II SA/Ol 629/25

Dnia 13 stycznia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak sędzia WSA Beata Jezielska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi G. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy – oddala skargę. Decyzją z 26 czerwca 2025 r. Wójt Gminy [...] (dalej: "wójt", "organ pierwszej instancji") odmówił ustalenia na wniosek G.C. (dalej: "skarżący") warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej na działce [...]. W uzasadnieniu wójt stwierdził m.in., że zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, z późn.zm., dalej: "u.p.z.p.") wyznaczył wokół przedmiotowego terenu granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Za front działki przyjęto długość wschodniej granicy położonej naprzeciw drogi powiatowej, z której założono wjazd na działkę, tj. 17,0 m, zatem trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 51 m w każdą ze stron. W przyjętym obszarze analizowanym, którego granice wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, nie znajdują się jakiekolwiek działki zabudowane. W sąsiedztwie nie występują budynki mieszkalne jednorodzinne. Wójt zaznaczył, że rozpatrzył możliwość rozszerzenia obszaru analizowanego i podjął próbę wyznaczenia obszaru analizowanego w odległości cztero- i pięciokrotnej szerokości frontu działki, aby ocenić, czy rozszerzenie obszaru analizowanego będzie miało wpływ na wyniki analizy urbanistycznej. Stwierdził, że w tak wyznaczonym obszarze również nie znalazłaby się zabudowa, która stanowiłaby kontynuację funkcji, cech zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W związku z tym organ pierwszej instancji odstąpił od rozszerzenia obszaru analizowanego. Wójt stwierdził, że z punktu widzenia prawidłowości rozwiązań urbanistycznych ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zaprzeczałoby idei ładu przestrzennego, do zachowania którego zgodnie z art. 1 ust. 2 u.p.z.p. jest zobowiązany organ zarządzający przestrzenią. W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu skarżący zarzucił, że wójt naruszył art. 7 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691, dalej: "k.p.a.") przez brak dokładnego wyjaśnienia, dlaczego rozszerzył obszar analizowany do 85 m, a nie rozszerzył go bardziej, co pozwoliłoby na objęcie analizą działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym znajdującej się w odległości 87,70 m od działki wnioskodawcy. Umożliwiłoby to określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W ocenie skarżącego działanie wójta narusza jednocześnie art. 8 § 1 k.p.a. Dodał, że na innych działkach znajduje się zabudowa mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna, tworząca dwa skupiska oddalone od siebie o ok. 200 m. W pięcioboku o wymiarach od 100 do 400 m teren jest silnie zurbanizowany, co należało uwzględnić, a nie ograniczać się do wyznaczania obszaru o promieniu 51 m czy 85 m. Skarżący stwierdził, że wójt pominął jego słuszny interes i rozpoznał sprawę jedynie w oparciu o interes publiczny, nie wyjaśniając przy tym, na czym konkretnie interes publiczny polega i dlaczego ma priorytet, co uchybia art. 7 k.p.a. i art. 1 ust. 3 u.p.z.p. Skarżący nie zgodził się ze stanowiskiem, że ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zaprzeczałoby idei ładu przestrzennego, gdyż art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że jednorodzinna zabudowa jego działki może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową wielorodzinną. Zarzucił, że błędnie wójt przyjął, że należy poszukiwać działki sąsiedniej, która jest zabudowana identycznym budynkiem, jak projektowany, gdyż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nakazuje uwzględnić tylko kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla nowej zabudowy, a zabudowa jednorodzinna może bezkolizyjnie współistnieć z zabudową wielorodzinną. W ocenie skarżącego, obszar analizowany został wyznaczony sprzecznie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., gdyż pominięto zasadę dobrego sąsiedztwa i specyfikę terenu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej: "SKO") decyzją z 2 września 2025 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. SKO stwierdziło, że wójt poprawnie przyjął, że brak jest podstaw do rozszerzania obszaru analizowanego. Wywiodło, że art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyraźnie przewiduje, że przyjęcie trzykrotnej szerokości frontu działki objętej postępowaniem, stanowi regułę, której zastosowanie będzie zawsze zgodne z przepisami i nie wymaga szczególnego uzasadnienia. Ustanawia także zasadę, że granice te nie mogą zostać określone w odległości mniejszej od trzykrotnej szerokości frontu działki. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku, co organ zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić w decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Logiczna interpretacja ww. przepisu nakazuje uznać, że określone w nim odległości pomimo użytego w nim zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. "dobrego sąsiedztwa" (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach, np. w przypadku różnorodności zabudowy. SKO podzieliło stanowisko, że podstawą wyznaczenia obszaru analizowanego w większym rozmiarze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, ale nie mniej niż 50 metrów, nie może być poszukiwanie działki tylko w celu uwzględnienia woli inwestora. Podkreśliło, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym i w teorii prawa nie ma wątpliwości, że wyjątków nie można interpretować rozszerzające. Rozszerzenie granic obszaru analizy urbanistycznej jest możliwe w pewnych przypadkach, ale nie może być wykorzystywane w celu poszukiwania zabudowy niezbędnej do ustalenia warunków zabudowy zgodnych z żądaniem inwestora. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego. W ocenie SKO w sprawie brak było szczególnych okoliczności, związanych z potrzebą zachowania ładu przestrzennego, które uzasadniałaby rozszerzenie granic obszaru analizowanego. Stwierdziło, że organ pierwszej instancji wykazał, że realizacja planowanego obiektu nie wpisuje się w zastane sąsiedztwo. Organ należycie ocenił, że funkcja mieszkaniowa w żaden sposób nie uzupełnia funkcji rolnej i nie wpisuje się w ład przestrzenny istniejący w obszarze analizowanym. Istotny pozostaje przy tym fakt, że teren planowanej inwestycji jest położony poza zwartą jednostką architektoniczno-urbanistyczną. Powyższe potwierdzają załączone do akt sprawy mapy. Tym samym swobodna lokalizacja nowej zabudowy na terenie dotychczas niezurbanizowanym nie jest możliwa. Podsumowując, SKO stwierdziło, że stan faktyczny sprawy został prawidłowo ustalony i oceniony przez organ administracyjny, a "Burmistrz Reszla rzetelnie i szczegółowo z odniesieniem do konkretnych norm prawa materialnego wyjaśnił okoliczności, które zadecydowały o podjęciu takiego rozstrzygnięcia". W złożonej skardze skarżący zarzucił, że SKO nie rozpoznało sprawy co do istoty, co narusza to art. 8 § 1 k.p.a. gdyż w uzasadnieniu stwierdziło, że to Burmistrz Reszla wyjaśnił okoliczności sprawy. Skarżący nie zgodził się z oceną SKO, że w sprawie brak jest podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego poza określone minimum i że nie zachodzą "szczególne okoliczności", uzasadniające rozszerzenie granic tego obszaru. Wywiódł, że należało uzasadnić wyznaczenie obszaru analizowanego tylko w minimalnych granicach. Powołując się na stanowiska sądów administracyjnych, stwierdził, że zasadne było rozszerzenie granic tego obszaru. Skarżący zaznaczył, że w odwołaniu szeroko przedstawił specyfikę okolicy. Wskazał na istniejącą w pobliżu różnorodną zabudowę, podał numery działek. Zaznaczył, że zabudowa jest rozproszona, a pomiędzy skupiskami zabudowy są duże odległości. Wskazał też na sieć dróg, w tym drogę ekspresową. SKO w ogóle się do tego nie odniosło i nie podjęło próby zweryfikowania tych informacji. Skarżący zarzucił, że SKO nie wyjaśniło też, co to jest jednostka architektoniczno-urbanistyczna, a jeżeli istnieje w obszarze analizowanym, to co wchodzi w jej skład. Skarżący zarzucił ponadto, że w innej sprawie wójt rozszerzył granice obszaru analizowanego o 68,39 m ponad minimalne granice, wyznaczone trzykrotnością frontu tej działki (wynoszącego 46,87 m), czego z naruszeniem art. 8 §1 k.p.a., nie zrobił w sprawie z jego wniosku. Skarżący dodał, że literalna wykładnia art. 61 ust. 5a u.p.z.p pozbawia go możliwości zabudowy, gdyż gdyby działka skarżącego była inaczej zlokalizowana względem drogi publicznej, to szerokość frontu działki wynosiłaby 29 m i w obszarze analizowanym znalazłaby się działka zabudowana. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania oraz rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i argumentację tam przedstawioną. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, z późn. zm., dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Przeprowadzona przez sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Tym samym, skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kwestią sporną w rozpoznawanej sprawie jest prawidłowość odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie wolnostojącej na działce skarżącego. Organy obu instancji oceniły, że nie było możliwe ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji, gdyż nie został spełniony podstawowy warunek przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130, dalej: "u.p.z.p." – w brzmieniu zgodnym z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Z przepisu tego wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Narzędziem służącym do zbadania, czy na danym terenie występują przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, w tym spełnienie wymogu dobrego sąsiedztwa, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar analizowany obejmuje istniejący stan zagospodarowania terenów sąsiadujących z terenem objętym wnioskiem i wyznacza organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa, a następnie do władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma zatem kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, gdyż wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami przesądzają w znacznej mierze o wynikach postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W kontrolowanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony przez promień równy trzykrotnej szerokości frontu terenu wynoszącego bezspornie 17 m, to jest 51 m. W tak wyznaczonym obszarze znalazły się wyłącznie niezabudowane działki. Zasadnie organy obu instancji uznały, że okoliczność ta wyklucza ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Brak jakiejkolwiek zabudowy w obszarze analizowanym uniemożliwia bowiem ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wbrew stanowisku skarżącego, wyznaczenie obszaru analizowanego w ustawowo przewidzianym, podstawowym zakresie (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m) nie wymaga szczególnego uzasadnienia. To w przypadku jego powiększenia konieczne jest przedstawienie argumentacji, przemawiającej za przyjęciem takiego rozwiązania (zob. np. wyroki: NSA z 27.08.2024 r. II OSK 2021/23, z 22.08.20217 r. II OSK 2969/15, WSA w Warszawie z 24.03.2011 r. IV SA/Wa 2250/10, WSA w Białymstoku z 10.09.2015 r. II SA/Bk 445/15; wszystkie powołane w niniejszym uzasadnieniu wyroki sądów są dostępne pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd podziela pogląd, że ze względu na szczególne, istniejące w sąsiedztwie inwestycji warunki zagospodarowania terenu, art. 61 ust. 5a u.p.z.p. dopuszcza wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem. Podkreślić jednak należy, że sięganie do cech dalszej zabudowy jest uzasadnione tylko w przypadku, gdy determinują to szczególne cechy zagospodarowania na danym terenie, nie zaś planowana przez wnioskodawcę zabudowa. Omawiana możliwość nie może być więc uznana za regułę. Wbrew oczekiwaniu skarżącego, z ww. przepisu nie wynika, że jeżeli w obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z zasadą zawartą w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., nie ma żadnej zabudowanej działki, to organ administracji ma obowiązek rozszerzania granic obszaru analizowanego aż znajdzie się w nim jakaś zabudowa. Przyjęcie takiego stanowiska powodowałoby, że organ mógłby wyznaczać obszar analizowany w odległości wielokrotnie większej niż przewidziana przez ustawodawcę, byleby objął zabudowaną działkę, niezależnie od tego czy ta nieruchomość i działka wnioskodawcy znajdowałyby się w tej samej zwartej jednostce urbanistyczno-architektonicznej, czy też poza nią. Poszerzenie terenu analizowanego nie może mieć charakteru instrumentalnego, służącego wyłącznie objęciu taką analizą zabudowy, która umożliwi ustalenie warunków zabudowy w sposób odpowiadający planowanemu zamierzeniu inwestycyjnemu. Musi służyć obiektywnemu celowi ustawy, jakim jest ochrona ładu przestrzennego, a nie wyłącznie subiektywnemu interesowi wnioskodawcy zainteresowanemu uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy w kształcie przewidzianym we wniosku o jej wydanie (zob. np. wyroki NSA z 23.04.2020 r. II OSK 1389/19, z 17.07.2020 r. II OSK 450/20, 15.11.2022 r. II OSK 1952/21, 20.12.2022 r. II OSK 2321/21, 8.03.2023 r. II OSK 629/20). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się jednolicie, że wyznaczanie granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary nie może charakteryzować się dowolnością, lecz może mieć miejsce wyłącznie w przypadku uznania, że działanie powyższe jest niezbędne z uwagi konieczność zapewnienia zrównoważonego rozwoju planistycznego gminy i poszanowania podstawowej zasady postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, jaką jest zasada dobrego sąsiedztwa w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze (zob. m.in. wyroki NSA z: 4.01.2023 r., II OSK 2469/21; 21.09.2022 r. II OSK 3106/19; 20.07.2022 r. II OSK 3235/19; 12.10.2021 r., II OSK 2157/18; 17.02.2021 r. II OSK 1969/18, 23.04.2020 r. II OSK 1389/19, 17.07.2020 r. II OSK 450/20, 16.07.2014 r. II OSK 316/13). Regulacja granic obszaru analizowanego, wyznaczona przez ustalenie minimalnej granicy obszaru analizowanego, nie oznacza otwarcia granic do wyznaczenia analizowanego obszaru bez ograniczenia. Dowolność w wyznaczeniu maksymalnych granic analizowanego terenu pozostawałaby w sprzeczności z zasadą dobrego sąsiedztwa, gdyż maksymalny obszar analizowany wyznaczony jest dla ustalenia kontynuacji funkcji zabudowy, a tym samym zapewnienia ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z 4.01.2023 r. II OSK 2469/21 i z 27.10.2009 r. II OSK 1636/08). W niniejszej sprawie trafnie organy obu instancji oceniły, że obszar analizowany jest spójny (grunty niezabudowane) i nie ma przesłanek do jego rozszerzenia. Organ pierwszej instancji przeanalizował bowiem ewentualne rozszerzenie jego granic aż do pięciokrotności frontu działki skarżącego. Również w tak wyznaczonym obszarze nie znalazła się żadna zabudowana działka, co nie jest kwestionowane przez skarżącego. Skoro w obszarze analizowanym (także zwiększonym do pięciokrotności frontu terenu) znajdują się tylko niezabudowane grunty rolne, co stanowi urbanistyczną całość, to okoliczność, że dalsze powiększenie obszaru analizowanego pozwoliłoby na ustalenie parametrów nowej zabudowy, pozostaje bez znaczenia. W konsekwencji nie można uznać, że wnioskowane przez skarżącego powiększenie obszaru analizowanego służyłoby zachowaniu ładu przestrzennego. Trudno bowiem mówić o zachowaniu ładu przestrzennego na niezabudowanym gruncie rolnym tylko z uwagi na to, że w odległości wielokrotnie większej niż wynikająca z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (to jest trzykrotności frontu działki wynoszącej 17 m), w obszarze o wymiarach ok. od 100 m do 400 m (jak podał skarżący w odwołaniu) zlokalizowana jest zabudowa, która dodatkowo jest oddalona od siebie o 200 m. Wbrew stanowisku skarżącego, wójt nie miał obowiązku dalszego zwiększania granic obszaru analizowanego, ponad te, które zostały ustalone zgodne z regułą określoną w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., tak aby objąć działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, znajdującą się w odległości większej niż pięciokrotność frontu działki skarżącego. Tym samym, nieuwzględnienie żądania wnioskodawcy zwiększenia obszaru analizowanego nie oznacza automatycznie naruszenia ww. przepisu. Nie można zaakceptować zaproponowanej przez skarżącego wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zgodnie z którą wójt powinien uwzględnić, że działka skarżącego jest prostokątna, a jej dłuższy bok wynosi 29 m, zatem wyznaczony z uwzględnieniem tego boku działki obszar analizowany obejmowałby zabudowaną działkę, więc skarżący mógłby uzyskać warunki zabudowy. Taka interpretacja ww. przepisu jest wprost sprzeczna z jego literalnym brzmieniem i powodowałaby, że zawarty w nim zwrot "front terenu" i całe zdanie drugie ust. 5a, zawierające ustawową definicję "frontu terenu", byłyby zbędne. Narusza to regułę gramatycznej wykładni przepisów prawa, zgodnie z którą do tekstu aktu prawnego niczego nie można dodawać ani odejmować. Niewątpliwie, wykładnia gramatyczna może, a nawet powinna być uzupełniona innymi jej rodzajami, lecz ma ona podstawowe znaczenie dla ustalenia rzeczywistego znaczenia konkretnego przepisu. Żadna wykładnia nie może prowadzić do skutków oczywiście sprzecznych z wyraźnym brzmieniem przepisu (contra legem) czy prowadzić do odmowy zastosowania przepisu w brzmieniu ustalonym przez ustawodawcę, przez wykreowanie nowej, niewynikającej z gramatycznego brzmienia przepisu, normy prawnej. Prowadziłoby to do sytuacji, w której podmiot dokonujący interpretacji przepisów prawa w procesie jego stosowania wkraczałby w obszar zarezerwowany wyłącznie do kompetencji władzy ustawodawczej. W kontrolowanym postępowaniu nie naruszono również art. 8 § 1 k.p.a., co skarżący wywodzi z faktu, że w innej sprawie wójt miał rozszerzyć granice obszaru analizowanego o 68,39 m, a w jego sprawie nie zwiększył ich o 2,70 m. Skarżący podał, że w tamtej sprawie front działki wynosił 46,87 m, a trzykrotność szerokości frontu tego terenu (140,61 m), zaś zabudowa znajdowała się w odległości 209 m. Skoro obszar analizowany został rozszerzony do 209 m, oznacza to, że został wyznaczony jako 4,5-krotność szerokości frontu tamtej działki. W sprawie, na którą powołał się skarżący, wójt nie zastosował więc innych, a tym bardziej korzystniejszych, kryteriów, niż w przypadku rozpoznawania wniosku skarżącego, w której urbanista poddał analizie obszar o promieniu 5-krotności frontu działki skarżącego (wynoszący tylko 17 m). Fakt, że pomimo rozszerzenia obszaru analizowanego w obu sprawach o podobną wielokrotność, w sprawie skarżącego nie było zabudowanej działki, nie oznacza, że wójt prowadził kontrolowane postępowanie wbrew zasadom proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, wymienionym w ww. przepisie. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut niewłaściwej kontroli instancyjnej. Organ odwoławczy dokonał prawidłowej i wystarczającej kontroli legalności decyzji wójta, czemu dał wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dla rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy należało bowiem ustalić jedynie czy wnioskowana zabudowa odpowiada przesłankom wskazanym w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Taka analiza została przeprowadzona i doprowadziła do uznania, że wymogi te nie są spełnione i wobec tego odmówiono wydania warunków zabudowy. SKO podało podstawy prawne mające zastosowanie w sprawie i wyjaśniło, jak należy je rozumieć w kontekście ustalonego w sposób prawidłowy stanu faktycznego. SKO wskazało też fakty mające znaczenie w sprawie (wielkość frontu terenu i obszaru analizowanego, wyniki analizy urbanistycznej), oceniło argumentację wójta odnośnie do braku podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego, a także prawidłowo uznało, że planowana zabudowa mieszkaniowa nie wpisuje się w funkcję zastaną na analizowanym terenie, gdyż funkcja mieszkaniowa nie uzupełnia funkcji rolnej i nie wpisuje się w ład przestrzenny istniejący w obszarze analizowanym. SKO na podstawie map znajdujących się w aktach sprawy oceniło, że teren planowanej inwestycji jest położony poza zwartą jednostką architektoniczno-urbanistyczną. W konsekwencji, wbrew stanowisku skarżącego, samo omyłkowe wskazanie innego organu przy podsumowaniu rozważań nie stanowi o tym, że SKO nie rozstrzygnęło właściwej sprawy i naruszyło zasadę zawartą w art. 15 k.p.a. Natomiast przyznać należy, że SKO nie odniosło się szczegółowo do argumentów odwołania, dotyczących istnienia w dalszej odległości zabudowy, z czego skarżący wywodził obowiązek rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Powyższe nie oznacza jednocześnie, że odwołanie nie zostało prawidłowo rozpoznane, choć to zaniechanie narusza art. 11 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem twierdzenia strony. Jednakże okoliczność ta nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy, gdyż SKO zasadnie oceniło, że nie było podstaw do rozszerzenia obszaru analizowanego, a w wyznaczonym obszarze nie znajdowała się zabudowa, która stanowiłaby kontynuację funkcji, cech zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Prawidłowo organy obu instancji oceniły, że nie zostały spełnione przesłanki ustalenia warunków zabudowy przewidziane w art. 61 § 1 pkt 1 u.p.z.p. co uniemożliwiło ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W tej sytuacji SKO zobowiązane było do utrzymania w mocy decyzji wójta o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Zgodnie zaś z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji SKO nie daje podstaw do uznania, że zaistniała przesłanka uzasadniająca zastosowanie tego przepisu. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić. Przedmiotowa skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Zarówno strona skarżąca, w złożonej skardze, jak i organ, w odpowiedzi na skargę, złożyli wnioski o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.