II SA/Go 445/12

Dnia 25 lipca 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Bohdanowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Ireneusz Fornalik Protokolant sekr. sąd. Małgorzata Zacharia-Gardzielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 lipca 2012 r. sprawy ze skargi B.R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. znak [...] Burmistrz Miasta dokonał zatwierdzenia podziału nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni 15.5757 ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...], na 80 odrębnych działek. Decyzja o zatwierdzeniu podziału została wydana na wniosek właściciela nieruchomości B.R. i stała się ostateczna z dniem 23 kwietnia 2009 r. Dnia [...] listopada 2011 r. Burmistrz Miasta wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości w wyniku jej podziału. W toku tego postępowania, dnia [...] grudnia 2011 r. biegli rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości sporządzili operat szacunkowy, w którym wartość przedmiotowej nieruchomości wycenili na kwotę 15.575,900,00 zł przed podziałem oraz na łączną kwotę 19.552.100,00 zł po podziale. Dało to wzrost wartości nieruchomości o kwotę 3.976.200,00 zł. Dnia [...] lutego 2012 r. Burmistrz Miasta zawiadomił pisemnie B.R. o zakończeniu postępowania oraz stosownie do treści art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poinformował o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym z operatem szacunkowym, oraz wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Pismo to nie zostało doręczone stronie, jednak małżonek strony R.R. otrzymał od pracowników Urzędu Miasta telefoniczną informację na temat treści tego pisma i następnego dnia, tj. [...] lutego 2012 r. stawił się w Urzędzie Miasta, gdzie przeglądał akta sprawy. Dnia [...] lutego 2012 r. B.R.udzieliła T.Z. pisemnego pełnomocnictwa do reprezentowania jej w przedmiotowej sprawie administracyjnej wskazując jednocześnie, aby wszelka korespondencja w sprawie była kierowana na adres pełnomocnika. Dnia [...] lutego 2012 r. pracownica Urzędu Miasta podjęła próbę doręczenia pisma z dnia [...] lutego 2012r. bezpośrednio B.R. w miejscu zamieszkania strony, która odmówiła jego przyjęcia tłumacząc, że pismo organu to "pomyłka". Pismo to zostało doręczone pełnomocnikowi strony T.Z. dnia 27 lutego 2012 r. Tego samego dnia B.R. wypowiedziała pisemnie pełnomocnictwo T.Z., który na dokumencie pełnomocnictwa poczynił adnotację, iż odebrał je w dniu 27 lutego 2012 r. Następnego dnia, tj. [...] lutego 2012 r. .R. udzieliła pełnomocnictwa do reprezentowania w sprawie adwokat A.W. oraz małżonkowi R.R., ustanawiając pełnomocnikiem do doręczeń swego małżonka oraz podając adres do korespondencji ul. [...]. Również tego dnia pełnomocnicy strony R.R. oraz adwokat A.W. stawili się w Urzędzie Miasta, gdzie udostępniono im akta sprawy celem zapoznania się z nimi oraz sporządzenia ich kserokopii, co zostało utrwalone w aktach sprawy w formie protokołu. Jednocześnie adwokat A.W. złożyła wniosek o przedłużenie terminu zakreślonego do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez zakreślenie dodatkowego 14-dniowego terminu, licząc do dnia [...] marca 2012 r. Termin ten miałby zostać przedłużony w szczególności w celu umożliwienia stronie sformułowania zastrzeżeń do operatu szacunkowego, rozważenia zasadności zgłoszenia ewentualnych wniosków dowodowych oraz ich sformułowania, a także rozważenia zasadności wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sporządzenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wniosek Burmistrz Miasta wyznaczył stronie dodatkowy 7-dniowy termin na ustosunkowanie się do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, który upływał dnia 12 marca 2012 r. Oboje pełnomocnicy B.R. otrzymali na ten temat telefoniczną informację dnia 29 lutego 2012 r. Dnia 1 marca 2012 r. pełnomocnik strony R.R. ponownie stawił się w Urzędzie Miasta celem przejrzenia akt sprawy. Dnia 2 marca 2012 r. pełnomocnik R.R. ponowił wniosek o udzielenie dodatkowego 14-dniowego terminu na ustosunkowanie się do zgromadzonego materiału dowodowego, który pismem Burmistrza Miasta z dnia [...] marca 2012 r. został rozpatrzony odmownie. Dnia [...] marca 2012 r. B.R. wypowiedziała pełnomocnictwo do reprezentowania w sprawie adwokatowi A.W.. Dnia 14 marca 2012 r. strona przedłożyła organowi pismo stanowiące wypowiedzenie się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, w którym sformułowała szereg zarzutów do operatu szacunkowego oraz wnioski dowodowe. Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. znak [...] Burmistrz Miasta ustalił B.R. opłatę adiacencką w wysokości 1.192,860,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o łącznej powierzchni 15,5757 ha położonej w obrębie [...], stanowiącej szereg działek powstałych w wyniku podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją podziałową z dnia [...] kwietnia 2009 r., wydaną przez Burmistrza Miasta. W uzasadnieniu decyzji Burmistrz opisał przebieg postępowania administracyjnego oraz ustosunkował się do zarzutów strony sformułowanych w odniesieniu do operatu szacunkowego. Wskazał m.in., iż brak informacji o numerze zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia operatu szacunkowego oraz daty podjęcia zlecenia nie ma istotnego znaczenia dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego, bezzasadny jest zarzut strony dotyczący braku powiadomienia właściciela nieruchomości o czynności oględzin, zaś stan prawny nieruchomości został zbadany do wykonania wyceny. Przeznaczenie wycenianych nieruchomości zostało wskazane w operacie szacunkowym zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Brakujące w operacie załączniki w postaci tabel transakcji oraz projektu podziału zostały załączone do decyzji. Błędne określenie w operacie numeru uchwały w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiło oczywistą omyłkę pisarską. Zarzuty dotyczące zakresu i przedmiotu wyceny oraz braku zdjęć z oględzin nieruchomości okazały się zdaniem organy chybione, gdyż operat zawiera wszelkie elementy, jakie powinien zawierać zgodnie z przepisami prawa, a ich układ i forma zapisu zależą od uznania autora opracowania. Stwierdzenie strony, iż dany zwrot powinien być użyty w danym miejscu operatu, jest daleko idącą ingerencją w jego zapisy. Niezasadny jest zarzut dotyczący zapisów o "dostępie do drogi nieutwardzonej". Zapisy dotyczące dróg są różne przy opisie różnych działek, ale w większości używane jest sfomułowanie "działka wyposażona jest w drogę o nawierzchni nieutwardzonej", a ponieważ większość działek ma dostęp do dróg publicznych poprzez drogę wewnętrzną, która jest drogą gruntową, a wiec nieutwardzoną, zarzut okazał się zdaniem organu bezpodstawny. Stosownie do treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stany nieruchomości w obu tych datach zostały uwzględnione przez biegłych w operacie, natomiast opisywany przez stronę stan nieruchomości na dzień wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej wynika między innymi z trwających na tym terenie intensywnych prac budowlanych, Informacja strony o występujących naniesieniach na działkach w postaci gruzu i kamieni, potwierdza, że zostały pozostawione przez właściciela, po rozebraniu, na własny koszt, elementów infrastruktury m.in. torów kolejowych, fundamentów. Ten stan jest efektem nie przeprowadzenia prac porządkowych i jest nieodłącznym elementem każdego procesu inwestycyjnego. Natomiast utrzymanie porządku na nieruchomości należy do podstawowych obowiązków właściciela. Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętna miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości wynika przede wszystkim z przeznaczenia nieruchomości wg planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie na dzień wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej na wielu działkach objętych decyzją podziałową zostały zakończone i oddane do użytku budynki mieszkalne oraz obiekt handlowy do 2.000 m2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą i stan ten nie mógł być i nie został uwzględniony przy wycenie tych nieruchomości. Cen transakcyjnych stanowiących podstawę wyceny rzeczoznawca majątkowy poszukuje na właściwym rynku nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cei i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości wykonano w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej przed podziałem, przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową i pod zabudowę mieszkaniową, na rynku regionalnym - teren województwa [...], w latach 2009-2011. Dla określenia wartości nieruchomości gruntowej po podziale przeprowadzono analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową na rynku regionalnym - teren województwa [...], w latach 2009-2011 oraz analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na rynku lokalnym - miasta w latach 2010-2011. Analiza cen działek przeznaczonych pod zabudowę usługową jest bezprzedmiotowa, ponieważ określona wartość działek przed podziałem i po podziale określona jest na tym samym poziomie i nie wpływu na określenie wysokości opłaty adiacenckiej. Ponadto na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową stwierdzono, że właściciel nieruchomości B.R., sprzedała w czasie poprzedzającym wydanie przez Burmistrza Miasta decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej działki za cenę od 70,18 zł/m2 do 100,00 zł/m2. Natomiast określona w operacie szacunkowym wartość 1 m2 działki pod zabudowę mieszkaniową przed podziałem wynosi 41,32 zł/m2, zaś po podziale wynosi 87,50 zł/m2. Zdaniem organu wszystkie wyżej przytoczone argumenty całkowicie uzasadniają prawidłowość przeprowadzonej analizy rynku i doboru przez biegłych rzeczoznawców transakcji do porównania. Stwierdzone w operacie błędy noszą charakter oczywistych omyłek nie mających wpływu na poziom wartości i mieszczących się w granicach dopuszczalnych błędów oraz procedurach szacowania nieruchomości. Co więcej, część tych oczywistych omyłek (pomijając ich brak wpływu na prawidłowość operatu) została popełniona na korzyść strony, gdyż w ich następstwie uzyskano niższe wartości działek. Część zarzutów dotyczących błędnej wyceny działek dotyczy zaś wyboru metodologii i wiedzy fachowej biegłych rzeczoznawców. Zarzuty dotyczące oceny lokalizacji nieruchomości przy wycenie nieruchomości przed i po podziafe są nieuzasadnione. Wybór metody, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW), należy do biegłego rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest dokumentem stanowiącym pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniającym założenia oraz warunki ograniczające, stanowiące podstawy wyceny, zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania wartości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania dokonuje się uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w pianie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i cech nieruchomości podobnych. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej określa się wartość rynkową nieruchomości bez części składowych. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń: * strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, * upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku oraz do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa jest szacowaną kwotą, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość. Szacowana kwota podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny. Do określenia wartości przedmiotowej działki przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, nieruchomościami podobnymi są nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej określono stosując podejście porównawcze, metodą porównywania parami, w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych na rynku. Organ oddalił wniosek Strony o uzupełnienie operatu szacunkowego o treść aktualnej księgi wieczystej dla analizowanej nieruchomości oraz wyniki jej badania, ponieważ dołączenie do operatu tegoż odpisu nie jest konieczne. Zgodnie z art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, biegły wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, w tym zawarte w księgach wieczystych. Nie oznacza to jednak, że dokumenty, z których korzystał, w tym odpis z księgi wieczystej, muszą znaleźć się w samym operacie. W kwestii wniosków dowodowych strony dotyczących faktur VAT obrazujących wysokość nakładów poniesionych przez stronę na nieruchomości organ wskazał, że powołane faktury VAT nie zostały dołączone do pisma strony, więc nie jest znana organowi wysokość poniesionych nakładów. Niemniej nawet gdyby takie faktury strona przedstawiła, nie stanowiłyby one podstawy uwzględnienia tych nakładów z uwagi na to, że absolutnie nieuzasadnione jest uwzględnienie jakichkolwiek nakładów poniesionych przez stronę na sporną nieruchomość, gdyż istotą opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości jest jedynie wzrost wartości tej nieruchomości przed i po podziale, natomiast na wysokość tej opłaty nie mają wpływu takie czynniki jak m.in. nakłady poczynione na gruncie, czy też zmiana sposobu zagospodarowania gruntu. Odnośnie wniosku strony, dotyczącego przeprowadzenia dowodu z oględzin szacowanej nieruchomości organ wskazał, że oględziny nieruchomości przeprowadza biegły rzeczoznawca w ramach czynności wykonania operatu szacunkowego, a nie organ prowadzący postępowanie. Żądanie przeprowadzenia przez organ dowodu z oględzin nieruchomości uznać trzeba za pozbawione podstawy prawnej, albowiem oględziny nieruchomości przy jej szacowaniu nie są oględzinami w rozumieniu art. 79 § 1 k.p.a., zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do ari 79 k.p.a. Organ oddalił również wniosek dowodowy strony o przesłuchanie w charakterze świadka pełnomocnika R.R., bowiem okoliczności, które miałyby być ustalone w toku przesłuchania świadka, nie miały znaczenia w sprawie opłaty adiacenckiej w świetle art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy, który sporządzony został na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, jest zgodny pod względem formalnym z obowiązującymi przepisami. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawców majątkowych, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej powinna polegać wyłącznie na ocenie zgodności operatu z przepisami, ustaleniu, czy jest on logiczny i zupełny, przez co staje się dokumentem w pełni przydatnym do ustalenia opłaty adiacenckiej. W przekonaniu organu przedłożony przez biegłych operat spełnia wymagania, o których mowa powyżej, a zatem brak jest uzasadnienie dla weryfikacji stanowiska biegłych. Organ oddalił również wniosek strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej na podstawie art. 89 § 1 k.p.a., bowiem zarzuty strony sformułowane w piśmie z dnia [...] marca 2012 r. dotyczą w przeważającej części zastrzeżeń co do operatu szacunkowego, zaś przeprowadzenie rozprawy z uwagi na wątpliwości strony związane ze sposobem wykonania operatu szacunkowego byłoby nieuzasadnione. W sprawie nie istniały zaś inne przesłanki przemawiające za przeprowadzeniem rozprawy. Organ nie przychylił się również do wniosku strony o zlecenie oceny operatu przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z uwagi na to, że uważa sporządzony operat za zgodny z przepisami prawa, logiczny i zupełny, a więc przydatny w całości jako materiał dowodowy w sprawie. W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi określili wartość nieruchomości gruntowej działki nr [...] przed podziałem na 15.575.900,00 zł, po podziale na łączną kwotę 19.552.100,00 zł. W związku z powyższym ustalono, iż w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 3.976.200,00 zł. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 1.192.860,00 zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości. Od decyzji Burmistrza Miasta z dnia [...] marca 2012 r. znak [...] R.R., pełnomocnik B.R. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji zaskarżył w całości zarzucając mu: 1. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, poprzez naruszenie: art. 1, 11 § 1 i 80 k.p.a. polegające na oparciu rozstrzygnięcia na wadliwym, wewnętrznie sprzecznym oraz błędnym operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców J.U. i B.L. w dniu [...] grudnia 2011 roku, z istotnym naruszeniem zasad sporządzania operatów szacunkowych, jak również szeregiem nieprawidłowości związanych z wyborem metodologii szacowania i prób porównawczych, co skutkowało tym, że w całej rozciągłości operat oparty został o niekompletne dane dotyczące nieruchomości i wsparty o błędne założenia, a kwota wyliczona przez biegłych rzeczoznawców jest nierealna i nieprzystająca zupełnie do rzeczywistości; art. 8 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w takim prowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie [...], które stało w całkowitej sprzeczności z zasadą zaufania do władzy publicznej, a sprowadziło się do zasadnego wniosku, że organ wykonał minimum czynności w sprawie, jego działania zmierzały wyłącznie do przeforsowania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej określającej zobowiązanie strony na ogromnym poziomie, bez realizowania postulatu przewidywalności i pewności administracji państwowej; art. 9 i 11 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie wyrażające się w zaniechaniu informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków, a nadto całkowite zaniechanie wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ załatwiając sprawę, co skutkuje brakiem przejrzystości i jasności przebiegu niniejszego postępowania; art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w uniemożliwieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu poprzez w szczególności zakreślenie zbyt krótkiego terminu na sformułowanie zastrzeżeń do przeszło 600-stronicowego operatu szacunkowego, arbitralne oddalenie wniosków dowodowych strony, bez racjonalnego powodu, co skutkowało wyłączeniem możliwości strony do zaprezentowania swojego stanowiska w postępowaniu, podczas gdy z treści naruszonego przepisu wprost wynika bezwzględny obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu; e) art. 72 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy notatki urzędowe - sporządzone przez prowadzącego postępowanie pracownika potraktowane zostały - jako odzwierciedlające czynności mające dla sprawy istotne znaczenie, podczas gdy nie mogą one - w świetle naruszonego przepisu - stanowić jakichkolwiek ustaleń merytorycznych w niniejszym postępowaniu, a zwłaszcza co do zakresu umocowania męża strony, niebędącego jeszcze jej pełnomocnikiem; f) art. 44 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię, tj. całkowite niezrozumienie przez organ, instytucji doręczenia zastępczego, wyrażające się w ocenie postępowania strony i podnoszenie, że nie odebrała ona korespondencji w terminie, podczas gdy termin ten został przez stronę zachowany; g) art. 73 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na utożsamianiu dostępu do akt postępowania, rozumianego jako możliwość ich przeglądania, robienia z nich notatek i kserokopii oraz obowiązku udostępniania ich przez organ na każdoczesne żądanie Strony z instytucją czynnego udziału strony w postępowaniu, co doprowadziło do nieprawidłowego uznania, że skoro strona działająca przez swoich pełnomocników dwukrotnie była przeglądać akta postępowania, to tym samym postulat aktywności strony, został zrealizowany; h) art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej, po wpłynięciu do organu zastrzeżeń do opinii biegłych rzeczoznawców, w istocie mających wymiar specjalistyczny i ekspercki, organ, nie posiadając odpowiednich kompetencji w zakresie posiadania wiedzy specjalnej, bez angażowania biegłych, sam - w treści decyzji (od str. 2-11 uzasadnienia decyzji) ustosunkował się do składanych, zarzutów, podczas gdy w istocie winien zwrócić się do autorów operatu o jego wyjaśnienie i uzupełnienie, a nadto - bez stosownego zobowiązania rzeczoznawców, uzupełnił kwestionowany operat, o brakujące dokumenty, których wcześniej operat z całą pewnością, nie posiadał, a nadto organ nie mógł mieć wiedzy, co do zakresu dokumentów, z jakich biegli korzystali przy sporządzaniu operatu; i) art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe uzasadnienie decyzji administracyjnej, bez należytego wyjaśnienia jej podstawy faktycznej, z całkowitym zaniechaniem wyjaśnienia jej podstawy prawnej, a nadto uczynione z pominięciem istotnych składników stanu faktycznego sprawy, jak również z całkowitym pominięciem stanu prawnego, odstępując zupełnie od wskazania przepisów postępowania stanowiących podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, co doprowadziło do ferowania decyzji wadliwej, niezupełnej i niekompletnej. 2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, poprzez naruszenie: a) art. 144 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, albowiem przepis ten odnosi się do zakresu stosunków prawa prywatnego i w żadnej mierze nie może zostać zastosowany analogicznie do stosunków o charakterze publicznoprawnym, zwłaszcza, że granice społeczno - gospodarczego przeznaczenia prawa wyznacza - w świetle regulacji art. 144 k.c. - w istotnej mierze zwyczaj i stosunki miejscowe, nie zaś miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako władczy i arbitralny akt administracyjny; b) art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie - albowiem nie jest to przepis dotyczący zasad i regulacji dostępu do dróg publicznych, ale normuje zasady dotyczące służebności, a to w zaskarżonej sprawie, nie ma żadnego znaczenia; c) art. 98 a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia terminu 14 dniowego, licząc od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna na realizację obowiązku uiszczenia ustalonej opłaty, podczas gdy wskazany przepis nie daje podstawy do wyznaczenia stronie terminu do zapłaty ustalonej opłaty adiacenckiej, co w rezultacie doprowadziło do rozstrzygnięcia organu, pozbawionego podstawy prawnej; Ponadto pełnomocnik skarżącej wniósł o przeprowadzenie dowodu z dokumentów: a) aktów notarialnych rep A nr [...] z dnia [...] września 2010; rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2010; rep [...] z dnia [...] grudnia 2010, b) zaświadczenia ze Starostwa Powiatowego z dnia [...] lutego 2012 roku, c) zaświadczenia z dnia [...] marca 2012 roku z Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, d) zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] marca 2012 roku dotyczącego miasta [...], e) opinii urbanistycznej z dnia [...] kwietnia 2012 roku, f) mapy oznaczonej jako koncepcja parcelacji terenu, g) inwentaryzacji zieleni na terenie [...] h) faktur VAT nr [...] z dnia [...] grudnia 2009; nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 roku, i) umowy zlecenia stanowiącej załącznik do SIWZ, na uzasadnienie okoliczności podawanych w treści odwołania. Na podstawie art. 17 ust 1 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych wniósł o przeprowadzenie rozprawy w celu rozpoznania sprawy i o przesłuchanie na rozprawie: - R.R. na adres ul. [...] w celu scharakteryzowania zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem obowiązku podziału terenu zabudowy na dwie strefy funkcjonalne oraz charakteru tego zapisu, - R.R., na adres do korespondencji jak wyżej w celu wyjaśnienia stanu zagospodarowania analizowanej nieruchomości przed podziałem i po jej podziale. Skarżący poinformował również, że przygotowywany jest wniosek Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U. w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, która stanowi podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w odniesieniu do działki nr [...] (numeracja przed podziałem) i działek o nr [...] (numeracja po podziale), Obręb [...]. Wobec powyższego pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji, a także o oddalenie operatu jako dowodu w sprawie i umożliwienie stronie rzeczywistego uczestnictwa w postępowaniu na każdym jego poziomie. W uzasadnieniu odwołania wskazał, że decyzja dotknięta jest licznymi wadami tak formalnymi, jak i merytorycznymi, stanowi nadto wynik dopuszczenia dowodu z nieprawidłowo wykonanego operatu szacunkowego, który nie wyraża rzeczywistej wartości analizowanej nieruchomości, a stanowi wyłącznie dokument sporządzony na potrzeby ustalenia wygórowanej opłaty, nieprzystających zupełnie do rynkowych i lokalnych realiów. Po wniesieniu odwołania, dnia [...] kwietnia 2012 r. B.R. ponownie ustanowiła swym pełnomocnikiem do reprezentowania w sprawie adwokat A.W., przy czym pełnomocnikiem do doręczeń dla strony pozostał jej małżonek R.R., posiadający adres do doręczeń w [...]. Przed wydaniem decyzji drugiej instancji pełnomocnicy strony kilkakrotnie przeglądali akta sprawy w siedzibie Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...], nadaną na adres pełnomocnika skarżącej dnia [...] kwietnia 2009r. w Urzędzie Pocztowym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło dotychczasowy stan faktyczny sprawy oraz omówiło obowiązujący stan prawny w zakresie ustalania opłat adiacenckich. Kolegium stwierdziło również, iż jeżeii nastąpił wzrost wartości nieruchomości, to istnieją podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości nieruchomości organ pierwszej instancji dokumentuje przedkładając dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych. Z dokonanej przez biegłych wyceny wynika, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę 3.976.200,00 zł. Opłata została ustalona w wysokości 1.192.860,00 zł co stanowi 30% wzrostu wartości nieruchomości, a więc dokładnie odpowiada stawce procentowej ustalonej zgodnie z § 1 pkt 1 i 3 uchwały Nr XVI/113/07 Rady Miasta z dnia [...] grudnia 2007 r., w sprawie ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2008 r. nr 7 poz. 197). Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium podało, iż biegli oparli operat na obowiązujących przepisach, zawiera on przedmiot, zakres, podstawę formalną wyceny, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz stan i przeznaczenie nieruchomości przed i po podziale. Brak jest podstaw do podważania dokonanych przez biegłych ustaleń. Zaś co do metodologii szacowania jak i pozostałych elementów operatu szacunkowego, to ich wyboru dokonuje biegły sporządzający operat. Brak było również podstaw do uznania za zasadne zarzutów naruszenia przepisów postępowania art. 8, 9, 11 k.p.a. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego organ oparł swoje rozstrzygnięcie na obowiązujących, w dniu wydania decyzji, przepisach, udzielał stronie w toku postępowania informacji o jego stanie tak faktycznym jak i prawnym. Zgromadzony materiał nie potwierdził zarzutu niezastosowania art. 10 k.p.a. Strona była informowana o toku postępowania. Niezależnie od dokonywanych doręczeń korespondencji na piśmie, pracownicy organu udzielali na bieżąco ustnych informacji o stanie sprawy, również za pośrednictwem telefonu. Termin do sformułowania zarzutów do operatu wyznaczony przez organ pierwszej instancji na wniosek strony został przedłużony. Organ prowadzący postępowanie uwzględnił więc argumenty strony o obszerności operatu i konieczności wydłużenia terminu na zapoznanie się z materiałem dowodowym. Termin ten przedłużono wprawdzie o 7 dni, a nie jak wnioskowała strona o 14 dni, niemniej był to termin, który umożliwił stronie zarówno zapoznanie się z operatem, jak i sformułowanie obszernych uwag do jego treści. Przepis art. 10 k.p.a. obliguje organ administracji publicznej do stworzenia warunków czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym. Organ ma więc obowiązek takiego prowadzenia postępowania, aby strona miała możliwość skorzystania ze swoich uprawnień. Nawet w przypadku jednak, gdyby organ uchybił zawiadomieniu strony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, to uchybienie to będzie miało znaczenia dla sprawy wyłącznie wówczas, gdy w jego wyniku uniemożliwiono dokonanie konkretnych czynności procesowych. Taka sytuacja w rozpatrywanej sprawie nie miała miejsca, gdyż organ skutecznie zawiadomił stronę o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, a strona skutecznie z tego prawa skorzystała. Skarżący winien wykazać, że pozbawienie go uprawienia wynikającego z powołanego artykułu, skutkowało niewyjaśnieniem i nieuwzględnieniem przez organ pierwszej instancji istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności. Tymczasem takich okoliczności nie wskazał, ograniczając się wyłącznie do wytknięcia organowi, iż nie przedłużył terminu (w zakresie zgodnym z żądaniem) do ustosunkowania się do operatu. Niezasadny był również zarzut naruszenia art, 72 k.p.a. Zgodnie z powołanym przepisem czynności organu administracji publicznej, z których nie sporządza się protokołu, a które mają znaczenie dla sprawy lub toku postępowania, utrwala się w aktach w formie adnotacji podpisanej przez pracownika, który dokonał tych czynności. Notatki służbowe zawarte w aktach niniejszej sprawy mają właśnie taki charakter. Dokumentują czynności pracowników organu, które mają znaczenie dla sprawy. W zgromadzonym materiale dowodowym jak i w uzasadnieniu decyzji brak było przesłanek do stwierdzenia, że organ pierwszej instancji błędnie dokonał interpretacji przepisów art. 44 i 73 k.p.a. Nie wynikało z akt sprawy, aby organ pierwszej instancji podnosił, że strona nie odebrała w terminie korespondencji jak i brak potwierdzenia, że skoro strona działająca przez swoich pełnomocników dwukrotnie była w urzędzie przeglądać akta postępowania, to tym samym postulat aktywności strony, został zrealizowany. Niezależnie od tego prawo dostępu strony do akt sprawy na każdym etapie postępowania jest właśnie jednym z elementów obowiązku zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu. Tym samym zarzuty jako nie znajdujące potwierdzenia uznać należało za niezasadne. Także zarzut naruszenia art. 84 i 107 k.p.a. okazał się nietrafny. Dowód z opinii biegłego jest dowodem szczególnego rodzaju, ze względu na wymaganie wiadomości specjalnych, jednakże organ administracji nie jest związany opinią biegłego w tym znaczeniu, że na mocy art. 80 k.p.a, na organie prowadzącym postępowanie ciąży obowiązek oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona, co w niniejszej sprawie organ uczynił. Organ pierwszej instancji miał więc nie tylko prawo aie i obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego w zakresie jego prawidłowości i przydatności dla ceiów postępowania. Przedłożone akta zawierające operat jak i trzy tabele opatrzone zostały zarówno podpisem jak i pieczęcią rzeczoznawców. Nie było żadnych podstaw do twierdzenia, że tabele pochodzą od organu a nie rzeczoznawcy, W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji wypełnił w całości dyspozycję art. 107 k.p.a. Wskazał podstawy prawne, przytoczył ich treść, szczegółowo ustosunkował się do zarzutów podnoszonych przez stronę postępowania, uzasadnił odmowę uwzględnienia wniosków dowodowych strony. Również stan faktyczny przedstawiony w decyzji nie budzi wątpliwości i nie jest kwestionowany przez stronę. Co do braku wskazania przepisów stanowiących podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, organ wskazał w podstawie prawnej uchwałę Rady Miasta w ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości a uchybił jedynie wskazaniu konkretnego przepisu tej uchwały, co stanowi uchybienie nie mające wpływu na wynik sprawy i zostało uzupełnione przez tut. Kolegium w niniejszej decyzji. W przedmiocie niewłaściwego zastosowania art. 144 k.c. Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji nie zastosował ww. przepisu, a jedynie przytoczył go argumentując swoje stanowisko w kwestii uwzględnienia przy ustalenia opłaty adiacenckiej stanu nieruchomości na określony czas. Niezrozumiały dla Kolegium okazał się zarzut naruszenia art. 93 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Organ pierwszej instancji nie opierał bowiem swojego rozstrzygnięcia na tym przepisie. Zgodnie z powołanym przepisem podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6. Także zarzut naruszenia art. 98a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie ustalenia terminu 14 dniowego licząc od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna na realizację obowiązku uiszczenia ustalonej opłaty okazał się pozbawiony podstaw. Organ pierwszej instancji tego terminu w decyzji nie rozstrzygał (wynika on bowiem wprost z przepisu), a jedynie w końcowej części uzasadnienia decyzji zawarł informację tej treści. Organ pierwszej instancji rozstrzygając przedmiotową sprawę w sentencji decyzji ustalił jedynie wysokość opłaty adiacenckiej. Termin ten wynika bezpośrednio z art. 148. ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mającego zastosowanie w niniejszej sprawie na mocy odesłania z art. 98a ust. 1 zdanie ostatnie tej ustawy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dopatrzyło się również podstaw do uwzględnienia podniesionych przez stronę wniosków dowodowych, podzielając w tym zakresie stanowisko Burmistrza Miasta. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] B.R., wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego: I. art. 98 a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na tym, że decyzja znak: [...] została wydana pomimo przekroczenia 3-ietniego terminu zakreślonego tym przepisem, albowiem decyzja SKO z dnia [...] kwietnia 2012 roku została doręczona pełnomocnikowi Skarżącej, wskazanemu jako pełnomocnik dia doręczeń dopiero dnia 28 kwietnia 2012 roku i z tym dniem, tj. z dniem doręczenia Stronie, a nie z dniem [...] kwietnia 2012 roku, tj. dniem wydania, stała się ostateczna, zaś przymiot "ostateczności" decyzji determinuje dochowanie 3-letniego materialnoprawnego terminu. II. Naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, a to: 1. art. 110 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie polegające na nieprawidłowym przyjęciu, że decyzja będzie ostateczną z chwilą jej wydania, jako czynności procesowej, a nie zaś doręczenia stronie, co skutkowało wydaniem decyzji w dniu [...] kwietnia 2012 roku, wykluczającym w rezultacie jakąkolwiek szansę na doręczenie decyzji stronie w tym samym dniu; art. 8 k.p.a. polegające na takim ukształtowaniu postępowania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które w całej rozciągłości stanowiło wyraz niebudzącej zaufania praktyki, nie spełniało postulatu przewidywalności i pewności, jak również realizowane było w olbrzymim pośpiechu, bez należytego, rzeczywistego i wyczerpującego zbadania skierowanej doń sprawy, a to sprowadza się do postulatu; - niezrealizowania zasady równości wobec prawa, poprzez potraktowanie skarżącej, będącej w identycznej sytuacji prawnej i faktycznej, w sprawie tego samego rodzaju, opartej o tą samą podstawę prawną, co strony odwołania rozpoznawanego jedynie 4 miesiące wcześniej, w dniu [...] grudnia 2011 r., w sprawie [...] przed tym samym organem, w 1/3 tożsamym składzie, w sposób zupełnie odmienny, powodując, że decyzja z dnia [...] kwietnia 2012 roku stanowi absolutne zaprzeczenie poglądów prezentowanych przez SKO zaledwie 4 miesiące wcześniej; - "rozpoznania" sprawy w warunkach wykluczających zapoznanie się z aktami postępowania, argumentami Strony oraz jej przedmiotem w zaledwie 4 dni; 3. art. 15 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niezrealizowanie zasady dwuinstancyjności, które wyraża się w wydaniu orzeczenia przez organ drugiej Instancji, wskutek rozpoznania odwołania wyłącznie pozornie, ograniczając się jedynie do weryfikacji zapisów odwołania pod względem powierzchownie formalnym, bez jakiejkolwiek analizy merytorycznej sprawy, sprowadzające się wyłącznie do pozorności przeprowadzonego "postępowania" odwoławczego, a to wyraża się w: - całkowitym zaniechaniu merytorycznego rozpoznania sprawy, poprzez nierozpoznanie na żadnym etapie postępowania zastrzeżeń do operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości - z dnia [...] grudnia 2011 roku i kompletne nie odniesienie się do wskazanych zarzutów, sprowadzające rozstrzygnięcie do arbitralnego i kuriozalnego wskazania, że operat zrobiony jest poprawnie, - całkowitym nieuwzględnieniu wniosków dowodowych stron, zaś w treści zaskarżonej decyzji organu drugiej instancji - sprowadzenie "rozstrzygnięcia" dowodowego- do jedynie pozoru rozpoznania wyłącznie wniosku - o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej, powołując się w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia na ogólnikowe-nieprzystające do dotychczasowego toku postępowania kwestie, -całkowitym pominięciu dokumentów przedłożonych przez stronę skarżącą, a to: • aktu notarialnego rep A nr [...] z dnia [...] września 2010 r., z którego wynikało, że wartość nieruchomości porównawczej przyjętej jako miarodajna przez biegłych rzeczoznawców wykonujących operat szacunkowy została powiększona o prawa związane z transakcją takie jak - przeniesienie uprawnień z decyzji pozwolenie na budowę oraz sprzedaż autorskich praw majątkowych do projektu pawilonu handlowo - usługowego wraz z 4 egzemplarzami projektu, co zwiększyło cenę transakcji o 100.000 zł., co bezwzględnie eliminuje taką próbkę porównawczą we wskazanej metodologii operatu, • aktów notarialnych rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. oraz rep. [...] z dnia [...] grudnia 2010 - przedłożonych w niezbędnym zakresie, obrazujących szczegóły transakcji sprzedaży działki porównawczej - działki położonej w [...] -= ocenionej przez biegłych jako adekwatne do wyceny nieruchomości, wskazujących kwotę 2.800.000 zł jako porównywalną cenę sprzedaży, podczas gdy już sama analiza zapisów obu aktów - które SKO miało w posiadaniu, gdzie w pierwszym akcie cena nabycia nieruchomości to kwota 1.500.000, zaś w drugim akcie dotyczącym transakcji ta sama ziemia, w tym samym dniu i przed tym samym notariuszem - kwota sprzedaży wzrasta o 1.300.000 zł i wynosi 2.800.000 zł netto, czyni zasadnym podejrzenie, że transakcja ta nie była transakcją przestępczą, co zostało przez organ odwoławczy całkowicie zbagatelizowane i nie spotkało się z jakimkolwiek stanowiskiem Organu, co kategorycznie eliminuje taką transakcję z bazy porównawczej operatu, * zaświadczenia ze Starostwa Powiatowego z dnia [...] lutego 2012 roku przedłożonego w celu zobrazowania rynkowych tendencji i zależności pomiędzy popytem a podażą na rynku nieruchomości, zmierzającego do obalenia twierdzeń przeciwnych rzeczoznawców, * zaświadczenia z dnia [...] marca 2012 roku z Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych, stanowiącego dowód migracji ksiąg wieczystych oraz datę, w której obowiązującym formatem numeracji ksiąg wieczystych stał się numer eiektroniczny, co skutkowało absolutną niemożliwością zapoznania się z księgą wieczystą [...] w dniu [...] grudnia 2011 roku, albowiem w tym dniu księga ta już nie istniała, zaś powołanie się na treść nieistniejącej księgi wieczystej w operacie szacunkowym jest wyłącznie potwierdzeniem nieprawdziwej informacji, * zaświadczenia Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] marca 2012 roku dot. [...], opinii urbanistycznej z dnia [...] kwietnia 2012 roku przedłożonej w celu wykazania,że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miały charakter ustaleń obligatoryjnych oraz nieznoszących zmian, * mapy oznaczonej jako koncepcja parcelacji terenu, * inwentaryzacja zieleni na terenie [...] w celu wykazania stanu zagospodarowania terenu w datach istotnych dia sporządzanego operatu, * faktur VAT przedłożonych na okoliczność wykazania nakładów na nieruchomość przed i po podziale, a co za tym idzie- mających na celu zobrazowanie stanu zagospodarowania nieruchomości w kluczowych datach postępowania, * umowy zlecenia stanowiącej załącznik do SIWZ, z treści których wynikało obowiązkowe pisemne zlecanie przez Urząd Miasta rzeczoznawcom wykonania każdorazowo zleconych operatów szacunkowych, warunkujące prawidłowe wykonanie umowy, - przeprowadzeniu postępowania odwoławczego w kuriozalnych warunkach i okolicznościach, w niezmiernym pośpiechu, z całkowitym pominięciem praw strony do rzetelnego, wszechstronnego, legalnego i uczciwego postępowania, co wyraża się w rozpoznaniu sprawy, cechującej się takimi parametrami jak: 600-stronicowy operat szacunkowy zawierający analizę 80 jednostkowych działek, odnoszący się do powierzchni 15,5757 ha, specjalistyczne załączniki do niego, pisma procesowe strony - z dnia [...] lutego 2012 roku, stanowiące wniosek o zakreślenie terminu na sformułowanie zastrzeżeń, pismo procesowe z dnia [...] lutego 2012 roku o udzielenie wyjaśnień, pismo z dnia [...] marca 2012 roku - ponowny wniosek o zakreślenie terminu na sformułowanie zastrzeżeń - w sumie 9 stron merytorycznych rozważań, zastrzeżenia do operatu wraz z wnioskami strony w łącznej ilości 130 kart, wraz z załącznikami oraz odwołanie strony, liczące 60 kart oraz 12 sztuk różnych dokumentów, będących załącznikami do odwołania - w niespełna 4 dni (licząc od dnia [...] kwietnia do dnia [...] kwietnia, z wyjątkiem daty [...] kwietnia, kiedy to odwołanie zostało do SKO przywiezione przez pracowników UM oraz [...] kwietnia, jako dni ustawowo wolnych od pracy); 4. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. polegające na oparciu rozstrzygnięcia na wadliwym, wewnętrznie sprzecznym oraz błędnym operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców J.U. i B.L. w dniu [...] grudnia 2011 roku, z istotnym naruszeniem zasad sporządzania operatów szacunkowych, jak również szeregiem nieprawidłowości związanych z wyborem metodologii szacowania i prób porównawczych, co skutkowało tym, że w całej rozciągłości operat oparty został o niekompletne dane dotyczące nieruchomości i wsparty o błędne założenia, a kwota wyliczona przez biegłych rzeczoznawców jest nierealna i nieprzystająca zupełnie do rzeczywistości; 5. art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez takie sporządzenie uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji, które jest niewłaściwe, skonstruowane w sposób uniemożliwiający skarżącej odniesienie się do rozstrzygnięcia organu i motywów tegoż rozstrzygnięcia; a nadto w uzasadnieniu brak klarowności i spójności, które to uchybienia polegają w szczególności na: - braku należytego wyjaśnienia podstawy faktycznej decyzji, niezawierającej odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, a w zasadzie sprowadzającej się wyłącznie do wybiórczego, niejako wyrywkowego i "reprezentacyjnego" odparcia zarzutów skarżącej, a nadto nierzeczowego, niezrozumiałego i pozbawionego sensu; - niewyjaśnienia skarżącej, z jakich powodów organ drugiej instancji pewne okoliczności uznał za uzasadnione, a z jakich względów innym odmówił zasadności oraz niewyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji, podczas gdy z przepisów § 1 i 3 art. 107 k.p.a. wprost wynika, iż decyzja winna zawierać uzasadnienie prawne, będące nie tylko przytoczenie przepisów prawa, na podstawie których podjęto rozstrzygnięcie, aie również dokładne wyjaśnienie przytoczonych przez organ przepisów prawa i dokonanie ich wykładni; - wreszcie odniesienie się tylko do jednego wniosku dowodowego strony z całkowitym zlekceważeniem innych jej wniosków dowodowych; 6. art. 10 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie wyrażające się w uniemożliwieniu Stronie czynnego udziału w postępowaniu poprzez podjęcie decyzji w tak obszernym materiale dowodowym w terminie 4 dni, bez umożliwienia stronie nawet deklarowanego wykonania kontroperatu lub alternatywnie zlecenia oceny operatu wjedynym możliwym trybie - a to w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., podczas gdy skarżąca w treści odwołania oświadczyła, że opracowuje wniosek do Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U., zaś wniosek - na etapie odwołania od decyzji znajdował się w opracowaniu ze względu na fakt, że niezwrócenie się przez Organ pierwszej instancji do rzeczoznawców o opinię uzupełniającą- wbrew obowiązującym Urząd wymogom, spowodowało, że Strona - oczekując wyjaśnienia jej zastrzeżeń, zasadnie wstrzymywała się ze zleceniem dokonania tej oceny licząc na to, że w trybie opinii uzupełniającej, uda się rozwiać powzięte przez nią wątpliwości, podczas gdy z zarzutami Strony, organ pierwszej instancji rozprawił się w jeden dzień, zupełnie je ignorując; 7. art. 84 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji, gdy w sprawie niniejszej, po wpłynięciu do organu zastrzeżeń do opinii biegłych rzeczoznawców, w istocie mających wymiar specjalistyczny i ekspercki, Organ, nie posiadając odpowiednich kompetencji w zakresie posiadania wiedzy specjalnej, bez angażowania biegłych, sam - w treści decyzji (od str. 2-11 uzasadnienia decyzji) ustosunkował się do składanych, zarzutów, podczas gdy w istocie winien zwrócić się do autorów operatu o jego wyjaśnienie i uzupełnienie, a nadto - bez stosownego zobowiązania rzeczoznawców, uzupełnił kwestionowany operat, o brakujące dokumenty, których wcześniej operat z całą pewnością, nie posiadał, a nadto organ nie mógł mieć wiedzy, co do zakresu dokumentów, z jakich biegli korzystali przy sporządzaniu operatu, zaś Organ drugiej instancji - w takim stanie rzeczy, pomimo tak wyeksponowanych zarzutów - stwierdził arbitralnie, że operat jest oparty na obowiązujących przepisach, zwiera przedmiot, zakres, podstawę formalną wyceny, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości oraz stan i przeznaczenie nieruchomości przed i po podziale - i na tym swą argumentację zakończył; 8. art. 89 § 1 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na stwierdzeniu, że nie zachodzą przesłanki do przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w sytuacji, gdy: * w pierwszej kolejności stan zagospodarowania nieruchomości przed i po podziale nie został przez Organ w ogóle zbadany i uwzględniony, a w tym celu konieczna jest konfrontacja zeznań świadka R.R. z twierdzeniami biegłych w tym zakresie, * także przeznaczenie nieruchomości nie zostało przez organ odwoławczy w ogóle zanalizowane, a w tym celu konieczne jest przeprowadzenie dowodu z zeznania R.R. oraz przeprowadzenia dowodu z dokumentu w postaci opinii planistycznej, jak również dla wszechstronnego zbadania sprawy konieczne jest przeprowadzenie dowodu z załączonych do odwołania dokumentów i ich przedstawienie biegłym, co w trybie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej zapewniłoby stronom postępowania przyspieszenie i uproszczenie postępowania. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta, a także o nakazanie organom orzekającym w sprawie umorzenie postępowania administracyjnego ze względu na upływ terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. B.R. podała również, że w oparciu o przepis art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opracowała wniosek do Komisji Arbitrażowej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych o zbadanie prawidłowości sporządzenia "Operatu szacunkowego określenia wartości nieruchomości gruntowej" sporządzonego w dniu [...] grudnia 2011r. przez rzeczoznawców majątkowych B.L. i J.U. w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, która stanowić będzie podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w odniesieniu do działki nr [...] (numeracja przed podziałem) i działek o nr [...] (numeracja po podziale), Obręb [...]. W obszernym uzasadnieniu skargi strona podała m.in., iż momentem rozpoczęcia bytu prawnego decyzji jest moment jej doręczenia, tj. zakomunikowania jej treści stronie. Od tego bowiem momentu wywołuje ona skutki prawne. Z treści art. 110 k.p.a. wynika zdaniem strony, iż naieży odróżnić procesową czynność wydania decyzji administracyjnej od czynności jej doręczenia lub ogłoszenia, przy czym organ jest związany swoją decyzją od chwili doręczenia. Organy orzekające w sprawie całkowicie zbagatelizowały i pominęły w swych rozważaniach przedstawiony przez strony materiał dowodowy dotyczący stanu nieruchomości, w szczególności dokumentację fotograficzną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie ustosunkowało się w swej decyzji do szeregu argumentów strony dotyczących transakcji wziętych pod uwagę przy szacowaniu wartości nieruchomości. Kolegium naruszyło wynikającą z art. 15 k.p.a. zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego poprzez wyłącznie pozorne rozpoznanie odwołania, ograniczając się jedynie do weryfikacji zapisów odwołania pod względem formalnym, bez jakiejkolwiek merytorycznej analizy sprawy. W szczególności organ odwoławczy zaniechał merytorycznego rozpoznania sprawy poprzez nierozpoznanie zastrzeżeń do operatu szacunkowego i nieodniesienie się do podniesionych zarzutów. Postępowanie odwoławcze zostało przeprowadzone w pośpiechu, z całkowitym pominięciem praw strony do rzetelnego, wszechstronnego, legalnego i uczciwego postępowania. Strona podniosła również liczne zastrzeżenia do operatu szacunkowego, m.in. iż został on sporządzony bez analizy aktualnej treści księgi wieczystej, bez zawiadomienia właścicielki nieruchomości o terminie oględzin nieruchomości, bez zachowania zasad szczególnej staranności, etyki zawodowej oraz przepisów prawa, nie zawierał on dokumentacji fotograficznej nieruchomości, ze względu na brak spisu treści jego układ był nieczytelny, w operacie brak było wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez co nie zostały uwzględnione jego zapisy, w części operatu szacunkowego brak było załącznika w postaci tabel transakcji, przez co operat szacunkowy był niekompletny i strona nie miała możliwości całkowitej jego analizy, wątpliwości strony wzbudziło nadto, czy biegli rzeczoznawcy w ogóle przeprowadzili oględziny nieruchomości. Skarżąca wysunęła również szereg zastrzeżeń odnośnie prawidłowego doboru transakcji wziętych pod uwagę do porównania, nieprawidłową analizę sytuacji na rynku nieruchomości. Efektem całokształtu nieprawidłowości i uchybień ze strony rzeczoznawców majątkowych było błędne oszacowanie wartości nieruchomości poddanej podziałowi. Organ pierwszej instancji najpierw zwlekał ponad dwa lata z wszczęciem postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. od [...] kwietnia 2009 r., prawdopodobnie miał operat w aktach sprawy od [...] grudnia 2011 r., jednak strona została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z nim dopiero w lutym 2012 roku. Zdaniem strony zaskarżona decyzja dotknięta jest szeregiem wad rażącego naruszenia przepisów postępowania administracyjnego oraz narusza przepisy prawa materialnego, jak również została wydana na skutek przeprowadzenia kuriozalnego, pośpiesznego, powierzchownego i całkowicie nie praworządnego postępowania. Organy orzekające w sprawie naruszyły m.in. art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie deklarowanego zlecenia oceny operatu w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 84 § 1 k.p.a. poprzez samodzielne odniesienie się do zarzutów składanych w odniesieniu do operatu szacunkowego pomimo nie posiadania przez organy wiedzy specjalistycznej w sytuacji, gdy należało zwrócić się do autorów operatu o jego uzupełnienie i wyjaśnienie wątpliwości. Organy naruszyły również art. 89 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej w sytuacji, gdy zdaniem strony istniały ku temu podstawy. Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. pełnomocnik skarżącej adwokat A.W. podtrzymała skargę strony oraz zawarte w niej zarzuty oraz uzupełniła wywody zawarte w uzasadnieniu skargi. Na rozprawie pełnomocnik strony złożyła do akt sprawy pismo Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] lipca 2012r., z którego wynika, iż stowarzyszenie to podjęło się oceny w trybie art. 157 u.g.n. sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego, przy czym proces oceny miał zostać zakończony najpóźniej do dnia 20 lipca 2012 r. Do pisma pełnomocnik załączyła umowę zawartą przez skarżącą B.R. ze Stowarzyszeniem Rzeczoznawców Majątkowych w przedmiocie zlecenia temu stowarzyszeniu wykonania opinii o poprawności sporządzenia operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Po zamknięciu rozprawy, pismem z dnia [...] lipca 2012 r. pełnomocnik skarżącej wniosła o otwarcie na nowo przewodu sądowego oraz o uzupełniające dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii nr [...] Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] lipca 2012 r. na okoliczność nieprawidłowości przy sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2011 r. oraz rażącej niezgodności tego operatu z przepisami prawa. Do pisma procesowego załączyła wskazaną wyżej opinię, w którym Komisja Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych uznała sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy za nieprawidłowy jako sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się niezasadna. Stosownie do treści art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tego artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny rozpoznaje zatem sprawę rozstrzygniętą ostateczną decyzją organu administracji publicznej z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa. Dokonując na podstawie art. 1 § 1 i § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych kontroli zaskarżonej decyzji pod względem jej zgodności z prawem należało uznać, że decyzja nie narusza przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ani przepisów prawa materialnego. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.", z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 u.g.n.; 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; 3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.); 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W rozpoznawanej sprawie spełnienie przesłanek wymienionych w tym przepisie nie wzbudziło wątpliwości Sądu. Organy obu instancji prawidłowo ustaliły, że na wniosek strony skarżącej, jako właściciela nieruchomości o powierzchni 15.5757 ha położonej w obrębie [...] w dniu [...] kwietnia 2009 r. wydana została decyzja zatwierdzająca jej podział na 80 działek, przy czym stała się ona ostateczna w dniu [...] kwietnia 2009 r., w której to dacie obowiązywała uchwała Nr XV!/113/07 Rady Miasta z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawek opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Woj. z 2008 r. nr 7 poz. 197). Uchwała ta ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Uchwała ta obowiązywała zarówno wdacie wydania zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium odwoławczego z [...] kwietnia 2012 r., jak i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta dnia [...] marca 2012 r. Pierwszym zarzutem, jaki sformułowała skarżąca pod adresem decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego był zarzut, iż zaskarżona decyzja wydana została pomimo przekroczenia 3 letniego terminu zakreślonego przepisem art. 98a u.g.n. W ocenie B.R. zaskarżona decyzja doręczona została jej pełnomocnikowi w dniu 28 kwietnia 2012 r., a więc po upływie 3 letniego terminu, licząc od dnia ostateczności decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości to jest od dnia [...] kwietnia 2009 r. W ocenie Sądu zarzut ten jest niezasadny, bowiem szeroko cytowane w skardze orzecznictwo NSA i wojewódzkich sądów administracyjnych nie odnosi się wprost do stanu faktycznego niniejszej sprawy a nadto nie jest jednolite. O ile bowiem nie budzi wątpliwości, że decyzja administracyjna wywiera skutki prawne z chwilą jej doręczenia iub ogłoszenia (co wynika z treści art. 110 k.p.a.), to jednak błędny jest pogląd, iż w pojęciu "wydanie decyzji" mieści się również doręczenie tego aktu. Wynika to m.in. z unormowania zawartego w art. 107 § 1 k.p.a., w myśl którego do niezbędnych, konstytutywnych elementów decyzji administracyjnej zalicza się: oznaczenie organu, oznaczenie strony, rozstrzygnięcie, podpis osoby piastującej funkcję organu administracji publicznej iub osoby działającej z upoważnienia organu oraz datę wydania decyzji. Chwilą wydania decyzji jest wobec tego nie data doręczenia stronie, lecz data jej sporządzenia, czyli w przypadku decyzji pisemnej dzień podpisania decyzji zawierającej wymagane prawem składniki. Wydanie, ogłoszenie i doręczenie aktu administracyjnego to trzy odrębne czynności podejmowane w toku postępowania, które ustawodawca wyraźnie rozróżnia i z którymi łączy różne skutki tak procesowe, jak i materialne (E. Frankiewicz "Wydanie a doręczenie decyzji administracyjnej", Państwo i Prawo 2002 r. nr 2, s. 70). Data wydania decyzji we wskazanym ujęciu ma istotne znaczenie dla oceny jej zgodności z prawem. Przyjmuje się bowiem, że badania legalności decyzji (poza decyzjami deklaratoryjnymi) dokonuje się według stanu obowiązującego w dacie podejmowania kontrolowanego aktu, a nie w dacie doręczenia takiego aktu. Zawsze jest to data, którą opatrzono dany akt, a oznaczająca dzień jego wydania. Oznacza to, że w postępowaniu administracyjnym podstawę rozstrzygnięcia sprawy stanowi stan prawny i faktyczny obowiązujący na dzień orzekania przez organ administracji (wyrok NSA z 16 lipca 2010 r., I OSK 216/10, LEX nr 672894). Również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 października 2002 r., III RN 149/01 (OSNP 2003, nr 16, poz. 371) stwierdził, iż pojęcia "wydania decyzji" nie można rozumieć jako wydania decyzji adresatowi w znaczeniu w jakim używa się go w odniesieniu do wydania rzeczy. Jest to bowiem czynność procesowa organu administracji publicznej polegająca na podpisaniu decyzji zawierającej elementy określone w art. 107 § 1 k.p.a. W związku z tym datą wydania decyzji jest data jej podpisania przez osobę upoważnioną do jej wydania, przy czym w razie wątpliwości datą podpisania jest data umieszczona na decyzji. Z kolei w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 17 grudnia 2007 r., i FPS 5/07 (ONSAiWSA 2008/2/22) Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, iż jeśli wziąć pod uwagę literalne znaczenie określenia "wydanie decyzji", wynikające w szczególności z przepisów procesowych — art. 210 § 1 pkt 2 i art. 212 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, należy uznać, że pojęcie to odnosi się do sporządzenia aktu zawierającego elementy, o których mowa w art. 210 Ordynacji podatkowej. Wyrazem sporządzenia decyzji jest m.in. jej podpisanie przez osobę upoważnioną i opatrzenie data wydania (art. 210 § 1 pkt 2 i 8). Potwierdza to brzmienie art. 212 Ordynacji podatkowej, z którego wynika jednoznacznie odmienność instytucji wydania i doręczenia decyzji, a także sekwencja tych czynności, z których pierwszą jest wydanie poprzedzające doręczenie (organ, który wydał decyzję, jest nią związany od chwili jej doręczenia). W uzasadnieniu uchwały Sąd zwrócił również uwagę, iż okoliczność, że w przepisach Ordynacji podatkowej jest mowa zarówno o wydaniu, jak i doręczeniu decyzji potwierdza, przy założeniu racjonalności ustawodawcy, że pojęcia te mają odmienne znaczenie i pełnią różne funkcje. Wprawdzie zaprezentowany pogląd odnosi się do przepisów Ordynacji podatkowej to ze względu na fakt, że przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego mają w tym zakresie prawie identyczne brzmienie (art. 107 k.p.a. i art. 210 § 1 o.p.; art. 110 k.p.a. i art. 212 zd. 1 o.p.) uzasadnione jest jego powołanie w rozpoznawanej sprawie. Ponadto uznanie, iż wydanie decyzji następuje dopiero z chwilą jej doręczenia prowadziłoby do skutków niemożliwych do zaakceptowania z punktu widzenia racjonalności prawa. W przypadku bowiem wielości stron każda z nich mogłaby przecież otrzymać taką decyzję w innej dacie, podczas gdy kontrola prawidłowości decyzji przez sąd administracyjny odbywa się według kryterium jej zgodności z prawem materialnym i formalnym obowiązującym właśnie w dacie wydania. W konsekwencji mogłoby to prowadzić do wniosku, iż wobec jednej strony, która otrzymała decyzję w określonym stanie prawnym, jest ona legalna, a wobec innej strony, która otrzymała ją po zmianie tego stanu prawnego, ta sama decyzja narusza prawo (wyrok NSA z 25 kwietnia 2006 r., II OSK 714/05; wyrok NSA z 5 marca 2009 r., I OSK 453/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Reasumując podkreślić należy, że datą wydania decyzji jest data wydania decyzji na piśmie lub data ogłoszenia decyzji ustnie, z tym że datą wydania decyzji pisemnej jest dzień podpisania decyzji zawierającej wymagane prawem elementy. W razie wątpliwości co do daty podpisania należy przyjąć, że datą tą jest data umieszczona na decyzji (wyroki NSA z 28 lutego 2008 r., I OSK 175/07, oraz z 15 lipca 2010 r., II OSK 2051/09, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, www.nsa.gov.pl), Ponadto, niezależnie od wskazanych wyżej poglądów orzecznictwa na temat rozróżnienia pojęć "wydanie decyzji" i "doręczenie decyzji" należy zwrócić uwagę, iż przywołany przez pełnomocnika skarżącej wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2010 r., i OPS 5/09 nie wskazuje w uzasadnieniu, czy w terminie trzyletnim decyzja ostateczna powinna być wydana, wysłana czy też doręczona stronie. W tej sytuacji za zasługujący na uwagę należy uznać pogląd wyrażony w odnoszącej się do tego wyroku glosie M. Pułło "Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej" (GSP-Prz.Orz. 2010 nr 3-4, s. 35-44), iż dla przyjęcia końcowego terminu trzyletniego o jakim mowa w art. 98 a cytowanej ustawy ma znaczenie przepis z art. 57 § 5 pkt. 2 k.p.a. mówiący o zachowaniu terminu, jeżeli przed jego upływem pismo zostanie nadane w polskiej placówce pocztowej operatora publicznego. W realiach rozpatrywanej sprawy wydana i podpisana w dniu [...] kwietnia 2012 r. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została nadana w urzędzie pocztowym w dniu 23 kwietnia 2012 r.f a więc w ostatnim dniu, który datą i nazwą odpowiada początkowemu dniowi terminu od którego jest on liczony - czyli 23 kwietnia 2009 r. (jako data w której decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna). Sposób liczenia terminu oznaczonego w latach wynika z art. 112 kodeksu cywilnego, bowiem kodeks postępowania administracyjnego nie określa sposobu obliczania terminu określonego w latach (patrz Komentarz do Kodeksu postępowania administracyjnego, G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan wydanie 2, str. 471-473). Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie stała się również okoliczność wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału. W tym miejscu zaznaczyć trzeba, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (uchwała NSA z 9 października 2000 r., OPK 8/00, ONSA 2001 z. 1, p.15). Z przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Organ ustalający przedmiotową opłatę, jest zatem zobowiązany dowieść, na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Niewątpliwie operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Dodać również trzeba, że ocena organu w powyższym zakresie znaleźć powinna swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., IIOSK 2012/06; wyrok NSA z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., IV SA 1656/96; wyrok NSA z 16 stycznia 2002 r., I SA 1999/00; wyrok NSA z 5 lutego 2002 r., I SA 1978/00; wyrok WSA z 7 września 2007 r., sygn. II SA/Ke 345/07; wyrok WSA z 14 lutego 2007 r., VIII SAA/Va 74/07; wyrok WSA z 2 października 2007 r., II SA/Łd 531/07; wyrok z 8 lutego 2005 r., II SA/Bk 717/04; wyrok z 19 września 2007 r., II SA/GI 989/06; wyrok WSA 11 kwietnia 2008 r., II SA/Gi 965/07). W rozpoznawanej sprawie wskazane powyżej wymogi proceduralne zostały zachowane. Z decyzji organu pierwszej instancji wynika, w jakim zakresie dokonana została kontrola operatu szacunkowego, będącego zasadniczym dowodem służącym ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale. W tym miejscu należy odnieść się do zarzutu skarżącej, iż w sprawie koniecznym było przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z dopuszczeniem dowodów z zeznań świadków i przesłuchania męża skarżącej. W sprawie o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej na skutek wzrostu wartości nieruchomości, po jej podziale, istotne znaczenie ma wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawców majątkowych jako biegłych z dziedziny znajomości rynku nieruchomości, zmian zachodzących w tym obszarze na skutek wzrostu lub spadku koniunktury i popytu na nieruchomości o określonej powierzchni. A zatem takie dowody jak przesłuchania świadków, oględziny z udziałem stron, czy też rozprawa, w sytuacji gdy mamy do czynienia wyłącznie z jedną opinią są w ocenie Sądu drugorzędne i nie wnoszące do sprawy nic nowego. A zatem skoro organ uznał, że operat jako opinia biegłych jest wiarygodna, logiczna i odpowiada na zadane przez organ pytanie, iż wzrosła wartość nieruchomości, wyłącznie z tego powodu, że została podzielona na mniejsze działki, to nie było potrzeby prowadzenia dalszego postępowania dowodowego za pomocą innych środków dowodowych, zmierzającego wyłącznie do przedłużenia tego postępowania . Zauważyć także należy, że skarżąca nie tylko do dnia wydania decyzji przez Burmistrza Miasta ([...] marca 2012 r.), ale również do dnia wydania decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze ([...] kwietnia 2012 r.) nie przedłożyła organowi innej opinii konkurencyjnej dla tej, którą dysponował organ, mimo że o złożeniu operatu szacunkowego w aktach sprawy małżonek skarżącej został zawiadomiony telefonicznie już w dniu 6 lutego 2012 r. i następnego dnia przeglądał akta sprawy. Strona nie zleciła również organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych sporządzenia oceny znajdującego się w aktach operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (opracowanie tej oceny zleciła dopiero umową z dnia [...] maja 2012 r.), tłumacząc to brakiem wiedzy oraz brakiem czasu. Tłumaczenia te w ocenie Sądu są całkowicie bezzasadne. Pomijając już fakt zawiadomienia małżonka strony w dniu [...] lutego 2012r. o złożeniu operatu szacunkowego do akt sprawy, B.R. już od [...] listopada 2011 r., tj. od dnia doręczenia jej zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej musiała zdawać sobie sprawę z tego, że zasadniczym dowodem w tym postępowaniu będzie operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Informacja w tym przedmiocie znajdowała się bowiem w treści przesłanego stronie zawiadomienia. W tej sytuacji, biorąc pod uwagę znaczną wartość nieruchomości jeszcze przed podziałem, nie było przeszkód ku temu, aby strona -mając na względzie dbałość o własne interesy - już na skutek zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej poczyniła starania ku temu, aby zapewnić sobie możliwość zlecenia niezależnemu biegłemu rzeczoznawcy sporządzenie oceny wzrostu wartości nieruchomości przed zakończeniem postępowania administracyjnego. Z całą jednak pewnością strona mogła podjąć działania w tym kierunku najpóźniej z chwilą otrzymania w dniu [...] lutego 2012 r. telefonicznej informacji o włączeniu do akt sprawy operatu szacunkowego, zamiast koncentrować swoją aktywność procesową na rozpoczęciu z organem "gry na zwłokę" polegającej na ustanawianiu w sprawie kolejnych pełnomocników oraz wypowiadaniu tych pełnomocnictw, gdy tylko organ pierwszej instancji podjął próbę doręczenia w sprawie pisma, czy też wskazywaniu adresu do doręczeń dla małżonka strony w [...] odległych od [...] o niemal 200 km w sytuacji, gdy z akt sprawy jasno wynika, iż od końca lutego do czasu zakończenia postępowania małżonek strony wielokrotnie przeglądał akta sprawy w Urzędzie Miasta, a później w siedzibie Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżąca podała wprawdzie, że w okresie od [...] lutego do [...] lutego 2012 r. przebywała z rodziną na fenach zimowych za granicą, jednak w okresie tym miała pełnomocnika w osobie T.Z., który mógł zadbać o interesy strony i zlecić opracowanie kontroperatu wobec operatu załączonego do akt sprawy innemu biegłemu rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości, mógł również już wówczas zapoznać się ze złożonym do akt sprawy operatem i zlecić jego ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. Jeżeli pełnomocnik ten nie był osobą posiadającą fachową wiedzę prawniczą, nic nie stało również na przeszkodzie, aby strona już wówczas, czyli na początku lutego 2012 r., ustanowiła profesjonalnego pełnomocnika w osobie adwokata, który zapewniłby stronie odpowiednią pomoc prawną. Taktyka procesowa skarżącej miała zatem na celu nie tyle uzyskanie jak najniższej, ale zgodnej z prawem opłaty adiacenckiej, lecz uniknięcie płacenia jej w ogóle poprzez podejmowanie działań mających doprowadzić do przedawnienia możliwości ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej. Ze wskazanych wyżej względów za całkowicie bezzasadny należało również uznać zarzut, iż organ pierwszej instancji przedłużył stronie termin do zapoznania się z aktami oraz wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego jedynie o siedem dni (licząc od dnia [...] marca 2012 r., który upływał dnia 12 marca 2012 r.), zamiast wnioskowanych przez stronę czternastu dni (przez co termin ten, liczony od dnia [...] marca 2012 r. miałby upłynąć w dniu 19 marca 2012 r.,). O niezasadności tego zarzutu świadczy również fakt, iż przed wydaniem decyzji przez Burmistrza skarżąca pismem z dnia [...] marca 2012 r. wniosła uwagi do operatu, co świadczy o udzieleniu jej wystarczającego czasu na jego weryfikację. Następnie szeroko uzasadniła swoje zastrzeżenia w odwołaniu od decyzji z dnia [...] marca 2012 r. Fakt zakreślenia siedmiodniowego zamiast czternastodniowego terminu nie stał zatem na przeszkodzie późniejszemu ustosunkowaniu się do treści operatu szacunkowego. Twierdzenia pełnomocnika iż organy brały pod uwagę w przedmiotowej sprawie wyłącznie interes społeczny, a nie interes indywidualny obywatela, nie ma o tyle znaczenia, iż obowiązek ustalenia opłaty adiacenckiej wynika bezpośrednio z ustawy po spełnieniu przesłanek o których mowa w art. 98a u.g.n. W przypadku gdy po podziale wzrośnie wartość nieruchomości ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest pozostawione do uznania organu. Zarzucanie natomiast rzeczoznawcom wydającym operat braku wiedzy nie ma w sprawie znaczenia o tyle, iż dopóki rzeczoznawcy ci są wpisami do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, mają prawo wykonywania zawodu a ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie, do czasu zakończenia postępowania administracyjnego, organom orzekającym w sprawie nie przedłożono stanowiska tej organizacji w sprawie negatywnej oceny operatu (art. 174 i art. 157 u.g.n.). Ponadto organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. do zbadania, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków mogących mieć wpływ na ocenę wartości nieruchomości, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) stwierdził, iż operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, wówczas powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżąca takiej opinii nie przedłożyła. Zapewne można organowi zarzucić, iż przez okres dwóch lat był bezczynny co do prowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz należy pamiętać o tym, że ustawodawca wyznaczył trzyletni termin dla zakończenia postępowania w tym zakresie i organy dotrzymały tego terminu. Opinii rzeczoznawców można także zarzucić drobne uchybienia w postaci pomyłek co do numerów księgi wieczystej, co do numeru działki przy kilkakrotnym powtarzaniu (tzw. "czeski błąd") ale omyłki te nie miały istotnego znaczenia dla oceny rzetelności operatu, a tym samym legalności zaskarżonej decyzji. Tak też ocenił powyższe uchybienia operatu organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji i Sąd w pełni tę ocenę podziela. W cenie Sądu rzeczoznawcy prawidłowo zastosowali przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawili poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawcy określili cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: lokalizację; uzbrojenie techniczne; powierzchnię działki; dojazd. Rzeczoznawcy określili następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnili wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Na prawidłowość sporządzonego w niniejszej sprawie operatu nie miała wpływu zmiana brzmienia rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na mocy § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985) przepis § 4 pk4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego otrzymał brzmienie "Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości." Porównując obecne brzmienie przepisu z brzmieniem przed nowelizacją stwierdzić należy, iż zmiana dokonana nowelizacją z dnia 14 lipca 2011 r. polegała na usunięciu z tekstu cytowanego przepisu zapisu, iż do porównania należy przyjmować nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Powyższy zapis skutkuje tym, iż przy porównaniu nie można opierać się wyłącznie na transakcjach z rynku lokalnego. W przedmiotowej sprawie, co wskazano już wyżej, rzeczoznawcy majątkowi, z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji na rynku lokalnym, wzięli pod uwagę transakcje całego powiatu gorzowskiego, ze szczególnym uwzględnieniem gmin sąsiednich. Wzięli również pod uwagę transakcje, których przedmiotem były nieruchomości położone na terenie województwa [...], sąsiadującego z województwem [...], w granicach którego położona jest wyceniana nieruchomość. Wobec powyższego sporządzony operat odpowiada nowej regulacji prawnej. Podnoszony w skardze zarzut pod adresem Samorządowego Kolegium Odwoławczego iż w podobnej sprawie 4 miesiące wcześniej tj. w grudniu 2011r. w 1/3 składu jak w niniejszej sprawie w odmienny sposób ocenił operat szacunkowy dla ustalenia opłaty adiacenckiej nie może być przez Sąd brany pod uwagę jako, że nie ma spraw identycznych i każda sprawa wymaga indywidualnej oceny zebranego materiału dowodowego oraz przeprowadzenia przez organ jego analizy. Dla wyceny przyjęto ceny transakcyjne rynkowe na podstawie aktów notarialnych kierując się zasadą rynkową z lat 2010 i 2011. A zatem wartość nieruchomości określono według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. Datą na którą określono stan nieruchomości zgodnie z art. 98 a u.g.n. i § 41 cytowanego rozporządzenia, przed podziałem to data wydania decyzji o podziale czyli [...] kwietnia 2009 r., zaś po podziale na dzień w którym decyzja ta stała się ostateczna tj. [...] kwietnia 2009 r. Operat został poprzedzony oceną rynku nieruchomości z daty jego sporządzania i zawiera prognozy oraz tendencje występujące na tym rynku w związku zaznaczającym się kryzysem w Europie. Organ pierwszej instancji oceniając operat jako opinię biegłego sporządzoną rzetelnie i w oparciu o fachową udokumentowaną wiedzę, w uzasadnieniu swojej decyzji ustosunkował się także do zarzutów, które strona wniosła w piśmie z dnia [...] marca 2012 r. Nie można również tracić z pola widzenia faktu, iż ustalona przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym cena jednego metra kwadratowego wchodzącej w skład nieruchomości działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, wynosząca 87,50 zł, mieści się w przedziale cen za jeden metr kwadratowy działki, za jakie B.R. faktycznie sprzedawała działki (od 70,18 zł/m2 do 100,00 zł/m2). Stanowi to argument przemawiający za tym, iż rzeczoznawcy majątkowi prawidłowo oszacowali wartość rynkową nieruchomości. Ponadto wskazać należy, iż w orzecznictwie podnosi się, że zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, ONSAIWSA 2006/6/157; OSP 2007, nr 3, poz. 26; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, Lex nr 786594). Strona powinna zatem wykazać, że brak takiego zawiadomienia przed wydaniem decyzji uniemożliwił jej dokonanie wdanym postępowaniu konkretnej czynności procesowej (np. zgłoszenia wniosków dowodowych z zeznań świadków, dokumentów). W niniejszej sprawie strona wniosła uwagi do operatu przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej. Organ odniósł się do nich w uzasadnieniu decyzji. Następnie strona wniosła odwołanie od tej decyzji gdzie jeszcze raz powtórzyła swoje zastrzeżenia do wyliczenia opłaty na podstawie jej zdaniem nieprawidłowego operatu. Zatem tak zakreślony termin dla ewentualnego wypowiedzenia się w żaden sposób stronie nie utrudnił prowadzenia dalszego postępowania administracyjnego. Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zaś wysokość opłaty została prawidłowo ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Nie znalazły także potwierdzenia zarzuty skarżących dotyczące naruszenia zasad ogólnych kodeksu postępowania administracyjnego tj. art. 7 ,art. 8, art. 15, a także art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Zarówno organ pierwszej jak i drugiej instancji obszernie uzasadniły swoje decyzje przedstawiając stan faktyczny, zastosowane przepisy prawa a głównie ustosunkowały się do zarzutów skarżącej. Nadto oceniły opinię rzeczoznawców zarówno pod względem merytorycznym jak i materialnym, co znalazło odzwierciedlenie w ich uzasadnieniu. W konsekwencji uznać należało, że Burmistrz miał podstawy ku temu, aby ustalić opłatę adiacencką w ustalonej przez rzeczoznawców wysokości. W toku rozpoznania niniejszej sprawy należało również odnieść się do złożonego po zamknięciu rozprawy wniosku pełnomocnika strony o otwarcie na nowo przewodu sądowego oraz o uzupełniające dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii nr [...] Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] lipca 2012 r. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Stosownie natomiast do treści art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z ostatniego z przytoczonych przepisów wynika, iż utrata przez operat szacunkowy charakteru opinii o wartości nieruchomości następuje z dniem wydania, nie wywiera zatem skutku wstecznego. Tymczasem Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenia zgodność z prawem zaskarżonej decyzji na podstawie akt administracyjnych sprawy (co wynika z treści art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 - dalej w skrócie p.p.s.a.), na dzień wydania tej decyzji - a więc w niniejszej sprawie na dzień [...] kwietnia 2012 r. Opinia Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych została natomiast wydana dnia [...] lipca 2012 r., a więc już po zakończeniu postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji oraz po zamknięciu rozprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. Jeżeli zamiarem strony było zakwestionowanie poprawności oraz zgodności z prawem sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, ocenę tę należało przedłożyć organom orzekającym w sprawie na etapie postępowania administracyjnego aby organy te, zgodnie z art. 80 k.p.a,, wzięły pod uwagę w trakcie weryfikacji operatu szacunkowego treść sporządzonej w odniesieniu do niego oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Z uwagi na to, że w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych ma na sporządzenie oceny dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny, w niniejszej sprawie skarżąca lub jej pełnomocnik powinni to uczynić o wiele wcześniej - niezwłocznie po otrzymaniu od organu informacji o złożeniu do akt operatu szacunkowego należało zapoznać się z jego treścią i zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych jego ocenę. Tymczasem jak już wcześniej Sąd zwrócił uwagę, strona po uzyskaniu informacji o włączeniu do akt sprawy operatu szacunkowego najpierw udała się na ferie zimowe ustanawiając pełnomocnikiem osobę, która nie podjęła jakiejkolwiek aktywności w sprawie, następnie rozpoczęła z organem grę na zwłokę, próbując doprowadzić do przedawnienia prawa organu do ustalenia opłaty adiacenckiej, zaś w czasie składania odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego od decyzji Burmistrza Miasta, tj. [...] kwietnia 2012 r. wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych znajdował się dopiero na etapie opracowywania. Wojewódzki Sąd Administracyjny nie mógł dokonać samodzielnej analizy treści dokumentu sporządzonego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych z następujących przyczyn. Po pierwsze, z uwagi na zakres właściwości uregulowany powołanymi na wstępie ustawami z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych oraz Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w zakresie objętym sprawą administracyjną Sąd ten bada jedynie, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy orzekające w sprawie, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (podobny pogląd wyraził NSA w wyroku z 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06). Z kolei w wyroku z dnia 15 lutego 2006 r. II FSK 659/05 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż za naruszające zasadę wyrażoną w art. 133 § 1 p.p.s.a. należy uznać samodzielne ustalenie przez Sąd stanu faktycznego sprawy w oparciu o dowody i fakty, które zaistniały po dniu wydania zaskarżonej decyzji przez organ odwoławczy i z tego względu nie mogły być znane temu organowi. Po drugie natomiast, stoi temu na przeszkodzie treść art. 106 § 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W odniesieniu do tego przepisu zachowują aktualność rozważania sformułowane przez Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym w składzie siedmiu sędziów wyroku z dnia 25 września 2000 r., FSA 1/00, (opubl. ONSA z 2001 r. z. 1, poz. 1, OSP z 2001 r. z, 2, poz. 19) w odniesieniu do treści art. 52 ust 2 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) Decydujące znaczenie w tym zakresie ma ustalenie, czy podstawę rozpoznania skargi przez sąd administracyjny stanowi stan faktyczny ustalony przez organ administracji publicznej, czy też stan ten może być w określonych wypadkach uzupełniony lub zmodyfikowany w procesie kontroli, a jeżeli tak, to za pomocą jakich środków dowodowych. W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej zwrócono uwagę, strona skarżąca wnosząc odwołanie dopiero opracowywała wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego, zaś ocena ta została przedłożona dopiero po zamknięciu rozprawy przed Sądem. Wprawdzie z formalnego punktu widzenia ocena ta przybrała materialną postać dokumentu, jednakże ze względu na swoją treść zawiera wiadomości specjalne, stanowi faktycznie dowód z opinii biegłych, który powinien być przedłożony przez stronę przed zakończeniem postępowania administracyjnego. Dowód z dokumentu jest nieprzydatny dla stwierdzenia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych w określonej dziedzinie wiedzy, ponieważ ocena operatu szacunkowego stanowiącego dowód w sprawie administracyjnej w myśl art. 157 u.g.n. może być jedynie przedmiotem opinii, która jest innym środkiem dowodowym niż dokument. Należy zatem stwierdzić, że w świetle art. 106 § 3 p.p.s.a. brak jest wystarczających podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentu, który w istocie ma charakter opinii biegłego. Z powyższym poglądem zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach wydanych już pod rządami ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W wyroku z dnia 25 lutego 2005 r., FSK 1640/04, LEX nr 177495 NSA stwierdził, iż przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. pozwala wprawdzie na przeprowadzenie dowodów uzupełniających z dokumentów, jednakże nie ma takiego charakteru opinia biegłych. Jest ona innym środkiem dowodowym niż dokument. 2 kolei w wyroku z dnia 14 czerwca 2005 r., OSK 1673/04, LEX nr 179088 NSA wyraził pogląd, iż opinia urbanistyczna ma walor stanowiska rzeczoznawcy, nie jest natomiast dowodem z dokumentu w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. Z uwagi na brak po stronie orzekających w sprawie organów administracyjnych naruszeń prawa materialnego lub przepisów postępowania, skutkujących koniecznością wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego, skargę na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało oddalić.