II SA/Kr 357/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 sierpnia 2017 r. sprawy ze skargi "T." sp. z o.o. sp. k. w K. na postanowienie Wojewody [...] z dnia 16 stycznia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie stwierdzenia niedopuszczalności odwołania I. uchyla zaskarżone postanowienie; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz "T." sp. z o.o. sp. k. w K. kwotę 580 zł (słownie: pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. II SA/Kr 357/17 UZASADNIENIE Decyzją z dnia 22.12.2016 r. Prezydent Miasta K. na wniosek inwestora K. Sp. z o.o. w K. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestycji: budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach [...], [...], [...], [...] przy ul. M. w K.. Między innymi postępowanie było prowadzone z udziałem następująco określonych stron: - A. Sp. z o.o. - zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej ul. R. - T. Sp.j. - zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. - A. S. - zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...]. Odwołanie od decyzji organu I instancji z dnia 22.12.2015 r. wniósł m.in. T. sp. j. reprezentowany przez pełnomocnika adw. M. M. (k. 87 akt II instancji). Do odwołania dołączona została kserokopia pełnomocnictwa potwierdzona za zgodność z oryginałem udzielonego pełnomocnikowi adwokat M. M., zawierająca treść: "My niżej podpisani upoważnieni do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. umocowujemy adw. M. M. ...." (k.70). Zostało ono podpisane przez J. H. i P. G.. Do odwołania dołączona została również kserokopia pełnomocnictwa, potwierdzona za zgodność z oryginałem, podpisana przez dwóch członków zarządu, którzy udzielili "przedstawicielom Administratora, tj. T. Sp. j. w osobach J. H. i P. G. pełnomocnictwa upoważniającego do samodzielnego reprezentowania wspólnoty", m.in. przed sądami. Pełnomocnictwo zawiera również zapis: "Pełnomocnicy nie są uprawnieni do udzielania dalszych pełnomocnictw". Pismem z dnia 12 grudnia 2016 r. organ odwoławczy zawiadomił adw. M. M. o pozostawieniu odwołania bez rozpoznania. Przesyłką nadaną w dniu 2.01.2016 r. (data pisma 30 grudnia 2016 r.) adw. M. M. jako pełnomocnik T. N. Sp. z o.o. Sp.kom. wezwała Wojewodę do usunięcia naruszenia prawa "przez uznanie odwołania za niepodpisane przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] M. [...] " i wezwanie tej Wspólnoty do podpisania odwołania na zasadzie art.64 § 2 k.p.a. Pismo zawierało również wniosek ewentualny: rozpatrzenie odwołania, bowiem zostało wniesione przez zarządcę nieruchomości położonej przy ul. M. – spółkę pod firmą T. N. Sp. z o.o. Sp.kom. Wskazała, że "na podstawie art.28 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca Prawo budowlane zarządca nieruchomości może występować w postepowaniu w sprawie pozwolenia na budowę obok właściciela nieruchomości, zatem odwołanie zarządcy reprezentowanego przez profesjonalnego pełnomocnika należy traktować jako prawidłowo wniesione". Wojewoda postanowieniem z dnia 16 stycznia 2017 r. znak [...], wydanym na podstawie art.,134 k.p.a. art.81 ust.1 i art.82 ust.3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2016.290 t.j. ze zm.), w związku z art.52 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2016.718 j.t. ze zm.) stwierdził niedopuszczalność odwołania z dnia 11 stycznia 2016 r. wniesionego przez T. sp. j. reprezentowanej przez pełnomocnika adw. M. M., rozpatrywanego łącznie z wezwaniem z dnia 30 grudnia 2016 r. do usunięcia naruszenia prawa, od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 22.12.15 r. Nr [...]. W uzasadnieniu postanowienia wskazał, że stroną postępowania była Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] 9, która powierzyła reprezentowanie jej przed "organami administracji państwowej" J. H. (bez możliwości udzielania dalszych pełnomocnictw). J. H. sprawuje zwykły zarząd nieruchomością jako jej administrator, przy pomocy firmy T. N.. W związku z tym spółce nie przysługuje status strony postępowania, gdyż jest wyłącznie administratorem obiektu. Dlatego też z tego powodu należało stwierdzić niedopuszczalność odwołania. Organ wyjaśnił również, że jako "zarządcę", o którym mowa w przepisie art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć jedynie zarządcę w rozumieniu art. 43-50 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 j.t. ze zm.), czyli publiczną jednostkę organizacyjną władającą nieruchomością (wyrok z 23.01.2007 r. II OSK 206/06); Organ odwoławczy wskazał, że w sytuacji, gdy odwołanie złożyła zarówno strona, jak i osoba, której status strony nie przysługuje, to w stosunku do odwołującej się "nie-strony" należy wydać w trybie art. 134 kpa postanowienie o stwierdzeniu niedopuszczalności odwołania. Z uwagi na odwołanie złożone jednocześnie przez stronę, sprawa została rozpoznana w trybie odwoławczym poprzez wydanie decyzji merytorycznej Wojewody z 13 grudnia 2016 r. znak: [...], która uchyliła zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 22.12.2015 r., zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji w całości i przekazała sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kumulacja żądań strony oraz "nie-strony", uniemożliwia umorzenie postępowania względem tego drugiego, skoro podmiot będący stroną, skutecznie tryb odwoławczy uruchomił. W skardze wniesionej przez T. N. sp. z o.o. sp. k. (dawniej T. sp.j.) strona skarżąca wniosła na zasadzie art.145 § 1 pkt 1) lit. a) i c) p.p.s.a. o uchylenie zaskarżonego postanowienia Wojewody z dnia 16 stycznia 2017 r., w oparciu o art.106 § 3 p.p.s.a. o dopuszczenie dowodu uzupełniającego z dokumentu tj. kopii wezwania do usunięcia naruszenia prawa z dnia 30 grudnia 2016 r. oraz protokołu rozprawy z dnia [...] września 2016 r., jak również o zasądzenie kosztów. Zarzuciła naruszenie przepisów postepowania, które miało istotny wpływ na wynika sprawy, a to art.7,77 i 107§ 3 w zakresie, w jakim organ odwoławczy nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego w odniesieniu do sposobu, zakresu i podstaw zarządzania przez skarżącą nieruchomością oraz w zakresie w jakim organ odwoławczy nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego w odniesieniu do przysługującego skarżącej statusu strony i stwierdził niedopuszczalność odwołania skarżącej, mimo że w toku postepowania odwoławczego uznawał skarżącą za stronę postępowania, o czym świadczy treść protokołu rozprawy z dnia [...] września 2016 r. oraz (w zw. z art.10 k.p.a.) w zakresie w jaki organ nie ustalił w sposób należyty charakteru odwołania z dnia 11 stycznia 2016 r. i – wobec wątpliwości co do legitymacji procesowej skarżącej – wbrew obowiązkowi wynikającemu z art.64 § 2 k.p.a. nie wezwał wspólnoty mieszkaniowej Z. M. [...] do uzupełnienia braków odwołania poprzez jego podpisanie, a tym samym pozbawił wspólnotę udziału w postepowaniu. Strona skarżąca zarzuciła również naruszenie art.138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i odmowę uchylenia decyzji organu I instancji z dnia 22 grudnia 2015 r. Nr [...] w sytuacji, gdy stronie skarżącej przysługiwał przymiot strony. W skardze podniosła również, że organ naruszył prawo materialne, a to art.28 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z art.28 k.p.a. poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że zarządcą nieruchomości w rozumieniu tego przepisu jest wyłącznie publiczna jednostka organizacyjna władająca nieruchomością na podstawie art.43- 50 u.g.n. Wywodziła, że przymiot strony postępowania przysługiwał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy M. części właścicieli wyodrębnionych lokali, jak również zarządcy nieruchomości (art.28 ust.2 pr.bud), co oznacza, że odwołująca się spółka miała swój własny interes prawny w sprawie. Dla poparcia stanowiska, że zarządcę w rozumieniu ww. przepisu należy rozumieć szerzej niż stwierdził organ skarżąca powołała się na wyrok NSA z 15 listopada 2007 r., II OSK 1510/06. Ponadto organ dopuścił już wcześniej skarżącą do czynności w postępowaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "skoro wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy, to tym samym badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd ocenia jej zgodność z prawem materialnym i procesowym w aspekcie całości zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego" ( wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232). W związku z powyższym niezasadny był wniosek pełnomocnika strony skarżącej o dopuszczenie dowodu uzupełniającego z dokumentu tj. kopii wezwania do usunięcia naruszenia prawa z dnia 30 grudnia 2016 r. oraz protokołu rozprawy z dnia [...] września 2016 r. (na podstawie art.106 § 3 p.p.s.a.). Skoro Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy, a w/w dokumenty znajdują się w aktach administracyjnych, to m.in. te dokumenty, jak i całość akt administracyjnych, na podstawie art.133 p.p.s.a., stanowią podstawę orzekania przez Sąd. Z przedłożonych akt wynika, co następuje: W białej teczce akt (brak numeru strony oraz na k.68 czarnego skoroszytu) znajduje się umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, zawarta w dniu [...] marca 2013 r. przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy M. z T. sp. j. w K.. Umowę zawierał w imieniu wspólnoty zarząd. Brak w aktach administracyjnych dokumentu, z którego by wynikało, że osoby wskazane w umowie jako członkowie zarządu rzeczywiście zostały do niego wybrane uchwałą wspólnoty. W umowie tej, w § 3 dotyczącym obowiązków administratora, znalazło się sformułowanie, że Wspólnota udzieli J. H. odrębnego pełnomocnictwa w celu wykonywania czynności zarządcy nieruchomości. Nadto, J. H. będzie zobowiązany uzyskiwać uprzednią zgodę Zarządu Wspólnoty na dokonywanie w imieniu Wspólnoty czynności procesowych. Na stronie 69 akt administracyjnych (czarny skoroszyt) znajduje się dokument pełnomocnictwa z dnia 24.10.2014 r., zgodnie z którym dwóch członków zarządu Wspólnoty M. Z. M. udziela przedstawicielom Administratora T. sp. j. - w osobach J. H. i P. G. - pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty w sprawach związanych z czynnościami zwykłego zarządu. Dokument zawiera nadto zdanie : "Pełnomocnicy nie są uprawnieni do udzielania dalszych pełnomocnictw". Na marginesie wskazać należy, że w dniu 30 października 2014 r. pracownik organu I instancji napisał do zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej M. "administracja & tww.pl" e-maila w którym wskazał, że ww. spółce jako zarządcy przysługuje przymiot strony zgodnie z art.28 prawa budowlanego (brak numeru strony – biała teczka). W dniu 29.10.2014 r. organ skierował do mieszkańców wspólnoty pismo w którym wyjaśnił, ze nie przysługuje im jako właścicielom poszczególnych lokali status strony, a stroną postępowania jest zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej M. (brak numeru strony – biała teczka). Postanowieniem z dnia 12.08.2015 r. Wojewoda umorzył postępowanie zażaleniowe wywołane zażaleniem jednego z członków tej wspólnoty. W uzasadnieniu organ podał, że to zarządca jest stroną postępowania, gdyż wspólnota powierzyła mu zarządzanie nieruchomością (brak numeru strony – biała teczka). Postanowieniem z tego samego dnia organ rozpoznał zażalenie wniesione przez wspólnotę (...) – k. 28,29 czarnego skoroszytu. Organ odwoławczy w dniu 22.03.2016 r. wezwał pełnomocnika T. sp. j. adwokat M. M. do złożenia prawidłowego pełnomocnictwa do działania w imieniu Wspólnoty M. Z. M. – w terminie 7 dni pod rygorem pozostania odwołania bez rozpatrzenia - wyjaśniając, że udzielone M. M. pełnomocnictwo zostało podpisane przez J. H., a nie mógł on udzielać dalszych pełnomocnictw. Wezwanie to zostało doręczone w dniu 23.03.2016 (czarny skoroszyt - k.126). W dniu 30 marca 2016 r. adw. M. M. nadała pismo, w którym ponownie przedłożyła te same pełnomocnictwa oraz podała, że uzupełni dokumenty o pełnomocnictwo od wspólnoty w późniejszym terminie (czarny skoroszyt - k.148). Na k. 310 akt administracyjnych (czarny skoroszyt) znajduje się pismo pełnomocnika adw. M. M. z dnia 24.08.2016 r., z którego wynika, że działa w imieniu zarządcy. Na k.368 akt (czarny skoroszyt) znajduje się upoważnienie z dnia 28.09.2016 r., którym adw. M. M. jako pełnomocnik spółki pod firmą T. N. Spółka z o.o. Sp. kom. udziela upoważnienia aplikantowi. O rozprawie w dniu [...].09.2016 r. (czarny skoroszyt- k.374) została zawiadomiona adw. M. M. jako pełnomocnik zarządcy wspólnoty (k.313). Tymczasem w dniu 25.10.2016 r. adw. M. M. udzieliła substytucji jako pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej M. (nie dołączyła przy tym takiego pełnomocnictwa). Kolejna zmiana następuje w piśmie procesowym z dnia 31.10.2016 r., z którego treści wynika, że adw. M. M. występuje jako pełnomocnik "T. N. Sp. z o.o. Spółka Jawna "(dawniej T. J. H. S. Jawna) i odwołuje się do złożonych wcześniej pełnomocnictw (czarny skoroszyt - k.407). Pismem z dnia 12.12.2016 r. organ odwoławczy zawiadomił adw. M. M. o pozostawieniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. M. bez rozpoznania z uwagi na nieprzedłożenie pełnomocnictwa (czarny skoroszyt - k. 464). Zawiadomienie to pełnomocnik otrzymała w dniu 19.12.2016 r. Wskazane wyżej błędy (tak organów jak i strony skarżącej), do jakich doszło w kontrolowanej sprawie wynikły m.in. z niezrozumienia zasad reprezentacji wspólnot mieszkaniowych. Na marginesie tylko należy zatem wyjaśnić, że wynikająca z art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. 2015.1892) swoboda właścicieli lokali w określeniu w umowie lub uchwale sposobu zarządu nieruchomością wspólną dotyczy zarówno oznaczenia, kto ma sprawować zarząd, jak i ustalenia zasad zarządzania. W umowie lub uchwale podjętej na podstawie art. 18 u.w.l. właściciele lokali mogą w szczególności postanowić, że: 1) sami będą bezpośrednio zarządzać nieruchomością wspólną lub że 2) zarządzać nieruchomością wspólną będzie wybrany przez nich zarząd (zarząd wspólnoty jako organ wspólnoty) albo 3) jak wyraźnie przewiduje art. 18 ust. 1 in fine u.w.l. - określona osoba fizyczna lub prawna, zwana zarządcą; zarządzanie nieruchomością wspólną przez określoną osobę fizyczna lub prawną nazywane bywa często, w uproszczeniu, zarządem powierzonym. Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem "zarząd" w dwóch znaczeniach tj. w znaczeniu funkcjonalnym i podmiotowym. Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym to zarządzanie nieruchomością wspólną, czyli podejmowanie czynności faktycznych i prawnych koniecznych do jej utrzymania. Podmiotem podejmującym takie czynności jest zarządca będący osobą trzecią w stosunku do wspólnoty. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zarząd w znaczeniu podmiotowym to organ wspólnoty wchodzący w skład jej struktury organizacyjnej, gdzie działanie tego organu jest działaniem samej wspólnoty. Przepis art. 20 ust. 1 ustawy stanowi, że jeżeli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd - jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy - kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami wspólnoty. Jest to zarząd w znaczeniu podmiotowym. Zarząd będący organem wspólnoty składa oświadczenia w imieniu wspólnoty. Tym samym zarząd do swojego działania i wywołania skutku bezpośrednio w sferze prawnej wspólnoty nie potrzebuje dodatkowego pełnomocnictwa. Inna sytuacja zachodzi natomiast wtedy, gdy wspólnota zawrze umowę z osobą spoza wspólnoty o wykonywanie przez nią określonych czynności o charakterze polegającym w istocie na administrowaniu nieruchomością. Osobę taką określa się niekiedy jako "zarządcę", chociaż nie jest ona zarządcą w rozumieniu art. 18 ust. 1 ustawy. Istotą takiego powierzenia jest to, że pewne czynności należące do sfery zarządzania nieruchomością wspólną, mające bardziej techniczny, niż decyzyjny charakter nie są dokonywane bezpośrednio przez zarząd, ale przez osobę trzecią. Osoba taka jest administratorem. Według najnowszej uchwały Sądu Najwyższego w tej kwestii (III CZP 106/16) we wspólnocie mieszkaniowej nie może jednocześnie funkcjonować zarządzanie nieruchomością wspólną przez zarządcę i przez zarząd wspólnoty (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10). Jak wynika z akt administracyjnych organ I instancji ustalił, że zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. R. jest A. Sp. z o.o., zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. - T. Sp.j., a zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] - A. S.. Ustaleń tych treść znajdujących się w aktach administracyjnych dokumentów nie potwierdza. I tak, odnośnie do Wspólnoty Mieszkaniowej ul. R. w aktach znajduje się kserokopia umowy z dnia 4.01.2012 r. zawarta między dwoma właścicielami lokali a A. Sp. z o.o.(brak numeru strony). W umowie zawarto stwierdzenie, że jej przedmiotem jest świadczenie usług w zakresie zarządzania nieruchomością w rozumieniu art.185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z brzmieniem ustawy obowiązującym w dniu zawarcia umowy, czyli od dnia 1 stycznia 2012 r. (Dz.U.2010.102.651), w myśl art.184 zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "zarządca nieruchomości". Z kolei zgodnie z art.185 ust.2 ustawy zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Dodać należy, że w myśl art.2 u.g.n. ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Stosownie natomiast do art.4 pkt 10 ustawy przez jednostkę organizacyjną należy rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Tak więc, skoro wspólnota mieszkaniowa nie jest ani osobą , ani jednostką organizacyjną bezpośredni skutek działania "zarządcy" w znaczeniu art.184 u.g.n. nie może dotyczyć wspólnoty. Wcześniej opisano zasady reprezentacji wspólnot mieszkaniowych. Co do Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], to w białej teczce akt administracyjnych znajduje się kserokopia uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów od 30.08.2007 r. do 20.09. 2007 r. (k.58) o powierzeniu zarządu i zarządzania firmie AS. [...]. Do podpisania umowy upoważniono "Radę Wspólnoty". Na k. 52 znajduje się zaś kserokopia umowy o zarządzanie, którą w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] zawierali "przedstawiciele wspólnoty". Ustawa o własności lokali nie przewiduje takich form działania wspólnoty jak "Rada Wspólnoty", czy też "Przedstawiciele Wspólnoty". Odnośnie do Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. - w białej teczce akt administracyjnych (brak numeracji stron) znajduje się jedynie kserokopia umowy o administrowanie nieruchomością wspólną z dnia 8.03.2013 r. zawarta między 3 osobami, które zostały określone zarządem wspólnoty wybranym uchwałą z dnia 22.02.2013 r. (brak tek uchwały) a T. Spółka Jawna z siedzibą w K., zwaną dalej Administratorem. W umowie tej powiedziano, że Wspólnota udzieli Administratorowi odrębnego pełnomocnictwa do wykonywania czynności zarządcy. Powyższe dokumenty w żaden sposób nie mogły prowadzić do ustalenia, że A. Sp. z o.o. jest zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. R. , T. Sp.j. jest zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. a A. S. - zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] W decyzji organu I instancji z dnia 22.12.2015 r. przyjęto, że A. Sp. z o.o. jest zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. R. , T. Sp.j. jest zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. M. a A. S. - zarządcą Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] Dlatego też, w związku z art.183 § 2 pkt 2 p.p.s.a., Sąd zmuszony był prowadzić postępowanie wyjaśniające dla ustalenia właściwej reprezentacji wspólnot. Skarga wniesiona przez T. N. sp. z o.o. sp. k. (dawniej T. sp.j.) została rozpoznana merytorycznie, gdyż strona ta była adresatem zaskarżonego postanowienia. Przechodząc do meritum sprawy, podkreślić należy, że w świetle przedstawionych wyżej okoliczności, w tym uznawania prawa adw. M. M. do udziału w sprawie w charakterze pełnomocnika "zarządcy" Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], a samego J. H., jak i innych stron informowania, że stroną postępowania jest T. sp. j., a przede wszystkim faktu, że do odwołania dołączone zostało pełnomocnictwo udzielone pełnomocnikowi adwokat M. M., zawierające treść: "My niżej podpisani upoważnieni do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej Z. M. umocowujemy adw. M. M. ...." (k.70) organ winien szczególnie wnikliwie rozważyć kto składa odwołanie. Jeżeli miał w tym względzie wątpliwości to powinien dopytać o to stronę skarżącą. Zaznaczyć również należy, że pełnomocnictwo to zostało podpisane przez J. H. i P. G.. Nadto, do odwołania dołączone zostało również pełnomocnictwo, którym dwóch członków zarządu pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej M. udzieliło "przedstawicielom Administratora, tj. T. Sp. j. w osobach J. H. i P. G.. Nadto, z wezwania z dnia 30 grudnia 2016 r. jasno wynikało, że odwołującym jest Wspólnot Mieszkaniowa Z. M. Przy odrobinie dobrej woli organu odwoławczego można było zatem, po analizie całej dokumentacji i znajomości zasad reprezentacji wspólnot mieszkaniowych, dojść do wniosku, że stroną odwołującą się jest wspólnota. Ponieważ jednak wcześniej omawiane pełnomocnictwo, którym dwóch członków zarządu wspólnoty udzieliło pełnomocnictwa do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej M. "przedstawicielom Administratora, tj. T. Sp. j. w osobach J. H. i P. G. zawierało zapis: "Pełnomocnicy nie są uprawnieni do udzielania dalszych pełnomocnictw", należało brak formalny odwołania uzupełnić. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że przepis art. 64 § 2 k.p.a. nie ma zastosowania w postępowaniu odwoławczym. Bezskuteczny upływ terminu do uzupełnienia braków formalnych odwołania obliguje organ do zastosowania art. 134 k.p.a. Kwestia formalnego zakończenia postępowania odwoławczego została uregulowana w art. 134 k.p.a., odmiennie niż w art.64 k.p.a., albowiem nieuzupełnienie braków odwołania w terminie skutkuje niedopuszczalnością tego środka. W tym stanie prawnym zgodnie z regułą wykładni lex specialis derogat legi generali należy przyjąć, że w postępowaniu odwoławczym art. 64 k.p.a. nie ma zastosowania. Uregulowanie zawarte w art. 134 k.p.a. zabezpiecza stronie możliwość ochrony jej praw w postępowaniu odwoławczym. Postanowienie wydane na podstawie art.134 k.p.a. jest ostateczne, a stronie przysługuje prawo wniesienia skargi do sądu administracyjnego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt II OSK 2355/14 - LEX nr 2057370; z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt I OSK 135/10 - LEX nr 595093; z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 1814/10 - LEX nr 951995; z dnia 1 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1847/14 - LEX nr 2111118 - dostępne także w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: orzeczenia.nsa.gov.pl - podobnie A. Wróbel (w:) A. Wróbel, M. Jaśkowska. Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz. Warszawa 2016, s. 689). Jeśli pełnomocnik strony, który podpisał odwołanie w imieniu strony, nie złoży dokumentu pełnomocnictwa, nie można uznać jego czynności, w tym podpisania odwołania, za skuteczne. Organ powinien wówczas w pierwszej kolejności wezwać wnoszącego odwołanie pełnomocnika do uzupełnienia braku formalnego odwołania przez przedłożenie pełnomocnictwa, a w przypadku gdyby pełnomocnictwo nie zostało złożone - wezwać stronę wnoszącą odwołanie do podpisania odwołania w terminie 7 dni, z prawidłowym pouczeniem, że nieusunięcie owego braku skutkować będzie stwierdzeniem niedopuszczalności odwołania. Organ odwoławczy tej drugiej czynności zaniechał, co powoduje wadliwość zaskarżonego postanowienia. Organ II instancji zapomniał chyba, że pismo z dnia 12.12.2016 r. dotyczyło pozostawienia bez rozpoznania odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej M. co wynika z treści jego uzasadnienia. Zauważyć również należy, że skarga wniesiona za pośrednictwem Wojewody do WSA w Krakowie, wpłynęła do organu odwoławczego w dniu 17 lutego 2017 r. Zatem zupełnie niezrozumiałe jest powołanie się w zaskarżonym postanowieniu wydanym w dniu 16 stycznia 2017 r. na przepis art.52 p.p.s.a. Nie wiadomo również na jakiej podstawie prawnej rozpatrywano odwołanie łącznie z wezwaniem z dnia 30 grudnia 2016 r. do usunięcia naruszenia prawa. Nadto, na wcześniejsze zawiadomienie o pozostawieniu odwołania bez rozpoznania nie przysługiwał żaden środek odwoławczy. Z przyczyn wyżej wskazanych za częściowo zasadny uznać należy zarzut skargi wymieniony w pkt 1 a) i b) skargi, czyli naruszenie przepisów postepowania, które miało istotny wpływ na wynika sprawy, a to art.7,77 i 107§ 3 w zakresie, w jakim organ odwoławczy nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego w odniesieniu do sposobu, zakresu i podstaw zarządzania przez skarżącą (czyli T. N. sp. z o.o. sp. k. (dawniej T. sp.j.) nieruchomością oraz w zakresie w jakim organ odwoławczy nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego w odniesieniu do przysługującego skarżącej statusu strony i stwierdził niedopuszczalność odwołania skarżącej, mimo że w toku postępowania odwoławczego uznawał skarżącą za stronę postępowania. Jak wcześniej podano T. sp.j. nie był stroną postępowania, a jedynie reprezentował wspólnotę, więc nie mógł mu przysługiwać status strony. Przyznać jednak należy, że okoliczności tej organy w ogóle nie wyjaśniły. Wprowadziły również wielokrotnie T. sp.j. i jego pełnomocnika w błąd, że "zarządcy" przysługuje status strony. Zarzut z pkt 1 d) skargi, w którym zarzucono "naruszenie art.138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i odmowę uchylenia decyzji organu I instancji z dnia 22 grudnia 2015 r. Nr [...] w sytuacji, gdy stronie skarżącej przysługiwał przymiot strony" jest niezasadny. W sytuacji, gdy pomimo nieuzupełnienia braków odwołania, wydana by została decyzja, byłaby ona dotknięta wadą nieważności. W skardze podniesiono również zarzut, że organ naruszył prawo materialne, a to art.28 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zw. z art.28 k.p.a. poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że zarządcą nieruchomości w rozumieniu tego przepisu jest wyłącznie publiczna jednostka organizacyjna władająca nieruchomością na podstawie art.43- 50 u.g.n. W tej części zarzut jest zasadny. Organ stwierdził bowiem, że jako "zarządcę", o którym mowa w przepisie art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć jedynie zarządcę w rozumieniu art. 43-50 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2016.2147 j.t. ze zm.), czyli publiczną jednostkę organizacyjną władającą nieruchomością (wyrok z 23.01.2007 r. II OSK 206/06), co jest nieprawidłowe. Skarżąca wywodziła, że przymiot strony postępowania przysługiwał Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy M. części właścicieli wyodrębnionych lokali oraz zarządcy nieruchomości. Spółka miała zatem swój własny interes prawny w sprawie. Za zasadny uznać należy zarzut skargi, że "zarządcę" w rozumieniu art.28 ust.2 p.b. należy rozumieć szerzej niż stwierdził organ odwoławczy. Nie ma żadnych racjonalnych powodów aby pod pojęciem "zarządcy nieruchomości", użytym w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, rozumieć wyłącznie jednostkę organizacyjną, na rzecz której oddano nieruchomość w trwały zarząd na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W pojęciu "zarządcy nieruchomości" mieści się również podmiot, na rzecz którego ustanowiono prawo użytkowania nieruchomości (ograniczone prawo rzeczowe) na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Zarządcą obiektu może być osoba fizyczna działająca na zasadach określonych w art. 185–186a u.g.n. Taki jednak zarządca to w istocie administrator, a nie podmiot będący nośnikiem prawa do bycia stroną. Zarządca obiektu to również podmiot sprawujący trwały zarząd na mocy art. 43–50 u.g.n., w imieniu którego działają osoby reprezentujące ten podmiot jako organy lub na podstawie udzielonych pełnomocnictw. Ostatnie zdanie uzasadnienia skargi ("Skoro zaś wspólnota mieszkaniowa Z. M. upoważniła do działania w jej imieniu Pana J. H. to brak było podstaw do pomijania jej udziału w poszczególnych czynnościach procesowych i odmowy uwzględnienia wniesionego przez nią odwołania") jest niezrozumiałe. Przypomnieć zatem należy, że odwołanie zostało wniesione przez z T. sp. j. reprezentowaną przez pełnomocnika adw. M. M.. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie zastosowanie się do powyższych uwag. Wobec powyższego, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit a) i c) orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a.