II SA/Lu 27/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Sędziowie Asesor sądowy Maciej Gapski, Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Protokolant Sekretarz sądowy Kinga Kościejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 maja 2025 r. sprawy ze skargi M. H. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 25 listopada 2024 r., znak: GN-V.7534.1.47.2024.KH w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną do sądu decyzją z 25 listopada 2024 r., po rozpatrzeniu odwołania M. H. (dalej jako: skarżący), Wojewoda Lubelski (dalej jako: Wojewoda) utrzymał w mocy decyzję Starosty Puławskiego (dalej jako: Starosta) z 27 czerwca 2024 r. w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy: Decyzją z 21 kwietnia 2022 r. Starosta orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (stanowiącej własność skarżącego), oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 0,3315 ha, położonej w gminie N., w związku z realizacją inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie napowietrznej linii elektroenergetycznej N. - K. - P. R.. Decyzją z 22 kwietnia 2022 r. Starosta orzekł o udzieleniu zezwolenia na niezwłoczne zajęcie ww. nieruchomości. Skarżący wniósł odwołanie od obydwu decyzji. Decyzjami z 16 września 2022 r. Wojewoda utrzymał w mocy rozstrzygnięcia organu I instancji. Na wniosek inwestora (spółki [...] S.A.) w marcu 2024 r. Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości ww. nieruchomości na skutek realizacji opisanej wyżej inwestycji. W toku postępowania Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego, który w sporządzonym operacie (z 26 kwietnia 2024 r.) oszacował zmniejszenie wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] na kwotę 253 zł. Na tej podstawie, decyzją z 27 czerwca 2024 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 253 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w związku z realizacją ww. inwestycji oraz zobowiązał inwestora do zapłaty odszkodowania. W odwołaniu od powyższej decyzji, skarżący zakwestionował wysokość ustalonego odszkodowania, zarzucił naruszenie przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz wniósł o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości działki w wysokości 25 000 zł. W toku postępowania odwoławczego, na żądanie Wojewody, rzeczoznawca odniósł się do podniesionych w odwołaniu zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Po rozpatrzeniu odwołania, wskazaną na wstępie decyzją z 25 listopada 2024 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty. W uzasadnieniu organ odwoławczy, po przywołaniu przepisów mających zastosowanie w sprawie, wskazał m.in. że dla obszaru, w którym zlokalizowana jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wobec czego ustalono, że faktyczny sposób korzystania z gruntu to tereny leśne, co jest zgodne z uchwałą w sprawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy N.. Działka nr [...] znajduje się w terenie oznaczonym w ewidencji symbolem Lz - małopowierzchniowe tereny lasów i zadrzewień o charakterze leśnym. Na przedmiotowej nieruchomości została przebudowana napowietrzna linia elektroenergetyczna 110kV, bez konieczności wchodzenia na nieruchomość. Z decyzji Starosty w przedmiocie ograniczenia własności wynika, że ograniczenie to polega w szczególności na obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na nieruchomości urządzeń oraz ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości nr [...] w pasie technologicznym linii o powierzchni 138 m2 i szerokości 12 metrów. W ocenie Wojewody opinia biegłej, stanowiąca podstawę ustalenia wysokości odszkodowania spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegła w sposób właściwy dobrała do porównania nieruchomości podobne oraz wyczerpująco uzasadniła wartość współczynników korygujących. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów regulujących tryb i sposób sporządzania operatu szacunkowego. Bezzasadne są zatem zarzuty odwołującego się zmierzające do podważenia wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Skarżący, kwestionując wartość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, nie wykazał własnej inicjatywy dowodowej na etapie postępowania administracyjnego (nie przedstawił kontroperatu, ani opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotyczącej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego). Skarżący nie dowiódł, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Konkludując Wojewoda stwierdził brak podstaw do kwestionowania rozstrzygnięcia Starosty. W skardze do sądu administracyjnego na decyzję Wojewody, M. H. zarzucił naruszenie: (1) art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: k.p.a.), poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji, co przesądza o wadliwości decyzji; (2) art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., w zw. z § 52 i § 75 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 5 września 2023 r. (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832; dalej jako: r.w.n.), poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności wskutek błędnej analizy operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości oraz oparcia rozstrzygnięcia na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę z naruszeniem normy zawodowej — zasady dobrej praktyki zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, a to poprzez wykorzystanie do porównań cen nieruchomości ceny z okresu dwóch lat od daty wyceny transakcji nieruchomościami podobnymi, w sytuacji gdy zachodziły przesłanki do wykorzystania cen z okresu poprzedzającego dwa ostatnie lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości; (3) art. 134, art. 135 i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145; dalej jako: u.g.n.), poprzez niewłaściwą wykładnię i ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z zaniżeniem wysokości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych, przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości, nadto oparcie operatu na metodzie porównawczej, zamiast na metodzie odtworzeniowej, w sytuacji gdy nie jest możliwe określenie wartości rynkowej nieruchomości. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o (1) zmianę decyzji i ustalenie odszkodowania za ograniczenie korzystania z nieruchomości wraz z równowartością szkód wyrządzonych w drzewostanie w kwocie 24.747 zł; (2) o uchylenie decyzji organu I instancji; (3) uzupełnienie operatu szacunkowego o korektę wyceny nieruchomości poprzez przyjęcie do analizy transakcji z okresu poprzedzającego dwa ostatnie lata od daty wyceny transakcji nieruchomości podobnych, względnie o (4) o zmianę metody przyjętej do opracowania operatu i zastosowanie metody odtworzeniowej. Z odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Skarga podlegała oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Przypominając dla porządku podstawowe ramy prawne sporu należy wskazać, że zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n., starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4. W świetle art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługujące za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa m.in. w art. 124 powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Istota sporu prawnego w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do tego, czy organy prawidłowo (zgodnie z prawem) ustaliły na rzecz skarżącego odszkodowanie z tytułu szkód powstałych na skutek realizacji inwestycji celu publicznego w postaci przebudowy napowietrznej linii elektroenergetycznej N. - K. - P. R., przebiegającej m.in. przez działkę nr [...], stanowiącą własność skarżącego. Kwestią kluczową jest zwrócenie uwagi na przedmiot sprawy administracyjnej, którą rozstrzygały organy – przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za szkody poniesione przez skarżącego jako właściciela działki nr [...], ale wyłącznie te, które powstały na skutek realizacji ww. inwestycji, objętej ww. decyzją Starosty w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z przebudową linii. Argumentacja skarżącego wskazuje, że żąda on w istocie odszkodowania za wszystkie dotychczas poniesione szkody w związku z istnieniem linii energetycznej na jego działce. Wskazuje na to pkt 2 wniosków skargi, w którym skarżący wnosi "o zmianę metody przyjętej do opracowania operatu i zastosowanie metody odtworzeniowej w celu wykazania, w jakim stopniu ograniczono korzystanie z zajętej pod linię energetyczną działki, ustalenia wysokości szkody wyrządzonej w drzewostanie, na jaką naraziła [skarżącego] [...] S.A. z uwagi na fakt, że samowolnie, regularnie bez [jego] wiedzy i pozwolenia dokonuje bezprawnego wejścia na nieruchomość i wycięcia drzewostanu, nie informując o planowanej wycince, przez co w stopniu znacznym [skarżący] nie jest w stanie korzystać z tej nieruchomości [...]". Takie żądania skarżącego nie mogą być wzięte pod uwagę, bowiem wychodzą poza zakres przedmiotu sprawy administracyjnej, w której wydano decyzje, będące przedmiotem kontroli w rozpoznawanej sprawie. Szkody, na które wskazuje skarżący, mogą stanowić podstawę różnych roszczeń, dochodzonych w innych postępowaniach, zarówno administracyjnych, jak i przed sądem cywilnym. Sama lokalizacja linii energetycznej na działce skarżącego, gdyby była wynikiem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mogłaby stanowić przedmiot dochodzenia tzw. szkody planistycznej, w trybie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co byłoby przedmiotem odrębnego postępowania, prowadzonego przez inne organy. Materiał znajdujący się w aktach sprawy wskazuje jednak, że sporna linia została wybudowana już w latach 50-tyvh XX w. (uzasadnienie decyzji Wojewody z 16 września 2022 r. w sprawie ograniczenia własności nieruchomości, k. 7 akt adm.). Szkody powstałe przed przebudową linii mogą być ewentualnym przedmiotem także różnego rodzaju roszczeń cywilnych, których należy dochodzić przed sądem cywilnym. Przedmiotem kontroli sądu administracyjnego są wyłącznie rozstrzygnięcia organów administracji publicznej wydane w rozpoznawanej sprawie, a więc w przedmiocie odszkodowania z tytułu szkody poniesionej na skutek przebudowy linii, nie zaś wszelkie roszczenia odszkodowawcze skarżącego związane z istnieniem linii na jego działce. Powyższe rozważania mogą wyjaśniać ogromną rozbieżność pomiędzy przyznanym skarżącemu odszkodowaniem – 253 zł, a żądaniami skarżącego podniesionymi w odwołaniu i w skardze – 25.000 zł. Ze znajdującej się w aktach administracyjnych (k. 16) decyzji Starosty z dnia 21 kwietnia 2022 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wynika, że ograniczenie to polega w szczególności na obowiązku znoszenia istnienia posadowionych na nieruchomości urządzeń oraz ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości nr [...] w pasie technologicznym linii o powierzchni 138 m2 i szerokości 12 metrów. Z protokołu zakończenia robót (z 24 stycznia 2024 r., k. 1 akt adm.) wynika, że roboty związane z przebudową zostały przeprowadzone w technologii bez konieczności wchodzenia na nieruchomość. Odszkodowanie, o którym orzekły organy dotyczy szkody polegającej na zmniejszeniu wartości nieruchomości, przy proporcjach obszaru zajętego do całego obszaru działki wynoszących: 138 m2 do 3315 m2 (4% powierzchni całkowitej). Jeśli uwzględnić dane rynkowe, do których sięgnął rzeczoznawca, najwyższa odnotowana wartość 1m2 działki podobnej wyniosła 12,76 m2 (s. 12 operatu). Przy przyjęciu takiej, najkorzystniejszej ceny rynkowej, wartość całej działki skarżącego wyniosłaby 42.630 zł. Żądana przez skarżącego kwota (25.000 zł) stanowi 60% wartości całej działki, przy proporcji powierzchni ograniczenia do powierzchni całkowitej działki wynoszącej 4%. W takim ujęciu roszczenia skarżącego stają się wręcz nieracjonalne. Całkowicie inaczej można byłoby oceniać racjonalność roszczeń, gdyby odnosić je do wszelkich szkód poniesionych przez skarżącego w związku z istnieniem linii energetycznej na jego działce. Jeszcze raz jednak należy podkreślić, że tak ujęte roszczenia nie są przedmiotem kontrolowanych przez sąd decyzji organów wydanych w rozpoznawanej sprawie. Przechodząc do szczegółowych kwestii związanych z ocena legalności wydanych w sprawie decyzji, należy przypomnieć, że zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. (stosowanym również do ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 u.g.n.), ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości Operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w sprawach dotyczących odszkodowania z tytułu szkód poniesionych na skutek ograniczenia własności nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazuje się w orzecznictwie, choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego powinna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. przykładowo wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., II OSK 428/19, z 12 stycznia 2021 r. II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r. II OSK 2458/18; z 18 stycznia 2022 r., II OSK 191/19; z 26 lutego 2025 r., I OSK 1372/23; z 24 kwietnia 2025 r., I OSK 1611/23). Z uwagi na charakter operatu, sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę, a zatem osobę dysponującą wiedzą specjalistyczną, podważenie tez zawartych w takim dokumencie wymaga z reguły odwołania się do innego dokumentu, sporządzonego przez osobę również dysponującą wiedzą specjalistyczną. Jak wskazuje się w orzecznictwie, kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. przykładowo wyroki NSA z 20 maja 2021 r., I OSK 4120/18; z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; z 24 sierpnia 2021 r., I OSK 4234/18; z 27 kwietnia 2023 r., I OSK 657/22; z 9 listopada 2023 r., I OSK 1739/22; z 24 stycznia 2024 r., I OSK 1892/22). Przesądza o tym również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., wskazująca, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oczywiście są w tym zakresie pewne determinanty prawne, do których należy: konieczność uwzględnienia celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.), konieczność uwzględnienia bardziej szczegółowych dyrektyw, odnoszących się do konkretnego celu wyceny wyznaczonego przedmiotem postępowania (w rozpoznawanej sprawie – § 52 i § 75 r.w.n.), respektowanie ogólnych założeń danego podejścia (porównawczego, dochodowego lub kosztowego) do szacowania danej nieruchomości (art. 153) czy dyrektyw wynikających z legalnych definicji pewnych pojęć – w szczególności nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 9 u.g.n.). Dyrektywy prawne niewątpliwie stanowią wzorce oceny operatu przez organy wydające w sprawie, a następnie wzorce kontroli sądowej tych decyzji. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że dyrektywy te są z założenia dość ogólne. Specyfika operatu sprawia, że nie da się w sposób sztywny i szczegółowy uregulować metodologii stosowanej przez biegłego (rzeczoznawcę). Konieczność sięgnięcia po wiadomości specjalne zakłada pewien stopień zaufania do rzetelności i wiedzy biegłego i wymaga pozostawienia mu pewnej swobody, niezbędnej z uwagi na specyfikę wiedzy specjalistycznej, nie poddającej się ujęciu w sztywne ramy prawne. W związku z tym, poza wykazaniem naruszenia regulacji prawnych determinujących w sposób ogólny metodologię stosowaną przez rzeczoznawcę, podważenie prawidłowości operatu wymaga wykazania takich błędów, które wynikają z kwestii mieszczących się w granicach tego, co jest w stanie ocenić organ, a następnie skontrolować sąd – spójności, logiki, zgodności z doświadczeniem życiowym etc. W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy wadliwie oceniły operat i oparły się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych. Jak wynika z treści operatu, szacując wielkość odszkodowania z tytułu szkody wyrażającej się w zmniejszeniu wartości nieruchomości na skutek ograniczenia własności działki nr [...] w efekcie realizacji inwestycji w postaci przebudowy linii energetycznej, rzeczoznawca określił (jako wyjściową dla dalszych szacunków) wartość rynkową nieruchomości, przy podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Uzasadnienie przyjętej metodologii – znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej oraz ich cech, wpływających na poziom cen (s. 18 operatu), jest w pełni przekonujące i mieści się w pełni w kompetencjach rzeczoznawcy w zakresie wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości Przy podejściu porównawczym z oczywistych względów kluczowego znaczenia nabiera właściwy dobór materiału porównawczego, tj. nieruchomości odpowiadających definicyjnym kryteriom nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dobór materiału porównawczego został przez biegłego uzasadniony w sposób w pełni przekonujący, poparty argumentami merytorycznymi, odwołującymi się do wszechstronnej analizy rynku nieruchomości (s. 12-13 operatu). Rzeczoznawca odnotował wystarczającą liczbę transakcji, aby dokonać pośród nich doboru materiału porównawczego. Dobór nieruchomości do porównania odpowiadał kryteriom definicyjnym nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. (należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; zob. opis cech nieruchomości wycenianej oraz charakterystyka wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych – s. 11-13 operatu). W ocenie Sądu w pełni przekonujące są również wywody biegłego w kwestii cech rynkowych, które determinują ceny transakcyjne nieruchomości. Z analiz wynika, że w tym segmencie rynku obrotu nieruchomościami czynnikami kształtującymi ceny są : sąsiedztwo i otoczenie, ukształtowanie i fizjografia nieruchomości, powierzchnia działek (s. 12-13 operatu). Ponieważ konkluzje biegłego zostały uzasadnione argumentami wynikającymi z analizy rynku, nie sposób w tym zakresie dopatrzeć się żadnego uchybienia metodologii sporządzania operatu czy arbitralności ocen. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że rozważania w tym zakresie prowadzone są w obszarze wiedzy specjalistycznej, którą z założenia dysponuje tylko biegły, a nie organy czy sąd. Zakwestionowanie opinii w tym zakresie wymagałoby znalezienia błędów logicznych czy sprzeczności konkluzji z doświadczeniem życiowym. W analizowanym przypadku żadnych takich błędów nie można przypisać biegłemu. W świetle powyższego należy też uznać, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął i zastosował czynniki korygujące ceny nieruchomości porównywanych (s. 20 operatu). Są to czynniki, które determinują ceny na analizowanym rynku. Nie ma również podstaw do kwestionowania prawidłowości operatu (w zakresie, w jakim organy oraz sąd administracyjny władne są dokonywać ocen – o czym wyżej), w kwestiach odnoszących się do szacowania przez rzeczoznawcę wielkości szkody powstałej na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości (działki nr [...]). Zastosowana przez biegłego metodologia jest zgodna z przepisami prawa determinującymi treść operatu, zarówno w kwestii elementów, które muszą być uwzględniane przez rzeczoznawcę (§ 75 r.w.n.), jak i elementów determinujących określenie wielkości zmniejszenia wartości nieruchomości (§ 52 r.w.n.). Biegły w sposób przekonujący wyjaśnił, jakie czynniki (spośród określonych w § 52 r.w.n. – na s. 20 błędnie wskazano § 75 ust. 3 r.w.n., ale jest to tylko omyłka pisarska) determinujące zmniejszenie wartości nieruchomości mają znaczenie w rozpoznawanej sprawie (s. 20 i 22 operatu), zastosował współczynnik ekspercki SL (s. 21) i przeprowadził prawidłowe logicznie obliczenia, prowadzące do ostatecznego, prawidłowo uzasadnionego wyniku w postaci oszacowania wielkości szkody (s. 22 i 23). W tej sytuacji, zarzuty skargi (naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, rozporządzenia w sprawie wyceny, ustawy o gospodarce nieruchomościami) są niezasadne. W ujęciu ogólnym trzeba zauważyć, że w orzecznictwie wskazuje się jednoznacznie, iż rzeczoznawca majątkowy ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oznacza to, iż w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości (w trybie art. 157 u.g.n.), a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (zob. wyżej przywoływane wyroki NSA). Bezspornie, w rozpoznawanej sprawie skarżący nie skorzystał z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie przedstawił również odpowiedniego przeciwdowodu, którym mógłby podważać prawidłowość operatu wykonanego na zlecenie Starosty (np. kontroperatu). Oczywiście, skorzystanie z tych możliwości wiązałoby się z poniesieniem przez skarżącego dodatkowych kosztów, jednakże biorąc pod uwagę charakter operatu, podważenie jego treści, bazującej na wiedzy specjalistycznej, wymaga przedstawienia przeciwdowodów opartych również na odpowiedniej wiedzy specjalistycznej. Same subiektywne zastrzeżenia, nie oparte na wiadomościach specjalnych, nie są w stanie skutecznie podważyć ustaleń operatu, jeżeli odpowiada on obowiązującym przepisom. W tej sytuacji organy prawidłowo uznały, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w pełni wiarygodne źródło ustaleń faktycznych co do wartości spornej nieruchomości. Należy przy tym odnotować, że jak wynika z treści uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji – organy nie przyjęły bezkrytycznie opinii, ale zbadały jej formalną poprawność, dokonały oceny w takich granicach, w jakich jest to możliwe, ze względu na wspomnianą wyżej specyfikę dowodu z operatu szacunkowego jako formy opinii biegłego. Nie sposób zasadnie stawiać organom zarzutu naruszenia zasad postępowania dowodowego, w szczególności zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80), czy prawdy materialnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.). Z samego faktu, że rozstrzygnięcie, choć opiera się na obowiązujących przepisach i prawidłowe zebranym i ocenionym materiale dowodowym, nie jest akceptowane przez stronę, nie sposób wywodzić naruszenia zasady ochrony zaufania (art. 8 k.p.a.). Skoro opinia rzeczoznawcy majątkowego była prawidłowa, stanowiła wiarygodne i wartościowe źródło ustaleń faktycznych niezbędnych do wydania prawidłowego rozstrzygnięcia w przedmiocie odszkodowania nie doszło do naruszenia § 52 i § 75 r.w.n., ani art. 134, art. 135 i art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. Z powyższych wywodów wynika, że niezasadne są również podniesione w skardze zarzuty wadliwego doboru nieruchomości podobnych, ani wadliwego zastosowania metody porównawczej, zamiast metody odtworzeniowej. Jak już wyżej wskazano, rzeczoznawca odnotował wystarczającą liczbę transakcji, aby dokonać pośród nich doboru materiału porównawczego. Dobór nieruchomości do porównania odpowiadał kryteriom definicyjnym nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Wartość rynkowa jest podstawową metodą szacowania wartości nieruchomości w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to racjonalnie uzasadnione, gdyż pozwala na oszacowanie wartości nieruchomości w sposób najlepiej oddający uwarunkowania rynkowe, a taki sposób najlepiej oddaje realną wartość szacowanej nieruchomości. Wartość odtworzeniową, stosuje się w drugiej kolejności – określa się ją dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie nie było podstaw do odejścia od zastosowania metody rynkowej, skoro nie zachodziły wskazane przesłanki wykluczające obrót nieruchomością będącą przedmiotem wyceny (działką nr [...]). Chybiony jest także szczegółowy zarzut naruszenia standardów wyceny opracowywanych przez organizację zawodową rzeczoznawców. Skarżący zarzuca (s. 5 skargi) naruszenie wytycznej wskazującej na to, że w podejściu porównawczym należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Lektura operatu jasno wskazuje, że dobór nieruchomości podobnych odpowiada w pełni temu standardowi (transakcje z okresu marzec-sierpień 2023 r., s. 13). Argumentacja skarżącego jest zatem całkowicie nietrafna. Nietrafny jest również argument skarżącego (s. 5-6 skargi), jakoby rzeczoznawca "uznała za nieruchomości podobne, nieruchomości położone na terenie województwa zachodniopomorskiego (niespełniające wymogu w zakresie położenia nieruchomości)". Nie jest to zgodne z prawdą, wszystkie nieruchomości wybrane do porównania pochodzą z województwa lubelskiego, z powiatu puławskiego (tabela na s. 13 operatu). Biegła sięgnęła do transakcji zawartych na rynku obejmującym województwo zachodniopomorskie nie w celu doboru nieruchomości do porównania, lecz w celu ustalenia wartości współczynnika eksperckiego SL, dotyczącego obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek ustaleń zawartych w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego (w stosunku do inwestycji, której dotyczy rozpoznawana sprawa – decyzja Burmistrza N. z 24 czerwca 2021 r., k. 67 akt adm.). Jest to współczynnik, który kształtuje cenę rynkową nieruchomości tego rodzaju jak będąca przedmiotem wyceny – stosowany w umowach, jakie stosują inwestorzy w zakresie linii energetycznych z właścicielami gruntów, na których te linie są posadowione. Biegła przekonująco wyjaśniła, że skoro na lokalnym rynku nie odnotowano tego współczynnika, sięgnęła do danych dostępnych – z rynku województwa zachodniopomorskiego. Argumentacja skarżącego opiera się zatem raczej na nieporozumieniu. Abstrahując od tego należy zwrócić uwagę, że są to już kwestie wchodzące w zakres wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Podważanie zastosowania tego rodzaju czynności wymaga równie specjalistycznej wiedzy. Same subiektywne argumenty strony nie są wystarczające. Końcowo należy zauważyć, że rzeczoznawca odniósł się w sposób szczegółowy i przekonujący do zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w odwołaniu w piśmie z 20 września 2024 r. Chybiony jest wreszcie zarzut naruszenia przez Wojewodę art. 138 § 2 k.p.a. – organ odwoławczy nie miał żadnych podstaw do uchylania decyzji Starosty – decyzja ta była prawidłowa. Mając powyższe na uwadze, nie znajdując żadnych podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935), Sąd oddalił skargę.