II SA/Kr 1659/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Protokolant: starszy referent sądowy Adrianna Garus po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2025 r. sprawy ze skargi I. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 października 2024 r. nr SKO.ZP/415/435/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz I. K. kwotę 2202 zł (dwa tysiące dwieście dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Przedmiotem skargi I. K. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 października 2024 roku, znak: SKO.ZP/415/435/2024 utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy Krzeszowice z dnia 28.06.2024 r., znak: WGP.6725.3.200.2023 orzekającej o ustaleniu dla I. K. jako zbywcy udziałów wynoszących 9/10 części w prawie własności nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,5550 ha, położonej w obrębie S., jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 9.197,28 zł oraz zobowiązującej Stronę do uiszczenia tej opłaty na wskazany rachunek bankowy lub w kasie Urzędu Miejskiego w Krzeszowicach. Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach. Decyzją z dnia 28.06.2024 r., znak: WGP.6725.3.200.2023, wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 i 11 u.p.z.p., uchwałę Nr XLIV/572/2018 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 28.06.2018 r. w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: C., F., M., N., N., O., P., R., S., T., W. Z., Z. w gminie K. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 23.07.2018 r., poz. 5300) oraz art. 104 k.p.a. i art. 149 i art. 150 u.g.n. i rozp. w spr. wyc. Burmistrz Gminy Krzeszowice ustalił dla I. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] obr. S. spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. udziałów w tej nieruchomości w wysokości 9.197,28 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ przywołał miarodajne dla rozstrzygnięcia sprawy przepisy prawa i zreferował przeprowadzone w sprawie postępowanie. Podano, że w dniu 07.07.2023 r. aktem notarialnym Rep. A Nr 1433/2023 I. K. zbyła udziały w ww. nieruchomości. Nastąpiło to po wejściu w życie obowiązującej od 23.08.2018 r. uchwały Nr XXXVI1/458/2017 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 28.06.2018 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania sołectw; C., F., M., N., N., O., P., R., S., T., W. Z., Z. w gminie K., ustalono, że w dniu wejścia w życie ww. planu miejscowego istniała działka nr [...] o powierzchni 1,1243 ha, której podział na dz. nr [...] o pow. 0,5693 ha i nr [...] o pow. 0,5550 ha Burmistrz Gminy Krzeszowice zatwierdził decyzją z dnia 17.02.2023 r., znak: WGP.683 1.1.72.2022. Zgodnie z tą uchwałą, działka nr [...] znalazła się w terenie o symbolu MNR1 - tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej (pow. 0,3109 ha); R2 - tereny rolne (pow. 0,2121 ha), KDD2 - tereny dróg publicznych, drogi dojazdowe (pow. 0,0320 ha); w graniach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S.; w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego; w terenie górniczym "[...]". Z kolei istniejąca na dzień 23.08.2018 r. działka nr [...] miała na tej samej powierzchni, co dz. nr [...] przeznaczenie terenów zabudowy mieszkaniowo - usługowej, terenów rolnych, terenów drogowych KDD2, a dodatkowo znajdowała się w terenie o symbolu ZE - tereny zieleni nieurządzonej, lokalnej ochrony powiązań przyrodniczych (pow. 0,5063 ha), KDL - tereny dróg publicznych, drogi lokalne (pow. 0,0630 ha) i była położona w tych samych, co dz. nr [...] ww. terenach ochronnych. Pod rządami poprzedniego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości: S. w gminie K. w jej granicach administracyjnych z wyłączeniem terenów objętych zmianami planu po 1995 r., zatwierdzonym uchwałą nr XXI/176/04 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 29.04.2004 r. działka nr [...] znajdowała się w terenie o symbolu ZN — tereny zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym (pow. 0,2643 ha), ZL - tereny zieleni leśnej (0,2907 ha); w strefie ochrony ujęć wód "S"; w terenie górniczym. Natomiast istniejąca w dniu 23.08.2018 r. działka nr [...] położona była w terenie o symbolu ZN — tereny zieleni nieurządzonej o szczególnym znaczeniu przyrodniczym (pow. 0,2643 ha), ZL - tereny zieleni leśnej (0,8047 ha), KL - drogi (ulice) lokalne (pow. 0,0553 ha); w strefie ochrony ujęć wód "S"; w terenie górniczym. Organ podkreślił, że sytuacja planistyczna działki nr [...] (i [...]) była ciągła, ponieważ przepisy uchwały z 2004 r. zostały zastąpione uchwałą z dnia 28.06.2018 r. Z porównania zapisów tych uchwał organ wywiódł, że obszar nieruchomości o symbolu ZN i ZL w 28% nowym planem miejscowym zyskał przeznaczenie mieszkaniowo - usługowe oraz zieleni nieurządzonej i tereny rolnego. Następnie wyjaśniono, że w toku rozpatrzenia sprawy rzeczoznawca majątkowy M. C. sporządziła operat szacunkowy. W operacie została określona różnica między wartością nieruchomości ustaloną po uchwaleniu ww. planu miejscowego z 2018 r. a jej wartością, określoną według przeznaczenia w planie miejscowym z 2004 r. Dalej omówiono sposób wyceny nieruchomości dokonany w operacie szacunkowym, przedstawiono ustalenia operatu dotyczące analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym (w części budowlanym iw części wyłączonym spod zabudowy, tj. zieleni i rolnym) - zgodnym z przeznaczeniem według aktualnego planu miejscowego, z którego zostały wybrane 3 nieruchomości porównawczych o najwyższym stopniu podobieństwa. Dobór ten został oceniony przez organ jako prawidłowy, zaś obliczenia właściwe. Ustalona wartość nieruchomości w tym stanie wynosiła 180.000,00 zł. Następnie zwrócono uwagę na sposób wyceny według jej przeznaczenia zieleni w poprzednim planie miejscowym. Z rynku takich nieruchomości dobrano 4 nieruchomości porównawcze, oszacowano wartość 1 m2 i ustalono wartość nieruchomości w kwocie 49.000,00 zł. Następnie ustalono różnicę wartości nieruchomości, obliczoną w obu stanach planistycznych, która wyniosła 131.000,00 zł i stosując się do wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie w sprawie o znaku: SKO.ZP/415/354/2021 z dnia 01.10.2021 r. zastosowano wynikające z aktualnego planu miejscowego zróżnicowane stawki procentowe dla poszczególnych terenów o symbolu MNR1, R2 i KDD2, co dało opłatę w wysokości 10.219,20 zł dla całej nieruchomości i 9.197,28 zł dla udziału wynoszącego 9/10 części. Wskazano też, że przygotowany w sprawie operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy i został wykonany prawidłowo. Dodano, że Stronie został zapewniony czynny udział w każdym stadium postępowania. Odwołanie od tej decyzji wniosła I. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie po rozpoznaniu sprawy w wyniku wniesionego odwołania utrzymało w mocy decyzje organu I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że odnosząc powyższe unormowania do operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie Kolegium stwierdza, że w operacie uwzględniono poziom cen z dnia sprzedaży własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej, czyli z dnia 05.07.2023 r.). Trafnie też rzeczoznawca wskazał, że datą, na którą przyjąć należy stan nieruchomości jest dzień 23.08.2018 r. (dzień wejścia w życie aktualnie wiążącego planu miejscowego). Stosownie zatem do tej daty należało ustalić stan prawny i faktyczny nieruchomości, jaka istniała na ten dzień. Z zawartej w operacie charakterystyki nieruchomości wycenianej wynika, że jest to nieruchomość zlokalizowana w północno - środkowym krańcu obrębu S., gmina K., w otoczeniu luźnej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów zieleni nieurządzonej oraz terenów rolnych. Dodano, że w odległości ok. 150 m w kierunku północnym zlokalizowane jest czynne wyrobisko [...], zaś centralna część miejscowości ze szkołą i sklepami znajduje się w oddaleniu ok. 1 km w linii prostej od tej nieruchomości. Nieruchomość ma kształt nieregularnego wieloboku, z dwoma wąskimi ramionami na przeciwległych krótszych bokach, teren działki jest pofałdowany, porośnięty drzewami. Do wschodniej granicy dz. nr [...] przylega droga publiczna asfaltowa, zaś zachodni kraniec nieruchomości graniczy z działką drogową gminną. Z mapy wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się sieć kanalizacyjna i nN, zaś wodociąg i sieć gazowa przecina działkę w jej zachodniej części. Z wyjaśnień rzeczoznawcy ujętych na str. 6-7 operatu wynika, że według aktualnego planu miejscowego z 2018 r. działka nr [...] znalazła się w terenie o symbolu MNRl - tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej (pow. 0,3109 ha); R2 - tereny rolne (pow. 0,2121 ha), KDD2 - tereny dróg publicznych, drogi dojazdowe (pow. 0,0320 ha); w graniach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S.; w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego; w terenie górniczym "[...]". Z kolei istniejąca na dzień 23.08.2018 r. działka nr [...] miała na tej samej powierzchni, co dz. nr [...] przeznaczenie terenów zabudowy mieszkaniowo - usługowej (pow. 0,3109 ha), terenów rolnych (pow. 0,2121 ha), terenów drogowych KDD2 (pow. 0,0320 ha), a dodatkowo znajdowała się w terenie o symbolu ZE - tereny zieleni nieurządzonej, lokalnej ochrony powiązań przyrodniczych (pow. 0,5063 ha), KDL - tereny dróg publicznych, drogi lokalne (pow. 0,0630 ha) i była położona w tych samych, co dz. nr [...] ww. terenach ochronnych. Dla takiego, jak wskazano powyżej mieszanego przeznaczenia planistycznego nieruchomości wycenianej rzeczoznawca majątkowy poddał badaniu rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w części pod zabudowę mieszkaniową i w części wyłączonych spod zabudowy o funkcji rolnej i zieleni nieurządzonej (k. nr 19 operatu). Dodano, że bez znaczenia dla wartości je fragmentaryczne położenie wycenianej nieruchomości w terenach dróg, bowiem dla nich wartość określa się na podstawie przeznaczenia terenów przyległych zgodnie z § 49 rozp. w spr. wyc. (str. 8 operatu). Wyjaśniono, że równorzędne traktowanie terenów rolnych i zieleni jest uzasadnione sposobem użytkowania takiego terenu - jako ogrody przydomowego bez możliwości dalszej zabudowy. Mając to na uwadze Kolegium stwierdza, że ustalony rodzaj rynku poddany analizie jest prawidłowy. Operat zawiera szczegółowe informacje o nieruchomościach porównawczych, w tym o: dacie transakcji, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium, położeniu nieruchomości, jej cechach. Zdaniem Kolegium podobieństwo dobranych do porównań nieruchomości do przedmiotu wyceny w omawianym stanie planistyczny nie budzi wątpliwości. Z przedstawionych danych wynika, że nieruchomości porównawcze są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem przeznaczenia, wielkości, uzbrojenia, jak i możliwości zagospodarowania. Różnice zaś pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi zostały skorygowane przyjętymi współczynnikami, zaś poziom dokonanych korekt wynika z operatu szacunkowego, co umożliwiło jak największe upodobnienie nieruchomości porównawczych do przedmiotu wyceny. Dzięki temu działaniu autor operatu oddał w pełni możliwości zagospodarowania nieruchomości pod rządami obecnego planu miejscowego. Reasumując, niewątpliwie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia części gruntu (ok. 28%) w planie z 2018 r. pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, podczas gdy w okresie obowiązywania poprzedniego planu miejscowego ta część nieruchomości była terenem o funkcji zieleni nieurządzonej i leśnej. W uwzględnieniu powyższych okoliczności i ustaleń rzeczoznawca majątkowy wykazał, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynika wyłącznie z faktu uchwalenia planu miejscowego w 2018 r., zachodzi bezpośredni związek między tą okolicznością a wzrostem wartości gruntu, a wzrost wynosi wartość określoną w operacie szacunkowym. Mając na uwadze wyżej zreferowane działania i metody zastosowane w operacie tut. Kolegium potwierdza, że może stanowić on dowód wzrostu wartości przedmiotowego gruntu, zaś podniesione w odwołaniach zarzuty względem operatu są chybione. Tut. Kolegium zauważa, że przy wycenie gruntu w obecnym stanie planistycznym rzeczoznawca uwzględnił mieszane przeznaczenie wycenianej nieruchomości, a nieruchomości porównawcze posiadają podobne do niej mieszane przeznaczenie. Nadto, w operacie została uwzględniona kwestia położenia nieruchomości w obu stanach w strefie ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S., a w nowym planie nadto w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego. Okoliczność ta opisana w operacie nie ma jednak wpływu na możliwości inwestycyjnego zagospodarowania nieruchomości. Nadto, wzięto pod uwagę przy wycenie również położenie nieruchomości w terenie górniczym "[...]" i sąsiedztwo aktywnego wyrobiska [...] w ramach cechy "lokalizacja szczegółowa". Nie ma racji Odwołująca, że zbyta nieruchomość nie nadawała się na cele budowlane, więc teoretyczne wyliczenia jej wartości według wartości budowlanej odbiega od realnego przeznaczenia gruntu. Skoro w aktualnie obowiązującym planie miejscowym z 2018 r. przewidziano dla tej nieruchomości przeznaczenie w części budowlane (MNR1), to mogłaby być ona zagospodarowana zgodnie z zapisami planu. Tut. Kolegium przeanalizowało wszystkie zapisy planistyczne, w tym te dotyczące terenów MNR i nie odnalazło takich, które dla terenów o funkcji MNR1 ograniczałyby zabudowę ze względu na sąsiedztwo kopalni. Co więcej, w zapisie § 9 ust. 13 i 14 planu miejscowego przewidziano regulacje dotyczące zagospodarowania terenów udokumentowanych złóż, wskazano na rysunku planu granice terenów i obszarów górniczych. Zgodnie z art. 104 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze plan miejscowy ma zapewniać integrację wszelkich działań podejmowanych w granicach terenu górniczego w celu: wykonania działalności określonej w koncesji, zapewnienia bezpieczeństwa powszechnego, a także ochrony środowiska, w tym obiektów budowlanych. Co się zaś tyczy konkretnych wskazań co do treści planu miejscowego, to zgodnie z art. 104 ust. 5 pr. geol. plan miejscowy może w szczególności określać obiekty lub obszary, dla których wyznacza się filar ochronny, w granicach którego ruch zakładu górniczego może być zabroniony bądź może być dozwolony tylko w sposób zapewniający należytą ochronę tych obiektów lub obszarów. Ponadto, z treści planu miejscowego mogą wynikać obszary wyłączone z zabudowy bądź takie, w granicach których zabudowa jest dozwolona tylko po spełnieniu odpowiednich wymagań. W planie miejscowym z 2018 r. brak jest zapisów, które wyłączałyby zabudowę na terenie górniczym "[...]". Wartości nieruchomości obliczone w obu stanach planistycznych wykazały w sposób jednoznaczny, że po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2018 r., nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości w stosunku do jej wartości według funkcji w planie miejscowym z 2004 r. Badany operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i czytelnie wyjaśnia sposób dokonania wyceny. Wszystkie okoliczności zostały omówione i ustalone w sposób jednoznaczny. Operat zawiera też wszystkie elementy, o których mowa w § 79 rozp. w spr. wyc. W ocenie tut. Kolegium mógł stanowić podstawę do określenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co trafnie odnotował organ I instancji opierając na tym dowodzie wydane w sprawie rozstrzygnięcie. Decyzja Burmistrza Gminy Krzeszowice odpowiada więc wymogom wynikającym z przepisów prawa. Godzi się podkreślić, że ustalenia faktyczne zostały wystarczająco opisane w uzasadnieniu decyzji, a wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego zostały dostatecznie omówione w tej decyzji. Uzasadnienie decyzji organu odpowiada więc wymogom art. 107 § 3 k.p.a. Skargę na powyższą decyzję wniosła I. K., reprezentowana przez pełnomocnika adwokata P. M., podnoszą zarzuty: I. naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a to: 1. art. 36 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu wypełnienia przesłanki w postaci wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na skutek zmiany planu miejscowego w 2018 r., podczas gdy w aktach sprawy brak jest materiałów dowodowych, pozwalających na stwierdzenie, że na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2. § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niezastosowanie, polegające na przyjęciu do wyceny nieruchomości metodą porównawczą zupełnie różnych nieruchomości, w szczególności z uwagi na ich położenie w dalekiej odległości od Kopalni (...), podczas gdy operat winien zostać oparty o porównanie nieruchomości podobnych położonych w sąsiedztwie ww. kopalni tj. powinien uwzględniać transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości, gdzie stroną wykupu pozostają funkcjonujące na terenie gminy spółki wydobywcze - kamieniołomy, z uwagi na najbardziej zbliżone podobieństwo do rzeczonej nieruchomości, a ponadto z uwagi na niezastosowanie metody porównawczej nieruchomości podobnych dla wyliczenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; II. naruszenie przepisów postępowania, II. które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: 1. art. 6, 7, 8, 75, 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego, które spowodowało, iż organ zarówno pierwszej jak i drugiej instancji nie ustaliły prawdziwego stanu faktycznego sprawy, poprzez: a. zaniechanie przez SKO przeprowadzenia własnego postępowania dowodowego i oparcie się wyłącznie na ustaleniach Burmistrza Gminy Krzeszowice, pomimo, że w odwołaniu od decyzji skarżący wskazywał rażące uchybienia postępowania dowodowego, w szczególności poprzez wadliwie sporządzony operat szacunkowy nieruchomości, w którym wzięto pod uwagę nieruchomości znajdujące się w oddaleniu od kopalni, których gleba i usytuowanie pozwalają na stworzenie na nich przywoływanych w nim tzw. ogródków przydomowych, a zupełnie nie uwzględniono transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, gdzie stroną wykupu pozostają funkcjonujące na terenie gminy spółki wydobywcze - kamieniołomy, choć to te transakcje, winny być przedmiotem analizy i porównania dokonywanych w operacie szacunkowym z uwagi na najbardziej zbliżone podobieństwo do rzeczonej nieruchomości. b. pominięcie faktu, iż rzeczona nieruchomość nie nadaje się na cele budowlane, z uwagi na bliskie sąsiedztwo Kopalni (...) , a co za tym idzie jakość gruntu, składającego się głównie z wydobywanych w ramach działalności kopalni złóż; c. pominięcie faktu, iż rzeczona nieruchomość została sprzedana (...) sp. z o.o. z uwagi na wyżej powołane okoliczności; d. zaniechanie uzyskania stanowiska (...) sp. z o.o. lub przesłuchanie jej przedstawiciela zgodnie z reprezentacją ujawnioną w KRS co do okoliczności nabycia nieruchomości, jej przeznaczenia oraz określenia ceny zakupu, co wpłynęłoby na rzeczywiste zrozumienie sprawy. e. ustalenie, iż wzrosła wartość nieruchomości sprzedanej przez skarżącego na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy materiał dowodowy zgormadzony w sprawie nie może prowadzić do takich wniosków, w szczególności z uwagi na wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego nieruchomości; f pominięcie istotnej okoliczności, iż nie każda zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje zmianę wartości nieruchomości i brak uzasadnienia w tym zakresie. 2. art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. w zw. z art. 153 p.p.s.a. poprzez brak odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do wszystkich kwestii podnoszonych przez skarżącego w odwołaniu, a mających istotny wpływ na wycenę nieruchomości, tj. w szczególności wadliwego doboru nieruchomości podobnych do wyceny wartości wycenianej nieruchomości, podczas gdy obowiązek taki spoczywał na oranie II instancji (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 maja 2018 r. (sygn. akt: IV SA/Wa 2969/17). Powołując się na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego adwokata. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, z racji jej bezzasadności. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm. - dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. W przeciwnym razie Sąd na zasadzie art. 151 p.p.s.a. skargę oddala. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji Sąd stwierdził, że wydane one zostały z naruszeniem przepisów prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocenia legalności decyzji organów administracji w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem udziału we własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia. Skarżąca zarzuca, iż opłata ta została ustalona w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, do porównania wartości działki wycenianej przyjęto bowiem działki, które nie są podobne. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) - dalej jako "uPlan", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobierana jest jednorazowa opłata ustalona w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei stosownie do art. 37 ust. 1 uPlan wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 6 uPlan Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, którym mowa w ust. 5. W myśl art. 37 ust. 12 uPlan w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Z przytoczonych unormowań oraz art. 37 ust. 4 uPlan wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. np. uzasadnienie do wyroków: Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06). Ponadto należy wskazać, że szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy art. 149 – 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1145 ze zm.) – dalej jako "u.g.n.". Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1832) – dalej jako rozpWyc, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. Jak wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Dla przykładu można wskazać pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2020 r. I OSK 384/19 w którym wskazano, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r. I OSK 2023/17 wskazano, iż ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. też uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r. I OSK 557/19). Jednocześnie wyrażane jest powszechnie w doktrynie jak i orzecznictwie stanowisko, o niedopuszczalności merytorycznej weryfikacji treści operatu, który podlega sprawdzeniu jedynie pod względem spójności, niesprzeczności czy logiczności. Powyższe jest podyktowane koniecznością uwzględnienia istoty i zawodowego charakteru, ustawowo regulowanej działalności rzeczoznawcy majątkowego i związanej z tym dyscyplinarnej odpowiedzialności zawodowej (art. 174 ust. 1, art. 175 ust. 1, art. 178 u.g.n.), a także możliwego zakresu oceny dowodowej operatu szacunkowego przez organ administracji - jako opinii o sformalizowanej prawnie formie i trybie oceny prawidłowości sporządzenia (art. 157 u.g.n.) (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 24 marca 2021, sygn. I OSK 1335/19). Trzeba także podkreślić, że organ rozpoznając sprawę, w pierwszej kolejności powinien ustalić w sposób wyczerpujący i dokładny stan faktyczny, a następnie dokonać jego oceny prawnej (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. II OSK 263/10, NSA z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. II OSK 2417/12). Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy stanowi warunek konieczny do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Niewyjaśnienie lub niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy może prowadzić do wydania wadliwej decyzji. Realizując zasadę prawdy obiektywnej, na podstawie art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm.) - dalej jako "k.p.a.", organ jest zobowiązany do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zakres i przedmiot postępowania wyjaśniającego determinują przepisy prawa materialnego, bowiem to normy prawa materialnego przesądzają o przedmiocie sprawy i okolicznościach prawnie istotnych. W postępowaniu wyjaśniającym należy również uwzględnić specyfikę danej sprawy - inność i odrębność okoliczności, które stanowią o stanie faktycznym (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 19 maja 2021, sygn. I OSK 251/21). Organ powinien zatem w sposób adekwatny do potrzeb ustalić stan faktyczny i nie pozostawić żadnych niewyjaśnionych istotnych dla sprawy okoliczności. Dokonana natomiast przez organ ocena zgromadzonego materiału powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zasadami swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.), a motywy którymi kierował się organ powinny zostać szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu do wydanej decyzji. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, organ nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, co skutkowało wydaniem decyzji w oparciu o wadliwie sporządzony operat. Jak wynika z treści operatu dla oszacowania nieruchomości wybrano podejście porównawcze – metodę porównywania parami (por. k. 33 a.a.; str. 14 operatu). Jak wynika z rozpWyc w metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (por. § 8 ust. 1 rozpWyc). Rzeczoznawca ze zbioru transakcji obejmujących nieruchomości podobne wybrała pięć nieruchomości, które były podobne do wycenianej nieruchomości, składającej się z działki ewidencyjnej nr [...] obręb [...] w Gminie K. Według definicji legalnej terminu nieruchomość podobna zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie w odniesieniu do każdej nieruchomości oddzielnie. Analiza przyjętych do porównania nieruchomości zakwalifikowanych przez rzeczoznawcę jako podobnych do nieruchomości szacowanej prowadzi jednak do wniosku, że nieruchomości przyjęte do porównania nieruchomościami podobnymi nie są. Brak podobieństwa przejawia się w przyjęciu do porównania nieruchomości, które mają inne zasady zagospodarowania w planie miejscowym niż nieruchomości szacowana, przy czym różnice te są na tyle istotne, że nie można uznać podobieństwa między tymi nieruchomościami. Jakkolwiek formalnie odwołując się jedynie do samego tylko przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, to w istocie należałoby uznać, że nieruchomość składająca się z działki ewidencyjnej nr [...] obręb [...] w Gminie K. jest podobna do wszystkich porównywanych z nią nieruchomości. Wszystkie są bowiem formalnie położone w terenach, dla których odpowiednie plany miejscowe przewidują możliwość zabudowy i to na podobnym części nieruchomości, mieszczącej się w granicach 25 – 30 % (por. tabela 4 charakterystyki nieruchomości – k. 37 a.a., str. 22 operatu). Niemniej analiza treści planu miejscowego, dla wycenianej nieruchomości nie pozwala na przyjęcie przez rzeczoznawcę prostego wniosku o budowlanym charakterze wyceniana nieruchomości (przynajmniej w około 25%), skoro znajduje się częściowo w terenach R2, KDD2 oraz MNR1 objętych uchwałą Nr XLIV/572/2018 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 28.06.2018 r. w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: C., F., M., N., N., O., P., R., S., T., W. Z., Z. w gminie K. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 23.07.2018 r., poz. 5300 - obowiązuje od dnia 23.08.2018 r.). Dodatkowo trzeba wskazać, że wyceniana nieruchomość znajduje się w terenie górniczym "[...]". Jakkolwiek rzeczoznawca dostrzega tę okoliczność, to jednak nieprawidłowo przyjmuje, że okoliczność ta nie ma wpływu na możliwości inwestycyjne wykorzystania nieruchomości (por. k. 30 a.a.; str. 8 operatu) Stanowisko to jednak jest nieprawidłowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że zbyta nieruchomość składająca się z działki nr [...] o pow. 0,5550 ha (która powstała z podziału działki nr [...] o pow. 1,0900 ha) zgodnie z uchwałą nr XLIV/573/2018 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 28 czerwca 2018 roku w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: C., F., M., N., N., O., P., R., S., T., W. Z., Z. w Gminie K. (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2018 roku, poz. 5300) – dalej jako "mpzp" znajduje się w terenie: - KDD2 – tereny dróg publicznych, drogi dojazdowe (pow. 0,0320 ha); - R2 – tereny rolne (pow. 0,2121 ha); - MNR1 – tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej (pow. 0,3109 ha); - ZE – tereny zieleni nieurządzonej, lokalnej ochrony powiązań przyrodniczych (pow. 0,5063 ha); - KDL – tereny dróg publicznych, drogi lokalne (pow. 0,0630 ha); - w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S.; - w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego; - na działce znajdują się wody powierzchniowe płynące (oznaczenie o charakterze informacyjnym, nie będące ustaleniem planu); - w terenie górniczym "[...]" (por. wypis z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – k. 61 a.a.). W oparciu o tak przedstawioną charakterystykę nieruchomości z perspektywy planu miejscowego rzeczoznawca a za nim organ koncentruje się jedynie na przeznaczeniu terenu pomijając, czy też po prostu ignorując w istocie dalsze ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości, które wynikają z tej okoliczności, że wyceniana nieruchomość znajduje się terenie górniczym. W istocie okoliczność, że nieruchomość znajduje się w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S. (por. § 9 ust. 18 mpzp), nie skutkuje istotnymi ograniczeniem możliwości inwestycyjnych, które w istocie sprowadzają się do zakazu "realizowania budownictwa mieszkalnego oraz urządzania kempingów bez przyłączenia do kanalizacji zbiorczej, lub w przypadku braku takiej kanalizacji, bez wyposażenia w szczelny zbiornik do gromadzenia ścieków lub przydomową oczyszczalnię ścieków. Po zrealizowaniu systemu kanalizacji zbiorczej wprowadza się obowiązek przyłączenia do niej istniejących obiektów budownictwa mieszkalnego oraz kempingów w terminie nie dłuższym niż 2 lata od wykonania kanalizacji, a w przypadku urządzeń mających ważne pozwolenie wodnoprawne do czasu jego wygaśnięcia" (por. § 4 ust. 1 pkt. 13 rozporządzenia Nr 5/2012 Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Krakowie z dnia 7 sierpnia 2012 r. w sprawie ustanowienia strefy ochronnej dla ujęcia wody powierzchniowej z rzeki S. w km 0+375 na potrzeby Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S. A. w Krakowie (Dz. Urz. Woj. Małop. z 2012 roku, poz. 4042)). Podobnie nie wprowadza istotnych ograniczeń zlokalizowanie nieruchomości w granicach otuliny [...] Parku Krajobrazowego (por. Rozporządzenie Nr 80/06 Wojewody Małopolskiego z dnia 17 października 2006 r. w sprawie [...] Parku Krajobrazowego; Dz. Urz. Woj. Małop. nr 654 z dnia 20 października 2006 roku, poz. 3996). Nie można jednak podzielić stanowiska, że bez istotnego znaczenia dla możliwości zabudowy jest zlokalizowanie przedmiotowej nieruchomości w odległości ok. 150 m w kierunku północnym zlokalizowane jest czynne wyrobisko (...). Przedmiotowa nieruchomość – jak wynika z treści planu miejscowego – (por. arkusze nr 365, 366, 375 i 376 mpzp w Dz. Urz. Woj. Małop. z 2018 roku, poz. 5300) w całości leży w granicy terenu górniczego [...] (oznaczenie na rysunku planu "TG Zalas II"). Stosownie natomiast do przepisu § 9 ust. 14 pkt. 6 mpzp w granicach terenów górniczych obowiązują przepisy odrębne, które zabezpieczają wykonywanie czynności związanych z eksploatacją złóż, zgodnie z uprawnieniami określonymi w koncesjach. W tym kontekście należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt. 7 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1130 ze zm.) – dalej jako "uPlan", w planie miejscowym określa się obowiązkowo granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa. Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1 pkt. 15 ustawy z dnia z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz. U. z 2024 roku, poz. 1290 ze zm.) – dalej jako "PrGeolGórn", terenem górniczym jest przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. Przy czym wyznaczanie granic obszaru i terenu górniczego następuje poprzez wskazanie ich granic (współrzędnych geograficznych) na mapie, a podstawą do wyznaczenia granic obszaru górniczego i terenu górniczego jest dokumentacja geologiczna i odpowiednio projekt zagospodarowania złoża albo plan zagospodarowania podziemnego składowiska dwutlenku węgla (por. art. 32 ust. 2 PrGeolGórn). Jak wskazuje się przy tym w piśmiennictwie teren i obszar górniczy są nie tyle elementami powierzchni, ile przestrzeniami, mierzalnymi w trzech wymiarach. Dlatego też konieczne jest zakreślenie ich dolnej i górnej granicy (por. H. Schwarz, Prawo geologiczne i górnicze. Komentarz, t. I, Wrocław 2012 oraz G. Klimek komentarz do art. 32 teza 1 [w:] pod red. B. Rakoczego, Prawo geologiczne i górnicze. Komentarz, LEX 2015). Nie wchodząc bliżej w problematykę terenów górniczych w tym miejscu wystarczy podkreślić, że jest przestrzeń objęta przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego. Organ wskazał natomiast, że "wzięto pod uwagę przy wycenie również położenie nieruchomości w terenie górniczym "[...]" i sąsiedztwo aktywnego wyrobiska [...] w ramach cechy "lokalizacja szczegółowa". Nie ma racji Odwołująca, że zbyta nieruchomość nie nadawała się na cele budowlane, więc teoretyczne wyliczenia jej wartości według wartości budowlanej odbiega od realnego przeznaczenia gruntu. Skoro w aktualnie obowiązującym planie miejscowym z 2018 r. przewidziano dla tej nieruchomości przeznaczenie w części budowlane (MNR1), to mogłaby być ona zagospodarowana zgodnie z zapisami planu" (por. s. 8 uzasadnienia do decyzji SKO). Jakkolwiek – jak wynika z treści operatu – wzięto pod uwagę przy wycenie w ramach cechy "Lokalizacja szczegółowa" położenie nieruchomości w terenie górniczym "[...]" a wyceniana nieruchomość otrzymała przy tej cesze ocenę dostateczną właśnie z uwagi na sąsiedztwo czynnego wyrobiska [...], to jednakże podkreślić trzeba, że okoliczność ta uwzględniona została jedynie w ramach cechy "Lokalizacja szczegółowa", która obejmuje "odległość od ciekawych miejsc, urokliwe otoczenie, sąsiedztwo nowopowstających budynków, zabudowa (rodzaj zabudowy), występowanie uciążliwości sąsiedztwa" (por. k. 21 operatu szacunkowego; k. 36 a.a.). Cecha ta jednak – jak wynika z treści – operatu – nie uwzględnia jednak w ogóle kwestii związanych z przewidywanymi szkodliwymi wpływami robót górniczych zakładu górniczego na nieruchomość. Czym innym jest bowiem kwestia "ciekawego, czy urokliwego otoczenia", jak również sąsiedztwa nowopowstających budynków, a czym innym szkodliwy wpływ na nieruchomość robót górniczych zakładu górniczego (...). Ta kwestia została jednak całkowicie pominięta. To istotne na gruncie niniejszej sprawy to fakt, że nieruchomość Skarżącej znajduje się – jak wynika z planu miejscowego – w bliskiej odległości obszaru górniczego (jak wskazuje Skarżąca jest to około 150 metrów), co może skutkować szkodliwym wpływem robót górniczych zakładu górniczego. Z tego nie wynika oczywiście, że przedmiotowa nieruchomość nie może być zabudowana, zgodnie z ustaleniami planu miejscowego nieruchomość ta częściowo znajduje się w terenach MNR1 – tereny zabudowy mieszkaniowo – usługowej, niemniej jednak samo tylko przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym nie uwzględnia wszystkich istotnych uwarunkowań, które charakteryzują nieruchomość, a co wynika chociażby z planu miejscowego. Objęcie szacowanej nieruchomości terenem górniczym nie wynika bezpośrednio z ustaleń planu miejscowego, ale plan miejscowy wyznacza teren górniczy jedynie w warstwie informacyjnej. Niemniej nie zmienia to faktu, że pozostałe porównywane nieruchomości, jak wynika przynajmniej w treści operatu, nie znajdują w terenie górniczym i tym samym nie są narażone na szkodliwy wpływ robót górniczych zakładu górniczego. W przeciwieństwie do wycenianej nieruchomości, która nie tylko, że znajduje się znajduje się w terenie górniczym, ale co więcej znajduje bardzo blisko obszaru górniczego (jak wskazuje Skarżąca jest to około 150 metrów), co może skutkować szkodliwym wpływem robót górniczych zakładu górniczego na nieruchomość. W świetle powyżej zarysowanych okoliczności, trudno uznać, aby wycenia nieruchomość była podobna do nieruchomości przyjętych do porównania. Jak wskazano powyżej, wewnętrzna logiczność, spójność operatu czy też jej brak może i powinna być przedmiotem oceny organów. Nie chodzi tu bowiem o wiedzę specjalistyczną, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy ale proste zestawienie faktów wskazywanych operacie jako podstawa dokonanych ustaleń. Ze względów wskazanych powyżej należy uznać, że zarzuty skargi są uzasadnione. Jakkolwiek podobieństwo działki wycenianej i działek przyjętych do porównania nie musi oznaczać ich identyczności także co do ich stanu prawnego a różnice miedzy tymi działkami korygowane są za pomocą ich cech i wag tych cech uwzględnionych w operacie. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2021 r. I OSK 4117/18 porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Naruszające jednak powołane przepisy § 8 ust. 1 rozpWyc oraz art. 4 pkt. 16 u.g.n. jest porównywanie ze sobą nieruchomości, które nie są do siebie podobne. Nie są natomiast podobne do siebie nieruchomości, z których jedna (wyceniana), w przeciwieństwie do pozostałych (porównywanych) znajduje się w terenie górniczym, w odległości około 150 metrów od miejsca robót górniczych zakładu górniczego (...). Te okoliczności uzasadniają uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Ponownie rozpatrując sprawę organy winny uwzględnić ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w uzasadnieniu (art. 153 p.p.s.a.). W szczególności pozyskają kolejny operat szacunkowy, który dopiero po dokonaniu jego prawidłowej oceny i pozytywnym zweryfikowaniu przydatności tego dowodu do poczynienia podstawowych ustaleń w sprawie, będzie mógł stanowić podstawą ustalenia wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekł jak w pkt I sentencji wyroku. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł w pkt II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a. (zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw) oraz art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzone koszty w wysokości 2202 zł składa się uiszczony przez skarżących wpis od skargi (368 zł) oraz wynagrodzenie radcy prawnego w kwocie 1800 zł wraz z uiszczonymi opłatami od pełnomocnictwa (34 zł).