II SA/Wr 26/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Asesor Malwina Jaworska - Wołyniak Protokolant starszy specjalista Marta Klimczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 września 2025 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 19 września 2024 r. nr SKO 4141/54/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości. U Z A S A D N E N I E Decyzją z dnia 4 lipca 2024 roku (znak ZGPGM.6725.1.2024) Wójt Gminy Ś. ustalił dla J. M. (dalej także jako skarżący) jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow.[...] ha w obrębie W. w związku z jej sprzedażą, w wysokości 93 813 złotych. Odwołanie od tej decyzji wniósł skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w wyniku rozpatrzenia tegoż odwołania decyzją, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w całości i orzekło o ustaleniu opłaty w takiej samej wysokości z tytułu wzrostu wartości tej samej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że skarżący w dniu wejścia w życie uchwały nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] października 2022 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarów położonych we wsi W., gmina Ś. (tj. w dniu 7 grudnia 2022 roku) był właścicielem nieruchomości położonej w obrębie W., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...]. Przed uchwaleniem tego planu ww. działka objęta była ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego wsi W. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] grudnia 2005 roku. Według tego planu, przedmiotowa działka znajdowała się na terenie [...]R – teren gruntów rolnych na którym obowiązywało przeznaczenie pod uprawy polowe z zakazem zabudowy i z dopuszczeniem lokalizowania sieci i urządzeń związanych z infrastrukturą techniczną. Natomiast według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą z dnia [...] października 2022 roku, nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem [...].MN o przeznaczeniu - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla których dopuszczono, jako uzupełniające, przeznaczenie terenu na : a) usługi realizowane jako lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego b) drogi wewnętrzne. W ocenie Kolegium spełniona została przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem w 2022 r. nowego planu. W tym względzie organ podkreślił, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie reguluje sposobów ustalania wartości nieruchomości da potrzeb ustalania opłaty planistycznej. Odsyła natomiast w tym przypadku, do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Kolegium zaznaczyło, że dla potrzeb określenia wzrostu wartości nieruchomości, rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy w którym określił : - wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 roku, na kwotę 26 830 złotych; - wartość rynkową nieruchomości po zmianie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na kwotę 339 540 złotych; Analizując operat organ stwierdził, że przy wycenie, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Określając wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia obszaru położenia nieruchomości według miejscowego planu ogólnego z dnia [...] grudnia 2005 roku rzeczoznawca badaniem objął rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze, usytuowane na obszarze powiatu [...]. Na badanym rynku odnotowano kilkanaście transakcji sprzedaży na wolnym rynku o wyżej opisanym przeznaczeniu. Analizą objęto transakcje z okresu marzec 2022 r. - marzec 2023 r. Analiza ta pokazała, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej zawierają się w przedziale od 36066 złotych /ha do 86663 zł/ha. Ponadto rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami wpływającymi na wartość rynkową podobnych do wycenianej nieruchomości są: 1. lokalizacja - 40 %, 2. dojazd do nieruchomości - 30%, 3. struktura użytków gruntowych i klas glebowych - 30%. W operacie szacunkowym zawarta została charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie powyższych cech rynkowych określona dla przeznaczenia na cele rolne. Rzeczoznawca ustalił także, że wyceniana nieruchomość posiada: 1. lokalizację - bardzo dobrą, 2. dojazd do nieruchomości – dobry, 3. strukturę użytków gruntowych i klas glebowych - bardzo dobrą. Wartość współczynników korygujących ustalona została na 1,53. Na podstawie analizy 21 transakcji sprzedaży nieruchomości ustalono wartość badanej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 865544 zł/ha, zatem przy uwzględnieniu, że wyceniana nieruchomość posiada powierzchnię [...] zł/ha określono wartość wycenianej nieruchomości dla przeznaczenia na cele rolne, na kwotę 26 830 złotych. Natomiast wyceniając wartość nieruchomości według zapisów aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca przeanalizował 14 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych. Jako główne czynniki wpływające na wartość rynkową podobnych do wycenianej nieruchomości przyjął: 1. lokalizację i sąsiedztwo - 40 %, 2. uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 20%, 3. dojazd do nieruchomości - 10%, 4. utrudnienia w korzystaniu - 15 %, 5.powierzchnia działki - 15 %. Rzeczoznawca majątkowy określił cechy rynkowe nieruchomości wycenianej z uwzględnieniem przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną: 1. lokalizacja i sąsiedztwo – dobre, 2. uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej – pełne, 3. dojazd do nieruchomości – dobry, 4. utrudnienia w korzystaniu – częściowe. 5.powierzchnia działki – niekorzystna. Wartość współczynników korygujących została określona na 1,11. Ostatecznie, rzeczoznawca majątkowy określi wartość 1 m2 gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe jednorodzinne na kwotę 109,53 zł. Wobec tego wartość nieruchomości wynosi 339 540 złotych. W ocenie Kolegium operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z rozporządzeniem MRiT z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości. Jest czytelny, logiczny, nie zawiera sprzecznych ustaleń, ale przede wszystkim zawiera wszystkie wymagane prawem elementy określone w § 79 w/w rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy uzasadnił wybór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania a także wskazał sposób określenia wartości nieruchomości przed i po przyjęciu planu z dnia [...] października 2022 roku. Zdaniem Kolegium fakt wzrostu wartości nieruchomości z tytułu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] października 2022 roku oraz wysokość tego wzrostu zostały należycie udowodnione, a ustalenia stanu faktycznego sprawy nie budzą wątpliwości. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, co do tego, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu z dnia [...] października 2022 roku, organ wyjaśnił, że "określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, należy brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienionym planie miejscowym, a w przypadku jego braku, faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez "faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania." (tak NSA w wyroku z dnia 18 lipca 2024 roku sygn.akt. II OSK 1250/2023). Za bezzasadny Kolegium uznało także zarzut, że błędnie przyjęto rolniczy charakter działki nr [...], gdyż zbywana była w innym celu. Natomiast odnośnie zarzutu co do braku udziału strony w oględzinach nieruchomości, Kolegium wskazało, że przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości jest skierowany do rzeczoznawcy majątkowego, do którego nie mają zastosowania przepisy art.78 k.p.a. W końcowej części Kolegium wyjaśniło, że konieczne było wydanie decyzji reformatoryjnej w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. , gdyż organ I instancji błędnie przyjął, że opłata planistyczna jest związana ze sprzedażą nieruchomości. Tymczasem dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wskazanie, że wyłączną przyczyną jest uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucając: 1/ naruszenie art. 36 ust.4 i art 37 ust.1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz.717 z póź.zm. dalej jako u.p.z.p), przez błędną wykładnię tego przepisu i bezpodstawne naliczenie mu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jak również błędne przyjęcie, że jest stroną postępowania, w sytuacji, gdy nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości i na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość jej nie wzrosła; 2/ naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ustalenie, że nieruchomości przyjęte do ustalenia wartości spełniają wymóg porównywalności oraz pominięcie błędów popełnionych przez biegłego przy wydawaniu opinii. Zarzucając powyższe pełnomocnik strony skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Argumentując zarzuty skargi podniesiono, między innymi, że rzeczoznawca nie zapewnił stronie możliwości uczestniczenia w oględzinach i podania istotnych informacji, co do faktycznego wykorzystywania działki przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazano, że nie doręczono skarżącemu całego operatu szacunkowego, a jedynie wyciąg z niego, co uniemożliwiło mu ustosunkowanie się do jego treści. Podobnie nie doręczono mu "oceny operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej z dnia 11 marca 2024r. Dokument ten miał istotne znaczenie dla organu prowadzącego postępowanie, co naruszyło prawo skarżącego do czynnego udziału w postępowaniu. Dalej zarzucono, że w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości nie wzrosła. Faktycznie nieruchomości znajdujące się w W., przeznaczane były na cele mieszkaniowe i w ten sposób były wykorzystywane, a zmieniając plan, Gmina zaakceptowała ten stan rzeczy. Nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo i bez zmiany planu zagospodarowania przestrzennego można było ją sprzedać i posadowić na niej siedlisko, czego nie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy, jak i organ prowadzący postępowanie. Zdaniem skarżącego zastosowana metoda wyceny jest błędna, gdyż przedmiotowa działka ze względu na jej powierzchnię nie mogła być wykorzystywana rolniczo i nie w takim celu była zbywana. Z drugiej strony, działki z którymi porównywano ceny, miały dużo większą powierzchnię i rzeczywiście były sprzedawane w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Sporządzony operat nie może stanowić podstawy naliczenia renty planistycznej. Podobnie wartość działki po zmianie planu jest zawyżona. W obrocie nie funkcjonuje cena w wysokości 109,53 zł za 1 m2. Ustalenie dokonane przez rzeczoznawcę w tym zakresie jest także następstwem przyjęcia do porównania nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości, której dotyczy sprawa, co uszło uwadze organowi I instancji. Autor skargi zauważył także, ż wysokość ustalonej opłaty stanowi 60,53% uzyskanej przez Skarżącego ceny sprzedaży, co dodatkowo potwierdza wadliwość operatu, który bezkrytycznie za wiarygodny uznało SKO. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Sądowa kontrola zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm. – dalej jako p.p.s.a), stosownie do art. 184 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a) – c) p.p.s.a. Z przedstawionej regulacji jasno wynika, że nie każde naruszenie przepisów prawa może doprowadzić do uchylenia przez sąd zaskarżonego aktu, ale tylko naruszenie które miało (lub mogło mieć wpływ) na wynik sprawy. Przez "wpływ na wynik sprawy" orzecznictwo rozumie natomiast istnienie związku przyczynowego pomiędzy uchybieniem procesowym a wydanym w sprawie zaskarżonym orzeczeniem, który to związek przyczynowy, musi uzasadniać istnienie hipotetycznej możliwości odmiennego wyniku sprawy. Kontrola zaskarżonego aktu przeprowadzona przez zgodnie z opisanymi wyżej kryteriami wykazała, że poddana ocenie Sądu decyzja Kolegium nie jest dotknięta wskazanymi wyżej naruszeniami prawa. Skarga nie mogła być zatem uwzględniona. Przypomnieć należy, że przedmiotem kontrolowanego rozstrzygnięcia jest decyzja ustalając stronie skarżącej opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w granicach działki nr [...], obręb W. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowiły przywołane już wcześniej przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p). Zgodnie z art. 36 ust.4 wskazanej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wynika natomiast, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalana jest na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1/ przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu; 2/ faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. W art. 36 ust.11 postanowiono, że wartość nieruchomości określa się na podstawie: 1/ w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie nieruchomości w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości - wyłącznie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych; 2/ w sytuacji gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany. Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo, albowiem według art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. dochodzenie przedmiotowej opłaty winno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że termin ten należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (zob. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1247/17, LEX nr 2664951). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Z przytoczonych regulacji wynika, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uwarunkowane jest zaistnieniem następujących okoliczności. Po pierwsze – musi dojść do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pod drugie – właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany/uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi dokonać jej zbycia. Po trzecie - w terminie 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu miejscowego, musi dojść do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie przyjąć należy, że wszystkie ww. przesłanki wystąpiły. Przede wszystkim nie jest kwestionowany fakt, że w dniu 7 grudnia 2022 r. weszła w życie uchwała nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] października 2022 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarów położonych we wsi W. Niesporne także jest, że w tej dacie, w ewidencji gruntów istniała działka nr [...] będąca własnością skarżącego. Przed uchwaleniem ww. planu miejscowego działka ta objęta była miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego wsi W. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] grudnia 2005 roku. Według tego planu, znajdowała się ona na terenie oznaczonym symbolem [...]R, tj. teren gruntów rolnych na którym obowiązywało przeznaczenie pod uprawy polowe z zakazem zabudowy i z dopuszczeniem lokalizowania sieci i urządzeń związanych z infrastrukturą techniczną. Zgodnie z planem miejscowym uchwalonym [...] października 2022 roku, ww. nieruchomość znalazła się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem [...].MN o przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na którym, jako uzupełniające przeznaczenie terenu dopuszczono: a) usługi realizowane jako lokale użytkowe w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w rozumieniu przepisów Prawa Budowlanego b) drogi wewnętrzne. Powołana wyżej uchwała planistyczna ustaliła jednocześnie wysokość opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. na 30% wzrostu wartości nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy bezsporne także jest, że w dniu 30 marca 2023r. - a więc już po wejściu w życie uchwały Rady Gminy Ś. z dnia [...] października 2022 r. - skarżący zbył opisaną na wstępie działkę. Analiza akt sprawy nie pozostawia również wątpliwości co do zachowania przez Wójta Gminy Ś. terminu do dochodzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. Postępowanie w tym przedmiocie zostało wszczęte w dniu 12 lutego 2024 r. a więc przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie przedmiotowego planu. W niniejszej sprawie nie jest zatem kwestionowane, że doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zbycia nieruchomości przez skarżącego, jak też zgłoszenia przez gminę roszczenia o zapłatę opłaty planistycznej w ustawowym okresie. Kwestią sporną jest natomiast to, czy w ogóle doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz, czy skarżący powinien być obciążony przedmiotową opłatą. Skarżący zarzuca bowiem, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość jego byłej nieruchomości nie wzrosła. Twierdzi, że nieruchomości położone w W. faktycznie przeznaczone były na cele mieszkaniowe i w ten sposób wykorzystywane. Zmieniając plan miejscowy, Gmina praktycznie zaakceptowała tylko ten stan rzeczy. Skarżący twierdzi także, że jego nieruchomość nie była wykorzystywana rolniczo i bez zmiany planu można było ją sprzedać i posadowić na niej siedlisko. Odniesienie do powyższych zarzutów wymaga uprzedniego wskazania, że opłata uregulowana w art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 u.p.z.p jest formą przyjęcia przez wspólnotę samorządową wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. ulepszenie planistyczne). Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest to, by sprzedający nieruchomość uzyskał pewne przysporzenie majątkowe w postaci większej wartości nieruchomości, której był (przed sprzedażą) właścicielem. To przysporzenie majątkowe ma być skutkiem przeznaczenia nieruchomości w nowym planie miejscowym na cele które na rynku powodują wzrost wartości nieruchomości - w przeciwieństwie do dotychczasowego przeznaczenia. Co istotne, ten wzrost wartości nieruchomości musi być spowodowany nowym przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym, a nie innymi okolicznościami, jak choćby zwiększonym popytem na rynku nieruchomości czy też podziałem nieruchomości. Z brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed jego uchwaleniem(art. 37 ust.1 u.p.zp). Określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego należy zatem brać pod uwagę przeznaczenie terenu wyznaczone w zmienianym planie miejscowym a w przypadku jego braku faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (dawniej, wykorzystania nieruchomości). Opłata planistyczna ma więc wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie, tj. w dacie sprzedaży. Zwrot normatywny "dzień sprzedaży" ma zatem relewantne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Tylko tak dokonane porównanie może bowiem dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie, czy różnica w cenie nieruchomości ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę w postaci uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego (patrz wyrok NSA z dnia 18 listopada 2016r. sygn. akt II OSK 344/15). Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mocą uchwały planistycznej Rady Gminy Ś. z dnia [...] października 2022 r. skutkowało wzrostem wartości nieruchomości skarżącego w związku ze zmianą jej przeznaczenia. Wejście w życie ww. uchwały spowodowało, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości skarżącego uległo istotnej zmianie. W stanie obowiązującym przed datą wejścia w życie nowego plan przedmiotowa nieruchomość objęta była ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego wsi W. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy Ś. z dnia [...] grudnia 2005 roku i jak już wyjaśniono, przeznaczona była na uprawy polowe z zakazem zabudowy (z wyjątkiem lokalizowania sieci i urządzeń związanych z infrastrukturą techniczną). W związku z podjęciem przez Radę Gminy uchwały z [...] października 2022r. została ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z funkcją uzupełniającą usług realizowanych w lokalach użytkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz dróg wewnętrznych. Z powyższego wynika, że zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżącego nastąpiła w planie miejscowym z 2022 r. wobec planu z 2005 r. Pomiędzy tymi planami nie było natomiast okresu tzw. "luki planistycznej" w którym nie obowiązywałaby żadne ustalenia planu miejscowego. Tym samym, zarówno rzeczoznawca jak też organy nie mogły uwzględnić przy wycenie "faktycznego przeznaczenia i wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe" jak tego chce skarżący. Zasadnie zaś określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego przyjęto w wycenie, przeznaczenie rolnicze wynikające z obowiązującego wówczas planu miejscowego z 2005 r.. Nie można bowiem zgodzić się ze skarżącym, że przed uchwaleniem planu z 2022 r. nieruchomość była przeznaczona na cele mieszkaniowe. Twierdzenie to pozostaje w oczywistej sprzeczności z ustaleniami obowiązującego wówczas planu miejscowego z 2005 r. który określał przeznaczenie tej nieruchomości jako rolne. Nietrafna jest także argumentacja, że nieruchomość była faktycznie wykorzystywana na cele mieszkaniowe i bez zmiany planu miejscowego można było posadowić na niej siedlisko. Żadne dane znajdujące się w aktach sprawy nie potwierdzają bowiem aby teren na którym znajduje się działka skarżącego, przed uchwaleniem planu miejscowego z 2022 r. służył lub był przeznaczony na cele mieszkaniowe. Według zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, nieruchomość skarżącego przed uchwaleniem planu z 2022 r. nie była zabudowana a z ewidencji gruntów wynika, że stanowiła użytki rolne Ps II i Ps III. Skarżący nie przedłożył także żadnego dowodu z którego wynikałoby, że dla jego nieruchomości, przed uchwaleniem planu, wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Należy zatem zwrócić uwagę na utrwalony w orzecznictwie pogląd, że przez faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości trzeba rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty przed uchwaleniem planu a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania (por. np NSA Wyroku z dnia 18 lipca 2024 r. II OSK 1250/23 czy też z dnia 23 kwietnia 2025 r. II OSK 2422/24, CBOSA). Zdaniem Sądu stanowisko to znajduje zastosowanie także do aktualnego brzmienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w którym mowa jest o faktycznym użytkowaniu nieruchomości. Stan rzeczywisty przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2002 r. był zaś taki, że nie była ona wykorzystywana (zabudowana) na cele mieszkaniowe a jej status planistyczny wynikający z obowiązującego wówczas planu miejscowego przeznaczał ją na cele rolne bez możliwości zabudowy (uprawy polowe za wyjątkiem sieci i urządzeń infrastruktury technicznej). Takie przeznaczenie nieruchomości określone w planie z 2005 r. – wbrew twierdzeniom skarżącego - wykluczało możliwość posadowienia na niej zabudowy kubaturowej, zatem także zagrodowej, w tym siedliska. W świetle powyższego za niezasadne należy uznać podniesione w skardze argumenty, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego z 2022 r. w istocie nie doszło do zmiany przeznaczenia i do wzrostu wartości nieruchomości skarżącego. Dokonana ww. planem zmiana przeznaczenia umożliwiająca inne niż rolne użytkowanie nieruchomości, poprzez jej zabudowę na cele mieszkaniowe, niewątpliwie ma istotny wpływ zmianę wartości nieruchomości. Co istotne, ustalenie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2022 r. wykazane zostało w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby postępowania zakończonego zaskarżoną decyzja. W postępowaniach mających za przedmiot określenie wartości nieruchomości sporządzona jest bowiem wycena nieruchomości, która stanowi kluczowy i zasadniczo jedyny dowód na którym mogą oprzeć się orzekające w sprawie organy - co wprost wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, znajdującej zastosowanie w niniejszej sprawie ( por. art. 37 ust. 12 u.p.z.p). Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV przywołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma pozycję zbliżoną do biegłego, co powoduje, że granice dopuszczalności oceny, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., sporządzanego przez niego operatu szacunkowego są wąskie, bowiem operat jest oparty na wiedzy specjalistycznej. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Stanowisko to jest od wielu lat w zasadzie jednolicie prezentowane w orzecznictwie i nie ulega zmianie (zob.: wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07. Pogląd ten powtórzono jako aktualny w wielu wyrokach, w tym przykładowo tylko wymienionych: z 9 stycznia 2024 r., I OSK 1958/22, z 3 grudnia 2019 r., I OSK 307/18, z 31 stycznia 2023 r., I OSK 3197/19, z 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18, z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 - te i niżej przywołane orzeczenia publik. CBOSA). W konsekwencji przyjmuje się także że podważenie metodologicznej prawidłowości operatu szacunkowego (metody wyceny, prawidłowości zastosowanych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania) powinno nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. przywołany wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 746/17). Jeżeli zatem strona postępowania administracyjnego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14, dostępny jw.). Uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje, że Kolegium dokonało kontroli operatu zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami i doszło do przekonania, że mógł on stanowić podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Zdaniem Sądu, stanowisko organu odwoławczego należało uznać za prawidłowe. Brak zatem podstaw aby sporządzonemu operatowi odmówić wiarygodności. Z operatu wynika, że przystępując do wyceny rzeczoznawca ustali stan nieruchomości z chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. 7 grudnia 2022 r. W orzecznictwie wielokrotnie bowiem wskazywano, że przy określaniu wysokości opłaty planistycznej wyłączną datą stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości, jest data wejścia w życie planu który wywołał wzrost wartości nieruchomości. (por. wyroki NSA z 19 listopada 2008 r., II OSK 1316/07; z 3 listopada 2016r., II OSK 3390/14; z 26 października 2017 r., II OSK 370/16 oraz z 20 października 2020 r. II OSK 1540/20; http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kierując się powyższą zasadą rzeczoznawca uwzględnił, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego istniała działka nr [...] i przedstawił jej opis uwzględniający stan na dzień wejścia w życie przedmiotowego planu. Rzeczoznawca przedstawił także przeznaczenie ww. działki według planu miejscowego obowiązującego przed dniem wejścia w życie nowego planu oraz przeznaczenie zgodne z nowym planem. Z operatu wynika dalej, że biegły określił wartość rynkową nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu i po jego wejściu stosując podejście porównawcze, co pozostaje w zgodzie z art. 150 ust. 3 u.g.n. W ramach tego podejścia biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej. Według § 7 rozporządzenia Ministra Rozwoju Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości jest to jedna z trzech metod która może być stosowana w podejściu porównawczym. Rzeczoznawca uwzględnił, że zgodnie z 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie natomiast z wymogami § 8 ust. 2 przywołanego rozporządzenia biegły stosując metodę korygowania ceny średniej przyjmuje do porównań co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do skali ocen poszczególnych cech rynkowych z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną. Określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu rzeczoznawca zbadał rynek lokalny z obszaru gminy Ś. ustalając transakcje odnoszące się obrotu prawem własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Badaniem objęto okres od marca 2022 r. do marca 2023 r. Na badanym rynku rzeczoznawca wyodrębnił kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej. Przeanalizował 14 transakcji których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 64,78 zł/m2 do 150,57 zł/m2. W procesie wyceny biegły przyjął jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości lokalizację i sąsiedztwo (40%), uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej (20%), dojazd do nieruchomości (10%) utrudnienia w korzystaniu (15%) oraz powierzchnię działki (15%).Do poszczególnych cech rynkowych biegły przypisał odpowiednią skalę ocen, określił wagi oraz zakres współczynników korygujących. Różnice pomiędzy cechami nieruchomości podobnych a nieruchomością wycenianą skorygowane zostały współczynnikami. Wartość współczynników korygujących dla wycenionej nieruchomości określona została na poziomie 1.11. Powyższe pozwoliło ustalić wartość 1 m2 gruntów przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na kwotę 109,53 zł. Z kolei określając wartość nieruchomości według jej przeznaczania sprzed wejścia w życie planu miejscowego biegły zbadał rynek regionalny nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolnicze z obszaru powiatu [...]. W okresie od marca 2022 do marca 2023 r. biegły wyłonił kilkadziesiąt transakcji (21) o przeznaczeniu podobnym względem cech nieruchomości wycenianej o cenach w przedziale od 36066 zł/ha do 86663 zł/ha. Jako cechy rynkowe mające wpływ na wartość biegły przyjął: lokalizację (40%), dojazd do nieruchomości ( 30%) strukturę użytków gruntowych i klas glebowych (30%). Dla poszczególnych cech biegły określi wagi i współczynniki korygujące. Wartość współczynników korygujących ustalona została na poziomie 1,53. Wartość 1 ha gruntów przeznaczonych na cele rolne określono natomiast na kwotę 865544 zł/ha Mając na uwadze, że zgodnie z art. 154 u.g.n. decyzja co do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego który uwzględnia w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, Sąd nie dostrzegł podstaw do kwestionowania przyjętego w wycenie sposobu szacowania wartości rynkowej nieruchomości. Nadto, Sąd stwierdził, że operat jest kompletny i logiczny, nie zawiera oczywistych błędów lub nieścisłości. Spełnia także warunki formalne pod względem zgodności z przepisami prawa – w szczególności przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie szacowania. Został przy tym oparty na prawidłowych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. W ocenie Sądu rzeczoznawca dokonał prawidłowego i wyczerpującego opisu przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawił wystarczającą analizę i charakterystykę rynku regionalnego nieruchomości rolnych oraz rynku lokalnego nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę. Biegły uzasadnił też wybór podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Operat zawiera przekonujące uzasadnienie dokonanego wyboru transakcji sprzedaży nieruchomości według stanu nieruchomości przed i po uchwaleniu planu - możliwie najbardziej podobnych do wycenianej. Sąd nie dostrzegł też podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych, który biegły dokonuje według swojej wiedzy specjalistycznej. Przedstawione w operacie zestawienie transakcji jest zestawieniem miarodajnym ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej oraz zawiera ich wystarczającą ilość. Rzeczoznawca logicznie wyjaśnił także jakie atrybuty mają wpływ na wartość gruntu i wyszczególnił cechy, które przyjął do porównania w procesie wyceny. W tym kontekście za nieuzasadniony należy uznać zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez ustalenie, że nieruchomości przyjęte do określenia wartości nieruchomości spełniają wymóg porównywalności i poprzez pominięcie przez organy błędów biegłego. Skarżący zarzuca bowiem, że rzeczoznawca ustalając wartość nieruchomości przed uchwaleniem (jako rolnej) i po uchwaleniu planu (jako mieszkaniowej) w pierwszym przypadku zaniżył tę wartość a w drugim zawyżył, co było skutkiem przyjęcia do porównania nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości zbytej. Zdaniem skarżącego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została ustalona przy przyjęciu nieruchomości wykorzystywanych rolniczo ale o dużo większej powierzchni niż działka wyceniana, a wartość nieruchomości po zmianie planu, została ustalona w oparciu o transakcje o zawyżonych cenach. Odniesienie się do tych zarzutów wymaga przypomnienia, że zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 u.g.n wynika natomiast, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji (wyrok NSA z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19). Dlatego też nie sposób odnosić się w ramach postępowania administracyjnego i sądowego do zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomość. Jak wcześniej wskazano wybór do porównania konkretnych nieruchomości stanowi domenę rzeczoznawcy majątkowego, który posiada w tym względzie wiedzę specjalistyczną. Ta wiedza specjalistyczna i sposób w jaki została ona zastosowana w operacie szacunkowym nie może być weryfikowana przez organy administracji i sądy. Tym samym twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna i jej odczucia co do tego jakie nieruchomości w realiach sprawy należy uznać za podobne, nie może stanowi wzorca dla stosowania przez organy i sądy w kontekście art. 4 pkt 16 u.g.n. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej zgłaszane w toku postępowania administracyjnego i w skardze dotyczące prawidłowości metodologicznej wyceny – w tym przypadku także wskazujące, że zastosowana metoda wyceny jest błędna - w świetle powyższych uwag nie mogą mieć doniosłości prawnej. Przedstawione zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu na podstawie którego ustalona została wysokość opłaty planistycznej dotyczą bowiem faktycznie, istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny, a zatem nie mogą być weryfikowane przez organy i sądy. W tym zakresie operat mógł zostać oceniony na wniosek skarżącego w trybie określonym w art. 157 ust. 1 u.g.n. Na mocy przywołanego przepisu skarżący był bowiem uprawniony do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu i skontrolowanie prawidłowości oraz rzetelności jego sporządzenia. W sytuacji bowiem, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności dalszej merytorycznej weryfikacji operatu, możliwość skorzystania z jego weryfikacji w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie skarżący kwestionował co prawda prawidłowość sporządzonego operatu, jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddał go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Reasumując, Sąd stwierdził, że operat spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych. Rzeczoznawca w sposób logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne i przedstawił informacje pozwalające na ocenę, czy dobrane nieruchomości są podobne w związku z cechami wymienionymi w art. 4 pkt 16 u.g.n. Co istotne, operat nie zawiera żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. i rozporządzenia wykonawczego. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana wycena nie budzi zastrzeżeń, a w konsekwencji przeprowadzona przez organ odwoławczy ocena dowodowa operatu nie nosi znamion dowolności. Tym samym, ustalenie, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy spełnia wymogi formalne pozwalało na przyjęcie go za dowód tego jaka była wartość opisanej na wstępie nieruchomości przed i po wejściu w życie planu miejscowego z [...] października 2022 r. Zarówno treść operatu szacunkowego, jak i uzasadnienie zaskarżonej decyzji, wyraźnie wskazują, że w sprawie niniejszej spełniona została kluczowa – a jednocześnie sporna – przesłanka uprawniająca do pobrania opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. tj. wykazanie, że nastąpił wzrost obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości, który jest skutkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organy prawidłowo także ustaliły i wykazały, że zbyta przez skarżącego nieruchomość na skutek uchwalenia ww. planu miejscowego zmieniła przeznaczenie. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd za nieusprawiedliwiony uznaje zarzut naruszenia przepisów postępowania ze względu na przeprowadzenie przez rzeczoznawcę oględzin bez umożliwienia skarżącego udziału w tej czynności. Biegły nie był bowiem zobowiązany do zapewnienia właścicielowi szacowanej nieruchomości uprawnień strony, polegających na możliwości udziału w przeprowadzanych przez niego oględzinach. Zaznaczyć należy, że nie są to oględziny dokonywane przez organ w trakcie postępowania administracyjnego. Proces przygotowania przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie stanowi bowiem postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego, a jest niesformalizowaną czynnością, podczas której nie przeprowadza się oględzin zgodnie z art. 85 § 1 k.p.a. W konsekwencji podczas oceny wartości nieruchomości nie jest konieczne, aby właściciel nieruchomości był wzywany na podstawie art. 79 § 1 k.p.a. (wyroki NSA z 16 czerwca 2015 r. sygn. akt I OSK 1390/14; z 13 grudnia 2018r. sygn. akt II OSK 409/18, CBOSA). Za nieuzasadnione należy także uznać zarzuty dotyczące doręczenia skarżącemu przez organ I instancji jedynie wyciągu z operatu szacunkowego a nie całego operatu, oraz nie doręczenie mu dokumentu pn. "ocena operatu szacunkowego" znajdującego się w aktach, któremu skarżący przypisuje istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia. Z akt sprawy jasno wynika, że skarżący został skutecznie zawiadomiony o zakończeniu postępowania dowodowego przed organem I instancji oraz o możliwości zapoznania się z aktami sprawy. W piśmie z dnia 4 kwietnia 2024 r. (odebranym w dniu 15 kwietnia 2024 r.) przy którym przesłano mu także wyciąg z operatu szacunkowego, skarżący został także poinformowany o możliwości zapoznania się operatem szacunkowym, zlecenia innemu rzeczoznawcy wyceny nieruchomości na swój koszt oraz poddania, na swój koszt, operatu szacunkowego pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tym samym zapewniono skarżącemu możliwość zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia co do zebranych dowodów – w tym co do operatu szacunkowego - wypełniając obowiązek zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu. Jednocześnie organ wypełnił obowiązek informowania strony o istotnych dla sprawy okolicznościach. Organ nie był natomiast zobowiązany do przesyłania skarżącemu z własnej inicjatywy, całego operatu szacunkowego oraz innych dokumentów włączonych do akt sprawy, w sytuacji, gdy skarżący nie skorzystał z przysługujących mu praw i nie zapoznał się z aktami sprawy oraz nie wystąpił z wnioskiem o wydanie mu odpisu lub kopii akt sprawy. Z art. 73 § 1 k.p.a. wynika, że strona w trakcie postępowania jak też po jego zakończeniu, ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. Może także żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony (art. 73 § 3 k.p.a.) ale z żadnego przepisu nie da się wyprowadzić obowiązku organu doręczania stronom – bez ich wniosku – dokumentów tworzących akta sprawy. Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut błędnego przyjęcia przez organy, że skarżący jest stroną postępowania skoro nie przysługuje mu jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości. Organy prawidłowo bowiem uznały skarżącego, jako poprzedniego właściciela nieruchomości i jej zbywcę za podmiot od którego należy pobrać jednorazową opłatę o której stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Podmiot zobowiązany do uiszczenia tej opłaty w kwocie ustalonej przez właściwy organ wskazany został bowiem jednoznacznie w treści przywołanego przepisu, nie budzącego w tym względzie wątpliwości interpretacyjnych. Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny, po stwierdzeniu, że zaskarżona decyzja jak też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w sposób wymagający wyeliminowania ich z obrotu prawnego - stosownie do art. 151 p.p.s.a – orzekł o oddaleniu skargi.