I SA/Wa 2165/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2009 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...], o powierzchni [...] m2, zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...], na kwotę [...] zł na rzecz H. i Z. R. oraz M. i S. K. oraz odmawiającą ustalenia odszkodowania na rzecz M. K. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), decyzją z dnia [...] października 2009 r. nr [...] ustalił na rzecz H. i Z. R. oraz M. i S. K. odszkodowanie za przedmiotowy grunt położony w L., oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] i zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Gmina Miejska L. złożyła odwołanie, kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy. Po jego rozpatrzeniu Wojewoda [...] stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania zauważył, że Gmina L. na żadnym etapie, w tym na rozprawie administracyjnej, nie kwestionowała wysokości odszkodowania ani nie zgłaszała uwag do operatu szacunkowego. Ponadto Wojewoda wskazał, że powołane w odwołaniu operaty szacunkowe sporządzone w innych sprawach nie mogą stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. W ocenie Wojewody operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Mając powyższe na uwadze, Wojewoda mazowiecki utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...]. Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. wniosła Gmina Miejska L. W skardze zarzuciła naruszenie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w związku z art. 119 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez nieustalenie kwoty odszkodowania przyznanego małżonkom R. oraz K. oraz oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy, a także naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa poprzez niewyjaśnienie dokładnie stanu faktycznego sprawy i nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ. Strona skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę działek o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianej, co spowodowało zawyżenie wysokości odszkodowania. Jednocześnie strona skarżąca powołała się na dwa inne operaty, które dotyczą nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie ul [...]. Zarzucając powyższe skarżąca Gmina wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 1 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 246/10 oddalił przedmiotową skargę. Zdaniem Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został prawidłowo sporządzony zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Gmina Miejska L., reprezentowana przez radcę prawnego. Wyrok zaskarżono w całości, zarzucając: 1) naruszenie prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 156 ust. 3 w związku z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.), w związku z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.) i z § 36 ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2008 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych, co spowodowało ustalenie wartości nieruchomości według cen nieaktualnych na dzień wydania decyzji Wojewody [...], co w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania; 2) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2008 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy L.; 3) naruszenie przepisów postępowania art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) w związku z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 kpa poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r. nie naruszyła przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W oparciu o powyższe zarzuty kasacyjne Gmina L. wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że nie jest trafny wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu I instancji pogląd, iż organ prowadzący postępowanie w przedmiocie odszkodowania nie posiada uprawnień do wkraczania w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, jedynie może ją ocenić pod względem formalnym. Na organie ciąży bowiem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę zobligowane są ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi zatem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem ale również, czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Sąd administracyjny rozpoznając więc skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu, a co za tym idzie, również sąd administracyjny winien dokonać takiej oceny. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, że w niniejszej sprawie Sąd I instancji wprawdzie przedstawił swoją ocenę co do prawidłowości sporządzonego operatu, jednakże ocena ta jest całkowicie nieprawidłowa. Sąd bowiem przyjął, wbrew treści operatu, że rzeczoznawca oparł swoje ustalenia co do wartości szacowanej nieruchomości stosując podejście porównawcze metodą porównania parami. Natomiast z opinii wynika jednoznacznie, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Są to dwie różne metody określania wartości rynkowej nieruchomości i w związku z tym Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że Sąd I instancji nie zbadał prawidłowości zastosowania przez organ przepisów dotyczących oceny tego dowodu w sprawie, uchylił zaskarżony wyrok i zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. uczestnik postępowania Z. R. wniósł o oddalenie skargi. Jednocześnie wyjaśnił, że M. K. jest córką M. i S. K. i z tego co mu wiadomo jest mężatką i wraz z mężem wyprowadziła się do [...]. Utrzymuje stały kontakt z rodzicami i w ocenie uczestnika ma świadomość toczącego się postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wyjaśnić także należy, że zgodnie z treścią art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. W szczególności nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Oznacza to, że orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowo-administracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 czerwca 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 246/10 i przekazał temu sądowi sprawę do ponownego rozpoznania. Naczelny Sąd Administracyjny uchylając zaskarżony wyrok wyjaśnił, że sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu. W niniejszej sprawie Sąd I instancji wprawdzie przedstawił swoją ocenę co do prawidłowości sporządzonego operatu, jednakże ocena ta była całkowicie nieprawidłowa, ponieważ Sąd przyjął, wbrew treści operatu, że rzeczoznawca oparł swoje ustalenia co do wartości szacowanej nieruchomości stosując podejście porównawcze metodą porównania parami. Natomiast z opinii wynika jednoznacznie, że rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Są to dwie różne metody określania wartości rynkowej nieruchomości i w związku z tym Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że Sąd I instancji nie zbadał prawidłowości zastosowania przez organ przepisów dotyczących oceny tego dowodu w sprawie. Wobec powyższego Naczelny Sąd Administracyjny zalecił, by ponownie rozpoznając sprawę Sąd I instancji zbadał legalność zaskarżonej decyzji pod tym kątem, biorąc pod uwagę przedstawiony w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego pogląd co do zakresu oceny operatu szacunkowego, jako dowodu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Na marginesie Naczelny Sąd Administracyjny dodał jeszcze, że Sąd I instancji w żaden sposób nie odniósł się do kwestii udziału lub braku udziału M. K. w postępowaniu odwoławczym, chociaż stosowne ustalenia w tym zakresie były poczynione w postępowaniu sądowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po ponownym rozpatrzeniu niniejszej sprawy, mając na względzie powołaną wykładnię prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny, uznał, że złożona skarga jest niezasadna. Z analizy akt sprawy wynika, że istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało należne uczestnikom postępowania sądowego odszkodowanie za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość stanowiącą, na dzień jej przejęcia, ich współwłasność. Bezspornym w sprawie jest, że przedmiotowa działka ewidencyjna nr [...], o powierzchni [...] m2, położona w L., stanowiąca na dzień przejęcia współwłasność H. i Z. R. oraz M. i S. K. (w udziale [...]) została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. Fakt ten został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2005 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w której organ wojewódzki stwierdził nabycie przez Gminę Miejską L. z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności przymiotowej nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L. W myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi w tym przypadku wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy). Ze względu na to, że w rozpatrywanej sprawie przejęcie prawa własności następowało ex lege, czyli z mocy prawa, to niezbędne było wydanie na wniosek uprawnionych podmiotów odrębnej decyzji administracyjnej ustalającej odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Z analizy akt sprawy wynika, że wysokość odszkodowania w rozpatrywanej sprawie ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2008 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, którego aktualność została potwierdzona klauzulą aktualizacyjną rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] sierpnia 2009 r. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z uwagi na fakt, że na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne. Przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę [...] transakcji dokonywanych w latach 2007-2008 na obszarze miasta L. Kryterium wyboru przez rzeczoznawcę tych [...] transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi i sąsiedztwa. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę średnią za 1 m2 działek na poziomie [...] zł. Rzeczoznawca dokonał również procentowej wyceny wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości i ustalił wysokość współczynników korygujących. W efekcie dokonanej analizy rzeczoznawca ustalił wartość 1 m2 wycenianej działki na poziomie [...] zł. Wysokość ta mieści się w przedziale cenowym cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w dokonanej analizie rynku. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Dodatkowo wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z treścią art. 156 ust. 4 powołanej ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] sierpnia 2008 r. i aktualizowany [...] sierpnia 2009 r., a zatem organy obu instancji uprawnione były do jego wykorzystania przy wydawaniu zarówno decyzji z dnia [...] października 2009 r., jak i decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. Jak to podkreślił Naczelny Sąd Administracyjnych w powołanym wyżej wyroku sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu. Dokonując zatem tej oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego Sąd orzekający doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie stwierdziły organ orzekające w rozpatrywanej sprawie. Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego niż nieruchomość wyceniana i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Jeżeli chodzi o pierwsze zagadnienie, to Sąd zauważa, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie [...] transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczy nieruchomości położonych na terenie miasta L., a powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym. W ocenie Sądu orzekającego wymóg taki nie ma żadnego uzasadnienia. Jeżeli chodzi o drugą kwestię, to Sąd zauważa, że przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ugn). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane. Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący miał zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to miał możliwość skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez sąd, znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca Gmina Miejska jednak nie skorzystała opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji oraz bliżej nieokreślonych "innych" operatów. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem. Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 8, 11, 77 kpa. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie. Za nie mogący wywrzeć oczekiwanego skutku Sąd uznał również zarzut dotyczący niezawarcia w decyzji kwoty odszkodowania przyznanego poszczególnym byłym współwłaścicielom przedmiotowej nieruchomości. Faktycznie w decyzji Starosty [...] przyznane odszkodowanie zostało określone jedynie ogólną jego wartością. Jednakże w sprawie nie jest przedmiotem sporu, że małżonkowie H. i Z. R. oraz M. i S. K. uprawnieni są do otrzymania po [...] części przyznanego odszkodowania, co wynika z posiadanych przez nich przed wywłaszczeniem udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości. To ewentualne niedopatrzenie organu I instancji nie ma zatem żadnego wpływu na merytoryczny sposób rozpatrzenia sprawy. Może on zostać ewentualnie wyjaśniony, w przypadku zaistnienia jakiś wątpliwości w trybie art. 113 § 2 kpa. Na zakończenie, będąc do tego zobowiązanym przez Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku, Sąd orzekający wyjaśnia, że jak wynika z akt sprawy oraz wyjaśnień złożonych na rozprawie w dniu 19 stycznia 2012 r. przez uczestnika postępowania sądowego Z. R., M. K. jest córką M. i S. K., ma świadomość toczącego się postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną do sądu decyzją i prawidłowo była powiadomiona o terminie rozprawy w dniu 19 stycznia 2012 r., na którą się nie stawiła. Pokreślić jednak należy, że stawiennictwo w sądzie nie było obowiązkowe. M. K. podpisała wraz z rodzicami wniosek z dnia 11 stycznia 2002 r. o przyznanie odszkodowania. Jednakże żaden ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów nie potwierdza jej praw do przedmiotowej nieruchomości. Ze znajdujących się w aktach sprawy: odpisu z księgi wieczystej Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. (k-26 akt adm.), zaświadczenia Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...] lutego 2005 r. (k-32 akt adm.) oraz pisma M. i S. K. z dnia 1 marca 2006 r. (k-42 akt adm.) i postanowienia Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...] sierpnia 2006 . sygn. akt [...] (k-119 akt adm.) wynika, że współwłaścicielami spornej nieruchomości są jedynie małżonkowie H. i Z. R. oraz M. i S. K. Podkreślić należy, że M. K. nie była również stroną postępowania zakończonego decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2005 r., wydaną w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (k-30 akt adm.). W ocenie Sądu brak jest w materiale dowodowym jakichkolwiek dowodów, z których wynikałoby, że M. K. posiadała przymiot strony w niniejszym postępowaniu. Fakt zatem, że nie była ona strona postępowania odwoławczego nie wywołuje w ocenie Sądu bezpośredniego wpływu na wynik sprawy oaz ocenę prawidłowości wydania zaskarżonej decyzji. Formułując takie stanowisko Sąd orzekający miał na uwadze orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 959/07 oraz z dnia 26 stycznia 2009 r. sygn. akt II OSK 51/08 (publ pod adresem internetowym: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), z których wynika, że "Sąd pierwszej instancji nie mógł z urzędu tej okoliczności (braku udziału strony w postępowaniu administracyjnym) uwzględnić przede wszystkim z tego względu, iż tylko podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 (§ 1 pkt 4 kpa), jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać". Nie bez znaczenia dla Sądu orzekającego pozostawał również fakt, że H. i Z. R. oraz M. i S. K. już od 2002 r. oczekują na wypłatę należnego im odszkodowania, a postępowanie administracyjne, mimo że trwa już 10 lat, nie zostało zakończone. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.