IV SA/Po 154/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Maciej Busz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 maja 2016 r. sprawy ze skargi P. S., K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości IV SA/Po 154/16 Uzasadnienie Prezydent Miasta Poznania decyzją z dnia [...].09.2015r. nr [...] numer sprawy [...] po rozpatrzeniu [...] sp. z o.o. [...] sp. k. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku biurowo-usługowego na budynek biurowo-usługowo-handlowo-mieszkalny oraz rozbudowie budynku biurowo-usługowego o część biurowo-usługowo-handlowo-mieszkalną, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...] z arkusza mapy nr [...], obręb Poznań, położonych przy [...] w Poznaniu. W uzasadnieniu wyjaśniono, że teren objęty wnioskiem położony jest po południowej stronie [...], w kwartale zwartej zabudowy pierzejowej. Powierzchnia wnioskowanego terenu wynosi około [...] m2. W frontowej części, od strony [...], usytuowana jest kamienica o funkcji usługowo-biurowej. Ma ona około [...]m wysokości i [...] kondygnacji nadziemnych oraz [...] kondygnację podziemną. Ponadto, w głębi terenu znajdują się jeszcze jednokondygnacyjne budynki usługowo-handlowe (pawilony) i garażowe. Łączna powierzchnia zabudowy wynosi około [...]m, co stanowi około 22% powierzchni terenu objętego wnioskiem. W ramach inwestycji, przewidziano przebudowę istniejącej kamienicy i zmianę jej funkcji na biurowo-usługowo-handlowo-mieszkalną. Pozostałą jednokondygnacyjną zabudowę przewidziano do rozebrania, a w jej miejscu oraz wzdłuż granic z działkami nr: [...] planuje się rozbudowę. Tak jak kamienica, planowana rozbudowa ma mieć 6 kondygnacji nadziemnych i jedną podziemną oraz wysokość nie wyższą niż istniejąca kamienica. Przykryta będzie dachem płaskim. Część rozbudowywana ma pełnić funkcje biurowo-usługowo-handlowo-mieszkalną W kondygnacji podziemnej przewidziano garaż. Powierzchnia nowej zabudowy ma wynieść około [...]m2, co wraz z istniejącą zabudową nieprzeznaczoną do rozbiórki (około [...]m2), będzie stanowić do [...]% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Organ przyjął, że właściciele działki objętej wnioskiem oraz właściciele i użytkownicy wieczyści działek graniczących z terenem inwestycji mogą mieć interes prawny w niniejszym postępowaniu i są stronami postępowania. Wezwano wnioskodawcę m.in. do: przedstawienia opinii gestorów sieci potwierdzających możliwość zaopatrzenia planowanej inwestycji w energię elektryczną cieplną wodę oraz informującej o możliwości odprowadzania ścieków sanitarnych i wód opadowych, wyjaśnienia rozbieżności dotyczących granic i działek objętych wnioskiem. Ostatecznie, wszystkie wymagane w niniejszej sprawie dokumenty i wyjaśnienia zostały przedstawione. Organ I instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej rozporządzenie MI) w oparciu, o którą rozstrzygnięto w sprawie. Pismami otrzymanymi [...] maja 2015 r., [...] maja 2015 r., [...] lipca 2015 r., [...] sierpnia 2015 r. i [...] sierpnia 2015 r. strony postępowania złożyły uwagi do sprawy i zastrzeżenia względem wnioskowanej inwestycji. Przesłanki wydania przedmiotowej decyzji oraz procedurę poprzedzającą jej wydanie regulują m.in. przepisy ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwanej dalej k.p.a.) oraz ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.). Prezydent wyjaśnił, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zaś w przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Rozpatrywana w niniejszym postępowaniu inwestycja usytuowana jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskowane zamierzenie nie jest kwalifikowane do inwestycji celu publicznego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość ustalenia warunków zabudowy, uzależniona jest m.in. od łącznego spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt od 1 do 5 u.p.z.p. Zgodnie z § 1 rozporządzenia MI określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) w tym wymagania dotyczące ustalania: * linii zabudowy; * wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; * szerokości elewacji frontowej; * wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; * geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). By ustalić wyżej wymienione wymagania, w myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia MI, wokół terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wyznacza się obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (dalej zwana również analizą urbanistyczną). Zgodnie z § 3 ust 2 rozporządzenia MI "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". W niniejszym postępowaniu, obszar analizowany wyznaczono w promieniu 50m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość większa od trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu inwestycji z [...] (3 x 16m), gdzie znajduje się wjazd na teren nieruchomości. Jest ona minimalną wymaganą przepisami, lecz wystarczającą do scharakteryzowania sąsiedztwa wnioskowanej inwestycji. Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości. Wyznaczony w ten sposób obszar obejmuje zespół zabudowy, tworzący pewną urbanistyczną całość, który umożliwia przeprowadzenie analizy urbanistycznej i ustalenie warunków i wymagań dla nowej zabudowy. Zwiększenie obszaru analizowanego nie wniosłoby istotnych dla sprawy faktów i nie wpłynęłoby na wynik ustaleń. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, w zakresie wymagań art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., że w obszarze analizowanym w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem występują działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną z usługami towarzyszącymi i usługową. Linia zabudowy jest uporządkowana - wszystkie budynki zlokalizowane są w granicy frontowej działek. W obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa pierzejowa - wszystkie budynki posiadają elewację frontową równą całej szerokości frontu działki. W obszarze analizowanym występują dachy strome i płaskie. Zabudowa mieszkalna i usługowa zlokalizowana jest pojedynczo na wydzielonych działkach geodezyjnych. Odnośnie wymagań art. 61 ust. 1, pkt 2 – 5 u.p.z.p. stwierdzono, że: Teren, na którym planowana jest inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej. Istniejące (lub projektowane) uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych. W sprawie mają zastosowanie przepisy odrębne. Wymagania określone w art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p. nie dotyczą niniejszego postępowania. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zgodnie z powyższym, w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w sąsiedztwie inwestycji winna znajdować się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania teren". Planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkalną wielorodzinną z usługami, występującą w obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej działki. Obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z § 4 ust.1 rozporządzenia MI jako kontynuację linii zabudowy w obszarze analizowanym. Nie zmienia ona istniejącej linii zabudowy i wpisuje się w linię zabudowy zlokalizowanej w najbliższym sąsiedztwie w obszarze analizowanym. Kontynuuje też wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działek z obszaru analizowanego. Zgodnie z § 5 pkt 1 rozporządzenia MI, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi [...]% i zawiera się w granicach od minimum [...]% (zabudowa przy [...]) do maksimum [...]% (zabudowa przy [...]). Wnioskowana inwestycja ma posiadać wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do terenu objętego wnioskiem w wysokości około [...]% co nawiązuje do średniego procentu całej zabudowy z obszaru analizowanego. Planowana inwestycja nie zmienia istniejącej szerokości elewacji frontowej i kontynuuje wysokości budynków z obszaru analizowanego - w obszarze analizowanym zabudowa mieszkalna i usługowa posiada wysokości od [...] do [...] kondygnacji nadziemnych. Wnioskodawca wnosi o budynek o wysokości do [...] kondygnacji nadziemnych - do około [...]m od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu dachu. Zabudowa o wnioskowanej wysokości wpisuje się w wysokości bezpośredniego sąsiedztwa działek objętych wnioskiem. Planowana inwestycja kontynuuje geometrię dachu budynków z obszaru analizowanego - w obszarze analizowanym, w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanego terenu, dominują budynki z dachami płaskimi. Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, że występuje przynajmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Reasumując oceniono, że wnioskowana inwestycja kontynuuje funkcję, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu znajdującego się w analizowanym obszarze. Dlatego ustalenie warunków zabudowy na podstawie wyników analizy dla przedmiotowego zamierzenia uznano za uzasadnione. Zamierzenie spełnia łącznie wszystkie wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wobec powyższego, dla zamierzenia ustalono wymagania na następujących zasadach: * funkcję jako kontynuację funkcji mieszkalnej wielorodzinnej i usługowej znajdującej się w terenie analizowanym, * linię zabudowy zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia MI jako kontynuację linii zabudowy w obszarze analizowanym - bez zmian, * wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia MI - nieprzekraczający średniego, * szerokość elewacji frontowej - bez zmian, * wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia MI - w nawiązaniu najbliższej zabudowy, * geometrię dachu zgodnie z § 8 rozporządzenia MI - jako kontynuację dachów z obszaru analizowanego. Zgodnie z art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. zachodziła konieczność uzgodnienia decyzji z organami wymienionymi w pkt 2 i 9 u.p.z.p., tj. z właściwym konserwatorem zabytków oraz właściwym zarządcą drogi. Miejski Konserwator Zabytków postanowieniem nr [...] z [...] stycznia 2015 r. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Z uwagi na tożsamość organu rozstrzygającego w sprawie i organów uzgadniających odstąpiono od uzgodnienia projektu decyzji w trybie art. 106 k.p.a. z Zarządem Dróg Miejskich (zarządca drogi). W toku postępowania wystąpiono o opinię o planowanej inwestycji. Ustosunkowując się do uwag złożonych w trakcie postępowania (dotyczących niezgodności planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w szczególności w kwestii dotyczącej sytuowania części rozbudowywanej w granicy z działkami sąsiednimi i jej wysokości, głębokości posadowienia, zacieniania i przesłaniania, obsługi komunikacyjnej zamierzenia i szerokości wjazdu, bezpieczeństwa pożarowego, konieczności wycinki istniejących drzew i ewentualnego obumarcia dwóch kilkudziesięcioletnich drzew, własności i możliwości zabudowy południowo-wschodniej części działki nr [...], tj. za murem rozgraniczającym posesje przy [...] i ul. [...]) wskazano, iż celem decyzji o warunkach zabudowy jest wyłącznie przesądzenie o możliwości realizacji ogólnie określonego rodzaju inwestycji na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W decyzji takiej, parametry inwestycji zapisane są na ogół za pomocą wartości granicznych (maksymalnych), które to dopiero w kolejnym etapie, przy opracowywaniu szczegółowego projektu zamierzenia, są konkretyzowane. Następnie zgodność projektu weryfikowana jest z przepisami prawa budowlanego w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Tym samym, na etapie ustalania warunków zabudowy nie rozstrzyga się w oparciu o przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 j.t., dalej Pb) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r. poz. 926 ze zm.), a które to przepisy regulują m.in. wskazane przez strony w uwagach kwestie. Sprawa wycinki istniejących drzew także rozstrzygana jest w odrębnych postępowaniach np. dotyczących zezwolenia na wycinkę drzew. Tym samym przepisy te nie mają zastosowana w niniejszym postępowaniu Nie stanowią one przepisów odrębnych jak i szczegółowych względem u.p.z.p. na podstawie której rozstrzygano w niniejszej sprawie. Zgodność inwestycji z wymogami określonymi w przepisach dotyczących prawa budowlanego jest rozstrzygana dopiero przy zatwierdzaniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę. Taki pogląd znajduje uzasadnienie w orzecznictwie, są to m.in. wyroki: WSA w Białymstoku z 10 stycznia 2012 r. sygn. akt. II SA/Bk 719/11, WSA w Warszawie z 11 września 2013 r. sygn. akt. IV SA/Wa 462/13, WSA w Poznaniu z 10 listopada 2010 r. sygn. akt. IV SA/Po 715/10 oraz z 22 listopada 2011 r. sygn. akt. II SA/Po 630/11. Decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z prawem zawsze wtedy, gdy nie narusza art. 61 ust. 1 u.p.z.p., niezależnie od tego, czy narusza interesy prawne poszczególnych podmiotów i czy podmioty te mogą mieć zastrzeżenia do parametrów konkretnej inwestycji, wynikające z przepisów budowlanych. Zastrzeżenia takie będą mogły one zgłaszać w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Ich podnoszenie w fazie postępowania w sprawie warunków zabudowy jest przedwczesne" (z wyroku WSA w Białymstoku z 26 października 2010 r. sygn. akt. II SA/Bk 52/10). Zgodnie z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy jeżeli dane zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. Również przepis art. 1 ust. 2 u.p.z.p. nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające, w tym analiza urbanistyczna, wykazało, że planowana inwestycja spełnia wszystkie ww. przepisy art. 61 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy (wyrok WSA w Bydgoszczy z 20 czerwca 2011 r. sygn. akt. II SA/Bd 425/11). Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli P. S. i K. M. zarzucając, że: Obsługa komunikacyjna planowanej rozbudowy oraz wjazd do parkingu podziemnego nie mogą się odbywać przez przejazd pod frontowym budynkiem przy [...] o szerokości [...] m i długości ponad [...] m. Jest to niezgodne z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (wymagana szerokość przejazdu : [...] m). Projektowana oficyna nie może być usytuowana w granicy z działką nr [...] przy [...] na odcinku niezabudowanym - podwórza. Jest to niezgodne z przepisami Prawa budowlanego. Projektowana oficyna nie może być wyższa niż istniejąca zabudowa na działce nr [...] przy [...] i na działce nr [...] szczególnie w jej zachodniej, parterowej części. Dostęp do drogi publicznej jest ograniczony wymiarowo, przez istniejącą szerokość wjazdu ([...] m)od strony [...], co uniemożliwia wjazd pojazdów bojowych Straży Pożarnej. 5. Z uwagi na wiek kamienicy odwołujących przy [...] i wynikający z tego sposób jej fundamentowania nie wyrazili oni zgody na posadowienie projektowanej oficyny poniżej posadowienia budynku na działce nr [...]. 6. Projektowana oficyna poprzez zakłócenie warunków nawodnienia oraz nasłonecznienia może doprowadzić do obumarcia kilkudziesięcioletniego drzewa rosnącego na działce nr [...] - zabytkowego platanu. Ponadto w koncepcji przewidziano wycinkę kilkunastu wysokich drzew stanowiących ważny element przestrzeni wnętrza kwartału. Wielkość projektowanej zabudowy z uwagi na brak miejsca nie pozwala na wykonanie nasadzeń zastępczych. 7. Nie przewidziano zapewnienia dróg pożarowych oraz wymaganego placu manewrowego. Projektowana zabudowa uniemożliwi ewentualne akcje gaśnicze nie tylko budynków na działce nr [...] ale i wszystkich zlokalizowanych wewnątrz kwartału. Ponadto odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie wniosła E. S. powtarzając zarzuty zawarte w odwołaniu j.w. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu decyzją z dnia [...].12.2015r. nr [...] umorzyło postępowanie odwoławcze, a po rozpatrzeniu sprawy z odwołania J. P., D. P., M. P., J. J., J. B., D. D., reprezentowanych przez E. S. oraz odwołania K. M. i P. S. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu opisano dotychczasowy przebieg postępowania. Następnie wyjaśniono, że odwołanie w terminie ustawowym wnieśli P.S., K. M., K.K. oraz E. S. W dniu [...].10.2015 r. do Kolegium wpłynęło pismo K. K. cofające jego odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta Poznania nr [...] znak: [...] z dnia [...].09.2015 r. Ponieważ skuteczne cofnięcie odwołania skutkuje umorzeniem postępowania odwoławczego (wyrok WSA w Warszawie z dnia 14.09.2010 r. sygn. akt I SA/Wa 276/10. LEX 750781) Kolegium wydało decyzję określoną w art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu pismem z dnia [...].11.2015 r. znak: [...] wezwało E. S. do wyjaśnienia i udowodnienia jakiego interesu prawnego lub obowiązku E. S. dotyczy przedmiotowa sprawa bądź do przedłożenia stosownych pełnomocnictw osób/osoby w imieniu, których/której ww. składa oświadczenie woli w niniejszej sprawie. W dniu [...].12.2015 r. do siedziby Kolegium wpłynęło pismo E. S. w załączeniu przekazujące kserokopię pełnomocnictw udzielonych jej przez J. P., D. P., M. P., J. J., J. B., D. D. Organ odwoławczy wyjaśnił, że tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz przesłanki, jakie muszą zostać spełnione, aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz aktu wykonawczego do tejże ustawy: Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku zaś braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Stosownie do art. 61 ust.1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie ternu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W myśl postanowień rozporządzenia MI, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy "obszar analizowany" i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1). Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. kopii mapy zasadniczej, w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do zasobu geodezyjno-kartograficznego, obejmującego teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500, 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z rozporządzeniem bierze się pod uwagę obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki występującej w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§8). Stosownie natomiast do przepisu § 9 ust.1 - 4 rozporządzenia MI, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia MI, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Mapa służąca analizie winna spełniać te same wymagania co mapa stanowiąca załącznik graficzny do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, określone w § 9 rozporządzenia MI, stanowią integralną część tej decyzji. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ I instancji wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany (w promieniu 50 m - bowiem front wynosi [...] m). Działki, przez które przebiega granica wyznaczonego obszaru uwzględniono w analizie w całości w przypadku, gdy większa część zabudowy danej działki znajduje się w wyznaczonym obszarze. Zwiększenie obszaru analizowanego nie wniosłoby istotnych dla sprawy faktów i nie wpłynęłoby na wynik ustaleń. Pozostawiono zatem promień obszaru analizowanego, wyznaczając granice tego obszaru jak wyżej. Z terenu analizowanego można wyraźnie wyodrębnić zabudowę mieszkalną wielorodzinną z usługami towarzyszącymi i usługową zlokalizowana w kwartale wyznaczonym ulicami: [...],[...],[...] i [...]. Prawidłowo organ pierwszej instancji uznał, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym, bowiem na obszarze przyjętym do analizy występuje zabudowa zarówno o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej, jak i usługowej. Zgodnie z § 4 ust.1 rozporządzenia MI obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). W myśl § 4 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linie nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, natomiast przepis § 4 ust. 4 modyfikuje powyższe rygory, dopuszczając inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno-urbanistycznej. W niniejszej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia MI jako kontynuację linii zabudowy występującej w obszarze przyjętym do analizy, bowiem planowana inwestycja nie zmienia istniejącej linii zabudowy we frontowej granicy działki (od strony [...]) i wpisuje się w linię zabudowy zlokalizowaną w najbliższym sąsiedztwie w obszarze analizowanym. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia MI wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi [...] %, a kształtuje się od [...] % - ul. [...] do [...]% - ul. [...]. Planowana inwestycja kontynuuje wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działek z obszaru analizowanego, bowiem wnioskowane przedsięwzięcie budowlane ma posiadać wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do terenu objętego wnioskiem w wysokości około [...] % co nawiązuje do średniego procentu całej zabudowy z obszaru analizowanego. Tak więc organ I instancji prawidłowo zatem zastosował § 5 ust 1 rozporządzenia MI. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia MI szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Natomiast w myśl § 6 ust. 2 rozporządzenia MI dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa pierzejowa i wszystkie budynki posiadają elewację frontową równą całej szerokości frontu działki, zaś planowana inwestycja nie zmienia istniejącej szerokości elewacji frontowej. Tak więc organ I instancji prawidłowo ustalił szerokość elewacji frontowej od ul. [...] zgodnie z wnioskiem inwestora. W myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia MI wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1 mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 2 i 3). Zgodnie z § 7 ust. 4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 3 ust. 1. Organ pierwszej instancji wskazał, że zabudowa zlokalizowana w części frontowej działek występująca w obszarze analizowanym posiada od [...] do [...] kondygnacji nadziemnych. Planowana inwestycja nie przekracza wysokości istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, bowiem wnioskodawca wnosi o budynek o wysokości do [...] kondygnacji nadziemnych (do ok. [...]m) od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu dachu, zatem organ I instancji słusznie przyjął, iż zabudowa o wnioskowanej wysokości wpisuje się w wysokości bezpośredniego sąsiedztwa działek objętych wnioskiem. Treść § 8 rozporządzenia MI stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa posiadająca dachy strome, jak i dachy płaskie. Organ zasadnie zatem określił geometrię dachu dla wnioskowanego przedsięwzięcia budowlanego zgodnie z żądaniem inwestora. Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium wbrew twierdzeniom skarżących stwierdziło, iż Prezydent Miasta Poznania prawidłowo ustalił zaskarżone warunki zabudowy. Wskazano, iż uregulowana w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu przestrzennym terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Istota zasady dobrego sąsiedztwa polega na dostosowaniu nowej zabudowy do starej. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Charakterystyce tej powinny odpowiadać podobne cechy planowanej zabudowy, a celem jej przeprowadzenia jest zapewnienie ładu przestrzennego poprzez dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech starej zabudowy łącznie z zasadą kontynuacji funkcji. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Reasumując przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, 2 wydanie, C.H. Beck, Warszawa 2005, str. 492, 500-501). Wbrew twierdzeniom skarżących, planowana inwestycja dostosowuje się do urbanistycznych cech starej zabudowy, a biorąc pod uwagę fakt, że pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. zostały spełnione Prezydent Miasta Poznania zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Wydając decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy organ bierze pod uwagę całą zabudowę zlokalizowaną w obszarze analizowanym, a nie tylko zabudowę, która jest posadowiona na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi typowy przykład aktu związanego, czyli takiego, w którym organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 10.11.2009 r., sygn. akt II SA/Go 704/09). Ograniczenie i uporządkowanie zmian w zagospodarowaniu terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego polega na uzależnieniu wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Muszą one być spełnione łącznie, co oznacza, że uchybienie którejkolwiek z nich czyni wydanie decyzji pozytywnej niemożliwym. Jednakże wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz red. Zbigniew Niewiadomski, wydawnictwo C.H.BECK, Warszawa 2008, str. 490). Celem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, jej uszczegółowienie następuje dopiero na etapie projektu budowlanego oraz ubiegania się przez inwestora o decyzję o pozwoleniu na budowę (wyrok NSA z dnia 18.03.2008 r., sygn. akt II OSK 251/07). Wskazano, że inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje tylko ogólne stwierdzenie, iż możliwa jest w ogóle realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak jeszcze, że otrzyma on pozwolenie na budowę, co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji (konkretnych rozwiązań projektowych, technicznych) będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. (...). Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określając jedynie w ogólnym zakresie jaka inwestycja na danym terenie może zostać zrealizowana, nie przesądza bowiem o konkretnych rozwiązaniach projektowych (technicznych) przyszłego budynku (dotyczy to również kwestii zjazdów, czy parkingu podziemnego). Podkreślono, że inny jest przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny - postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - nie może być więc oceniana w takim zakresie, w jakim nastąpi to na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, tj. w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 maja 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 438/08). Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie powoływać się na argumenty dotyczące ewentualnego zacienienia działki sąsiedniej, czy obniżenia jej wartości lub pogorszenia komfortu zamieszkiwania w przypadku zrealizowania zamierzonej inwestycji. Takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2005 r. IV SA/Wa 650/2004, wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lipca 2005 r. IV SA/Wa 713/2005; wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 marca 2006 r. IV SA/Wa 233/2005). Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym, to jest dotyczącym pozwolenia na budowę. Na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej (wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r. sygn. akt II SA/Łd 571/07, Lex nr 394803). Z utrwalonej pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym linii orzecznictwa wynika, że ochronę interesów osób trzecich należy ocenić w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 27.10.1999 r., IV SA 1731/97; LEX 48741). Subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszenie jej własnego interesu, nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Skargę na powyższą decyzje w ustawowym terminie wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu P. S. i K. M. zarzucając, że pominięto ważne i istotne stanowiska zawarte w pismach Rady Osiedla Stare Miasto - Komisja Polityki Przestrzennej i Rewitalizacji z dnia [...].11.2015 r. (pismo skierowane do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, data wpływu [...].11.2015 r.) oraz w piśmie odwoławczym od decyzji Prezydenta Miasta Poznania z dnia [...] września 2015 r. P. S. oraz K. M. Bez zaznajomienia się z w/w pismami oraz bez jakiejkolwiek odpowiedzi na treści w nich zawarte zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2015 r. nie jest w pełni obiektywna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując swą dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2014r. poz. 1647) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. - dalej p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny jest sądem kasacyjnym. W razie stwierdzenia istotnych uchybień sąd administracyjny nie ma więc kompetencji do merytorycznego rozstrzygnięcia danego postępowania, lecz jest upoważniony jedynie do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji lub aktu. Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a., w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 199, zwana dalej u.p.z.p.), a w szczególności przepis art.61 ust.1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 u.p.z.p.). Wymagania, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 u.p.z.p., stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej także rozporządzeniem MI). Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Warunki, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W pkt 1 w/w przepisu określono tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która ma m.in. na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji. Zachowanie tego elementu oznacza, że projektowane przedsięwzięcie mieścić się musi w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z.Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). Skoro wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to nie można pomijać aspektu ładu przestrzennego. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest bowiem dopuszczenie do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jako uzupełnienie już istniejących sposobów użytkowania, przy czym należy opowiedzieć się za nadaniem pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. znaczenia szerokiego. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wymóg zasady "dobrego sąsiedztwa" winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne – stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia. A zatem, wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego". W orzecznictwie podkreśla się, iż wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego. Decyzja o warunkach zabudowy terenu ma charakter promesy, a więc rozstrzygnięcia dającego możliwość realizacji planowanego przedsięwzięcia budowlanego. Decyzja ta określa parametry przyszłej inwestycji w takim zakresie, w jakim przewiduje to ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestią o fundamentalnym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy jest stwierdzenie, czy planowana inwestycja, oprócz spełnienia innych wymogów, będzie mieściła się w zakresie pojęcia "dobrego sąsiedztwa", a więc czy jej realizację można będzie w przyszłości zakwalifikować jako kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 § 1 pkt 1 u.p.z.p.). Ustalenie spełnienia tych przesłanek następuje poprzez porównanie obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI. Pojęcie "kontynuacja funkcji" jakim posłużono się w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości planowanej zabudowy pod względem rodzaju i charakteru planowanych usług, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Stąd też wywnioskować można, że kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 października 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 634/13). Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz przesłanki, jakie muszą zostać spełnione, aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy regulują przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia MI. Z akt rozpatrywanej sprawy wynika, iż dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku zaś braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1. co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2. teren ma dostęp do drogi publicznej, 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa wart. 88 ust. 1, 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. W orzecznictwie przyjmuje się, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (vide: wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r.,w sprawie sygn. akt II OSK 10/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy zatem rozumieć szeroko (sensu largo), zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (vide: wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2008r., w sprawie sygn. akt II OSK 58/07, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z treści art. 61 u.p.z.p. jasno wynika, że wprowadzone przez ustawodawcę pojęcie działki sąsiedniej zabudowanej w sposób określony w ustawie dla potrzeb decyzji o warunkach zabudowy stanowi swoistego rodzaju tamę, granicę dla zabudowy terenów, dla których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji dla pozytywnego rozpatrzenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, w szerokim rozumieniu tego pojęcia z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, która jednakże nie może być pojmowana zbyt rozlegle i którą dla każdego przypadku określa się oddzielnie (por.: Z Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2004, str.493-495). Oczywiście tak rozumiana działka sąsiednia może mieć charakter działki graniczącej bezpośrednio z terenem zamierzonej inwestycji (sąsiedztwo w znaczeniu wąskim) lub może znajdować się w pewnej odległości, w zasięgu wzroku, pozwalającym na realizację przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (znaczenie sąsiedztwa w ujęciu szerokim). W orzecznictwie sądowym, jak i w nauce prawa administracyjnego, mocno osadzony jest pogląd, że pojęcie "działki sąsiedniej", powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy je odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora (tak: wyrok NSA z dnia 14 maja 2008 r. sygn. akt II OSK 617/07, z dnia 18 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 657/06). Przyjmuje się zatem, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. Należy przy tym podkreślić, że w każdym przypadku należy się kierować ratio legis art. 61 u.p.z.p., którym jest utrzymanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Celem art. 61 u.p.z.p. jest powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich i dopiero na tej podstawie wydać decyzję administracyjną. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia MI. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Zwrócić również należy uwagę, że analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami ww. rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną. Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określają przepisy rozporządzenia MI, które stanowi, iż przez pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia MI). Natomiast mówiąc o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu – należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia MI). Z kolei obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (art. 2 pkt 4 rozporządzenia MI). W myśl § 3 w/w rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien wyjaśnić w uzasadnieniu decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia MI określa minimalne granice obszaru analizowanego, a więc organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, Lex 488144). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II SA/Po 334/07, Lex 376849). Tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. zostanie dokonana na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie wskazuje się, że dokonana analiza urbanistyczna wniosku i ocena wniosków z tej analizy płynących może nastąpić wyłącznie w postępowaniu przed organem I instancji, albowiem gdyby takie postępowanie przeprowadził organ odwoławczy, stanowiłoby to rażące naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego statuowanej w art. 15 Kpa. (zob. m.in. wyrok NSA z 25 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 518/10, dostępny w bazie orzeczenia.nsa.gov.pl). W § 4-8 rozporządzenia MI określono sposób ustalania poszczególnych wskaźników dla nowej zabudowy. Stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia MI wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki winien zostać wyznaczony na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W § 5 ust. 2 rozporządzenia MI dopuszczona została jednocześnie możliwość wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej w stosunku do powierzchni działki lub terenu jeżeli wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1. Stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia MI szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 %. W myśl § 6 ust.2 dopuszcza się jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej jeżeli wynika to z analizy. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...].12.2015r. nr [...] i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Poznania z dnia [...].09.2015r. nr [...] numer sprawy [...] ustalająca warunki zabudowy dla opisanej na wstępie inwestycji stwierdzające, że teren i rodzaj inwestycji spełniają przesłanki określone w art.61 ust.1 pkt 1-5 u.p.z.p. Mając na uwadze okoliczności niniejszej sprawy, a w szczególności wyniki analizy architektoniczno – urbanistycznej, należy potwierdzić prawidłowość wniosku organów administracji, iż projektowana inwestycja spełnia wymagania określone w przepisie art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa". Charakter istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym nie pozostawia wątpliwości co do prawidłowości wniosku organów w tym zakresie. Jak już wspomniano w myśl art.61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., aby została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa, co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunek ten jest spełniony, gdyż z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) dostępna jest działka zabudowana domem mieszkaniowym wielorodzinnym. W kontekście tego ustalenia projektowana inwestycja nie jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu. Badając sprawę w jej całokształcie należy jednoznacznie wskazać, iż planowana inwestycja spełnia warunek opisany w powyższym przepisie. Sąd orzekający stwierdził prawidłowe wytyczenie obszaru analizowanego i sporządzenie analizy i przyjął, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez inwestora inwestycji. Dokonując oceny kwestionowanej decyzji z punktu widzenia powyższej regulacji należy wskazać, iż odpowiada ona prawu, bowiem kształtując niezbędne parametry zabudowy, takie chociażby jak: linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej oraz geometrię dachu, czyni to w sposób zgodny z wynikami prawidłowo sporządzonej analizy architektoniczno – urbanistycznej, stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji. Organy administracji dokonały prawidłowego ustalenia stanu faktycznego (który zresztą nie był kwestionowany), a także prawidłowej wykładni przepisów prawa. Sąd orzekający w kontekście powyższych rozważań prawnych podziela stanowisko organów administracji obu instancji. Nie ulega wątpliwości, że spełnione zostały w rozpatrywanym przypadku przesłanki określone w art.61ust.1 u.p.z.p. Mając to na uwadze Prezydent miał obowiązek wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego zamierzenia. Trafnie już organ I instancji wskazał - ustosunkowując się do uwag złożonych w trakcie postępowania, a dotyczących niezgodności planowanej inwestycji z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w szczególności w kwestii dotyczącej sytuowania części rozbudowywanej w granicy z działkami sąsiednimi i jej wysokości, głębokości posadowienia, zacieniania i przesłaniania, obsługi komunikacyjnej zamierzenia i szerokości wjazdu, bezpieczeństwa pożarowego, konieczność wycinki istniejących drzew i ewentualnego obumarcia dwóch kilkudziesięcioletnich drzew, własności i możliwości zabudowy południowo-wschodniej części działki nr [...], tj. za murem rozgraniczającym posesje przy [...] i ul. [...]) - iż celem decyzji o warunkach zabudowy jest wyłącznie przesądzenie o możliwości realizacji ogólnie określonego rodzaju inwestycji na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powtórzyć należy, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie rozstrzyga się w oparciu o przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2013 r. poz. 926 ze zm.), a które to przepisy regulują m.in. kwestie, których dotyczą podniesione przez skarżących zarzuty. Przepisy te (a więc i ocena merytoryczna zarzutów skarżących) znajdują zastosowanie – jak trafnie wskazały organy obu instancji – dopiero na etapie rozstrzygania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Odnosząc się do sprawy wycinki istniejących drzew należy wyjaśnić, że kwestia tą powinna być rozstrzygnięta w odrębnych postępowaniach dotyczących zezwolenia na wycinkę drzew. Jeszcze raz Sąd podkreśla, że zgodność inwestycji z wymogami określonymi w przepisach dotyczących prawa budowlanego będzie rozstrzygana dopiero przy ewentualnym zatwierdzaniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę. Odnosząc się do zarzutu skargi, iż organy wydając kontrolowane decyzje nie uwzględniły stanowiska Rady Osiedla Stare Miasto należy wyjaśnić, że Rada Osiedla Stare Miasto jest jednostką pomocniczą Rady Miasta Poznania i jako taka nie posiada przymiotu strony choćby już z tego względu, że nie posiada osobowości prawnej. Wykonuje ona jedynie czynności pomocnicze na rzecz Rady Miasta. Jej funkcjonowanie jest uregulowane Statutem Miasta i uchwałami Rady Miasta. Jej stanowisko nie jest dla Rady Miasta wiążące. W niniejszej sprawie przedstawione stanowisko Rady Osiedla Stare Miasto nie wywiera żadnych skutków prawnych. Nieodniesienie się przez organ odwoławczy do stanowiska Rady Osiedla Stare Miasto z dnia [...].11.2015r. (znajdującego się w aktach organu II instancji) w ocenie Sądu orzekającego było naruszeniem przepisów postępowania, jednakże nie mającym istotnego wpływu na wynik sprawy w świetle treści art.145 § 1 ust.1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Mając powyższe na uwadze i rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji, Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, nie zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego, które miałyby istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych wszystkich względów skargę jako bezzasadną należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.