IV SA/Wa 1750/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2017 r. sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2016 r. nr [...], [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz Z. B. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] maja 2016 roku, nr [...], [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], dalej "organ II instancji", "SKO", działając na podstawie art. 17 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015, poz. 1659) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016, poz. 23 - dalej "k.p.a.") po rozpatrzeniu odwołania W. S. oraz Z. B. od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., Nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu chowu trzody chlewnej o obsadzie 2000 sztuk tuczników w systemie rusztowym (łącznie 280 DJP) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowie budynku gospodarczego oraz wagi, na działce nr [...], obręb [...], gmina [...], utrzymał ją w mocy. Stan sprawy przedstawił się w sposób następujący. W dniu [...] czerwca 2015 r. I. K. wystąpiła do Burmistrza Gminy i Miasta [...] z wnioskiem w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu do chowu trzody chlewnej o obsadzie 2000 sztuk tuczników w systemie rusztowym (łącznie [...]) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowie budynku gospodarczego oraz wagi, na działce nr [...], obręb [...], gmina [...]. Decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie obiektu chowu trzody chlewnej o obsadzie 2000 sztuk tuczników w systemie rusztowym (łącznie [...]) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowie budynku gospodarczego oraz wagi, na działce nr [...], obręb [...], gmina [...]. Odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] od powyższej decyzji wniósł W. S.. Na skutek złożonego odwołania Kolegium decyzją z dnia [...] lutego 2016 r, nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium wskazało na błędne wyznaczenie terenu analizowanego oraz na konieczność wyjaśnienia przedmiotowej sprawy w zakresie ewentualnego zastosowania wyłączenia przewidzianego w art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...] ponownie ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołanie wnieśli W. S. i Z. B. wskazując, że nie wyrażają zgody na realizację planowanej inwestycji w tak bliskiej odległości od ich nieruchomości, gdyż niewątpliwie będzie ona w sposób negatywny wpływać na ich zdrowie i jakość życia. Organ II instancji rozpoznając ponownie sprawę zaskarżoną decyzją utrzymał decyzję organu I instancji. Powołując przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015, poz.199), dalej "p.z.p" oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (D.U. nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie" stwierdził, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że planowana inwestycja ma charakter zabudowy zagrodowej. Tym samym organ II Instancji uznał, że zostały spełnione przesłanki do zastosowania przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p., zaś organ I instancji prawidłowo odstąpił od badania przedmiotowej inwestycji pod kątem zgodności z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie administracyjne, spełniając wszystkie wymogi przepisów procedury administracyjnej, jak również nie doszło do naruszeń w przedmiocie zastosowania przepisów prawa materialnego i zostały spełnione wszystkie warunki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy przewidziane w art. 61 p.z.p. Organ II instancji wskazał, że charakter planowanej inwestycji jest zgodny z rolniczym przeznaczeniem gruntów, na których będzie realizowana inwestycja. Ponadto planowana inwestycja nie jest położona na terenach w zasięgu obiektów, obszarów lub terenów, o których mowa w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także nie znajduje się w strefie eksploatacji górniczej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Planowana inwestycja nie narusza także praw własności i uprawnień osób trzecich. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach organ II instancji wskazał, że okoliczność uzyskania zgody właścicieli działek sąsiednich, bądź też akceptacji lokalnej społeczności dla realizacji planowanej inwestycji nie stanowi przesłanki negatywnej do uzyskania przez inwestora decyzji lokalizacyjnej. Postępowanie administracyjne przeprowadzone w sprawie wykazało zaś, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi ustawowe, tym samym zarówno organ I jak i II instancji nie mają dowolności w sposobie rozpatrzenia przedmiotowej sprawy i są zobligowane do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Odnosząc się zaś do kwestii oddziaływania planowanej inwestycji na zdrowie skarżących, organ II instancji wyjaśnił, że kwestie te były rozstrzygane na etapie postępowania w zakresie wydania decyzji o ustaleniu środowiskowych uwarunkowań zgody dla planowanej inwestycji. Z decyzji Burmistrza Gminy i Miasta [...] nr [...] z dnia [...] maja 2015 r. wynika zaś, że po spełnieniu warunków określonych w ww. rozstrzygnięciu planowana inwestycja nie będzie negatywnie oddziaływać na zdrowie okolicznych mieszkańców oraz środowisko. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Z. B.. Kwestionowanej decyzji skarżący zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., które to normy prawa obligują organ administracji do zebrania i oceny całokształtu materiału dowodowego, co ma wpływ na wynik sprawy. W oparciu o tak sformułowane zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wstrzymanie wykonania zaskarżonego aktu administracyjnego do czasu rozpoznania skargi przez Sąd oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania w sprawie. W uzasadnieniu skargi zarzucił, że w sprawie został naruszony przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p., a zatem nie dochowano wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa. Skarżący podniósł, że uciążliwa chlewnia ma zostać zbudowana ok. 20 m od jego domu. Wskazał, że inwestycja ta zakłóci rytm życia jego i sąsiadów. Według skarżącego wybudowanie chlewni w bliskim sąsiedztwie, spowoduje spadek wartości jego nieruchomości. Spowoduje także powstanie nowego źródła hałasu i w związku z tym zmianę klimatu akustycznego na tym obszarze, ponieważ w tej samej miejscowości zbudowano kilkanaście kurników. Skarżący stwierdził, że zagrożone są także okoliczne wody podziemne, stan jakości wód i powietrza. Przedmiotowa inwestycja wiąże się z produkcją ogromnej ilości gnojowicy, dla której zagospodarowania istnieje potrzeba dużej ilości hektarów, z czego 70 % gruntów musi należeć do inwestora, o czym stanowi art. 18 ust. 1 pkt 2 ustawy o nawozach i nawożeniu. Odór noszący się w powietrzu związany z prowadzoną hodowlą będzie stanowił znaczną uciążliwość dla skarżącego i sąsiadów. Ponadto skarżący podniósł, że w dniu [...] kwietnia 2016 r. złożył pismo w Urzędzie Gminy i Miasta [...] w sprawie uznania za stronę w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji środowiskowej dla przedmiotowej inwestycji, a [...] kwietnia 2016 r, złożył pismo w sprawie wznowienia postępowania w przedmiocie środowiskowych uwarunkowań. Zażądał aby uznano go za stronę w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 P.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.), a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 P.p.s.a. Sąd nie jest związany zarzutami skargi i powołaną podstawą prawną. Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż wskazane przez skarżącego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy powołanej już uprzednio ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z przepisów tej ustawy wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora. Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czyli gdy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa); 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1, oraz 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Szczególnym przepisem, który – w ocenie organów administracji – znalazł zastosowanie w sprawie niniejszej jest art. 61 ust. 4 p.z.p. zgodnie z którym przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Z treści tegoż przepisu bezspornie wynika, że warunkiem do jego zastosowania jest jednoznaczne ustalenie, że – po pierwsze – inwestor planuje zabudowę zagrodową i – po drugie – prowadzi gospodarstwo rolne, które – po trzecie – ma określoną powierzchnię (jest większe niż średnia powierzchnia gospodarstwa w gminie). Spór w niniejszej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy inwestor jest uprawniony do skorzystania z przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p., co pozwala na odstąpienie od konieczności badania czy zachowane będą zasady "dobrego sąsiedztwa". Należy podkreślić, że norma zawarta w przepisie art. 61 ust. 4 p.z.p. stanowi wyjątek od reguły wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. i co za tym idzie powinna być interpretowana ściśle, nie rozszerzająco. W tym miejscu wskazać należy, że niewątpliwie ratio legis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. jest umożliwienie rolnikom posiadającym relatywnie duże gospodarstwa rolne, wydzielenie obszaru przeznaczonego na siedlisko, tj. miejsce zamieszkania oraz bazę i zaplecze gospodarstwa. W sytuacji, gdyby przepisu tego nie było, posadowienie zabudowań mieszkalnych i gospodarczych w obszarach rolnych, rzadko zabudowanych, byłoby utrudnione lub niemożliwe ze względu na brak możliwości nawiązania do jakiejkolwiek zabudowy, w użytkowanej rolniczo okolicy. Wskazać też należy, że przepis ten ma na celu umożliwienie rolnikom zorganizowania sobie miejsca pracy, które - ze względu na charakter działalności rolniczej - jest równocześnie związane z miejscem zamieszkania. Przepisy prawa nie zawierają definicji legalnej pojęcia "zabudowy zagrodowej". Zgodnie z utrwalonymi w judykaturze poglądami, na zabudowę zagrodową składa się zawsze zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza. Rzeczona zabudowa to w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, bądź w gospodarstwach leśnych. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej. Zgodnie z art. 553 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. W ocenie Sądu, jak wyżej wskazano, szczególny cel jaki przyświeca przewidzianemu w art. 61 ust. 4 p.z.p wyjątkowi od wymogu kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, nakazuje właściwym organom administracji ustalenie, czy dana zabudowa zagrodowa stanowi faktyczną bazę i zaplecze gospodarstwa rolnego, w którym prowadzona jest działalność o charakterze rolniczym, ewentualnie czy stanowi zabudowę uzupełniającą istniejącej już zabudowy zagrodowej. W rozpatrywanej sprawie organy tego typu ustaleń nie poczyniły. Z akt administracyjnych wynika, że inwestycja miałaby powstać na niezabudowanej działce o pow. około [...] ha. Jak wynika z zaświadczenia Burmistrza Gminy i Miasta [...] z dnia [...] lutego 2016 r. znajdującego się w aktach sprawy, inwestorka jest właścicielem gruntów położonych na terenie Gminy i Miasta [...] o pow. [...] ha fizycznych, w tym użytki rolne stanowią [...] ha oraz ha przeliczeniowe stanowią [...] ha. Zaś z załącznika do decyzji Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji – analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania wynika, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie [...] wynosi [...] ha. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], w sposób bardzo lakoniczny uzasadniło odstąpienie od badania przedmiotowej inwestycji pod kątem wymogu dobrego sąsiedztwa, wskazując jedynie, że inwestor jest właścicielem gruntów rolnych o pow. [...], zaś średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w Gminie [...] wynosi [...] ha, co w ocenie organu odwoławczego świadczy o tym, że przesłanki do zastosowania przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p. zostały spełnione. Z powyższego wynika, że SKO odstępując od zastosowania reguły z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. wzięło pod uwagę jedynie fakt, że inwestorka jest właścicielką gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zaskarżona decyzja nie zawiera natomiast żadnych ustaleń co do tego, czy inwestorka faktycznie prowadzi gospodarstwo rolne i analizy czy planowane przedsięwzięcie – budowa obiektu chowu trzody chlewnej z infrastrukturą towarzyszącą, budynku gospodarczego oraz wagi - na dotychczas niezabudowanym terenie może stanowić "zabudowę zagrodową". Przede wszystkim SKO w ogóle nie wyjaśniło jak pojęcie to należy rozumieć. W dominującym dotąd orzecznictwie sądów administracyjnych pojęcie to było rozumiane jako "zespół budynków obejmujący dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie w obrębie jednego podwórza" (por. wyroki NSA: z 23.08.2007 r., II OSK 1118/06; z 04.12.2008 r., II OSK 1536/07; z 15.09.2011 r., II OSK 1347/10; z 27.02.2014 r., II OSK 2333/12; z 23.07.2015 r., II OSK 3066/13 – CBOSA). Podkreślano także, że w zespole budynków wchodzących w skład zabudowy zagrodowej przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny (por.: wyrok NSA z 29.05.2012 r., II OSK 609/11; wyrok WSA z 10.11.2015 r., II SA/Po 1161/14 – CBOSA). Obecnie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym oraz w doktrynie zaczyna kształtować się stanowisko, że związanie gospodarstwa rolnego z zabudową należy rozumieć funkcjonalnie (przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa rolnego jako pewnej całości produkcyjnej). Oznacza to, że sama zabudowa nie musi znajdować się na tym samym gruncie, co reszta gospodarstwa (por. wyrok NSA z dnia 2 stycznia 2017 r., II OSK 1185/15 – CBOSA) W piśmiennictwie wyrażane są poglądy sprzeciwiające się zbyt literalnemu i arbitralnemu traktowaniu zabudowy zagrodowej. Wskazuje się, że wprawdzie zwykle budowę "zagrody" inicjuje budowa budynku mieszkalnego, wokół którego powstaje zabudowa uzupełniająca, tworząc funkcjonalną całość, ale współcześnie brak jest wystarczających powodów, aby obstawać przy tradycyjnym rozumieniu podwórza, jako miejsca wokół którego koncentruje się zabudowa zagrodowa. Przyjmuje się, że poszczególne budynki, budowle lub urządzenia mogą być położone w oddaleniu od centralnego punktu zagrody. Jednocześnie jednak powinna być zachowana ciągłość komunikacyjna pomiędzy tymi obiektami, a ich lokalizacja uzasadniona rolą, jaką odgrywają w procesie produkcji rolnej (zob. K. Świderski "Pojęcie zabudowy zagrodowej na tle przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym", Przegląd Prawa rolnego z 2013 r., nr 1[12]). W rozpoznawanej sprawie – jak wynika z wniosku o ustalenie warunków zabudowy - żaden z wyszczególnionych w nim budynków składających się na planowaną inwestycję realizowaną na działce dotychczas niezabudowanej nie został zakwalifikowany przez wnioskodawczynię jako mieszkalny. Ponadto brak jest w aktach sprawy jakichkolwiek dokumentów, z których wnikałoby, że inne składniki gospodarstwa należącego do inwestorki, mogą z planowaną inwestycją stanowić zorganizowaną całość gospodarczą. W tej sytuacji, konkluzja organu, że w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z zabudową zagrodową jest co najmniej przedwczesna i nie znajduje poparcia ani w materiale dowodowym, ani w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, co stanowi o naruszeniu art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a. Jednocześnie stwierdzenie powyższych uchybień powoduje, że ocena czy w sprawie został naruszony przepis prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p., co podnosi skarżący w skardze, jest również przedwczesna, wobec braku poczynienia przez organy wystarczających ustaleń faktycznych koniecznych do rozstrzygnięcia tej kwestii. Odnosząc się natomiast do zarzutów zawartych w skardze dotyczących negatywnego wpływu inwestycji na różne elementy środowiska (hałas, odór, pogorszenie stanu jakości wód i powietrza) to - jak prawidłowo wskazał organ - kwestie te były rozstrzygane na etapie postępowania w zakresie wydania decyzji o ustaleniu środowiskowych uwarunkowań zgody dla planowanej inwestycji i decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy [...] ustalił środowiskowe uwarunkowania dla planowanej inwestycji. Należy podkreślić, że jest to odrębne - od będącego przedmiotem niniejszej sprawy – postępowanie. Stąd także żądanie skarżącego, zawarte w skardze, aby uznać go za stronę postępowania w sprawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedmiotowej inwestycji, pozostaje całkowicie poza zakresem przedmiotowej sprawy, dotyczącej ustalenia warunków zabudowy. Należy także stwierdzić, że w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie powoływać się na argumenty dotyczące ewentualnego spadku wartości nieruchomości. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z 22 czerwca 2005 r., IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655; wyrok WSA z 14 lipca 2005 r., IV SA/Wa 713/05, Lex nr 190610; wyrok WSA z 3 marca 2006 r., IV SA/Wa 233/05, Lex nr 222277). Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję (pkt. 1 sentencji). O kosztach orzeczono w pkt 2 sentencji, na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji uwzględni powyższe uwagi, wytyczne i oceny prawne Sądu, a przede wszystkim raz jeszcze rozważy, po przeprowadzeniu stosownego postępowania wyjaśniającego, czy istnieją przesłanki do zastosowania w rozpatrywanej sprawie przepisu art. 61 ust. 4 p.z.p., w tym rozważy czy inwestycja w przedstawionym we wniosku kształcie rzeczywiście ma charakter zabudowy zagrodowej. W zależności od konkluzji tych rozważań SKO podejmie dalsze stosowne kroki proceduralne, a w szczególności: – jeżeli dojdzie do przekonania, że przepis art. 61 ust. 4 p.z.p. znajduje w tym przypadku zastosowanie – rozpozna sprawę ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy powtórnie w jej całokształcie, jak tego wymaga art. 15 k.p.a.; – jeżeli uzna, że art. 61 ust. 4 p.z.p. nie znajduje zastosowania w tej sprawie – rozważy konieczność przekazania sprawy organowi I instancji, na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., celem rozpatrzenia i rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji dopuszczalności określenia wnioskowanych warunków zabudowy z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. Stosownie zaś do wyniku poczynionych ustaleń i ocen organ II instancji podejmie właściwe rozstrzygnięcie, należycie je uzasadniając jak tego wymaga art. 107 § 3 K.p.a.