IV SA/Po 767/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant ref. staż. Agata Pawlicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi A. W., M. C., B. W. i K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję Decyzja z dnia [...]maja 2015 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Wójta gminy S. L. z dnia [...]października 2014 r., nr [...]W przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej . W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją z dnia [...] października 2014 r. Wójt Gminy S. L., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze. zm.) art. 144, art. 145, art. 146 oraz art. 148 ust. 1, 2 i 3, art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.), oraz uchwały Rady Gminy S. . nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 roku zmieniającej uchwałę nr [...] z dnia [...] lutego 2008 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej [...]orzekł o ustaleniu A. W., M. C., B. W., K. W. opłaty adiacenckiej w wysokości po 255 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości C., stanowiącej działki o nr geodezyjnych [...] zapisanej w księdze wieczystej nr [...], na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej. Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał, iż doszło do wybudowania kanalizacji sanitarnej w ulicy Ł. w miejscowości C., która to inwestycja została zrealizowana z udziałem środków Gminy S.. Dnia [...] listopada 2011 roku dokonano protokolarnego odbioru końcowego oraz przekazania do użytkowania zrealizowanej inwestycji. Na podstawie powyższej okoliczności oraz interpretacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy Prawo budowlane organ ustalił, iż dzień [...] lutego 2012 roku jest tym, od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury. Zatem od tego momentu każdorazowo biegnie termin do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji ustalił, iż stworzono warunki do podłączenia do sieci kanalizacyjnej A. W., M. C., B. W., K. W. będącym właścicielami opisanej w sentencji decyzji nieruchomości, położonej przy ulicy Ł.. Skutkiem powyższego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym dnia [...]maja 2014 roku przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę 6.800,00 złotych. Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyły Strony, podnosząc, iż fakt stworzenia warunków do podłączenia do kanalizacji powinien być potwierdzony przez właściciela nieruchomości. Ponadto, że to właściciel zlecił wybudowanie przyłącza na odcinku od kolektora do granicy nieruchomości. Organ odwoławczy po przytoczeniu treści art. 144 ust 1 i art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wskazał m.in., że z przeprowadzonego postępowania dowodowego oraz stanowiska strony bezspornym jest, iż w ulicy Ł. obejmującym nieruchomość stron doszło do wybudowania kanalizacji sanitarnej. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, iż w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała Rady Gminy S.nr [...] z dnia [...]sierpnia 2010 roku zmieniająca uchwałę nr [...] z dnia [...]lutego 2008 roku w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej i że zachowany został termin do wydania przedmiotowej decyzji określony w art. art. 145 ust. 2 ustawy. Przepis art. 146 ust. 1a przywołanego aktu prawnego stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził dnia 17 maja 2014 roku rzeczoznawca majątkowy A. J.. Wartość części nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej w zakresie części nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkniowe. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 3 ust. 4 rozporządzenia rady ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z późn. zmianami), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. Część nieruchomości stanowiąca działkę nr [...] została wyceniona jako nieruchomość przeznaczona pod drogę. W tym przypadku rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W tym przypadku biegły uznał, iż dla tej części nieruchomości stworzenie warunków do podłączenia do wybudowanego urządzenia pozostało bez wpływu na wartość. W niniejszej sprawie, po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego należy stwierdzić, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wybierając po kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Dokonując wyceny części nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury rzeczoznawca przyjął do porównania kilkanaście nieruchomości gruntowych bez dostępu do kanalizacji sanitarnej na terenie gminy S.(miejscowości Z., G., C., Z.) o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Przyjęto do porównań nieruchomości o powierzchni w przedziale od 792 m. kw. do 2203 m. kw. o cenach minimalnej 111,82 zł/m. kw. oraz maksymalnej 155,00 zł/m. kw. W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m. kw. powierzchni gruntu na kwotę 131,35 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 0,984 rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m. kw. części nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury na kwotę 134,11 zł., co w rezultacie pozwoliło na określenie wartości części nieruchomości na poziomie 206.929,25 złotych. Wartość części nieruchomości stanowiąca działkę nr [...] (przeznaczona pod drogę) została ustalona w drodze metody porównywania parami. Jej wartość wyniosła 4.461,86 złotych. Dokonując wyceny wartości części nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął kilkanaście nieruchomości podobnych położonych gminie S.oraz gminach sąsiednich z dostępem do kanalizacji sanitarnej o cenach min. 115,00 zł/m. kw. i maksymalnej 170,07 zł/m. kw. W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m. kw. powierzchni gruntu na kwotę 143,04 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 0,970, rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m. kw. nieruchomości na kwotę 138,75 zł. W konsekwencji wartość części nieruchomości o stworzeniu warunków do podłączenia do nowowybudowanych urządzeń infrastruktury została oszacowana na poziomie 222.138,75 złotych. W świetle wyżej opisanych ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej należy uznać za prawidłową. Wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Opisane i ujęte tabelarycznie zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. Wskazać należy także, iż dobrane przez biegłego transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pod kątem ich możliwej oceny przez organ i zgodnie z zasadami wyceny zostały dokonane w dwuletnim przedziale czasowym poprzedzającym sporządzenie operatu szacunkowego. Warto zaznaczyć, iż w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, iż kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkaniową. Ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości gruntowe niezbudowane przeznaczone od zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rzeczoznawca wedle własnego doświadczenia oraz wiedzy dokonał określenia cech nieruchomości oraz przypisania wag stosownym cechom. Organ odwoławczy podzielił poglądy wyrażane w orzecznictwie, iż dobór cech nieruchomości i przypisanie im wag pozostawione są uznaniu rzeczoznawcy, który opiera się na swej wiedzy specjalistycznej oraz doświadczeniu. Problematyka ta wymyka się zasadniczo spod kognicji organu orzekającego i pozostawiona jest gestii rzeczoznawcy majątkowego poza elementami dostrzegalnymi także przez osoby nie posiadające wiedzy specjalistycznej, takimi jak np. zbyt duże różnice w powierzchni nieruchomości przyjętych do porównania, etc. (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 września 2008 roku, sygn. akt III SA/Po 135/08, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 lipca 2007 roku, sygn. akt II SA/Gd 225/07). Wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 marca 2013 roku, sygn. akt: II SA/Sz 1325/12, publ. SIP LEX pod nr 1299561). Takiej oceny dokonał niewątpliwie organ I instancji. Wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, przy czym zaznaczyć należy, iż podobieństwo nie oznacza identyczności nieruchomości. Zatem jest dopuszczalne wykorzystanie do wyceny nieruchomości położonych np. w różnych dzielnicach miasta czy różnych, sąsiednich gminach lub miejscowościach, a także nieznacznie różniących się powierzchnią. Powyższe nie przesądza o braku podobieństwa, zaś różnice między poszczególnymi nieruchomościami przyjętymi do porównań są korygowane przez biegłego w procedurze wyceny za pomocą współczynników korygujących. Organ wyjaśnił, że okoliczność stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej jest ustalana przede wszystkim zgodnie z przepisami prawa budowlanego oraz przepisami ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków. Ustalenie daty stworzenia warunków będzie wynikało z dokumentacji budowlanej oraz ew. dokumentacji przedsiębiorstwa wodociągowego. Potwierdzenie tego faktu przez właściciela nieruchomości nie jest wymagane. Przy czym pamiętać należy, że chodzi nie o datę faktycznego podłączenia nieruchomości do sieci, lecz o datę w której podłączenie to było, zgodnie z przepisami, możliwe. Ponadto z akt i treści odwołania nie wynika by strony poniosły nakłady na budowę sieci. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli A. W., M.C., B. W. i K. W. wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy S.. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 7, 8, 9 i 107 § 3 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 145 i 148 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi wskazali m. in., że w 2011 r. Gmina S.prowadziła inwestycję, polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej na ul. Ł. w C.. Roboty odebrano na podstawie komisyjnego protokołu odbioru robót z dnia [...] listopada 2011 r. Zakres zleconych przez Gminę prac budowlanych dotyczył jedynie wybudowania kanału głównego i nie obejmował wykonania prac związanych z budową odcinków sieci pomiędzy kanałem głównym a granicami posesji. W dniu [...] kwietnia 2011 r. do skarżącego zwrócił się przedstawiciel firmy [...]- wykonawca sieci kanalizacyjnej, z wnioskiem o zlecenie odpłatnego wykonania "przyłącza kanalizacyjnego", rozumianego jako wybudowanie odcinka pomiędzy granicą posesji skarżącego, a realizowanym w tym samym czasie kanałem głównym. Skarżący złożył przedmiotowe zlecenie (w załączeniu kserokopia). Tym samym, ze środków skarżącego - 1920 zł nastąpiło faktyczne zrealizowanie części głównej sieci kanalizacyjnej, zakończonej studzienką kanalizacyjną, zlokalizowaną zaraz za granicą jego działki. Skarżącego wskazali, że wymaganie przez Gminę pokrywania przez osobę ubiegającą się o przyłączenie do infrastruktury kanalizacyjnej, kosztów budowy sieci kanalizacyjnej w postaci przykanalika wraz z kosztami pochodnymi, wynikającymi z jego realizacji na nieruchomości gminy. Na dowodzie KP z 2011 r. otrzymanej od wykonawcy widnieje "wykonane przyłącze kanalizacji sanitarnej dz. [...]", a wykonany został odcinek "przykanalika" między kolektorem a studzienką. Dalsze przyłącze i sieć kanalizacyjną na działce skarżący wykonał już sam. Zauważyli także, iż ustawodawca w przepisach określających przesłanki, zasady i tryb ustalenia opłaty adiacenckiej przewidział sytuację, w której osoby zobowiązane do jej uiszczenia poniosły już pewne świadczenia na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 148 ust. 4 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r., nr 123, poz. 858 ze zm.) przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów, poniesionych przez właściciela na rzecz budowy poszczególnych urządzeń tej infrastruktury. Oznacza to, iż opłata adiacencka nie jest jedyną formułą w jakiej ustawodawca dopuszcza ponoszenie przez mieszkańców kosztów realizacji zadań inwestycyjnych. Skarżący podnieśli, że projekt wykonawczy, na którym zaznaczono przebieg linii kanalizacyjnej, w tym linię przykanalika ze studzienką na końcu na nieruchomości skarżącego, nie stanowi w żadnym wypadku, że przykanalik ten Gmina wykonała na swój koszt, co ponadto potwierdza brak odbioru protokolarnego, podpisanego przez skarżącego. Zdaniem skarżących wzbudza wątpliwości także sposób wykonania operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej. Organ I instancji wskazał, iż podstawą do uznania wzrostu wartości nieruchomości i tym samym obliczenia opłaty adiacenckiej, był operat szacunkowy wartości nieruchomości gruntowej, obejmującej działki nr [...] o pow. 1.707 m kw. Niestety skarżący nie są w stanie określić jak organ obliczył różnicę wartości nieruchomości według operatu szacunkowego, ponieważ uzasadnienie decyzji jest jedynym dostępnym dla skarżącego narzędziem do weryfikacji prawidłowości podjęcia decyzji. Tak poważne niedomówienia odbierają mu możliwość odniesienia się do stanowiska organu i sposobu liczenia. Przedmiotowy operat szacunkowy nie pozwala na dokonanie weryfikacji poprawności dokonanych porównań. Sposób opisu nieruchomości wybranych do oceny, nie pozwala na ocenę, czy wyboru dokonano prawidłowo. Zgodnie z orzeczeniem WSA w Poznaniu II SA/Po 791/13 z dnia 27 listopada 2013 r., aby dokonać oceny, czy dobrane przez biegłego nieruchomości zostały wybrane prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym przypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. W operacie wskazano jedynie pewne cechy nieruchomości, które są ujęte w sposób ogólny i nie pozwalają na taką weryfikację. Podanie jedynie gmin, w których znajdują się nieruchomości, uniemożliwia stronie skarżącej jakąkolwiek weryfikację. Tymczasem zgodnie z powyższym orzeczeniem WSA, brak wskazania okoliczności, pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny a także ocen tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen. Jak zaznacza rzeczoznawca majątkowy, w operacie szacunkowym dla porównania przyjęto podobne nieruchomości. Z operatu jasno wynika, iż rzeczoznawca, przyjmując działki do porównania, całkowicie pominął kwestie ich przeznaczenia w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem przyjęte dla porównania zostały nieruchomości położone w R. czy C.. Warto także zauważyć, iż rzeczoznawca, przyjmując do porównania działki sprzedane w okresie 2011 roku powinien wskazać, czy są to wszystkie zaistniałe w tym okresie transakcje na rynku nieruchomości. Rzeczoznawca nie uzasadnia swojego wyboru żadnymi kryteriami. W prawidłowo przygotowanym operacie, należałoby wskazać kryteria, jakimi kierował się w wyborze tych transakcji. W ocenie strony skarżącej zarówno organ - Wójt Gminy S.jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., nie dokonały wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, słusznie podnoszonych w przedmiotowej sprawie, a szczególnie tych, dotyczących finansowego udziału strony w realizowanej przez Gminę inwestycji. W swoich decyzjach organy skupiły się na kwestii samej opłaty adiacenckiej i prawidłowości wyceny nieruchomości, dokonanej operatem szacunkowym, wykonanym zdaniem skarżącego w sposób nie rzetelny a przynajmniej nie pozwalający stronie na weryfikacje prawidłowości danych w nim zawartych. Przyjęte do porównania działki posiadają zawyżone ceny a żadna z nich nie jest podobna do działki szacowanej pod względem położenia, infrastruktury, dojazdu i otoczenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.– dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę kwestionowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z których wynika, że w obowiązującym systemie prawnym ponoszenie opłaty adiacenckiej jest wyrazem uczestniczenia w kosztach wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (w tym przypadku: kanalizacji sanitarnej) z udziałem środków publicznych (Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi – art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm. - dalej jako "u.g.n.") przez beneficjentów takiej inwestycji, przy czym owo uczestniczenie jest uzależnione od woli organu administracji, który może, ale nie musi opłatę ustalić. Opłata nie jest podatkiem, lecz daniną publiczną, z którą ustawodawca wiąże powstanie roszczenia przysługującego gminie. W świetle art. 145 ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej możliwe jest każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych rodzajów urządzeń (sieci) infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 u.g.n.). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, w której ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 zd. pierwsze w zw. z art. 146 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) została wybudowana infrastruktura techniczna, z udziałem środków publicznych; 2) nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej ; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jest poza sporem, że w rozpoznawanej sprawie ziściła się przesłanka wymieniona wyżej w punkcie 4., gdyż nie budzi wątpliwości, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z kanalizacji sanitarnej obowiązywała uchwała Rady Gminy S.nr [...] ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej budową infrastruktury technicznej na 15 %. Nie budzi również wątpliwości, że została wybudowana infrastruktura techniczna, z udziałem środków publicznych. Ponadto w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie został zachowany 3 letni termin do wydania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów NSA z 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – dalej jako "CBOSA"). trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W myśl przywołanego przepisu termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do korzystania z infrastruktury technicznej. Momentem, w jakim dochodzi do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej, nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można przystąpić legalnie do użytkowania infrastruktury, ustalona z uwzględnieniem odrębnych przepisów (art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2015 r. poz. 139 ze zm.) przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej. Decydujące znaczenie ma wobec tego nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 700/13, LEX nr 1382982; wyrok NSA z dnia 3 listopada 2011 r., sygn. akt I OSK 1921/10, LEX nr 1131497). W niniejszej sprawie jak wynika z akt sprawy zawiadomienie o zakończeniu budowy wpłynęło do nadzoru budowlanego w dniu [...] stycznia 2012 r. i organ nadzoru budowlanego w terminie 21 dni nie wniósł sprzeciwu. Zatem jak słusznie uznał organ, to dzień [...] lutego 2012 r. był dniem stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji. Wobec powyższego, przewidziany w art. 145 ust. 2 u.g.n., trzyletni termin na ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania drogi upływał w rozpoznawanej sprawie w dniu [...] lutego 2015 r. Decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] października 2014 r. , czyli w przepisanym terminie. Sąd wyjaśnia, że wystarczające było już samo wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji z zachowaniem terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. Przed upływem tego terminu decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie musi bowiem uzyskać przymiotu ostateczności (por. argumenty zawarte w uzasadnieniu prawomocnego wyroku WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2013 r., sygn. akt II SA/Po 664/13, COBOSA. Jest ważne jedynie, aby po tym terminie pozostawała nadal w obrocie prawnym. Ponadto w tym miejscu wskazać należy, iż w ustawie o gospodarce nieruchomościami brak jest definicji określenia "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości", co jednak nie stanowi luki prawnej, lecz stanowi celowy zabieg racjonalnego ustawodawcy zdającego sprawę sobie z tego, że moment ten ma charakter indywidualny i wiąże się z koniecznością uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych i zastosowania odrębnych przepisów prawa. Wyrazem takiego uzasadnienia dla istoty wprowadzonej regulacji jest wskazanie w art. 148b ust. 1 u.g.n., że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów oraz nałożenia w ust. 2 tego artykułu na właściwe podmioty obowiązku udzielania informacji określonym w pierwszym zdaniu tego przepisu podmiotom, że zostały stworzone warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi wystarczające do ustalenia opłaty adiacenckiej. Tak więc z art. 148b u.g.n. wynika, że ustawodawca określił stan, który należy uznać, że "stworzono warunki do podłączenia nieruchomości" w sposób złożony, pozostawiając otwartą kwestię ustalenia momentu, kiedy taki stan powstaje i uzależniając to ustalenie jedynie od faktycznego stworzenia warunków technicznych do podłączenia nieruchomości w rozumieniu odrębnych przepisów i nadając szczególne znaczenie dowodowe informacjom udzielonym przez właściwe podmioty, przez co rozumieć należy podmioty właściwe branżowo np. zakład gospodarki komunalnej. W orzecznictwie przyjmuje się, iż stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oznacza w przypadku urządzenia kanalizacyjnego wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1595/00; z dnia 6 marca 2003 r., sygn. akt I SA 2053/01, LEX nr 12178; z dnia 23 lipca 2002 r., sygn. akt I SA 131/01, LEX nr 156838). Dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do innych sieci uzbrojenia technicznego nie wystarczy wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego, ale inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych do granicy nieruchomości (por. Gospodarka nieruchomościami. S. Źróbek, R. Źróbek, J. Kuryj, Wydawnictwo Gall, Katowice, str. 196-197). Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 5 sędziów z dnia 5 czerwca 2000 r. sygn. akt OPK 4/00 (opubl. ONSA 2000/4/143) wprost wyjaśnił, że użyty w art. 145 ust. 1 u.g.n. zwrot "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" oznacza - w przypadku urządzenia kanalizacyjnego - wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że wskazówkę interpretacyjną dla wyjaśnienia, co oznacza sformułowanie ‘po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" zawiera ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo wodne (Dz. U. Nr 38, poz. 230 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 18 grudnia 1996 r. w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków (Dz. U. Nr 151, poz. 716 ze zm.). Zgodnie z art. art. 100 ust. 1 ustawy Prawo wodne, urządzenia kanalizacyjne wykonane są na koszt budżetu Państwa za zwrotem części kosztów przez zainteresowanych właścicieli nieruchomości, stanowią własność Państwa, a zgodnie z § 1 rozporządzenia w sprawie urządzeń zaopatrzenia w wodę i urządzeń kanalizacyjnych oraz zasad ustalania opłat za wodę i wprowadzanie ścieków utrzymanie i eksploatacja urządzeń kanalizacyjnych do pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku, lub do miejsca przeznaczonego na jej wybudowanie należy do właścicieli tych urządzeń. Analiza przytoczonych przepisów - ustawy Prawo wodne oraz aktu wykonawczego do niej wykazuje, że urządzenie kanalizacyjne to nie tylko kanał sanitarny, ale także przykanaliki - odgałęzienia - prowadzące do poszczególnych nieruchomości, do miejsca określonego w powołanym przepisie - § 1 rozporządzenia, a mianowicie pierwszej studzienki na przykanaliku, licząc od strony budynku. Kanał sanitarny i przykanaliki łącznie składają się na urządzenie kanalizacyjne służące do odprowadzania ścieków. Wprawdzie przytoczona uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego podjęta została pod rządami ustawy z 1974 r. Prawo wodne, która to ustawa utraciła moc obowiązującą z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 ze zm.), tj. z dniem 1 stycznia 2002 r., jednakże regulująca obecnie problematykę zbiorowego odprowadzania ścieków ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, która weszła w życie z dniem 14 stycznia 2002 r., w art. 2 pkt 5 i 14 ustala, że przyłącze kanalizacyjne jest to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług, z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej, a urządzenie kanalizacyjne to m.in. sieci kanalizacyjne. Zauważyć ponadto należy, że zgodnie z art. 15 ust. 1 powyższej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane zapewnić budowę urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych. Powołane przepisy wskazują, że uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2000 r. zachowała swą aktualność również pod rządami obecnie obowiązującej ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Oznacza to, że także obecnie stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia kanalizacyjnego, umożliwiających ustalenie przez gminę opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 u.g.n., jest to wykonanie kanału sanitarnego wraz z przykanalikami do poszczególnych nieruchomości znajdujących się w zasięgu tego urządzenia. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż powyższe zostało wykonane. Przedmiotem sporu jest jednak fakt kto poniósł koszty tego przyłączenia. W niniejszej sprawie organ odwoławczy, pomimo podniesienia tej kwestii w odwołaniu z naruszeniem przepisów postępowanie nie ustalił jakie to koszty i czy w ogóle zostały poniesione przez skarżącego tzn. czy partycypował on w kosztach budowy kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n. różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego. W niniejszej sprawie z zestawienia przyłączy sanitarnych wynika, iż do nieruchomości skarżącego składającej się z działek [...] wykonano przyłącze sanitarne. Z powyższego zestawienia (poz. 25) wynika, iż do działki [...] wykonano przyłącze sanitarne o długości 4 m. Z drugiej zaś strony skarżący do skargi załączył dowód wpłaty opiewającym na kwotę 1920 zł. Zgodnie z tym dowodem wpłata dotyczyła "wykonania przyłącza kanalizacji sanitarnej dz. [...]". Zatem w świetle powyższych dokumentów nie da się jednoznacznie ustalić czy skarżący partycypował w kosztach budowy kanalizacji czy też opłata ta dotyczyła wykonania innej czynności. Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, że kwestia partycypowania w kosztach była podnoszona już w odwołaniu. Na ostatniej strona odwołania jednoznacznie wskazała, iż musiała "zlecić na swój koszt i zapłacić wykonawcy za wykonanie przyłącza kanalizacji do kolektora do granicy nieruchomości". W tym miejscu wskazać należy, iż jedną z zasad postępowania, którą winien brać pod uwagę organ odwoławczy przy rozpoznawaniu sprawy, jest wynikająca z art. 15 Kpa zasada dwuinstancyjności. Zgodnie z tą zasadą organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę będącą przedmiotem postępowania przed organem I instancji. Istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, nie zaś na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu I instancji. Wynika to z przytoczonego art. 138 Kpa, który przyznaje organowi odwoławczemu kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, czego następstwem jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, bądź uchylenie i zmiana zaskarżonej decyzji. W wyroku z dnia 20 grudnia 1999r. (sygn. akt IV SA 274/97, LEX nr 48234) Naczelny Sąd Administracyjny skonstatował, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Oznacza to, że ma on obowiązek rozpoznać wszystkie żądania, wnioski i zarzuty strony oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Wspomniane żądania, wnioski i zarzuty mogą być zawarte również w złożonym przez stronę odwołaniu, a obowiązkiem organu odwoławczego jest przytoczenie w tym względzie treści odwołania oraz ustosunkowanie się do niego w uzasadnieniu wydanej decyzji. Obowiązek ustosunkowania się przez organ odwoławczy do zarzutów odwołania wynika również z art. 11 i 107 § 3 Kpa. W tym miejscu wskazać należy, iż stanowisko organu prowadzącego postępowanie – po przeprowadzaniu koniecznych czynności procesowych - winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji, sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 Kpa. Zadaniem uzasadnienia stanowiącego integralny składnik decyzji jest bowiem wyjaśnienie jej dyspozytywnej części jakim jest rozstrzygnięcie (tak NSA w wyroku z dnia 12 maja 2000 r., sygn. akt I SA/Kr 856/98, LEX nr 43041). Winno ono zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Prawidłowe zredagowanie pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienia decyzji administracyjnej ma podstawowe znaczenie dla stosowania zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 Kpa, a realizowanej na mocy art. 107 § 3 tego aktu prawnego. Mocą tej zasady organ administracji obowiązany jest do wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, aby w miarę możliwości doprowadzić do realizacji decyzji bez stosowania środków przymusu. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy. Obowiązkiem organu odwoławczego przy uzasadnianiu decyzji jest więc ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania. Nie wykonanie tego obowiązku stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, a to z kolei skutkuje uchyleniem zaskarżonych decyzji. Postawiona powyżej teza znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądowoadmniastracyjnym. W wyroku z dnia 9 kwietnia 2001r., sygn. akt V SA 1611/00, LEX nr 80635 NSA stwierdził, że pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy stwarza przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. W wyroku z 11 lipca 2001 r. (sygn. akt IV S. 703/99 LEX nr 51234), Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, iż ‘Organ administracji, który nie ustosunkowuje się do twierdzeń uważanych przez strony za istotne dla sposobu załatwienia sprawy, uchybia obowiązkom wynikającym z art. 8 i 11 Kpa. (...) Zaniechanie przez organy administracji państwowej uzasadnienia swych decyzji w sposób przekonywający, a więc odnoszący się do wszystkich zarzutów, zgodny z zasadami wyrażonymi w art. 7-9 i 11 Kpa, skutkuje - w myśl utrwalonego już orzecznictwa NSA - wadliwością tych decyzji jako naruszających dyspozycję art. 77, 80, 81 i 107 § 3 Kpa." ( wyrok NSA sygn. akt II SA 742/84, ONSA 1984/2/67). Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, iż organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odwołania, a ponadto nie ustalił czy skarżący partycypował w kosztach budowy, a zatem czy w niniejszej sprawie winien znaleźć zastosowanie art. 148 ust. 4 u.g.n. Powyższe ustalenia mając również znaczenie dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Gdyby organ ustalił, że skarżący partycypował w kosztach budowy powyższe powodowałoby konieczność obniżenia różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego. W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie ziściła się także trzecia z ww. przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie składu orzekającego wartość nieruchomości przed wybudowaniem i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej przez rzeczoznawcę została określona prawidłowo. Ewentualny fakt partycypacji w kosztach budowy nie ma wpływu na określenia samej wartości nieruchomości. Powyższe ma znaczenie wyłączenie przy późniejszym obliczaniu różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej, a wartkością po jej wybudowaniu. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Organ rozpoznający sprawę zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt bowiem, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny, nie uzasadniając swojego wyboru. Dodać należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. W ocenie Sądu prawidłowo w operacie zastosowano przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154 ust. 1 u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca z uwagi na specyfikę nieruchomości zastosował podejście mieszane, metodę pozostałościową. Uzasadniając wybór tej metody rzeczoznawca wskazał, że ze względu na specyficzne cechy nieruchomości, najkorzystniejszy sposób użytkowania nieruchomości wynikający z możliwości korzystania z kanalizacji sanitarnej, wymaga poniesienia znacznych dodatkowych kosztów ze strony właściciela. W takim przypadku wartość nieruchomości należy określić w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową. Dalej rzeczoznawca wskazał, iż metoda pozostałościowa zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego i kosztowego. Stosuje się ją do określania wartości rynkowej, jeśli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Wartość nieruchomości można określić dla gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi lub oddzielnie dla jego części składowych. Wartość ta jest równa różnicy pomiędzy wartością nieruchomości po ulepszeniu i wartością przeciętnych kosztów wykonanych robót z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych. W ocenie Sądu ze względu na kształt działki oraz odległość zasadniczej części nieruchomości od poprowadzonej kanalizacji i związaną z tym koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów celem osiągnięcia korzyści z dostępu do kanalizacji (tj. doprowadzenie przyłącza kanalizacji na odcinku 26 m) rzeczoznawca zasadnie zastosował metodę pozostałościową polegająca na odliczeniu od ustalonej wartości nieruchomości kosztów doprowadzenia przyłącza kanalizacji sanitarnej. W tym miejscu wskazać należy, iż z operatu szacunkowego wynika, że wartość działki drogowej nr [...] nie wzrosła na skutek wybudowania kanalizacji. Na stronie 14 operatu wkradł się błąd w oznaczeniu działki drogowej. Powyższe nie ma jednak wpływu na ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Dokonując wyceny działek [...] rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wydawania decyzji przez organ II instancji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla potrzeb sporządzenia operatu rzeczoznawca dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w okresie od kwietnia 2012 r. do kwietnia 2014 r. Do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem kilkunastu transakcji działek. Podnieść należy, iż wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W świetle powyższej regulacji wskazać także należy, iż występujące różnice pomiędzy działkami szacowanymi, a przyjętymi do porównania, nie wpływają na prawidłowość ustaleń operatu, bowiem w takiej sytuacji wyceny dokonuje się za pomocą tabel korygujących uwzględniających cechy przyjętych do porównania działek. W tabelach tych rzeczoznawca oznacza wskaźniki korygujące. Dla ustalenia ceny średniej przyjęto ceny transakcji sprzedaży działek porównywalnych powierzchniowo. Na podstawie analizy transakcji biegły stwierdził, że poziom cen za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę uzależniony jest przede wszystkim od takich cech, jak: położenie, powierzchnia działki, uzbrojenie, sąsiedztwo i otoczenie, możliwość zagospodarowania. Dla każdej z tych cech przyjęto następnie wagi, określając ich % udział w cenie. I tak, dla cechy – położenie – 25%, powierzchnia działki - 20 %, uzbrojenie – 20 %, sąsiedztwo – 15 %, możliwość zagospodarowania – 20 %. Tak określone wagi wyznaczają procentowy wpływ danej cechy na cenę nieruchomości. Rzeczoznawca przyjął skalę cech rynkowych i przedstawił ich opis. Zdaniem składu orzekającego rzeczoznawca w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a następnie określił wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów. W dalszej kolejności – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Po dokonaniu takiej wyceny działek [...] rzeczoznawca zasadnie, co wskazano już wyżej, odjął wartość nakładów jakie musi ponieść właściciel celem możliwości korzystania z kanalizacji na tych działkach. Z powyższych względów zarzut skargi, że operat szacunkowy nie pozwala na dokonanie weryfikacji poprawności dokonanych porównań jest niezasadny. Warto w tym miejscy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (sygn. akt I OSK 1087/09 – CBOSA ) wyraził pogląd, który podziela Sąd orzekający w niniejszej sprawie, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżący takiej opinii nie przedłożyli. Co istotniejsze skarżący kwestionując operat szacunkowy wskazuje, iż nie jest w stanie określić jak organ obliczył różnice wartości nieruchomości według operatu szacunkowego, ponieważ uzasadnienie decyzji jest jedynym dostępnym dla skarżącego narzędziem do weryfikacji prawidłowości podjęcia decyzji. Jednakże wobec przedłożonych przez skarżącego dowodów należy wyjaśnić czy faktycznie partycypował on w kosztach budowy infrastruktury technicznej. W razie ustalenia, iż kwota 1920 zł poniesiona była w związku z budową kanalizacji do granicy z działką, obowiązkiem organu było pomniejszenie różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem tej kanalizacji, a po jej wybudowaniu. Powyższe z oczywistych względów ma wpływ na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c Ppsa uchylił zaskarżona decyzję. Rozpoznając sprawę ponownie obowiązkiem organu odwoławczego będzie stosownie do art. 136 Kpa uzupełnienie materiału dowodowego. Organ w szczególności winien zwrócić się do wykonawcy z zapytaniem jaki to prace były wykonywanie na zlecenie skarżącego. Powyższe pozwoli organowi na rozstrzygnięcie kwestii czy skarżący partycypował czy tez nie w kosztach budowy kanalizacji sanitarnej. W zależności od poczynionych ustaleń organ podejmie działania celem wydania decyzji uwzględniającej stanowisko zawarte w niniejszym wyroku.