II SA/Kr 1528/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie WSA Mirosław Bator WSA Barbara Pasternak (spr.) Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi K.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 1 września 2009 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego K.H. kwotę 757 zł (słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2009r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa, po rozpatrzeniu wniosku K.H. z dnia 23 lutego 2006r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa zespołu domów jednorodzinnych z garażami podziemnymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działkach nr 1 , 2 , obr. [...] wraz z zjazdem z działki nr 3 obr. [...] przy ulicy [...] w K". W uzasadnieniu organ podał, że wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 23 kwietnia 2008r. została uchylona decyzja SKO w K. z dnia [...] listopada 2006r., oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji z dnia [...] września 2006r. Sąd wskazał na uchybienia i nieprawidłowości postępowania : brak prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego oraz brak podpisu i pieczątki na projekcie decyzji. Nieprawidłowości te zostały usunięte w toku ponownego rozpatrywania sprawy. Dalej organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie analizy architektoniczno - urbanistycznej, sporządzonej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów ustalono, że teren zamierzenia, obejmujący działki nr 1 i 2 o powierzchni ok.1,13 ha znajduje się w makrownętrzu krajobrazowym [...] i jest częścią zwartego, wielohektarowego obszaru zieleni naturalnej i urządzonej, na którym sporadycznie występuje zabudowa o znacznym rozproszeniu (rekreacyjna, gospodarcza i mieszkalna). Obszar ten przynależy do tzw. "[...]" zielonych terenów K. , ukształtowanych od [...] w kierunku zachodnich granic miasta z gminą Z. Tereny te, związane z obszarem [...] obejmują kompleksy zieleni, rekreacji i sportu takie jak [...] , przechodzą w obszar terenów otwartych zieleni naturalnej i częściowo kształtowanej w makrownętrzu krajobrazowym [...] . Obszar ten rozcina zdecydowanie obszary zainwestowanej tkanki miejskiej w zachodniej części K. , stanowiąc jedyne "otwarcie ekologiczne i krajobrazowe" od strony centrum miasta w ujęciu "widoku dalekiego" poprzez ulice P. i B. w kierunku [...]. Podkreślono rolę, jaką pełnią te tereny dla zapewnienia przedpola widokowego na charakterystyczne fragmenty sylwety miasta (wyniesienie od [...] ), z historycznymi elementami krajobrazu kulturowego ([...] ). Organ wskazał, że granice obszaru analizowanego w przeważającej części obejmują te tereny. "Pojawia się" sporadycznie w tym obszarze zabudowa o znacznym rozproszeniu – rekreacyjna, usługowa i mieszkalna, która nie zmienia jego charakteru ani nie deprecjonuje jego szczególnej wartości jako otwartej przestrzeni ekologicznej zieleni naturalnej i kształtowanej, oddzielającej tereny zainwestowania miejskiego. Działki położone w obrębie obszaru analizowanego są : niezabudowane, albo zagospodarowane drobnymi budynkami rekreacyjnymi i gospodarczymi w zespole ogródków działkowych (bezpośrednie sąsiedztwo terenów wnioskowanej inwestycji). Po przeciwnej stronie ulicy M. na działce nr 4 znajduje się niewielki budynek mieszkalny, zwarty z nim obiekt użytkowany jako mała gastronomia, oraz gospodarczy, na działce nr 5 znajdują się zabudowania gospodarcze w złym stanie technicznym, na działce nr 6 nieużytkowany, w złym stanie technicznym niewielki budynek o cechach obiektu mieszkalnego. Kolejno, organ przedstawił opis części obszaru analizowanego wzdłuż ul. P. Wskazał, że z uwagi na położenie terenu planowanej inwestycji po północnej stronie ul. M. możliwości określenia parametrów, cech i wskazników kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu istnieją wyłącznie w nawiązaniu do ul. M. W odniesieniu do treści art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o pzp organ stwierdził, że wnioskowana funkcja występuje na działce dostępnej z ulicy M. , jednakże wobec jednostkowego występowania obiektów stałych, użytkowanych jako mieszkalne nie stanowi o dominującym sposobie zagospodarowania terenów sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. W kwestii wyznaczenia nowej linii zabudowy, powołując się na § 4 rozporządzenia Min. Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., oraz treść analizy organ ustalił, że zamierzenie nie może zostać zrealizowane wobec braku możliwości kontynuacji zabudowy w zakresie linii zabudowy. Wykształcony układ urbanistyczny nie pozwala na inne wyznaczenie obowiązującej zabudowy, bowiem istnieją inne linie zabudowy, które oddzielają tereny zabudowane od tych, które tworzą zwarty obszar zieleni w makrownętrzu krajobrazowym doliny [...] . Planowana zabudowa w całości przekracza linię zabudowy ograniczającą istniejącą zabudowę od terenów zieleni i w całości wkracza w centrum zieleni naturalnej. Odnośnie do kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych organ wskazał, że planowana zabudowa nie stanowi ich kontynuacji. Istniejąca w analizowanym obszarze, na działkach nr 6 , 5, 4 , 7 zabudowa nie stanowi dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 ustawy pzp. Wnioskowana zabudowa nie jest dostosowana pod względem parametrów architektonicznych i urbanistycznych do zabudowy istniejącej. Zdaniem organu poszerzenie obszaru analizowanego nie zapewniło możliwości kontynuacji przez nową zabudowę. W poszerzonym obszarze znalazły się tereny zainwestowane, jednak dostępne z innych dróg publicznych. Organ wskazał, że ustalanie warunków zabudowy w formie decyzji o warunkach zabudowy jest wyjątkiem od zasady określania przeznaczenia terenów w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i możliwość wydania takiej decyzji jest ograniczona do przypadków, gdy inwestycja stanowi kontynuację zastanego ładu architektonicznego, a nie jest działaniem kreacyjnym, nie stanowiącym kontynuacji zastanych wartości. Kontynuacja zastanego ładu architektonicznego pozwala na domniemanie, że ład przestrzenny w terenie nie zostanie naruszony. Organ ustosunkował się również do przedłożonych do odwołania od decyzji z dnia [...] września 2006r. opinii prof. dr hab. inż. arch. A.B. i analizy mgr inż. arch. G.S. Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. złożył K.H. wskazując, że: 1) w uzasadnieniu zawarto szereg twierdzeń niezgodnych ze stanem rzeczywistym, a także wadliwie zinterpretowano zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. tereny określone we wniosku inwestora nie posiadają określonej funkcji, bezpodstawnie stwierdzono, iż opracowanie G. S. nie stanowi analizy urbanistyczno - architektonicznej, błędna jest argumentacja odnośnie sprzeczności inwestycji z wymaganiami ładu przestrzennego, wskazano, iż aby nawiązać do istniejącej zabudowy przy ul. M. wystarczy wykazać działki dostępne z tej drogi, na których roboty budowlane zostały już zrealizowane, a takie istnieją, na co wskazuje załączona dokumentacja fotograficzna); 2) analiza urbanistyczno – architektoniczna została sporządzona przez organ nierzetelnie i zawiera zapisy niezgodne ze stanem rzeczywistym - zawężono obszar analizowany, w obszarze występują zabudowane działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej i pozwalające na wyznaczenie wskaźników – 8 , 6 , 9, 4, 5, 10, 11, 12 , 13, 14, 15 , 16 , 17 , 18, 19 obr. [...] , budynki na działkach 6 i 5 są użytkowane, budynek "[...]" zlokalizowany na działce 20 posiada faktyczny dojazd od ulicy M. , błędnie zinterpretowano pojęcie działki sąsiedniej, 3) w oparciu o analizę urbanistyczno - architektoniczną sporządzoną na zlecenie Prezydenta do zabudowy położonej w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji organ I instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy, a zdaniem odwołującej strony istnieje tożsamość rodzaju inwestycji; 4) w analizie z dn. 4 stycznia 2006r. sporządzonej na zlecenie organu I instancji wskazano, iż wzdłuż ulicy M. może być kontynuowana zabudowa usługowa lub zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] września 2009r. znak: [...] , wydaną na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Zdaniem Kolegium organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy, uwzględniając zalecenia WSA w Krakowie, a wydana decyzja jest zgodna z właściwymi w sprawie przepisami. W ocenie Kolegium analiza architektoniczno - urbanistyczna sporządzona przez. J.S.-B. wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu. Analiza ta opisuje występujące w obszarze analizowanym uwarunkowania, a wyprowadzone na jej podstawie wnioski, również przez osobę dysponującą uprawnieniami architektonicznymi, znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Kolegium wskazało, że w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został poszerzony, niemniej nie zapewniło to możliwości kontynuacji przez nową zabudowę cech istniejącej zabudowy znajdującej się na działkach dostępnych od ul. M. Jak wynika bowiem z analizy, w obszarze przy ul. M. występują działki zabudowane pojedynczymi budynkami o cechach zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej jednakże istniejące obiekty (w tym nieużytkowane budynki na dz. 6 i 5 ) nie reprezentują parametrów przestrzennych i urbanistycznych stanowiących sąsiedztwo dla wnioskowanego zespołu domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z garażami podziemnymi. Przykładowo wskaźnik zainwestowania na dz. 6 wynosi 1%, ponadto obiekt mieszkalny o cechach budynku jednorodzinnego usytuowany na tej działce (w odległości ok. 200m od terenu inwestycji) jest niezamieszkały , w złym stanie technicznym i nie może stanowić punktu odniesienia dla planowanej zabudowy w postaci zespołu budynków domów jednorodzinnych. W części obszaru planowanej inwestycji dominujące są tereny zieleni naturalnej i zieleni urządzonej oraz drobne obiekty gospodarcze i altany. Pozostała zabudowa, w tym zabudowa w zespołach dostępna jest od innych dróg publicznych. Ponadto średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek obszaru analizowanego wynosi 18 %, a wnioskowany wskaźnik ok. 40%, co również narusza intensywność wykorzystania terenów sąsiednich dostępnych z ul. M. Kolegium podzieliło wskazania analizy, iż cechy architektoniczne i urbanistyczne występującej w obszarze analizowanym zabudowy nie stanowią tzw. "dobrego sąsiedztwa" umożliwiającego określenie parametrów i wskaźników zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia. Kolegium podkreśliło, że niewystarczające jest istnienie w obszarze analizowanym jakiejkolwiek zabudowy, lecz konieczne jest istnienie w obszarze analizowanym działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej (czyli ul. M. ) zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Tym samym argumenty odwołania wskazujące, iż aby nawiązać do istniejącej zabudowy przy ul. M. wystarczy wykazać wyłącznie działki dostępne z tej drogi, na których roboty budowlane zostały już zrealizowane nie zasługują na uwzględnienie. Konieczne jest, aby zabudowa ta mogła stanowić sąsiedztwo polegające na możliwości ukształtowania zabudowy planowanej w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej. Jak wynika z analizy brak takiego sąsiedztwa. Kolegium wyjaśniło, że w analizowanym obszarze pewne rodzaje zabudowy występują, niemniej już dokumentacja fotograficzna, na którą powołuje się strona odwołująca wskazuje, iż obiekty budowlane istniejące w obszarze analizowanym nie stanowią sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ustawy. Pozostałe zaś obiekty na wskazanych w odwołaniu działkach zlokalizowane są poza obszarem analizowanym i zdaniem Kolegium nie są uzasadnione argumenty odwołania odnośnie możliwości dalszego poszerzenia obszaru analizowanego w celu objęcia zakresem analizy np. działek 12, 11, 13, 14, 16 . Także przedłożona kopia decyzji ustalającej warunki zabudowy dotyczy inwestycji, która nie jest tożsama z inwestycją planowaną, bowiem odnośni się do inwestycji położonej na działce 12 znajdującej się poza obszarem analizowanym. Kolegium wskazało na duże oddalenie wskazanych w odwołaniu działek od terenu inwestycji (ok. 400 m i więcej) nie stanowiących w żaden sposób układu zabudowy przy ul. M. (teren inwestycji zlokalizowany jest w obszarze zielonym), co powoduje brak wspólnego kontekstu przestrzennego. W takiej zaś sytuacji poszerzanie terenu analizy stanowiłoby niedozwolone sztuczne poszukiwanie zabudowy, do której można by nawiązać. Zasadniczo granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej jednak niż 50 m (§ 3 ust.2 rozporządzenia). Dlatego uwzględniony obszar nie może być zbyt rozległy po to, aby zrealizowana została dyrektywa kontynuacji istniejącej zabudowy. Kolegium wyjaśniło też, że teren inwestycji znajduje się aktualnie poza jakimkolwiek układem urbanistycznym zespołów zabudowy, dlatego prawidłowe są ustalenia organu I instancji, iż w rozważanym przypadku brak jest działki sąsiedniej zabudowanej, która mogłaby służyć do przedłużenia linii zabudowy i ustalenia parametrów dla nowej zabudowy. Działkę sąsiednią zaś należy rozumieć jako działkę położoną w okolicy terenu inwestycji, ale tworzącą pewną urbanistyczną całość (tak np. w wyroku NSA z dnia 4 lipca 2007 r. sygn. akt II OSK 997/06 LEX nr 355295). Ustalenia analizy wskazują, że ta część obszaru analizowanego, w której znajdują się działki przeznaczona pod inwestycję powinny zostać niezabudowane. Kolegium nie podzieliło stanowiska strony odwołującej odnośnie wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego, ponieważ organ I instancji zweryfikował precyzyjnie sposób zagospodarowania obszaru analizowanego i poszerzył obszar analizy w stosunku do wymogów ustawowych. W odległości 200m od terenu inwestycji znajduje się budynek (dz. 20 , 6 ) jednakże, jak wynika z analizy, istniejąca zabudowa przylega do ul. P. i kształtuje układ, który definiuje linię zabudowy od strony arterii komunikacyjnych oraz głębokość zainwestowania kubaturowego względem ich przebiegu, natomiast planowana zabudowa w całości przekracza tę linię w kierunku zachodnim, wychodząc poza obszar zurbanizowany i w całości wkraczając w obszar zieleni naturalnej, co uniemożliwia wyznaczenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 4 rozporządzenia. Odnośnie opracowania sporządzonego przez mgr inż. arch. G.S. Kolegium uznało, że analiza ta wyznacza zbyt rozległy obszar (kilkukunastokrotnie większy od frontu działki), nie przywołuje działek sąsiednich, których kontynuacją w myśl stosownych przepisów jest wnioskowana zabudowa, co wskazuje, iż nie odnosi się ona do kwestii zgodności zamierzenia z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł K.H. , zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wnosząc o uchylenie w całości decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ja decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż organ przyznaje, iż na terenie objętym analizą występuje m.in. zabudowa mieszkalna jednorodzinna, a zatem zdaniem skarżącego ta zabudowa winna być podstawą do wyznaczenia parametrów dla planowanej zabudowy. Zdaniem skarżącego niedopuszczalna jest odmowa ustalenia warunków zabudowy poprzez fakt, iż istniejąca zabudowa sąsiednia o tej samej funkcji nie posiada cech, wskaźników, parametrów identycznych z zabudową planowaną. Przepisy niższej rangi niż ustawa nie mogą także ograniczać praw wynikających z ustawy, do której zostały wydane. Zarzucono, że Kolegium źle zinterpretowało zarzut o niedopuszczalności wyznaczenia dodatkowych kryteriów dla istniejącej zabudowy sąsiedniej i organy błędnie interpretują przepisy dotyczące wyznaczania linii zabudowy. Wskazano na możliwość wyznaczenia linii zabudowy na podstawie zabudowy występującej po drugiej stronie ulicy M. Zarzucono niezastosowanie się do oceny prawnej zawartej w wyroku WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 35/07 z dnia 23 kwietnia 2008r. poprzez nadanie zapisowi art. 61 ust. pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym innego niż wyjaśniony w treści wyroku znaczenia, poddanie analizie obszaru wykraczającego poza obszar analizowany, wyznaczenie obszaru w sposób niewłaściwy. Zakwestionowano pogląd Kolegium dotyczący braku znaczenia powoływania przez odwołującego decyzji o ustaleniu warunków zabudowy na działce 12 obr.[...] położonej przy ul,. M. . Podniesiono w końcu, że kwestionowana decyzja prowadzi do ograniczenia wolności zabudowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 27 lipca 2002 r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), w skrócie p.p.s.a. odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach tej kontroli sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną skargi – art. 134 § 1 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy – art. 135 p.p.s.a. oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Mając na uwadze treść zapadłych w sprawie orzeczeń, oraz okoliczności wynikające z przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania, skargę należało uwzględnić, częściowo z przyczyn, które zostały w niej podniesione, częściowo ze względu na wady decyzji, które sąd obowiązany był brać pod uwagę urzędu. Zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, oraz przepisów prawa materialnego, mającym wpływ na wynik sprawy. Postępowanie administracyjne w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją toczyło się w oparciu o przepisy Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz.717), zwanej dalej ustawą o p.z.p. Stosownie do treści art. 59 ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy p.z.p. wskazuje pięć przesłanek, których łączne spełnienie warunkuje możliwość wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wymagania określone w pkt. 1, 2 i 3 ustala organ właściwy do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Jednym z warunków (określonym w pkt. 1 przepisu), które winny być spełnione łącznie, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej rozporządzeniem. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1: w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z ust. 2 tego paragrafu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów. Mapa, na której organ, w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją wyznaczył obszar analizowany, stanowiąca także część graficzną wykonanej analizy i załącznik do decyzji, nie spełnia warunków określonych w powyższych przepisach. Stosownie do treści art. 52 ust 2 pkt 1 ustawy winna to być kopia mapy zasadniczej, lub w przypadku jej braku mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Natomiast znajdująca się w aktach administracyjnych mapa stanowi niepotwierdzoną za zgodność kserokopię mapy ewidencyjnej, żaden sposób nie opisanej, bez adnotacji o przyjęciu do zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Naniesiona na kserokopii pieczęci data 23 maja 2007 r. oznacza prawdopodobnie datę wydania kserokopii. Zważyć należy, iż zaskarżona decyzja została wydana [...] września 2009 r., zatem musi budzić wątpliwości, czy mapa ta odzwierciedla stan aktualny na datę wydania decyzji, w szczególności jeżeli chodzi o ewidencję budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Co prawda żaden przepis ustawy p.z.p. ani rozporządzenia nie nakazuje wprost, że mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę musi być mapą aktualną, ale wymóg ten wynika zarówno z art. 7 i art. 104 kpa, jak i 54 pkt. 3 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy p.z. p. a także z § 9 rozporządzenia, który stanowi, że mapa ta stanowi część graficzną analizy, oraz załącznik do decyzji. Celem analizy, przeprowadzanej w każdej sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustalenie stanu obrazującego funkcję, oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust.1-5 ustawy. Oczywiste jest więc, że ma to być ustalenie obrazujące stan aktualny, na datę wydania rozstrzygnięcia. Tylko takie ustalenie pozwala na udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy istnieją, w świetle obowiązujących przepisów, możliwości realizacji planowanej inwestycji. Identyczne stanowisko zajął WSA w Poznaniu, w wyroku z dnia 16. 01. 2008 r., II SA/Po 368/07 (LEX nr 493250), stwierdzając : "Mapa, w oparciu o którą sporządza się analizę w celu ustalenia warunków zabudowy dla nowopowstałych obiektów powinna być aktualna. Winna ona odzwierciedlać aktualny w chwili prowadzenia przez organ postępowania stan faktyczny i prawny nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym a w szczególności ich sposób zabudowy i zagospodarowania". O nieaktualności mapy, którą posłużył się organ w niniejszej sprawie może świadczyć ustalenie dotyczące rozbudowy "[...] ", położonej na działce nr 8 . Ustalono, że została ona rozbudowana na działkę nr 21 wzdłuż ul. P. , jednak mapa stanowiąca część graficzną analizy oraz załącznik do decyzji tego nie obrazuje. Ustalenie to jest zresztą sprzeczne z treścią załącznika nr 2 - wynikami analizy, z której wynika, budynek [...] rozbudowany został wzdłuż ul. P. na działce nr 7 . Sporządzenie wyników analizy, oraz załącznika do decyzji na mapie nie odpowiadającej powyższym wymogom stanowi naruszenie art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy o pzp. Niezgodne z wnioskami wynikającymi z części graficznej analizy i niezrozumiałe jest twierdzenie organu, że granice obszaru analizowanego w przeważającej części obejmują tereny opisane szczegółowo na str. [...] uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji. Terenu te stanowią - jak wynika z opisu- co najmniej kilkuset- hektarowy obszar sięgający od [...] , tereny klubów sportowych związane z obszarem [...] , z terenami otwartymi wzdłuż rzeki R. , aż do granic miasta. Wyznaczone granice obszaru analizowanego wskazują, że nie obejmuje on żadnego z opisanych terenów - w szczególności [...] ani nawet z nimi nie graniczy, co wynika w sposób oczywisty z mapy obszaru analizowanego. Istotnie obszar ten sięga, w południowym tylko, niewielkim fragmencie terenów położonych na rzeką R, przy czym fragment ten nie jest wolny od jakiejkolwiek zabudowy. Podnieść w tym miejscu należy, iż z załączonych przez skarżącego do odwołania zdjęć obrazujących stan zagospodarowania działek położnych wzdłuż ul. M. , oraz w granicach obszaru analizowanego wynika, że choć w żadnej mierze nie można istniejącej w analizowanym terenie zabudowy uznać za zabudowę zwartą, o wysokim stopniu intensywności zagospodarowania terenu, co wynika również ze stosunkowo dużej jak na warunki miejskiej i powierzchni działek i dużej powierzchni zieleni w ich ramach (co potwierdza sam organ), to jednak nie można pomijać faktu, że w obszarze tym znajdują się działki zagospodarowane budynkami jednorodzinnymi. Budynki takie znajdują się również poza granicą obszaru analizowanego, wzdłuż ul. M. , w kierunku zachodnim. Skoro działki przewidziane pod inwestycję położone są wzdłuż ulicy M, a nie P. to organ powinien w sposób przekonujący uzasadnić, jakimi przesłankami kierował się wyznaczając obszar analizowany w sposób, który pomija zabudowę istniejącą wzdłuż ul. M. w kierunku zachodnim. Ma to znaczenie w świetle art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy pzp, który zezwala na wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób, o którym mowa w przepisie. Nie można więc pominąć w tym miejscu kwestii sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego. Przyjmuje się, co wynika przede wszystkim z samej treści § 3 ust. 2 rozporządzenia, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m. Jest to konieczny warunek prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, oznaczający, iż obszar ten nie może być mniejszy od wskazanego w przepisie. Brak, poza powyższym, ograniczenia co do wielkości i sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego skutkuje pewną dowolnością w sposobie jego wyznaczenia. Granice tej dowolności będą jednak wyznaczone granicami konkretnego obszaru, stanowiącego pewną całość urbanistyczną, stanowiącą podstawę poczynienia przez organ ustaleń, czy planowana zabudowa nie naruszy zastanego na tym obszarze ładu przestrzennego. W każdym wypadku, czy to wyznaczony do analizy obszar jest obszarem minimalnym, czy też wyznaczono go odmiennie, sposób wyznaczenia obszaru analizowanego powinien być przez organ uzasadniony w sposób odpowiadający treści art. 107 § 3 kpa. (por. wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 r., II OSK 919/07, Lex nr 488144). Ma to szczególne znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż obszar analizowany obejmuje teren nieznacznie większy od minimalnego, o którym mowa w rozporządzeniu, zaś zarówno z akt sprawy jak i treści skargi oraz odwołania i załączonej do niego kopii analizy w sprawie zakończonej decyzją ustalającą warunki zabudowy) wynika, że istnieje zabudowa jednorodzinna wzdłuż ul. M. . Uzasadnienia takiego wyznaczenia obszaru analizowanego brak, co narusza art. 107 § 3 kpa. Nie można się też zgodzić ze stanowiskiem organu, iż obszar analizowany stanowi ponad dziesięciokrotnie poszerzony front terenu inwestycji, ponieważ co innego wynika z przedłożonej mapy. Przepis rozporządzenia nakazuje wyznaczenie obszaru o minimalnych parametrach wokół terenu inwestycji, a więc odległość granicy obszaru analizowanego od terenu inwestycji musi być z każdej strony tego terenu zgodna z § 3 ust. 2. Błędny jest pogląd organu pierwszej instancji, zaakceptowany przez organ odwoławczy, iż poszerzenie obszaru analizowanego nie zapewniło możliwości kontynuacji przez nową zabudowę cech zabudowy istniejącej. Owo "poszerzenie" obszaru analizowanego wynikało bowiem z konieczności usunięcia przez organy naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia i wyznaczenia go co najmniej w minimalnej, określonej przepisem wielkości i wynikało ze związania organu oceną prawną wyrażoną w wyroku WSA z dnia 24. 04. 2008 r. O poszerzeniu obszaru analizowanego można mówić tylko wówczas, gdy przekracza on wielkości, o których mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia, co w sprawie nie ma miejsca. Błędna jest interpretacja organu w kwestii kontynuacji przez planowaną zabudowę funkcji istniejącej, a uzasadnienie twierdzenia o braku możliwości wyznaczenia parametrów, o których mowa w przepisach rozporządzenia stoi w sprzeczności z ich treścią i nie spełnia wymogów art. 107 § 3 kpa. Odnośnie do kontynuacji funkcji organ I instancji stwierdził, że wnioskowana funkcja występuje na działce sąsiedniej, jednakowoż nie stanowi o dominującym sposobie zagospodarowania terenów dostępnych z tej samej drogi publicznej, oraz że planowana zabudowa spowodowałaby wprowadzenie obcego elementu zagospodarowania terenów, których podstawową funkcja jest – było zgodnie z nieobowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta K. i powinno pozostać, na co wskazują wytyczne Studium, użytkowanie terenu jako zieleń urządzona oraz zieleń naturalna. Natomiast Kolegium ustaliło, że w ogóle brak sąsiedztwa polegającego na możliwości ukształtowania zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Takie ustalenie jest sprzeczne z materiałem dowodowym sprawy, a uzasadnienie tego poglądu nie ma oparcia w przepisach ustawy o pzp i wynika z błędnej interpretacji przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy pzp dotyczącego kontynuacji funkcji. Z przepisu tego, ani z żadnego przepisu ustawy nie wynika, aby przesłanka kontynuacji funkcji uzależniona była od dodatkowych warunków, w szczególności aby istniejąca w obszarze analizowanym funkcja tożsama z funkcją planowaną była dominującą, czy przeważającą w zastanym na danym terenie sposobie zagospodarowania. Okoliczność, że w rozważanym przypadku obszar analizowany charakteryzuje się zabudową Rozproszoną, o stosunkowo niewielkim wskaźniku intensywności, nie stwarza podstaw do twierdzenia, że planowana zabudowa spowodowałaby wprowadzenie obcego elementu zagospodarowania terenów. Należy zgodzić się z poglądem wyrażonym w wyroku WSA w Warszawie z dnia 20.12. 2007 r. IV SA/Wa, (LEX nr 372443), iż : "Do ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość posiada taka funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora". Stanowisko to jest zgodne z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy pzp, które nie zezwala na odmienną, w jakikolwiek sposób ścieśniającą interpretację. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18.06.2008 r. II OSK 58/07(LEX nr 465665) stwierdził : "Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (LEX nr 465665). Błędna i nie do przyjęcia w warunkach obowiązujących przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest również argumentacja organu, zgodnie z którą tereny objęte wnioskiem powinny zostać niezabudowane z uwagi na postanowienia nieobowiązującego już miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz z uwagi na treść sporządzonego dla tych obszarów Studium. Postanowienia nieobowiązującego już planu ani ustalenia Studium nie mogą nadto być źródłem odniesienia dla określenia cech charakterystycznych terenu znajdującego się w obszarze analizowanym, oraz terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 21.11. 2000 r., II SA 106/00 (LEX nr 57193) : "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego. Określa - jako akt planistyczny- jedynie politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrzne organy gminy w ich planach przy sporządzaniu planów miejscowych. Jako akt kierownictwa wewnętrznego (w stosunkach rada i podporządkowane jednostki organizacyjne) określa więc tylko kierunki i sposoby działania organów i jednostek pozostających w systemie organizacyjnym aparatu gminy przy sporządzaniu projektu przyszłego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Studium stanowi więc jeden z etapów poprzedzających uchwalanie planu i nie może tym samym, w żadnym wypadku stanowić podstawy do wydawania decyzji". Powyższa uwaga nie oznacza iż argumentacja organu oparta na ustaleniach Studium, oraz postanowieniach nieobowiązującego planu stanowi jedyną podstawę wydania decyzji odmownej w niniejszej sprawie. Uznać jednak należy, że miała ona istotne znaczenie dla jej rozstrzygnięcia. W świetle art. 59 ust. 1 i art. 61ust. 1 ustawy pzp jest ona w ogóle niedopuszczalna i świadczy o błędnej interpretacji przez organy orzekające tychże przepisów. W kwestii braku możliwości ustalenia obowiązującej linii zabudowy stwierdzić należy, że argumentacja organu nie może być uznana za przekonującą w świetle treści § 4 rozporządzenia, oraz wymogów wynikających z art. 107 § 3 kpa. Organ uznał bowiem ( po stwierdzeniu, że linia ta nie może być wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1), że linia ta nie może zostać wyznaczona jako kontynuacja linii zabudowy na działkach nr 8 i 6 , "wobec braku jej utrwalenia poprzez inne lokalizacje wzdłuż ulicy", po czym skoncentrował się na wskazaniu linii zabudowy istniejącej od strony ul. P. , uznając, że tylko i wyłącznie ona stanowi o możliwości wyznaczenia parametru, o którym mowa w § 4 rozporządzenia, ponieważ stanowi ona "nieprzekraczalną" linię istniejącej zabudowy. Pomijając już nieuprawnione zdaniem sądu, bo nie mające podstawy prawnej użycie określenia "nieprzekraczalna linia zabudowy" w sytuacji, kiedy rozporządzenie mówi o "obowiązującej linii nowej zabudowy" i to ustalanej dla przyszłego zamierzenia, to takie stwierdzenie organu sugeruje jednoznacznie, że poza nakreśloną w obszarze analizowanym linią biegnącą w kierunku północ-południe wzdłuż działek o nr 22 i 23 nie istnieją i nie mogą zostać wzniesione żadne obiekty kubaturowe, co stoi w sprzeczności z danymi wynikającymi z akt sprawy. Należało więc w sposób przekonujący wyjaśnić, dlaczego zdaniem organu, wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w sposób, o którym mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia możliwe jest tylko w przypadku "utrwalenia jej przez inne lokalizacje wzdłuż ulicy". Wszak argument ten odnosi się do wyznaczenia linii nowej zabudowy w sposób, o którym mowa w § 4 pkt. 1, 2 i 3, zaś stwierdzenie braku możliwości jej ustalenia z uwagi na istniejącą linię zabudowy, w niewielkim fragmencie ul. P. nie ma uzasadnienia. Niezrozumiałe w świetle treści § 5 rozporządzenia jest uzasadnienie niemożności określenia tego parametru dla planowanej inwestycji. Z przedstawionych wyników analizy (str.[...].) wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla działek obszaru wynosi 18 %., przy czym z kontekstu wynika, że chodzi o obszar analizowany. Dalej organ stwierdza, że : "wskażnik na tym poziomie, a tym bardziej wnioskowany wskaźnik ok. 40 % narusza intensywność wykorzystania terenów sąsiednich dostępnych z ul. M. Skoro zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskażnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskażnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, to oczywiste jest, że wyliczony w analizie, istniejący na obszarze analizowanym średni wskaźnik w wys. 18 % nie może naruszać intensywności wykorzystania terenów. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, że organy administracyjne ustalające warunki zabudowy związane są bezwzględnie wnioskiem inwestora jeżeli chodzi o przeznaczenie projektowanych obiektów budowlanych, oraz funkcje, jakie mają pełnić. Jeżeli chodzi o pozostałe parametry, o których mowa w rozporządzeniu, to mogą one zostać ustalone w sposób odmienny, po uzyskaniu akceptacji inwestora (por. w tej kwestii wyrok NSA z 6.12.2007 r., II OSK 1639/06, LEX nr 413525, wyrok WSA w Warszawie z dnia 4.10.2007 r., IV SA/Wa 1381/07, LEX nr 394823). Możliwość ustalenia tych parametrów w sposób odmienny, niż wskazano we wniosku wszczynającym postępowanie może skutkować ustaleniem innego, niższego wskaźnika, o którym mowa w § 5 rozporządzenia, czego organy orzekające w sprawie nie wzięły pod uwagę, czym naruszyły § 5 rozporządzenia, oraz art. 7 i 77 kpa. Jeżeli chodzi o kwestię ustalenia parametrów wynikających z § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia, to wyniki analizy nie przedstawiają żadnych konkretnych wielkości tych parametrów, występujących w obszarze analizowanym, pomimo istniejącej zabudowy. Analiza podaje te parametry, ale dotyczą one budynków przy ul. P. Należy więc uznać, że stwierdzenie o niemożności wyznaczenia tych parametrów jest co najmniej przedwczesne. Nie może bowiem stanowić uzasadnienia tej niemożności okoliczność, iż istniejące budynki są nieużytkowane, bądź nie reprezentują wartości kompozycyjno-estetycznych. Ani przepisy rozporządzenia, ani ustawy nie uzależniają możliwości wyznaczenia tych wskaźników od takich warunków, jak stwierdzenie przez organ użytkowania obiektów, bądź ich wysokich walorów estetycznych. Takie stanowisko organów narusza powyższe przepisy rozporządzenia, oraz jego § 3 ust. 1, a także zasady wynikające z przepisów art. 7, 77 i art. 107 § 3 kpa. Obowiązkiem organu odwoławczego jest konieczność ustosunkowania się do zarzutów odwołania. Skarżący w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. zarzucał, że ten sam organ, w analizie architektoniczno - urbanistycznej sporządzonej z dnia 4.01.2006 r. w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla kompleksu sportowo-apartamentowego wskazano, że wzdłuż ulicy M. może być kontynuowana zabudowa usługowa lub mieszkaniowa o charakterze jednorodzinnym. Kopię powyższej analizy dołączono do odwołania i znajduje się ona w aktach administracyjnych, na kartach nr [...]. Twierdzenia o istniejącej funkcji oraz o zabudowie mieszkaniowej i usługowej, jak i o możliwości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wzdłuż ulicy M. zostały istotnie w tej analizie zawarte. Organ, odmawiając skarżącemu ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania dla inwestycji polegającej na realizacji budynków jednorodzinnych powinien był więc ustosunkować się do tego zarzutu odwołania i wyjaśnić istotne sprzeczności wynikające z porównania analiz sporządzonych w stosunku do tego samego, bądź w dużej części tego samego terenu. Wynikało to zarówno z treści art. 107 § 3 kpa, jak i było potrzebą wynikającą z treści art. 8 kpa i art. 11 kpa. Z przepisów tych wynika, że organy administracji publicznej obowiązane są prowadzić postępowanie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa, oraz świadomość i kulturę prawną obywateli, oraz że są obowiązane wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierowały się przy załatwieniu sprawy. W sytuacji, w której mamy do czynienia w niniejszej sprawie, uzasadnione są więc wątpliwości co do prawidłowości rozstrzygnięcia, skoro organ w jednym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy wyraża stanowisko odmienne, niż w innym postępowaniu mającym ten sam przedmiot, biorąc pod uwagę istniejącą tożsamość problemu - tj. rodzaj zabudowy mogącej powstać wzdłuż ul. M. Pomimo, iż wady polegające na niezgodnym z § 3 ust. 2, w zakresie szerokości frontu działki , oraz braku stosownego podpisu i pieczęci na projekcie decyzji zostały usunięte, to z powodu istniejących, wskazanych wyżej wad postępowania zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zawierają wady powodujące konieczność wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Wady te, to jak wskazano wyżej naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 52 ust. 2 pkt. 1, art. 59ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz § 3, § 4 i § 5 rozporządzenia, mające wpływ na wynik sprawy i naruszenie przepisów postępowania - a to art. 7, 77, 8 , 11 i 107 § 3 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, z przyczyn wyżej opisanych. Wobec faktu, iż sprawa dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia była przedmiotem rozstrzygnięcia przez organy administracji po raz drugi, podkreślenia wymaga, iż oddziaływanie wyroku sądu administracyjnego na ponowne postępowanie administracyjne w sprawie nie oznacza jednak, że przebieg tego postępowania nabiera odmiennego, szczególnego charakteru. Jest to bowiem w swej istocie postępowanie obejmujące całość sprawy, zaś organ administracyjny dysponuje takimi samymi możliwościami w zakresie sposobu rozstrzygnięcia, jakimi dysponował w pierwotnym postępowaniu, oczywiście z ograniczeniami wynikającymi z zasady związania oceną prawną sądu administracyjnego (por. T. Woś w: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz , T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska, LexisNexis, wyd. 2, kom. do art. 153). Skoro WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 23.04.2008 r. uznał, że już sama konieczność ponownego, prawidłowego określenia obszaru analizowanego stanowi wystarczającą podstawę uchylenia zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, to dopiero po usunięciu przez organy tej wady należało przeprowadzić kontrolę zaskarżonego rozstrzygnięcia pod względem pozostałych aspektów wynikających z regulacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Związanie, o którym mowa w art. 153 p.p.s.a. dotyczy bowiem oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w orzeczeniu sądu. Ponownie rozpatrując wniosek K.H. o ustalenie warunków zabudowy organy winny mieć na względzie obowiązki wynikające z wyżej przedstawionej interpretacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., a także przepisów postępowania, w szczególności konieczność wyjaśnienia wszystkich okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w przedmiocie złożonego wniosku, oraz obowiązek ustosunkowania się do wszystkich okoliczności i zarzutów podnoszonych przez wnioskującego, które uznaje on za istotne w sprawie. Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) i lit.c) ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w pkt. 1 sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 ustawy.