II SA/Kr 1606/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Magda Froncisz WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Migda po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2026 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w T. przy udziale R. N. prokuratora Prokuratury Rejonowej w Tarnowie na decyzję nr 537/2025 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z dnia 14 października 2025 r., znak WOB.7721.54.2024.PWOL w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w T. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 4 stycznia 2024 r. nr 1/2024 znak: PINB.5144.1.2024.III Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Miasta Tarnowa nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej M. (zwanej dalej także stroną skarżącą), zarządcy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T., w związku ze stwierdzonym niewłaściwym stanem technicznym budynku, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie remontu nieszczelnego przewodu spalinowego, odprowadzającego spaliny z piecyka gazowego w łazience mieszkanie nr [...], w terminie do 2 lutego 2024 r. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte z urzędu w wyniku ustaleń protokołu nr 362/23 z okresowej kontroli przewodów kominowych, sporządzonego przez mistrza kominiarskiego w dniu 11 września 2023 r. Organ I instancji stwierdził, że z analizy tego protokołu wynika, że przewód spalinowy, odprowadzający spaliny z piecyka gazowego w łazience mieszkania nr [...], jest nieszczelny. Organ zaznaczył, że istnieje uzasadnione podejrzenie, że piecyk gazowy jest w dalszym ciągu podłączony do nieszczelnego przewodu kominowego, w przeciwnym razie lokatorzy mieszkania nr [...] byliby pozbawieni ciepłej wody użytkowej. W związku z powyższym organ I instancji stwierdził, że przedmiotowy budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym i może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W odwołaniu od powyższej decyzji organu I instancji Spółdzielnia Mieszkaniowa M. w T. wniosła o jej uchylenie włącznie z nadanym jej rygorem natychmiastowej wykonalności. Decyzji organu I instancji Spółdzielnia zarzuciła naruszenie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów oraz art. 108 § 1 tego Kodeksu w zakresie wadliwego nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Spółdzielnia wyjaśniła, że organ I instancji nie wziął pod uwagę, że w całym budynku przy ul. [...] w T. zostały zlikwidowane piecyki gazowe a zainstalowano system centralnej ciepłej wody. Jedynie w lokalu nr [...] instalacja CCW nie została zamontowana z uwagi na brak zgody jego lokatora na wykonanie instalacji i demontaż piecyka. Spółdzielnia wskazała, że w dniu 22 listopada 2024 r. odcięła dopływ gazu do mieszkania nr [...] oraz zdemontowała część instalacji gazowej doprowadzającej gaz do urządzenia. Działanie to było podyktowane stwierdzonym zagrożeniem dla bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzkiego. W związku z tym Spółdzielnia uważa, że brak było przesłanek do nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, gdyż na skutek odcięcia dopływu gazu ustał stan zagrożenia bezpieczeństwa dla zdrowia i życia ludzi. Co więcej Spółdzielnia uważa, że zamiast nakazywać jej remont przewodu spalinowego i utrzymywanie w jednym lokalu piecyka gazowego, organ winien był zobowiązać ją do wykonania w nim instalacji CCW, gdyż jest ona bezpieczniejsza dla ludzi. I to niezwłocznego demontażu piecyka gazowego w ww. mieszkaniu i montażu instalacji CCW winien dotyczyć, zdaniem Spółdzielni, rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia 14 października 2025 r. nr 537/2025 znak: WOB.7721.54.2024.PWOL Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2, art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.), a także art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz art. 80 ust. 2 pkt 2 i art. 83 ust. 2 w zw. z art. 83 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418), uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta Tarnowa z dnia 4 stycznia 2024 r. nr 1/2024 i nakazał Spółdzielni Mieszkaniowej M. (zwanej dalej także stroną skarżącą), zarządcy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T., w związku ze stwierdzonym niewłaściwym stanem technicznym budynku, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie remontu nieszczelnego przewodu spalinowego, odprowadzającego spaliny z piecyka gazowego w łazience mieszkanie nr [...], w terminie do dnia 30 listopada 2025 r. Uzasadniając swoją decyzję organ II instancji przytoczył treść art. 61 i art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i wskazał, że w toku postępowania odwoławczego postanowieniem nr 354/2024 z dnia 15 kwietnia 2024 r., znak: WOB.7721.54.2024.PWOL zlecił organowi I instancji uzupełnienie materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie m.in. poprzez: przeprowadzenie oględzin w lokalu nr [...] budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T. w celu ustalenia jakie przewody zawierają trzony kominowe i jakie urządzenia grzewcze są do nich podłączone oraz wykonanie zdjęć wraz z opisem lub szkicu wskazującego usytuowanie przewodów kominowych oraz podłączonych do nich urządzeń. W odpowiedzi organ I instancji za pismem z dnia 14 maja 2024 r., znak: PINB.5144.1.2024.III przesłał m.in. protokół oględzin z dnia 14 maja 2024 r. W trakcie ww. czynności kontrolnych pracownicy PINB dokonali następujących ustaleń: "w lokalu nr [...] usytuowanym na trzeciej kondygnacji budynku mieszkalnego zlokalizowanego na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T., lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki w łazience znajduje się przewód kominowy spalinowy wolny od podłączonych urządzeń oraz przewód wentylacyjny usytuowany pod sufitem na ścianie na wprost wejścia do łazienki, dopływ gazu do pieca został odcięty, piec gazowy do grzania nadał jest zamontowany na ścianie. Do ww. protokołu oględzin dołączono dokumentację zdjęciową oraz kopię opinii biegłego sądowego S. L.. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo ocenił występującą w niniejszym przypadku sytuację i miał uzasadnione podstawy do władczej ingerencji w postaci wydania zaskarżonej decyzji. Niepodważalny jest bowiem fakt, że na skutek przeprowadzonej kontroli przewodów kominowych, przedmiotowy budynek tj. jego część, znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym. Potwierdzają to zapisy w protokołach kontroli przewodów kominowych wykonanych na przestrzeni lat 2018-2023, protokoły z okresowych 5-letnich kontroli technicznych przedmiotowego obiektu budowlanego. Organ odwoławczy wyjaśnił, że za nieodpowiedni stan techniczny obiektu z reguły odpowiada zużycie pewnych elementów czy pogorszenie substancji, będące wynikiem braku dbałości o jego stan techniczny (niewłaściwe użytkowanie, brak remontów), czy też powstałe wskutek działania czynników zewnętrznych człowieka lub sił natury. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z treścią protokołów z okresowych kontroli przewodów kominowych jednoznacznie wynika, że nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowo -spalinowych występują w lokalu nr [...]. Po raz pierwszy okoliczność ta została potwierdzona w trakcie kontroli przeprowadzonych przez mistrza kominiarskiego D. S. (protokół kontroli nr 591/18). W treści protokołu nr 362/23 z dnia 11 września 2023 r. wskazano: "protokół nie dotyczy mieszkań nr [...] w łazience pozostał piecyk gazowy (zdemontowana rura) w tych mieszkaniach nie dopuszcza się przewodu spalinowego do dalszej eksploatacji - nieszczelne wewnątrz". Nieprawidłowości w zakresie przewodów spalinowych zlokalizowanych w przedmiotowym mieszkaniu wskazuje również opinia biegłego sądowego w zakresie kominiarstwa - S. L. sporządzona 4 grudnia 2023 r. Jak ustalono w trakcie ww. oględzin " Ad. 1 Przewód kominowo-spaliowy z mieszkania nr [...] przy ul. [...] w T. z pomieszczenia łazienka wykazuje nieszczelności pomiędzy przewodami. Ad. 2 Przewód kominowo-spalinowy z mieszkania nr [...] przy ul. [...] w T. z pomieszczenia łazienka jest drożny na całej długości. Ad. 3 Podłączenie pieca gazowego do grzania wody z łazienki L. O. do przewodu kominowego-spalinowego jest niemożliwe ze względu na zły stan techniczny, tj. nieszczelność przewodu co skutkuje nieprawidłowym działaniem przewody spalinowego do odprowadzania spalin z pieca na zewnątrz. Ad. 4 Uszczelnienie przewodów kominowych było możliwe, ponieważ przewód spalinowy jest drożny na całej długości. Po uszczelnieniu w/w przewodu można podłączyć piec gazowy do grzania wody z łazienki L. O.". Powyższą okoliczność podniosła również właścicielka lokalu L. O., w którym występują ww. nieprawidłowości, wskazując w piśmie z dnia 18 października 2023 r.: "w dniu 22 listopada 2022 roku mistrz kominiarski D. S. przeprowadził w w.w. budynku kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu technicznego sprawności urządzeń przewodów kominowych. (...) Kontrola wykazała nieszczelności m.in. w moim mieszkaniu". Organ odwoławczy w pełni podtrzymał ww. ustalenia, stwierdzając, że znajdują odzwierciedlenie w materiale dowodowym zgromadzonym na gruncie niniejszej sprawy i nie budzą jego wątpliwości, w związku z tym podtrzymał również kwalifikację prawną dokonaną przez PINB, zgodnie z którą opisane powyżej uszkodzenia wskazują na nieodpowiedni stan techniczny przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...], w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Następnie organ odwoławczy wskazał, iż przedmiotowy budynek w obecnym stanie technicznym może stwarzać zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi, co również pozostaje zbieżne z ustaleniami organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego, zagrożenie wynika z faktu, że przedmiotowy budynek w zakresie lokalu nr [...] wykazuje ryzyko związane z nieprawidłowościami przewodów spalinowych, odprowadzających spaliny z piecyka gazowego zlokalizowanego w łazience mieszkania nr [...]. MWINB wskazał, iż organ powiatowy był zobowiązany uprawdopodobnić, że hipotetyczny stan zagrożenia może wystąpić, co miało miejsce w treści skarżonej decyzji. Reasumując organ II instancji stwierdził, że zaistnienie hipotetycznego stanu zagrożenia życia i zdrowia wskutek nieprawidłowego stanu technicznego przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...] uzasadniało zastosowanie przesłanki, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Odnośnie z kolei kwestionowania możliwości funkcjonowania piecyka gazowego w mieszkaniu nr [...] MWINB wskazał, że jak wynika z treści opinii biegłego sądowego Sądu Okręgowego w T. z zakresie kominiarstwa S. L. "uszczelnienie przewodów kominowych było możliwe, ponieważ przewód spalinowy jest drożny na całej długości. Po uszczelnieniu w/w przewodu można podłączyć piec gazowy do grzania wody z łazienki L. O. (...) uszczelnienie przewodu kominowo-spalinowego dla pieca gazowego L. O. jest możliwe i wskazane". Zatem w ocenie organu odwoławczego obowiązek uszczelnienia przedmiotowych przewodów kominowych jest prawidłowy i znajduje oparcie w materiale dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie. Odnośnie nałożenia przez PINB rygoru natychmiastowej wykonalności odnośnie nałożonych obowiązków organ odwoławczy stwierdził, iż organ powiatowy miał uzasadnione podstawy do zastosowania przepisu art. 108 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. MWINB zaznaczył, iż powyżej wykazany został stan zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi w związku ze złym stanem technicznym przedmiotowego budynku w zakresie lokalu nr [...], w związku z czym ziściła się przesłanka umożliwiająca nadanie ww. rygoru skarżonej decyzji. Odnosząc się co do prawidłowości ustalenia przez organ I instancji adresata zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, że w związku z tym, że art. 61 Prawa budowalnego nakłada szczegółowe obowiązki dotyczące prawidłowego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego na właściciela obiektu budowlanego lub zarządcę, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjmuje się, że co do zasady adresatami decyzji wydawanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowalnego są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Wydanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie wskazanego przepisu będzie bowiem zwykle konsekwencją nieuczynienia zadość - spoczywającym właśnie na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego - obowiązkom utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Przedmiotem niniejszego postępowania są nieprawidłowości w zakresie wentylacji mechanicznej w w/w budynku wielorodzinnym w mieszkaniu nr [...]. MWINB stwierdził, że podziela stanowisko orzecznictwa sądów administracyjnych, że kominy, przewody spalinowe należą do części wspólnej budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego kanału przez właściciela lokalu nie przesądza o przynależności do konkretnego lokalu w znaczeniu prawnym. Reasumując w ocenie organu odwoławczego, PINB zasadnie uczynił zarządcę przedmiotowego budynku -Spółdzielnię Mieszkaniową "M. " adresatem obowiązku nałożonego skarżoną decyzją. W zakresie uwag skarżącej Spółdzielni co do zasadności orzeczonego obowiązku oraz wniosku o zobowiązanie administratora budynku do wykonania w nim instalacji CCW, MWINB wskazał, że przepisy art. 66 ustawy Prawo budowlane mają na celu utrzymanie substancji budowlanej w należytym stanie technicznym, celem jest nakazanie usunięcia nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, gdy jego stan techniczny lub sposób użytkowania stanowi zagrożenie dla życia, zdrowia, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Decyzja o podłączeniu do centralnego ogrzewania może być podjęta, ale tylko w kontekście eliminacji tych zagrożeń lub przywrócenia właściwego stanu technicznego budynku, a nie jako samodzielne polecenie. Dodatkowo realizacja takich robót wymaga wcześniejszego wykonania stosownej dokumentacji projektowo - technicznej oraz uzyskania przez właścicieli przedmiotowego budynku stosownych zezwoleń wydanych przez właściwy organ administracji architektoniczno - budowlanej. Zdaniem organu II instancji, z punktu widzenia przepisów prawa, nakazanie przez organ nadzoru budowlanego takich robót w oparciu o przepis art. 66 Prawa budowlanego prowadziłoby do omijania przepisów regulujących kwestię uzyskania pozwolenia na budowę i wkraczało w zakres kompetencji organów administracji architektoniczno - budowlanej, co uznać należy za działanie nieprawidłowe. Zdaniem organu II instancji, w takim przypadku organy nadzoru budowlanego winny decyzję o podjęciu takich robót (inwestycyjnych) pozostawić wyłącznie właścicielowi obiektu, ograniczając się jedynie do nakazania robót usuwających nieprawidłowości stanu technicznego istniejących elementów obiektu. Organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do nakazania wykonania robót budowlanych w zakresie podłączenia instalacji w lokalu nr [...] przedmiotowego budynku do instalacji centralnego ogrzewania, bowiem przywrócenie właściwego stanu technicznego może nastąpić poprzez uszczelnienie przewodu spalinowego odprowadzającego spaliny z piecyka gazowego w łazience mieszkania nr [...] (vide: opinia biegłego sądowego, w zakresie kominiarstwa - S. L. sporządzona 4 grudnia 2023r ). Mając zatem na uwadze powyższe organ II instancji stwierdził, że w niniejszym przypadku niewątpliwie spełnione zostały przesłanki wyrażone w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego. Tym samym organ I instancji prawidłowo ocenił zaistniałą sytuację, a wydanie przez niego skarżonej decyzji uznać należy za działanie zasadne, mające na celu likwidację stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T.. Niemniej jednak organ odwoławczy korzystając z przysługującego mu prawa wynikającego z treści art. 138§ 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego dokonał reformacji skarżonej decyzji PINB doprecyzowując jednocześnie zakres nakazanych do wykonania przez Spółdzielnię robót budowlanych (mając na uwadze wytyczne wynikające z opinii biegłego sądowego w zakresie kominiarstwa S. L. ), jednocześnie wskazując nowy termin ich wykonania. W ocenie organu odwoławczego niniejsze rozstrzygnięcie mieści się w normie art. 138 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na wydanie decyzji w ramach tej samej podstawy materialnoprawnej tj. art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W ocenie organu II instancji powyższe działanie nie narusza również art. 139 Kodeksu postępowania administracyjnego ani zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wskazanej w art. 15 tego Kodeksu, ze względu na to, iż organ odwoławczy w ramach prowadzonego postępowania odwoławczego skorzystał z przysługującego mu prawa reformatoryjnego. Z powyższą decyzją Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie nie zgodziła się Spółdzielnia Mieszkaniowa M. w T. i pismem z dnia 12 listopada 2025 r. wniosła na nią skargę, domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji skarżąca Spółdzielnia zarzuciła naruszenie: 1) art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w zakresie przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów i pominięcie dowodu z decyzji Prezydenta Miasta Tarnowa z dnia 4 maja 2016 r. nr 213/2016 znak: WPR.RBZ.III.6740.41.2016.TK. 2) art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że w treści zaskarżonej decyzji pominięto zupełnie fakt, iż dla przedmiotowego budynku przy ul. [...] w T. została wydana decyzja, która jest ostateczna i prawomocna o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na roboty budowlane Spółdzielni dla przedsięwzięcia przebudowa instalacji gazowej polegająca na likwidacji indywidualnych podgrzewaczy gazowych wody w budynku - decyzja Prezydenta Miasta Tamowa nr 213/2016 z dnia 4 maja 2016 r. (znak: WPR.RBZ.III.6740.41.2016.TK). Organy nadzoru budowlanego obu instancji miały informację o treści ww. decyzji. Natomiast organ II instancji w treści decyzji wskazał na brak możliwości przymuszenia właścicielki mieszkania do instalacji centralnej ciepłej wody w oparciu o art. 66 ustawy Prawo budowlane, powołując się przy tym na to, że przepis ten jest jedynie podstawą do usunięcia nieprawidłowości, a nie może być wykorzystywany do wkraczania w kompetencje organów architektoniczno - budowlanych, które wydają decyzję pozwolenie na budowę. Według organu odwoławczego, decyzja o podłączeniu do centralnego ogrzewania nie może być podjęta przez organy nadzoru budowlanego. Spółdzielnia wyjaśniła, że w odwołaniu nie chodziło o formalne wydawanie przez MWINB w Krakowie jakichkolwiek decyzji o nakazaniu wykonania instalacji c.c.w. w lokalu nr [...], a wspieranie rozwiązań proponowanych przez zarządcę, mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa w budynku przy ul. [...] w T.. Poza tym, organ architektoniczno - budowlany w osobie Prezydenta Miasta Tamowa wydał już w 2016 r. decyzję o likwidacji indywidualnych podgrzewaczy gazowych wody w budynku. Od przedmiotowej decyzji nie odwołał się żaden z właścicieli lokali w budynku, a decyzję otrzymał, co wynika z rozdzielnika decyzji Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Tarnowie. Natomiast samo wykonanie w budynku i w mieszkaniach centralnej ciepłej wody nie wymagało decyzji organu architektoniczno - budowlanego. Spółdzielnia wskazała, że wykonała w budynku (w częściach wspólnych oraz w 19 lokalach) przy ul. A. 3 instalację c.c.w,, a także zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Tamowa zdemontowała w 19 lokalach gazowe podgrzewacze wody. Właścicielka mieszkania nr [...] w listopadzie 2022 r. wyraziła zgodę na odcięcie dopływu gazu do gazowego podgrzewacza wody, ale nadal nie wyraża zgody na demontaż podgrzewacza i montaż c.c.w. w jej lokalu. Od tego czasu lokal nr [...] nie ma dopływu gazu do podgrzewacza wody. Aktualny stan faktyczny potwierdza protokół oględzin z dnia 14 maja 2024 r. Brak zgody właścicielki przedmiotowego lokalu na demontaż podgrzewacza wody uniemożliwia Spółdzielni wykonanie ww. ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta Tamowa nr 213/2016 z dnia 4 maja 2016 r. Zdaniem Spółdzielni, fakt funkcjonowania podanej decyzji ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, gdyż zgodnie z nią podgrzewacz wody w lokalu nr [...] powinien być zdemontowany, a przewód spalinowy, który MWINB w Krakowie nakazuje uszczelnić, pozostaje aktualnie bezużyteczny. Poza tym przewód ten będzie nadal w przyszłości bezużyteczny, gdyż służy on tylko do odprowadzania spalin z podanego podgrzewacza. W tym kontekście zaskarżona decyzja jest, w ocenie Spółdzielni, pozbawiona logiki i zasad prawidłowego rozumowania. Strona skarżąca przytoczyła następnie treść art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego i stwierdziła, że postępowanie organu II instancji przy wydawaniu zaskarżonej decyzji naruszyło wszystkie ogólne reguły oceny materiału dowodowego. Organy nadzoru budowlanego miały bowiem informację o treści decyzji Prezydenta Miasta Tamowa nr 213/2016 z dnia 4 maja 2016 r., a mimo tego nie analizowały jej pod żadnym kontem. Poza tym, pomimo niezwykłej istotności ww. decyzji dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, MWINB w Krakowie wydał decyzję sprzeczną z zasadami poprawnego rozumowania. Zdaniem Spółdzielni, sam brak ustosunkowania się do treści decyzji z 4 maja 2016 r. budzi wątpliwości co do prawidłowości oceny innych dowodów. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane skarżąca Spółdzielnia podniosła, że organy nadzoru budowlanego nie mogą powoływać się wyłącznie na samą teoretyczną możliwość uszczelnienia przewodu spalinowego, bez spojrzenia szerzej na całą sprawę i zebrany w sprawie materiał dowodowy. Zarządca budynku jest uprawniony do zmiany sposobu podgrzewania wody użytkowej w całej nieruchomości. Na demontaż piecyków gazowych uzyskano stosowną i wymaganą prawem decyzję. Aktualnie, właścicielka lokalu nr [...], jako jedyna osoba w budynku nie ma zamiaru podporządkować się przedmiotowej decyzji organu administracyjnego, a także postępowaniu zarządcy, który kieruje się głównie bezpieczeństwem. Na dzień dzisiejszy, podgrzewacz gazowy nie działa i nie może być uruchomiony, gdyż odcięto do niego dopływ gazu. Powoduje to, że nie jest zagrożone życie lub zdrowie ludzi oraz nie jest też zagrożone bezpieczeństwo mienia lub środowiska. Strona skarżąca zaznaczyła, że roboty związane z przebudową systemu dostarczania wody podgrzanej do budynku mieszczą się w zakresie pojęcia eksploatacji budynku i Spółdzielnia jest uprawniona do realizacji prac związanych z montażem centralnej instalacji ciepłej wody użytkowej oraz demontażem instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych wraz z piecykami. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie podtrzymało swoje stanowisko w sprawie i wniosło o oddalenie skargi. Prokurator Prokuratury Rejonowej w Tarnowie na rozprawie w dniu 13 marca 2026 r. wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Jak stanowi art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j. z dnia 2024.08.21) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zgodne z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2026.143 t.j. z dnia 2026.02.09) zwanej dalej w skrócie "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Jak stanowi art. 134 § 1 P.p.s.a sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. W myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Stosownie natomiast do treści art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. - Sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy, na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest, zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). Wymaga podkreślenia, że w świetle art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (zob. w tym zakresie wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt FSK 2326/04, LEX nr 173127). Wniesiona skarga prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jednak przeważająco z innych przyczyn niż w niej wskazane. Na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r prawo budowlane (Dz.U.2025.418 t.j. z dnia 2025.04.01 ) organ stwierdził nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce [...] obr. [...] przy ul. [...] w T., który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, co jak wskazał zostało udokumentowane wynikami kontroli i oględzin stanu technicznego. Następnie nakazał zarządcy budynku usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez: wykonanie uszczelnienia przewodu spalinowego, odprowadzającego spaliny z piecyka w łazience mieszkania nr [...]. Norma art 66 ustawy prawo budowlane określa przypadki w których organ nadzoru budowlanego powinien nakazać właścicielowi lub użytkownikowi, w formie decyzji administracyjnej, doprowadzenie niewłaściwie użytkowanego obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego. Decyzja ma charakter związany. Rozstrzygniecie powinno uwzględniać zarówno wyniki przeprowadzonej kontroli stanu obiektu (co powinno zostać udokumentowane), jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego poprzez usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości, w sposób i w zgodzie określonym w stosownej ekspertyzie technicznej oraz na podstawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących warunków użytkowania obiektów. Przepis ten odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, chyba że potrzeba wykonania określonych robót budowlanych w lokalu lub lokalach ma na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości (wyrok NSA z 13.02.1998 r IV SA 757/96). Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co się mieści wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego (wyrok NSA z 4.3.2002r., IV SA 908/00, Teza 10, w Komentarzu do art. 66 ustawy prawo budowlane, pod red. Prof. Zygmunta Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa 2013) W zaskarżonej decyzji organ wypowiedział się kategorycznie, co do zakresu stwierdzonych nieprawidłowości, jednak ustalenia budzą istotne wątpliwości i nie wynikają bezpośrednio z wyników kontroli, oględzin i protokołów. Ten określony, wymieniony w zaskarżonej decyzji zakres dotychczas stwierdzonych przez organy nieprawidłowości jest zdecydowanie wąski i jak się wydaje dotyczy bezpośrednio i wyłącznie lokalu mieszkalnego nr [...], który stanowi odrębną własność, nie dotyczy bezpośrednio części wspólnych budynku. Uszczelnienie przewodu spalinowego odprowadzającego spaliny z piecyka w łazience mieszkania nr [...], to czynność która obciąża właściciela odrębnego lokalu mieszkalnego, a nie zarządcę części wspólnych budynku i ewentualnie do niego skierowana powinna być decyzja organu, jako adresata obowiązków. Jednak wymogom w zakresie poczynienia pewnych ustaleń faktycznych, a następnie precyzyjnie nałożonego zobowiązania nie sprostały organy obu instancji. W protokołach z okresowej kontroli przewodów kominowych mowa jedynie, że w "mieszkaniach [...] w łazience pozostał piecyk gazowy w tych mieszkaniach, nie dopuszcza się przewodu spalinowego do dalszej eksploatacji – nieszczelne wewnątrz (14.11.2019r.,20.11.2021r.,22.11.2022r.)", " w mieszkaniu nr [...] w łazience pozostał piecyk gazowy (zdemontowana rura) w tych mieszkaniach nie dopuszcza się przewodu spalinowego do dalszej eksploatacji (11.09.2023r.)". Z protokołu oględzin z 14 maja 2024 r wynika, że w łazience lokalu nr [...] znajduje się "przewód kominowy spalinowy wolny od podłączonych urządzeń, a dopływ gazu do pieca został odcięty, piec gazowy do grzania nadal jest zamontowany na ścianie" (k – 21 i nast. wraz ze zdjęciami w aktach adm.). Z kserokopii opinii S. L. znajdującej się w aktach administracyjnych sporządzonej na użytek sprawy sygn. akt. 4155-4.Ds1477.2023 wynika jedynie, że "uszczelnienie przewody kominowego spalinowego dla pieca gazowego L. O. jest możliwe i wskazane". W tej sytuacji stwierdzić należy, że stan faktyczny sprawy zgromadzony w aktach administracyjnych wymaga uzupełnienia, tak by dokonać pewnych ustaleń w zakresie stanu technicznego urządzenia, przewodów i koniecznych robót do wykonania. Następnie po dokładnym stwierdzeniu istniejącego stanu rzeczy (za pomocą wszystkich możliwych środków dowodowych) należy wyjaśnić czy ewentualnie nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w T. wyczerpuje dyspozycję art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, bowiem stanowi zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi oraz mienia. Czy w konsekwencji obligował organy nadzoru budowlanego do podjęcia działań mających na celu zobowiązanie do wykonania konkretnie określonych robót budowlanych i czy ich stwierdzony zakres dotyczy części wspólnych budynku, bądź lokalu. Jeżeli ten stwierdzony zakres dotyczy wyłącznie części wspólnych budynku, to zobowiązanie skierować należy do zarządcy nieruchomości, a jeśli wyłącznie odrębnego lokalu mieszkalnego, to do jego właściciela. Dotychczas uczestnikiem postępowania nie była właścicielka odrębnego lokalu mieszkalnego nr [...] L. O.. Skarżąca, sprawująca zarząd powierzony budynkiem w oparciu o art. 27 ust 2 ustawy o z dnia 15 grudnia 2000 r spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2024.558 t.j. z dnia 2024.04.12) składającym się z 20 lokali mieszkalnych, a stanowiącym współwłasność SM "M. " w T., a także współwłaścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych - konsekwentnie twierdzi, że: "na dzień wydania zaskarżonej decyzji podgrzewacz gazowy nie działa i nie może być uruchomiony, gdyż odcięto dopływ gazu do podgrzewacza, ... powoduje to, że nie jest zagrożone życie lub zdrowie ludzi, nie jest też zagrożone bezpieczeństwo mienia lub środowiska" W tym miejscu wyjaśnić należy, że obowiązek dbałości o stan techniczny obiektu budowlanego w tym obowiązek usuwania nieprawidłowości spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego z mocy prawa (art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego). Stosownie do art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego - Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Jednocześnie przypomnieć trzeba, że kwestia szczególnego zagrożenia musi być wykazana wszelkimi środkami dowodowymi. Stosownie bowiem do art. 75 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U.2025.1691 t.j. z dnia 2025.12.03) - jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy i okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym. Zatem przedmiot sprawy determinuje zakres postępowania wyjaśniającego. W myśl art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Na gruncie niniejszej sprawy organ w toku postępowania powinien przede wszystkim dokonać ustaleń, dotyczących tego, kto jest właścicielem lokalu nr [...] i czy zakres nieprawidłowości w zakresie szczelności przewodu spalinowego, odprowadzającego spaliny z piecyka w łazience mieszkalnia nr [...] dotyczy części wspólnej budynku, czy wyłącznie odrębnego lokalu mieszkalnego. Te ustalenia determinować będą osobę zobowiązanego – adresata decyzji. Należy mieć na względzie, że, co do zasady właściciel lokalu odpowiada za prawidłowy stan techniczny instalacji gazowej w lokalu, to znaczy od zaworu odcinającego do wnętrza lokalu oraz za funkcjonowanie samego urządzenia gazowego. Zarządca budynku natomiast za główną sieć gazową w budynku, piony gazowe oraz coroczne przeglądy szczelności całej instalacji w budynku. Ewentualne niezbędne do wykonania czynności określone w decyzji powinny być precyzyjnie określone i również należy wyjaśnić, czy dotyczą części wspólnych budynku czy wyłącznie wyodrębnionego lokalu nr [...]. Te okoliczności muszą jasno wynikać z ustaleń faktycznych. W tym względzie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest niepełne, bowiem nie zachowano koniecznych wymogów art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Kwestie te organy będą obowiązane ustalić, rozważyć i uzasadnić w ponownie prowadzonym postępowaniu. Stosownie do art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. na organie administracyjnym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a następnie ocena na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Sąd administracyjny uprawniony jest do oceny prawidłowości zastosowania przez organy przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Pewnym standardem kształtującym kierunek i zakres orzecznictwa sądowoadministracyjnego jest zasada zgodnie z którą: "nie jest rzeczą sądu administracyjnego ustalanie stanu faktycznego sprawy oraz dokonywanie własnych ustaleń poprzedzonych oceną dowodów. Takie działanie prowadzi bowiem do nieuprawnionego zastępowania organów administracji publicznej w ich działalności" (tak np. NSA w wyroku: z 24 kwietni a2012 r., sygn. akt I OSK 596/11, z 21 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 888/11, z 12 lipca 2017 r., sygn. akt II FSK 1666/15, WSA w Krakowie w wyroku z 3 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 968/16). Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania na zasadzie art. 200 tej ustawy.