II SA/Go 266/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Asesor WSA Jarosław Piątek (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2018 r. sprawy ze skargi A.M. i K.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] listopada 2017 r., znak [...] Burmistrz, działając na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a w zw. z art. 145 ust. 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm. dalej u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm. – dalej k.p.a.) oraz § 1 uchwały Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 r. nr XXIII/159/16 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. z dnia 8 czerwca 2016 r., poz. 1225) ustalił w stosunku do A.M. oraz K.M. opłatę adiacencką w wysokości 20.216,55 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], obejmującej działkę gruntu nr [...] o powierzchni 1,4004 ha, w wyniku dokonania jej podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...], W uzasadnieniu decyzji organ podał, że dnia [...] września 2017 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], obejmującej działkę gruntu nr [...] o powierzchni 1,4004 ha, w wyniku dokonania jej podziału. Podział ww. nieruchomości został zatwierdzony decyzją Burmistrza nr [...] z dnia [...] lipca 2017 r., która stała się ostateczna z dniem 16 sierpnia 2017 r. W wyniku niniejszego podziału powstały działki nr: [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0756 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. [...] o pow. 0,0754 ha, [...] o pow. 0,0567 ha oraz [...] o pow. 0,7427 ha, z mapą z projektem podziału, stanowiącą załącznik do niniejszej decyzji. Organ I instancji wskazał, że na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.A. ustalił, że wartość ww. nieruchomości wzrosła w wyniku podziału. Z opinii uprawnionego rzeczoznawcy sporządzonej w formie operatu szacunkowego wynika, że wartość powołanej wyżej nieruchomości przed podziałem wynosiła 219.303,00 zł (słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy trzysta trzy 00/100 złotych), natomiast po zatwierdzeniu jej podziału wynosi 354.080,00 zł (słownie: trzysta pięćdziesiąt cztery tysiące osiemdziesiąt 00/100 złotych). Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę 134.777,00 zł (słownie: sto trzydzieści cztery tysiące siedemset siedemdziesiąt siedem 00/100 złotych). Organ podał, że skarżący w wyznaczonym terminie nie zgłosili żadnych uwag do operatu szacunkowego. Następnie organ zaznaczył, że w dniu 2 czerwca 2016 r. Rada Miejska podjęła uchwałę ni XXIII/159/16 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa poz. 1225 w dniu 8 czerwca 2016 r. i weszła w życie z dniem 23 czerwca 2016 r. Zgodnie z § 1 niniejszej uchwały stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wynosi 15%. Wskazana uchwała obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale działki nr [...] położonej w [...] stała się ostateczna. Burmistrz stwierdził, że mając na uwadze powyższy stan prawny i faktyczny ustalił przedmiotową opłatę adiacencką w wysokości 20.216,55 zł, jako równowartość 15% wzrostu wartości nieruchomości Od powyższej decyzji A.M. i K.M. wnieśli odwołanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej SKO) decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji wskazał, że decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., nr [...], która stała się ostateczna z dniem 16 sierpnia 2017 r., Burmistrz zatwierdził podział nieruchomości w postaci działki nr [...] o powierzchni 1,4004 ha, zlokalizowanej w [...]. W wyniku niniejszego podziału powstały działki nr: [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0756 ha, [...] o pow.0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. [...] o pow. 0,0754 ha, [...] o pow. 0,0567 ha oraz [...] o pow. 0,7427 ha. Bezsporne jest również, że uchwałą Nr XXIII/159/16 Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. z dnia 8 czerwca 2016 r., poz. 1225) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 15 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zachowany nadto został 3 — letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Organ odwoławczy wskazał, że problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 u.g.n. w przepisach art. 149-159 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako rozporządzenie). Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Operat szacunkowy z dnia [...] października 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – M.A. wykonany został na podstawie: wizji lokalnej z dnia [...] października 2017 r., według stanu na dzień [...] lipca 2017 r. (data wydania decyzji o podziale nieruchomości) oraz na dzień [...] sierpnia 2017 r. (data uprawomocnienia się decyzji o podziale nieruchomości), na poziomie cen na dzień [...] sierpnia 2017r. Burmistrz ustalił następnie opłatę adiacencką na podstawie wskazanego powyżej operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem SKO operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w u.g.n., w tym wspomnianym art. 98a ust. 1b zd. 2 u.g.n., tj. wartość nieruchomości po podziale została ustalona, jako suma wartości każdej z działek powstałych w wyniku podziału. Uwzględniono przy tym przesłankę, że każda z działek przyjętych do szacowania ma możliwość samodzielnego zagospodarowania. Działka nr [...] wydzielona została pod drogę wewnętrzną. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane prawem elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy jest jasny, logiczny i odzwierciedla przyjętą przez biegłą metodę szacowania, wobec czego brak jest podstaw do zakwestionowania jego mocy dowodowej. Analiza jego treści pozwala prześledzić podejmowane kolejno czynności w procesie szacowania wartości nieruchomości i przyjęty tok rozumowania rzeczoznawcy, a wyciągnięte przezeń wnioski ocenić jako wiarygodne. Wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem o nr [...] ustalona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego w rozumieniu art. 153 ust. 1 u.g.n. metodą porównywania parami. Taką samą metodę zastosowano do wyceny działki nr [...]. Do wyceny działek [...], zastosowane zostało podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zdaniem organu w treści operatu biegła rzetelnie wyjaśniła zastosowaną metodykę wyceny. Prawidłowo scharakteryzowała także stan wycenianej nieruchomości przed podziałem jak i stan wszystkich nieruchomości powstałych po podziale. Brak jest również podstaw do kwestionowania prawidłowość doboru przez biegłą transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, stanowiących bazę porównawczą jak i oceny wagi poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, czy określenia zakresu współczynników kwotowych. Odnosząc się do zarzutu skarżących, według których wartość nieruchomości zmniejszyła się zamiast wzrosnąć, organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (co miało miejsce [...] lipca 2017 r.), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Z tych względów w ocenie organu nie jest uprawnione twierdzenie skarżących o spadku wartości nieruchomości, na podstawie porównania ceny nabycia nieruchomości o powierzchni 1,4743 ha i nr ew. działki [...] z 2010 r. w wysokości 407.833,00 zł z obecną kwotą oszacowania w wysokości 354.080,00 zł po podziale nieruchomości o powierzchni 1,4004 ha obejmującej działkę gruntu o nr ew. działki [...]. Nadto zdaniem organu nie można podzielić argumentu stron, by działką przeznaczona na drogę wewnętrzną dojazdową nie przedstawiała żadnej wartości rynkowej. A.M. i K.M. złożyli skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zdaniem skarżących naliczona opłata adiacencka jest niezasadna. Skarżący podnieśli, że działkę nr [...] nabyli w 2010 r za cenę 407 833,80 zł, natomiast na podstawie operatu szacunkowego wartość nieruchomości ,tj. działki nr [...] - która powstała w wyniku podziału ww. działki - została wyceniona na kwotę 354.080.00 zł. W konsekwencji oznacza to, że wartość działki spadła, a nie wzrosła. Zdaniem skarżących nie ma zatem podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Organ powtórzył argumentację zastosowaną w zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...] maja 2018 r. skarżący podali, że został sporządzony kolejny operat szacunkowy w celu wymierzenia opłaty adiacenckiej, który potwierdził nierzetelność uprzednio sporządzonego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wskazane pismo organ wskazał, że operat szacunkowy sporządzony w zakresie postępowania objętego zaskarżoną decyzją oraz wskazany przez skarżących dotyczą dwóch różnych nieruchomości i zostały sporządzone przez dwóch różnych rzeczoznawców majątkowych. Na rozprawie w dniu w dniu 11 lipca 2018 r. Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. – dalej jako p.p.s.a.) dopuścił dowód z dokumentu – operatu szacunkowego sporządzonego w październiku 2009 r., dotyczącego oszacowania wartości nieruchomości (działka nr [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie natomiast do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Przedmiotem skargi A.M. i K.M. jest decyzja SKO z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] na podstawie której została utrzymana w mocy decyzja Burmistrza z dnia [...] listopada 2017 r., znak [...] ustalająca w stosunku do skarżących opłatę adiacencką w wysokości 20.216,55 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...], obejmującej działkę gruntu nr [...] o powierzchni 1,4004 ha, w wyniku dokonania jej podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...]. Mając na uwadze tak zakreślony zakres kognicji Sąd uznał, że wniesiona skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Materialnoprawną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.g.n. Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 u.g.n., stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawki procentowe opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art.98a ust.1b u.g.n.). Ustawodawca wskazuje zarazem w art. 98a ust. 1a u.g.n., że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] lipca 2017 r. Burmistrz, na wniosek A.M. i K.M., zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 1,4004 ha, w wyniku dokonania jej podziału powstały działki nr: [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0756 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. 0,0750 ha, [...] o pow. [...] o pow. 0,0754 ha, [...] o pow. 0,0567 ha oraz [...] o pow. 0,7427 ha. Rozstrzygnięcie to korzysta z przymiotu ostateczności. Jednocześnie w dacie, w której decyzja z dnia [...] lipca 2017 r. stała się ostateczna, obowiązywała uchwała nr XXIII Rady Miejskiej z dnia 2 czerwca 2016 r. w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. z 2016 r., poz. 1225). Jak wynika z § 1 tej uchwały, stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 15%. Wymienione okoliczności należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2016 r., I OSK 3075/14, LEX nr 2168075, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 grudnia 2017 r., I OSK 516/16, www.orzeczenia.nsa.gov.pl - dalej CBOSA). Wzrost wartości nieruchomości podzielonej przyjmowany za podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być efektem jakichkolwiek innych okoliczności poza wymienionymi w przepisie art. 98a ust. 1 u.g.n. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 kwietnia 2017 r., I OSK 1758/15, CBOSA). Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a., zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15, CBOSA). Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod tzw. względem formalnym, co obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków. W orzecznictwie podkreśla się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2016 r., I OSK 2938/14, CBOSA). Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może bowiem wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (zob. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2018 r., I OSK 2023/17, CBOSA). Nie oznacza to jednak, że organ, a następnie sąd administracyjny, nie mogą analizować treści operatu pod kątem precyzji sformułowań i użycia właściwych pojęć, kompletności i spójności oraz logicznego i przekonującego uzasadnienia (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 11 stycznia 2018 r., II SA/Sz 1294/17, CBOSA). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 12 grudnia 2017 r., (II OSK 746/17, CBOSA) stwierdził, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA). Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy, skarżący z tej możliwości nie skorzystali. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, CBOSA). Sąd podzielił stanowisko organów, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów u.g.n. Operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca określił wagę poszczególnych cech rynkowych rzutujących na wartość nieruchomości przed podziałem jak i po podziale, jak i określił zakres współczynników korygujących. Operat zawiera reprezentatywną grupę transakcji porównawczych. Ponadto, zgodne z przepisami rozporządzenia analiza rynku powinna obejmować rynek lokalny. Przy czym, pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 grudnia 2017 r., I OSK 516/16, CBOSA). W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że w przypadku działki nr ew. [...] z uwagi na sporadyczne transakcje nie było możliwości określenia wartości działek na podstawie transakcji z rynku lokalnego czy powiatu i dlatego zbadano rynek północnej części województwa. Rzeczoznawca podał, że w wyniku podziału działki gruntu o nr ewidencyjnym [...] powstał kompleks działek sensu stricte budowlanych oraz działka o charakterze drogi wewnętrznej i duża działka pod zabudowę MN. Zdaniem Sądu brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawili przeciwdowodu, który ustalenia poczynione przez rzezoznawcę poddawałby w wątpliwość. W ocenie Sądu treść operatu jest logiczna i kompletna, a wycena została należycie uzasadniona. Zdaniem Sądu organ II instancji kierując się treścią art. 98a ust.1b u.g.n. zasadnie nie podzielił zarzutu skarżących o spadku wartości nieruchomości, który został oparty na podstawie porównania ceny nabycia nieruchomości o powierzchni 1,4743 ha (działka nr [...]) z 2010 r. w wysokości 407.833,00 zł z obecną kwotą oszacowania po podziale nieruchomości o powierzchni 1,4004 (działka nr [...]) w wysokości 354.080,00 zł (wartość bez podatku od towarów i usług VAT). Wskazać również trzeba, że przedłożony przez skarżących operat szacunkowy został opracowany w październiku 2009 r. na potrzeby ustalenia ceny jaką można było uzyskać w tamtym okresie za ww. nieruchomość w drodze umowy sprzedaży. Ubocznie należy wskazać, że wartość nieruchomości (działka nr [...]) oszacowana według tegoż operatu wyniosła 330.980 zł i wartość ta nie obejmowała podatku VAT, w przeciwieństwie do ceny (407.833,00 zł) jaką uiścili skarżący w wykonaniu umowy kupna-sprzedaży (§ 1 aktu notarialnego z dnia [...] maja 2010 r., rep A nr [...]). W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem albowiem nie narusza ani prawa materialnego ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust.1, art. 80 k.p.a.).. Z tej przyczyny Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.