II SA/Łd 268/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot – Szustowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia NSA Anna Stępień Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 maja 2011r. sprawy ze skargi P. S. i D. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy - oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.) oraz art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 27.marca 2007r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], ustalającą, na wniosek Z. S., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zjazdu z ulicy A, komunikacji wewnętrznej, przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych, na terenie nieruchomości położonej w Ł., przy ul. A, na działkach o numerach geodezyjnych [...],[...],[...], i [...]. Od w/w decyzji odwołanie wnieśli D. S. i P. S., podnosząc, iż ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, nieprawidłowo wyznaczony został obszar analizy urbanistyczno - architektonicznej, co winno skutkować wadliwością podjętego rozstrzygnięcia. Odwołujący się wskazali, że ze skali mapy znajdującej się w aktach spawy wynika, że front działki wynosi 25,5 m zatem wyznaczenie zgodnie z obowiązującymi normami prawnymi powinno nastąpić wokół działki inwestora w promieniu 76,5 m. W ocenie D. i P. S., organ pierwszej instancji wyznaczył obszar zupełnie dowolnie, bowiem od strony południowej odległość ta wynosi 90 m od granicy działki zaś od strony północnej ok. 10 m od granicy terenu inwestycji, co świadczy o naruszeniu przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji wyjaśniło, iż sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu, został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, objętej wnioskiem, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji i cech o których mowa w art. 61 ust 1-5. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. Zgodnie z cytowanym § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Kolegium stwierdziło, iż przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji wyznaczył wokół działek gruntu, których dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokość frontu działek objętych wnioskiem, zatem zarzut odwołania dotyczący nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, nie znajduje uzasadnienia. Organ odwoławczy wskazał nadto, że nie znalazł podstaw do rozszerzenia obszaru analizy, gdyż nie zmieniłoby to wyników analizy, bowiem przyległy teren przy ul. A jest jednolity pod względem charakterystyki zabudowy i sposobu zagospodarowania. Przeprowadzona analiza urbanistyczno -architektoniczna wykazała, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi dającymi podstawy do określenia parametrów dla nowej zabudowy. Nadto teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej i nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów. Powyższe przesądziło, iż zaskarżoną decyzją organ pierwszej instancji ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium wskazało również, iż przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w art. 61 ust 1-5, mianowicie: zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy; warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony; istniejące i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Nadto po wyznaczeniu obszaru analizowanego na kopii mapy, umiejscowionego wokół terenu inwestycji, wystarczającego dla oceny stanu zagospodarowania dokonano analizy urbanistycznej, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy (§ 4 rozporządzenia), wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki i szerokości elewacji frontowej (§ 5 oraz § 6 rozporządzenia), geometrii dachu (§ 8 rozporządzenia) oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia). Mając na uwadze jej wyniki, organ odwoławczy stwierdził, iż niewątpliwie planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej, występującej w obszarze analizowanym oraz zachowuje cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, co w konsekwencji stanowi, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z tą zasadą powstająca zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej ( gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Charakterystyce tej powinny odpowiadać podobne cechy planowanej zabudowy. Taka sytuacja, zdaniem Kolegium, ma miejsce w przedmiotowej sprawie, projektowana zabudowa zachowuje bowiem funkcję i cechy zabudowy sąsiedniej. Potwierdza to część tekstowa przeprowadzonej analizy wraz ze stanowiąca jej element, tabelą szczególnych cech zabudowy w obszarze analizowanym. Powyższą decyzję P. i D. S. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, wnosząc o jej uchylenie. Skarżący wskazali, iż w przedmiotowej sprawie przeprowadzono wadliwą analizę architektoniczno – urbanistyczną, bowiem nieprawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego, co zostało już podniesione w odwołaniu. Nadto w ocenie skarżący nie został spełniony warunek dobrego sąsiedztwa, bowiem w promieniu 50 m od terenu objętego wnioskiem stoją trzy budynki jednorodzinne wolnostojące, a nie zespół domów jednorodzinnych. Nie posiadają one dróg komunikacji wewnętrznej a jedynie zjazdy z drogi publicznej. Warunki zabudowy dla zespołu budynków usytuowanych na jednej działce z drogą komunikacji wewnętrznej to zupełnie nowe przedsięwzięcie na tym obszarze. Skarżący wskazali także, iż w ich ocenie wszystkie parametry podane przez organ pierwszej instancji zostały pozbawione wartości średnich, a takie działanie narusza § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rozporządzenia. Skarżący wyjaśnili, iż średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 18,3 m, zaś szerokość elewacji frontowej wyliczona z uwzględnieniem maksymalnej tolerancji wynosi od 14,6 m do 22 m, a nie od 10,9 m do 16,3 m jak podano w skarżonej decyzji. Poza tym, w ich opinii, ustalenie nieprzekraczalnej tylnej linii zabudowy w odległości 85,5 m od osi jezdni, jest sprzeczne z § 4 rozporządzenia gdyż linie zabudowy dla ulicy A są niejednorodne, ale czytelnie określają strefę zabudowy, która nie przekracza 50,0 m od linii regulacyjnych. Dodatkowo skarżący podnieśli, iż w decyzji wydano zgodę na dowolny układ kalenic w zakresie prostopadłym i równoległym w stosunku do bocznych granic działki. Natomiast zgodnie z układem kalenic na działkach sąsiednich powinien być on prostopadły do bocznych granic działki. Dodatkowo skarżący podnieśli również, iż na mapach Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. dla terenu A wprowadzone są naniesienia, które określają analizowany obszar jako teren zdrenowany. W zaskarżonej decyzji nie określono natomiast wymagań dotyczących odtworzenia istniejącego drenażu melioracyjnego, który może zostać przerwany w trakcie realizacji inwestycji. W ocenie skarżących powyższe uchybienie oznacza naruszenie przepisów ustawy z dnia 18.lipca 2001r. Prawo wodne (tekst jednolity Dz.U. nr 239, poz. 2019). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji. Uczestnik postępowania J. W. wniósł o oddalenie skargi podnosząc, iż drenaż melioracyjny został uszkodzony przez skarżących podczas zabudowy ich nieruchomości. Uczestnicy postępowania J. S. i R. S. przyłączyli się do skargi podnosząc, iż działka objęta inwestycją jest zbyt wąska do jej realizacji. W ich ocenie, projektowana inwestycja popsuje ład architektoniczny A. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.). Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach. Zgodnie bowiem z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, wymienionych w punktach 1 – 5 powołanego przepisu, tj.: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu: 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 powołanej ustawy. Przepisy owego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przez organ w sprawie warunków zabudowy, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu, kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych, o czym stanowi jego § 1. Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia, organ orzekający w przedmiocie warunków zabudowy zobligowany został do wyznaczenia wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy. W § 2 pkt 4 rozporządzenie to definiuje obszar analizowany jako teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie, wbrew zarzutom skargi, obszar analizowany został wyznaczony w sposób odpowiadający wymogom, określonym w przepisach cytowanego rozporządzenia. Z części opisowej analizy wynika, iż szerokość frontu działki wynosi 30 m, zatem granice obszaru analizowanego wyznaczono w promieniu 90 m, nie znajdując (z racji jednolitości terenu) podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego. Skoro zaś obszar analizowany służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. dobrego sąsiedztwa, interpretacja sposobu wyznaczenia granic tego obszaru przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nie może abstrahować od pojęcia sąsiedztwa w języku potocznym. Logiczna interpretacja tego przepisu, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nakazuje uznać, że określone w nim odległości stanowią w zasadzie limit rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w uzasadnionych sytuacjach. Zwrot "wokół" nie oznacza zaś, iż odległość granic obszaru analizowanego zawsze z wszystkich stron musi być taka sama. Z faktu, że obszar analizowany ma być umiejscowiony wokół terenu inwestycji trzeba wyprowadzić wniosek, iż z każdej strony tego terenu wymieniony obszar musi być zamknięty liniami granicznymi. Nie przesądza to natomiast kształtu obszaru analizowanego. (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Szczecinie z dnia 18.czerwca 2008r., sygn. akt II SA/Sz 156/08, Lex nr 488519, w Warszawie z dnia 8.maja 2009r., sygn.akt IV SA/Wa 157/09, Lex nr 562894, w Białymstoku z dnia 14.stycznia 2010r., sygn.akt II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708). Kwestią sporną w niniejszej sprawie pozostaje spełnienie przez planowaną inwestycję warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, a w szczególności sposób określenia parametrów nowej zabudowy – linii nowej zabudowy oraz wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. W związku z tym należy zauważyć, iż istotnie § 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia jako zasadę nakazuje wyznaczyć obowiązującą linię nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W ustępach 2 – 4 określono natomiast wyjątki od tej zasady. W szczególności zauważyć należy, że w ust. 4 § 4 cytowanego rozporządzenia dopuszczono inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W tym też zakresie musi zostać dokonana stosowna analiza, a organ orzekający musi uzasadnić dlaczego stosuje wyjątek od zasady. W niniejszej sprawie organy administracji uczyniły zadość wskazanym wyżej obowiązkom, wyjaśniając w sposób przekonujący przyczyny wyznaczenia nowej linii zabudowy w sposób określony na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Twierdzenia te znajdują oparcie w znajdującej się w aktach sprawy mapie stanowiącej załącznik do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oraz wynikach analizy części opisowej i graficznej, z których wynika specyficzne ukształtowanie (przebieg) granic działek inwestorki oraz działek sąsiednich. Ze względu bowiem na ukośny kierunek podziałów własnościowych w stosunku do ulicy A oraz w związku ze specyfiką planowanej inwestycji, za racjonalne uznać należało wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, która regulować będzie dopuszczalny zasięg zabudowy i zapobiegać rozpraszaniu zabudowy w głąb terenów niezurbanizowanych. Konstatacja ta dotyczy przy tym zarówno przedniej nieprzekraczalnej linii zabudowy, wyznaczonej jako przedłużenie linii zabudowy budynku usytuowanego najbliżej ulicy, jak i tylnej nieprzekraczalnej linii zabudowy, wyznaczonej jako przedłużenie linii zabudowy najdalej wysuniętego na zachód od ulicy budynku w obszarze analizowanym. Należy przy tym zauważyć, iż omawiane rozporządzenie stanowi jedynie o wyznaczeniu linii zabudowy, nie precyzując jednakże strony działki objętej wnioskiem, od której powinna ona zostać wyznaczona. W niniejszej sprawie organ administracji wyznaczył taką linię nie tylko od frontu działki, ale również od jej tyłu. Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie oznacza natomiast konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynku muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Samo wykreślenie linii zabudowy nie odpowiada jeszcze na pytanie o szczegółowe rozmieszczenie budynków w obrębie obszaru ograniczonego od drogi przez linię zabudowy. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się, m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7.lipca 1994r. Prawo budowlane – tekst jednolity Dz.U. nr 243 z 2010r., poz. 1623 ze zm.), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych (vide: wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 29.października 2008r., sygn. akt II SA/Po 628/08 – Lex nr 519023 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5.sierpnia 2008r., sygn. akt II OSK 967/07 – Lex nr 488289, z dnia 8.lipca 2008r., sygn. akt II OSK 779/07 – Lex nr 447869 i z dnia 8.lipca 2008r., sygn. akt II OSK 789/07 – Lex nr 447867). Podkreślić również należy, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ogólnie pojętego ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5.sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl, wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22.października 2009r., sygn. akt IV SA/Po 323/09 – Lex nr 574092, i z dnia 29.października 2008r., sygn. akt II SA/Po 628/08 – Lex nr 519023). W niniejszej sprawie organ administracji dodatkowo określił, iż wyznaczone linie zabudowy są nieprzekraczalne. To zaś oznacza jedynie tyle, że planowane obiekty nie mogą przekraczać tych linii we wskazanym przez nie kierunku. Odnosząc się natomiast do zarzutu, dotyczącego wadliwego określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki oraz wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej podnieść należy, iż z przeprowadzonej analizy wynika, iż zostały one ustalone na podstawie średniego wskaźnika w obszarze analizowanym. Ponieważ zaś, jak wspomniano, obszar ten został określony prawidłowo, brak jest podstaw do kwestionowania dokonanych wyliczeń. Zarzut skarżących, iż jego rozleglejsze wyznaczenie, doprowadziłoby do przyjęcia wartości mniejszych, nie może odnieść zamierzonego skutku. Jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, również określona w decyzji szerokość elewacji frontowej mieści się w granicach, o których mowa w § 6 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. Biorąc bowiem pod uwagę wyniki analizy (średnia szerokość elewacji 13,6), przyjęte wartości mieszczą się w granicach średniej (od 10,9 m do 16,3 m) z tolerancją, o której mowa w cytowanym przepisie (20%). Wbrew zarzutom skargi, także określony w decyzji układ połaci dachowych (dach dwuspadowy lub wielospadowy) nawiązuje do architektury dachów istniejących budynków mieszkalnych w obszarze analizowanym, co potwierdzają wyniki przeprowadzonej analizy urbanistycznej (dachy dwuspadowe lub czterospadowe, równoległe lub prostopadłe w stosunku do frontu działki). W obszarze analizowanym znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne. Za prawidłowe w tej sytuacji uznać należy ustalenia organów wskazujące na to, że w okolicznościach niniejszej sprawy istnieje ciągłość funkcji zabudowy. Do ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest bowiem stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora i taka okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20.grudnia 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1060/07 – Lex nr 372443). Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Przyjąć należy, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy zatem traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. "Kontynuacja funkcji" nie oznacza nakazu, czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy; wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (vide: wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Poznaniu z dnia 20.lutego 2008r., sygn.akt II SA/Po 568/07, LEX nr 493249; w Gdańsku z dnia 19.grudnia 2007r., sygn.akt II SA/Gd 269/07, LEX nr 512280; w Warszawie z dnia 12.grudnia 2008r., sygn.akt VIII SA/Wa 446/08, LEX nr 52851; w Warszawie z dnia 23.października 2006r., sygn.akt IV SA/Wa 482/06, LEX nr 284499 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18.czerwca 2008r., sygn.akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). Skoro zatem planowana zabudowa odnosi się do funkcji mieszkaniowej, to zasadna jest konkluzja, iż planowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu, albowiem w terenie planowanej inwestycji, obejmującej zespół trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą na czterech wyodrębnionych geodezyjnie działkach znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne. Pamiętać bowiem należy, iż celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, nie zaś zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (vide: powołany wyżej wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23.października 2006r., sygn.akt IV SA/Wa 482/06). Biorąc zatem pod uwagę fakt, iż również pozostałe wymagania, wynikające z przepisu art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione zaś organy w sposób prawidłowy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w niniejszej sprawie, brak było podstaw do uzasadnionego kwestionowania wydanego rozstrzygnięcia. Odnosząc się natomiast do sformułowanego w skardze zarzutu braku określenia wymagań dotyczących utrzymywania wód powierzchniowych oraz wymagań dotyczących odtworzenia istniejącego drenażu melioracyjnego, który może zostać przerwany w trakcie realizacji spornej inwestycji zauważyć należy, że zarzutu tego skarżący nie podnosili w trakcie postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji i nie został on w wystarczający sposób umotywowany. Zaprezentowana przez skarżących ocena stosunków wodnych na działkach inwestora nie została poparta żadną ekspertyzą sporządzoną przez podmiot posiadający specjalistyczną wiedzę w tym zakresie, a samo twierdzenie, iż teren A jest zdrenowany, nie znajduje oparcia w materiale dowodowym, znajdującym się w aktach sprawy. Powoływane zaś przez skarżących w skardze przepisy art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 oraz art. 29 ust. 3 ustawy z dnia 18.lipca 2001r. Prawo wodne (tekst jednolity Dz.U. nr 239 z 2005r., poz. 2019 ze zm.) stanowią wyłącznie o obowiązku utrzymywania stanu wód na gruncie ciążącym na właścicielu oraz możliwości nakazania przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, jeżeli spowodowane przez niego zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie. Akta administracyjne przedmiotowej sprawy pozwalają na stwierdzenie, że analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, została przeprowadzona zgodnie z wymogami wynikającymi z regulacji art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz powołanego rozporządzenia wykonawczego. Planowane przedsięwzięcie, polegające na budowie zespołu trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą, nie naruszy przepisów prawa ani wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury. Wobec tego zatem, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku podstaw do jej uwzględnienia. m.o.