestru gruntów, karta nr 192 akt administracyjnych). W obszarze analizowanym wielkość tego wskaźnika jest zróżnicowana i mieści się w przedziale 2,8% - 19,9%. Średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 11,1%. W decyzji o warunkach zabudowy ustalono wielkość powierzchni zabudowy 11% - 15% oraz powierzchnię zabudowy pojedynczego budynku 110 m2 - 150 m2, zatem w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia zastosowano wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy niż wskaźnik średni. Na 33 działki objęte obszarem analizowanym 19 działek notuje wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy powyżej średniej, natomiast wskaźnik powyżej górnej granicy wskazanej w decyzji - 15% notuje aż 7 działek (działka nr [...] 15,4% poz. 2 tabeli, działka nr [...] 15,9% poz. 12 tabeli, działka nr [...] 19% poz. 13 tabeli, działka [...] i [...] 17,9% poz. 20 tabeli, działka [...] 15,7% poz. 26 tabeli, działka nr [...] 19,9% poz. 29 tabeli, działka nr [...] i [...] 18,8% poz. 30 tabeli), w tym działka należąca do Skarżącego nr [...] (15,4%, poz. 2). Uzasadniając tak ustalony wskaźnik organ zasadnie zwrócił uwagę na zróżnicowanie wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym (str. 6 uzasadnienia decyzji, str. 8 uzasadnienia zaskarżonej decyzji). Uprawnione zatem w ocenie Sądu pozostawało, dopuszczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki niż średni wskaźnik tej wielkości, stosownie do zapisu § 5 ust. 2 rozporządzenia. Zauważyć także należy, że powierzchnia zabudowy dla pojedynczego budynku została określona na 110 m2 - 150 m2, gdy na terenie analizowanym powierzchnia zabudowy powyżej górnej granicy zakreślonej w decyzji 150 m2, notowana jest na 17 działkach z 33 objętych analizą (169 m2 poz. 1, 184 m2 poz. 2, 178 m2 poz. 5, 169 m2 poz. 6, 189 m2 poz. 12, 254 m2 poz. 13, 247 m2 poz. 14, 202 m2 poz. 15, 164 m2 poz. 18, 233 m2 poz. 19, 229 m2 poz. 20, 223 m2 poz. 21, 434 m2 poz. 24, 312 m2 poz. 25, 161 m2 poz. 28, 384 m2 poz. 31, 936 m2 poz. 32), w tym również działkach Skarżącego (działka nr [...] 169 m2 oraz działka nr [...] 184 m2). Pozostałe wskaźniki działek Skarżącego - nr [...] (poz. 2 tabeli): wskaźnik powierzchni zabudowy 15,4%, powierzchnia zabudowy 184 m2, liczba kondygnacji 3, wysokość 10,8 m, szerokość elewacji 12,5 m, geometria dachu dwuspadowy 24°; nr [...] (poz. 1, współwłasność): wskaźnik powierzchni zabudowy 2,8%, powierzchnia zabudowy 169 m2, liczba kondygnacji 2, wysokość 10,3 m, szerokość elewacji 11 m, geometria dachu dwuspadowy 36°. Z całą pewnością wskazana w zapadłej decyzji wartość wskaźnika nie będzie wyjątkiem dla obszaru analizowanego. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Jak wynika z analizy: średnia szerokość elewacji frontowej dla analizowanego obszaru wynosi 13,3 m. Szerokości elewacji frontowej wyznaczono zgodnie z ww. wynikiem analizy. Jak stanowi natomiast § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4). Wobec braku zabudowy na działkach sąsiednich organ odniósł się do średniej wysokości na obszarze analizowanym wynoszącym 8,6 m ustalając wskaźników w powołaniu na dopuszczalne odstępstwo na poziomie 6 m - 9 m. § 7 ust. 4 przewiduje możliwość ustalenia innej wysokości, i w tym zakresie warto zwrócić uwagę, iż na obszarze analizowanym występuje 18 budynków o wysokości elewacji powyżej średniej 8,6 m, natomiast powyżej zakreślonej decyzją górnej granicy 9 m występuje 10 budynków (w tym na działkach Skarżącego działka nr [...] 10,3 m poz. 1 oraz działka nr [...] 10,8 m poz. 2, a także działki: nr [...] 9,3 m poz. 5, nr [...] 9,4 m poz. 6, nr [...] i [...] 9,7 m poz. 14, nr [...] i [...] 13,8 poz. 20, nr [...] 9,3 m poz. 21, nr [...], [...], [...], [...], [...] 9m poz. 25, nr [...], [...], [...], [...], [...] 9,4 poz. 31, nr [...], [...] 10,5 m poz. 32). Zatem także w przypadku określenia wysokości nowej zabudowy ustalenie to zostało dokonane w sposób zgodny z przywołaną regulacją rozporządzenia. Podobnie w odniesieniu do geometrii dachu wnioskowanego budynku ustalenia są prawidłowe. W myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W niniejszym przypadku, jak wynika z analizy, na badanym obszarze dominują dachy dwu- i wielospadowe o nachyleniu 17-45°. Dopuszczenie zatem dachu dwu- lub wielospadowego (kalenicowego symetrycznego) o nachyleniu głównych połaci od 20 do 40° pozostaje zgodne z przepisami. Stanowisko oraz argumentacja przedstawione w decyzjach organów administracji publicznej w niniejszej sprawie znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów, która w sposób wystarczający uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę treść analizy, organy były uprawnione do uznania, że określone w decyzji wskaźniki nowej zabudowy nie naruszają istniejącego ładu przestrzennego. Budynki o podobnych gabarytach również przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową występują bowiem już w obszarze analizowanym. Wobec powyższego w sprawie nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W tym miejscu należy przejść do pozostałych przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. Nie ulega wątpliwości, że teren posiada pośredni dostęp do drogi publicznej ulicy [...] przez drogę wewnętrzną. Działka spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., m.in. gdy posiada dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną (stosownie do brzmienia art. 2 pkt 14 u.p.z.p.). Dodać należy, że dla ustalenia warunków zabudowy przesłanka dostępu do drogi publicznej wypełniona jest nie tylko wówczas, gdy zjazd już istnieje, ale również wtedy, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania zjazdu. Jak wskazano w piśmie z dnia 19 września 2023 r. działka inwestycyjna jest "skomunikowana z drogą gminną nr [...] S tj. ulicą [...] w B. poprzez działki prywatne", "przed wykonaniem zjazdu należy wystąpić do tut. Urzędu z wnioskiem celem uzyskania warunków na jego budowę (informacja Wójta Gminy B. nr [...] z dnia 12 września 2023 r., karta nr 86 akt administracyjnych, w odpowiedzi na pismo organu o uzgodnienie obsługi komunikacyjnej działki objętej wnioskiem). W zapadłej decyzji organu w pkt 2.6 lit. g zawarto dodatkowo doprecyzowanie, że do pozwolenia na budowę inwestor musi wykazać się prawem przejazdu po działkach prywatnych do drogi publicznej (str. 3 decyzji o warunkach zabudowy). Należy także pamiętać, że adresat decyzji ustalającej warunki zabudowy nie musi dysponować ani tytułem prawnym do terenu, będącego przedmiotem ustaleń warunków zabudowy, ani tym bardziej do terenu mającego zapewnić dostęp do drogi publicznej z nieruchomości, której dotyczą warunki zabudowy. Teren posiada istniejące i projektowane uzbrojenie (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). W zapisach pkt 2.6 lit. a-e decyzji o warunkach zabudowy szczegółowo wskazano warunki w zakresie obsługi infrastruktury technicznej, które odpowiadają dokumentacji zgromadzonej w sprawie (warunki przyłączenia do sieci wodociągowej – zapewnienie dostawy wody na cele bytowe, pismo Przedsiębiorstwa Komunalnego w K. z dnia 17 maja 2023 r., karta nr 23 akt administracyjnych, oświadczenie T. S.A. o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej, karta nr 9 akt administracyjnych), w tym także w pkt 2.6 lit. d - sposób odprowadzenia ścieków sanitarnych oraz w pkt 2.6 pkt e - sposób odprowadzania wód opadowych. Należy zauważyć, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystyczne byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny (por. A. Despot-Mładanowicz (w:) A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, Lex el. 2021). Zasadnie przyjęły organy, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Brak było także podstaw do przyjęcia, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Kwestia ta nie była także przedmiotem sporu. Podobnie brak podstaw do uznania jakoby decyzja nie pozostawała zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), ponadto inwestycja nie znajduje się na obszarze, o którym mowa w pkt 6 art. 61 ust 1 u.p.z.p. Dokonane przez organ ustalenia pozostawały wystarczające w stopniu pozwalającym na wydanie przedmiotowej decyzji. Należy pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko ogólne ramy inwestycji i podlega konkretyzacji dopiero na kolejnym etapie tj. ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja pozostaje również zgodna z zapisem § 9 rozporządzenia, w myśl którego warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2). Decyzja organu zawiera wskazane w przywołanej regulacji załączniki. Z powołaniem na powyższe uzasadnienie, nie sposób podzielić zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąd nie stwierdził naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa oraz ochrony interesów osób trzecich (uszczegółowionej również w pkt 2.7 decyzji). Przeprowadzona kontrola sądowoadministracyjna nie pozwala również przyjąć, aby doszło do naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższe stanowi jednocześnie odniesienie do zarzutów skargi. Natomiast co do akcentowanej podczas rozprawy kwestii zwiększonego ruchu drogowego oraz ograniczenia przepustowości drogi dojazdowych do istniejących zabudowań (protokół z rozprawy z dnia 29 kwietnia 2025 r.) należy wyjaśnić, iż na etapie ustalania warunków zabudowy nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące negatywnego odziaływania inwestycji na otoczenie, nie dotyczą one bowiem zagadnień związanych z kształtowaniem ładu przestrzennego. Tym samym nie mają zastosowania w stosunkach publicznoprawnych na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 czerwca 2021 r. sygn. akt II SA/Gl 8/21). Niezasadny pozostawał również zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. Kontrola sądowoadministracyjna doprowadziła bowiem do wniosku, iż postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami wynikającymi z przepisów postępowania, w tym prawidłowego zastosowania przepisów określających zasady związane z gromadzeniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem wydanych decyzji. Oględziny czy też wykonanie dokumentacji zdjęciowej nie stanowią obligatoryjnego dowodu w sprawach o wydanie warunków zabudowy. W sprawie podjęto wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Organy administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, który w ocenie Sądu nie wymagał uzupełnienia. W odniesieniu do przedłożonej do skargi decyzji z dnia 30 września 2024 r oraz dokumentacji fotograficznej wyjaśnienia wymaga, iż sąd administracyjny nie prowadzi postępowania dowodowego, którego celem jest ustalenie stanu faktycznego, a jedynie weryfikuje legalność wydanych przez organy administracji aktów. Nadto przedłożona decyzja zapadła po wydaniu zaskarżonego w niniejszym postępowaniu rozstrzygnięcia. Skarga nie mogła zatem odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu. Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.