II SA/Łd 1262/11

Dnia 13 stycznia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2012 roku sprawy ze skargi A SA z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 98a ust. 1, 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), § 1 uchwały Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007r. Nr XXII/461/07 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2007r., nr 401, poz. 4195) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ustalił dla A SA z siedzibą w Ł. – właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 298, ul. B 7/9, oznaczonej jako działka nr [...], opłatę adiacencką w wysokości 24 000 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości na działki o nr: [...],[...],[...]. Z uzasadnienia wynika, że w dniu 29 czerwca 2009r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] o podziale nieruchomości, która stała się ostateczna z dniem 18 marca 2009r. Wedle przywołanej decyzji podział polegał na wyodrębnieniu z nieruchomości oznaczonej nr [...] trzech działek o nr [...],[...],[...], przy czym działki o nr [...] i [...], łącznie z działką [...] będą tworzyły jedną nieruchomość o powierzchni łącznej 2034 m². Mając na uwadze przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz treść § 1 wskazanej wyżej uchwały Rady Miejskiej z dnia 5 grudnia 2007r. organ powołał biegłego i zobowiązał do sporządzenia opinii w formie operatu szacunkowego. Po złożeniu przez biegłego wymaganego dokumentu z dnia 31 marca 2011r., organ ocenił jego wartość dowodową i stwierdził, iż spełnia wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze m.). Analizując operat organ stwierdził, iż zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej określono wartość rynkową nieruchomości. Do analizy przyjęto z rynku właściwego ze względu na położenie nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia tych transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość przedmiotowej nieruchomości określono w drodze korekty ceny średniej nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Dokonując wyceny biegły uwzględnił zarówno lokalizację, ekspozycję, sąsiedztwo, cechy fizyczne działki, media. Dla potrzeb wyceny przyjął transakcje sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych, położnych na terenach usługowych i przemysłowo-usługowych na obszarze miasta Ł., z wykluczeniem terenów położonych bezpośrednio w strefie centralnej miasta. Okres badania rynku, od połowy 2008 roku do czasu wyceny, został rozszerzony z powodu stosunkowo niewielkiej liczby transakcji zaobserwowanych w tym czasie. Natomiast ze względu na różny charakter działek biegły do wyceny nieruchomości przed i po podziale posłużył się obserwacjami z segmentów rynku nieruchomości o pow. od 800m² do 4500m² - określając wartość działek [...] i [...], które po przyłączeniu do działki 4/19 utworzą jedną o powierzchni 2034 m², oraz o powierzchniach powyżej 4000m² - określając wartość działek [...],[...]. Analiza rynku nieruchomości podobnych z pierwszego segmentu (800m²-4500m²) wykazała cenę średnią na poziomie około 399 zł/m², z drugiego segmentu cenę na poziomie około 275 zł/m². Po wnikliwej analizie operatu i wniosków biegłego organ I instancji stwierdził, iż zgodzić należy się z zapisami operatu, iż zmiana wartości nieruchomości spowodowana została wydzieleniem z dużej obszarowo nieruchomości dwu działek o małych powierzchniach przeznaczonych do przyłączenia do sąsiedniej nieruchomości. Działka nr [...] o dużej powierzchni posiada cechy rynkowe ocenione w sposób identyczny, jak działka przed podziałem nr [...], w związku z czym wartość jednostkowa tej działki została oszacowana na równo z wartością jednostkową działki przed podziałem – nie nastąpił na tej powierzchni wzrost wartości. Z kolei na powierzchni działek nr [...] i [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości, ponieważ powstały działki o mniejszych powierzchniach w stosunku do powierzchni działek przed podziałem. Organ zwrócił uwagę, iż biegły udowodnił, że rynkowe ceny jednostkowe nieruchomości o mniejszych powierzchniach są wyższe od jednostkowych cen rynkowych nieruchomości o powierzchniach bardzo dużych. Wartość nieruchomości po podziale wzrosła o około 0,6% w stosunku do wartości przed podziałem. Wartość rynkowa działki nr [...] została obliczona na 12 943 000 zł, natomiast suma wartości rynkowych działek nr [...] – 12 622 000 zł, nr [...] – 317 000 zł, nr [...] – 84 000, łącznie wszystkie działki – 13 023 000 zł. Organ uznał operat za wiarygodny dowód w sprawie i na jego podstawie stwierdził, iż różnica w wartości po podziale oraz przed dniem, w którym decyzja stała się ostateczna (12 943 000 zł), na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty wynosi 80 000 zł, z czego 30% stanowi kwotę 24 000 zł - tytułem opłaty adiacenckiej. Organ I instancji zwrócił uwagę, iż w piśmie z dnia 6 maja 2011r. pełnomocnik Spółki A zakwestionował wartość dowodową zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W ocenie pełnomocnika strony w sposób nieprawidłowy dokonano doboru nieruchomości do porównania, w szczególności przy określeniu wartości rynkowej działek [...] i [...]. W ocenie strony biegły pominął przy wycenie możliwość dalszej odsprzedaży nieruchomości, która pierwotnie została zakupiona od spółki stanowiącej własność Miasta, a następnie odsprzedana podmiotowi z nią powiązanemu. Do zarzutów strony ustosunkował się biegły rzeczoznawca w piśmie z dnia 6 czerwca 2011r., na podstawie którego organ stwierdził m.in., iż wszystkie nieruchomości przyjęte do analizy z całą pewnością można zaliczyć do nieruchomości podobnych, również te wybrane do oszacowania wartości działek nr [...] i [...], gdyż zgodnie z zapisem decyzji o podziale nieruchomości, Prezydent Miasta zatwierdził podział działki nr [...] na działki nr [...],[...],[...] pod warunkiem, że działki [...] i [...] łącznie z działką [...] będą tworzyły jedną nieruchomość. Taki zapis w decyzji podziałowej stworzył konieczność oszacowania wartości rynkowej nieruchomości powstałej w wyniku przyłączenia tych działek do działki [...] – czyli o powierzchni większej niż sama tylko powierzchnia działek nr [...] i [...], a także o bardziej korzystnym kształcie. Argumentację biegłego organ przedstawił Spółce w piśmie z dnia 20 czerwca 2011r., podkreślając, iż stan nieruchomości przed podziałem został określony na dzień wydania decyzji podziałowej, stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się stateczna, a zatem w operacie oszacowana została wartość rynkowa każdej z wydzielonych działek z osobna. Dodatkowo organ wskazał, iż biegły stwierdził, że dodatkowe uwzględnienie proponowanej przez stronę cechy rynkowej "możliwości dalszej odsprzedaży nieruchomości" nie jest istotne i nie wpływa na zmianę wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, gdyż przedmiotowa nieruchomość tak przed, jak i po podziale, posiada możliwość odsprzedaży, podobnie jak wszystkie nieruchomości porównawcze uwzględnione w analizie. W piśmie z dnia 30 czerwca 2011r. Spółka podtrzymała swoje dotychczasowe zarzuty co do prawidłowości operatu, koncentrując się na zarzucie, iż biegły nie uwzględnił szczególnych okoliczności transakcji, w szczególności możliwości odsprzedaży oraz nie dokonał indywidualnej wyceny każdej z działek. Reasumując stanowisko wywiedzione na wstępie uzasadnienia decyzji z dnia 20 lipca 2011r. organ stwierdził, iż strona nie przedstawiła nowych okoliczności istotnych dla sprawy, w tym dowodów przeciwnych do zebranych. Natomiast analiza zgromadzonego w sprawie materiału czyni zasadnym ustalenie opłaty adiacenckiej, w szczególności uwarunkowane jest podjęciem uchwały przez Radę Miejską z dnia 5 grudnia 2007r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej, wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a przede wszystkim wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem. W terminie prawem przewidzianym A SA z siedzibą w Ł. złożyła odwołanie. Pełnomocnik strony wniósł o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w celu uzupełnienia materiałów dowodowych, o zwrócenie się do organu I instancji o nadesłanie akt sprawy w przedmiocie podziału nieruchomości wskazanej w zaskarżonej decyzji oraz akt w sprawie wydania opinii dotyczącej podziału tej nieruchomości. Wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji pełnomocnik argumentował, iż decyzja jest dotknięta wadą nieważności, a to wobec skierowania jej do Spółki A, która wprawdzie była właścicielem przedmiotowej nieruchomości w toku postępowania podziałowego, ale obecnie już nim nie jest. W tym zakresie pełnomocnik powołał się na regulację i orzecznictwo dotyczące wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną budową urządzeń infrastruktury technicznej. Dodatkowo pełnomocnik zarzucił biegłemu błędne przyjęcie do wyceny, iż działki nr [...] i [...] tworzyć będą wraz z działką nr [...] jedną nieruchomość. W konsekwencji wytypował nieruchomości podobne do działki o powierzchni 2034 m², co stanowi sumę powierzchni tych trzech działek. Działki, które winny być przedmiotem wyceny posiadają zaś powierzchnie o wiele mniejsze, działka nr [...] – 695 m², zaś działka nr [...] – 184 m². W ocenie pełnomocnika strony oznacza to, iż wycena jest wadliwa i nie może stanowić głównego dowodu w sprawie, tym bardziej, iż każda z działek z osobna może być przedmiotem dalszego obrotu. Zatem mają one własną wartość rynkową i z tych względów - w ocenie strony - przyjęte przez biegłego założenie jest nieprawidłowe, gdyż działka nr [...] nie była objęta postępowaniem podziałowym, nie stanowiła części działki nr [...] według stanu na dzień dokonania podziału. Skutkiem łącznej oceny jest również wadliwe przyjęcie cech tych działek, gdyż cechy fizyczne działki nr [...] określone zostały jako średnie, natomiast w wyniku łącznej oceny – z działkami nr [...] i [...] – biegły przyjął, że są one korzystne; dostępność działki nr [...] określona została jako średnia, podczas gdy łączna ocena dostępności wszystkich trzech działek określona została jako dobra. Zdaniem pełnomocnika błędne określenie czynników korygujących wpływa na przyjętą wycenę. Nadto biegły nie uwzględnił, iż pogorszeniu uległy, w stosunku do stanu poprzedniego, dojazd do ul. B dla działki nr [...] oraz utrata przez tę działkę możliwości dalszego podziału w związku z ograniczeniem dostępu do drogi publicznej od strony ulicy B. Pełnomocnik powtórzył zarzut nieuwzględnienia szczególnych okoliczności transakcji, nie zgodził się także z organem, iż wyceniono każdą z działek osobno, gdyż biegły oszacował wartość jednej nieruchomości, składającej się z działek o nr [...], [...] i [...], a następnie pomnożył uzyskany wynik ceny jednostkowej za m² przez powierzchnię działek uzyskanych w wyniku podziału – [...] i [...]. Zdaniem strony samodzielnie została określona wartość jedynie działki [...] i [...]. Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 98 ust. 1, 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...]. W pełni podzielając stanowisko wywiedzione przez organ w utrzymanym w mocy rozstrzygnięciu Kolegium przeprowadziło własną analizę przedłożonego operatu i weryfikację wniosków organu pierwszej instancji. Ostatecznie stwierdzono, iż prawidłowość operatu nie budzi zastrzeżeń, biegły w sposób spójny i rzeczowy odniósł się do wszystkich elementów wyceny, jak i późniejszych zarzutów strony. W ocenie organu odwoławczego brak podstaw do dyskwalifikacji tegoż dowodu tylko i wyłącznie z tego powodu, że strona kwestionuje jego ustalenia, nie godzi się z oszacowaną wartością,nie składając jednocześnie żadnego kontrdowodu, kontroperatu. W odpowiedzi na zarzuty odwołania Kolegium wyjaśniło, iż w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym podziałem nieruchomości, a nie budową infrastruktury technicznej, zatem argumenty strony oparte na przepisach i orzeczeniach dotyczących takiej infrastruktury nie mają wpływu na wynik sprawy. Zwrócono uwagę, iż stota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten kto uzyskuje korzyść majątkową - nie w wyniku zbycia nieruchomości, lecz na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści gminie. Opłata adiacencka jest bowiem daniną publiczną na rzecz gminy. Oznacza to, iż podział nieruchomości, który spowodował wzrost wartości nieruchomości, jest czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do jej uiszczenia. W ocenie Kolegium podmiotem, który odniósł korzyść z tytułu podziału nieruchomości jest Spółka A, a nie późniejszy nabywca nieruchomości, możliwość ustalenia opłaty jest bowiem związana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość powstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich zbycie, czy użytkowanie. Odpowiadając na zarzuty dotyczące prawidłowości przeprowadzenia postępowania dowodowego Kolegium stwierdziło, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest wyczerpujący, a główny dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzony został z poszanowaniem obowiązujących w tej mierze przepisów. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi A SA z siedzibą w Ł. zaskarżyło w całości decyzję organu II instancji. Pełnomocnik strony zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności: art. 28 k.p.a. poprzez skierowanie decyzji do podmiotu, który nie jest stroną w rozumieniu tego przepisu, gdyż w chwili jej wydania część nieruchomości podlegającej podziałowi została zbyta na rzecz innego podmiotu; art. 80 k.p.a. w związku z art. 98a ust. 1 i art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodów, która przybrała cechy oceny dowolnej, a to poprzez niezasadne przydanie waloru wiarygodności opinii w formie operatu szacunkowego mimo uzasadnionych zastrzeżeń co do jej wartości merytorycznej; art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 §1 k.p.a. poprzez pominięcie szeregu okoliczności faktycznych, które winny zostać wzięte pod uwagę przy ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości; art. 15 k.p.a. w związku z art. 136 k.p.a. w związku z art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania i niezasadne zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, w sytuacji gdy strona zgłosiła takie żądanie, wskazując na szereg uchybień przy sporządzaniu opinii. Mając powyższe na uwadze pełnomocnik sformułował wniosek o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, a nadto o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej Spółki powtórzył argumentację odwołania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi. Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2012r. pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę, z tą zmianą, iż wniósł o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w części ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości działek o nr [...] i [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala. Rozpoznając sprawę ze skargi skarżącej Spółki A sąd nie dopatrzył się takiego rodzaju naruszenia prawa, które kwalifikowałoby zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze w Ł. z dnia [...] do wyeliminowania z obrotu prawnego. W ocenie sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, należącej do strony skarżącej nieruchomości, na skutek jej podziału. Prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydano decyzje wymierzające skarżącemu opłatę adiacencką, zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej jako "u.g.n.", a przede wszystkim zaś przepis art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n.. Wynika z niego, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W świetle przywołanej regulacji prawnej nie budzi wątpliwości prawidłowość działania organu, który ustalił na rzecz strony skarżącej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem na wniosek właściciela. Jak wynika bowiem z akt sprawy, a której to okoliczności strona skarżąca nie kwestionuje, podział nieruchomości oznaczanej nr ewidencyjnym [...] został pozytywnie zaopiniowany przez Prezydenta Miasta Ł. postanowieniem z dnia [...]. I co istotne - podział ten został zatwierdzony decyzją tegoż organu z dnia [...], która stała się ostateczna z dniem 18 marca 2009r. Wedle przywołanej decyzji podział nieruchomości o nr [...] polegał na wyodrębnieniu z niej trzech działek o nr [...],[...],[...], przy czym zastrzegała ona, iż działki nr [...] i [...] łącznie z działką nr [...] będą tworzyły jedną nieruchomość o powierzchni łącznej 2034 m². Wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką nastąpiło przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna i wbrew zarzutom strony skarżącej decyzja ta została prawidłowo skierowana do Spółki A. Wprawdzie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego początkowo prezentowano pogląd, iż decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej można skierować jedynie do właściciela nieruchomości z chwili wydawania tej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 1995r., sygn. akt I SA 2528/93 i z dnia 16 stycznia 2002r., sygn. akt I SA 1433/00), jednakże w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi wątpliwości okoliczność, iż elementem przesądzającym o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. uchwała NSA z dnia 22 listopada 1999r., sygn. akt OPK 21/99, publik. ONSA/2000/2/56; uchwała NSA z dnia 9 października 2000r., sygn. akt OPK 8/00, publik. ONSA/2001/1/15; wyrok NSA w składzie 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2010r., sygn. akt I OPS 5/09 publikowany w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://cbois.nsa.gov.pl). Zwrócić należy w tym miejscu uwagę, iż fakt zmiany stanu prawnego od czasu podjęcia przywołanych uchwał, nie ma znaczenia dla wartości przyjętego przez powiększony skład Sądu poglądu. W uchwale z dnia 22 listopada 1999r. NSA stwierdził, iż formułując przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca położył szczególny nacisk na fakt podziału nieruchomości, to znaczy moment, w którym decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta zatwierdzająca projekt podziału zaczęła obowiązywać w obrocie prawnym i wywierać określone skutki prawne na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna. Jeśli już sam podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, to zarząd gminy jest legitymowany do wymierzania opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest w tym wypadku czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do uiszczenia tej opłaty. Oznacza to, iż opłatę adiacencką można wymierzyć podmiotowi, który był właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Bez znaczenia zatem jest w tym wypadku ewentualne zbycie przez właściciela uzyskanych w wyniku podziału nieruchomości przed ustaleniem przez organ gminy opłat adiacenckich związanych ze wzrostem wartości nieruchomości po podziale, ponieważ to on będzie zobowiązany do wniesienia opłaty adiacenckiej jako ten, który uzyskał po podziale nieruchomość o wyższej wartości. W świetle powyższego - skoro w dniu ustatecznienia się decyzji o podziale nieruchomości jej właścicielem była skarżąca Spółka, to niewątpliwie jest ona podmiotem, na którego organ powinien, i co zasadnie uczynił, nałożyć obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Warto zwrócić uwagę, iż strona skarżąca, tak w odwołaniu, jak i w skardze, stanęła na stanowisku, że zaskarżona decyzja winna zostać skierowana do aktualnego właściciela nieruchomości i na poparcie tego stanowiska przywołała m.in. orzeczenie tutejszego Sądu z dnia 6 maja 2009r., sygn.akt II SA/Łd 246/09. Niemniej uwadze strony umknęło, iż orzeczenie to zostało poddane kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z dnia 9 września 2001r. uchylił zaskarżony wyrok sądu administracyjnego pierwszej instancji i oddalił skargę, argumentując, iż w aktualnie obowiązującym stanowisku doktryny i judykatury nie budzi wątpliwości, iż elementem przesądzającym o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia takiego właśnie wzrostu wartości nieruchomości. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeśli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości, powstałej na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi jest np. podział nieruchomości (wyrok NSA z dnia 5 listopada 2007r., sygn.akt I OSK 1443/06, publ. http://cbois.nsa.gov.pl). Przechodząc dalej do kontroli zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, iż podstawowym środkiem dowodowym dla ustalenia omawianej opłaty jest operat szacunkowy, który musi być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu. I taki też dokument został sporządzony na zlecenie organu i przedłożony do akt sprawy, by następnie stać się przedmiotem obiektywnej i wnikliwej analizy organów administracji obu instancji, a w następstwie - podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 150 ust. 1 i 2 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). Analizując szczegółowo treść operatu podzielić należy stanowisko organów administracji publicznej, że opracowanie to jest sporządzone w sposób jasny i czytelny oraz, że odpowiada ono regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości. Wartość spornej nieruchomości ustalono bowiem w oparciu przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 270, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca zawarł informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, ustalił daty istotne dla wyceny, opisał dokładnie stan prawny nieruchomości, zawarł również opis nieruchomości według stanu na dzień przed i po podziale. Wskazał na podstawę i zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, wybór i opis nieruchomości porównywalnych, określił wartość prawa własności nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz dokonał zestawienia określonych wartości. W rezultacie tych wszystkich czynności przedstawił wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Wszystkie uwagi złożone przez stronę skarżącą do przedstawionego operatu zostały przez niego rozpatrzone i udzielił na nie pisemnej odpowiedzi, która również została poddana wnikliwej analizie organu orzekającego. Zgromadzony w sprawie materiał nie pozostawia wątpliwości, iż wzrost wartości nieruchomości spowodowany był podziałem nieruchomości. Wobec powyższego trudno zgodzić się z zarzutami strony skarżącej, zgłaszanymi jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, a do których już wówczas rzeczoznawca i organ ustosunkowały się w drodze odpowiedniej korespondencji, a podtrzymanymi w toku dalszego postępowania, pomimo należytej i wyczerpującej odpowiedzi i wyjaśnień ze strony rzeczoznawcy. W ocenie Sądu zarzuty strony skarżącej co do rzetelności sporządzonego operatu nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy. W sytuacji zaś, gdy strona kwestionuje moc dowodową i zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnioną do tego osobę (rzeczoznawcę majątkowego), winna przedstawić inny szacunek sporządzony również przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Istotne jest przy tym nie tylko przedstawienie owego operatu szacunkowego sporządzonego w określonej przepisami formie, ale również opracowanie owego operatu na takim etapie postępowania przed organem administracji, który umożliwiłby organowi dokonanie jego analizy i oceny w ramach oceny całości materiału dowodowego. Brak owego "kontroperatu" nie pozwala w sposób racjonalny odnieść się do zarzutów podnoszonych przez stronę skarżącą w kwestii prawidłowości wykonanej wyceny. Zarzuty nie poparte operatem szacunkowym wypada uznać za pozbawione doniosłości. Przypomnieć w tym miejscu wypada, iż wbrew twierdzeniu strony skarżącej organ nie domagał się od niej przedłożenia kontroperatu, a wyłącznie w ramach realizacji uprawnienia z art. 10 K.p.a. informował stronę o możliwości złożenia takiego dokumentu. Uwaga ta jest o tyle istotna, iż to strona zarzucała przyjętemu przez organ operatowi szacunkowemu m.in. nierzetelność, niekompletność, a do wszelkich tych zarzutów zarówno rzeczoznawca, jak i organ ustosunkowali się w sposób wyczerpujący i znajdujący odzwierciedlenie w materiałach zgromadzonych dla potrzeb sporządzenia operatu, w konsekwencji wykazując, iż zarzuty te nie są uzasadnione. W tej sytuacji wyłącznie złożenie kontroperatu pozwalałoby w sposób racjonalny odnieść się do zarzutów strony, a co za tym idzie - nie jest możliwe przyjęcie za uzasadnione jej zastrzeżeń, tym bardziej, iż jak już zostało to wykazane sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy jest jasny, czytelny, rzetelny i zgodny z obowiązującymi w tej mierze przepisami. Z tych też względów również zarzut zaniechania przeprowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania dowodowego poprzez uzupełnienie go o materiały z postępowania podziałowego, nie ma wpływu na wynik sprawy, gdyż nie jest poparty żadnymi kontrdowodami, a wyłącznie subiektywnym przekonaniem pełnomocnika. Nadto pełnomocnik czynnie uczestniczył w całym postępowaniu i wszelkie wnioski dowodowe mógł składać chociażby w trakcie korespondencji z organem I instancji po zapoznaniu się z operatem. Co za tym - także formułowanie zarzutu naruszenia zasady dwuinstancyjności jest nieuzasadnione, gdyż na wszelkie zarzuty strony organ odpowiedział, również uzyskując dodatkowe wyjaśnienia od biegłego. Ponadto strona nie wskazała, czemu miałyby służyć materiały z postępowania podziałowego, jaki miałyby mieć wpływ na wynik niniejszego postępowania. Organy obu instancji pochyliły się nad złożonym operatem, dokonały jego indywidualnej obiektywnej oceny, która pozwoliła na stosowne wnioski i w efekcie końcowym - na stwierdzenie, iż dowód ten jest w pełni wiarygodny i może stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n. ) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn.akt I SA/Wa 1107/05, publ. http://cbois.nsa.gov.pl). Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić, a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Skutków braku działań strony w postaci przedłożenia kontropinii dotyczy również wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn.akt I SA/Wa 1622/05, publ. http://cbois.nsa.gov.pl, gdzie sąd stwierdził, iż organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. Jednakże obowiązkiem organu w takiej sytuacji jest należyte wyjaśnienie motywów zajętego stanowiska. Organ powinien przedstawić argumenty, którymi kierował się, zajmując stanowisko, co w rozpatrywanej sprawie uczynił. Lektura omówionego już operatu szacunkowego w świetle rozstrzygnięcia decyzji podziałowej Prezydenta Miasta z dnia [...], skutkuje nadto uznaniem za niezasadne zarzutu strony skarżącej, iż prawidłowo została dokonana wycena działek powstałych w wyniku podziału. Wbrew twierdzeniu strony nie było błędem dokonanie wyceny działek o nr [...] i [...] łącznie z działką nr [...], gdyż - jak zapisano w decyzji podziałowej - wszystkie te działki mają tworzyć jedną całość. A skoro tak, to zarówno parametry, jak i charakterystyczne cechy nieruchomości są prawidłowo określone dla całej dużej działki, na która składają się trzy mniejsze. Wyjaśnienie w tym zakresie zawarły organy w uzasadnieniach swych decyzji oraz zaznaczył ten szczegół rzeczoznawca. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Poza ten zakres oceny i przydatności opinii dla rozstrzygnięcia sprawy, organ nie powinien jednak wykraczać, zwłaszcza w sytuacji, gdy przepisy ustawy przewidują specjalny tryb weryfikacji rozbieżnych opinii przez organizację rzeczoznawców majątkowych, która dokonuje wiążącej oceny w oparciu o zasady wyceniania nieruchomości, wynikające z przepisów ustawy oraz rozporządzenia (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 802/07, publ. http://cbois.nsa.gov.pl). Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego, ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnością nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Nie zachodzą też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 2. p.p.s.a.), ani też kodeksowe lub wynikające z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa (art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a.). Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenie prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dającego podstawę do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając powyższe na uwadze skargę, jako bezzasadną, oddalono na podstawie art. 151 p.p.s.a. m.o.