II SA/Rz 187/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski /spr./ Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Krystyna Józefczyk Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2017 r. sprawy ze skargi J. B., M. T. i U. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu -skargę oddala- II SA/Rz 187/17 U z a s a d n i e n i e Przedmiotem skargi J. B., M. T. i U. S. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO lub Kolegium) z dnia [...] grudnia 2016 r. Nr [...] dotycząca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu. Jak wynika z akt sprawy, Burmistrz Miasta [...] działając na wniosek I. K., decyzją z dnia [...] października 2016 r. Nr [...] – na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej: K.p.a.) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm., dalej: u.p.z.p.) - ustalił warunki zabudowy i sposób zagospodarowania terenu dla inwestycji pn: "zmiana sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego na lokal użytkowy o funkcji usługowej w zakresie kosmetyczno-fryzjerskim" na działce nr 708, położonej w S. obręb Ś., przy ul. [...]. W uzasadnieniu wskazał, że obszar objęty wnioskiem położony jest w terenach zainwestowanych budownictwem usługowo-mieszkalnym, usługowym, mieszkalnym, oświaty i nauki, uzbrojonym w podstawowe elementy infrastruktury technicznej. Wniosek przeanalizowano pod kątem zgodności z art. 61 i art. 56 u.p.z.p. oraz z przepisami odrębnymi. Dokonana analiza wykazała brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Brak zgody właścicieli czy użytkowników nieruchomości objętej wnioskiem i nieruchomości sąsiednich nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Ustalona lokalizacja stanowi kontynuację funkcji, parametrów i cech sąsiedniej zabudowy. Działka posiada dostęp do drogi publicznej i uzbrojenie w media. Wydana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi i nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę uprawnioną. Odwołania od tej decyzji złożyli K. O. i S. O., U. S., J. B., M. B. i M. B. oraz M. T. – wszyscy działający przez pełnomocnika adw. R. R. Odrębnym pismem odwołanie złożyła także M. T. Odwołujący wnioskując o uchylenie decyzji i zawieszenie postępowania, zarzucili kwestionowanej decyzji naruszenie: 1. art. 7 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie zasady prawdy obiektywnej i interesu obywatela, 2. art. 77 i art. 80 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wyjaśnienia sprawy, 3. art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez błąd w uzasadnieniu faktycznym i prawnym, polegający na braku spójności, logiczności, wzajemnego korelowania, błąd w ustaleniach faktycznych i konsekwencji ustaleń, w szczególności: - odstąpienie od ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, błędne określenie zakresu inwestycji oraz wielkości terenu przeznaczonego pod inwestycję z ograniczeniem się jedynie do pomieszczenia piwnicznego nr 26, które nie ma urządzonego wejścia i wymaga określenia powierzchni zabudowy działki, co jest niezbędne dla przeprowadzenia danej inwestycji, - błędne wskazanie, iż nie ulega zmianie ukształtowanie terenu, a w rzeczywistym stanie faktycznym istniejące dojście spełnia wymogi Prawa budowlanego dla piwnic, natomiast dla lokalu usługowego należy zmienić /przebudować schody, - w zakresie ustalenia warunków i kształtowania ładu przestrzennego - założenia decyzji są sprzeczne z wymienionym pkt 3 decyzji - przebudowa schodów; aby odpowiadały warunkom technicznym, wymaga to pozwolenia na budowę, co również winno być przedmiotem analizy i postępowania, - odstąpienie od ustalenia linii zabudowy i błędne przyjęcie, iż ze względu na lokalizację i zakres inwestycji nie jest wymagana, gdy w rzeczywistym stanie faktycznym niezbędnym jest jej określenie, - określenie powierzchni zabudowy budynku jako pozostającej bez zmian, gdy w rzeczywistości inwestycja będzie wymagała zmiany powierzchni zabudowy budynku, - określenie powierzchni użytkowej przekształconego pomieszczenia na 72,10 m2 z pominięciem okoliczności, iż pomieszczenie to nie jest jednolite i składa się z części technicznej i gospodarczej, gdzie pomieszczenie gospodarcze nie może być przedmiotem obrotu prawnego i tym samym nie może ulec przekształceniu jako część składowa bloku, - błędne wskazanie, iż powierzchnia biologicznie czynna pozostanie bez zmian, co pozostaje w sprzeczności z rzeczywistym stanem faktycznym, gdyż nie uwzględnia, iż urządzenie wejścia do przedmiotowego lokalu spowoduje pomniejszenie powierzchni biologicznie czynnej niemalże w 100%, - błędne przyjęcie istnienia infrastruktury technicznej i komunikacyjnej, gdzie pomieszczenie będące przedmiotem przekształcenia nie posiada wymaganego prawem podłączenia tych mediów, brak jest analizy oraz bilansu mocy elektrycznej, - brak dbałości o interes publiczny - interes jednej osoby wyniesiono ponad interes wszystkich mieszkańców, nie przeprowadzono rzetelnej analizy, zakładając za inwestora, iż to co jest doprowadzone do budynku wystarczy dla potrzeb tego lokalu, przedmiotowa inwestycja nie posiada także dostępu do drogi publicznej, - brak spełnienia przez przedmiotowy lokal warunków technicznych, jakie ma spełniać lokal użytkowy, - naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego z uwagi na brak określenia sposobu i możliwości dostępu do projektowanego lokalu dla osób niepełnosprawnych, - brak zgody współwłaścicieli działki nr 708 na przedmiotowe przekształcenie z uwagi na wymagane urządzenie schodów, wejścia oraz odpowiednich wielkościowo okien, co pozbawi współwłaścicieli miejsc parkingowych i terenu zielonego, podczas gdy decyzja powinna zapewniać ochronę interesów osób trzecich, - brak ustalenia wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki z uwagi na zakres inwestycji, - błędne ograniczenie określonego w decyzji terenu inwestycji wyłącznie do pomieszczenia o nr 26, podczas gdy w szkicu mapy zasadniczej oznaczono inwestycję literami ABCDE które zajmują obszar całej działki nr 708, pominięcie zmiany linii zabudowy i warunków zabudowy poza lokalem 26, a zwłaszcza sposobu urządzenia wejścia, co jest rozbieżnością, która czyni decyzję dowolną, - nieuwzględnienie uwag współwłaścicieli, - decyzja powinna charakteryzować się jednoznacznością, a takiego przymiotu nie ma skarżona decyzja. Odwołujący wskazali ponadto, że w związku z zaawansowanymi pracami na opracowaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego warunkami zabudowy, w ich ocenie zasadnym jest zawieszenie przedmiotowego postępowania. Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016 r. SKO stwierdziło uchybienie terminu do wniesienia odwołania przez M. i M. B., zaś opisaną na wstępie decyzją z tego samego dnia - działając na podstawie art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, wskazując na zgodność decyzji Burmistrza z wymogami zawartymi w tych przepisach oraz brak naruszenia reguł i zasad postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu wyjaśniło, że granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległościach zgodnych z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 16 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Front działki nr 708 posiada szerokość 27m, granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 81 m od granic działki, a więc w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu tej działki. Powołało się na ustalenia organu pierwszej instancji, iż działka nr 708 położona jest w terenie zabudowanym o charakterze zabudowy śródmiejskiej. Wyznaczenie minimalnych - określonych rozporządzeniem - granic obszaru analizowanego jest wystarczające, a wyznaczenie "poszerzonych" granic ponad wymaganą rozporządzeniem wielkość nie doprowadziłoby do innych ustaleń niż dokonane. Tym samym w ocenie SKO obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Ustalono ponadto, że w granicach obszaru analizowanego znajdują się budynki mieszkalno-usługowe, usługowe, mieszkalne, budynki oświaty i nauki, ochrony zdrowia i opieki społecznej. Tym samym planowana inwestycja, polegająca na zmianie sposobu użytkowania lokalu zlokalizowanego w części piwnic budynku mieszkalno-usługowego na lokal usługowy (zakład fryzjersko-kosmetyczny) nie zmienia charakteru czy rodzaju zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym. Wymóg przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji został spełniony, gdyż zabudowa nie godzi w zastany stan rzeczy. Wprowadzenie do budynku mieszkalno - usługowego kolejnych usług, przewidzianych w części tego budynku (piwnicy), nie powoduje zmiany funkcji istniejącej zabudowy czy też zmiany charakteru tej zabudowy. W dalszej części SKO podało, że planowana inwestycja to zmiana sposobu użytkowania części istniejącego już budynku, a nie inwestycja polegająca na budowie nowego obiektu budowlanego. Zbędna jest analiza parametrów architektoniczno - urbanistycznych budynków (nie jest wymagane ustalanie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, linii zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, gdyż parametry te nie ulegają zmianie), analizy wymaga jedynie zakres kontynuacji funkcji zabudowy. Działka nr 708 na której położony jest objęty wnioskiem budynek przylega do dróg publicznych ul. [...] i ul. [...] w S. Dojazd do niej jest zapewniony z drogi publicznej ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną o nr ewid. 709 będącą własnością Gminy Miasta [...]. Spełniony zatem został wymóg art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zakresie dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Również wymogi z pkt 3 cyt. przepisu zostały spełnione, gdyż budynek objęty wnioskiem jest przyłączony do zewnętrznych sieci uzbrojenia terenu: sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej. Odnosząc się w tym zakresie do zarzutów odwołujących SKO wyjaśniło, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy nie podlega ocenie to czy poszczególne lokale w budynku posiadają wykonane wewnętrzne instalacje, a jedynie to, czy możliwe jest przyłączenie budynku do sieci uzbrojenia terenu. Skoro budynek jest przyłączony do sieci uzbrojenia terenu, tym samym warunek wystarczającego uzbrojenia terenu należy uznać za spełniony. Działka na której planowana jest inwestycja oznaczona jest jako użytek B - tereny mieszkaniowe, spełniony jest więc warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Decyzja nie narusza też wymogów przepisów odrębnych (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Teren objęty wnioskiem nie jest objęty formami ochrony przyrody, ani też położony w obszarze chronionym Natura 2000. Planowane przedsięwzięcie nie należy do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Działka objęta wnioskiem nie leży w terenach objętych ochroną konserwatorską. W decyzji organ określił też warunki dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja taka nie narusza prawa własności i nie uprawnia do wykonania inwestycji. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę legitymującą się wymaganymi kwalifikacjami. Zarzuty dotyczące braku spełnienia wymaganych warunków technicznych organ na tym etapie uznał za przedwczesne. SKO zaznaczyło także, że literami ABCDE na załączniku graficznym do decyzji zaznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, tj. granice działki nr 708, na której położony jest budynek, w którym znajduje się lokal objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Takie oznaczenie odpowiada wymogom art. 54 pkt 3 u.p.z.p. Skargę na decyzję SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożyli J. B., M. T., K. i S. O. i U. S. – reprezentowani przez pełnomocnika adw. R. R., wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy organowi II instancji do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Zawnioskowali o dopuszczenie dowodu z pism Starosty [...] z [...] grudnia 2015 r. i [...] marca 2016 r. oraz szkicu na okoliczność wykazania, że przedmiotowy lokal jest w rzeczywistości piwnicą, a dotychczas był zaprojektowany jako kotłownia i skład opału. Zaskarżonej decyzji zarzucono wydanie z naruszeniem prawa materialnego, tj. § 2 pkt 3 i 6 /błędnie określonych jako ust. 3 i 6/ oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) poprzez: nieokreślenie powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki, odstąpienie od ustalenia linii zabudowy, błędne wskazanie że nie ulega zmianie ukształtowanie terenu, powierzchnia zabudowy budynku i powierzchnia biologicznie czynna, sprzeczność założeń decyzji w zakresie ustalenia warunków i kształtowania ładu przestrzennego z pkt 3 decyzji Burmistrza z uwagi na konieczność przebudowy schodów które także powinny być objęte analizą, błędne przyjęcie istnienia infrastruktury technicznej, komunikacyjnej, posiadania dostępu do drogi publicznej oraz że teren inwestycji ogranicza się wyłącznie do pomieszczenia nr 26, brak określenia sposobu i możliwości dostępu do przekształconego lokalu piwnicznego dla osób niepełnosprawnych. Skarżący zarzucili ponadto naruszenie § 8 ust. 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. poz. 462) oraz art. 32 ust. 4 pkt 1, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1 i art. 55 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414) w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak określenia m. in. parametrów linii zabudowy i parametrów zamierzonej inwestycji, brak określenia powierzchni biologicznie czynnej oraz brak zestawienia proporcji poszczególnych części zagospodarowania działki budowlanej, co w następstwie skutkuje brakiem możliwości wydania pozwolenia na budowę. Skarżący podnieśli także zarzut naruszenia przepisów postępowania – art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie zasady prawdy obiektywnej i interesu obywatela, niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i wyjaśnienia sprawy, błąd w uzasadnieniu faktycznym i prawnym polegający na braku spójności, logiczności i wzajemnego korelowania, błędy w ustaleniach faktycznych i w szczególności pominięcie, że lokal nie posiada warunków technicznych jakie ma spełniać lokal użytkowy (wysokość sufitu, brak wejścia, tj. schodów na 1,2 m oraz wejścia dla osób niepełnosprawnych). Powierzchnia użytkowa lokalu (72,10 m2) nie jest jednolita (składa się z części technicznej i gospodarczej), przy czym pomieszczenie gospodarcze nie może być przedmiotem obrotu prawnego i ulec przekształceniu jako część składowa lokalu. Decyzji SKO zarzucono ponadto brak odniesienia do argumentacji odwołujących się. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu wydanej decyzji. Odrębnymi postanowieniami z dnia 12 lipca 2017 r. WSA w Rzeszowie odrzucił skargę K. O. i S. O. oraz odmówił zawieszenia postępowania sądowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach. Uchybień tych w niniejszej sprawie nie stwierdzono, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie (abstrahując od ich bezzasadności, jako procesowo wadliwe należy ocenić ich wywodzenie z regulacji art. 174 pkt 1 i 2 P.p.s.a. odnoszących się do możliwych podstaw prawnych sporządzenia skargi kasacyjnej od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego). Przedmiotem sądowej kontroli jest decyzja SKO z dnia [...] grudnia 2016 r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] października 2016 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej zmianę sposobu użytkowania lokalu niemieszkalnego o pow. 72,1 m² pełniącego funkcje gospodarcze (pomieszczenie po byłej kotłowni i miejscu na zsyp węgla) na lokal użytkowy (gabinet kosmetyczno - fryzjerski), przewidzianej do realizacji w podpiwniczeniu istniejącego budynku przy ul. [...] w S. (działka nr 708, obr. [...]). Materialnoprawną podstawę podjętych rozstrzygnięć stanowiły przepisy u.p.z.p., zgodnie z której art. 6 ust. 2, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że teren którego dotyczy planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest objęty ustaleniami m.p.z.p. (jak wynika z poczynionych w toku postępowania ustaleń, trwają prace mające na celu jego uchwalenie; w dniu [...] października 2011 r. Rada Miasta [...] podjęła uchwałę Nr [...] o przystąpieniu do opracowania MPZP o nazwie "[...]"). W myśl art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. oznacza to dla inwestora konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; zgodnie z tym ostatnim przepisem, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Jej wydanie jest możliwe po ustaleniu, że planowane zamierzenie spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, tj.: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W tym zakresie istotne jest, że łączne spełnienie tych warunków co do zasady obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. W celu ustalenia ich spełnienia przeprowadzana jest analiza urbanistyczna, której zasady sporządzania i sposoby ustalania parametrów nowej zabudowy (linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki a także geometrii dachu - kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa wskazane wyżej rozporządzenie MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Treść tego rozporządzenia pozostaje w ścisłym związku z przewidzianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymogiem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przepis ten wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą możliwość realizacji zamierzonej inwestycji od dostosowania się do wskazanych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Sposób zagospodarowania i rodzaj zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich stanowi więc dla organów orzekających w sprawie punkt odniesienia dla ustaleń, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W toku tego postępowania organy są zobowiązane do zbadania, czy na danej nieruchomości możliwa jest realizacja inwestycji zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, tj. czy planowana inwestycja nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego w sposób niemożliwy do pogodzenia z zabudową już istniejącą. 1. Podstawę do oceny sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej jest ustalenie prawidłowości wyznaczenia objętego nią obszaru. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (zgodnie zaś z definicją frontu działki zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia, należy przez niego rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę). Jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 79-83 akt sprawy organu administracji I instancji), której wyniki stanowią załącznik tekstowy do decyzji z [...] października 2016 r. (k. 124-126), obszar analizowany spełnia to kryterium, bowiem przy szerokości frontu objętej wnioskiem działki nr 708 wynoszącym od strony ul. [...], wyznaczono go w odległości 81 m od jej granicy (koresponduje to z jego oznaczeniem na załączniku graficznym nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy - kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000). 2. Zgodnie ze sporządzoną analizą, istniejąca na objętym nim obszarze zabudowa jest zabudową śródmiejską, z typowym dla takiej zabudowy wachlarzem funkcji, która tworzą budynki usługowo – mieszkalne, usługowe, mieszkalne, oświaty i nauki, ochrony zdrowia i opieki społecznej (dominującą funkcją obszaru jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna z usługami w parterze budynku). Planowana inwestycja polegająca na zmianie sposobu użytkowania pomieszczeń niemieszkalnych znajdujących się w podpiwniczeniu budynku wielorodzinnego na działce nr 708 (pełniących w przeszłości funkcję kotłowni i składu opału) na lokal użytkowy o funkcji usługowej w zakresie fryzjersko – kosmetycznym bez wątpienia wpisuje się w charakter istniejącej zabudowy, nie ingerując przy tym w dotychczasowy sposób wykorzystania w tym budynku części mieszkalnej oraz położonej w parterze części użytkowej (lokale handlowo – usługowe). W tym znaczeniu inwestycję jako mieszczącą się w granicach występującego na obszarze analizowanym sposobu zagospodarowania terenu należy uznać za dopuszczalną i możliwą do pogodzenia z już istniejącą zabudową. 3. W ocenie Sądu, w pełni na aprobatę zasługuje znajdujące odzwierciedlenie w analizie urbanistycznej stanowisko organów o zbędności określania w rozpoznawanej sprawie wymagań co do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w zakresie obejmującym linię zabudowy oraz wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (a w konsekwencji także parametry zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym: szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrię dachu). Z istoty decyzji o warunkach zabudowy określonej w art. 59 ust. 1 u.p.z.p. co do zasady wynika, że ustalenia warunków zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przepis ten określając sytuacje, w których należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w sposób wyraźny wyodrębnia dwa różne rodzaje ingerencji w ład przestrzenny, które powinny spotkać się z odmienną, zindywidualizowaną reakcją organu mającego wydać wskazaną decyzję, a z których zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie oddziaływać na mniejszą ilość elementów rozpatrywanego ładu niż budowa nowego obiektu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 marca 2017 r. II OSK 1798/15, LEX nr 2328887). Wyraźnego podkreślenia w związku z tym wymaga, że wyznaczony złożonym wnioskiem charakter inwestycji dotyczy drugiej z opisanych sytuacji i polega na zamierzonej zmianie sposobu użytkowania lokalu znajdującego się w podpiwniczeniu budynku położonego na działce nr 708 w S., a nie na przekształceniu lub wprowadzeniu nowego elementu przestrzennego na jej terenie. Skoro zatem zmiana sposobu użytkowania części obiektu budowlanego nie prowadzi do przekształceń w bryle budynku i jego usytuowaniu, a zatem nie powoduje zmian jego parametrów mających istotne znaczeniu z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego, nie występuje tym samym potrzeba dokonywania szczegółowych ustaleń, czy zmiana sposobu użytkowania daje się pogodzić z takimi aspektami zasady dobrego sąsiedztwa, jak zgodność z parametrami, cechami i wskaźnikami zabudowy występującej w otoczeniu terenu inwestycji, w tym gabarytami i formą architektoniczną obiektów budowlanych, linią zabudowy oraz intensywnością wykorzystania terenu. W orzecznictwie sądowym (por. m.in. wyrok NSA z dnia 16 grudnia 2014 r. II OSK 1295/13 - LEX nr 2008916, z dnia 26 czerwca 2013 r. II OSK 525/12 - LEX nr 1559805 i z dnia 20 października 2010 r. II OSK 1643/09 - LEX nr 746705) podkreśla się, że charakter projektowanego zamierzenia inwestycyjnego wskazuje, że bezprzedmiotowa byłaby analiza parametrów architektoniczno - urbanistycznych zabudowy wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., skoro zamierzenie ich nie dotyczy. Wynika to także z treści rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), wg którego wyznaczenie wskazanych w nim parametrów i wskaźników następuje dla nowej zabudowy. W okolicznościach sprawy organy miały zatem obowiązek ocenić wyłącznie dopuszczalność zmiany sposobu użytkowania jednego z lokali znajdujących się we wskazanym budynku pod względem kontynuacji funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, co w niniejszej sprawie ze skutkiem pozytywnym nastąpiło i nie jest kwestionowane. Znajduje to odzwierciedlenie w wyroku NSA z dnia 19 stycznia 2011 r. II OSK 103/10 (LEX nr 746393) w którym podkreślono, że wymagana w ramach postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego decyzja o warunkach zabudowy musi być poprzedzona analizą urbanistyczną w zakresie umożliwiającym stwierdzenie, czy możliwe jest pozytywne załatwienie wniosku inwestora ze względu na zachowanie zasady podobieństwa pod względem kontynuacji funkcji na analizowanym terenie. 4. W ocenie Sądu, w kontekście uwag zawartych w pkt 3, mimo zawartego w sentencji decyzji Burmistrza Miasta [...] stwierdzenia "ustalam warunki zabudowy i sposób zagospodarowania terenu", planowane przekształcenie lokalu niemieszkalnego na lokal użytkowy nie zmienia sposobu zagospodarowania działki, na której położony jest obejmujący go budynek. Nieuzasadnione pozostaje wywodzenie tego – na czym koncentruje się większość zarzutów skargi – z konieczności urządzenia odpowiedniego wejścia do tego lokalu, co wg skarżących dowodzi, że inwestycja będzie polegała na budowie nowego obiektu budowlanego. Stanowisko to nie może zyskać akceptacji. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego (w tym dołączonej do wniosku inwentaryzacji wraz z koncepcją zmiany) oraz samej skargi, przedmiotowy lokal posiada już samodzielne wejście i brak jest w związku z tym podstaw do twierdzenia, aby ewentualna konieczność jego przebudowy i dostosowania do nowej funkcji lokalu miała skutkować – jak twierdzą skarżący – zmianą ukształtowania terenu i powierzchni zabudowy, wymagającą określenia wskaźnika powierzchni zabudowy budynku w stosunku do powierzchni działki oraz ustalenia linii zabudowy. Niezależnie więc od charakteru postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy, które ze swej istoty jest postępowaniem wnioskowym, w którym żądanie strony determinuje jego przedmiot i wiąże organ, wskazany we wniosku zamiar zmiany sposobu użytkowania prawidłowo został odniesiony do obiektu (lokalu) już istniejącego, a nie do zmiany zagospodarowania przylegającego do niego terenu, stanowiącego działkę nr 708. W analizowanym przypadku zmiana sposobu użytkowania lokalu nie wiąże się bowiem z urządzeniem nowego wejścia oraz dojścia, a jedynie z potencjalną modyfikacją istniejącego, co pod względem konkretnych parametrów technicznych będzie podlegało ocenie na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Skoro zatem nie będzie to miało żadnego praktycznego znaczenia dla zmiany powierzchni zabudowy budynku, brak jest w związku z tym podstaw do uznania, aby kwestii wejścia do lokalu przyznać przesądzające dla charakteru postępowania znaczenie. W oczywisty sposób, wobec nie ulegającej zmianie powierzchni zabudowy budynku, z tych samych przyczyn przekłada się to również na brak zmiany powierzchni biologicznie czynnej działki (wg analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, 90% powierzchni działki zajęte jest przez budynek oraz utwardzone dojścia do niego). Tym samym nie znajduje potwierdzenia zarzut skargi wskazujący, że "urządzenie wejścia do przedmiotowego lokalu (który obecnie takiego nie posiada)" spowoduje zmniejszenie tej powierzchni niemalże w 100%, podczas gdy stosownie do § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), powierzchnia ta nie może być mniejsza niż 25% (ubocznie należy zwrócić uwagę, że wynikający z tego przepisu wymóg urządzenia co najmniej 25% powierzchni działki jako terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczy działek budowlanych przeznaczonych m.in. pod zabudowę wielorodzinną, a nie takich, na których taka zabudowa już istnieje). Odnośnie zarzutu braku ustalenia linii zabudowy należy odwołać się do treści § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), zgodnie z którym obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Położenie działki nr 708 przy zbiegu ul. [...] (z wyznaczonym od tej strony budynku frontem działki) i ul. [...] przekłada się na wyznaczone nimi linie zabudowy, a przedmiotowy lokal nie jest położony od strony żadnej z nich (jak wynika z analizy akt sprawy, w tym dokumentacji fotograficznej, lokal ten wraz z wejściem usytuowany jest przy ścianie budynku położonej prostopadle do ul. [...], po przeciwnej stronie niż sąsiadująca z ul. [...]). 5. Nie znajdują potwierdzenia zarzuty skargi, wg których planowane zamierzenie nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 u.p.z.p., gdyż nie posiada dostępu do drogi publicznej oraz wystarczającego dla zamierzenia budowlanego (z uwzględnieniem ust. 5) istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu. Jak już wskazano wyżej, działka nr 708 graniczy bezpośrednio z ul. [...] (działka nr 93/1) i ul. [...] (działka nr 680). Wg analizy urbanistycznej, z tej ostatniej, poprzez drogę wewnętrzną stanowiącą działkę nr 709 będącą własnością Gminy Miasto [...] (od strony której wg materiału zdjęciowego znajduje się wejście do części mieszkalnej budynku), możliwy jest dojazd i dojście do tej części budynku, w której znajduje się będący przedmiotem postępowania lokal. Budynek ten jest także w pełni wyposażony w infrastrukturę techniczną doprowadzającą wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzającą ścieki, w związku z czym prawidłowo uznały orzekające w sprawie organy administracji, że realizacja inwestycji nie wymaga czynienia w tym zakresie dodatkowych ustaleń bądź nakładania na wnioskodawcę dodatkowych związanych z tym obowiązków. Z punktu widzenia planowanej zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego bez znaczenia na etapie ustalania warunków zabudowy pozostaje, czy dany lokal posiada bezpośredni dostęp do wszystkich przyłączy; co do zasady istotny jest fakt ich doprowadzenia do budynku i wynikająca z tego możliwość ich podłączenia do danego lokalu. Mimo że zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...), liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie oznacza to jednak, że taka decyzja każdorazowo powinna zawierać rozstrzygnięcie w tym zakresie (stosownie do ust. 1 tego paragrafu, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne). Sąd w pełni podziela pogląd wyrażony w wyroku NSA z dnia 15 marca 2017 r. II OSK 1774/15 (LEX nr 2292118), że "zgodna z § 18 ust. 1 (...) jest sytuacja, gdy na terenie inwestycji nie urządzono żadnych miejsc postojowych, ponieważ teren ten jest już tak zabudowany, że brak na to miejsca. Powołanego przepisu nie można rozumieć w ten sposób, że zawsze należy urządzać miejsca postojowe na terenie inwestycji, gdyż powodowałoby to, że w przypadku inwestycji, polegających na przebudowie budynków, które w całości lub prawie w całości zajmują działkę budowlaną, inwestycje te byłyby niedopuszczalne tylko z tego powodu, że na terenie działki nie jest możliwe urządzenie miejsc postojowych". Wskazane orzeczenie pozostaje w pełni adekwatne do sytuacji występującej w rozpoznawanej sprawie, w której inwestycja ma polegać na zmianie sposobu użytkowania lokalu. Faktem jest, że wydana przez organ I instancji decyzja o warunkach zabudowy nie odnosi się w ogóle do kwestii liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych, na który to aspekt nie zwrócił również uwagi organ odwoławczy. W ocenie Sądu, nawet jednak w przypadku uznania zbędności urządzenia w związku z realizacją inwestycji dodatkowych miejsc postojowych, organy powinny odnieść się do tej kwestii chociażby celem uniknięcia zarzutów odnośnie braku kompleksowego rozstrzygnięcia odnoszącego się do przyjętych w decyzji rozwiązań komunikacyjnych. W okolicznościach sprawy pozostaje to jednak bez wpływu na ich prawidłowość. Należy bowiem uznać, że przy istniejącym zagospodarowaniu terenu, gdzie 90% powierzchni działki nr 708 wynoszącej 0,0738 ha zajęte jest przez istniejący budynek oraz utwardzone dojścia, z powodu braku wolnej powierzchni nie przewiduje się w tym zakresie zmian względem stanu obecnego. Koresponduje to z niewątpliwie narzucającym dodatkowe ograniczenia w tym zakresie położeniem działki (obszar zabudowy śródmiejskiej, u zbiegu dwóch ulic) oraz aktualnym sposobem wykorzystania budynku, w którym oprócz lokali mieszkalnych, od strony ul. [...], ul. [...] oraz drogi wewnętrznej – zarówno w parterze budynku jak i jego podpiwniczeniu – funkcjonują już lokale wykorzystywane pod działalność handlowo – usługową. W tej mierze wymóg urządzenia dla lokalu o zmienianym sposobie użytkowania dodatkowych miejsc parkingowych stanowiłby nieproporcjonalne i nieuzasadnione naruszenie prawa do zamierzonego nowego sposobu jego wykorzystania. 6. W realiach sprawy nie budzi zastrzeżeń i nie jest kwestionowane ziszczenie się także pozostałych warunków od których spełnienia uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tj. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p.). 7. Bezzasadne wobec rozważań opisanych w pkt 1-5 jawią się zarzuty skargi naruszenia § 2 pkt 3 i 6 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (dotyczących zapisywania w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego oraz obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej), zwłaszcza że stanowiący podstawę prawną jego wydania art. 67 ust. 3 u.p.z.p. odwołuje się do wymagań o których mowa w art. 54 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., z którymi zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji pozostaje zgodna. W tym znaczeniu nie budzi również zastrzeżeń prawidłowość oznaczenia na kopii mapy zasadniczej stanowiącej załącznik graficzny do decyzji organu I instancji linii rozgraniczającej teren inwestycji w granicach działki nr 708 oraz budynku w którym znajduje się objęty przedmiotem postępowania lokal. Skutkuje to brakiem zasadności zarzutu naruszenia § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym w części graficznej decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy, sporządzanej na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, stosuje się nazewnictwo i oznaczenia umożliwiające ich jednoznaczne powiązanie z tekstem decyzji. 8. Odnosząc się do braku zgody współwłaścicieli nieruchomości (w tym skarżących) na realizację inwestycji należy zauważyć, że wydana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy nie narusza prawa ich własności oraz zawiera zapisy w zakresie wymagań dotyczących ochrony osób trzecich (projektowana inwestycja nie może powodować braku dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z kanalizacji, energii elektrycznej oraz środków łączności, ograniczenia dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, hałasu, wibracji, zakłóceń elektrycznych, promieniowania, zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby). Wyraźnego podkreślenia wymaga, że w kontekście przysługującego zarówno inwestorowi jak i osobom trzecim prawa własności do odrębnych lokali znajdujących się w tym samym budynku, możliwość realizacji inwestycji w obiektywny sposób musi uwzględniać wyrażone w art. 32 ust. 1 Konstytucji RP prawo do równego traktowania przez władze publiczne, postrzegane przez wyrażone w jej art. 64 prawo do własności, równą dla wszystkich jego ochronę prawną oraz możliwość jego ograniczenia tylko w drodze ustawy i w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności. W kontekście już funkcjonujących w budynku lokali handlowo – usługowych oraz wykazanej zgodności inwestycji z przepisami normującymi kwestie planowania i zagospodarowania przestrzennego należy stwierdzić, że lokal kosmetyczno – fryzjerski nie będzie kolidował z funkcją budynku i zabudową sąsiednią, a także nie będzie źródłem uciążliwości dla otoczenia. W tej sytuacji wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy stanowi na obecnym etapie postępowania wyraz należytego wyważenia interesów jego i innych osób, zwłaszcza że w sferze normatywnej przepisy u.p.z.p. nie przyznają prymatu w korzystaniu z prawa własności ani inwestorowi, ani innym osobom (współwłaścicielom nieruchomości, właścicielom nieruchomości sąsiednich). Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie przesądza o prawie do rozpoczęcia budowy. Budowę można dopiero rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, która może być wydana jedynie inwestorowi, który m.in. wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Brak zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości nie ma zatem znaczenia w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 5 lipca 2016 r. II OSK 2822/14, LEX nr 2102251). 9. W związku z brakiem wymogu wykazania się przez inwestora na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (o jej wydanie może wystąpić dowolna osoba, nie tylko właściciel), nie znajduje uzasadnienia zarzut, że powierzchnia przekształcanego pomieszczenia nie jest jednolita i składa się z części technicznej (kotłowni) oraz gospodarczej (zsyp węgla), z których ta druga jako część składowa bloku nie może być przedmiotem obrotu prawnego i tym samym ulec przekształceniu. Mimo zatem, że stan prawny przedmiotowego lokalu nie jest istotny dla możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy, Sąd pragnie zwrócić uwagę, że z dołączonego do skargi pisma Starosty [...] z dnia [...] marca 2016 r. Nr [...] skierowanego do pełnomocnika skarżących wynika, że lokale mieszkalne i użytkowe wydzielone w budynku nr [...] przy ul. [...] na działce nr 708 w S. (w tym wykazane na rzucie piwnic z inwentaryzacji budynku) są lokalami samodzielnymi (dotyczy to m.in. lokalu stanowiącego przedmiot postępowania o pow. 72,10 m²). 10. Wadliwości zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji Burmistrza Miasta [...] o warunkach zabudowy trudno też upatrywać we wskazanym w skardze art. 62 ust. 1 u.p.z.p. Adresatem tego przepisu jest organ prowadzący postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy. Konstrukcja prawna zastosowana w tym przepisie daje organowi podstawę prawną fakultatywnego zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Nie nakłada ona jednak na organ administracyjny obowiązku zawieszenia postępowania w sytuacji podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dając jedynie organowi możliwość rozważenia zasadności zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy z uwagi na rozpoczętą procedurę planistyczną (por. wyrok NSA z dnia 23 maja 2017 r. II OSK 1854/16, LEX nr 2353497). Stanowi to wyraz prymatu planu miejscowego nad kształtującymi ład przestrzenny jednostkowymi rozstrzygnięciami podejmowanymi w ramach decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, niemniej samo w sobie nie pozwala na podważenie uprawnień organu i możliwości wydania przez niego takiej decyzji. Podsumowując należy stwierdzić, że celem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena dopuszczalności inwestycji z punktu widzenia u.p.z.p. i przepisów wykonawczych do niej. Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego, w którym wytyczane są tylko podstawowe i zasadnicze kierunki projektowanej inwestycji oraz dokonywana jest ocena, czy realizacja planowanego zamierzenia jest na danym terenie dopuszczalna i możliwa do zaakceptowania ze względu na istniejący w obszarze analizowanym sposób zagospodarowania terenu. Nietrafnie zatem zarzuca skarga, że przedmiotowy lokal nie spełnia warunków technicznych lokalu użytkowego, m.in. poprzez brak odpowiedniej wysokości, oświetlenia, wentylacji oraz wejścia - uwzględniającego także potrzeby osób niepełnosprawnych. Szczegółowe i wiążące inwestora ustalenia w tym zakresie dokonywane będą na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, pozostając w gestii właściwych w tym względzie organów architektoniczno – budowlanych, orzekających na podstawie unormowań zawartych w Prawie budowlanym oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy (dopiero na tym etapie wskazane zarzuty mogą być wzięte pod uwagę). Ponieważ przepisy te nie mają zastosowania do ustalania warunków zabudowy (nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), za bezzasadne należy uznać zarzuty wskazujące na naruszenie ustawy Prawo budowlane (art. 5 ust. 1 pkt 4, art. 32 ust. 4 pkt 1, art. 34 ust. 1, art. 35 ust. 1, art. 55 ust. 1), rozporządzenia z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (§ 8 ust. 2 pkt 4) oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Skoro zatem przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała spełnienie wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., organ nie mógł odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta nie jest bowiem decyzją uznaniową, a co za tym idzie, odmowa ustalenia warunków zabudowy może nastąpić jedynie wówczas, gdy nie zostaną łącznie spełnione wszystkie przewidziane w tym przepisie wymogi, co w przedmiotowej sprawie nie wystąpiło. W związku z powyższym, w ocenie Sądu, wbrew stanowisku skargi, ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nastąpiło w wyniku wyczerpującego wyjaśnienia przez organy stanu faktycznego sprawy oraz w oparciu o prawidłowo przeprowadzone postępowanie dowodowe. Tym samym nie sposób zarzucić naruszenia im art. 7, 77 i 80 K.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy ani sprzeczności ustaleń z rzeczywistym stanem faktycznym. Sąd nie podziela także zarzutów skargi co do naruszenia wydanymi decyzjami art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez niedostateczne wskazanie faktycznych i prawnych podstaw rozstrzygnięć oraz niewyczerpujące ich uzasadnienie. W konsekwencji należało stwierdzić, że wbrew zarzutom sformułowanym w skardze, przy wydawaniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego jak i procesowego w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Z podanych wyżej względów skarga podlegała zatem oddaleniu, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.