I SA/Wa 760/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) Sędziowie: WSA Maria Tarnowska WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lipca 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Zaskarżoną decyzją nr [...] z [...] lutego 2011 r. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej L. od decyzji Starosty Powiatu L. nr [...] z [...] stycznia 2011 r. orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją z [...] stycznia 2011 r. Starosta Powiatu L. ustalił odszkodowanie w wysokości [...]zł (słownie: [...] złotych) za wyżej opisaną nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz E.L. – Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2010 r. sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.K. Decyzja ta orzeka o odszkodowaniu, co do części żądania E.L. z wniosku z 8 grudnia 2004 r. dotyczącego działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], natomiast co do działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2 została już wydana stosowna decyzja. Decyzja w sprawie odszkodowania za działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 zapadnie wydana odrębnie, po zgromadzeniu całości materiału dowodowego w sprawie. Od powyższej decyzji w imieniu Gminy L. odwołanie złożył Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zarzucono oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.K., która przy określeniu wartości rynkowej szacowanej nieruchomości nie zbadała istnienia transakcji drogowych na rynku regionalnym i krajowym ograniczając go tylko do obszaru miasta L. i tym samym błędnie przyjęła do porównania wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych o dużych powierzchniach znacznie oddalonych od nieruchomości wycenianej, a ponadto niepotrzebnie zastosowała niektóre współczynniki cech rynkowych nieruchomości, które miały znaczenie w procesie szacowania spornej nieruchomości i rzutowały na zawyżenie wartości tej nieruchomości. Po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy Wojewoda stwierdził, iż materiał dowodowy nie uzasadnia uwzględnienia odwołania, gdyż dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z 13 października 1998 r. nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane na wniosek właściciela złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.. Ostateczną decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] maja 2005 r. stwierdzono nabycie przez Gminę Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...], stanowiącej część gruntu uregulowanego w księdze wieczystej KW Nr [...] (dawniej KW Nr [...]). Poprzedni właściciel przedmiotowej nieruchomości E.L. złożył wniosek w terminie ustawowym. Organ odwoławczy wyjaśnił, że jak wynika z przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej jako ugn). Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r. Odesłanie do przepisów regulujących sprawę odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone oznacza, że stosownie do art. 130 ugn, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (ale według jej stanu z dnia 29 października 1998 r.), wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn. oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 tego rozporządzenia przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Co prawda z treści § 4 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego przy sporządzaniu operatu szacunkowego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, jednak § 36 ust. 2 tego rozporządzenia pozwala w przypadku braku cen przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne na zastosowanie podejścia porównawczego określającego wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%. Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 153 ust.1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nadto, w świetle § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z kolei z § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Ceny tych nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia, według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu. Organ odwoławczy podkreślił, że wbrew poglądowi skarżącej Gminy L. wyrażonemu w odwołaniu, że w niniejszej sprawie powinien mieć zastosowanie przepis § 26 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, który dopuszcza przy określaniu wartości nieruchomości możliwość posłużenia się cenami nieruchomości podobnych na regionalnym lub krajowym rynku, przez ceny transakcyjne, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia należy rozumieć, ceny uzyskiwane na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. W sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne, nie ma natomiast zastosowania § 26 rozporządzenia jako dotyczący wyceny nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W przepisie tym mowa jest o nieruchomościach posiadających szczególne cechy, tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym. Nieruchomości zajęte i przeznaczone pod drogi publiczne nie posiadają takich szczególnych cech, wyróżniających ją spośród innych przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.11.2010 r., sygn. akt I OSK 95/10 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.12.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1458/09, z dnia 04.11.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1227/09, z dnia 20.08.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 779/09 oraz z dnia 20.08.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 561/09; opubl. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – www.nsa.gov.pl). Gdyby bowiem przyjąć, iż do nieruchomości drogowych ma zastosowanie § 26 rozporządzenia, a więc możliwe jest przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym, czy nawet zagranicznym rynku nieruchomości, martwy pozostałby zapis § 36 ust. 2 rozporządzenia, a wręcz cała regulacja tego przepisu byłaby zbędna. Organ odwoławczy wskazał, że wydaną uprzednio w przedmiotowej sprawie decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2008 r. Wojewoda [...] uchylił decyzję Starosty Powiatu L. nr [...] z [...] grudnia 2007 r. orzekającą m.in. o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia na dostrzeżone uchybienia w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2007 r. Dodatkowo zwrócono uwagę na uchybienia proceduralne w postępowaniu przed Starostą Powiatu L., a mianowicie, że zaskarżona decyzja organu I instancji nie rozstrzygnęła o całości żądania zawartego we wniosku E.L. z [...] grudnia 2004 r. W ponownie prowadzonym przed Starostą Powiatu L. postępowaniu został sporządzony [...] kwietnia 2010 r. operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.K. (nr uprawnienia [...]), po analizie którego organ I instancji uznał, że został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania. Organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 2 pkt 2 ww. rozporządzenia z 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008 – 2010. Jak bowiem ustaliła biegła w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] na analizowanym rynku lokalnym obejmującym miasto L. w badanym okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży działek przeznaczonych bądź zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Zatem w ocenie organu taki stan rzeczy, wbrew zarzutom odwołania obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczania odszkodowania, przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, a więc wg wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W niniejszej sprawie autorka operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2010 r. W.K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 11 transakcji (strona 9 operatu) umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem: rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do infrastruktury technicznej, wielkość i kształt działki, dojazd i droga dojazdowa oraz walory ekologiczne i uciążliwości) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł, według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Mając powyższe na uwadze, a w szczególności fakt, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne, Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca właściwie zastosowała metodę wyceny, stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej działki ewidencyjnej nr [...] kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Wojewoda wyjaśnił, że celem stworzenia stronom postępowania najpełniejszej możliwości zajęcia stanowiska, co do wyników postępowania dowodowego i zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym organ I instancji przeprowadził w dniu [...] września 2010 r. rozprawę administracyjną, na której zarówno przedstawiciel Prezydenta Miasta L., jak i E.L. nie wnieśli zastrzeżeń co do wartości nieruchomości przedstawionej w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2010 r. Biorąc pod uwagę zarzuty Prezydenta Miasta L. podniesione w odwołaniu dotyczące wątpliwości co do zastosowanych w operacie szacunkowym z dnia [...].04.2010 r. atrybutów rynkowych, tj. cechy "dojazd, droga dojazdowa" oraz cechy "sąsiedztwo i otoczenie" Wojewoda zauważył, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan wyposażenia i stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn). W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, że przyjęcie w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę w kwestionowanym operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2010 r. takich, a nie innych cech rynkowych do szacowania spornej nieruchomości, nie może być określane zgodnie z indywidualnymi życzeniami. Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej, doboru w operacie szacunkowym transakcji nieruchomości podobnych Wojewoda wskazał na przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W niniejszej sprawie współczynniki te uwzględniają m.in. powierzchnię, położenie nieruchomości. Tym samym zarzut wzięcia do porównań zbyt dużych działek gruntu stanowiących przedmiot obrotu w stosunku do zajętej pod drogę publiczną nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] organ odwoławczy uznał za nieuzasadniony. Z tych samych powodów w ocenie organu nie mógł odnieść skutku zarzut uwzględnienia w operacie nieruchomości położonych z dala od nieruchomości wycenianej. Ponadto Wojewoda zauważył, że strona skarżąca miała możliwość kwestionowania operatu szacunkowego na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej przed organem I instancji [...] września 2010 r. z udziałem rzeczoznawcy majątkowego W.K., a także wniesienia ewentualnych uwag zgodnie z pismem organu I instancji z [...] grudnia 2010 r., informującym o prawie zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie oraz o prawie składania ewentualnych wniosków lub pisemnych wyjaśnień, jednakże do dnia wydania decyzji Starosty Powiatu L. z [...] stycznia 2011 r. z takiej możliwości nie skorzystała. Na rozprawie administracyjnej przedstawiciel Prezydenta Miasta L. nie wniósł zastrzeżeń co do sposobu wykonania przedmiotowej wyceny w części dotyczącej działki ewidencyjnej nr [...] o pow. [...] m2, a jedynie w piśmie z 20 grudnia 2010 r. wyraził stanowisko, że "Gmina L. jest skłonna zapłacić odszkodowanie za przedmiotowe grunty zajęte pod drogę publiczną w wysokości [...] zł za m2". Wojewoda podkreślił, że kwestionowanie wysokości wyceny uzasadnione jest tylko w przypadku, gdy nasuwa ona wątpliwości z uwagi na znaczną różnicę w wartości nieruchomości podobnych na danym rynku. W niniejszej sprawie wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości znajduje się w dolnej granicy cen transakcyjnych wziętych przez rzeczoznawcę majątkowego do bezpośrednich porównań. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z [...] kwietnia 2010 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanej nieruchomości oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. W kontekście omówionych zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego organ odwoławczy wskazał, że skarżąca mogła skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 ugn, tj. zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wojewoda stwierdził, że jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r., I OSK 322/06, opubl. System Informacji Prawnej LEX nr 329151, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05, opubl. System Informacji Prawnej LEX nr 276587, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r. , sygn. akt I SA/Wa 547/07, opubl. Legalis). W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani do dnia wydania decyzji organu I instancji nie domagała się jej sporządzenia. Ponadto skarżąca nie skorzystała z przysługującego uprawnienia do przedłożenia innego operatu szacunkowego na jej zlecenie, który po ocenie przez organ mógłby stanowić dowód w sprawie (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 13.02.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1695/08, opubl. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – www.nsa.gov.pl). Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła Gmina Miejska L. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: 1. naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, 2. niezastosowanie § 36 ust. 1 wyżej wskazanego rozporządzenia i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, podczas gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegła bezpodstawnie stwierdziła, iż na rynku lokalnym nie istnieją transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaleniem wysokości odszkodowania, 3. naruszenie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że żadna z nieruchomości przyjętych do porównania nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, położone są one wręcz w znacznej odległości od niej. Poza tym powierzchnia działek branych do porównania jest znacznie większa od powierzchni gruntu wycenianego. Zdaniem skarżącej przyjęta przez rzeczoznawcę próba nieruchomości podobnych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych nie jest więc próbą reprezentatywną, na podstawie której można dokonać wyceny. Powyższe okoliczności pozbawiają te nieruchomości waloru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wielkość oraz położenie nieruchomości, to cechy wpływające na jej wartość. Wzięcie takich nieruchomości pod uwagę w operacie szacunkowym wpłynęło na znaczne zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej, a tym samym i należnego odszkodowania. Wskazując na rodzaje cech wziętych przez rzeczoznawcę pod uwagę skarżąca zwróciła uwagę na drogę dojazdową. W ocenie skarżącej rzeczoznawca nie określiła co oznacza ta cecha. Oczywistym jest, iż nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną. W ocenie skarżącej uwzględnienie tych cech sztucznie zawyża wysokość współczynnika korygującego, a tym samym cenę nieruchomości. Skarżąca podniosła, że błędem operatu jest uwzględnienie cechy "sąsiedztwo, stan zurbanizowania otoczenia", której znaczenia rzeczoznawca również nie wyjaśniła w operacie. Rzeczoznawca określiła wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 20%, a na 25% określiła wagę cechy "lokalizacja, położenie na terenie rynku lokalnego". Obowiązkiem rzeczoznawcy było wyjaśnienie w operacie szacunkowym znaczenia przedmiotowej cechy, tym bardziej, że przypisała jej tak dużą wagę. Zarzuciła, że w przypadku nieruchomości będącej drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca w swoim operacie nie wykazała, iż na rynku lokalnym nie stwierdzono transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi. Dopiero w przypadku uprawdopodobnienia braku takich cen, rzeczoznawca mógł zastosować § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Skarżąca podkreśliła, że zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia nie mogą być stosowane zamiennie, ponieważ z brzmienia tych przepisów wynika jednoznacznie jaka powinna być kolejność działania rzeczoznawcy. Najpierw do celów porównawczych powinien on przyjąć ceny transakcji uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero w przypadku ustalenia, że brak jest tego typu transakcji, możliwym jest zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Organy obydwu instancji prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i procesowego. Bezspornym jest, że działka nr [...] położona w L. przy ul. [...] stanowiła własność osoby fizycznej i w dniu 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością gminy L. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy. Odszkodowanie jest ustalane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego z [...] kwietnia 2010 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca w operacie zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L., objętych transakcjami sprzedaży w latach 2008-2009. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne i wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Rzeczoznawca nie naruszyła wyżej wskazanych przepisów rozporządzenia. W operacie szacunkowym wskazano, że na rynku lokalnym obejmującym L. nie było transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne i dlatego do określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca zastosowała przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z operatu wynika, że przy określeniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wzięła pod uwagę jedenaście transakcji nieruchomości podobnych, położonych na terenie L., z lat 2008 - 2009. Na podstawie tych transakcji, po ustaleniu cech wpływających na wartość działki i stosując wskaźniki korygujące, ustalono cenę za 1 m2 na kwotę [...] zł. W ocenie Sądu podejście i metoda przyjęta za podstawę wyceny nie budzi wątpliwości, a operat jest zgodny z właściwymi przepisami rozporządzenia, które miały w sprawie zastosowanie. Skoro bowiem na terenie L. nie dokonywano transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi, konieczne było zastosowanie przez rzeczoznawcę § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Wbrew zarzutom skargi, organy obydwu instancji wyjaśniły, dlaczego w operacie zastosowana została zasada wynikająca z § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Wynika to także z treści operatu. Otóż na str. 8 operatu rzeczoznawca wyraźnie wskazała (wytłuszczoną czcionką wraz z podkreśleniem), że na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne. Niezrozumiały jest więc zarzut skargi, że rzeczoznawca powinna to wykazać. Nie sposób przecież wykazać czegoś co nie istnieje oraz nie występuje w danych realiach. Również skarżąca nie wykazała, ażeby były transakcje takimi nieruchomościami, których rzeczoznawca nie uwzględniła. Z wszystkich wyżej wskazanych przyczyn niezasadne są więc zarzuty naruszenia przepisów § 36 ust. 1 i § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Z tych samych przyczyn niezasadny jest zarzut naruszenia § 4 ust. 2 i ust. 3 tego rozporządzenia. Zważyć należy, że § 4 ust. 3 rozporządzenia nie był stosowany przy wycenie, wobec czego nie mogło dojść do jego naruszenia. Przepis ten dotyczy metody porównywania parami, a tymczasem w niniejszej sprawie rzeczoznawca stosowała metodę korygowania ceny średniej, a więc metodę z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Nie można podzielić zarzutów skargi, że nieruchomości przyjęte do porównania nie są podobne, gdyż nie są położone w tym samym obrębie oraz że różnią się powierzchnią działek. Podobieństwo nieruchomości nie sprowadza się do powierzchni i położenia w tym samym obrębie geodezyjnym. Kryterium podobieństwa obejmuje m.in. atrakcyjność lokalizacji i położenia, uzbrojenie oraz dostęp do drogi, sąsiedztwo i otoczenie, możliwość alternatywnego wykorzystania. Wszystkie te cechy decydują o tym, czy nieruchomości są do siebie podobne. Odnośnie zarzutu skargi dotyczącego wadliwego przyjęcia przez rzeczoznawcę jako współczynnika korygującego dostępu do drogi publicznej, wskazać należy, że zarzut ten byłby zasadny wtedy, gdyby rzeczoznawca określał wartość nieruchomości zajętej pod drogę według zasad, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Jednakże - jak to już wyżej wskazano - na rynku nieruchomości w L. takich transakcji nie było. To samo dotyczy zarzutu współczynnika atrakcyjności nieruchomości. Zważyć należy, że skarżąca podważając wysokość odszkodowania nie przedstawiła w toku postępowania administracyjnego dowodów, z których wynikałoby, iż wycena dokonana przez rzeczoznawcę, jest wadliwa. Przedstawiciel skarżącej brał udział w rozprawie administracyjnej przeprowadzonej [...] września 2010 r. z udziałem rzeczoznawcy i nie złożył żadnych zastrzeżeń do operatu, którego treść była mu znana. Również w toku postępowania skarżąca nie przedstawiła innych dowodów lub operatu sporządzonego na własne zlecenie, mimo że od daty rozprawy administracyjnej do wydania decyzji przez organ I instancji upłynęły dwa miesiące. Także w toku postępowania odwoławczego takie dowody nie zostały złożone. Organ prowadząc postępowanie przeprowadził z urzędu wszystkie niezbędne dowody dokonując ich prawidłowej oceny, w tym oceny operatu szacunkowego kontrolując przesłanki, na jakich rzeczoznawca oparła swoje twierdzenia i prawidłowość jej rozumowania. W tej sytuacji zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów art. 7, 8, 11, 77 i 80 kpa, jest niezasadny. Nie można zgodzić się ze skarżącą, że organ powinien zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy lub wystąpić do organizacji rzeczoznawców o ocenę operatu, gdyż skoro organ uznał, że operat jest prawidłowy, to brak było podstaw do działania przez organ w tym zakresie. Mając na uwadze wszystkie omówione okoliczności - z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm. ), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.