IV SA/Po 399/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Tomasz Grossmann Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lipca 2011 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "B." z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lutego [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] października [...] r. nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej "B." z siedzibą w P. kwotę 757 złotych ( siedemset pięćdziesiąt siedem ) tytułem zwrotu kosztów postępowania WSA/wyr.1-sentencja wyroku Decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...], znak [...] (dalej decyzja z dnia [...] października 2010 r.), Prezydent Miasta P. (zwany dalej Prezydentem albo organem I instancji) działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., nr 80, poz. 717, ze zm., dalej upzp) i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071, ze zm., dalej kpa) po rozpatrzeniu wniosku A. K. (dalej zwanego wnioskodawcą) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie istniejącego budynku usługowego oraz zmianie sposobu użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, przewidzianej do realizacji na dz. nr [...], ark. [...], obręb J., położonej w P. przy ul. N.. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że po przeprowadzonej analizie funkcji, cech i parametrów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania wyznaczonego terenu w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 m wraz z działką, na której przewidziano lokalizację omawianej inwestycji ustalono, że w analizowanym obszarze, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem istnieje zabudowa wielorodzinna o funkcji mieszkaniowej usytuowana na wydzielonych działkach (zabudowa pierzejowa przy ul. J.) oraz niezależnie od istniejących podziałów geodezyjnych (Ai przy ul. N.). Obszar analizowany wyznaczono w odległościach 42 - 100 m od granic terenu objętego wnioskiem, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej zwane rozporządzeniem z 2003 r.). Analizie poddano działki zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Przeprowadzona analiza sąsiedztwa wykazała, że dla planowanej inwestycji jest spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zakresie zabudowy działek sąsiednich położonych wzdłuż tej samej drogi publicznej, zrealizowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy jako kontynuacji parametrów, cech zabudowy, w tym Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 intensywności zabudowy działki, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości budynku. Planowana inwestycja stanowi kontynuację pod względem funkcji, ponieważ w analizowanym obszarze istnieje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki przekroczy maksymalny wskaźnik zabudowy wynoszący 65%. Jednakże organ I I instancji powołując się na § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. oraz mając na względzie bardzo małą powierzchnię działki wynoszącą 92 m2 i powierzchnię zabudowy budynków znajdujących się w analizowanym obszarze (ok. 600 m2) uznał, że dopuszczalna jest zabudowa wnioskowanej działki do 100%. Zamierzenie nie przekroczy parametrów istniejącej zabudowy, ponieważ maksymalna szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze wynosi 41 m, a wnioskodawca zaproponował elewację o szerokości ok. 12 m. Również w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne od 4 do 11 kondygnacji, natomiast wnioskodawca zaproponował 3 kondygnacje. Pod względem geometrii dachu inwestycja stanowi kontynuację, ponieważ w obszarze analizowanym występują budynki mieszkalne o kącie nachylenia połaci dachowych zaproponowanych również przez wnioskodawcę. Planowana inwestycja nie wpłynie niekorzystnie na istniejącą linię zabudowy, ponieważ nie jest ona wyraźnie zarysowana: budynki usytuowane są niezależnie od granic (zabudowa Aowa) lub w układzie pierzejowym (wzdłuż ul. J.). Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że istnieje możliwość ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o przepisy rozporządzenia z 2003 r. Ponadto planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej istniejące, natomiast projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Tym samym zamierzenie spełnia łącznie wszystkie wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "A" w P. (zwana dalej spółdzielnią, odwołującą albo skarżącą) wskazując, że działka dla której wydane są w/w warunki zabudowy nie posiada własnego, niezależnego dostępu do drogi publicznej, a jedynie ustanowioną służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta ustanowiona została dla potrzeb lokalu użytkowego - wulkanizatorni, a nie dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Działka [...], z uwagi na szczupłość powierzchni nie zapewnia miejsc postojowych, a lokalizacja ewentualnych parkingów u innego zarządcy nie wydaje się być właściwym rozwiązaniem z uwagi na deficyt miejsc parkingowych w obszarze lokalizacji tej inwestycji. Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] lutego 2011 r.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium zwróciło uwagę na deklaratoryjny charakter decyzji o warunkach zabudowy, w której stwierdza się jedynie dopuszczalność z punktu widzenia prawa określonego zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu. Planowana inwestycja spełnia kryteria przewidziane art. 61 ust 1 upzp i rozporządzenia z 2003 r., które określają wymogi dopuszczające wydanie decyzji pozytywnej. Zachowana została zasada dobrego sąsiedztwa, inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej, występującej na danym terenie, jej parametry nawiązują do istniejącej już zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości wskazanej przepisami rozporządzenia z 2003 r., tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy tzn. w odległości 50 m i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Kolegium analiza urbanistyczna została przygotowana prawidłowo, w szczególności w części graficznej porównano parametry wszystkich nieruchomości zabudowanych znajdujących się w wyznaczonym obszarze, objętym analizą, zgodnie z §3 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. Wyniki analizy zostały także określone przez urbanistę zgodnie z przepisami rozporządzenia z 2003 r., natomiast projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego urbanistów i architektów, a dowód potwierdzający jej członkowstwo dołączono do akt. Strony niniejszego postępowania zostały zawiadomione w trybie art. 10 (SKO nie podało przy tym oznaczenia aktu prawnego) zarówno o wszczęciu jak i zakończeniu postępowania. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wskazało, że spółdzielnia nie podała, jakie negatywne skutki i ograniczenia dla korzystania ze swojego prawa własności może spowodować planowana budowa, natomiast Kolegium nie dopatrzyło się naruszenia interesu prawnego spółdzielni w przypadku wydania warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W ocenie Kolegium zarzut odnoszący się do obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji oraz lokalizacji miejsc parkingowych nie jest uzasadniony i nie dotyczy interesu prawnego odwołującej, który zasługiwałby na ochronę. Ponadto nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym dotyczącym nieruchomości objętej postępowaniem. Teren na którym planowana jest przedmiotowa Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 inwestycja ma bowiem dostęp do drogi publicznej, czyli spełniony jest istotny wymóg konieczny dla ustalenia warunków zabudowy. Dostęp taki nie musi być bezpośredni, gdyż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn) obsługa komunikacyjna nieruchomości może być zapewniona poprzez drogę wewnętrzną łączącą ją z drogą publiczną i ustanowieniem na niej odpowiedniej służebności. Ponadto SKO zauważyło, że przedmiotem postępowania jest ustalenie warunków zabudowy dla istniejącego już budynku, który do tej pory posiadał dostęp do drogi publicznej i w tym zakresie stan faktyczny nie uległ zmianie. W niniejszej sprawie zapewniony jest też wymóg kontynuacji funkcji przez przyszłe przedsięwzięcie. Na przedmiotowym terenie występuje funkcja mieszkaniowa, tak więc zgodnie z powyższymi wskazaniami każda zabudowa niezależnie czy dotyczy budynków wielorodzinnych, szeregowych, bliźniaczych, czy wreszcie zabudowy wolnostojącej jednorodzinnej, a także zmiana sposobu użytkowania w tym zakresie wypełnia jedną funkcję mieszkaniową. A zatem w niniejszej sprawie wymóg kontynuacji funkcji przez przyszłe przedsięwzięcie jest zachowany, a wobec tego organ zobowiązany był do pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora Ponadto, wydanie decyzji o warunkach zabudowy choć wskazuje na możliwość określonego przedsięwzięcia, to wcale o nim nie przesądza. Zatem dopiero postępowaniu w kwestii wydania pozwolenia na budowę, po przedłożeniu przez inwestora konkretnego projektu budowlanego, pozostawia się uszczegółowienie i ustalenie w sposób jednoznaczny wymogów architektoniczno - budowlanych samej inwestycji i jej otoczenia w tym np. podniesionej w odwołaniu potrzeby lokalizacji miejsc parkingowych. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. z dnia 16 marca 2011 r. (dalej WSA) spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium z dnia 8 lutego 2011 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Powołując się w uzasadnieniu na art. 61 ust. 1 upzp skarżąca zauważyła, że wydając zaskarżoną decyzję organ administracji był w posiadaniu wizualizacji planowanego obiektu i koncepcji zagospodarowania terenu. Sporządzona została również analiza urbanistyczna. W tym kontekście należy wskazać, że decyzja nie uwzględnia wszystkich czynników i warunków, a przede wszystkim zostały naruszone przepisy odrębne w postaci rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm., dalej zwane rozporządzeniem z 2002 r.). Zgodnie z § 12 rozporządzenia z 2002 r. przy usytuowaniu budynku na działce budowlanej powinny być zachowane odległości między budynkami i urządzeniami terenowymi oraz odległości budynku i urządzeń terenowych od granic działki i od zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych, określone w rozporządzeniu, a także w przepisach odrębnych, w tym higienicznosanitamych, o bezpieczeństwie i higienie pracy, o ochronie przeciwpożarowej oraz o drogach publicznych. Natomiast w punkcie 2 zastrzeżono, że odległości zabudowy od granicy działki budowlanej powinny wynosić co najmniej: 1) przy równoległym do granicy sytuowaniu ściany budynku: a) z otworami okiennymi lub drzwiowymi - 4 m, b) bez otworów okiennych lub drzwiowych - 3 m. Ustęp 2 tego § stanowi, że sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie natomiast z § 5 ust. 2 rozporządzenia (skarżąca nie oznaczyła przy tym na które rozporządzenie się powołuje), dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy tej działki wynosi 65 %. W zaskarżonej decyzji organ zezwolił na zabudowę do 100 % działki podając, że argumentem za tym przemawiającym jest bardzo mała powierzchnia wnioskowanej działki. Jednocześnie na podstawie sporządzonej analizy organ wskazał linię zabudowy obowiązującą przy granicy z działkami nr 81/8 i 81/5, a w przypadku pozostałych granic mają mieć zastosowanie przepisy rozporządzenia (skarżąca nie oznaczyła przy tym na które rozporządzenie się powołuje). Skarżąca zauważyła nadto, że ustalenia wymagań dotyczących zabudowy określone w pkt 2 a i b decyzji, w kontekście powyższego, zwierają niejako ukryte przyzwolenie na zabudowę w granicy z działką nr [...], która obecnie znajduje się w bezumownym jej użytkowaniu (nieruchomość stanowiącą działkę o numerze [...] spółdzielnia nabyła przez zasiedzenie postanowieniem z dnia 15 października 2010 r. jednakże wskutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 października 2010 r., sygn. akt. P 34/08 nie stała się pełnoprawnym właścicielem w/w nieruchomości i obecnie Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 użytkuje ją na podstawie bezumownego korzystania. Obecnie trwają rozmowy dotyczące nabycia tej nieruchomości). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał bowiem, że zezwala na zabudowę działki powyżej 65% powierzchni ze względu na jej małą powierzchnię. Równocześnie, wydając decyzję organ dysponował złożoną wizualizacją planowanego obiektu z której wynika, że jedna ze ścian budynku na zostać zbudowana w granicy z działką nr [...]. Zatem jakkolwiek wydawałoby się, biorąc pod uwagę treść decyzji i wizualizację projektowanego obiektu, że decyzja jest wewnętrznie sprzeczna, to jej analiza wskazuje, że ta treść zawiera ukrytą zgodę na zabudowę w granicy z działką [...]. Co prawda organ stwierdził, że decyzja ta jest tylko decyzją o charakterze deklaratoryjnym, ale nie może umknąć uwadze, że w przypadku spełnienia warunków określonych w decyzji nie można odmówić wydania na jej podstawie pozwolenia na budowę. Zatem charakter tej decyzji nie do końca jest bez znaczenia dla stron, jak próbuje to wskazać organ administracji. Powołując się na naruszenie przez organy administracji art. 7, 77 oraz 80 kpa skarżąca zarzuciła organom administracji, że nie zbadały one czy zostały spełnione podstawowe przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla nieruchomości nr dz. [...] w kontekście złożonej wizualizacji projektu. W szczególności nie zbadały dostępu do drogi publicznej. Mianowicie, służebność przejazdu i przechodu odbywa się po wyznaczonych szlakach, bowiem już samo znoszenie służebności jest dla właściciela lub użytkownika wystarczającym obciążeniem. Otrzymując wizualizację projektu, organ powinien zbadać, czy umiejscowienie wejścia do budynku i wjazdu na działkę przystaje do dotychczasowego szlaku komunikacyjnego. Trudno bowiem doprowadzić do sytuacji, w której planowana inwestycja będzie wymagała zmian na nieruchomości obciążonej tylko w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej nieruchomości władnącej. Tymczasem planowany projekt całkowicie zmienia miejsce wjazdu na działkę nr [...], co wiązałoby się z koniecznością zmiany infrastruktury na działce nr [...], aby zapewnić wjazd na działkę nr [...]. W dalszej części skargi spółdzielnia cytując art. 6 upzp podniosła, że decyzja SKO utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta narusza jej interes prawny ze względu na ustalenia dotyczące miejsc parkingowych. W decyzji organu I instancji wskazano, że należy zapewnić nieruchomości na działce nr [...] 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie, wskazując przy tym jednocześnie, że miejsca parkingowe należy zapewnić na działkach inwestora lub działkach sąsiednich. Zasady doświadczenia życiowego Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 wskazują, że inwestor nie będzie przejmował się zawieraniem jakichkolwiek umów, a i przepisy prawa budowlanego dla wydania pozwolenia na budowę nie przewidują konieczności przedstawienia jakiejkolwiek długoterminowej i niewypowiadalnej umowy, która dałaby pewność właścicielom lub użytkownikom działek sąsiednich, że mieszkańcy nieruchomości nr 81/9 nie będą bezprawnie zajmować ich miejsc parkingowych. Natomiast skarżąca zobowiązana jest zapewnić prawidłowe warunki korzystania z nieruchomości swoim członkom, dlatego w jej ocenie, takie określenie warunków narusza jej chroniony interes i to w sposób istotny. Naruszenie istotnego interesu skarżącej związane jest również z uchybieniami w zakresie określenia powierzchni zabudowy nieruchomości. Art. 61 ust. 1 upzp wskazuje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków: określonych w punktach 1-5. W uwzględnionym przez organ obszarze żadna z działek nie jest zabudowana w 100 %. Przyjmowanie zatem 100 % zabudowy dla działki [...] stanowi nie tylko istotne naruszenie interesu skarżącej, ale również naruszenie przepisów prawa. Kończąc rozważania skarżąca podkreśliła, że w niniejszej sprawie nie tylko zostały naruszone przepisy prawa, ale również jej interes prawny, a decyzje organów obu instancji wywołują negatywne skutki i ograniczenia dla korzystania z przysługujących jej praw do nieruchomości sąsiednich (k. 4-10 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] kwietnia 2011 r., nr [...], SKO wniosło o jej oddalenie podkreślając, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy, choć wskazuje na możliwość określonego przedsięwzięcia, to wcale o nim nie przesądza. Zatem dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, po przedłożeniu przez inwestora konkretnego projektu budowlanego, pozostawia się uszczegółowienie i ustalenie w sposób jednoznaczny wymogów architektoniczno -budowlanych samej inwestycji i jej otoczenia, w tym np. podniesionej w odwołaniu potrzeby lokalizacji miejsc parkingowych (k. 17-20 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Złożona skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek z innych powodów aniżeli w niej podniesione. Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. W tym zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. Wskazać również należy, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Przedmiotem kontroli sądowej w rozpoznawanej sprawie była decyzja SKO z dnia [...] lutego 2011 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta z dnia [...] października 2010 r., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie budynku należącego do wnioskodawcy oraz zmianie sposobu jego użytkowania na budynek mieszkalny wielorodzinny, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 11, obręb J., położonej w P. przy ul. N. oraz postępowanie poprzedzające wydanie powyższej decyzji SKO. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 upzp). Wymagania, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 upzp. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 upzp, stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 upzp. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 upzp) przez wskazanie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 ust. 2 upzp szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez normodawcę w rozporządzeniu z 2003 r. Stosownie do §3 ust. 1-2 rozporządzenia z 2003 r., celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ administracji powinien wyznaczyć wokół działki budowlanej obszar analizowany, którego granice należy wyznaczyć na kopii mapy zasadniczej o której stanowi art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wskazuje się w orzecznictwie, §3 rozporządzenia z 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, lex nr 488144, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 585/08, lex nr 486229). Poza tym, w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice (wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1872/06, lex nr 467129). Stosownie natomiast do §9 ust. 1 powołanego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r.). Decyzja o warunkach zabudowy powinna zatem zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost zacytowany §9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 upzp w zw. z art. 64 ust. 1 upzp (zob. też wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.11.2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, lex nr 424613, wyrok NSA z dnia 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, lex nr 327707, wyrok WSA w P. z dnia 17 lutego 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 1002/10, baza orzeczeń NSA). Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy, w pierwszej kolejności trzeba wskazać, że organ I instancji w sposób nieprawidłowy dokonał wyznaczenia granic obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Obszar ten jest mniejszy aniżeli oznaczenie granic o Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 którym stanowi §3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., ponieważ nie rozciąga się on z każdej strony planowanej inwestycji na minimum 50 metrów. Stwierdza to w sposób wyraźny Prezydent w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] października 2010 r. wskazując, że obszar analizowany wyznaczono w odległościach 42-100 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jednakże zarówno organ I, jak i II instancji nie odniosły się do tego uchybienia twierdząc, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo ani tym bardziej nie wyjaśniły zasadności takiego, a nie innego sposobu wyznaczenia tego obszaru. Mając na względzie, że zgodnie z §3 ust. 1 rozporządzenia z 2003 r. obszar ten powinien zostać wyznaczony wokół działki budowlanej, powinna ona znajdować się w centralnym miejscu obszaru analizowanego, a przynajmniej w takiej konfiguracji, która zapewniałaby z każdej jej strony uwzględnienie minimalnej szerokości tego obszaru, o którym stanowi §3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r. W drugiej kolejności Sąd miał na względzie, że decyzja z dnia 4 października 2010 r. jest niekompletna, ponieważ nie zawiera wszystkich części składowych wymaganych powołanymi powyżej przepisami. Organ I instancji w sposób nieprawidłowy zamieścił bowiem na kopii jednej mapy zasadniczej zarówno część graficzną analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i linie rozgraniczające teren inwestycji. Załączniki zaś do decyzji są jej integralną częścią w rozumieniu art. 107 § 1 kpa. Brak któregokolwiek z obligatoryjnych załączników, bądź też ich nieprawidłowe sporządzenie stanowi istotne naruszenie przepisów postępowania mogące wywrzeć istotny wpływ na jego wynik. Odnośnie natomiast pozostałych zarzutów skarżącego, Sąd uznał je za niezasadne. Po pierwsze, szczegółowe kwestie związane z usytuowaniem planowanego obiektu budowlanego o których stanowi § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.) stanowią bowiem istotny wyznacznik w sprawie dotyczącej uzyskania pozwolenia na budowę, a nie decyzji o warunkach zabudowy. Po drugie, ewentualna zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości wnioskodawcy skutkująca zwiększeniem uciążliwości korzystania ze służebności może skutkować żądaniem właściciela nieruchomości obciążonej skierowanym do sądu powszechnego dotyczącym modyfikacji sposobu korzystania z niej. Po trzecie, uchylenie decyzji organu I instancji niezasadnym uczyniło zarzut skarżącego dotyczący braku miejsc parkingowych na należącym do niego Sygn. akt. IV SA/Po 399/11 terenie. Tym niemniej ubocznie trzeba dopowiedzieć, że decyzja z dnia 4 października 2010 r. nakładała w tej materii na wnioskodawcę obowiązek zapewnienia potrzeb parkingowych w ilości minimum 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w zw. z art. 135 ppsa w punkcie I wyroku uchylił zaskarżoną decyzję SKO z dnia [...] lutego 2011 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z dnia [...] października 2010 r. Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ I instancji powinien w sposób prawidłowy ustalić granice obszaru analizowanego mając na względzie, że mają one obejmować odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Prezydent powinien nadto mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać dwa odrębne załączniki graficzne. Jednym z nich jest część graniczna analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast drugim mapa z liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. W pkt 2 wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 ppsa określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. Oznacza to, że nie wywołuje ona skutków prawnych, które wynikają z jej rozstrzygnięcia, od chwili wydania wyroku, mimo że wyrok uchylający tę decyzję nie jest jeszcze prawomocny (wyrok NSA z dnia 29.07.2004 r., sygn. akt OSK 591/04, ONSA i WSA 2004/2/32). W pkt 3 wyroku Sąd działając na podstawie art. 200 ppsa zasądził od SKO na rzecz skarżącej kwotę 757 zł, na którą złożyły się: 500,00 zł tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego, którego wysokość została określona w §2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193), 240 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, którego wysokość została ustalona w §14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) oraz 17,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.