IV SA/Po 418/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk – Marciniak Sędziowie WSA Maciej Dybowski (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Andrzejak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2012 r. sprawy ze skargi T. S. A. z siedzibą w Poznaniu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] marca [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego T. S. A. z siedzibą w P. kwotę 9563 (dziewięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją z dnia [...] października 2011 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] października 2011 r.) Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ (dalej Dyrektor albo organ I instancji), działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., dalej ugn), § 9 uchwały Rady Miejskiej P. z dnia 25 czerwca 1991 r. nr XXXII/177/91 w sprawie przekształcenia P. Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego GEOPOZ w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ i uchwały Rady Miasta Poznania z dnia 20 kwietnia 2004 r. nr XLII/444/IV/ 2004 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. 2004 r., nr 83, poz. 1716, dalej uchwała z 20 kwietnia 2004 r.) ustalił wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...] jako własność T. SA z siedzibą w P. (dalej Strona, Odwołująca, Skarżąca), położonej w P. przy ulicy R. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb N., arkusz mapy [...], działka nr [...], na skutek jej podziału na działki od nr [...] do nr [...] na kwotę [...] zł (pkt 1 decyzji), zobowiązując do jej uiszczenia Stronę (pkt 2 decyzji) i określając termin zapłaty na 30 dzień od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (pkt 3 decyzji). W uzasadnieniu Dyrektor wyjaśnił, że na wniosek Strony decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] (dalej decyzja z [...] kwietnia 2009 r.), zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność Strony, zapisanej w księdze wieczystej nr [...], położonej w P. przy ulicy R. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb N., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni [...] m2, na działki nr: [...] o powierzchni [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2, [...] o pow. [...] m2 i [...] o pow. [...] m2. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem [...] kwietnia 2009 r. Podział nieruchomości nastąpił zgodnie z wydaną na wniosek Strony decyzją Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], znak [...] (dalej decyzja z [...] lipca 2008 r.), o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na działce nr [...] dwu budynków handlowo-usługowo-biurowych i czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Pismem z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...], Dyrektor powiadomił Stronę o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Ostatecznym postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego w osobie W. J., jako biegłego w postępowaniu. Sporządzony przez niego dnia [...] września 2010 r. operat szacunkowy zweryfikowano badając jego zgodność z art. 98a ust. 1 i przepisami rozdziału 1 działu IV ugn, przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie z 2004 r.) i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Sporządzając operat szacunkowy biegły ustalił, że nieruchomość w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Szacując wartość nieruchomości przed podziałem biegły przyjął do porównania trzy transakcje dotyczące nieruchomości najbardziej podobnych do działki nr [...], o powierzchniach [...] m2, [...] m2 i [...] m2, położonych w obrębach S., R. i J. Szacując wartość nieruchomości po podziale, do porównania biegły przyjął trzy próby transakcji dotyczących nieruchomości najbardziej podobnych. Pierwszą dla działek nr [...] i [...], stanowiącą trzy transakcje nieruchomościami o powierzchniach [...] m2, [...] m2 i [...] m2, z których jedna położona jest, na terenie obrębu N., a dwie pozostałe na terenie obrębów K. i Ch. Próbę drugą, przyjętą dla działek od nr [...] do nr [...], stanowią trzy transakcje nieruchomościami, z których jedna zlokalizowana jest w obrębie N., a dwie pozostałe na terenie sąsiednich obrębów U. i M., o powierzchniach [...] m2, [...] m2 i [...] m2. Trzecią próbę biegły ustalił dla działki nr [...]. Stanowią ją trzy transakcje nieruchomościami przeznaczonymi, tak jak działka szacowana, pod drogi wewnętrzne, o powierzchniach [...] m2, [...] m2 i [...] m2, położonymi na terenie obrębów S., Starołęka i N.. Następnie biegły wyliczył poprawki stanowiące wynik uwzględnienia różnic między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi do porównań, występującymi w poszczególnych cechach (położenie, uzbrojenie terenu, kształt działki, ograniczenia techniczne, dostępność komunikacyjna), określając wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjne skorygowane o sumę poprawek, ostatecznie określając wartości nieruchomości wycenianej jako średnie arytmetyczne z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. Biegły odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Na podstawie przeprowadzonej analizy notowań transakcji biegły ustalił, że od początku 2006 r. następował wzrost popytu na nieruchomości gruntowe niezabudowane w granicach miasta Poznania, a podaż utrzymywała się na stałym poziomie, co spowodowało wzrost poziomu cen transakcyjnych. Od początku 2008 r. obserwuje się wyhamowanie tendencji wzrostowych i mniejszą liczbę zawieranych transakcji. W związku z powyższym w przeprowadzonym porównaniu rzeczoznawca majątkowy przyjął stagnację cen, a trend czasowy określił na poziomie równym 0,0%. W wycenie nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt, że nad działkami usytuowana jest linia energetyczna wysokiego napięcia i utrudniony dostęp do mediów w przypadku działek od nr [...] do nr [...]. Kształt działki nr 59 biegły określił jako średnio korzystny, a w przypadku działki nr [...] jako niekorzystny. Dyrektor uznał, że rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. Na rynku nieruchomości nie odnotowano transakcji gruntami podobnymi, na których występują ograniczenia techniczne w postaci linii wysokiego napięcia 110 kV, przeto biegły pomniejszył wartość nieruchomości przed i po podziale o kwotę [...] zł, ponieważ z uzyskanych przez niego informacji z przedsiębiorstwa energetycznego (pismo E. O. Sp. z o.o. z dnia [...] września 2010 r. nr [...] [k. 60 akt GEOPOZ]) wynika, że tyle wyniesie koszt usunięcia kolizji z linią elektroenergetyczną. Przyjęcie takiego stanowiska jest zasadne i uwzględnia rzeczywisty stan nieruchomości. W ocenie organu I instancji, biegły rzeczoznawca przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość i przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Poddał analizie rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, położonych na terenie miasta P., w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy. Różnice w lokalizacji nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej, zostały przez biegłego uwzględnione w procesie wyceny. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje zaistniałe w okresie ostatnich dwu lat, a do porównań wybrał transakcje nieruchomościami najbardziej przystającymi swą charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Uzyskane przez biegłego wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny do uzyskania na rynku. Dyrektor wyjaśnił, że na skutek błędu w ocenie decyzji podziałowej, organ poinformował rzeczoznawcę majątkowego, że nie uwzględnił w wycenie, że działka nr [...] wydzielona została pod poszerzenie drogi publicznej gminnej - ulicy B. Biegły w aneksie z dnia [...] sierpnia 2011 r. zgodnie z art. 98a ust. 3 ugn dokonał korekty wartości nieruchomości przed i po podziale, pomniejszając jej powierzchnię o powierzchnię działki wydzielonej pod drogę [k. 38,41-40 akt GEOPOZ]. Dnia 26 września 2011 r. biegły potwierdził aktualność operatu szacunkowego z [...] września 2010 r. wraz ze sporządzonym do niego z aneksem z [...] sierpnia 2011 r. Organ zauważył swój błąd i pismem z dnia [...] października 2011 r. nr [...] poinformował Stronę, że korekta operatu szacunkowego dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w aneksie z [...] sierpnia 2011 r. nie może być uwzględniona. Wyjaśnił, że działka nr [...], z której wydzielono działkę nr [...], w dniu wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału oraz w dniu, w którym decyzja ta stała się ostateczna, nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr [...] nie stała się własnością Miasta Poznania, ponieważ nie istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działka ta przewidziana byłaby pod poszerzenie ul. B. W sprawie nie znajduje zastosowania art. 98a ust. 3 ugn. Jednocześnie, na podstawie art. 10 § 1 kpa zawiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z dowodami i materiałami zebranymi w sprawie oraz wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do nich (k. 88-86 akt GEOPOZ). Odwołanie od decyzji 31 października 2011 r., pismem z 14 listopada 2011 r. wniosła Strona podkreślając, że wartość opisanej powyżej nieruchomości nie wzrosła w związku z dokonaniem jej podziału. Odwołująca podkreśliła, że istniejąca linia wysokiego napięcia "100" [winno być "110"] kV całkowicie uniemożliwia prowadzenie jakiejkolwiek inwestycji, ze względu na potrzebę zachowania strefy ochronnej. Nie ma znaczenia ustalenie przez biegłego kosztów usunięcia linii elektroenergetycznej, ponieważ w świetle cytowanego przepisu liczy się stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz stan, w którym decyzja stała się ostateczna. W obu tych przypadkach linia elektroenergetyczna istnieje i uniemożliwia jakiekolwiek korzystanie z nieruchomości. Odwołująca podniosła, że działka nr [...] została przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej gminnej - ul. B. W związku z powyższym, na podstawie art. 98 ugn, działka ta przeszła z mocy prawa na własność Miasta P. Nie ma znaczenia to, że w chwili wydawania decyzji zatwierdzającej podział nie istniał plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działka [...] przewidziana byłaby pod poszerzenie ul. B. W razie braku planu miejscowego, podziału nieruchomości można dokonać, jeśli jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Powierzchnia działki [...] nie powinna być uwzględniana przy dokonywaniu wyceny nieruchomości (k. 9-7 akt SKO). Decyzją z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] marca 2012 r.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] października 2011 r. Opierając się na ustalonym przez organ I instancji stanie faktycznym sprawy Kolegium zwróciło uwagę, że istota sprawy sprowadzała się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości należącej do Odwołującej. Uznając sporządzony w sprawie operat szacunkowy za prawidłowy, Kolegium odniosło się następnie do poszczególnych zarzutów zawartych w pisemnym odwołaniu. Ustosunkowując się do zarzutu, że w decyzji o warunkach zabudowy działka nr [...] została wskazana jako działka przeznaczona pod drogę gminną i dlatego nie powinna być uwzględniona w wycenie SKO wyjaśniło, że w decyzji z 30 lipca 2008 r. nie sprecyzowano ani wielkości, ani sposobu ewentualnego uwzględnienia ograniczenia wynikającego z treści decyzji a polegającego na przebudowie ul. R. od ul. B. W decyzji wskazano tylko pas o szerokości 2 metrów, jednakże nie określono w jaki sposób rozbudowa drogi miałaby następować, czy przez wydzielenie działki pod drogę czy ustanowienie służebności drogi koniecznej albo dzierżawy tego terenu, itp. Decyzja podziałowa z [...] kwietnia 2009 r. określa, że w wyniku podziału powstanie 17 działek od nr [...] do [...]. Z treści uzasadnienia wynika także, że działki te będą posiadały dostęp do drogi publicznej. Dlatego nie ma podstaw do uznania, że biegły w oparciu o tak wydaną decyzję mógł nie wyceniać tej działki z uwagi na to, że działka nr 59/17 w decyzji podziałowej nie figurowała jako droga publiczna. Ewentualne późniejsze dookreślenie, przekazanie tej działki pod drogę wewnętrzną nie ma znaczenia, gdyż stan faktyczny uwzględnia się w dacie wydania decyzji podziałowej i gdy decyzja ta stanie się ostateczna. W operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, w aspekcie wpływu wielkości nieruchomości gruntowych na wartość jednego metra kwadratowego. Zdaniem Kolegium operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające w cenie nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i pod usługi. Ustalenia co do dwu stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami w postaci obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego i wydanych w stosunku do Odwołującej decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Kolegium uznało, że gdy decyzja o warunkach zabudowy nie określała charakteru ewentualnego terenu przeznaczonego pod drogę (droga publiczna bądź droga wewnętrzna) w takim wypadku biegły nie miał podstaw do odstąpienia od wyceny. W wycenie nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił fakt, że nad działkami usytuowana jest linia energetyczna wysokiego napięcia i okoliczność utrudnionego dostępu do mediów w przypadku działek od nr [...] do nr [...]. Kształt działki nr [...] biegły określił jako średnio korzystny, a w przypadku działki nr [...] jako niekorzystny. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił i ocenił szczególne cechy nieruchomości i jej otoczenia. W związku z faktem, że na rynku nieruchomości nie odnotowano transakcji gruntami podobnymi, na których występują ograniczenia techniczne w postaci linii wysokiego napięcia 110 kV, biegły pomniejszył wartość nieruchomości przed i po podziale o kwotę [...] zł, ponieważ z uzyskanych przez niego informacji z przedsiębiorstwa energetycznego wynika, że tyle wyniesie koszt usunięcia kolizji z linią elektroenergetyczną. Przyjęcie takiego stanowiska jest zasadne i uwzględnia rzeczywisty stan nieruchomości. W ocenie SKO, ocena organu I instancji jest słuszna w tym przedmiocie. Biegły wyraźnie w treści opinii wyjaśnił powody tak podejmowanego szacowania. Odwołująca miała możliwość na etapie postępowania przed organem możliwość wypowiedzenia się co do tej treści i nie zgłosiła żadnych zastrzeżeń. Biegły także zwrócił się do firmy budowlanej o podanie szacowanej wartości przełożenia linii. Dokonując opisu nieruchomości biegły wyjaśnił o jaką wartość i dlaczego będzie korygował powyższe wyniki. W ocenie Kolegium tak uzyskane wartości tj. [...] [zł] i [...] [zł] stanowią wiarygodną wartość szacunku. Wynika to z oczywistych względów, że gdyby Odwołująca miała zamiar sprzedać osobie trzeciej nieruchomość, to należałoby uwzględnić właśnie wartości związane z kolizją linii energetycznej, a to ma niewątpliwie wpływ na wartość nieruchomości. Inną okolicznością świadczącą zdaniem Kolegium, że sposób wyceny jest prawidłowy jest to, że różnica przed i po podziale z uwzględnieniem kwoty [...] zł niezbędnej na przesunięcie linii oraz bez tej kwoty w końcowym efekcie i tak daje podstawę, do wymierzenia opłaty w wysokości ustalonej przez organ I instancji, bowiem kwota ta faktycznie jest neutralna dla wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły przyjął do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość i przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Biegły poddał analizie rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, położonych na terenie miasta Poznania, w rejonach porównywalnych z położeniem wycenianej nieruchomości ze względu na stopień zurbanizowania okolicy. Rzeczoznawca przeanalizował transakcje zaistniałe w okresie ostatnich dwu lat, a do porównań wybrał transakcje nieruchomościami najbardziej przystającymi swą charakterystyką do nieruchomości wycenianej. Biorąc pod uwagę fakt, że na rynku nieruchomości od 2008 r. obserwuje się zahamowanie tendencji wzrostowych Kolegium uznało, że przyjęte przez biegłego transakcje są miarodajne, a niezastosowanie dla nich korekty czasowej jest uzasadnione. Za właściwy uznać również należy wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody porównywania parami w celu dokonania wyceny. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach, nieruchomości wycenianej (zarówno w stanie przed jak i po podziale) z trzema innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego terenu na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. W gestii rzeczoznawcy organ pozostawił ustalenie procentowego wpływu poszczególnych atrybutów waloryzujących i celowości ich zastosowania. Należało uznać, że uzyskane przez biegłego wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdziło, że biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, przeznaczonych odpowiednio pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i pod usługi, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Tym samym wartość nieruchomości położonej w Poznaniu przy ul. R. [...] po podziale ustalona została w wysokości [...] zł, z kolei wartość nieruchomości przed podziałem to [...] zł. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu firmy T. SA w konsekwencji podziału wynosi: [...] zł - [...] zł = [...] zł. Powyższa kwota była podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego biorąc pod uwagę uchwałę z [...] kwietnia 2004 r., stwierdzić należy, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia: [...] zł (wzrost wartości nieruchomości) x 30% = [...] zł (k. 26-16, 13 akt SKO). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) na decyzję z [...] marca 2012 r., utrzymującą w mocy decyzję z [...] października 2011 r. wniosła Strona zarzucając naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego, tj.: a) art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ugn, przez błędną ich wykładnię skutkującą nieprawidłowym określeniem wartości wydzielonych nieruchomości i w konsekwencji błędnym ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej, b) art. 155 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ugn, przez błędną ich wykładnię wpływającą na nieprawidłowe ustalenie, że wartość dzielonej nieruchomości wzrosła, mimo że jest nad nią usytuowana linia energetyczna wysokiego napięcia, a także utrudniony dostęp do mediów w przypadku działek od nr 59/2 do nr 59/15, c) art. 98a ust. 2 w zw. z art. 98a ust. 1 ugn, przez błędną ich wykładnię skutkującą brakiem uznania, że w niniejszej sprawie opłata adiacencka nie mogła być wymierzona, gdyż przepisów o opłacie adiacenckiej nie stosuje się w sytuacji, kiedy dzielona nieruchomość znajduje się na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, d) art. 95 pkt 6 i 7 ugn przez ich niezastosowanie i brak przyjęcia, że w niniejszej sprawie zachodzą okoliczności wymienione w tym przepisie, tj. podział nieruchomości nastąpił niezależnie od ustaleń określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i w związku z tym przy tak przeprowadzonym podziale nieruchomości nie stosuje się przepisów o opłacie adiacenckiej, e) art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 ugn przez błędną ich wykładnię skutkującą nieprawidłowym określeniem wartości wydzielonych nieruchomości i w konsekwencji błędnym ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej; 2. przepisów prawa procesowego, tj. art. 6, w zw. z art. 7, w zw. z art. 77 § 1 kpa, przez brak ich zastosowania w niniejszej sprawie, wskutek dokonania błędnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym naliczeniem wysokości opłaty adiacenckiej. Skarżąca wniosła o uwzględnienie niniejszej skargi i o odstąpienie od naliczenia opłaty adiacenckiej, ewentualnie o uchylenie decyzji z [...] marca 2012 r. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu Skarżąca dokonując wykładni znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów wskazała, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił faktu, że podział nieruchomości został zatwierdzony głównie wskutek technicznego wydzielenia działek. Poza tym nad dzieloną nieruchomością na całej jej długości przebiega linia energetyczna wysokiego napięcia, w związku z tym biegły nieprawidłowo przyjął, że wartość nieruchomości wzrosła. Tym bardziej, że dla wydzielonych działek od nr 59/2 do nr 59/15 występuje okoliczność utrudnionego dostępu do mediów. Skarżąca zakwestionowała tak sporządzony operat szacunkowy ze względu na przyjęte w nim błędne założenia. W decyzji z 30 lipca 2008 r. działkę nr 59/17 wskazano jako przeznaczoną pod drogę gminną i nie powinna być uwzględniona przez biegłego przy dokonywaniu wyceny. Skarżąca zauważyła również, że przepisów ugn w zakresie opłat adiacenckich nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego, tzn. w przypadkach określonych w art. 95 ugn. Sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy przy tym rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać wtedy, gdy plan miejscowy istnieje, ale niezależnie od jego ustaleń, a więc inaczej, aniżeli stanowi to art. 93 ust. 1 ugn albo jeżeli planu miejscowego nie ma. W obu wypadkach podział może nastąpić tylko wtedy, gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95 ugn. Niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie. Zdaniem Skarżącej, z uwagi na brzmienie art. 98a ust. 2 ugn, w niniejszej sprawie nie powinno się stosować przepisów o ustaleniu opłaty adiacenckiej z uwagi na to, że podział nieruchomości nastąpił, mimo że nie znajdowała się ona na terenie, gdzie obowiązywał miejscowy plan i na cele wskazane w art. 95 pkt 6 i 7 ugn, tj. dla wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, a także dla wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynków mieszkalnych. Ustalenie opłaty adiacenckiej w stosunku do wydzielonych działek oznaczonych numerami od [...] do [...] nastąpiło wbrew przepisom ugn, bowiem opłata adiacencka nie może dotyczyć tak wydzielonych nieruchomości. W związku z tym wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w sposób nieprawidłowy, co uzasadnia wnioski zawarte w niniejszej skardze (k. 4-9 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] maja 2012 r. nr [...],[...], Kolegium wniosło o jej oddalenie jako niezasadnej (k. 11-13 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się częściowo zasadna. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja z [...] marca 2012 r. i poprzedzające jej wydanie postępowanie, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należącej do Skarżącej. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji dotyczące materialnoprawnych podstaw do wymierzenia Skarżącej opłaty adiacenckiej. Dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość obejmująca działkę nr [...] (po podziale nr [...] do [...]), w dacie wydania ostatecznej decyzji [...] lipca 2008 r. nr [...], znak [...] o warunkach zabudowy i ostatecznej decyzji z [...] kwietnia 2009 r. nr [...] o podziale tej nieruchomości, brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie było obowiązku sporządzenia tego planu. Decyzją z dnia [...] marca 2006 r. nr [...] dla firmy P.I. T. Prezydent Miasta P. wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla przedsięwzięcia polegającego na skablowaniu i przeniesieniu pod ziemię istniejącej na działce nr [...], ark. 9, obręb N. napowietrznej linii 110 kV Cz.-P. (16v akt GEOPOZ). Sąd nadto ustalił, że utworzona na skutek podziału nieruchomości należącej do Skarżącej działka nr [...] przeznaczona jest pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej – ul. B w P. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy w postaci decyzji z [...] lipca 2008 r. i decyzji z [...] kwietnia 2009 r. (k. 20-12, 2-1 akt GEOPOZ), mających charakter dokumentów urzędowych. Sąd dał wiarę wskazanym dokumentom i odpisom dokumentów, bowiem nie zostały one zakwestionowane przez Strony i nie nasunęły Sądowi wątpliwości co do ich autentyczności i wiarogodności (106 § 5 ppsa w zw. z – odpowiednio - art. 244 § 1 i art. 245 kpc, i – odpowiednio – art. 252 i 253 kpc; postanowienie SN z 27.1.2006 r. III CK 369/05, OSNC 11/06/187; T. Ereciński w: Kodeks postępowania cywilnego Komentarz LexisNexis 2012 t. 1 s. 1127 uw. 32). Podstawą prawną prowadzonego postępowania był art. 98a ugn. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ugn stosuje się odpowiednio. Kluczowymi dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było rozważenie, czy umieszczenie nad działką nr 59 (po podziale nad działkami nr [...]-[...]) linii wysokiego napięcia 110 kV, zostało należycie uwzględnione przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym i przez organy obu instancji, jak i czy działka nr [...], przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej, winna być uwzględniona przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotem sporu pozostawało w niniejszej sprawie zastosowanie art. 98a ust. 3 ugn, w związku z planowanym poszerzeniem ul. B. i przeznaczeniem na ten cel nowo powstałej działki nr [...]. Dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy sięgnąć także do wykładni systemowej, uwzględniając w szczególności regulację art. 98 ust. 103 ugn, uregulowania konstytucyjne i prawnomiędzynarodowe. Odjęcie własności lub prawa wieczystego użytkowania na podstawie art. 98 ust. 1 ugn może nastąpić, zgodnie z art. 98 ust. 3 ugn, jedynie za odszkodowaniem, co jest zgodne z wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. nr 78, poz. 483, sprost. 2001 r., nr 28, poz. 319, zm. 2006 r., nr 200, poz. 1471, 2009 r., nr 114, poz. 946) zasadą dokonywania wywłaszczenia tylko za słusznym odszkodowaniem. Odszkodowanie to jest ściśle związane z utratą prawa własności, stanowiąc za nią rekompensatę. Dla ustalenia zakresu sytuacji, w których przysługuje odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi, trzeba powołać także art. 1 Pierwszego Protokołu do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, który wyznacza granice ingerencji państw w prawo własności (Dz. U. nr 36 poz. 175). Przepis ten stanowi, że każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. Powyższe postanowienia nie będą jednak w żaden sposób naruszać prawa państwa do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym lub w celu zabezpieczenia uiszczania podatków bądź innych należności lub kar pieniężnych. Z przepisu tego wynikają trzy zasady ochrony praw do nieruchomości: zasada prawa do poszanowania mienia, druga dotyczy zasad pozbawienia mienia i trzecia zawarta w § 2 art. 1 dotyczy zasad korzystania z prywatnej własności w publicznym interesie. Z użytego w Konwencji zwrotu "prawo do poszanowania mienia" wynika zakres ochrony praw do nieruchomości wykraczający daleko poza granice wąsko rozumianego wywłaszczenia. Dokonując wykładni powołanego przepisu prawa międzynarodowego w kontekście art. 98a ust. 3 ugn i powinno się mieć także na uwadze wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. (Application no. 22531/05), w którym Trybunał uznał, że przeznaczenie w decyzji podziałowej prywatnej działki pod drogę (w sytuacji braku odjęcia jej własności) istotnie ogranicza właściciela w korzystaniu z nieruchomości, a zatem oznacza pozbawienie posiadania w rozumieniu art. 1 Pierwszego Protokołu do Konwencji. Do prawidłowego orzeczenia o odszkodowaniu należnym za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 ugn, niezbędne jest zatem: istnienie decyzji podziałowej, wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki, w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ugn oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki po drogę publiczną – gminną, powiatową, wojewódzką lub krajową, lub pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej (odpowiednio wyrok WSA w Poznaniu z 23.11.2007 r., III SA/Po 1052/06, Lex nr 423855; wyrok WSA w Kielcach z 14.3.2012 r., II SA/Ke 87/12, dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov. pl). Badanie przesłanek warunkujących ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania za utracone prawo własności następuje na podstawie analizy treści decyzji podziałowej. Z przepisów u.g.n. wynika, że podziału nieruchomości można dokonać w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 i w trybie art. 95 ust. 1 w zw. z art. 96 ust. 1 ugn. Zgodnie z treścią art. 93 ust. 1 ugn, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu (jak było w kontrolowanej sprawie; k. 2 akt GEOPOZ) stosuje się przepisy art. 94. Stosownie do treści art. 94 ust. 1 ugn w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nie objętym obowiązkiem sporządzania tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1. nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2. jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Art. 95 ustawy stanowi z kolei, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić jedynie w celach wskazanych w punkcie od 1 do 8 tego artykułu. Zgodnie z art. 96 ust. 1 ugn, podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. Definicję pojęcia drogi publicznej zawiera art. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j.t. Dz. U. z 2007 r. nr 19 poz. 115 ze zm., dalej udp), zgodnie z którym drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Art. 2 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: 1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Zgodnie z art. 2a ustawy, drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa (ust. 1) a drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy (ust. 2). W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przebieg przyszłej drogi, o której mowa w art. 98 ust. 1 ugn, winien wynikać z planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (wyrok WSA w Gdańsku z 25.3.2009 r., II SA/Gd 413/08, Lex nr 602032; wyrok WSA w Olsztynie z 18. 11.2008 r., II SA/Ol 781/08, Lex nr 523879). Art. 98 ust. 1 i art. 98a ust. 3 ugn należy odczytywać w tym znaczeniu, że chodzi o działki, które w przyszłości mają być przeznaczone pod drogi publiczne bądź pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W ocenie Sądu, dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej niezbędnym było dokonanie analizy treści decyzji z 7 kwietnia 2009 r. i w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jak było w kontrolowanej sprawie), decyzji z 30 lipca 2008 r. Wprawdzie w decyzji podziałowej z 7 kwietnia 2009 r. nie ma wskazania jako podstawy prawnej art. 98 ust. 1 ugn, to jednak ten "brak" nie może przesądzać o tym, że podziału nie dokonano z przeznaczeniem spornej działki nr 59/17 pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej. Zaznaczyć należy, że postanowienia decyzji w sprawie podziału nieruchomości dotyczące przejścia prawa własności nie mają żadnego znaczenia w świetle regulacji z art. 98 ust. 1 ugn, gdyż przejście prawa własności nie dokonuje się z mocy decyzji w sprawie podziału, ale z mocy prawa (wyrok NSA z 5.1. 2006 r., I OSK 276/05, Lex nr 299525; wyrok WSA we Wrocławiu z 4.3.2010 r., II SA/Wr 707/09, Lex 606740; wyrok WSA w Warszawie z 10.8.2007 r., I SA/Wa 728/07, Lex nr 355435). Decyzja podziałowa wprost nie mówi o przejęciu nieruchomości wydzielonej pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej. Należy jednak przeanalizować jej treść celem ustalenia jej skutków. Decyzja z [...] kwietnia 2009 r. w treści powołuje się na ostateczne postanowienie GEOPOZ z [...] stycznia 2009 r. nr [...], pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości, poddając ocenie jego zgodność z warunkami określonymi w decyzjach o warunkach zabudowy (k. 2 akt GEOPOZ). Z kolei w decyzji o warunkach zabudowy z [...] lipca 2008 r. Prezydent Miasta Poznania określając: zasady ewentualnego podziału działki nr [...] wskazał, że pozostała część terenu oznaczona jako P to pas terenu wzdłuż ul. B (planowane poszerzenie ulicy); warunki obsługi komunikacyjnej wyjaśnił, że w ramach planowanej inwestycji należy uwzględnić budowę ul. B do ul. R. wraz z budową chodnika od ul. Naramowickiej do ul. R. o szerokości min. [...] m, zlokalizowanego na terenie inwestora i przebudowę odcinka ul. R. od ul. B na długości działki inwestora. W uzasadnieniu decyzji z 30 lipca 2008 r. wskazano nadto wyraźnie na postanowienie Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...], z którego wynika konieczność uwzględnienia budowy ul. B do ul. R. jako warunku, który winien spełnić inwestor w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (k. 20v pkt 3; k. 19-19v pkt III, k. 16v akt GEOPOZ). Błędne poprzestanie przez organy obu instancji na konstatacji, że działka nr [...] nie stała się własnością Miasta Poznania, ponieważ nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym przewidziana byłaby pod poszerzenie ul. B, stanowiło naruszenie art. 98a ust. 3 w zw. z art. 98 ust. 1 ugn w zw. z art. 7, 77 § 1 kpa i art. 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa). SKO w sposób niezasadny ograniczyło się w swych rozważaniach do konstatacji, że z decyzji z [...] lipca 2008 r. nie wynika ani wielkość, ani sposób ewentualnego uwzględnienia ograniczenia polegającego na przebudowie ul. R. do ul. B. W ocenie Sądu, z analizy decyzji z [...] lipca 2008 r. i stanowiącej jej załącznik kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że działka nr [...] o szerokości 2 m została przeznaczona pod poszerzenie drogi gminnej (k. 20-12 akt GEOPOZ). Nadto przemawia za tym podłużny kształt działki nr [...], ciągnącej się wzdłuż całego kompleksu działek nr [...] do [...] – od ul. N. aż do ul. R., równolegle do ul. B - przy szerokości zaledwie 2 m i opisane powyżej postanowienie uzgadniające Zarządu Dróg Miejskich w P. Z istoty ul. B jako drogi publicznej, i wąskości wydzielonego pasa gruntu, będącego działką nr [...] wynika, że działka nr [...] nie może w żadnej sytuacji stać się drogą wewnętrzną, a dostęp do drogi publicznej dla działek od nr [...] do [...], może odbywać się wyłącznie przez działkę nr [...], do czasu prawidłowego uregulowania prawnego statusu działki nr [...]. O tym że takie nieprawidłowe działanie Dyrektora Zarządu GEOPOZ jest zjawiskiem częstym, świadczą w szczególności: sprawa zakończona wyrokiem ETPCz z 6.11.2007 r. nr 22351/05 i sprawy, kontrolowane przez tutejszy Sąd (jedynie przykładowo: IV SA/Po 65/11; IV SA/Po 1208/11; IV SA/Po 861/12). Jako niezasadne należy uznać twierdzenie SKO na temat formy prawnej na podstawie której miałoby odbyć się poszerzenie drogi publicznej. Droga publiczna nie może być przedmiotem własności prywatnej (art. 2a ust. 1 i 2 udp). Z istoty instytucji drogi publicznej (z której to drogi korzystać mogą – co do zasady - wszyscy użytkownicy drogi; art. 1 udp), dla poszerzenia drogi publicznej nie można skorzystać z instytucji prawa prywatnego ustanowienia służebności drogi koniecznej (art. 285 § 1 kc – bowiem służebność drogi koniecznej można ustanowić wyłącznie na rzecz właściciela nieruchomości władnącej) albo dzierżawy terenu (art. 693-709 kc). Tym samym zaskarżona decyzja narusza art. 98a ust. 1 i 3 ugn w zw. z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP i art. 1 Pierwszego Protokołu do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w tej części, w którym obciąża opłatą adiacencką także za działkę nr 59/17 (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ppsa). Z opisanych powyżej względów decyzja z dnia 21 marca 2012 r. podlegała uchyleniu, bowiem nie usunęła błędów, popełnionych przez organ I instancji. Niezasadnym okazał się zarzut Skarżącej dotyczący braku uwzględnienia posadowienia nad dzieloną nieruchomością linii energetycznej wysokiego napięcia oraz utrudnionego dostępu do mediów w przypadku działek od nr [...] do nr [...]. Posadowienie nad nieruchomością linii energetycznej a priori nie wyklucza, że nieruchomość taka nie może być przedmiotem obrotu gospodarczego. Biegły uwzględniając istniejącą linię wysokiego napięcia 110 kV, zasadnie umniejszył wartość nieruchomości zarówno przed, jak i po podziale, o kwotę [...] zł, opierając się na uzyskanej od przedsiębiorstwa energetycznego informacji, że tyle wyniesie koszt usunięcia kolizji z linią elektroenergetyczną (k. 60, 18v,16v akt GEOPOZ). W rozpatrywanej sprawie podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową z [...] kwietnia 2009 r., wydaną na wniosek Skarżącej w trybie art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 ugn. W momencie podjęcia decyzji organu I instancji obowiązywała uchwała Rady Miasta Poznania z 20 kwietnia 2004 r., zgodnie z którą na trenie objętym decyzją podziałową opłata adiacencka stanowiła 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] września 2010 r., potwierdzony przez biegłego rzeczoznawcę klauzulą aktualności z dnia [...] września 2011 r., w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu przedmiotowy operat w sposób wystarczający wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wielkości w nim przyjęte. Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią art. 98a ust. 1 ugn, dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość powyższą określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy winien z jednej strony zawierać wycenę nieruchomości przed podziałem, ze szczególnym uwzględnieniem jej wielkości, oraz wartość nieruchomości po podziale, stanowiącej sumę wartości poszczególnych wydzielonych działek. Sam bowiem podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (wyrok NSA z 30.3.2007 r., I OSK 729/06, Lex 325251), co w ocenie Sądu zostało należycie wykazane. Jak wynika z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego z 7 września 2010 r., dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie należycie uwzględnione. W myśl rozporządzenia z 2004 r., przy metodzie porównawczej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Należy zauważyć, że rzeczoznawca takie nieruchomości wziął pod uwagę. Niezasadnymi w ocenie Sądu okazały się pozostałe zarzuty sformułowane przez Skarżącą. Z przygotowanego na potrzeby niniejszej sprawy operatu szacunkowego, który organy obu instancji prawidłowo uznały za rzetelny i spójny pod względem logicznym wynika, że nieruchomości Skarżącej po podziale zyskały na wartości. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wyjaśnił, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale. Dokonując zestawienia par porównawczych rzeczoznawca dokonał wyczerpującego wyliczenia cech badanych nieruchomości, biorąc pod uwagę m. in. ich lokalizację, warunki przyrodniczo-geotechniczne i otoczenie. Dobór tych nieruchomości nie nosił cech arbitralności - poparty został rzetelną charakterystyką ich cech podobieństwa (art. 4 pkt 16 ugn). Rzeczoznawca starannie dobrał transakcje, służące jako materiał porównawczy i sporządził operat w taki sposób, że jest zrozumiały i służy celom, dla których został sporządzony. Ustawodawca wyłączając w art. 98a ust. 2 ugn możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej (ust. 1) zastrzegł, że możliwość taka występuje przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W doktrynie podkreśla się w związku z tym, że z dopuszczalności pobrania opłaty adiacenckiej ustawodawca wyłączył podział nieruchomości dokonywany w warunkach określonych w art. 95 ugn. Opłata ta nie może być zatem pobrana w przypadku dokonywania podziału nieruchomości dla wydzielenia działek gruntu w celach określonych w art. 95 ugn, jak również w przypadku dokonywania podziału z urzędu albo na wniosek innych uprawnionych jednostek organizacyjnych (M. Wolanin, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. 2009 r., s. 568, nb 2; E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wolters Kluwer 2011 r., s. 522, uw. 3). Tak samo w orzecznictwie sądowym art. 98a ust. 2 ugn interpretowany jest w łączności z poszczególnymi przesłankami art. 95 ugn (wyrok NSA z 9.3.2010 r., I OSK 1281/09; wyrok WSA we Wrocławiu z 31.8. 2011 r., II SA/Wr 395/11; wyrok WSA w Szczecinie z 30.4.2008 r., II SA/Sz 1059/07, baza orzeczeń NSA). Skarżąca powołując art. 95 pkt 6 i 7 ugn wyjaśniła, że podział należącej do Niej nieruchomości nastąpił dla wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej oraz dla wydzielenia działek budowlanych niezbędnych do korzystania z budynków mieszkalnych. Art. 95 ugn nie znajdował jednak zastosowania w niniejszej sprawie. Przepis ten nie stanowił podstawy prawnej decyzji podziałowej z 7 kwietnia 2009 r. Poza tym, Skarżąca powołując się w sposób ogólny na decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie wskazała jej dokładnych danych. Skarżąca nie wyjaśniła, które z wydzielonych nieruchomości są niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Jak zauważa się w doktrynie, wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego znajduje zastosowanie we wszystkich tych przypadkach, w których dotychczas posadowiony jest na takim ewidencyjnie określonym areale gruntu, że dla różnych celów nie jest konieczne, żeby cały ten areał wraz z budynkiem był traktowany jako jedna nieruchomość, a przynajmniej jako jedna ewidencyjna działka gruntu (M. Wolanin, w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. 2009 r., s. 568, nb 8). W rozpoznawanej sprawie Skarżąca nie wykazała zaistnienia którejkolwiek z opisanych okoliczności. Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270, dalej ppsa) uchylił decyzję z dnia [...] marca 2012 r. Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę Kolegium, na podstawie aktualnego operatu, orzekając o wysokości opłaty adiacenckiej winno uwzględnić przeznaczenie wyodrębnionej na skutek podziału nieruchomości działki nr [...] pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej. Wobec tego działka ta nie może być uwzględniona przy obliczaniu opłaty adiacenckiej. W pkt 2 wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 ppsa określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. Oznacza to, że nie wywołuje ona skutków prawnych, które wynikają z jej rozstrzygnięcia, od chwili wydania wyroku, mimo że wyrok uchylający tę decyzję nie jest jeszcze prawomocny (wyrok NSA z 29.7.2004 r., OSK 591/04, ONSAiWSA 2004/2/32). W pkt 3 wyroku Sąd na podstawie art. 200 ppsa zasądził od SKO na rzecz Skarżącej kwotę 9.563 zł, na którą złożyły się: 2.346 zł tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego, którego wysokość została określona w § 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 221, poz. 2193), 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, stosownie do § 6 pkt 7 w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. nr 163, poz. 1348 ze zm.) i 17,00 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.