IV SA/Wa 3425/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wąsikowska, sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2019 r. sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę IV SA/Wa 3425/18 Uzasadnienie Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] października 2018 r. [...] po rozpatrzeniu odwołania "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki Komandytowej z siedzibą w [...] od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., [...], sprostowanej postanowieniem z dnia [...] lutego 2018 r., uchylił zaskarżoną decyzję w całości i w tym zakresie orzekł o: 1. ustaleniu odszkodowania w kwocie 7 040,00 zł na rzecz "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki Komandytowej z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], mieście [...], województwie podkarpackim, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0044 ha przyznając jednocześnie ustaloną kwotę na rzecz dotychczasowego właściciela, 2. o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania w pkt 1 w związku z niewydaniem w ustawowym terminie nieruchomości zgodnie z treścią art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz 3. zobowiązaniu do zapłaty odszkodowania określonego w pkt 1 Prezydenta Miasta [...] w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Nieruchomość położona w obrębie [...], mieście [...], województwie [...], oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr [...] o pow. 0,0044 ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2017 r. znak: [...] została przejęta pod realizację inwestycji drogowej pn.: "[...]". Ww. decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Na skutek wydania przez Ministra Infrastruktury decyzji z [...] stycznia 2018 r. znak: [...] utrzymującej w mocy decyzję Wojewody [...] z [...]września 2017 r. nieruchomość oznaczona jako działka o nr [...] stała się własnością Skarbu Państwa. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, nieruchomość oznaczona jako działka o nr [...], z której wydzielono m.in. działkę o nr [...] stanowiła własność "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki Komandytowo-Akcyjnej. Zgodnie z informacją przekazaną przez skarżącego "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowa jest następcą prawnym "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki Komandytowo-Akcyjnej Decyzją z dnia z dnia [...] utego 2018 r., znak: [...], sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lutego 2018 r., Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 7 040,00 zł na rzecz "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki Komandytowej z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Odwołanie od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2018 r. złożyła "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowa. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy podniósł m.in., że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...] października 2017 r., który sporządził rzeczoznawca majątkowy P. T. (uprawnienia nr [...]). Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w obrębie [...], mieście [...], województwie podkarpackim, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka o nr [...] o pow. 0,0044 ha. Działka ma kształt trójkąta, nieco wydłużony, powierzchnia terenu w przybliżeniu płaska. Działka położona przy skrzyżowaniu ul. [...] oraz [...] w [...] posiadała bezpośredni dostęp do pasa drogi publicznej ul. [...]. Wg stanu na dzień [...] września 2017 r. przedmiotowa działka była wolna od części składowych podlegających wycenie. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości biegły podał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na j realizację inwestycji drogowej wyceniana działka według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 2008 r. położona była w terenach oznaczonych symbolem KDZ - droga publiczna zbiorcza. Rzeczoznawca przyjął za podstawę wyceny wartość rynkową nieruchomości, podejście porównawcze, metodę ' korygowania ceny średniej. Dla oszacowania wartości rynkowej gruntu biegły dokonał analizy rynku transakcji drogowych, przyjął transakcje kupna - sprzedaży nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi pod tereny dróg, za obszar rynku - obszar miasta [...]. Za okres badania przyjęto czerwiec 2015 r. - październik 2017 r. {do chwili wyceny). W wyniku analizy, na s. 13 operatu, przedstawiono 18 transakcji nieruchomościami podobnymi przeznaczonymi pod drogi (ceny od 70 zł/m2 do 160 zł/m2). Średnia cena - 112,24 zł/m2. W związku z tożsamością przeznaczenia pod drogi wynikającego z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego biegły stwierdził, iż tzw. zasada korzyści nie zachodzi, zatem wyceny dokona na podstawie rynku nieruchomości przeznaczonymi pod tereny dróg. Biegły zaniechał aktualizacji cen z tytułu upływu czasu na skutek zaobserwowanej stagnacji na rynku nieruchomości drogowych położonych na terenie rynku regionalnego - województwa [...]. Rzeczoznawca ustalił, że w stosunku do działek o przeznaczeniu drogowym głównymi czynnikami cenotwórczymi są: położenie (45%), otoczenie (25%), topografia (30%). Opis nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej przyjętych do porównania zamieszczono na stronie 16-17. operatu. Następnie określono, na podstawie poprawek wobec cen ww. nieruchomości, cenę za 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 160,00 zł. Łączna wycena nieruchomości oznaczonej jako działka o nr [...] przez biegłego to kwota 7 040,00 zł. Organ wskazał, iż operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości podobnych (o cenie minimalnej i maksymalnej) wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, Iż na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację Inwestycji wyceniana działka położona była na terenie, na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczony w planie jako KDZ - droga publiczna zbiorcza. Z uwagi na tożsamość przeznaczenia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i przeznaczenia wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zasadnie dokonano wyceny przedmiotowego gruntu w oparciu o transakcje gruntami o przeznaczeniu pod drogi publiczne. Przeprowadzona analiza wykazała, iż w badanym okresie czasu ceny gruntów przeznaczonych pod drogi oscylują w granicach od 70 zł/m2 do 160 zł/m2 (średnia cena - 112,24 zł/m2). Jako obszar badanego rynku nieruchomości drogowych przyjęto rynek obejmujący obszar miasta [...]. Analizując treść operatu w kontekście zaprezentowanych wyżej zasad, organ odwoławczy nie dopatrzył w nim się braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu. Operat wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, czynniki wpływające na kształtowanie się cen transakcyjnych, jak również uwzględnia ceny nieruchomości występujące na badanym rynku. W ocenie organu rzeczoznawca przy wycenie posłużył się nieruchomościami podobnymi, a jego opinia jest spójna i logiczna, natomiast zarzuty podniesione w odwołaniu nie podważają legalności jej sporządzenia. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne i określone w rozporządzeniu, opiera się na pełnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. Przechodząc do omówienia kwestii powiększenia odszkodowania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, organ wyjaśni, iż z informacji pozyskanych przez organ odwoławczy wynika, że prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości rozpoczęły się [...] marca 2018 r. Świadczy o tym dziennik budowy Nr [...] wydany w dniu [...] marca 2018 r. przez [...] Urząd Wojewódzki (dowód: skan strony 1. i 5. w aktach sprawy), o czym poinformował Z. W. z Miejskiego Zarządu Dróg w [...]. Badając termin otrzymania postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności organ odwoławczy uzyskał od Wojewody [...] informację, iż stało się to [...] września 2017 r. (dowód: wydruk ze śledzenia przesyłek: [...] w aktach sprawy). Z powyższego wynika, iż inwestor nie zajął nieruchomości, względnie - nie rozpoczął prac budowlanych przed otrzymaniem przez dotychczasowego właściciela przedmiotowej nieruchomości postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, a także nie stało się to przed upływem 30 dni od otrzymania powyższego postanowienia. W treści decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] września 2017 r., którą strona otrzymała, była zawarta informacja o fakcie, iż w przypadku w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że przesłanki uzyskania podwyższonego o 5 % odszkodowania są spełnione również gdy bez czynienia przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Zwraca się przy tym uwagę, że przepisy specustawy drogowej nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości. W szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego ani złożenie jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Również bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień właścicielskich oznaczać może przekazanie władztwa faktycznego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2017 r. sygn. akt I OSK 2977/15, z dnia 13 października 2017 r. sygn. akt I OSK 3216/15, oraz z dnia 9 listopada 2017 r. sygn. akt I OSK 63/16). W związku z tym, iż sama strona nie kwestionuje, że nie podjęła jakiejkolwiek aktywności wyrażającej wolę skorzystania z "bonusu", w aktach sprawy nie znajduje się oświadczenie dotychczasowego właściciela w przedmiocie wydania nieruchomości, brak wydania nieruchomości jest kwestią bezsporną, a niepowiększenie ustalonego odszkodowania przez Wojewodę Podkarpackiego było poprawne. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie wydanie nieruchomości nie miało miejsce w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Ustalona w niniejszej sprawie kwota nie powinna być zatem powiększona o 5% wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów organ stwierdził, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Biegły w operacie szacunkowym przy okazji analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg zaznaczył, iż działki drogowe są dość rzadkim przedmiotem transakcji rynkowych, postanowił więc rozszerzyć okres badania rynku od połowy 2015 r., co zaskutkowało odnotowaniem 18 transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej. Nie jest zatem prawdą, co twierdzi skarżący, że "biegły sam przyznał, iż w oparciu o ceny transakcyjne nie j udało się ustalić rynku nieruchomości podobnych, co skutkowało koniecznością rozszerzenia analizy rynku przeprowadzoną w nieuzasadniony sposób w świetle paragrafu rozporządzenia". Ani nie miało miejsca stwierdzenie niemożliwości ustalenia rynku nieruchomości podobnych (o przeznaczeniu tożsamym do przedmiotu wyceny) ani nieuzasadnione rozszerzenie analizy rynku. Biegły ustalił rynek lokalny - obszar miasta [...]. Za okres badania przyjął daty: czerwiec 2015 - październik 2017 r. Poszukując nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej biegły, wobec stwierdzenia w pierwszej kolejności dość rzadkiego występowania poszukiwanych transakcji, wydłużył okres badania. Działanie to nie naruszyło któregokolwiek przepisu, jakim powinien kierować się rzeczoznawca majątkowy. Wydłużenie to odnosi się do czasu, a nie do przestrzeni. Żaden przepis nie zabrania biegłemu posłużyć się transakcjami zawartymi wcześniej niż 2 lata przed datą, na którą następuje wycena wartości przedmiotowej nieruchomości, jeśli uważa to - na podstawie specjalistycznej wiedzy, jaką się posługuje - za zasadne. Kwestie wyboru transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leżą w gestii autora operatu (tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2017 r., II SA/Wr 498/17, LEX nr 2406106). Wypada zauważyć, iż trzy transakcje z okresu sprzed 2 lat od daty, na którą następuje wycena wartości przedmiotowej nieruchomości, nie stanowią kluczowych nieruchomości (nie stanowią ani nieruchomości o cenie najniższej ani tym bardziej o cenie najwyższej). Jeśli znaleziono aż 18 transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, nie było potrzeby rozszerzenia poszukiwań o rynek regionalny, a tym bardziej - wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Zgodne jest również przeznaczenie wszystkich nieruchomości przyjętych do wyceny. W tabeli na str. 13. operatu biegły wylistował wszystkie 18 nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi (świadczy o tym kolumna "Ulica", w której zostały podane konkretne dane, które pozwalają zlokalizować, w jakiej części [...] miała miejsce transakcja). Kwestionowanie tych danych jest ograniczone ze względu na fakt, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły {tak wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 marca 2018 r., II SA/Po 797/17,. LEX nr 2473432). Skarżący nie udowodnił, iż którakolwiek z transakcji nie posiada przeznaczenia pod drogi. Zatem zarzut przyjęcia do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu pod drogi publiczne kompletnie różnych rodzajowo - pod drogi osiedlowe czy pasy drogowe (a więc domniemując - też nieuwzględnienie i zignorowanie tych różnic przez biegłego) jest chybiony, ponieważ jak wynika z treści operatu , rzeczoznawca majątkowy określając cechy, dzięki którym będzie różnicował nieruchomości podobne wobec i nieruchomości wycenianej, uwzględnił cechę "położenie", w której zawiera się m.in. usytuowanie (np. wobec centrum miasta przy ocenie bardzo dobrej) oraz dostęp komunikacyjny do pozostałych części miasta. To samo dotyczy zarzutu, iż do wyceny powinny zostać przyjęte nieruchomości ze ścisłego centrum. Biegły dlatego cechy o różnym stopniu nasilenia skorygował następnie stosownymi współczynnikami, aby różnice między nieruchomościami podobnymi (podobnymi, a nie tożsamymi) uwzględnić. W ocenie biegłego wyceniana nieruchomość powinna otrzymać ocenę cechy "położenie" właśnie bardzo dobrą, co koresponduje z uwzględnioną w operacie definicją nieruchomości o lokalizacji odpowiadającej przedmiotowi wyceny. . Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (tak NSA w wyroku z 2 grudnia 2016 r" sygn. akt I OSK 229/15, CBOSA). Odnosząc się do argumentacji zawartej w odwołaniu organ przypomniał, że z zawartej w art. 4 pkt 16 ugn definicji nieruchomości podobnej nie wynika, aby miały to być nieruchomości o identycznych cechach, który to wymóg byłby najczęściej w praktyce niemożliwy do spełnienia. Wartość wycenianej nieruchomości określa się w takiej sytuacji w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia), co też i rzeczoznawca uczynił przy sporządzaniu operatu. Zawarty w odwołaniu zarzut dotyczący braku odpowiednich cech nieruchomości o najwyższej cenie transakcyjnej nie uwzględnia wszystkich cech nieruchomości. Organ - przy prawidłowej ocenie sporządzonego operatu szacunkowego - nie widział potrzeby do skorzystania z prawa określonego w art. 157 ust. 1 ugn, o co wnosił skarżący. O potrzebie takiej zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje bowiem powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Na temat charakteru opinii wydawanej przez organizację zawodową wypowiedział się NSA, który w wyroku z dnia 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, LEX nr 479032 stwierdził, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. Podobnie wypowiedział się WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1622/05, LEX nr 222029. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 Kpa), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 Kpa). W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej. Tak się nie stało w rozpatrywanej sprawie, bowiem zarówno organ I instancji jak i organ odwoławczy nie powziął wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Organy rozpoznające sprawę na podstawie operatu szacunkowego mogą samodzielnie ocenić jego wartość (tak m.in. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r" sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473). Z kolei zgodnie z art. 157 ust. 2 powyższego przepisu stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, że nie byłoby również możliwe poddanie przedłożonych operatów szacunkowych ocenie innego rzeczoznawcy majątkowego. Wobec dalszego kwestionowania operatu szacunkowego ciężar dowodu przechodzi na stronę postępowania., W takiej sytuacji strona mogła przedstawić sporządzony na jej zlecenie kontroperat. Jednakże skarżąca spółka nie skorzystała z przysługującego jej uprawnienia. Jeśli chodzi o brak skontrolowania poprawności operatów przez Wojewodę w postaci bezkrytycznego przyjęcia ustaleń poczynionych przez biegłego, należy stwierdzić, iż Wojewoda [...] zamieścił w decyzji z [...] stycznia 2018 r. zarówno uzasadnienie faktyczne, jak i prawne. Nierozbudowane uzasadnienie przyjęcia dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego nie może uzasadniać tezy o jego powierzchownej ocenie. Wobec powyższego, nie są zasadne zarzuty skargi, wskazujące na naruszenie art. 7, 77 i 80 k.p.a., bowiem organ rozpoznając sprawę nie naruszył obowiązujących przepisów. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, w zakresie wynikającym ze specyfiki formułowania wysokości odszkodowania przy posiłkowaniu się operatem szacunkowym. "[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółka Komandytowa z siedzibą w [...] wniosła skargę na decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wskazując, że rozstrzygnięcia decyzji naruszają następujące przepisy prawa: 1. art. 7, 77 i art. 80 KPA, w związku § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie przez organ, iż dokonana wycena przez biegłego rzeczoznawcę wykonana została z uwzględnieniem wszystkich okoliczności istotnych dla oceny wartości nieruchomości, operat nie posiada wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności, w szczególności poprzez przyjęcie przez Organ za prawidłowy sposób doboru nieruchomości podobnych, gdzie wskazany paragraf 36 ust. 4 rozporządzenia wskazuje na konieczność przyjęcia wartości rynkowej nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, w przypadku gdy nie jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych, gdzie biegły sam przyznał, iż w oparciu o ceny transakcyjne nie udało się ustalić rynku nieruchomości podobnych, co skutkowało koniecznością rozszerzenia analizy rynku przeprowadzoną w nieuzasadniony sposób w świetle wskazanego paragrafu rozporządzenia. Posłużenie się transakcjami zawartymi wcześniej niż dwa lata przed datą, na która następuje wycena wartości przedmiotowej nieruchomości uzasadnia zastosowanie metody wyceny w oparciu o nieruchomości podobne, która to metoda wyceny jest wskazana jako nadrzędna w stosunku do wyceny w oparciu o nieruchomości wywłaszczone pod drogi. Fakt stwierdzenia dość rzadkiego występowania transakcji drogowych winien skutkować zastosowaniem metody wyceny w oparciu o wartość gruntów przyległych. 2. art. 134 oraz art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym, w którym przyjęto niewłaściwą metodę wyceny, w szczególności w zakresie dokonania przez biegłego nieprawidłowego określenia rynku właściwego oraz nieprawidłowego przyjęcia nieruchomości podobnych, bez uwzględnienia charakteru drogi pod jaką wywłaszczana jest nieruchomości i przyjęcie w konsekwencji za nieruchomości podobne dróg osiedlowych i pasów drogowych, w przypadku gdy wywłaszczona nieruchomość jest przeznaczona pod drogę publiczną w ciągu drogi wojewódzkiej i krajowej. 3. art. 7, 77 i art. 80 KPA w związku z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, pominięcie, że określenie wartości nieruchomości wywłaszczanej jest możliwe przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, oraz bezkrytyczne przyjęcie ustaleń poczynionych przez biegłego, gdzie organ administracji wydający decyzję ma obowiązek zbadania oceny wartości dowodowej operatu, a dowód ten podlega ocenie jak każdy inny przeprowadzany dowód w postępowaniu administracyjnym i ma jedynie charakter pomocniczy dla ustalenia wysokości odszkodowania, a organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję oraz skontrolować jej prawidłowość. 4. art. 4 pkt. 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię i w konsekwencji uznanie, że rzeczoznawca majątkowy przyjął przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości prawidłowe nieruchomości porównawcze, gdzie wybrane przez biegłego nieruchomości nie spełniają warunków nieruchomości podobnych określonych we wskazanym przepisie z uwagi na lokalizację wycenianej działki w centrum miasta, a przyjęcie do wyceny działek z jego obrzeży, a także z uwagi na przeznaczanie wybranych do porównania działek, które to jak wynika z załączonego operatu przeznaczone są pod drogi osiedlowe i pasy drogowe, nie zaś drogi publiczną w ciągu drogi wojewódzkiej i krajowej. Spółka wniosła o uchylenie decyzji organu I i II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, przeprowadzenie w trybie art. 157 Ustawy o gospodarce nieruchomościami kontroli prawidłowości sporządzonego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, ewentualnie powołanie innego biegłego rzeczoznawcy celem przeprowadzenia ponownej wyceny wywłaszczonej nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] października 2018 r. nie narusza przepisów prawa. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 0,0044 ha, położona w [...] przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa. Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ) - dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) - dalej: "u.g.n. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] października 2017 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. T.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skarżąca spółka kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu twierdząc, że został opracowany z naruszeniem przepisów w/w ustaw z uwagi na nieprawidłowe określenie rynku na którym dokonano analizy, nieprawidłowy dobór nieruchomości podobnych (położenie działek, kategoria drogi pod którą były przeznaczone), przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu drogowym zamiast przeważającym wśród gruntów przyległych, co powinno być konsekwencją braku dostatecznej liczby nieruchomości podobnych. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania. Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie drogowe (zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego tj. teren oznaczony symbolem KDZ – droga publiczna zbiorcza) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] września 2017 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania (przyjmując założenie, że decyzja ta zostanie wydana w nieodległym czasie). Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, stanowiących przedmiot własności za okres od czerwca 2015r. do października 2017r. z obszaru rynku lokalnego tj. miasta [...] Prawidłowo biegły uwzględniając treść art.134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosował zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia tożsamości przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania, jak też z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji. Z treści operatu szacunkowego wynika, że biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n. wystarczającą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych (kilkanaście transakcji) określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegły dokonywał analizy rynku lokalnego obejmującego miasto [...]. Jak wyjaśnił badany segment rynku jest jednorodny pod względem stanu prawnego (prawo własności) i cech użytkowych (działki drogowe). Biegły wyjaśnił, że jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości drogowych na wskazanym rynku przyjął położenie, otoczenie i topografię terenu. Jednocześnie wymienił cechy nieruchomości, które nie zostały uwzględnione w procesie wyceny wartości ze względu na brak ich znaczącego wpływu na poziom cen transakcyjnych. Wśród tych cech wskazał kategorię drogi pod jaką nieruchomość została nabyta. W operacie biegły zawarł opis nieruchomości drogowych przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą o cenach minimalnej i maksymalnej. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość gruntu, a następnie po określeniu procentowym wagi cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 160 zł. Tak wyliczona cena rynkowa nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości drogowe na analizowanym rynku. W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Należy podkreślić, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości nie doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, a tym samym nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe ustalenie co do przeznaczenia działki determinowało dalsze działania związane z wyceną wartości nieruchomości, w szczególności zastosowanie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej – rozporządzenie). Zgodnie z treścią § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten nie może być stosowany dowolnie. Wynikającą z niego zasadą znajdującą zastosowanie przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest podejście porównawcze, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero gdy tego rodzaju transakcji brak, możliwe jest przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (wyrok NSA z dnia 31 lipca 2015r. sygn. akt I OSK 2568/13, wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r. sygn. akt I OSK 1395/13). Należy podkreślić, że rzeczoznawca ma obowiązek dokonać wyboru wystarczającej liczby nieruchomości podobnych w zależności od przyjętej przez siebie metody. Nieruchomości te niewątpliwie muszą charakteryzować się tożsamym przeznaczeniem. Rzeczoznawca nie jest jednak uprawniony do doboru nieruchomości z dowolnie przyjętego rynku. Na brak swobody w określeniu rynku z którego pochodzą porównywane nieruchomości wskazuje § 36 ust. 2 rozporządzenia, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego więc jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego. W przedmiotowej sprawie biegły ustalił na rynku lokalnym kilkanaście nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym, stanowiących grunt niezabudowany, będących przedmiotem własności. Nie był więc uprawniony wbrew zarzutom skargi do poszerzania powierzchni analizowanego rynku i poszukiwania transakcji do porównań na rynku regionalnym w celu poszukiwania tych przeznaczonych pod drogę krajową, a tym bardziej do przyjęcia do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym. Wobec tego, że na rynku lokalnym odnotowano transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne biegły prawidłowo wycenił przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia biorąc pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Wydłużenie okresu badania rynku lokalnego o 4 miesiące w stosunku do 2 letniego okresu przyjmowanego z reguły przez rzeczoznawców, a wynikającego jedynie z dobrych praktyk i doświadczenia z zakresu wyceny nieruchomości, nie zaś obowiązujących przepisów prawa, nie miało wpływu na prawidłowość przyjętego do analizy rynku nieruchomości. Trzeba wskazać, że czasowe wydłużenie okresu analizy może mieć wpływ co najwyżej na potrzebę analizy trendu czasowego na ceny transakcyjne w analizowanym okresie. Co więcej dokonanie analizy od czerwca 2015 r. pozwoliło na uwzględnienie w niej 3 dodatkowych transakcji nieruchomościami, a wśród nich, inaczej niż ustalił to organ, także transakcji o cenie maksymalnej w wysokości 160 zł za 1 m2. Przyjęcie do analizy tej transakcji było korzystne dla strony skarżącej ponieważ wpłynęło na cenę średnią analizowanych nieruchomości. Zarzut skarżącej spółki dotyczący nieprawidłowości w zakresie doboru nieruchomości podobnych ze względu na niewzięcie pod uwagę przy doborze nieruchomości podobnych kategorii drogi, która ma być realizowana na danej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż brak jest racjonalnych przesłanek do przyjęcia, by sama kategoria drogi, która ma powstać na danej nieruchomości stanowiła czynnik wpływający na podwyższenie lub obniżenie wartości rynkowej nieruchomości. W ustawowej definicji nieruchomości podobnej wynikającej z art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazano przykładowe cechy nieruchomości porównywalnej z nieruchomością wycenianą i są nimi położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Cechy, które powinien brać pod uwagę biegły wskazują na sposób doboru najbardziej zbliżonych według takiej charakterystyki nieruchomości, nie zaś nieruchomości identycznych, a zadaniem rzeczoznawcy jest wskazanie różnic występujących między porównywanymi nieruchomościami i uwzględnienie ich przy określaniu wartości rynkowej. W ocenie sądu przeznaczenie drogowe danej nieruchomości pozostaje tożsamym przeznaczeniem niezależnie od kategorii drogi jaka ma powstać na tej nieruchomości. Na wartość rynkową nieruchomości przeznaczanej pod drogę istotne znaczenie z pewnością ma jej pierwotne przeznaczenie i inne cechy z punktu widzenia lokalnych preferencji, a nie kategoria drogi. Dlatego też inna będzie zapewne wartość rynkowa działki przeznaczanej na drogę krajową o pierwotnym przeznaczeniu mieszkaniowym czy usługowym od wartości takiej samej działki o pierwotnym przeznaczeniu rolnym. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca opierając się na własnym doświadczeniu i wieloletnich obserwacjach rynku wyjaśnił, że kategoria drogi pod jaką nieruchomość została nabyta na ocenianym lokalnym rynku nie wpływa na ceny nieruchomości. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut dotyczący braku podobieństwa porównywanych nieruchomości ze względu na ich różne położenie na terenie miasta Rzeszowa, a zwłaszcza położenie poza ścisłym centrum miasta. Otóż dla przyjęcia podobieństwa tych nieruchomości wystarczające było ich położenie na terenie tego samego analizowanego rynku. Rzeczoznawca uwzględnił położenie nieruchomości jako ważną jej cechę, wpływającą na cenę, przeanalizował różnice porównywanych nieruchomości co do tej cechy, przypisując odpowiednie atrybuty, a następnie występujące różnice skorygował stosownymi wskaźnikami korygującymi. Co więcej, wyceniana nieruchomość uzyskała w zakresie przyjętych przez rzeczoznawcę cech, w tym położenia najwyższe noty. Rzeczoznawca dokonał więc analizy rynku i doboru nieruchomości podobnych zgodnie z obowiązującymi przepisami. W ocenie sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera oczywistych błędów i niejasności, tak więc jeżeli skarżąca spółka kwestionowała merytoryczną prawidłowość dokonanego oszacowania przez posiadającego wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcę miała możliwość skorzystania z oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i przedstawienia wyników tej oceny w postępowaniu (art. 157 u.g.n.). Sąd uznał, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego co do istoty w zakresie odmowy powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę 5% należnej wyłącznie w przypadku wydania nieruchomości w określonym w ustawie terminie, nie stanowiło rozstrzygnięcia na niekorzyść strony skarżącej, skoro ustalona w decyzji organu odwoławczego kwota odszkodowania nie uległa zmianie na niekorzyść skarżącej spółki w stosunku do kwoty wynikającej z decyzji organu I instancji. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.