II SA/Lu 438/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Asesor sądowy Bartłomiej Pastucha po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 7 października 2025 r. sprawy ze skargi K. K. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia 23 maja 2025 r., znak: GN-BP.7534.1.4.2025.IS w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną do sądu decyzją z 23 maja 2025 r., po rozpatrzeniu odwołania K. K. (dalej jako: skarżący), Wojewoda (dalej jako: Wojewoda) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej jako: Starosta) z 29 listopada 2024 r. w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy: Po rozpatrzeniu wniosku B. P., decyzją z [...] listopada 2024 r., Starosta orzekł o wywłaszczeniu przysługującego skarżącemu prawa własności nieruchomości gruntowej (niezabudowanej), stanowiącej działkę nr [...], położoną w R. P., o pow. 0,2721 ha, w celu prowadzenia cmentarza komunalnego przez M. R. P. (pkt 1). W punkcie 2 decyzji Starosta ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie [...]zł, w punkcie 3 zobowiązał Burmistrza do wypłaty odszkodowania na rzecz skarżącego. Od powyższej decyzji skarżący wniósł odwołanie, zarzucając naruszenie szeregu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145, ze zm.; dalej jako: u.g.n.) oraz Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako: k.p.a.). Zarzuty dotyczyły wadliwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, wskutek czego ustalono odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia w znacznie zaniżonej wysokości; niepodjęcia kroków w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy; braku uzupełniania zebranego materiału dowodowego. Po rozpatrzeniu odwołania, wskazaną na wstępie decyzją z 23 maja 2025 r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że w toku postępowania odwoławczego, na wezwanie organu, rzeczoznawca przedłożył klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 28 marca 2024 r. dla wywłaszczonej nieruchomości. W ocenie Wojewody sporządzony w sprawie operat jest pełnoprawnym dowodem wartości nieruchomości, został wykonany zgodnie z przepisami prawa i zasadami obwiązującymi rzeczoznawców majątkowych. W operacie szczegółowo opisano i uzasadniono sposób ustalenia wartości nieruchomości dołączając do niego wszystkie prawem wymagane dokumenty. Z opisu nieruchomości wycenianej oraz z analizy rynku jasno wynika, że rzeczoznawca dokonał właściwej analizy rynku, a podstawowym kryterium wyboru nieruchomości porównawczych było ich przeznaczenie: pod teren cmentarzy oraz tereny zielni urządzonej — parkowej i różnego rodzaju usług. Uwzględniając specyfikę dowodu, jakim jest operat szacunkowy, organ odwoławczy pozytywnie ocenił operat w sprawie, pod względem zachowania warunków formalnych i rachunkowych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej i przyjął jako dowód w sprawie. Konkludując Wojewoda stwierdził, że ustalenie odszkodowania zostało dokonane zgodnie z prawem. W skardze do sądu administracyjnego na decyzję Wojewody, K. K., reprezentowany przez pełnomocnika profesjonalnego, podniósł zarzuty naruszenia: (1) art. 138 § 1 w zw. z art. 136 § 1 k.p.a., polegające na utrzymaniu w mocy przez organ odwoławczy decyzji Starosty i nieprzeprowadzeniu z urzędu dodatkowych czynności wyjaśniających, które stanowiły przedmiot zarzutów skarżącego, w sytuacji, gdy Wojewoda powinien choćby z urzędu przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, bądź przeprowadzenie tego postępowania zlecić organowi, który wydał decyzję tj. Staroście; (2) art. 6, art. 7, art. 8, art. 12 oraz art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz brak rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć oczywisty wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy zdaniem skarżącego to nie do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego należy ustalenie wartości nieruchomości potrzebnej do celów postępowania, bowiem ocena tej wartości jest wypadkową wielu czynników tj. rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami - zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., a nie dowolnej oceny rzeczoznawcy, który sporządza dany operat szacunkowy. W oparciu o tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie decyzji organów obydwu instancji, a także o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania wg norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym (art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. z 2024 r., poz. 935, ze zm., dalej jako: p.p.s.a.; wniosek pełnomocnika skarżącego zawarty w skardze, żadna z pozostałych stron nie żądała przeprowadzenia rozprawy). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje: Skarga podlegała oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Jakkolwiek przedmiotem rozstrzygnięcia wydanego w rozpoznawanej sprawie jest zarówno wywłaszczenie nieruchomości będącej własnością skarżącego, jak i ustalenie odszkodowania z tego tytułu, to w istocie zakresem sporu prawnego jest objęta wyłącznie druga kwestia. Choć zarówno w odwołaniu, jak i w skardze do sądu administracyjnego zaskarżono rozstrzygnięcia organów w całości, to zarzuty za każdym razem odnosiły się wyłącznie do kwestii związanych z prawidłowym ustaleniem odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.) i ma obowiązek dokonać kompleksowej oceny legalności zaskarżonego aktu, tym niemniej jednak w pierwszej kolejności należy odnieść się do tych kwestii, które stanowią oś sporu prawnego między skarżącym a organami, czyli do kwestii prawidłowości ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Przypominając dla porządku podstawowe ramy prawne sporu w tym aspekcie należy wskazać, że zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n., wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z ust. 2 przywołanego przepisu, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Biorąc pod uwagę treść argumentów i zarzutów podnoszonych w odwołaniu, a następnie w skardze do sądu administracyjnego, istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wartość nieruchomości, a w konsekwencji – wysokość odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Istota argumentacji pełnomocnika skarżącego sprowadza się do tezy, że organy dokonały wadliwej, wybiórczej, niepełnej oceny operatu, przyjmując ustalenia rzeczoznawcy w sposób bezkrytyczny, nie dostrzegając tym samym istotnych błędów w operacie, które – zdaniem pełnomocnika skarżącego – dyskwalifikują jego wartość dowodową. W ocenie sądu zarzuty pełnomocnika nie są zasadne, organy nie miały podstaw do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie i prawidłowo ustaliły wysokość należnego skarżącemu odszkodowania z tytułu wywłaszczenia, bazując na w pełni prawidłowo określonej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości. Z uwagi na treść przywołanego art. 130 ust. 2 u.g.n., operat szacunkowy jest kluczowym dowodem w sprawach dotyczących odszkodowania z tytułu szkód poniesionych na skutek ograniczenia własności nieruchomości, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazuje się w orzecznictwie, choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego powinna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. przykładowo wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r., II OSK 411/18; z 17 marca 2020 r., II OSK 428/19, z 12 stycznia 2021 r. II OSK 1408/19, z 25 maja 2021 r. II OSK 2458/18; z 18 stycznia 2022 r., II OSK 191/19; z 26 lutego 2025 r., I OSK 1372/23; z 24 kwietnia 2025 r., I OSK 1611/23). Z uwagi na charakter operatu, sporządzonego przez rzeczoznawcę, a zatem osobę dysponującą wiedzą specjalistyczną, podważenie tez zawartych w takim dokumencie wymaga z reguły odwołania się do innego dokumentu, sporządzonego przez osobę również dysponującą wiedzą specjalistyczną. Jak wskazuje się w orzecznictwie, kontrola opinii rzeczoznawcy majątkowego na płaszczyźnie merytorycznej obejmuje elementy, które można podzielić na te nie wkraczające w sferę wiadomości specjalnych i te w sferę tą wkraczające. Merytoryczna ocena operatów szacunkowych – zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne – nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. przykładowo wyroki NSA z 20 maja 2021 r., I OSK 4120/18; z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 494/21; z 24 sierpnia 2021 r., I OSK 4234/18; z 27 kwietnia 2023 r., I OSK 657/22; z 9 listopada 2023 r., I OSK 1739/22; z 24 stycznia 2024 r., I OSK 1892/22). Przesądza o tym również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., wskazująca, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oczywiście są w tym zakresie pewne determinanty prawne, do których należy: konieczność uwzględnienia celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.), konieczność uwzględnienia bardziej szczegółowych dyrektyw, odnoszących się do konkretnego celu wyceny wyznaczonego przedmiotem postępowania (w rozpoznawanej sprawie – § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości; Dz. U. z 2023 r., poz. 1832; dalej jako: r.w.n.), respektowanie ogólnych założeń danego podejścia (porównawczego, dochodowego lub kosztowego) do szacowania danej nieruchomości (art. 153) czy dyrektyw wynikających z legalnych definicji pewnych pojęć – w szczególności nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dyrektywy prawne niewątpliwie stanowią wzorce oceny operatu przez organy wydające w sprawie, a następnie wzorce kontroli sądowej tych decyzji. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że dyrektywy te są z założenia dość ogólne. Specyfika operatu sprawia, że nie da się w sposób sztywny i szczegółowy uregulować metodologii stosowanej przez biegłego (rzeczoznawcę). Konieczność sięgnięcia po wiadomości specjalne zakłada pewien stopień zaufania do rzetelności i wiedzy biegłego i wymaga pozostawienia mu pewnej swobody, niezbędnej z uwagi na specyfikę wiedzy specjalistycznej, nie poddającej się ujęciu w sztywne ramy prawne. W związku z tym, poza wykazaniem naruszenia regulacji prawnych determinujących w sposób ogólny metodologię stosowaną przez rzeczoznawcę, podważenie prawidłowości operatu wymaga wykazania takich błędów, które wynikają z kwestii mieszczących się w granicach tego, co jest w stanie ocenić organ, a następnie skontrolować sąd – spójności, logiki, zgodności z doświadczeniem życiowym etc. W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy wadliwie oceniły operat i oparły się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych. Jak wynika z treści operatu, rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości, przy podejściu porównawczym, metodą porównywania parami (s. 14 operatu). Wybór metody i techniki szacowania nieruchomości mieści się w pełni w kompetencjach rzeczoznawcy (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy podejściu porównawczym z oczywistych względów kluczowego znaczenia nabiera właściwy dobór materiału porównawczego, tj. nieruchomości odpowiadających definicyjnym kryteriom nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dobór materiału porównawczego został przez biegłego uzasadniony w sposób w pełni przekonujący, poparty argumentami merytorycznymi, odwołującymi się do wszechstronnej analizy rynku nieruchomości (s. 10-11 operatu). Pomimo specyfiki rynku (niewielka ilość transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod cmentarze i zieleń publiczną) rzeczoznawca odnotował wystarczającą liczbę transakcji, aby dokonać pośród nich doboru materiału porównawczego. Wymagało to analizy rynku w szerszej perspektywie czasowej (okres dłuższy niż 2 lata – 2021-2024) oraz geograficznej (miasta M. P., B. P., Ł., L., P.), co zostało jednak przekonująco uzasadnione przez rzeczoznawcę (s. 10 operatu). Jednocześnie, rzeczoznawca uwzględnił czynnik trendu czasowego, czyli zmiany cen rynkowych nieruchomości z uwagi na upływ czasu (s. 11 operatu). Czynnik ten został wzięty pod uwagę przy ustalaniu wartości nieruchomości podobnych – rzeczoznawca skorygował odpowiednio ceny transakcyjne nieruchomości podobnych (s. 15 operatu). Dopełniono zatem wymogów wynikających z § 5 ust. 3 r.w.n. ("W przypadku zmian poziomu cen wskutek upływu czasu na analizowanym rynku nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych aktualizuje się na dzień określenia wartości nieruchomości. Przyjęty poziom zmian cen lub stwierdzenie braku zmian cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym"). Dobór nieruchomości do porównania odpowiadał kryteriom definicyjnym nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. (należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; zob. opis cech nieruchomości wycenianej oraz charakterystyka wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych – s. 6-7 i 15 operatu). W ocenie Sądu w pełni przekonujące są również wywody rzeczoznawcy w kwestii cech rynkowych, które determinują ceny transakcyjne nieruchomości. Z analiz wynika, że w tym segmencie rynku obrotu nieruchomościami czynnikami kształtującymi ceny są: lokalizacja, możliwości inwestycyjna, uzbrojenie techniczne i dostępność komunikacyjna (s. 12 operatu). Ponieważ konkluzje rzeczoznawcy zostały uzasadnione argumentami wynikającymi z analizy rynku, nie sposób w tym zakresie dopatrzeć się żadnego uchybienia metodologii sporządzania operatu czy arbitralności ocen. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że rozważania w tym zakresie prowadzone są w obszarze wiedzy specjalistycznej, którą z założenia dysponuje tylko biegły, a nie organy czy sąd. Zakwestionowanie opinii w tym zakresie wymagałoby znalezienia błędów logicznych czy sprzeczności konkluzji z doświadczeniem życiowym. W analizowanym przypadku żadnych takich błędów nie można przypisać biegłemu. W świetle powyższego należy też uznać, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął i zastosował czynniki korygujące ceny nieruchomości porównywanych (s. 16 operatu). Są to czynniki, które determinują ceny na analizowanym rynku. W tej sytuacji, zarzuty skargi trzeba uznać za niezasadne. W ujęciu ogólnym trzeba zauważyć, że w orzecznictwie wskazuje się jednoznacznie, iż rzeczoznawca majątkowy ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oznacza to, iż w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości (w trybie art. 157 u.g.n.), a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (zob. wyżej przywoływane wyroki NSA). Bezspornie, w rozpoznawanej sprawie skarżący nie skorzystał z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie przedstawiła również odpowiedniego przeciwdowodu, którym mógłby podważać prawidłowość operatu wykonanego na zlecenie Starosty (np. kontroperatu). Oczywiście, skorzystanie z tych możliwości wiązałoby się z poniesieniem przez skarżącego dodatkowych kosztów, jednakże biorąc pod uwagę charakter operatu, podważenie jego treści, bazującej na wiedzy specjalistycznej, wymaga przedstawienia przeciwdowodów opartych również na odpowiedniej wiedzy specjalistycznej. Same subiektywne zastrzeżenia, nie oparte na wiadomościach specjalnych, nie są w stanie skutecznie podważyć ustaleń operatu, jeżeli odpowiada on obowiązującym przepisom. W tej sytuacji organy prawidłowo uznały, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w pełni wiarygodne źródło ustaleń faktycznych co do wartości spornej nieruchomości. Należy przy tym odnotować, że jak wynika z treści uzasadnienia decyzji organów obydwu instancji – organy nie przyjęły bezkrytycznie opinii, ale zbadały jej formalną poprawność, dokonały oceny w takich granicach, w jakich jest to możliwe, ze względu na wspomnianą wyżej specyfikę dowodu z operatu szacunkowego jako formy opinii biegłego. Nie sposób zasadnie stawiać organom zarzutu naruszenia zasad postępowania dowodowego, w szczególności zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80), czy prawdy materialnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), ani też zarzutów naruszenia art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. Jak już wskazano wyżej, nie ma podstaw do zakwestionowania prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego ani doboru nieruchomości podobnych, spełniających kryteria definicyjne z art. 4 pkt 16 u.g.n. Niezasadne są tym samym również zarzuty naruszenia zasady praworządności (art. 6 k.p.a.; rozstrzygnięcia organów zostały oparte na prawidłowej wykładni i zastosowaniu przepisów prawa), ani ochrony zaufania (art. 8 k.p.a.; rozstrzygnięcie zgodne z prawem, choć oceniane subiektywnie przez skarżącego jako niekorzystne nie może być kwalifikowanej jako naruszające zasadę ochrony zaufania, odnoszącą się do zaufania opartego na przepisach prawa, a nie na subiektywnych przekonaniach strony). Chybione są również zarzuty naruszenia art. 136 § 1 k.p.a. – Wojewoda nie miał żadnych podstaw do tego, aby przeprowadzać uzupełniające postępowanie dowodowe, materiał zgromadzony przez organ I instancji był zupełny oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. – Wojewoda zasadnie utrzymał w mocy prawidłową decyzję Starosty. Należy dodatkowo zauważyć, że na zastrzeżenia skarżącego odnoszące się do sporządzonego operatu, rzeczoznawca odpowiadał dwukrotnie w toku postępowania – na rozprawie administracyjnej w dniu 24 czerwca 2024 r. (protokół z rozprawy, k. 121 akt adm.) oraz w toku postępowania odwoławczego – w piśmie z 10 marca 2025 r. (k. 189-191 akt adm.), przekonująco dowodząc niezasadności zastrzeżeń. Podniesiony w uzasadnieniu skargi (s. 3-4) zarzut naruszenia zasady korzyści, wyrażonej w art. 134 ust. 4 u.g.n. opiera się na wadliwym rozumieniu tego przepisu. O wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej pod cmentarz (w części) nie decyduje przecież przyszły przychód podmiotu zarządzającego cmentarzem (komunalnym) z tytułu opłat wnoszonych za udostępnienie miejsca na pochówek. Wartość rynkowa to wartość, jaka może być uzyskana przy zbyciu nieruchomości w warunkach rynkowych. Istota zasady korzyści sprowadza się do wybrania tej z potencjalnych szacunkowych wartości rynkowych nieruchomości, która jest korzystniejsza dla wywłaszczanego. Właśnie tą wartość oszacował rzeczoznawca w swoim operacie. Kluczowym elementem rozpoznawanej sprawy, w kontekście analizowanej zasady korzyści, jest to, że aktualne przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym odpowiada dokładnie celowi wywłaszczenia (tereny cmentarzy i zieleni urządzonej). Jak trafnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 stycznia 2023 r. (I OSK 2767/19), art. 134 ust. 4 u.g.n. odmiennie niż art. 134 ust. 3 u.g.n., dotyczy tylko takich sytuacji, kiedy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Wówczas znajduje zastosowanie "zasada korzyści", o której mowa w tym przepisie. Regulacja ta nie znajduje natomiast zastosowania w sytuacji, gdy zgodne z celem wywłaszczenia przeznaczenie nieruchomości nie powoduje zwiększenia jej wartości w porównaniu z aktualnym przeznaczeniem. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku wywłaszczania (przejęcia) nieruchomości pod drogi publiczne, w razie gdy przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym jest takie samo, jak przeznaczenie wedle celu wywłaszczenia. W takich przypadkach stosuje się art. 134 ust. 3 u.g.n. Tym samym "zasada korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. w ogóle nie może znaleźć zastosowania w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i jej przeznaczenie realizujące cel wywłaszczenia są tożsame. Istota prawa korzyści wynika bowiem z tego, że wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia jest inna (wyższa) od wartości określonej wg jej przeznaczenia, w tym także w planie miejscowym. W takiej sytuacji ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym "prawo korzyści" w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie tego przeznaczenia nieruchomości, które zwiększa wartość nieruchomości. Jeżeli natomiast nie występuje różnica pomiędzy aktualnym sposobem przeznaczenia nieruchomości, a przeznaczeniem wnikającym z realizacji celu wywłaszczenia, to nie może mieć miejsca różnica w wartości nieruchomości. Nie istnieje zatem zwiększenie wartości takiej nieruchomości, o którym mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. W związku z tym, jak wskazał NSA, w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i jej przeznaczenie realizujące cel wywłaszczenia są tożsame, rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku badania występowania różnicy w wartości nieruchomości odwołując się odrębnie do jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia oraz alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości aktualnego na dzień wywłaszczenia. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca zastosował prawidłowo art. 134 ust. 3 u.g.n. (s. 13 operatu), zgodnie z ww. stanowiskiem orzecznictwa. Na marginesie jedynie można zauważyć, że biorąc pod uwagę faktyczny aktualny sposób użytkowania – sporna nieruchomość (działka nr [...]) stanowi grunt rolny, niskiej klasy bonitacyjnej (IVa i IVb), niezabudowany, rzeczywiście użytkowany rolniczo. Nie sposób racjonalnie twierdzić, że wartość gruntu rolnego niskiej klasy bonitacyjnej jest wyższa niż wartość wynikająca z uwzględnienia przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. pod cmentarze i zieleń urządzoną. Chybiona jest także argumentacja i zarzuty skargi odnoszące się do rzekomego naruszenia art. 135 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n. (s. 4 skargi). Treść skargi wydaje się wskazywać (argumentacja pełnomocnika w tym zakresie nie jest wystarczająco precyzyjna), że zarzut opiera się na twierdzeniu, iż w sprawie należało oszacować wartość nieruchomości w oparciu o wartość odtworzeniową, a nie rynkową nieruchomości. Zarzut ten jest nietrafny – zasadą jest to, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Sięgnięcie po wartość odtworzeniową następuje dopiero wtedy, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie (art. 135 ust. 1 u.g.n.). Taka sytuacja nie występuje w rozpoznawanej sprawie, bowiem rzeczoznawca, pomimo dość ograniczonego rynku obrotu nieruchomościami o takim przeznaczeniu, odnalazł na rynku wystarczającą wartość transakcji, aby dokonać prawidłowego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Jak już wskazano wyżej, jakkolwiek zarówno w odwołaniu, jak i w skardze, zaskarżono decyzje organów w całości, to jednak zarzuty pełnomocnika skarżącego odnoszą się wyłącznie do tej części rozstrzygnięcia, które dotyczy odszkodowania. Kontrolując zaskarżoną decyzję niezależnie od zarzutów skargi, a zatem również w aspekcie odnoszącym się do wywłaszczenia przysługującego skarżącemu prawa własności, sąd nie dostrzega żadnych wad, które musiałyby skutkować uchyleniem rozstrzygnięć organów obydwu instancji. Cel wywłaszczenia, określony w decyzji Starosty jako: "prowadzenie cmentarza komunalnego" bezsprzecznie mieści się w katalogu celów publicznych określonych w ustawie (art. 6 pkt 9 u.g.n. – zakładanie i utrzymywanie cmentarzy). Sporna nieruchomość jest przeznaczona w planie miejscowym na cel publiczny (art. 112 ust. 1 u.g.n.). Niezbędność wywłaszczenia została wykazana, przeprowadzono rokowania z właścicielem mające na celu nabycie nieruchomości niezbędnej na cel publiczny w drodze umowy, wyznaczony właścicielowi termin 2-miesięczny na zawarcie umowy upłynął bezskutecznie (art. 114 ust. 1, art. 115 ust. 2 u.g.n.). Mając powyższe na uwadze, nie znajdując żadnych podstaw do zakwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.