II SA/Kr 994/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: Asesor WSA Anna Kopeć (spr.) Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Opiłka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi S. S.A. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 lipca 2025 r. znak: SKO.ZP/415/131/2025 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącej S. S.A. z siedzibą w K. kwotę 7400 zł (siedem tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 11 marca 2025 r. znak BP-02.6725.5.42.2025 Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu w stosunku do spółki pod firmą S. Spółka Akcyjna z siedzibą w K. - zbywcy części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3351 ha obr[...] jedn. ewid. K. , objętej w dniu zbycia księgą wieczystą Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania spółki S. , wniesionego od tej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 4 lipca 2025 r., znak SKO.ZP/415/131/2025 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia powołano art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130), art. 149 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) – dalej jako "u.p.z.p.", uchwały Nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13 lutego 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 26 lutego 2019 r. poz. 1587) oraz art. 7, art. 77, a także art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 572) – dalej jako "k.p.a.". W uzasadnieniu Kolegium podało, iż dnia 11 października 2021 r. spółka S. umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonała sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3351 ha Obr[...] jedn. ewid. K. , objętej księgą wieczystą Nr [...] Organ I instancji ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości na dzień zbycia podlegała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P.", zatwierdzonego uchwałą Nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13 lutego 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 26 lutego 2019 r. poz. 1587), obowiązującego od 13 marca 2019 r., zgodnie z którym znajdowała się w Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN.27, Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD. 16, Terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną lub pod zabudowę budynkami usługowymi, oznaczonym na rysunku planu symbolem MN/U.13 oraz Terenie Komunikacji - Terenie drogi publicznej, o podstawowym przeznaczeniu pod drogę publiczną klasy dojazdowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD.17. Bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Rejon ulic P. i P.", tj. przed 13 marca 2019 r., przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie miejscowym określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej, a nastąpiło zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. W celu ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wejścia w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zlecono sporządzenie operatu szacunkowego. Decyzją Nr 44/2024 z 14 maja 2024 r. znak GD-07.6725.5.17.2022 Prezydent Miasta Krakowa ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł, jednak w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie uchyliło tę decyzję decyzją z 5 września 2024 r. znak SKO.ZP/415/316/2024 i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji z uwagi na stwierdzone wady operatu szacunkowego. Zastrzeżenia organu II instancji wzbudził zarówno sposób wyceny pod rządami nowego planu miejscowego, jak i według faktycznego sposobu jej użytkowania. W ponownie prowadzonym postępowaniu przed organem I instancji zlecono ponownie sporządzenie operatu szacunkowego z odniesieniem do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie wynikających z decyzji z 5 września 2024 r. oraz z uwzględnieniem aktualnego na dzień sporządzenia operatu szacunkowego stanu prawnego w zakresie wyceny nieruchomości dla celu ustalenia renty planistycznej. Sporządzony operat z 18 grudnia 2024 r. został poddany szczegółowej analizie mającej na celu zbadanie prawidłowości jego wykonania pod kątem możliwości uznania go za dowód w prowadzonym postępowaniu. W opinii organu I instancji został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zgodnie z obowiązującymi Standardami Zawodowymi Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także przy uwzględnieniu zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie ujętych w decyzji z 5 września 2024 r. znak SKO.ZP/415/316/2024. Kolegium podzieliło stanowisko Prezydenta Miasta Krakowa wskazując, że w sprawie zaszły podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dalej Kolegium szeroko omówiło sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając go za prawidłowy. Kolegium zwróciło uwagę, że w toku postępowania nastąpiła zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w szczególności w zakresie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. dokonana ustawą z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 2747), która weszła w życie 7 stycznia 2023 r. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie art. 87 ust. 3a u.p.z.p. po nowelizacji nie obejmuje swoją dyspozycją ogólnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed dniem 1 stycznia 1995 r. Dokonując zmiany art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca wyraźnie odwołał się do regulacji zawartych w ustawie z 1984 r. o planowaniu przestrzennym a dotyczących rodzajów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i - w ocenie Kolegium - uznał, iż ustalając wzrost wartości nieruchomości spowodowanej wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku tzw. luki planistycznej ustalanie wartości nieruchomości w trzech stanach, a to z uwzględnieniem: przeznaczenia w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w okresie braku planu, przeznaczenia w uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., który utracił moc, ma miejsce tylko wtedy, gdy na danym terenie obowiązywał plan szczegółowy. Ustawa z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym przewidywała sporządzanie założeń do planu oraz planów miejscowych, sporządzanych jako plany ogólne i szczegółowe (art. 26 ust. 1). Miejscowe plany szczegółowe sporządzane były dla obszarów określonych w miejscowym planie ogólnym; w innych wypadkach miejscowe plany szczegółowe sporządzane były w miarę potrzeby (art. 27 ust. 2). Założeniami do miejscowego planu szczegółowego mogły być ustalenia miejscowego planu ogólnego (art. 14 ust. 3). Jeżeli zmiana miejscowego planu ogólnego powodowała konieczność dokonania zmiany miejscowego planu szczegółowego lub odwrotnie, propozycje tych zmian przedstawiane były łącznie (art. 34 ust. 4). Będąca przedmiotem wyceny nieruchomość pierwotna do 1 stycznia 2003 r. podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62, z 1990 r. Nr 27, poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124, z 1992 r. Nr 14, poz. 94, z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Zgodnie z § 60 ww. uchwały Nr VII/58/94: ust. 1. Wszystkie powyższe ustalenia planu ogólnego stanowią z mocy niniejszej uchwały założenia planów miejscowych uszczegółowionych, sporządzanych dla obszarów położonych w granicach Miasta; ust. 2. W przypadku gdy tryb opiniowania wskaże na konieczne odstępstwa od ustaleń planu ogólnego, plan miejscowy uszczegółowiony musi być sporządzany w pełnej problematyce i procedurze, wraz z dokonaniem stosownej zmiany w planie ogólnym. Tak więc założenia planów szczegółowych wynikały z ustaleń planu ogólnego. Plany ogólne i szczegółowe stanowiły dwie różne kategorie planów miejscowych. Ustawa z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, tj. 7 stycznia 2023 r. i nie zawierała przepisów przejściowych dających możliwość zastosowania przepisów przed nowelizacją. Mając więc na uwadze aktualny stan prawny w zakresie wyceny nieruchomości dla celu ustalenia renty planistycznej, w związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. nieruchomość pierwotna nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r., w odniesieniu do wzrostu wartości wycenianej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie - w celu ustalenia, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." spowodowało wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia jej dwóch wartości rynkowych jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 13 marca 2019 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 11 października 2021 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." oraz drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Rzeczoznawca ustalił, iż przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P.", tj. przed 8 lutego 2018 r., przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani też do dnia 1 stycznia 2003 nie podlegała ustaleniom żadnego szczególnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. Na podstawie powyższej wartości rynkowej nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) rzeczoznawca majątkowy obliczył średnią wartość jednostkową nieruchomości pierwotnej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." na poziomie 384,34 zł/m2. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]). przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości pierwotnej (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P.", wynosi [...] zł. Zgodnie z § 14 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30% dla wszystkich terenów objętych granicami planu; Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że różnica między wartością rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P.", a jej wartością rynkową określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego wynosi [...] zł, zatem opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Opisaną wyżej decyzją zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S. S.A. z siedzibą w K. zarzucając jej naruszenie 1. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji, gdy wejście wżycie planu miejscowego nie spowodowało zwiększenia wartości nieruchomości, a przynajmniej nie w takiej wysokości, jak ustaliły to organy administracji publicznej, 2. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. poprzez uwzględnienie zmienionej treści przedmiotowego przepisu obowiązującej od dnia 24 września 2023 r., podczas gdy w ocenie skarżącej spółki w niniejszej sprawie powinny zostać zastosowane przepisy obowiązujące w dniu dokonanego przez skarżącą zbycia nieruchomości, 3. art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899) poprzez ustalenie wartości nieruchomości - a w konsekwencji wysokości renty planistycznej - w odniesieniu do nieruchomości, które nie stanowią nieruchomości podobnych w rozumieniu tego przepisu, 4. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zw. z art. 64 ust.2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej poprzez zastosowanie przepisu art. 37 ww. ustawy w sposób sprzeczny z podstawowymi prawami ekonomicznymi obywateli, a także z naruszeniem zakazu stosowania prawa wstecz, 5. art. 7a i 8 § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie na niekorzyść skarżącej wątpliwości co do treści normy prawnej, tj. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, 6. art. 7 w zw. z art. 77 §1 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, w szczególności nieprawidłowe ustalenie, że w związku z wejściem w życie planu miejscowego doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, jak również oparcie się przy wydaniu decyzji o wycenę dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę, która obarczona jest istotnymi wadami, 7. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewystarczające uzasadnienie podjętej decyzji. Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) - dalej jako "p.p.s.a." kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie między innymi w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji według tak określonych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że jest ona wadliwa i wymaga uchylenia wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji. Chronologia istotnych czynności i zdarzeń poprzedzających wydanie zaskarżonej decyzji wygląda następującą: < 13 marca 2019 roku weszła w życie uchwała Nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13 lutego 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 26 lutego 2019 r. poz. 1587) – zapisami uchwały była objęta m. in. działka nr [...] o pow. 3,6001 ha obr. ewid. [...] jednostka ewid. K. w K. < 11 października 2021 r. spółka S. sprzedała miedzy innymi działkę [...] o pow. 2, 2648 ha obr. ewid. [...] jednostka ewid. K. w K. – powstałą w wyniku podziału działki nr [...] < 22 marca 2022 r. Prezydent Miasta Krakowa wszczął postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowe opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości < 7 stycznia 2023 r. weszła w życie zmiana art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie natomiast do art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r." Z powyższego wynika, że z mocy ustawy utraciły moc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy nastąpiła z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żaden plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreślił, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji. Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami." W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011r. Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610). Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. W wyniku tej zmiany przepis w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a." W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania". W kontekście powyższych regulacji trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa (por. art. 87 ust. 3 u.p.z.p.) utraciła moc uchwała Nr VI1/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Przy czym – jak ustaliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze – będąca przedmiotem wyceny nieruchomości pierwotna do dnia 1 stycznia 2003 r. (prawdopodobnie jest to omyłka i w istocie chodzi o datę 31 grudnia 2003 r.) podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62, z 1990 r. Nr 27, poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124, z 1992 r. Nr 14, poz. 94, z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Między dniem 1 stycznia 2004 roku a 12 marca 2019 r. na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a 13 marca 2019 r. – jak już wcześniej zaznaczono - weszła w życie uchwała Nr VII/120/19 Rady Miasta Krakowa z dnia 13 lutego 2019 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Rejon ulic P. i P." (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 26 lutego 2019 r. poz. 1587). Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreśliło, że nowelizacja art. 87 ust. 3a u.p.z.p. ograniczająca możliwość przeznaczenia planistycznego wycenianych nieruchomości tylko do planów szczegółowych nie zawierała przepisów przejściowych i dlatego przyjęto, że ma zastosowanie w niniejszej sprawie. Na tej podstawie organy obu instancji nieprawidłowo przyjęły, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego. Zdaniem Sądu w przypadku, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.), - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości. Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24). Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści. Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Skarżąca słusznie zwraca uwagę na dodatkowy aspekt niniejszej sprawy, związany z naruszeniem zasady niedziałania prawa wstecz. Zasadę porównywania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. wprowadzono do art. 87 ust. 3a dopiero od stycznia 2023 r. (ustawą z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. poz. 2747). W dacie sprzedaży nieruchomości przepis ten stanowił tylko o "przeznaczeniu terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.". Oznacza to, że w dacie zbywania nieruchomości zasada ta dotyczyła każdego planu, który utracił moc: zarówno ogólnego i szczegółowego. Zmiana przepisów na niekorzyść strony skarżącej nastąpiła 15 miesięcy po zbyciu nieruchomości i 8 miesięcy po wszczęciu postępowania administracyjnego. W tej sytuacji tym bardziej nie ma podstaw do tego, aby wbrew stanowisku wyrażonemu przez Trybunał Konstytucyjny całkowicie pomijać przeznaczenie w planie, który z mocy prawa utracił moc 31 grudnia 2003 r. Z tych względów operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa, błędnie uznając, że w świetle art. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Okoliczność dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat, a tym samym przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. W ponownie prowadzonym postępowaniu należy uzupełnić sporządzoną wycenę nieruchomości w zakresie ustalenia jej wartości pod rządami planu ogólnego i dopiero w dalszej kolejności dokonać ustalenia, czy jej wartość wzrosła. Trzeba w tym miejscu zaznaczyć, że opisany wyżej pogląd dotyczący konieczności – wbrew literalnemu brzmieniu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. – wyceny nieruchomości także w zakresie ich przeznaczenia w planie ogólnym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie prezentuje konsekwentnie od pewnego czasu, przykładowo w wyrokach wydanych w sprawach o sygn. II SA/Kr 1411/24, II SA/Kr 881/24, II SA/Kr 842/24, II SA/Kr 876/24, II SA/Kr 880/24, II SA/Kr 883/24, II SA/Kr 878/24, II SA/Kr 884/24, II SA/Kr 789/24, II SA/Kr 843/24, II SA/Kr 877/24, II SA/Kr 879/24, II SA/Kr 885/24, II SA/Kr 844/24. Stanowisko to znalazło aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który oddalił skargi kasacyjne od wskazanych wyżej wyroków wyrokami z 8 grudnia 2025 r., sygn. odpowiednio II OSK 1045/25, II OSK 1164/25, II OSK 371/25, II SA/Kr 876/24, II OSK 227/25, II OSK 95/25, II OSK 3166/24, II OSK 3153/24, II OSK 435/25, II OSK 125/25, II OSK 3165/24, II OSK 226/25, II OSK 15/25, II OSK 3167/24. W ostatnim z powołanych wyroków NSA wskazał: "3.4. Istota przedmiotowego sporu koncentruje się na wykładni art. 87 ust. 3a upzp w brzmieniu nadanym ustawą z 16 listopada 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 2747), która weszła w życie 7 stycznia 2023 r. Organ skarżący kasacyjnie stoi na stanowisku, że skoro ustawodawca w nowym brzmieniu przepisu wyraźnie wskazał, iż dotyczy on sytuacji, gdy nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę w "miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., będącym planem szczegółowym", to niedopuszczalne jest stosowanie tej normy do nieruchomości objętych wcześniej planami ogólnymi. Stanowisko to, choć oparte na wykładni językowej, jest w świetle zasad konstytucyjnych nie do zaakceptowania. 3.5. Sąd I instancji trafnie odwołał się do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08. Trybunał stwierdził w nim niekonstytucyjność art. 37 ust. 1 upzp w zakresie, w jakim przepis ten uzależniał ustalenie wzrostu wartości nieruchomości od kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacji, gdy przeznaczenie to było tożsame z przeznaczeniem w dawnym planie (który utracił moc). Co kluczowe, stan faktyczny będący kanwą rozstrzygnięcia Trybunału dotyczył właśnie planu ogólnego w rozumieniu ustawy planistycznej z 1984 r (uchwała Rady Gminy Alwernia z 5 sierpnia 1993 r. gminy Alwernia). Trybunał nie różnicował ochrony własności w zależności od tego, czy dawny plan był ogólny czy szczegółowy, lecz kładł nacisk na ciągłość przeznaczenia planistycznego i ochronę zaufania obywatela do państwa. 3.6. Wprowadzona w 2023 r. nowelizacja art. 87 ust. 3a upzp, która arbitralnie zawęziła ochronę właścicieli wyłącznie do przypadków dawnych planów "szczegółowych", stanowi klasyczny przykład tzw. wtórnej niekonstytucyjności. Ustawodawca powtórzył bowiem rozwiązanie prawne (pominięcie skutków dawnych planów ogólnych), które co do istoty zostało już zakwestionowane przez sąd konstytucyjny (por. D. Lis-Staranowicz, M. Kopacz, Wtórna niekonstytucyjność przepisów ustawowych w orzecznictwie sądów administracyjnych, "Przegląd Sejmowy" nr 6(173)/2022, s. 115 i n.). Zmiana ta ma charakter pozorny i służy jedynie obejściu skutków wyroku Trybunału Konstytucyjnego o sygn. P 58/08 w celach fiskalnych. 3.7. Argumentacja organu oparta na ścisłym rozróżnieniu dawnych planów ogólnych i szczegółowych utraciła swoją aktualność. Ustawa z 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym zniosła ten podział, uznając wszystkie te akty za plany miejscowe. Próba reaktywowania tego podziału po blisko 30 latach, wyłącznie w celu obciążenia obywateli opłatą planistyczną, narusza zasady demokratycznego państwa prawnego. 3.8. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd jest uprawniony i zobowiązany do odmowy zastosowania przepisu w jego niekonstytucyjnym (zawężającym) brzmieniu i dokonania wykładni prokonstytucyjnej. Oznacza to, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 1 upzp) należy uwzględniać przeznaczenie terenu w każdym planie miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. (zarówno ogólnym, jak i szczegółowym). 3.9. Reasumując, zarzut naruszenia prawa materialnego zawarty w skardze kasacyjnej jest niezasadny. Sąd I instancji prawidłowo uchylił decyzje organów obu instancji uznając, że oparcie wyceny wyłącznie na faktycznym sposobie użytkowania nieruchomości, z pominięciem jej budowlanego przeznaczenia w dawnym planie ogólnym, naruszało art. 37 ust. 1 w zw. z art. 87 ust. 3a upzp (w ujęciu prokonstytucyjnym)". Bezzasadny jest natomiast drugi z podniesionych w skardze zarzutów. Strona skarżąc zarzuca bezzasadne wzięcie pod uwagę powierzchni oraz innych atrybutów nieruchomości sprzed jej podziału, a nie jedynie uwzględnienie tej część, która wyłącznie była przedmiotem dokonanej sprzedaży. Tymczasem nie ulega jakimkolwiek wątpliwościom, że przedmiotem dokonanego w niniejszej sprawie zbycia w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym była wyłącznie część nieruchomości odpowiadająca działce ewidencyjnej numer [...], a nie cała nieruchomość. W związku z tym należy stwierdzić, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego należało ograniczyć się jedynie do dokonania wyceny zbytej nieruchomości, a zatem działki ewidencyjnej numer [...], która była przedmiotem transakcji, a nie również tego jej fragmentu, którego dokonana sprzedaż w ogóle nie dotyczyła. Aktualnie orzecznictwie jednolicie przyjmuje się stanowisko przeciwne. I tak NSA w wyroku z dnia 20 marca 2025 r., sygn. II OSK 2534/22 – wyrok dostępny w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych). Wskazał: "Kluczowy dla sprawy zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 upzp jest usprawiedliwiony. W istocie zaakceptowanie zarówno przez Sąd Wojewódzki jak i organy dokonania wyceny nieruchomości według jej stanu geodezyjnego na dzień sprzedaży, a nie na dzień wejścia w życie planu miejscowego doprowadziło do wypaczenia sensu tego unormowania. Uregulowana w tym przepisie opłata jest bowiem formą przejęcia przez wspólnotę samorządową skutków przysporzenia w postaci wzrostu wartości nieruchomości wywołanego skutkiem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany (tzw. ulepszenie planistyczne). Wzrost wartości musi zatem dotyczyć nieruchomości według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie planu. W świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 upzp niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału lub scalenia. Skoro uwzględnieniu mają podlegać tylko skutki uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, to wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości jest data wejścia w życie planu, który wywołał wzrost wartości nieruchomości. Podział geodezyjny, który jest dokonywany po wejściu w życie planu miejscowego, może doprowadzić do zmiany wartości nieruchomości, co nie ma jednak jakiegokolwiek związku z ulepszeniem planistycznym i może być w oparciu o art. 98a ustawy z o gospodarce nieruchomościami podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości wywołanego właśnie takim podziałem obliczanej jako różnica pomiędzy wartością dużej działki przeznaczonej w planie pod budownictwo mieszkaniowe a sumą wartości wydzielonych działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela w tym zakresie utrwalone stanowisko wyrażone w wyrokach NSA z: 19 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1316/07, 3 listopada 2016 r. sygn. akt II OSK 3390/14, 26 października 2017 r. sygn. akt II OSK 370/16, 9 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 403/16, 6 marca 2018 r. sygn. akt II OSK 1191/16, 20.10.2020 r., sygn. akt II OSK 1540/20, 12.01.2021 r., II OSK 1407/19, 22.02.2024 r., sygn. akt II OSK 1212/21)". Stanowisko przedstawione w powołanych przez stronę skarżącą wyrokach sygn. II SA/Kr 924/14 i II OSK 3359/14 wydanych przed dziesięcioma laty jest już całkowicie nieaktualne. Odnoszenie się do pozostałych przedstawionych w skardze zastrzeżeń pod adresem sporządzonego operatu na obecnym etapie postępowania jest przedwczesne. Biorąc pod uwagę wszystkie wskazane wyżej okoliczności Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji). O kosztach orzeczono w oparciu o art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a i w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935 z późn. zm.). Na kwotę zasądzonych kosztów składają się wpis od skargi w kwocie 2 000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – radcy prawnego w kwocie 5 400 zł.