II SA/Lu 899/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Protokolant Referent stażysta Kinga Górka, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 8 lutego 2018 r. sprawy ze skargi J. L. i S. L. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...], Wojewoda L., po rozpatrzeniu odwołania S. L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] (dalej także: organ pierwszej instancji) z dnia [...] maja 2017 r., znak: [...], w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...], o pow. [...] ha, przejętą na własność Gminy M. B., z uwagi na przeznaczenie jej na realizację inwestycji drogowej. W uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewoda przedstawił następujący stan sprawy. Decyzją Starosty [...] z dnia [...] września 2016 r., znak: [...], udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej o nazwie: "budowa odcinka drogi serwisowej łączącej ulicę B. z obwodnicą północną Miasta B.". Decyzją tą zatwierdzono m.in. podział nieruchomości w celu wydzielenia gruntów niezbędnych do realizacji tej inwestycji, w tym podział należącej do S. i J. małż. L. (dalej: skarżący) działki nr [...] na działki: nr [...], o pow. [...] ha i nr [...], o pow. [...] ha. Na mocy tej decyzji działka nr [...], przeznaczona pod budowę opisanej drogi serwisowej, przeszła na własność Gminy M. B.. W toku wszczętego z urzędu postępowania w sprawie ustalenia na rzecz skarżących odszkodowania za działkę nr [...], organ pierwszej instancji dopuścił dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego P. B. (uprawnienia nr [...]), który dla określenia wartości rynkowej tej działki sporządził operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r. W operacie tym stwierdzono, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi [...] zł. W pismach z dnia [...] listopada 2016 r., [...] lutego 2017 r. i [...] marca 2017 r. skarżący zakwestionowali prawidłowość powyższego operatu szacunkowego. Przedłożyli kserokopię operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2016 r. określającego wartość nieruchomości nr [...], wskazując, że operat ten wykazuje nieprawidłowości popełnione przez biegłego P. B.. Jednocześnie wnieśli o powołanie przez organ innego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia prawidłowej wyceny nieruchomości. Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] maja 2017 r. organ pierwszej instancji orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania z tytułu przejęcia działki nr [...]. Starosta wyjaśnił, że obszar tej nieruchomości nie jest objęty zapisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B. wyceniana działka położona jest w obszarach oznaczonych symbolami: G - ulica główna, ZD/P - zieleń dolin rzecznych (w perspektywie parking), ZD/L - zieleń dolin rzecznych (w perspektywie ulica lokalna). Organ przywołał treść wskazanego operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2016 r., uznając wycenę w nim dokonaną za prawidłową. Odnosząc się do zarzutów Starosta wskazał, że wydana przez Burmistrza Miasta B. decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] kwietnia 2016 r., znak [...], nie może mieć wpływu na wynik sprawy. Decyzja ta nie przewiduje bowiem możliwości realizacji obiektów kubaturowych na terenie obejmującym wycenianą nieruchomość. W tych okolicznościach prawidłowo rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka gruntu nr [...] przeznaczona jest pod drogę. Ponadto organ wyjaśnił, iż wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma wpływu na cenę jednostkową tej nieruchomości. W odwołaniu od tej decyzji skarżący S. L. zarzucił organowi ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, który nie uwzględnia rynkowej ceny działki nr [...], wynoszącej około [...] zł/m2. Zdaniem strony, rzeczoznawca zignorował fakt, że działkę tę – z uwagi na swoją wielkość – należało w trakcie wyceny traktować tak jak dużą działkę budowlaną. Skarżący zarzucił, że organ nie pouczył go o możliwości weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, przy czym – jak wskazał skarżący – organ pierwszej instancji winien wystąpić z urzędu o przeprowadzenie takiej oceny. Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji organ odwoławczy podzielił w całości stanowisko w niej wyrażone. Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy, sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji, zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat nie zawiera też żadnych błędów logicznych czy niejasności, które uprawniałyby organ drugiej instancji do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Biegły zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny dostosowane do wyników analizy rynku nieruchomości oraz stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział. Zdaniem organu, skoro biegły stwierdził, że na terenie miasta B. występują transakcje rynkowe nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, to był zobligowany do zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej także: rozporządzenie). Do porównania z nieruchomością wycenianą biegły przyjął trzy nieruchomości również położone w rejonie obwodnicy północnej B. i wydzielone z terenów zielonych. Przy czym dwie z tych działek położone w najbliższym sąsiedztwie, były zabudowane budynkami mieszkalnymi i usługowymi, zaś pozostała z nich posiadała jedynie zabudowa mieszkaniową jednorodzinną. Nadto dokonane przez biegłego badanie rynku transakcji nieruchomościami drogowymi wykazało, że na wartość nieruchomości wpływają lokalizacja ogólna i położenie szczegółowe oraz otoczenie nieruchomości. Biegły wskazał również, że w jego ocenie, wielkość i kształt nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, a więc takich jak wyceniana działka, nie mają wpływu na cenę jednostkową tych nieruchomości. Organ podkreślił także, iż żaden przepis prawa, w tym art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; u.g.n.), zawierający definicję "nieruchomości podobnej", nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomością podobną może być tylko działka o takiej samej powierzchni jak działka wyceniana. W skardze do Sądu na omawianą decyzję organu odwoławczego S. L. i J. L. wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji. Skarżący powtórzyli zarzuty i ich uzasadnienie, zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wskazać przy tym trzeba, że wynikające z cytowanego przepisu prawo do uzyskania odszkodowania dotyczy wyłącznie działek wydzielonych – w wyniku dokonanego podziału – pod drogi publiczne. Omawiany przepis dotyczy przy tym zarówno dróg, które dopiero mają powstać, jak i dróg istniejących. Utrata własności działek wydzielonych pod drogi publiczne następuje z mocy samego prawa. Wydzielenie działki pod drogę publiczną może nastąpić, jeśli obszar wydzielanej działki jest przeznaczony pod taką drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie odszkodowania za przejętą pod budowę drogi publicznej nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, zaś podstawę do ustalenia wysokości tego odszkodowania, w świetle art. 134 ust. 1 u.g.n., stanowi wartość rynkową nieruchomości. Zasadą jest, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Istotne jest przy tym, że zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W przypadku zaś, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (134 ust. 4 u.g.n.). Z art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinię o wartości nieruchomości sporządza się na piśmie w formie operatu szacunkowego Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on zatem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Nie budzi przy tym wątpliwości, że Sąd ani organy administracji orzekające w sprawie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Są one zobowiązane więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. przykładowo wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10 oraz z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W ocenie Sądu, analiza sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie daje podstaw do stwierdzenia wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako wadliwego dowodu w sprawie. Podkreślić w tym miejscu należy, że w świetle obowiązujących przepisów prawa, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmowane są do porównania, decyduje rzeczoznawca, nie zaś organy administracji lub Sąd. Podnieść trzeba, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom, o czym była już mowa. Zwrócić należy przy tym uwagę, że Trybunał Konstytucyjny wyraził pogląd, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca nie posłużył się bowiem określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter (wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r., P 5/99, OTK 2000, z. 2, poz. 60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r., SK 11/02, OTK-A 2004, z. 7, poz. 66). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. W myśl zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., a rzeczoznawca prawidłowo zastosował powyższe przepisy. Wskazać trzeba, że wyceniając opisaną wyżej nieruchomość rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 134 ust. 2 u.g.n., a także § 4 ust. 3 oraz § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W myśl zaś § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Biegły określił wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Podejście porównawcze opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosując metodę porównywania parami rzeczoznawca porównał wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są cechy, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Z treści operatu wynika, że dla określenia wartości prawa własności rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy cen nieruchomości niezabudowanych, stanowiących przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod inwestycje drogowe na terenie miasta B.. Badaniem rynku objęto okres ponad 2 lata poprzedzające wycenę od stycznia 2014. Przedmiotem analizy było około 40 transakcji, a ich ceny kształtowały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Po odrzuceniu po 25% cen najniższych i najwyższych, połowa transakcji mieściła się w przedziale: [...] zł/m2 - [...] zł/m2. W przypadku nieruchomości drogowych cena w głównej mierze uzależniona jest od przeznaczenia gruntów z jakich nieruchomości te zostały wydzielone. Na monitorowanym obszarze, w segmencie gruntów nabywanych pod drogi publiczne, biegły stwierdził jednolitość poziomów cen w poszczególnych lokalizacjach oraz o jednolitym charakterze gruntów przyległych. Zwrócił przy tym uwagę na charakterystyczny skokowy charakter cen przy zróżnicowaniu lokalizacji ogólnej lub charakteru gruntów przyległych. Najwyższe ceny dotyczyły, jak wskazał, nieruchomości wydzielonych z terenów zabudowy zagrodowej i jednorodzinnej lub usługowej. W przypadku gruntów wydzielonych z budowlanych i nabywanych pod drogi publiczne ceny kształtowały się zazwyczaj w przedziale od ok. [...] zł/m2 do ok. [...] zł/m2. Natomiast w przypadku nieruchomości drogowych wydzielanych z gruntów nieinwestycyjnych (przeznaczonych pod tereny zielone) ceny kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do ok.[...] zł/m2 (s. 12-13 operatu). Spośród odnotowanych w przyjętym obszarze rynku transakcji obrotu gruntami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, utworzono zbiór transakcji nieruchomości podobnych do wycenianej, stanowiących podstawę wyceny. Podstawą do określenia tego zbioru było stwierdzenie, że zaliczone do niego transakcje dotyczą nieruchomości gruntowych: - niezabudowanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie ponad 2 lat poprzedzających wycenę, przy tym – jak wskazał biegły – "analizowano rynek "drogowy" w okresie od początku 2014 r. lecz do próbki porównawczej włączono transakcje, które miały miejsce w okresie od początku 2015 r.", - położonych na obszarze miasta B., - o przeznaczeniu pod drogi, wydzielanych z terenów nieinwestycyjnych – terenów użytków zielonych, z uwagi na położenie wycenianej nieruchomości i jej przeznaczenie, - charakteryzujących się podobnym stanem i cechami rynkowymi możliwie najbardziej porównywalnymi z nieruchomością wycenianą spośród wszystkich zanotowanych transakcji, nieruchomościami drogowymi. Przy tym dla utworzonego zbioru, rzeczoznawca majątkowy określił ceny jednostkowe: minimalną w wysokości [...] zł/m2 i maksymalną w wysokości [...] zł/m2. Jednocześnie, w wyniku dokonanej przez siebie analizy rynku, rzeczoznawca stwierdził, że ceny rynkowe dla nieruchomości przyjętych do zbioru zależą w decydującym stopniu od położenia szczegółowego i otoczenia (30%), a także lokalizacji ogólnej (70%) (s. 17-18 operatu). Rzeczoznawca ze zbioru 5 transakcji nieruchomościami drogowymi, wybrał 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości te były zlokalizowane w tym samym obszarze miasta B. co nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny – w rejonie obwodnicy północnej miasta. Ceny tych nieruchomości wynosiły: [...] zł/m2, [...] zł/m2 i [...] zł/m2. Po skorygowaniu uzyskanej średniej arytmetycznej, przy uwzględnieniu cech rynkowych nieruchomości porównywanych, biegły oszacował wartość jednostkową wycenianej nieruchomości na kwotę [...]zł/m2 (s. 19-20 operatu). Prawidłowo stwierdził organ drugiej instancji, że omawiany operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, w tym określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. W ocenie Sądu, tok rozumowania biegłego jest logiczny i jako taki nie nasuwa zastrzeżeń co do swej trafności. Niewątpliwie autorka operatu zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny dostosowane do wyników analizy rynku nieruchomości oraz stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a więc z dnia [...] sierpnia 2015 r. Ponadto, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, zasadnie również rzeczoznawca zastosował art. 134 ust. 3 u.g.n., wyceniając grunt według aktualnego sposobu użytkowania, bowiem przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powodowało wzrostu jego wartości. Przyjęte do porównania nieruchomości wykazywały duży stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a stwierdzone różnice w cechach rynkowych biegły skorygował za pomocą stosownych współczynników. Nieuzasadnione były także pozostałe zarzuty skarżącego. Poza sporem jest, że Burmistrz Miasta B. decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., znak: [...], zmienioną decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., znak: [...], ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej realizację budynku sportowo-rekreacyjnego jednokondygnacyjnego o konstrukcji stalowej z obudową płytami warstwowymi z urządzeniami budowlanymi oraz realizację parku linowego z urządzeniami budowlanymi (budowla niekubaturowa) – na działce nr [...], z której wydzielono wycenianą działkę nr [...]. Z decyzji tej wynika, że inwestycja ta leży na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią rzeki B. Ł. i w decyzji tej ustalono zakaz podpiwniczenia budynku oraz zawarto nakaz uwzględnienia wyniesienia poziomu posadzki parteru planowanego budynku do rzędnej 195,40 m n.p.m., to jest ponad rzędną wody Q1%. Ustalono też niwelację terenu wokół obiektu do rzędnej 195,38 m n.p.m. przy budynku od strony ul. [...] i 195,20 m n.p.m. od strony południowej, ze spadkiem w kierunku rzeki. Prawidłowo ustaliły organy obu instancji, co ma niezwykle istotne znaczenie w rozpoznawanej sprawie, że opisaną decyzją (pkt 1 lit. i sentencji) ustalono możliwość realizacji obiektów kubaturowych jedynie w terenie oznaczonym literą "A" - położonym na zachód od projektowanej drogi publicznej klasy lokalnej, a dla terenu oznaczonego literą "B", położnego między rzeką B. Ł. a projektowaną drogą publiczną klasy lokalnej, ustalono zakaz zabudowy kubaturowej i dopuszczono jedynie możliwość realizacji urządzeń terenowych związanych z funkcja sportowo-rekreacyjną. Nie budzi przy tym wątpliwości, że w świetle stanowiącego integralną część omawianej decyzji załącznika graficznego zarówno możliwość realizacji obiektów kubaturowych (obszar "A"), jak i urządzeń terenowych związanych z funkcją rekreacyjną (obszar "B"), dopuszczona została poza obszarem odpowiadającym obecnej działce nr [...] (zob. ww. decyzja wraz z załącznikiem graficznym – k. 67, 74 akt adm. I inst. oraz pismo rzeczoznawcy z dnia [...] stycznia 2017 r. – k. 82 akt adm. I inst.). Niewątpliwie też z decyzji tej nie wynika, by na jakiekolwiek części dawnej działki nr [...] (z której wydzielono działkę nr [...]) przewidziana była możliwość realizacji budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Niekwestionowane jest też, iż nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmowałby obszar tej nieruchomości. Natomiast w myśl ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] maja 1998 r., zmienioną uchwałą nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] listopada 2003 r. oraz uchwałą nr LIX [...] Rady Miasta B. z dnia [...] lipca 2010 r., wyceniana działka położona jest w obszarach oznaczonych symbolami: G - ulica główna, ZD/P - zieleń dolin rzecznych (w perspektywie parking), ZD/L - zieleń dolin rzecznych (w perspektywie ulica lokalna). Oczywiste jest więc, że Studium nie przewiduje możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej na wydzielonej działce nr [...] (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Należy tez ponownie podnieść, że to rzeczoznawca majątkowy, a nie organy administracji czy Sąd, rozstrzyga o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmowane są do porównania. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przywołany wyżej § 36 ust. 4 rozporządzenia, albowiem to właśnie ten przepis określa sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, wskazanego w art. 98 ust. 3 u.g.n. Podkreślenia wymaga też, że na gruncie przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, jak i w odniesieniu do regulacji przyjętej obecnie w § 36 ust. 4 rozporządzenia, w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, iż wynikającą z omawianych przepisów zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero wówczas, gdy brak jest tego rodzaju transakcji lub istniejące transakcje nie umożliwiają określenia wartości wycenianej nieruchomości, niezbędne jest przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (zob. przykładowo jedynie wyroki NSA: z dnia 13 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 297/15, z dnia 23 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2674/12 oraz z dnia 13 listopada 2015 r., sygn. akt I OSK 399/14). Nie sposób przy tym przyjąć, że biegły powinien był odnieść się do nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Oczywiste jest bowiem, że jak wskazano wyżej, oszacowanie wartości nieruchomości w taki sposób możliwe jest dopiero wówczas gdy na rynku nie ma transakcji drogowych lub istniejące transakcje nie umożliwiają określenia wartości wycenianej nieruchomości. Biegły tymczasem już na rynku lokalnym obejmującym teren miasta B., odnotował wystarczającą do wyceny liczbę podobnych nieruchomości, co wyłączało możliwość dokonania wyceny przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości, przeważającego wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej. Mając na uwadze opisane wyżej okoliczności sprawy niniejszej Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że wielkość i kształt nieruchomości przyjętych do porównania, nabywanych pod drogi publiczne, nie miał wpływu na ich cenę jednostkową. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Niewątpliwie wielkość i kształt nieruchomości nie jest wskazana w art. 4 pkt 16 ustawy jako parametr wpływający na podobieństwo. W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ich wielkość i kształt nie stanowi cechy wpływającej na ich wartość. Wynika to z faktu, że wielkość działki przeznaczonej pod budowę drogi jest wynikiem wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Przedmiotowa działka została wydzielona na skutek tej decyzji, a co za tym idzie jest w całości przeznaczona pod inwestycję drogową. Kryterium wielkości wpływa na wartość tych nieruchomości których wykorzystanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki. Ponadto kryterium powierzchni nieruchomości może determinować jej podobieństwo z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym, (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 829/12). W konsekwencji fakt, że w niniejszej sprawie nieruchomości porównawcze miały różne wielkości i kształt aniżeli nieruchomość wyceniana nie miało wpływu na wycenę, albowiem – jak wynika z operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2016 r. – parametry te nie były wyodrębnione jako cechy mające istotny wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca, po dokonaniu wnikliwej analizy rynku nieruchomości, za cechy rynkowe nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą przyjął lokalizację ogólną oraz położenie szczegółowe i otoczenie nieruchomości. Zdaniem Sądu, z opisanych wyżej względów nie można zarzucić biegłemu wadliwego określenia badanego rynku nieruchomości ani błędnego przyjęcia liczby i wagi cen rynkowych. Tym samym ocena sporządzonego przez niego operatu, dokonana przez organy administracji obu instancji orzekające w sprawie, nie nosi cech dowolności. Wskazać przy tym trzeba, że organy odniosły się wyczerpująco do wszystkich podnoszonych przez stronę skarżącą okoliczności, dotyczących wysokości spornego odszkodowania. W szczególności wskazać trzeba, że wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organy obu instancji nie miały ustawowego obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Niewątpliwie z przepisu tego wynika, że w sytuacji, w jakiej strona nie zgadza się z treścią sporządzonego na zlecenie organu administracji operatu szacunkowego, którego koszt ponosił tenże organ, to przysługuje jej uprawnienie zwrócenia się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem sporządzenia oceny prawidłowości operatu szacunkowego, której to oceny dokonuje w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy cywilnoprawnej o dokonanie tej oceny. Oczywistym jest, że koszt takiej umowy obciąża ten podmiot, który zwraca się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie weryfikacji sporządzonego operatu szacunkowego. Pamiętać trzeba, co jest ugruntowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, że jakkolwiek przepis art. 157 u.g.n. stwarza możliwość dokonania oceny istniejącego operatu w opisany wyżej sposób, to nie oznacza to, że jest to jedyny dopuszczalny prawem sposób weryfikacji trafności jego treści. Sądy wskazują bowiem, że z istoty postępowania administracyjnego wynika, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każdy inny dowód w sprawie na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów, na przykład w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – może on, o ile uzna, że zachodzi taka potrzeba, wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii bądź zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje zatem dopiero powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu. Organy administracji trafnie stwierdziły, że operat sporządzony w niniejszej sprawie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego dawał podstawę do ustalenia wartości opisanej nieruchomości. Podkreślenia więc wymaga, że skoro strona skarżąca miała prawo skorzystać – we własnym zakresie – z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu w drodze dokonania jego oceny – na swój koszt – przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, lecz tego nie uczyniła, to nie może z tego powodu stawiać zarzutu organom co do niewyjaśnienia istoty sprawy. Obowiązkiem organu administracji prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania w tej sprawie było wnikliwe i wszechstronne odniesienie się do tych zarzutów, w tym dokładne przeanalizowanie treści tego operatu, co organy niewątpliwie uczyniły. Nie budzi przy tym wątpliwości, że jak wskazano wyżej, organy te nie miały obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Nieuzasadnione są również pozostałe zarzuty strony skarżącej. Zdaniem Sądu, organy administracji nie naruszyły w niniejszej sprawie przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) oddalił skargę.