II SA/Ol 231/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi B. H. i A. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Z akt administracyjnych przekazanych wraz ze skargą wynika, że Burmistrz [...] (dalej jako: "organ I instancji") decyzją z dnia 30 kwietnia 2024 r. ustalił z urzędu dla B. i A. H. (dalej jako: "strona", "skarżący") jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 24.894,94 zł (słownie: dwadzieścia cztery tysiące osiemset dziewięćdziesiąt cztery złote i 94/100) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 9,9289 ha, położonej w obrębie [...], dla której Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w [...] Sądu Rejonowego w [...] prowadzi księgę wieczystą Nr [...] na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta [...] skarżący przenieśli tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) na rzecz spółki pod firmą: [...] Spółka z o.o. z siedzibą w [...] - stanowiącą ich własność - działkę nr [...] o powierzchni 9,9289 ha, położoną w obrębie [...]. Wynika to z przesłanego Burmistrzowi [...] wypisu aktu notarialnego - umowa przeniesienia własności z dnia 11 stycznia 2024 roku. W tym kontekście organ wskazał, że w przypadku zbycia nieruchomości tytułem aportu wnoszonego na rzecz spółki zbywający taką nieruchomość nie otrzymuje za nią zapłaty w chwili wnoszenia aportu, ale uzyskuje prawo do zysku z działalności spółki. Wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki stanowi zatem zbycie uprawniające do ustalenia opłaty planistycznej. Wskazano, że na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 lutego 2024 roku określono wzrost wartości nieruchomości dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 20 P, który wyniósł 82 983 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę 24 894,90 zł, natomiast dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 KDL określono wzrost wartości nieruchomości, który wyniósł 37 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 0,1% daje kwotę 0,04 zł, i w rezultacie ustala wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na poziomie 24 894,94 zł. Dla celów ustalenia opłaty planistycznej wartość przedmiotowej nieruchomości określono według stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone na cele rolne, natomiast według stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod obiekty produkcyjne, składowe i magazynowe. Wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został według organu I instancji sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832) i stanowi wiarygodny dowód na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowany uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeniesienie własności nieruchomości i wniesienie aportem przedmiotowej działki do spółki stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od decyzji organu I instancji wniosła strona skarżąca, zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 10 k.p.a., polegające na niezapewnieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu, w szczególności poprzez nieumożliwienie im wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów; 2. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7a k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie wątpliwości dotyczącej normy prawnej na korzyść strony; 3. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 w zw. z art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 3, poprzez brak podjęcia przez organ wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dowolną ocenę materiału, polegającą na oparciu decyzji o wybrakowany i błędnie sporządzony operat szacunkowy (niezawierający powierzchni poszczególnych części nieruchomości oraz oparty o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), co w konsekwencji skutkowało ustaleniem jednorazowej opłaty planistycznej; 4. naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 3 w zw. z art. 11 poprzez niewskazanie w uzasadnieniu faktycznym zaskarżonej decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione oraz dowodów, na których się oparł; 5. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy w niniejszym stanie faktycznym nie doszło do zmiany planu miejscowego, która spowodowałaby wzrost wartości nieruchomości, a nadto nie dokonano zbycia nieruchomości; 6. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie danych nieruchomości o cenach, dochodach i cechach nieruchomości, które nie są podobne; 7. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie danych nieruchomości o cenach, dochodach i cechach nieruchomości, które nie są podobne; 8. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego, w którym ustalono przeznaczenie nieruchomości w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zamiast o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ewentualnie o faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy; 9. naruszenie prawa materialnego, tj. § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie cech nieruchomości, które nie są podobne. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Elblągu (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 27 stycznia 2025 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło, że zwróciło się do organu pierwszej instancji celem uzyskania, od rzeczoznawcy majątkowego będącego autorem operatu szacunkowego, dodatkowych wyjaśnień odnośnie danych i informacji zawartych w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym. Po ich otrzymaniu Kolegium uznało, iż operat sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami określonymi przez przepisy prawa. W piśmie z dnia 15 października 2024 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił wskazane Kolegium okoliczności. Kolegium te wyjaśnienia uznało za wystarczające i co istotne niestojące w sprzeczności z informacjami zawartymi w operacie szacunkowym. W ocenie Kolegium niewątpliwie na dzień wniesienia aportu działka skarżących była objęta zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta [...], zatwierdzoną uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 27 sierpnia 2021r. Według ustaleń wskazanego planu działka znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolami: - 20P - teren z podstawowym przeznaczeniem pod obiekty produkcyjne oraz obiekty składów i magazynów, z wykluczeniem zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, - KDL - teren z podstawowym przeznaczeniem pod publiczne ulice lokalne (o powierzchni 0,0040 ha) - 25 ZN - teren z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną (o powierzchni 1,0020 ha) - powierzchnie ustalono graficznie na stronie Platformy do publikacji danych przestrzennych dla gmin. Rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, metodę porównywania parami, ze względu na ceny i cechy nieruchomości poddanych transakcjom na rynku, podobne do nieruchomości wycenianej, co opisał w swoim operacie na str. od 7 do 9 oraz od 10 do 17. Kolegium podkreśliło, że nie mogło ingerować w dobór nieruchomości wskazanych do porównania. Strony nie podjęły natomiast decyzji, aby operat szacunkowy zakwestionować w trybie art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według Kolegium rzeczoznawca prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie zmian planu, jak i po ich wprowadzeniu i zbyciu nieruchomości. Przeprowadził analizę rynku nieruchomości, dokonując ustalenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Głównymi cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości były: lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, infrastruktura techniczna, stan zagospodarowania, dostępność komunikacyjna. Określając wartość nieruchomości biegły przyjął do analizy nieruchomości z rynku ponadlokalnego. Wycena rzeczoznawcy poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz dostateczną analizą właściwego rynku nieruchomości. Skargę na decyzję Kolegium wywiódł - działający przez pełnomocnika - skarżący, wnosząc o uchylenie decyzji Kolegium w całości z uwagi na naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy a także o umorzenie postępowania z uwagi na jego bezprzedmiotowość. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego - poprzez przekroczenie przez Kolegium granic uprawnień kontrolnych i doprowadzenie do faktycznej modyfikacji operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego S. J., co skutkowało zmianą podstawy zastosowanej do ustalenia przeznaczenia nieruchomości z ustalonego pierwotnie przeznaczenia, wbrew treści przepisów, w oparciu o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na przeznaczenie ustalone w oparciu o wynikające z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości, co błędnie uznano za wyjaśnienia, podczas gdy w rzeczywistości stanowi to zmianę treści operatu szacunkowego. 2. naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez nieuprawnioną ingerencję w operat szacunkowy i zmianę przyjętych w nim podstaw prawnych dotyczących przeznaczenia nieruchomości. Kolegium, nakazując organowi pierwszej instancji "wyjaśnienie zapisów operatu", w rzeczywistości dopuściło do jego modyfikacji przez rzeczoznawcę majątkowego, co stanowi przekroczenie granic dopuszczalnej ingerencji w dowód z operatu szacunkowego. 3. naruszenie art. 15 k.p.a. oraz art. 134 § 1 p.p.s.a. - poprzez dopuszczenie do sytuacji, w której organ odwoławczy, zamiast skontrolować prawidłowość decyzji organu I instancji na podstawie stanu faktycznego i prawnego z momentu jej wydania, de facto doprowadził do dalszego postępowania dowodowego i uzupełnienia operatu szacunkowego, co wykracza poza kompetencje organu odwoławczego; 4. naruszenie art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez dopuszczenie do ingerencji w operat szacunkowy w sposób, który podważa jego pierwotne ustalenia, bez podstawy prawnej pozwalającej na jego modyfikację na etapie postępowania administracyjnego; 5. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) - poprzez Kolegium i przyjęciu za wystarczające do wydania decyzji, wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, że analiza rynku lokalnego obejmującego gminę [...] wykazała zbyt małą liczbę transakcji, co uzasadniało rozszerzenie badania na rynek ponadlokalny (powiat [...]), co pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią operatu szacunkowego, w którym na stronie 8 stwierdzono, że rynek lokalny obejmujący gminę [...] wykazał wystarczającą ilość transakcji o zbliżonym potencjale, co konsekwentnie stanowi zmianę treści operatu a nie jego wyjaśnienie. 6. naruszenie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez dopuszczenie do sytuacji, w której operat szacunkowy de facto został zmieniony w toku postępowania administracyjnego, a nie wyłącznie wyjaśniony. Operat szacunkowy stanowi specjalistyczną opinię, a jej treść nie może być modyfikowana pod pozorem wyjaśnień, lecz wymaga sporządzenia nowego operatu, jeśli pierwotne założenia były błędne. Kolegium, akceptując sprzeczne stanowiska rzeczoznawcy w zakresie ilości transakcji na rynku lokalnym, naruszyło zasady oceny dowodów oraz zasadę prawdy obiektywnej; 7. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) - poprzez nierozpoznanie przez Kolegium wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji Burmistrza [...], co skutkowało wydaniem decyzji w oparciu o wybiórczy materiał dowodowy, a tym samym naruszeniem zasady wszechstronności postępowania dowodowego. 8. naruszenie art. 138 § 1 k.p.a - poprzez wydanie decyzji, która nie odnosi się do wszystkich zarzutów odwołania, co narusza zasadę pełnej kontroli instancyjnej. 9. naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. - poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji, które powinno zawierać odniesienie się do wszystkich istotnych zarzutów odwołania i wskazywać, dlaczego organ je uznaje za zasadne lub bezzasadne. Tymczasem uzasadnienie decyzji SKO nie obejmuje całościowo argumentacji strony odwołującej, co oznacza, że organ nie przeprowadził wnikliwej analizy materiału dowodowego i podjął rozstrzygnięcie w oparciu o wybiórcze ustalenia. 10. naruszenie art. 7a k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nierozstrzygnięcie wątpliwości dotyczącej normy prawnej na korzyść skarżących; 11. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, w sytuacji gdy w niniejszym stanie faktycznym nie doszło do zmiany planu miejscowego, która spowodowałaby wzrost wartości nieruchomości, a nadto nie dokonano zbycia nieruchomości; 12. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie danych nieruchomości o cenach, dochodach i cechach nieruchomości, które nie są podobne; 13. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uwzględnienie danych nieruchomości o cenach, dochodach i cechach nieruchomości, które nie są podobne; 14. naruszenie prawa materialnego, tj. § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie cech nieruchomości, które nie są podobne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U z 2024 r., poz. 1267). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa uchyla go lub stwierdza jego nieważność. Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy co wynika z treści art. 133 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2024 r., poz. 935 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.). Sąd rozstrzygając sprawę nie jest też związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Kolegium z 27 stycznia 2025 r., którym to rozstrzygnięciem organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 30 kwietnia 2024 r. ustalającą dla skarżących jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 24 894,94 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 9,9289 ha, położonej w obrębie [...]. Materialnoprawną podstawą tego rozstrzygnięcia był art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130), w skrócie u.pz.p.. Przepis ten w swoim pierwotnym brzmieniu - przyjętym w dniu uchwalenia wskazanej ustawy określał, że jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotowa opłata jest dochodem własnym gminy, nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, zaś zgodnie z art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, jej wysokość ustala się na dzień sprzedaży. Stosownie bowiem do art. 37 ust. 1 u.pz.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Nie budzi zatem wątpliwości, że uprzednio konieczność uiszczenia opłaty planistycznej związana była wyłącznie ze sprzedażą nieruchomości, nie zaś innymi ewentualnymi trybami i formami jej zbycia. Mocą nowelizacji z 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie 22 września 2004 r., ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została jednak zmieniona i użyty w jej art. 36 ust. 4 wyraz "sprzedaje" został zastąpiony zwrotem "zbywa", a tym samym, przewidziany w przedmiotowym unormowaniu obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uległ poszerzeniu. Analogiczne zmiany, polegające na zastąpieniu dotychczasowego pojęcia "sprzedaż" nieruchomości terminem "zbycie", ustawodawca wprowadził w art. 37 ust. 5 traktującym o obowiązkach notariusza, jednak równocześnie nie znowelizowano w taki sposób art. 37 ust. 1, pozostawiając niezmienioną normę nakazującą ustalenie wysokość opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zdefiniowano przy tym pojęcia "zbycie", co przy braku spójności pomiędzy jej art. 36 ust. 4a art. 37 ust. 1 może budzić istotne wątpliwości co do prawidłowego rozumienia tego zwrotu. Kwestia ta została wyjaśniona przez NSA uchwałą z 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OPS 3/09 (publ. ONSAiWSA z 2010 r. Nr 2, poz. 220), gdzie podkreślono, że znaczenie sformułowania "zbycie" na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy dekodować przez pryzmat istoty i funkcji opłaty planistycznej. Zaakcentowano, że przedmiotowa opłata stanowi daninę publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany ponieść z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a od obowiązku jej uiszczenia zwolniony jest ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Zdaniem NSA powyższe oznacza, że opłata planistyczna związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, jest wymagalna wówczas, gdy owo przysporzenie staje się przedmiotem obrotu, a więc wtedy, gdy się materializuje. Tak rozumiana funkcja wspomnianej opłaty odpowiada celom, dla jakich jest ustanawiana, to jest: po pierwsze - "podzielenia się" przez właściciela nieruchomości osiągniętym zyskiem z gminą (prawo gminy do partycypacji w zysku), a po drugie - przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu. W konsekwencji, przez pojęcie "zbycie" nieruchomości dla celów wymierzenia opłaty planistycznej należy rozumieć zbycie ekwiwalentne. Prawidłowość wyrażonego w powyższej uchwale poglądu znalazła następnie potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (wyrok z 11 marca 2011 r., sygn. akt II CSK 321/10, publ. OSNC-ZD 2012 r. Nr 1, poz. 15) jak również w wielu wyrokach sądów administracyjnych (patrz: wyrok NSA z 20 lipca 2012 r., sygn. akt II OSK 787/11, publ. Lex nr 1392954, wyrok WSA we Wrocławiu z 21 lutego 2012 r., sygn. akt II SA/Wr 978/11, publ. Lex nr 1139043, wyrok WSA w Krakowie z 13 maja 2021 r., sygn. akt II SA/Kr 271/21, publ. Lex nr 3187146, czy wyrok tutejszego Sądu z 20 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Gl 1834/23, publ. Lex nr 3706933). W rezultacie stwierdzić przyjdzie, że wobec braku legalnej definicji pojęcia "zbycie nieruchomości" w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jego rozumienie nie może ograniczać się jedynie do wykładni gramatycznej ani tym bardziej do cywilistycznego znaczenia tego zwrotu. Z uwagi na brak wyraźnego odesłania nie ma również podstaw do posiłkowania się definicją wyrażoną w art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomości. Wskazane pojęcie należy dekodować z wykorzystaniem innych metod wykładni prawa niż gramatyczna, a w szczególności mieć w polu widzenia cel i funkcję, jakiej opłata planistyczna ma służyć. W tym zaś kontekście nie budzi wątpliwości, że choć nowelizując art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca poszerzył zakres tytułów prawnych powodujących obowiązek uiszczenia opłaty obejmując nim inne niż sprzedaż formy zbycia nieruchomości, to jednak jego intencją było poszerzenie jedynie o takie formy, którym można przypisać cechę ekwiwalentności. Przeniesienie własności nieruchomości polegające na pokryciu nią, jako aportem, udziałów w spółce jest co do zasady "zbyciem" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż ma charakter ekwiwalentny skoro zbywca uzyskuje w zamian nie tylko udziały, lecz także prawo do partycypacji w zyskach spółki w postaci dywidendy, kluczową rolę odgrywają jednak szczególne okoliczności związane z charakterem prawnym i strukturą własnościową podmiotu zbywającego jak i spółki, na rzecz której własność spornej działki została przeniesiona, a także tryb, w jakim owo zbycie nastąpiło oraz ograniczenia w realizowaniu przez stronę uprawnień związanych z nabytymi w zamian udziałami (vide: wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 maja 2025 r., II SA/Gl 3/25, dostępny w CBOSA). Nie budzi wątpliwości Sądu, że wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości", o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Co do zasady opłatę planistyczną ustala się w każdym przypadku zbycia nieruchomości, poza dwoma wyjątkami, tj. wyjątkiem wskazanym w art. 36 ust. 4a u.p.z.p. (nieodpłatne przeniesienie przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę) oraz darowizną na rzecz osoby bliskiej (uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09). Zbycie nieruchomości obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel (użytkownik wieczysty), przy czym opłata planistyczna związana jest ze zbyciem ekwiwalentnym. Jedynie w sytuacji, gdy zbywający nie otrzymuje ekwiwalentu ani w chwili dokonania czynności, ani w przyszłości, obowiązek uiszczenia opłaty nie powstaje. W przypadku zbycia nieruchomości tytułem aportu wnoszonego na rzecz spółki, zbywający taką nieruchomość nie otrzymuje za nią zapłaty w chwili wnoszenia aportu ale uzyskuje prawo do zysku z działalności spółki. Tak więc prawo do uzyskania ekwiwalentu za zbytą nieruchomość przesuwa się jedynie w czasie. Wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki stanowi tym samym zbycie uprawniające do ustalenia opłaty planistycznej. W wyniku takiej operacji następuje bowiem przeniesienie własności gruntów, strona zbywająca nie jest już ich właścicielem, a poza tym zwiększa swój wkład w spółce o wkład niepieniężny (vide: wyrok NSA z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15, dostępny w CBOSA). Z taką zaś sytuacją mamy do czynienia w przypadku skarżących w odniesieniu do rzeczonej działki nr [...] położonej w obrębie [...]. W orzecznictwie NSA, w którym wskazuje się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło jedynie wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości, ani też innymi czynnościami jak np. dokonaniem podziału nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 25 września 2007 r., sygn. II OSK 1244/06, dostępny w CBOSA). Dodatkowo trzeba zauważyć, że w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego (zmianą planu miejscowego) zasadniczym dowodem na wzrost wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, stosownie do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w zw. z art. 156 ust. 1 u.g.n. Podstawową zatem kwestią dla możliwości ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości. Okoliczność ta ma decydujące znaczenie dla przedmiotowego rodzaju spraw. Podstawowym dowodem w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jednak rozstrzygnięcie w tej materii leży we władztwie organu administracji. Mianowicie podstawą ustalenia renty planistycznej stanowi opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, będąca opinią biegłego. W sprawie ustalenia opłaty planistycznej kluczowe jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło jedynie wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta [...] zatwierdzoną uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 30 grudnia 2014 r., (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 18 lutego 2015 r., poz. [...]) działka nr [...] położona w obrębie [...] znajdowała się w części na obszarze oznaczonym symbolem 25 ZN - teren z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną. Natomiast pozostała część działki nie została objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i położona była na terenie przeznaczonym na cele rolne. Z kolei stosownie do ustaleń zawartych w zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta [...], zatwierdzonej uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z dnia 27 sierpnia 2021 r. (Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia 09.11.2021 r., poz. [...]) działka ta znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 20 P - teren z podstawowym przeznaczeniem pod obiekty produkcyjne oraz obiekty składów i magazynów, z wykluczeniem zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, w części na terenie oznaczonym symbolem 1 KDL - teren z podstawowym przeznaczeniem pod publiczne ulice lokalne (powierzchnia 0,0040 ha) jak również w części na terenie oznaczonym symbolem 25 ZN - teren z podstawowym przeznaczeniem pod zieleń nieurządzoną. W uchwale ustalona została stawka procentowa opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - na 30% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem "20P" i 0,1% wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem "1 KDL". Dla części działki o powierzchni 1,0020 ha (powierzchnia obliczona graficznie) nie nastąpiła zmiana przeznaczenia (tj. podstawowym przeznaczeniem była zieleń nieurządzoną), nie podlegała zatem obliczeniom ze względu na identyczną funkcję przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru miasta [...] skarżący przenieśli tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) na rzecz spółki pod firmą: [...] Spółka z o.o. z siedzibą w [...] stanowiącą ich własność działkę Nr [...] o powierzchni 9,9289 ha. Skarżący objęli we wskazanej spółce nowoutworzone udziały (384.281 udziałów) na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, o wartości nominalnej 100 zł każdy udział. Udziały w podwyższonym kapitale zakładowym zostały pokryte wspomnianym wkładem niepieniężnym (aportem). Wynika to jednoznacznie z zapisów aktu notarialnego z 11 stycznia 2024 r. (wyciąg z aktu notarialnego w aktach adm. sprawy). Niewątpliwie wykazano w niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości skarżących dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 20 P, na skutek uchwalonych zmian w planie miejscowym. Nie może być zatem mowy o naruszeniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 lutego 2024 roku sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, określono wzrost wartości nieruchomości dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 20 P, który wyniósł 82 983 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę 24 894,90 zł, natomiast dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 1 KDL określono wzrost wartości nieruchomości który wyniósł 37 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 0,1% daje kwotę 0,04 zł, i w rezultacie ustalono wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na poziomie 24 894,94 zł. Dla celów ustalenia opłaty planistycznej wartość przedmiotowej nieruchomości określono według stanu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone na cele rolne, natomiast według stanu po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod obiekty produkcyjne, składowe i magazynowe. Nieruchomość została wyceniona według stanu na dzień 9 grudnia 2021 r. - wejście w życie zmian planu i cen z dnia z dnia 11 stycznia 2024 r. - dzień zbycia nieruchomości. Jak wynika z operatu rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości w dniu 22 lutego 2024 r. a operat szacunkowy sporządził w dniu 29 lutego 2024 r. Zauważyć należy, że organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie wskazanych wątpliwości. W piśmie z dnia 15 października 2024 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił (w odpowiedzi na wezwanie Kolegium) podstawy przyjęcia rolnego przeznaczenia terenu w okresie sprzed uchwalenia zmian w planie miejscowym, wskazując m.in., że ze względu na faktyczny sposób użytkowania lub zagospodarowania w ewidencji gruntów i budynków dla przedmiotowej działki są wykazane następujące rodzaje użytków rolnych: PJVa o powierzchni 5,4601 ha oraz RIVb o powierzchni 4,4688 ha. Zgodnie bowiem z art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. "za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazane wyjaśnienia nie stanowią w ocenie Sądu ingerencji w treść operatu ani też nie spowodowały jego modyfikacji. Dlatego też niezasadne są zarzuty skargi w tym zakresie dotyczące naruszenia art. 140 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. wyroki NSA: z dnia z dnia 13 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r., sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19, z dnia 20 maja 2021 r. sygn. I OSK 186/21 - CBOSA). Ocena operatu nie może zatem dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego (por. np. wyroki NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 26 kwietnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2387/15, CBOSA). Ani sądy administracyjne, ani organy administracji nie mają bowiem kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten w wyniku poddania ocenie w zakresie jego wartości dowodowej, spełnia wymogi formalne przewidziane przepisami obwiązującego prawa. Stąd też podważenie metodologicznej prawidłowości operatu szacunkowego (metody wyceny, prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania) powinno nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17, CBOSA). Jeżeli zatem strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14). Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/09, CBOSA). Obowiązkiem organu jest ocena czy operat spełnia warunki formalne - czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione - ale także czy jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób prawidłowy przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte. Stanowisko to utrwalone jest w orzecznictwie sądowym (m.in. w wyroku z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. akt: II OSK 77/13; w wyroku z dnia 11 września 2012 r. sygn. akt. I OSK 1756/12). Odnosząc powyższe rozważania do realiów rozpoznawanej sprawy, Sąd - w ramach kontroli zaskarżonej decyzji - uznał za prawidłową dokonaną przez Kolegium i uprzednio organ I instancji ocenę przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego. Nie budzi zastrzeżeń Sądu dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego wybór metody i techniki szacowania, dobór nieruchomości podobnych, określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cech rynkowych oraz ustalonych współczynników korygujących, a także zachowanie przez rzeczoznawcę pozostałych elementów wyceny stosownie do wymogów rozporządzenia wykonawczego. W realiach rozpoznawanej sprawy organy dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, zasadnie uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby jego wartość dowodową oraz możliwość posłużenia się takim dokumentem przy ustalaniu wysokości opłat planistycznej. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy, nie jest obarczony brakami, niejasnościami, pomyłkami, czym spełnia wymagania formalne. W konsekwencji organy zasadnie uznały przedłożony operat szacunkowy za rzetelny i stanowiący wiarygodną podstawę do oszacowania wartości nieruchomości, zarówno przed jak i po wejściu w życie nowego planu miejscowego. Niewątpliwie określając wartość nieruchomości według stanu przed zmianą planu miejscowego, jak i po jego zmianie rzeczoznawca przedstawił każdorazowo analizę rynku, opisał nieruchomości przyjęte do porównania, określił cechy mające wpływ na wartość - nieruchomości, skalę ocen dla poszczególnych cech oraz wagi cech rynkowych. Prawidłowo Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca właściwie ocenił katalog cech wpływających na wartość nieruchomości (tj. położenie, lokalizację szczegółową, powierzchnię, infrastrukturę techniczną, stan zagospodarowania, dostępność komunikacyjną). Rzeczoznawca w dwóch tabelach porównawczych zestawił nieruchomość z przyjętymi nieruchomościami porównawczymi, wprowadzając stosowne poprawki przy cechach różniących te nieruchomości. Rzeczoznawca skorygował niejasności, które pojawiły się w operacie szacunkowym, wobec czego operat jest czytelny, logiczny i spójny. Zauważyć ponadto należy, że organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była właśnie na mocy art. 157 u.g.n. Tym samym w sytuacji, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności dalszej merytorycznej weryfikacji operatu, możliwość skorzystania z jego weryfikacji w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie strona skarżąca kwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu, jednak nie skorzystała z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddała go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( pomimo pouczenia ), ani też w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła kontroperatu. Organy zaś nie były władne dokonywać merytorycznej oceny operatu, zwłaszcza, że nie wykazano w nim ewidentnych błędów i wad. Dlatego też niezasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustalenie cech nieruchomości, które nie są podobne. Z akt sprawy wynika, że organy obydwu instancji nie uchybiły przepisom proceduralnym i przeanalizowały wszystkie okoliczności, które były niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, tj. art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis art. 77 § 1 k.p.a. nakazuje natomiast wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego. Jak słusznie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, interpretując powyższe przepisy, należy zauważyć, że ustawodawca nałożył na organy administracji publicznej obowiązek podjęcia wyłącznie działań niezbędnych do ustalenia stanu faktycznego. Tym samym, organy nie są zobowiązane do dokonywania czynności nieistotnych dla skonkretyzowania praw i obowiązków danego podmiotu. Uwaga ta dotyczy również przepisu art. 77 § 1 k.p.a., będącego uszczegółowieniem zasady prawdy materialnej, wyrażonej w art. 7 k.p.a. W praktyce oznacza to konieczność zgromadzenia i analizy dokumentów, które pozwolą na wydanie rozstrzygnięcia. Należy uznać, że zakwestionowane decyzje wydane zostały w oparciu o właściwie i wyczerpująco ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących przepisów prawa w tym zakresie. W sprawie zebrano wystarczającą ilość materiału dowodowego i dokonano jego właściwej oceny, biorąc również pod uwagę wyjaśnienia skarżącego. Dlatego nie może być mowy o naruszeniu, wskazywanych w skardze, przepisów art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., a także art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 138 § 1 k.p.a. Jeszcze raz należy podkreślić, że stan faktyczny w sprawie został ustalony wyczerpująco i jest on ewidentny, rozstrzygnięcia zaś organów zawierają pełne i wyczerpujące uzasadnienia. Natomiast strona skarżąca w sposób jednoznaczny, pomimo pouczenia przez Kolegium o takiej możliwości, zaniechała zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.