II SA/Po 443/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Świstak Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) Protokolant: sekr. sąd. Anna Szymańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 września 2025 r. sprawy ze skargi J. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 kwietnia 2023 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej kwotę 12 300 zł (dwanaście tysięcy trzysta złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z 25 października 2022 r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy K. zobowiązał R. G. (dalej również jako Skarżący) do uiszczenia opłaty planistycznej w wysokości 50.512,43 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek o nr ewid.: [...] - [...] (łącznie 55 działek), stanowiących przed podziałem część działek oznaczonych nr ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]), obręb geodezyjny [...], gm. K., o powierzchni łącznie 2,6589 ha. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 17 kwietnia 2023 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza. Kolegium stwierdziło, że w sprawie zaistniały przesłanki do naliczenia opłaty, gdyż organ I instancji prawidłowo ustalił, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu okoliczność tę można bez trudu wykazać zarówno treścią operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, jak i zasadami doświadczenia życiowego. Organ uznał, że okoliczność powyższa została wykazana w sposób wiarygodny i prawidłowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. G. , reprezentowany przez pełnomocnika, zaskarżył w całości decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wnosząc o jej uchylenie, uchylenie decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Skarżący podniósł zarzuty: 1) naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez niezastosowanie lub błędne zastosowanie: art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.); 2) naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez: a) naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez uznanie, że organy administracyjne nie mają prawa do badania rzetelności i prawidłowości sporządzonej przez biegłego opinii i uznanie, że błędny dobór nieruchomości do skali porównawczej co do ich wielkości, lokalizacji, mieści się w zakresie doboru przez biegłego metody sporządzania opinii w jaką organy administracji i sądy nie mogą ingerować; b) naruszenie przepisu art. 80 k.p.a. poprzez ocenę jako rzetelnego operatu zawierającego błędy i nieodzwierciedlającego wartości rynkowej nieruchomości; c) naruszenie przepisu art. 7, 78 § 1 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosku dowodowego polegającego na przeprowadzeniu dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. na prywatne zlecenie strony; d) naruszenie przepisu art. 15 k.p.a. poprzez uznanie, że organy administracyjne nie mają prawa do badania rzetelności i prawidłowości sporządzonej przez biegłego opinii i uznanie, że błędny dobór nieruchomości do skali porównawczej co do ich wielkości, lokalizacji, mieści się w zakresie doboru przez biegłego metody sporządzania opinii w jaką organy administracji i sądy nie mogą ingerować. Takie zaś ustalenie de facto każdorazowo pozbawia stronę możliwości weryfikacji opinii pod względem merytorycznym przed organem II instancji, a zatem pozbawia możliwości skutecznego odwołania się od decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skarżący podał, że w doręczonym Kolegium piśmie z dnia 18 kwietnia 2023 r., które stanowiło uzupełnienie odwołania z 21 listopada 2022 r. wskazano, że wycena dokonana przez biegłego zawyżyła trzykrotnie wartość nieruchomości, ponieważ do wyceny przyjęto ceny transakcyjne notowane dla nieruchomości położonych w skrajnie odmiennych miejscowościach oraz wyróżniających się wysokimi cenami na terenie gminy K.. Na potwierdzenie tego stanowiska skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na jego prywatne zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.. Wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego określono w tym operacie na kwotę 385.640,00 złotych, zaś po wejściu w życie planu na kwotę 717.903,00 zł. W operacie sporządzonym na zlecenie organu I instancji przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości przez wejściem w życie planu miejscowego określono na kwotę 1.494.302,00 zł, a po wejściu w życie planu na kwotę 2.167.801,00 zł. Wartość nieruchomości ustalona przez organ jest więc aż trzykrotnie większa od tej, która została ustalona przez rzeczoznawcę majątkową działającą na zlecenie skarżącego. Skarżący zwrócił uwagę, że w przedłożonym przez niego kontroperacie biegła precyzyjniej dobrała nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości podczas, gdy operat sporządzony na zlecenie organu opierał się o nieruchomości dobrane tak, by znacząco zawyżyć cenę nieruchomości wycenianej. Zdaniem skarżącego z powyższej analizy obu operatów wynika jednoznacznie, że wycena dokonana w operacie sporządzonym na zlecenie organu jest znacząco zawyżona, poprzez dobór takich nieruchomości, które de facto nie są podobne do wycenianej. Pomimo wyżej wskazanych okoliczności, dnia 17 kwietnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało decyzję utrzymującą w mocy zaskarżoną decyzje Burmistrza Miasta i Gminy K. i nie przeprowadziło dowodu z kontroperatu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 13 października 2023 r., sygn. akt II SA/Po 413/23 uchylił zaskarżoną decyzję oraz zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż odnoszenie się do prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości byłoby przedwczesne, bowiem okolicznością, która jest w tym przypadku najistotniejsza, był brak przeprowadzenia przez Kolegium oceny, czy odwołanie od decyzji organu I instancji zostało wniesione w terminie i czy było dopuszczalne. Na okoliczność wniesienia odwołania przez pełnomocnika skarżącego po terminie zwrócił uwagę organ I instancji w piśmie przekazującym odwołanie wraz z aktami sprawy do organu odwoławczego (pismo z 12 grudnia 2022 r. znak [...] - k. nr [...] akt admin. organu II instancji) wskazując, że odbiór decyzji miał miejsce 30 października 2022 r., a wpływ odwołania do Urzędu Miasta i Gminy K. 23 listopada 2022 r. Stanowisko to zdaje się potwierdzać dokumentacja akt administracyjnych sprawy – karty nr [...] akt organu I instancji oraz karty nr [...] akt organu II instancji (koperta w której odwołanie nadano na poczcie oraz strona 1 odwołania z prezentatą wpływu do urzędu). O ile z zestawienia daty doręczenia decyzji organu I instancji z datą nadania odwołania w placówce operatora pocztowego faktycznie wynika, że odwołanie wniesiono po terminie, to w opinii Sądu Wojewódzkiego rozważenia wymaga, czy można uznać za skuteczne doręczenie decyzji organu I instancji 30 października 2022 r. Odbiór przesyłki potwierdził J. G. – jako dozorca domu. Z akt nie wynika, czy osoba ta legitymowała się pełnomocnictwem lub pełnomocnictwem pocztowym, z którego wynikałoby, że J. G. jest umocowany do odbioru korespondencji pocztowej skarżącego J. G.. Wyrokiem z 11 marca 2025 r. sygn. akt II OSK 434/24 Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: "NSA") uchylił wyrok WSA z 13 października 2023 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu wyroku NSA wskazał, że powodem uchylenia wyroku WSA w Poznaniu było naruszenie art. 134 § 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej: "P.p.s.a."). NSA wyjaśnił, że w uzasadnieniu wyroku z 13 października 2023 r. WSA w Poznaniu wskazał, iż rozpatrzenie odwołania przez organ administracji publicznej, pomimo upływu terminu do jego wniesienia kwalifikowane jest przez orzecznictwo i doktrynę jako rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. Ponadto NSA podkreślił, że zdaniem Sądu I instancji w niniejszej sprawie nie było podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji, ponieważ analizując akta sprawy zachodziła według WSA w Poznaniu wątpliwość, czy decyzja organu I instancji została prawidłowo doręczona. Tym samym WSA w Poznaniu nie rozpoznał żadnych zarzutów wskazanych w skardze, które koncentrują się na kwestionowaniu prawidłowości ustalenia wysokości opłaty, a nakazał badanie dopuszczalności wniesienia odwołania. W ocenie NSA orzeczenie WSA w Poznaniu w tym zakresie zostało wydane na niekorzyść Skarżącego w sytuacji, gdy jednocześnie Sąd ten nie stwierdził nieważności decyzji. Mając na względzie powyższe NSA uznał za słuszny zarzut Skarżącego dot. naruszenia przez Sąd I instancji art. 134 § 2 P.p.s.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Z uwagi na powyższe NSA wskazał, że ponownie rozpoznając sprawę WSA w Poznaniu powinien mieć na uwadze, że nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi, nie może on wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej również jako: "P.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed odniesieniem się do istoty sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, iż skład orzekający w pełni podziela wątpliwości Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zawarte w wyroku z 13 października 2023 r., sygn. akt II SA/Po 413/23 a odnoszące się do kwestii terminowości wniesienia odwołania. Zatem w tym miejscu w ślad za powyższym wyrokiem powtórzyć należy, iż o ile z zestawienia daty doręczenia decyzji organu I instancji z datą nadania odwołania w placówce operatora pocztowego faktycznie wynika, że odwołanie wniesiono po terminie, to wątpliwości Sądu budzi sama kwestia skuteczności doręczenia decyzji organu I instancji. Odbiór przesyłki potwierdził J. G. – jako dozorca domu. Z akt nie wynika, czy osoba ta legitymowała się pełnomocnictwem lub pełnomocnictwem pocztowym, z którego wynikałoby, że J. G. jest umocowany do odbioru korespondencji pocztowej skarżącego J. G.. Zważywszy, że w świetle tych zapisów odbiór decyzji organu I instancji nastąpił w placówce pocztowej, należy mieć na uwadze, że art. 43 k.p.a. dotyczy doręczania pism adresatowi w jego mieszkaniu, a nie w placówce pocztowej. Kwestia ta wymagała więc wyjaśnienia na etapie postępowania odwoławczego. Jednakże mając na uwadze, iż w niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze powyższej kwestii nie wyjaśniało przyjmując, że odwołanie zostało wniesione w terminie, to Sąd uwzględniając art. 134 P.p.s.a. oraz wytyczne Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z 11 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 434/24 nie znalazł podstaw do uchylenia decyzji z powyższego powodu. Jednocześnie Sąd zaznacza, iż powyższa okoliczność nie może być już przedmiotem oceny Samorządowego Kolegium Odwoławczego rozpoznającego sprawę ponownie na skutek niniejszego wyroku, gdyż powyższe oznaczałoby naruszenie zakazu orzekania na niekorzyść Skarżącego. Przechodząc do meritum sprawy wskazać należy, iż podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 ze zm. zwanej w skrócie "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy u.g.n. Należy zatem brać pod uwagę także przepisy wykonawcze, to jest przywołane już wcześniej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Mając powyższe na względzie wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto, w świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p., jest jeszcze konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 04.02.2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 06.12.2012 r., II OSK 1394/11; z 27.09.2016 r., II OSK 3161/14; z 11.05.2018 r., II OSK 2577/17 – wszystkie orzeczenia dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, publ. w bazie; w skrócie "CBOSA"). Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż na mocy uchwały Rady Miasta i Gminy K. z dnia 26 lipca 2017 r., Nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obrębu [...] w rejonie ul. [...] i [...], gm. K. - etap I (opubl.: Dz.Urz. Woj. [...]. z dnia 7 sierpnia 2017 r., poz. 5359), dalej w skrócie Plan miejscowy lub m.p.z.p.) doszło do zmiany przeznaczenia działek nr ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] (obecnie po podziale działki o nr ewid.: [...] - [...]). Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały ww. nieruchomość skarżącego w planie miejscowym z 2017 r. przeznaczona została w części pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol [...], [...], [...]), w części pod tereny komunikacji - drogi wewnętrzne (KDW) oraz w części pod tereny zieleni urządzonej i parkingi ([...]/[...]). Natomiast przed podjęciem omawianej uchwały dla analizowanej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast od 1993 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla Miasta i Gminy K., który utracił ważność po dniu 31 grudnia 2003 r. na mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p.. Po wygaśnięciu wspomnianego planu ogólnego nastąpiła "luka planistyczna". Nieruchomość oznaczona nr ewid.: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], o powierzchni 5,0970 ha w planie ogólnym z 1993 r. przeznaczona była w całości pod grunty rolne (symbol [...]). Również w okresie luki planistycznej nieruchomości wykorzystywane były w tym charakterze. Tym samym w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, iż nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, co nie jest kwestionowane przez Skarżącego. Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż udział w przedmiotowej nieruchomości został zbyty przez Skarżącego dnia 30 kwietnia 2020 r. (akt notarialny rep. A Nr [...]). Natomiast w § 19 uchwały z dnia 26 lipca 2017 r., Nr XXXVI/485/2017 ustalono 30 % stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. W sprawie został również zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W tym miejscu zaznaczyć należy, iż dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie, co miało miejsce dnia 7 kwietnia 2022 r. Wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Natomiast istota sporu sprowadza się do ustalenia jakiej wielkości był to wzrost. W tym miejscu wskazać należy, iż kwestia wzrostu wartości nieruchomości jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza rzeczoznawca majątkowy. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, przy czym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p.: "W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej". W niniejszej sprawie na zlecenie organu został sporządzony przez T. Z. operat szacunkowy. W toku postępowania zarówno odwoławczego jak i sądowego Skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego wskazując, iż wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest znacznie zawyżona. Odnosząc się do powyższego argumentu organ odwoławczy wskazał, iż aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego odwołujący miał możliwość złożenia kontrwyceny sporządzonej na własne zlecenie. Jeżeli sporządzone wyceny wykazywałyby na istotne równice w określonej wartości nieruchomości organ miałby obowiązek wskazać, którą wycenę uważa za wiarygodną i na jej podstawie określić odszkodowanie bądź zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Kolegium zaznaczyło, iż kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny. W tym miejscu wskazać należy, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n., sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia innego operatu szacunkowego, określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Przy czym zaznaczyć należy, iż skład orzekający podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. wyrok z dnia 12 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 23/23), że z przepisu tego nie można jednak wyprowadzić zakazu przedkładania organowi w toku postępowania operatu sporządzonego na zlecenie strony, który w inny sposób będzie przedstawiał wartość nieruchomości ze względu na zastosowanie przy wycenie różnych podejść i metod, a także uwzględnienia czynników wchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej. To właśnie w sprawach, w których o wyniku rozstrzygnięcia przesądza dowód w postaci operatu szacunkowego, złożenie innego operatu (kontroperatu) ma sens wówczas, gdy wyprowadzona w nim wartość nieruchomości znacznie różni się od tej, która wynika z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Przy tym podkreślić należy, że taki kontroperat nie jest opinią o wartości, prawidłowości i błędach operatu organu, lecz jest drugą wyceną, która nie musi świadczyć o wadliwości wyceny dokonanej z urzędu na zlecenie organu. W tym miejscu wskazać należy, iż w niniejszej sprawie Skarżący wraz z pismem z dnia 18 kwietnia 2023 r. stanowiącym uzupełnienie odwołania przesłał do organu sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy. Co istotne operat ten sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego określa na kwotę 385.640,00 zł., zaś po wejściu w życie planu na kwotę 717.903,00 zł. Natomiast w operacie sporządzonym na zlecenie organu wartość nieruchomości przez wejściem w życie planu miejscowego określono na kwotę 1.494.302,00 zł, a po wejściu w życie planu na kwotę 2.167.801,00 zł. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż kwoty w obu operatach znacząco się różnią. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał na uwadze, iż kontroperat wpłynął do organu po wydaniu zaskarżonej decyzji, to jednakże należy zaznaczyć, że w świetle art. 10 § 1 K.p.a. Kolegium obowiązane było zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W niniejszej sprawie w aktach administracyjnych brak jest jakiegokolwiek dowodu potwierdzającego, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze poinformowało Skarżącego o zakończeniu postępowania i zamiarze wydania decyzji, co umożliwiłoby mu przesłanie do organu odwoławczego operatu przed wydaniem decyzji. W ocenie Sądu takie uchybienie organu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż – i na co zwrócono uwagę wyżej – pomiędzy operatami istnieje duża rozbieżność co do wzrostu wartości nieruchomości. Sąd w tym miejscu jednocześnie zwraca uwagę na istniejącą pomiędzy operatami rozbieżność, co do istnienia transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na stronie [...] operatu T. Z. czytamy, iż "w gminie K. nie zanotowano w okresie ostatnich 2-lat nieruchomości porównywalnych w wycenianą. Dokonano zatem rozszerzenia analizy rynku o wszystkie gminy powiatu poznańskiego". Natomiast z operatu przedłożonego przez Skarżącego wynika, że w okresie 2 lat poprzedzającym zbycie udziału w nieruchomości, na który to moment ustala się poziom cen, dokonywane były transakcje nieruchomościami rolnymi (biegły wskazał 7 transakcji). Sąd miał przy tym na uwadze, iż sam fakt pozbawienia strony czynnego uczestnictwa w toku postępowania administracyjnego nie oznacza, że decyzja taka, choć naruszająca zasadę postępowania administracyjnego będzie musiała zostać uchylona w trybie sądowej kontroli. Uchylenie bowiem takiej decyzji może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy umożliwienie stronie wzięcia udziału w postępowaniu, a w szczególności przedsięwzięcie konkretnych czynności procesowych, mogłoby mieć istotny wpływ na treść wydawanej decyzji. A contrario, nie stanowi podstawy do uchylenia decyzji sam brak zawiadomienia strony o toczącym się postępowaniu administracyjnym w sytuacji, gdy jej czynny udział i tak nie mógłby doprowadzić do wydania rozstrzygnięcia odmiennego niż to wydane bez jej aktywnego uczestnictwa. Z taką sytuacja mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż na dzień wydawania przez organ odwoławczy decyzji istniał kontroperat (sporządzony 28 marca 2023 r.), a brak zawiadomienia o zakończeniu postępowania spowodował, że strona operat wysłała 18 kwietnia 2023 r., to jest dzień po wydaniu decyzji. Powyższe zaś spowodowało, że organ nie dokonał oceny - mającego w ocenie Skarżącego istotne znaczenie w sprawie - dowodu. Z tych też względów, na gruncie niniejszej sprawy, należało uznać, iż organ dopuścił się naruszenia przepisów postępowania tj. art. 10 k.p.a., a co za tym idzie art. 7, 77 i 80 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając sprawę ponownie organ dokona krytycznej oceny obu operatów mając na uwadze obowiązujące regulacje prawne, a w razie potrzeby zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego działającego na zlecenie organu o złożenie wyjaśnień i odniesienie się do zarzutów strony, a następnie dokona oceny wartości dowodowej obu operatów. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania sądowego (12.300,00 zł) Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. art. 205 § 2 P.p.s.a uwzględniając uiszczony wpis od skargi (1500 zł), wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika (5400 x 2 zł), ustalone według stawki z § 2 pkt 6 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 1935). Stosownie do art. 200 P.p.s.a., w razie uwzględnienia skargi przez sąd I instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt lub podjął zaskarżoną czynność albo dopuścił się bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Zgodnie z art. 205 § 2 P.p.s.a. do niezbędnych kosztów postępowania strony reprezentowanej przez adwokata lub radcę prawnego zalicza się ich wynagrodzenie, jednak nie wyższe niż stawki opłat określone w odrębnych przepisach i wydatki jednego adwokata lub radcy prawnego, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony. Jak przyjmuje się w piśmiennictwie i orzecznictwie sądowym (patrz: punkt 28 komentarza do art. 205 P.p.s.a., pod redakcją Romana Hausera i Marka Wierzbowskiego, wyd. C.H.Beck, 3. wydanie zmienione i uzupełnione, Warszawa 2015, s. 769; oraz postanowienia NSA: z dnia 8 września 2016 r., sygn. akt I GZ 509/16; z dnia 24 lutego 2022 r., sygn. akt II OZ 98/22), gdy orzeczenie sądu pierwszej instancji zostanie uchylone, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania, za ponowny udział przed sądem pierwszej instancji przysługuje odrębne wynagrodzenie. Zatem stronie reprezentowanej przez radcę prawnego przysługuje zwrot kosztów postępowania za dwukrotne postępowanie przed wojewódzkim sądem administracyjnym. Z tych tez względów Sąd zasądził dwukrotność stawki minimalnej wynikającej z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Sąd nie zasądził na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, gdyż w tym zakresie orzeczenie wydał Naczelny Sąd Administracyjny odstępując od zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego.