II SA/Łd 280/15

Dnia 29 października 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2015 roku sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...], nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej K. G. kwotę 172 (sto siedemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...]. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania K.G., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. z dnia [...]. znak: [...]. Jak wynika z akt sprawy Burmistrz Miasta T. decyzją z dnia [...]. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 4.300 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w W., w gminie T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 7/2 o pow. 5710 m2, spowodowanej jej podziałem na działki od nr 7/3 do nr 7/6 i zobowiązał K.G. - jako właściciela dzielonej nieruchomości - do jej zapłaty. W odwołaniu od tej decyzji K.G. zakwestionowała sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy i wskazała, że transakcje przyjęte do porównań zostały dobrane nieodpowiednio, zarówno pod względem wielkości jak i położenia nieruchomości. Ponadto wycenianą działkę w punkcie 2.1 operatu oznaczono nr ewid. 7/2, natomiast w punkcie 5.3.1 podano, że wycenie podlega działka nr ewid. 41/6. Wspomnianą wyżej decyzją z dnia [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 518), dalej w skrócie "u.g.n", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W jej uzasadnieniu organ II instancji, odwołując się do brzmienia art. 98a ust. 1 i ust. 1a u.g.n., stwierdził, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem. Kolegium wyjaśniło, że nieruchomość położona w W., w gminie T., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka 7/2 (przed podziałem) stanowiła własność K.G.. Decyzją z dnia [...] nieruchomość ta została podzielona na działki od nr 7/3 do nr 7/6. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...]. W uchwale Rady Miejskiej w Tuszynie nr XXI/129/2011 z dnia 25 listopada 2011 r. ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 18 czerwca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego H. M., która ustaliła wzrost wartości szacowanej nieruchomości na skutek podziału na poziomie 21.500 zł, co przy zastosowaniu 20% procentowej stawki opłaty adiacenckiej daje kwotę opłaty adiacenckiej w wysokości 4.300 zł. Po analizie tego dowodu, Kolegium stwierdziło, że nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. Organ odwoławczy przywołał treść art. 149, art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 1-3, art. 156 ust. 1, art. 153, § 56 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej w skrócie "rozporządzenie". Następnie podniósł, że w badanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej. W przedmiotowej sprawie przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Kolegium rzeczoznawca określając wartość przedmiotowej nieruchomości uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Oceniając następnie operat pod względem formalnym organ II instancji stwierdził, że zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 u.g.n. Organ orzekający odnosząc się do zarzutów odwołania nie zgodził się z twierdzeniami odwołującej, że transakcje przyjęte do porównań zostały dobrane nieodpowiednio pod względem wielkości i położenia. Według Kolegium z treści art. 153 u.g.n. jednoznacznie wynika, iż w procesie wyceny obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest spełnienie warunku podobieństwa nieruchomości. Nieruchomościami podobnymi są w świetle art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W rzeczonej sprawie rzeczoznawca majątkowy przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Ewentualne różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest bowiem spełnienie warunku podobieństwa, a nie identyczności w doborze rynku nieruchomości, co byłoby często wręcz niemożliwe. Istotne jest więc zatem to, by różnice pomiędzy nimi zostały we właściwy sposób skorygowane i ocenione, co też miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Innymi słowy, nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same, czyli posiadające te same cechy co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena, czy nieruchomości są podobne, czy też nie - zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku, stanu popytu i podaży, a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie, a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych. W dalszej części uzasadnienia Kolegium podniosło, że operat szacunkowy jest opinią osoby dysponującej specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Opinia biegłego nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie pewną oceną stanu rzeczywistego. Wycena nieruchomości, chociaż opiera się na pewnych zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy, które nie zawsze musi pokrywać się z subiektywnymi ocenami samej odwołującej. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez odwołującą, tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie, co do powierzchni i lokalizacji nieruchomości nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. W ocenie Kolegium dobór nieruchomości do porównań jest właściwy i odpowiadający ustawowej definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., natomiast omyłka pisarska w numerze działki na stronie 8 operatu, tzn. nr 41/6 zamiast 7/2 nie ma wpływu na wynik sprawy, a przede wszystkim na ustaloną w nim wartość nieruchomości. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi K.G. wniosła o uchylenie decyzji Kolegium, zasądzenie kosztów postępowania oraz wstrzymanie wykonania decyzji podnosząc zarzuty naruszenia art. 10 § 1 i art. 79 § 1 k.p.a. Skarżąca zarzuciła sporządzenie operatu szacunkowego zanim organ wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia spornej opłaty. Dodatkowo strona wskazała, że w operacie błędnie określono przedmiot wyceny jako niezabudowaną nieruchomość gruntową, co jest sprzeczne ze stanem faktycznym i skutkowało błędnym oszacowaniem wartości nieruchomości. Na rozprawie w dniu 29 października 2015 r. pełnomocnik skarżącej R.G. poparł skargę i oświadczył, że organ nieprawidłowo przyjął sumę wartości wydzielonych działek do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić, aczkolwiek z nieco innych powodów, aniżeli w niej podniesione. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sądowa ocena legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 4.300 zł z tytułu wzrostu, na skutek podziału, wartości nieruchomości położonej w W., gm. T., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 7/2 i zobowiązaniu do jej uiszczenia właścicielki K.G., wykazała, że podjęte w sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji zostały wydane z istotnymi naruszeniami prawa materialnego i formalnego, które miały decydujący wpływ na wynik sprawy. Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki - w przekonaniu sądu - nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Bezspornym jest, że ostateczną decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta T. zatwierdził podział nieruchomości nr 7/2 o pow. 0,5710ha, położonej w W. (obręb [...]), jednostka ewidencyjna T. – obszar wiejski, stanowiącej własność K.G.. Faktem jest również, że uchwałą nr XXI/129/11 z dnia 25 listopada 2011 r. Rady Miejskiej w Tuszynie w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urzęd. Wojew. Łódzkiego z 2011 r. nr 408, poz. 4663) ustalono stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % różnicy między wartością, jaką miała nieruchomość przed podziałem, a wartością po jej podziale, dokonanym na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa i uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Zachowany nadto został 3-letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Oczywistym w świetle akt sprawy jest nadto wzrost wartości nieruchomości po podziale. Nie mniej jednak zasadniczą kwestią sporną pomiędzy stronami postępowania jest wielkość wzrostu wartości nieruchomości, rzutująca automatycznie na wysokość określonej decyzją opłaty adiacenckiej. Problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przepisach art. 149-159 oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zasadą jest, że to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 150 ust. 1 pkt 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 u.g.n.). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Z powyższego wynika, że kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Tożsame stanowisko w tym zakresie prezentuje Naczelny Sąd Administracyjny (vide: wyroki z dnia: 23 października 2014 r. sygn. akt I OSK 534/13 – Lex nr 1591038, 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13 – Lex nr 1598202, 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13 – Lex nr 1598210, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 – Lex nr 149707, 9 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2470/12 – Lex nr 1574640, 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12 – Lex nr 1501743, 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 – Lex nr 1120654). W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji ustaliły opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H.M. zgodnie twierdząc, że operat zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, jest jasny, logiczny i odzwierciedla przyjętą przez biegłą metodę szacowania, wobec czego brak jest podstaw do zakwestionowania jego mocy dowodowej. Z powyższym stanowiskiem nie sposób się zgodzić, ponieważ dokonana przezeń ocena operatu szacunkowego i wywody Kolegium na temat poprawności zastosowanej przez biegłą metody szacowania, skupiające się głównie na wykazaniu podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania nie znajduje żadnego odzwierciedlenia w treści analizowanego operatu szacunkowego. Biegła dla potrzeb tej sprawy dokonała wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Warunkiem prawnym zastosowania podejścia porównawczego jest w świetle cytowanego na wstępie rozważań art. 153 ust. 1 u.g.n. znajomość cen i cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Z operatu wynika, że rzeczoznawca wytypowała grupę reprezentatywną transakcji i dla określenia wartości nieruchomości przed podziałam w tabeli pkt 5.3.1. przedstawiła 14 transakcji nieruchomości, określając datę transakcji, położenie nieruchomości, powierzchnię, cenę transakcyjną, cenę 1m2, i cenę skorygowaną w oparciu o trend czasowy. Wskazała także, że są to działki budowlane położone w T.ie i gminie T. przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, usługowe zagrodowe, prawo własności. Nie wyjaśniła jednak, jakie cechy posiadały wytypowane przez nią do porównania nieruchomości, w oparciu, o które stwierdziła, że są one podobne do nieruchomości wycenianej. Tożsamy zarzut dotyczy grupy nieruchomości przyjętych do porównania i ustalenia wartości nieruchomości po podziale w pkt 5.3.2. Próżno poszukiwać również wyjaśnienia przez biegłą przyczyn przyjęcia współczynnika korekcyjnego na poziomie od 0,9 do 1,1. W judykaturze podkreśla się, że nie podlega ocenie pozytywnej brak charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny. W tej zaś sytuacji nie można zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy konstytutywne nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szczegółowym (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Gdańsku z dnia 7 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 895/11 – Lex nr 1122845 i z dnia 10 października 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 135/12 – Lex nr 1222995, Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r. sygn. akt II SA/Ol 701/09 – Lex nr 553143, Kielcach z dnia 4 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Ke 233/13 – Lex nr 1342954, Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 221/13 – Lex nr 1310640, Gdańsku z dnia 6 lutego 2013 r. sygn. akt II SA/Gd 556/12 – Lex nr 1311465, Krakowie z dnia 26 października 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1170/12 – Lex nr 1235007). Innymi słowy, brak opisu cech ujętych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą. Uniemożliwia to w istocie ustalenie w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości, czy operat faktycznie spełnia przesłanki z art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 4 rozporządzenia. Tym samym ocena jego prawidłowości dokonana przez organy obu instancji z naruszeniem wspominanych norm oraz art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. jest co najmniej przedwczesna, co skutkowało koniecznością uchylenia wydanych w sprawie decyzji. Odnosząc się do zarzutu skargi o sporządzeniu operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania godzi się wskazać, że opracowanie operatu przed uruchomieniem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nie dyskwalifikuje automatycznie jego mocy dowodowej i nie podważa jego wiarygodności. Regułą jest niewątpliwie zlecanie przez organ sporządzenia operatu przed wszczęciem postępowania przede wszystkim z uwagi na obowiązującą zasadę szybkości postępowania oraz celem uniknięcia zbędnego wszczęcia postępowania i w rezultacie wydania decyzji o jego umorzeniu, gdyby z treści operatu wynikało, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału. Dodatkowo wspomnieć trzeba, że strona skarżąca przed wydaniem decyzji organu I instancji miała zapewnioną prawną możliwość zapoznania się z treścią operatu i składania doń ewentualnych uwag i zastrzeżeń, czego dobitnym dowodem są pisma organu z dnia 29 lipca 2014 r. i 24 września 2014 r. kierowane do K.G., a doręczone matce J.M.. Z możliwości tej skarżąca skorzystała dopiero w toku postępowania odwoławczego. Bezspornie Kolegium przed wydaniem rozstrzygnięcia uchyliło się od zastosowania art. 10 § 1 k.p.a., jednakże powyższe uchybienie nie miało decydującego wpływu na wynik sprawy. Sąd odnosząc się w tym miejscu do zarzutu pełnomocnika skarżącej podniesionego na rozprawie, za niezasadny uznał zarzut dotyczący sposobu wyceny nieruchomości po podziale, poprzez dokonanie wyceny poszczególnych działek wydzielonych w wyniku podziału i ustalenie, że wartość nieruchomości po podziale stanowi suma wartości działek wydzielonych. W tej kwestii Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wypowiadał się wielokrotnie, stanowisko jest już ugruntowane, o czym świadczą niewątpliwie wyroki z dnia: 15 stycznia 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 737/14 (Lex nr 1635103), 6 sierpnia 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 361/14 (Lex nr 1502537) czy też 6 października 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 705/15 (dostępne na stronie internetowej pod adresem: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając powyższe na względzie sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 134 § 1 i art. 135 p.p.s.a. uchylił wydane w sprawie decyzje organów obu instancji, o czym orzekł w punkcie pierwszym wyroku. O kosztach postępowania należnych skarżącej od organu orzeczono w punkcie drugim wyroku na podstawie art. 200 p.p.s.a. Kontynuując postępowanie organ zobowiązany jest uwzględnić ocenę prawną zaprezentowaną w niniejszym wyroku, tak aby w rezultacie wydać rozstrzygnięcie odpowiadające przepisom obowiązującego prawa materialnego. W toku postępowania powinien zaś czuwać nad przestrzeganiem podstawowych standardów proceduralnych. IB