II SA/Lu 437/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Asesor sądowy Anna Ostrowska (sprawozdawca) Protokolant Referent Martyna Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2026 r. sprawy ze skargi G. D. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2025 r., znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia 5 czerwca 2025 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: k.p.a.) w związku z art. 98, art. 130 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej: u.g.n.), po rozpatrzeniu odwołania G. D., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 17 grudnia 2024 r., znak: [...] ustalającą na rzecz W. wa z siedzibą w L. odszkodowanie z tytułu przejścia na rzecz G. D. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1402 ha, położonej na terenie G. D., obręb K. D.. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda wyjaśnił, że decyzją z dnia 19 lipca 2019 r., znak: [...], zmienioną decyzją z dnia 21 sierpnia 2019 r., znak: [...] oraz sprostowaną postanowieniem z dnia 30 grudnia 2019 r., znak [...] Burmistrz K. D. zatwierdził podział działki nr [...] o pow. 0,6669 ha, położonej na terenie G. D., obręb K. D.. W wyniku podziału wydzielona pod drogę gminną, oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego G. D. symbolem KG(D) działka nr [...] o pow. 0,1402 ha stała się z mocy prawa własnością G. D.. Decyzja Burmistrza Miasta K. D. w sprawie podziału nieruchomości nr [...] była przedmiotem postępowania nieważnościowego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w L.. Kolegium decyzją z dnia 10 maja 2022 r., znak: [...] odmówiło stwierdzenia nieważności tej decyzji. Wojewoda przytoczył treść art. 98 ust. 3 u.g.n., art. 130 i 134, a także treść art. 150-154 tej ustawy. Wyjaśnił, że operat szacunkowy, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie co do zasady nie wkraczają w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ z reguły nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego nie jest tylko oceną formalną. Operat musi być oceniony przez organ zgodnie z regułami logiki i doświadczenia życiowego pracowników organu administracji publicznej. Granicą oceny operatu szacunkowego przez organ jest stan wiedzy tego organu w zakresie wiadomości specjalnych, które zostały wykorzystane do sporządzenia danego operatu szacunkowego. Metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Merytoryczna ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyroki NSA: z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 379/10, z dnia 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12, z dnia 26 kwietnia 2018 r., I OSK 1321/16; z dnia 25 kwietnia 2023 r., I OSK 460/22). Zdaniem Wojewody ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy analiza treści operatu budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności czy zupełności (wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2019 r., I OSK 1542/17, wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2021 r., I OSK 3395/18). Wojewoda wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawą do ustalenia odszkodowania za przejętą na rzecz G. D. nieruchomość stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu 14 marca 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. F. (nr [...]). Organ odwoławczy wyjaśnił, że w oparciu o zgromadzony w aktach sprawy materiał dowodowy, w tym protokół z oględzin nieruchomości sporządzony w toku jej szacowania, organ I instancji ustalił, że działka nr [...] o powierzchni 0,1402 ha położona jest przy ul. [...] w okolicy terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, niedaleko położona jest zabudowa pensjonatowa. Odległość od centralnej części miasta K. D. wynosi ok. 700 m. Z przedłożonego do akt postępowania zaświadczenia Burmistrza K. D. z dnia 16.05.2023 r., załączonego przez G. D. do jej pisma z dnia 21 lipca 2023 r., wynika, że działka nr [...], zarówno w graficznej, jak i opisowej części miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 28.03.2003 r. leżała na terenie oznaczonym KG (D) — drogi gminne. Wojewoda podniósł, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza rynku wykazała brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą (grunt ze składnikami budowlanymi). Wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej, do wyceny składników gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia. Stosownie do art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, stosownie do art. 135 ust. 2, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jej części składowych. Do wyceny gruntu rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a do wyceny części składowych nieruchomości (utwardzenie gruntu) podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Dla potrzeb wyceny biegła przebadała transakcje związane ze sprzedażą gruntów na cele budowy dróg gminnych na obszarze Gminy P.. Stwierdziła, że badany rynek jest jednolity pod względem położenia i czynników środowiskowych, stanu zagospodarowania otoczenia, zaplecza bytowego i komunikacji. Do zbioru biegła przyjęła 14 transakcji z okresu wrzesień 2021 — sierpień 2023. W badanych obszarach odnalazła trzy transakcje rynkowe nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, położone w terenach miejskich lub podmiejskich w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub terenów przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła wskazała, że wybrane działki o przeznaczeniu drogowym posiadają kilka jednakowych lub bardzo podobnych cech do działki będącej przedmiotem wyceny takich jak: stan prawny oraz położenie. Z bazy biegła wyeliminowała takie transakcje wykupienia gruntu na cele budowy drogi, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym. Do analizy przyjęła trzy transakcje, których ceny mieszczą się w granicach 70-90 zł/m2. Średnia cena gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne wyniosła 80,36 zł/m2. Wojewoda wyjaśnił następnie, że kierując się przepisem art. 134 ust. 2 u.g.n. oraz danymi z badanego rynku, biegła ustaliła 3 cechy rynkowe wpływające na poziom cen na analizowanym rynku: - lokalizacja szczegółowa (waga 70,00%), - sąsiedztwo i otoczenie (waga 20%), - powierzchnia (waga 10%). Ceny nieruchomości porównawczych wahały się od 81,08 zł/m2 do 90,00 zł/m2 (opis znajduje się na s. 10 operatu szacunkowego). Po ich zestawieniu z wycenianą nieruchomością, z uwzględnieniem cech rynkowych oraz określeniu wartości poprawek, wartość rynkową 1 m2 gruntu biegła obliczyła na kwotę 90,03 zł/m2. Wartość rynkowa prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła 126 222,00 zł. Wartość poszczególnych składników budowlanych biegła określiła na podstawie dostępnych cenników e-Bistyp Katalog cen jednostkowych robót inwestycyjnych II kwartał 2023 r. Biegła ustaliła, że na gruncie spółka [...] wykonała infrastrukturę techniczną niezbędną do dojazdu do budynków mieszkalnych zlokalizowanych wzdłuż drogi. Wykonano drogę o nawierzchni z kostki granitowej o wymiarach 12 cm x 12 cm lub 6 cm x 6 cm, do budowy drogi użyto krawężników betonowych oraz palisady. W ramach inwestycji wykonano 8 studni betonowych oraz ułożono 58,7 m rur polietylenu o parametrach zamieszczonych na s. 19 operatu. Wartość odtworzeniową poszczególnych części składowych gruntu biegła wyliczyła, określając koszt odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Łączna wartość składników budowlanych na gruncie została określona na kwotę 362 333,97 zł. Wartość odtworzeniowa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wraz z częściami składowymi została określona na kwotę 488 556,00 zł. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście i metodę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera żadnych błędów logicznych czy niejasności, które uprawniałyby organ II instancji do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Biegła zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny nieruchomości. Organ pozytywnie ocenił wyjaśnienia biegłej złożone w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego (pismo z dnia 19 lutego 2025 r.), w ramach których biegła wskazała na brzmienie art. 130 u.g.n. i konieczność wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, w przypadku, o którym mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. według stanu w dniu wydania decyzji o podziale z zastosowaniem art. 134 u.g.n. Prawidłowo także – zdaniem Wojewody - biegła oceniła zastosowanie w wycenie § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), który stanowi, że przepisy § 49 ust. 1-4 rozporządzenia stosuje się odpowiednio, przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1, z tym, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalania i podziału nieruchomości. Odnosząc się do przyjętej przez rzeczoznawcę charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami, Wojewoda wyjaśnił, że zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalistyczna, którą biegła stosuje według swojej najlepszej wiedzy. Zaprezentowana przez biegłą analiza rynku nie budzi żadnej wątpliwości organu II instancji. Jest ona logiczna i spójna. Zdaniem organu odwoławczego, także wykazany przez biegłą duży stopień podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej oraz skorygowanie różnic przy pomocy cech rynkowych tj. lokalizacji szczegółowej, sąsiedztwa i otoczenia oraz powierzchni, zagwarantowały trafność wyniku końcowego. Odnosząc się natomiast do zarzutu strony dotyczącego nieprawidłowych ustaleń przez organ I instancji w zakresie ilości i wartości nakładów budowlanych znajdujących się w pasie drogi, organ uznał go za nieuzasadniony. Z opinii rzeczoznawcy majątkowego wynika, że wartość nakładów budowlanych została wyceniona metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Biegła w operacie szacunkowym wskazała, że ceny jednostkowe materiałów budowlanych zostały przyjęte w oparciu o katalog e-Bistyp, II kwartał 2023, numer obiektu z cennika [...] Z treści opinii (pkt. 10 oraz pkt. 11.2) wynika, że biegła wskazała także procedurę wyceny składników budowlanych oraz wskazała źródła i dane przyjęte do wyceny, tj. datę, na którą ustalono stan, obliczenia zużycia technicznego na dzień określenia stanu nieruchomości, koszty dokumentacji i nadzoru, cenę jednostkową wykonania obiektu w stanie nowym, współczynnik regionalny oraz obliczenia części składowych. W skardze na decyzję Wojewody G. D. zarzuciła: 1) naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść skarżonej decyzji, tj.: a) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. przez brak wszechstronnej i wyczerpującej analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności w zakresie niewłaściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczącego wyceny działki objętej postępowaniem, brak należytej weryfikacji tego dowodu i bezkrytyczne przyjęcie operatu jako właściwej podstawy decyzji organów obydwu instancji, podczas gdy operat ten zawiera istotne wady, które czynią go nieprzydatnym do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy; b) art. 9 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych sprawy, w szczególności okoliczności dotyczących zawyżenia wartości nieruchomości objętej postępowaniem w wycenie rzeczoznawcy majątkowego, w tym zwłaszcza wartości nakładów, jakie spółka [...] poniosła na nieruchomość; c) art. 11 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a. i art. 107 3 k.p.a. polegające na całkowicie wadliwym uzasadnieniu decyzji, polegającym na wpisaniu w uzasadnieniu faktycznym decyzji danych dotyczących innych nieruchomości aniżeli nieruchomość objęta postępowaniem oraz braku odniesienia się do konkretnych okoliczności sprawy, które miały podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, tj. pominięciu zarzutów podniesionych wobec operatu szacunkowego przez G. D., mimo ciążącego na organie obowiązku wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, jakie występują w sprawie; 2) naruszenie prawa materialnego poprzez błędną jego wykładnię, tj.: a) art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 u.g.n. polegające na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy przy wycenie metodą porównywania parami wybrała do porównania nieruchomości, które nie znajdują uzasadnionych punktów odniesienia do nieruchomości objętej postępowaniem, tj. do nieruchomości położonych w Gminie P.; powyższe skutkuje rażącym zawyżeniem wartości działki z uwagi na nieuwzględnienie do porównania cen innych działek o podobnych charakterze; ponadto wartości poszczególnych działek przyjęte do wyceny danej nieruchomości nie biorą pod uwagę cen średnich z poszczególnych gmin, a ceny maksymalne — co realnie powoduje zawyżenie wartości wycenianej działki — organ II instancji pomija ten fakt w swoim rozstrzygnięciu (s. 15 decyzji Wojewody); b) art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez uznanie operatu za prawidłowy, choć biegła przyjęła do porównania nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu niż nieruchomość wyceniana, o znacząco odmiennej lokalizacji niż nieruchomość wyceniania, co spowodowało, że nieruchomości przyjęte do podstawy wyceny nie noszą cechy podobieństwa do nieruchomości objętej postępowaniem, co poskutkowałoby doborem nieruchomości podobnych z terenu G. D. i dałoby obraz bardziej odpowiadający realnej wartości nieruchomości wycenianej. W związku z powyższym skarżąca zażądała uchylenia zaskarżonej decyzji, uchylenia utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenia na jej rzecz od organu kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz ustosunkowując się do zarzutów skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą przez G. D. od spółki [...], wyliczonego na podstawie operatu szacunkowego, którego zgodność z prawem kwestionuje Gmina. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) w powiązaniu z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie). W pierwszej kolejności należy podnieść, że Sąd nie ma wątpliwości co do zasadności wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania i zobowiązującej skarżącą Gminę do jego zapłaty na rzecz spółki. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (art. 98 ust. 1 u.g.n.). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 u.g.n.). Zgodnie z treścią uchwały w sprawie planu miejscowego miasta K. D. z 28 marca 2003 r., w dacie wydania decyzji o podziale działki nr [...], w wyniku którego wydzielono działkę nr [...], działka ta była przeznaczona pod drogę gminną (KG). Prawomocnym wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2024 r., (II SA/Lu 1068/23), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie stwierdził nieważność uchwały Rady Miejskiej w K. D. N. [...] z dnia 28 września 2022 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru G. D., w obrębach: K. D., [...] w części dotyczącej działki nr [...] w zakresie zmiany jej przeznaczenia z drogi gminnej dojazdowej oznaczonej symbolem KG(D) na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na mocy decyzji podziałowej z 19 lipca 2019 r., zmienionej w dniu 21 sierpnia 2019 r., działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością G. D.. Decyzja ta jest ostateczna i prawomocna. Bezspornie zatem zaistniała podstawa do ustalenia odszkodowania na rzecz dotychczasowego właściciela tej działki – spółki W. Z.. Gmina próbowała wprawdzie wzruszyć decyzję podziałową w tzw. trybie nadzwyczajnym, jednak Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia 10 maja 2022 r., znak: [...] odmówiło stwierdzenia nieważności tej decyzji. Ma rację Wojewoda, że w dziale III księgi wieczystej KW nr [...] wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności treści prawa własności działki nr [...] ujawnionego w tej księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegającej na tym, iż własność przedmiotowej nieruchomości przeszła na rzecz G. D. z mocy samego prawa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału działki nr [...] stała się ostateczna, w związku z wydzieleniem działki ewidencyjnej oznaczonej numerem [...] o powierzchni 0,1402 ha pod drogę gminną. Okoliczność, że G. D. zaniechała realizacji ciążącego na niej z mocy art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece obowiązku ujawnienia prawa własności działki nr [...] w księdze wieczystej, nie ma żadnego znaczenia dla kwestii zaistnienia podstawy do wypłaty odszkodowania przewidzianego w treści art. 98 ust. 3 u.g.n. Zaistnienie skutku w postaci przejścia z mocy prawa własności nieruchomości jest wyłącznie konsekwencją wydzielenia działki pod drogę publiczną (por. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2023 r., I OSK 192/20). Przechodząc do oceny zgodności z prawem rozstrzygnięć organów w zakresie wysokości spornego odszkodowania, należy wskazać, że zgodnie z dyspozycją art. 130 ust. 2 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości. Z kolei w myśl art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3), jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4). Wskazane wyżej regulacje dopełnia przepis § 49 rozporządzenia zgodnie z którym, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). Ponadto art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Sporządzony zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie. Stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomość dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zatem o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca (również tylko rzeczoznawca dokonuje doboru nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania - § 4 ust. 1 rozporządzenia). Oznacza to, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 25 maja 2022 r., I OSK 1632/21; 14 marca 2007 r., akt I OSK 322/06; 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11). W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15). Podkreśla się również, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ, rozpatrując taki dowód, powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1448/16). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Ocena operatu szacunkowego powinna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać: 1) czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, 2) czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, 3) czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jak wynika z treści operatu, rzeczoznawca w odniesieniu do gruntu określił jego wartość rynkową przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, zaś wartość części składowych gruntu określił przy podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Uzasadnienie przyjętej metodologii jest w pełni przekonujące i ma oparcie w obowiązujących przepisach. Przy podejściu porównawczym z oczywistych względów kluczowego znaczenia nabiera właściwy dobór materiału porównawczego, tj. nieruchomości odpowiadających definicyjnym kryteriom nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dobór materiału porównawczego został przez biegłego uzasadniony w sposób w pełni przekonujący, poparty argumentami merytorycznymi, odwołującymi się do wszechstronnej analizy rynku nieruchomości. Rzeczoznawca prawidłowo oparł się na analizie rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Należy przypomnieć w tym kontekście, że zgodnie z § 49 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stosownie zaś do treści § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (ust. 1). Cechy nieruchomości podobnych ustala się, wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny. W celu określenia wartości rynkowej działki nr [...] przebadano 14 transakcji związanych ze sprzedażą gruntów na cele budowy dróg gminnych z powiatu puławskiego. Uwzględniono do porównania trzy transakcje gruntami podobnymi do wycenianej działki pod względem: 1) położenia, 2) sąsiedztwa i otoczenia (w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, na terenach miejskich lub podmiejskich), 3) stanu prawnego, 4) powierzchni (powyżej 50 m2). Pomimo ograniczonego zakresu rynku obrotu cywilnoprawnego gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, biegły odnotował wystarczającą liczbę transakcji, aby dokonać pośród nich doboru materiału porównawczego. Nie było zatem podstaw do odniesienia się do rynku nieruchomości determinowanego przeznaczeniem przeważającym wśród gruntów przyległych. Dobór nieruchomości do porównania odpowiadał kryteriom definicyjnym nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Szacowana działka nr [...] o powierzchni 0,1402 ha położona jest przy ul. [...] w okolicy terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, niedaleko położona jest zabudowa pensjonatowa. Odległość od centralnej części miasta K. D. wynosi ok. 700 m. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta leży na terenie oznaczonym [...] — drogi gminne. Dla potrzeb wyceny biegła przebadała transakcje związane ze sprzedażą gruntów na cele budowy dróg gminnych na obszarze powiatu puławskiego. Stwierdziła, że badany rynek jest jednolity pod względem położenia i czynników środowiskowych, stanu zagospodarowania otoczenia, zaplecza bytowego i komunikacji. Do zbioru biegła przyjęła 14 transakcji z okresu: wrzesień 2021 — sierpień 2023, co odpowiada dyspozycji § 5 ust. 1 rozporządzenia. W badanych obszarach odnalazła trzy transakcje rynkowe nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, położone w Gminie i Mieście P. na terenach miejskich lub podmiejskich w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub terenów przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła wskazała, że wybrane działki o przeznaczeniu drogowym posiadają kilka jednakowych lub bardzo podobnych cech do działki będącej przedmiotem wyceny takich jak: stan prawny, przeznaczenie, powierzchnia, a także otoczenie oraz położenie. Z bazy biegła wyeliminowała transakcje wykupienia gruntu na cele budowy drogi, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym. Odnosząc się do zarzutu, że biegła, a w ślad za nią organy, przyjęły za prawidłowy dobór transakcji nieruchomościami podobnymi z Gminy P., nie zaś z G. D., należy wyjaśnić, że rynek lokalny obejmuje nie tylko obszar danej gminy, ale również powiatu, w którym ta gmina jest położona. Żaden przepis prawa nie nakazuje biegłemu ograniczać się wyłącznie do transakcji z obszaru tej samej gminy, w której położona jest nieruchomość wyceniana. Gmina P. leży na terenie powiatu puławskiego, tego samego, w którym położona jest G. D., zresztą te dwie gminy ze sobą graniczą. W myśl § 3 ust. 3 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, a także gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest niewystarczająca, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Przepis ten wyróżnia zatem trzy rynki nieruchomości: lokalny, obejmujący obszar gminy i powiatu, regionalny, obejmujący obszar województwa oraz krajowy. Przyjęte przez biegłą do zbioru nieruchomości transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi w liczbie 14 obejmowały obszar gmin sąsiadujących z G. D., z powiatu puławskiego, stąd, wbrew zarzutowi skargi, warunek uwzględnienia transakcji z rynku lokalnego został spełniony. Do analizy biegła finalnie przyjęła trzy transakcje. Odpowiada to dyspozycji § 8 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Biegła ustaliła trzy cechy rynkowe wpływające na poziom cen na analizowanym rynku: - lokalizacja szczegółowa (waga 70,00%), - sąsiedztwo i otoczenie (waga 20%), - powierzchnia (waga 10%). Do analizy przyjęto trzy transakcje, których ceny mieszczą się w granicach od 70,00 zł/m2 do 90,00 zł/m2 (s. 10 operatu). Po ich zestawieniu z wycenianą nieruchomością, z uwzględnieniem cech rynkowych oraz określeniu wartości poprawek, wartość rynkową 1 m2 gruntu biegła obliczyła na kwotę 90,03 zł/m2. Wartość rynkowa prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości wyniosła zatem 126 222 zł. W ocenie Sądu w pełni przekonujące są wywody biegłej w kwestii cech rynkowych, które determinują ceny transakcyjne nieruchomości. W tabelach znajdujących się w operacie opisano wskazane nieruchomości, a także wskazano cechy rynkowe i ich ocenę oraz wprowadzono poprawki do wyceny wynikające z cech szczegółowych. Dokonując wyceny nieruchomości w oparciu o tak ustalony katalog nieruchomości podobnych, biegła dokonała ponadto korygowania ceny. Rzeczoznawca prawidłowo przyjęła i zastosowała czynniki korygujące ceny nieruchomości porównywanych (s. 19 operatu). Są to czynniki, które determinują ceny na analizowanym rynku. Odnosząc się do zarzutu zawyżenia wartości rynkowej gruntu na skutek niewzięcia pod uwagę średnich cen transakcji nieruchomości i przyjęcia wartości rynkowej 1 m2 na kwotę 90,03 zł/m2, należy wyjaśnić, że ani cytowany wyżej § 8 ust. 1 rozporządzenia, ani żaden inny przepis prawa nie nakłada obowiązku przyjmowania arytmetycznej średniej wartości transakcji nieruchomości podobnymi. W myśl § 8 ust. 1 rozporządzenia, korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Zarzut ten jest zatem niezasadny. Jeżeli chodzi o zgodność z prawem wyceny składników gruntu, to należy podkreślić, że przeprowadzona przez rzeczoznawcę analiza rynku wykazała brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z nieruchomością wycenianą (grunt ze składnikami budowlanymi). Wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej, do wyceny składników gruntu zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia. Stosownie do art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, stosownie do art. 135 ust. 2, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jej części składowych. Do wyceny części składowych nieruchomości (utwardzenie gruntu) biegła zastosowała podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Wartość poszczególnych składników budowlanych biegła określiła na podstawie dostępnych cenników e-Bistyp Katalog cen jednostkowych robót inwestycyjnych II kwartał 2023 r. Biegła ustaliła, że na gruncie spółka [...] wykonała infrastrukturę techniczną niezbędną do dojazdu do budynków mieszkalnych zlokalizowanych wzdłuż drogi. Wykonano drogę o nawierzchni z kostki granitowej o wymiarach 12 cm x 12 cm lub 6 cm x 6 cm, do budowy drogi użyto krawężników betonowych oraz palisady. W ramach inwestycji wykonano 8 studni betonowych oraz ułożono 58,7 m rur polietylenu o parametrach zamieszczonych na s. 19 operatu. Wartość odtworzeniową poszczególnych części składowych gruntu biegła wyliczyła, określając koszt odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Łączna wartość składników budowlanych na gruncie została określona na kwotę 362 333,97 zł. W tym miejscu trzeba podkreślić, że rozważania w tym zakresie prowadzone są w obszarze wiedzy specjalistycznej, która z założenia dysponuje tylko biegły, a nie organy czy sąd. Zakwestionowanie opinii w tym zakresie wymagałoby znalezienia błędów logicznych czy sprzeczności konkluzji z doświadczeniem życiowym. W analizowanym przypadku żadnych takich błędów nie można przypisać biegłej. Jak wskazuje się w orzecznictwie, kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tę wkraczające. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por.: wyroki NSA z 21 lipca 2020 r., I OSK 3284/19 i z 22 lutego 2021 r., I OSK 2521/18). Wbrew zarzutom skargi i obszernej argumentacji podnoszonej w toku postępowania przez skarżącą, nie ma żadnych podstaw do kwestionowania prawidłowości ustaleń rzeczoznawcy w kwestii określenia wartości odtworzeniowej składników gruntu (s. 21-23), zwłaszcza uwzględniając po raz kolejny fakt, że rozważania w tym zakresie prowadzone są w obszarze wiedzy specjalistycznej, która z założenia dysponuje tylko biegły, a nie organy czy sąd. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że w zakresie wiedzy specjalistycznej ustalenia rzeczoznawcy można podważyć jedynie ustaleniami opartymi na wiedzy innych specjalistów, co wymagałoby albo przedstawienia kontroperatu albo weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). W braku takich dokumentów argumenty skarżącej są całkowicie subiektywne, niczym nie poparte i nie mogą zostać uwzględnione. Skarżąca nie zdecydowała się na poddanie operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Przedstawiła wprawdzie kontroperat z dnia 23 maja 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. C., został on jednak uznany przez organ pierwszej instancji za niewiarygodny, co potwierdził również w decyzji z dnia 3 listopada 2023 r., znak: [...] Wojewoda, wskazując, że dokument ten zawiera istotne wady prawne. Strona nie składała kolejnego kontroperatu, który mógłby stać się przedmiotem oceny przez organy prowadzące postępowanie w niniejszej sprawie. Należy przy tym zauważyć, że rzeczoznawca w sposób szczegółowy odniósł się do zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącą w piśmie z 11 czerwca 2024 r. Biegła zasadnie i przekonująco wykazywała niezasadność argumentów skarżącej (zarówno w zakresie zastosowanych czynników, jak i kompletności wyceny, obejmującej wbrew zastrzeżeniom stron wszystkie elementy budowlane kształtujące wartość odtworzeniową). Sąd nie podzielił również zarzutu niewskazania przez rzeczoznawcę daty, na jaką określona została wartość składników budowlanych nieruchomości. § 49 ust. 5 rozporządzenia stanowi, że przepisy § 49 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio, przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1, z tym, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia. Decyzją z dnia 19 lipca 2019 r., znak: [...], zmienioną decyzją z dnia 21 sierpnia 2019 r., znak: [...] oraz sprostowaną postanowieniem z dnia 30 grudnia 2019 r. znak: [...] Burmistrz K. D. zatwierdził podział działki nr [...]. W wyniku tego podziału działka nr [...] o pow. 0,1402 ha stała się własnością G. D.. Również z operatu szacunkowego wynika, że datą, na którą określono i uwzględniono stan nieruchomości, jest 21 sierpnia 2019 r. (s. 5 operatu). Wbrew twierdzeniu zawartemu w skardze wyceniana działka ma pośredni dostęp do drogi publicznej –- ul. [...] przez służebność gruntową ustanowioną na części działki nr [...] (Dział I SP KW nr [...]), co oznacza, że przedmiotowa nieruchomość jest skomunikowana z innymi drogami publicznymi. Ponadto, jak wynika z wyjaśnień biegłej z dnia 11 czerwca 2024 r., jakość dojazdu do działki nabywanej pod drogę publiczną nie wpływa na jej wartość. Odnosząc się do zarzutu wpisania w uzasadnieniu decyzji danych dotyczących innych nieruchomości aniżeli objęta postępowaniem nieruchomość o nr [...], należy podzielić stanowisko Wojewody, że omyłkowe wpisanie na stronie 9 decyzji numeru działki [...] zamiast numeru [...] a także wpisanie na stronie 18 decyzji numeru działki [...] o pow. 0,1402 ha zamiast numeru [...] nie stanowi istotnego uchybienia. Wobec prawidłowego i jednoznacznego oznaczenia nieruchomości, której dotyczy ustalone odszkodowanie, w sentencji zaskarżonej decyzji oraz w pozostałej części jej uzasadnienia, błąd ten jest oczywistą omyłką pisarską nie mającą wpływu na wynik sprawy. Postanowieniem z dnia 22 lipca 2025 r., znak: [...] Wojewoda sprostował w tej sprawie oczywiste omyłki w decyzji z dnia 5 czerwca 2025 r. W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy wadliwie oceniły operat i oparły się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych. Należy przy tym odnotować, że jak wynika z treści uzasadnienia – organy nie przyjęły bezkrytycznie opinii, ale zbadały jej formalną poprawność, dokonały oceny w takich granicach, w jakich jest to możliwe ze względu na wspomnianą wyżej specyfikę dowodu z operatu szacunkowego jako formy opinii biegłego. Nie sposób zasadnie stawiać organom zarzutu naruszenia zasad postępowania dowodowego, w szczególności zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80), czy prawdy materialnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.). Z tych wszystkich względów Sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 p.p.s.a.