II SA/Wr 33/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz- Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 maja 2021r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku socjalno-gospodarczego oddala skargę w całości. Decyzją nr 1984/2020, z dnia 25.09.2020 PINB dla Miasta W. nakazał Gminie W. - właścicielowi budynku socjalno-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. (przy zachodniej granicy działki, od strony drogi gminnej - ulicy [...]), usunięcie w terminie 10 miesięcy, od dnia kiedy ta decyzja stanie się ostateczna - występujących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, stanowiących zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia, poprzez: 1. wykonanie nowego pokrycia dachowego z papy, wraz z odwodnieniem dachu, rynnami i rurami spustowymi oraz obróbkami blacharskimi - celem zapewnienia odprowadzania wód opadowych i roztopowych poza obrys budynku, 2. oczyszczenie, osuszenie i odgrzybienie ścian zewnętrznych i wewnętrznych środkami grzybobójczymi dopuszczonymi do stosowania w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, 3. naprawę stropodachu z płyt korytkowych zamkniętych w miejscach uszkodzeń mechanicznych i korozji biologicznej, wraz z oczyszczeniem i zabezpieczeniem antykorozyjnym belek stalowych podpierających płyty stropowe, 4.naprawę murów zewnętrznych budynku w obszarze występujących spękań, zarysowań i ubytków, poprzez odbicie, uzupełnienie i przetarcie spękań (w razie stwierdzenia po usunięciu tynków znacznych zarysowań - przeszycie konstrukcji murowanej przy zastosowaniu powszechnie znanych metod naprawczych), uzupełnienie ubytków materiału tworzącego, 5. remont elewacji - odtworzenie wypraw tynkarskich w miejscach spękań, ubytków i uszkodzeń mechanicznych na przegrodach zewnętrznych i gzymsach okapowych. Roboty należy prowadzić w sposób zapewniający bezpieczeństwo dla zdrowia i życia ludzi, zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, pod nadzorem osoby posiadającej wymagane uprawnienia budowlane, przynależnej do właściwej izby samorządu zawodowego, Ó wykonaniu robót należy zawiadomić organ, załączając oświadczenie osoby nadzorującej roboty o zgodności ich wykonania z decyzją, zasadami wiedzy technicznej i przepisami. Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj.; Dz. U. z 2020 r., poz. 1333; dalej; Pb), art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz. U. z 2020 r" poz. 256; dalej: k.p.a.). Na uzasadnienie wskazano, że do organu wpłynęła skarga na zły stan techniczny obiektu przy ul. [...] we W. oraz przylegającego do niego wysokiego trzonu kominowego odchylonego od pionu i grożącego zawaleniem. W związku ze skargą, po przeprowadzeniu czynności wyjaśniających - 18.01.2019 r. organ nadzoru budowlanego wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. (przy zachodniej granicy działki, od strony drogi gminnej - ulicy [...]) oraz zagrożenia związanego z nadmiernym osiadaniem i utratą stateczności przez samonośny trzon kominowy murowany z cegły - znajdujący się bezpośrednio za ścianą ww. obiektu. W postępowaniu wyjaśniającym - 17.01.2019 r. przeprowadzono kontrolę obiektu, w toku której potwierdzono, że znajdujący się w zachodniej części nieruchomości przy ul. [...] we W. (od strony ulicy) obiekt, wraz z przylegającym do jego ściany tylnej samonośnym trzonem kominowym - jest w nadmiernie pogorszonym stanie technicznym spowodowanym wieloletnim okresem zaniedbań w zakresie wykonywania bieżących remontów, napraw i innych czynności mających na celu zapewnienie ich sprawności technicznej i użytkowej. Budynek socjalno-gospodarczy, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej, parterowy, o konstrukcji zadaszonej stropodachem z płyt korytkowych wspartych na belkach stalowych - posiadał liczne ślady zacieków, zawilgoceń i rdzawych przebarwień na stropodachu oraz ścianach zewnętrznych i wewnętrznych, spowodowanych długotrwałą nieszczelnością pokrycia papowego doraźnie zabezpieczonego folią (mury i strop narażony na pochłanianie wody opadowej i roztopowej). Przegrody zewnętrzne silnie zawilgocone i skorodowane biologicznie (wykwity solne, ślady grzybów i pleśni), spękane, rozwarstwione z licznymi uszkodzeniami mechanicznymi. Warstwy fakturowe murów uszkodzone, zarysowane, z miejscowymi odparzeniami "spuchniętego" i zawilgoconego tynku. Najważniejszą przyczyną mającą destrukcyjny wpływ na podstawowe elementy konstrukcyjne i wykończeniowe obiektu jest wilgoć - przegrody zewnętrzne są zalewane przez nieszczelne i zniszczone pokrycie dachowe z papy. Trzon kominowy murowany samonośny z cegły o wysokości około 6 m, z uwagi na liczne spękania i zarysowania jego ścian (ubytki cegieł i spoinowania) oraz znaczne odchylenie od pionu - stanowił zagrożenie związane ż możliwością zawalenia w wyniku utraty stateczności jego konstrukcji (brak pionowego przenoszenia obciążeń na grunt). Dodatkowo osiadający fundament pod kominem- powodował wypychanie ściany i postępujące pęknięcia muru przylegającego obiektu. W oparciu o poczynione ustalenia ujawniające wady elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu uznaliśmy, że stan techniczny budynku i przylegającego trzonu kominowego jest nieodpowiedni i może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia. Z uwagi na zagrożenie związane z awaryjnym stanem technicznym komina spowodowanym jego znacznym odchyleniem od pionu - a dalej grożącą utratą stateczności konstrukcji (brak pionowego przenoszenia obciążeń na grunt) i w konsekwencji zawaleniem komina - decyzją częściową nr 122/2019 z 24.01.2019 r. nakazano usunięcie występującego zagrożenia, poprzez jego naprawę w sposób określony w tej decyzji oraz wykonanie niezbędnych zabezpieczeń do czasu usunięcia zagrożenia, tj. wygrodzenie strefy niebezpieczniej wraz z umieszczeniem informacji o występującym zagrożeniu i groźbie zawalenia. Następnie podczas kontroli stwierdzono, że samonośny trzon kominowy objęty nakazem (po uzyskaniu zgody organu konserwatorskiego) - został rozebrany, a zagrożenie związane z groźbą utraty stateczności jego konstrukcji wyeliminowane. Wobec czego decyzją nr 258/2020 z 31.01.2020 r. stwierdzono wygaśnięcie decyzji PINB nr 122/2019 z 24.01.2019 r. W odniesieniu do budynku socjalno-gospodarczego - mając na uwadze szereg wad i nieprawidłowości dotyczących jego poszczególnych elementów (w tym konstrukcyjnych) oraz zaniedbań właściciela w zakresie remontów i przeprowadzania okresowych kontroli w cyklu rocznym i 5-letnim – organ uznał za niezbędne pozyskanie dodatkowego materiału dowodowego dającego pełny obraz rzeczywistości. Zatem decyzją nr 142/2019 z 29.01.2019 r. nakazano Gminie W. - przeprowadzenie kontroli 5-leniej obiektu oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku. Decyzja ta, po rozpatrzeniu odwołania Gminy W. została utrzymana w mocy przez DWINB decyzją nr 386/2019 z. 18.03.2019 r. Ostatecznie Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z 13.08.2019 r. sygn. akt VII SA/Wr 315/19 oddalił skargę Gminy W. na tę decyzję. Kolejno Gmina W., przedłożyła protokół okresowej kontroli budynku socjalno-gospodarczego przeprowadzonej w cyklu 5-letnim nr [...] z 23.01.2020 r.; protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych nr [...] z 17.01.2020 r. oraz protokół z okresowej kontroli instalacji elektrycznej z 17.01.2020 r. Dokumentacja ta została 21.08.2020 r. uzupełniona o ekspertyzę techniczną budynku socjalno-gospodarczego przy ul. [...] we W. z lipca 2020 r., sporządzoną przez mgra inż. A. T. – posiadającego uprawnienia do wykonywania samodzielnej funkcji projektanta i kierownika budowy i robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. W ekspertyzie, w oparciu o szczegółowe oględziny i odkrywki sformułowano wniosku dotyczące stanu technicznego fundamentów, ścian konstrukcyjnych i działowych, stropodachu, kominów, pokrycia dachowego oraz obróbek blacharskich i odwodnienia obiektu. Stan ścian fundamentowych oceniono jako "dobry", spełniający warunki zapewniające nieprzekroczenie stanów granicznych nośności. Pod ścianami fundamentowymi grunt został skomprymowany - doszło do ustabilizowania obiektu i przestał on osiadać i pękać. W ocenie autora ekspertyzy przyczyną zarysowania i spękań ścian konstrukcyjnych było nierównomierne osiadanie podłoża gruntowego i oparcie stalowych belek stropodachu na ścianach w sposób uniemożliwiający swobodny przesuw na podporach. Przyczyną osiadania podłoża gruntowego mogło być jego nieodpowiednie zagęszczenie pod ścianami fundamentowymi i zmiana warunków gruntowo-wodnych. Obecnie stany graniczne nośności nie są przekroczone - brak zagrożenia dla bezpieczeństwa użytkowników obiektu oraz osób poruszających się w jego obrębie. W dalszej części ekspertyzy wskazano, że stan graniczny przydatności do użytkowania został przekroczony, gdyż lokalne uszkodzenia, zarysowania i pęknięcia ścian konstrukcyjnych i działowych wpływają negatywnie na przydatność użytkową, trwałość i stan konstrukcji obiektu. Stan tynków na przegrodach zewnętrznych oceniono jako "zły" - występują liczne uszkodzenia, ( odparzenia, zawilgocenia j zabrudzenia spowodowane brakiem bieżącej konserwacji i napraw. Dodatkowo niesprawne obróbki blacharskie (skorodowane, uszkodzone mechanicznie i zdeformowane) oraz instalacja odwadniająca obiekt (zniszczone i niedrożne rynny) - powodują zawilgocenie murów. Stan pokrycia dachowego oceniono jako "zły" - papa spękana, pomarszczona z licznymi pęcherzami, porośnięta mchem. Na znacznej części dachu papa nieprawidłowo ułożona. Część dachu w celu uszczelnienia została doraźnie zabezpieczona folią budowlaną. W zaleceniach opracowania wskazano na konieczność wykonania pilnego remontu w celu usunięcia istotnych wad obiektu i zatrzymania postępującej w czasie destrukcji budynku oraz przywrócenia jego sprawności technicznej i użytkowej. W pierwszej kolejności należy przystąpić do remontu dachu {wykonanie nowego pokrycia papowego wraz z wymianą obróbek blacharskich i rynien). Następnie (po zapewnieniu szczelności pokrycia i odprowadzania wód opadowych poza obrys budynku) - należy naprawić rysy i pęknięcia murów, osuszyć ściany zewnętrzne oraz wykonać nowe wyprawy tynkarskie zabezpieczające ściany przed destrukcyjnym działanie czynników atmosferycznych. W protokole okresowej kontroli 5-letniej z 23.01.2020 r. wskazano na konieczność remontu (naprawy): ścian konstrukcyjnych (liczne spękania i zawilgocenia ścian, mury zagrzybione), warstw fakturowych przegród zewnętrznych (spękania, uszkodzenia i ubytki tynków na elewacjach i gzymsie okapowym); pokrycia dachowego wraz z obróbkami blacharskimi i odwodnieniem (liczne nieszczelności i przecieki w pokryciu papowym, skorodowane, nieszczelne i zanieczyszczone orynnowanie). Stopień zużycia obiektu świadczy o wieloletnich zaniedbaniach w jego utrzymaniu (brak remontów, bieżących napraw). Zaniedbania te doprowadziły do nadmiernie pogorszonego stanu technicznego obiektu, mogącego stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. O ile remont budynku wiąże się z koniecznością poniesienia nakładów finansowych, to czyszczenie niedrożnego i wymiana uszkodzonego orynnowania oraz skorodowanych i zdeformowanych obróbek blacharskich - nie wymaga znacznych nakładów, elementy te winny być usuwane niezwłocznie w ramach bieżącego utrzymania obiektu. Brak działań w tym zakresie sprawił, że elementy odwodnienia nie spełniają swojej funkcji powodując zalewanie przegród budowlanych - a dalej destrukcję murów w wyniku korozji biologicznej spowodowanej podwyższoną wilgotnością. Niezbędne jest podjęcie działań naprawczych, w celu usunięcia zagrożenia i przywrócenia sprawności technicznej obiektu. Dotyczy to w szczególności: zapewnienia szczelnego pokrycia dachowego zabezpieczającego budynek przed przenikaniem wody opadowej do jego wnętrza wraz ze sprawnym systemem odwodnienia obiektu, naprawy ścian zewnętrznych z odtworzeniem brakujących wypraw tynkarskich i obróbek blacharskich. Dach stanowi kluczową przegrodę zewnętrzną, chroniącą obiekt przed przedostawaniem się wody opadowej do jego wnętrza. Zużyte, nieszczelne pokrycie dachowe destrukcyjnie wpływa na cały obiekt (zalewanie konstrukcji stropodachu i ścian konstrukcyjnych). Brak wypraw tynkarskich oraz uszkodzenie murów powoduje dalszą degradację przegród budowlanych w następstwie negatywnego oddziaływania czynników atmosferycznych na niezabezpieczone mury, co stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynku (ściany narażone na pochłanianie wody opadowej). Istniejąca wilgoć (korozja biologiczna muru) obniża sprawność techniczną obiektu i bezpieczeństwo jego użytkowania, zmniejszając trwałość jego elementów - zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia (postępująca degradacja substancji budynku). Zgodnie z art. 66 Pb "w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku". W sprawie wystąpiły przesłanki wskazane w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Pb, które obligują nas, do wydania decyzji nakazującej usunięcie zagrożenia i nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Na wykonanie obowiązku organ wyznaczył termin - 8 miesięcy, liczony od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Wyznaczony termin wykonania poszczególnych robót uwzględnia istniejące zagrożenie, stopień pilności, zakres i techniczne możliwości ich wykonania, konieczność prowadzenia robót w •odpowiednich warunkach atmosferycznych oraz gabaryty obiektu (budynek parterowy o prostej bryle i nieskomplikowanej konstrukcji, z nieograniczonym dostępem do jego przegród). Bieg terminu rozpoczyna się od momentu kiedy decyzja uzyska przymiot ostateczności. Następuje to po upływie 14 dni od doręczenia decyzji, w przypadku, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania. W razie wniesienia odwołania ostateczna jest decyzja organu II instancji. Zgodnie art. 61 Pb obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciąży na właścicielu lub zarządcy obiektu. Jak ustalił organ budynek stanowi w całości własność Gminy W., do której skierowaliśmy nakaz. Niewykonanie obowiązku w terminie będzie skutkowało podjęciem działań egzekucyjnych. W przypadku nie uchylania się od wykonania nakazu, eliminacji zagrożenia (w sytuacji wystąpienia obiektywnych przesłanek uniemożliwiających jego terminowe wykonanie) - istnieje możliwość zmiany decyzji w zakresie terminu realizacji obowiązku. W tym celu należy wystąpić z wnioskiem dokumentując podjęte działania zmierzające do wykonania nakazu i usunięcie zagrożenia. Obiekt znajduje się na terenie Parku [...] - wpisanego do rejestru zabytków pod nr [...] (decyzją z 15.02.1962 r.), a tym samym podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zatem realizacja nakazanych robót związanych z remontem budynku w zakresie elementów zewnętrznych objętych ochroną - wymaga uzyskana pozwolenia konserwatorskiego, które co do zasady wydawane jest na podstawie uzgodnienia projektu budowlanego przez Miejskiego Konserwatora Zabytków. Decyzją nr 1107/2020 z dnia 2 grudnia 2020 r. Dolnośląski Wojewódzki inspektor Nadzoru Budowlanego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz.U.2020.256 ze zm.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.2020.1333 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania Gminy W. od decyzji PI NB dla miasta W. nr 1984/2020 z dnia 25.09.2020r. nakazującej Gminie W. - właścicielowi budynku socjalno-gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W., usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym ww. obiektu budowlanego w terminie 10 miesięcy od dnia ostatecznego rozstrzygnięcia, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu opisał dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie podniósł, że zgodnie z orzecznictwem administracyjnym, jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-3 ustawy to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Ponadto przypadkach (wskazanych w pkt 1-3), właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie. Postępowanie dotyczące nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego niewłaściwego użytkowania zmierza do przywrócenia pełnej sprawności technicznej obiektu budowlanego oraz zapewnienia możliwości jego bezpiecznego użytkowania. Organ, który stwierdzi, że stan techniczny obiektu budowlanego lub sposób jego użytkowania nie odpowiada wymogom zawartym w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, jest zobowiązany do wydania nakazu w trybie art. 66 Prawa budowlanego celem przywrócenia stanu zgodnego z normami prawnymi w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego. W ocenie organu nie budzi najmniejszych wątpliwości to, że w badanym przypadku mamy do czynienia z sytuacją, o której mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego (protokołu z kontroli, protokołu okresowej kontroli sprawdzenia stanu technicznego obiektu budowlanego oraz ekspertyzy technicznej) wynika, że zły stan obiektu jest skutkiem wieloletnich zaniedbań w jego utrzymaniu (brak remontów, bieżących napraw). Zaniedbania te doprowadziły do nadmiernie pogorszonego stanu technicznego obiektu, mogącego stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Elementy odwodnienia (orynnowanie i obróbki blacharskie) nie spełniają swojej funkcji powodując zalewanie przegród budowlanych - a dalej destrukcję murów w wyniku korozji biologicznej spowodowanej podwyższoną wilgotnością. Niezbędne jest podjęcie działań naprawczych, w celu usunięcia zagrożenia i przywrócenia sprawności technicznej obiektu. Dotyczy to w szczególności: zapewnienia szczelnego pokrycia dachowego zabezpieczającego budynek przed przenikaniem wody opadowej do jego wnętrza wraz ze sprawnym systemem odwodnienia obiektu, naprawy ścian zewnętrznych z odtworzeniem brakujących wypraw tynkarskich i obróbek blacharskich. Dach stanowi kluczową przegrodę zewnętrzną, chroniącą obiekt przed przedostawaniem się wody opadowej do jego wnętrza. Zużyte, nieszczelne pokrycie dachowe destrukcyjnie wpływa na cały obiekt (zalewanie konstrukcji stropodachu i ścian konstrukcyjnych). Brak wypraw tynkarskich oraz uszkodzenie murów powoduje dalszą degradację przegród budowlanych w następstwie negatywnego oddziaływania czynników atmosferycznych na niezabezpieczone mury, co stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa konstrukcji budynku (ściany narażone na ( pochłanianie wody opadowej). Istniejąca wilgoć (korozja biologiczna muru) obniża sprawność techniczną obiektu i bezpieczeństwo jego użytkowania, zmniejszając trwałość jego elementów - zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia (postępująca degradacja substancji budynku). W świetle tych nieprawidłowości, oczywiste jest, że stanu budynku nie można uznać za stan należyty, o którym mowa w ww. art. 61 Prawa budowlanego. Stan obecny budynku odbiega zatem od stanu wymaganego - stanu należytego, przez który należy uznać stan w którym stwierdzone nieprawidłowości nie powinny występować. Kwestia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku jest bezsporna w świetle zgromadzonych materiałów dowodowych, jednakże skarżąca w odwołaniu kwestionuje uczynienie adresatem powyższych obowiązków Gminę W. - właściciela nieruchomości, zamiast P. Sp. z o.o. - dzierżawcę nieruchomości. Odnosząc się zatem do argumentacji odwołania, organ wyjaśnia, że przepis art. 66 P. b. pozostaje w ścisłej korespondencji z art. 61 Prawa budowlanego ustanawiającym po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami zawartymi w art. 5 ust. 1-7 ustawy. Jak wskazuje się w orzecznictwie taka konstrukcja wskazanego przepisu nie jest przypadkowa. Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są obowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Prawo własności jest bowiem prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy (zob. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r. sygn. akt II OSK 1310/06, Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 698/18, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt VII SA/Wa 1550/17). Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p. b. może być zarządca obiektu budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Z kolei skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania ustawowego lub umownego zarządu (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt VII SA/Wa 1550/17). Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy organ odwoławczy zauważa, że z zapisów zawartych w katastrze Urzędu Miejskiego W. wynika w sposób niewątpliwy, że właścicielem nieruchomości jest Gmina Miejska W., natomiast gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości powierzono Zarządowi Zieleni Miejskiej. Prawdą jest, iż Gmina W. 30.03.2000 r. podpisała z firmą P. Sp. z o. o. umowę dzierżawy nieruchomości przy ul. [...], jednak umowa ta nie przeniosła wszystkich praw i obowiązków, jakie ciążą na właścicielu obiektów budowlanych. Nie budzi wątpliwości, iż dzierżawca na podstawie tej umowy zobowiązany jest do utrzymania dzierżawionej nieruchomości w należytym porządku i czystości oraz dokonywania na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (§ 6 i 7 umowy dzierżawy z 30.03.2000 r.), czyli wykonywanie bieżącej konserwacji związanej z codzienną eksploatacją obiektu. Jednakże w § 8 ograniczono te obowiązki i wskazano wprost, że: "wszelkie prace modernizacyjno-remontowe wykraczające poza obowiązek utrzymywania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym należy każdorazowo uzgodnić z wydzierżawiającym. Zakres prac remontowych oraz sposób rozliczenia nakładów, ustalony będzie w oparciu o uchwałę nr [...] Zarządu Miasta W. z dnia [...].03.1994 r." Dodatkowo w odniesieniu do tej sprawy również WSA we Wrocławiu potwierdził, oddalając skargi na decyzje DWINB wyrokami z dnia 13.08.2019 r. sygn. akt II SA/Wr 314/19 i II SA/Wr 315/19, że uczynienie adresatem Gminę W. jest prawidłowe. Istotne znaczenie ma zwłaszcza wyrok z sygnaturą II SA/Wr 314/19, który zapadł w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku znajdującym się na nieruchomości. Mając na względzie art. 153 p.p.s.a. tj. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie oraz art. 170 p.p.s.a. tj. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby, zatem organ jest zobowiązany uwzględnić stanowisko sądu. Jeżeli zaś chodzi o przywoływane przez skarżącą rozstrzygnięcie DWINB to organ wskazuje, że nie dotyczy ono tej sprawy i nie może rzutować na niniejsze rozstrzygnięcie. Dodatkowo także toczy się wobec niego postępowanie sądowoadministracyjne, a sąd I instancji je uchylił więc tym bardziej nie może być nawet posiłkowo uwzględnione w tej sprawie. Na marginesie organ wskazuje, że powoływana przez stronę skarżącą umowa dzierżawy, jako stosunek cywilnoprawny, stanowi źródło roszczenia, którego może dochodzić skarżący w drodze powództwa cywilnego. Organy administracyjne nie są właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem obiektu budowlanego, a jego użytkownikiem czy tez zarządcą i nie rozstrzygają przedmiotowych kwestii decyzjami administracyjnymi (zob. wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 września 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 546/18). Reasumując powyższe rozważania organ doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa i należy ją utrzymać w mocy. Wyznaczony termin, jest terminem racjonalnym i uwzględnia stopień zagrożeń wynikający z istniejącego nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku wraz ze złożonością i zakresem robót budowlanych. Organ II instancji nie dostrzegł uchybień w sposobie w jaki PI NB prowadził postępowanie w sprawie mających istotne znaczenie dla zaskarżonego rozstrzygnięcia. Na ostateczną decyzję w sprawie skargę do WSA we Wrocławiu złożyła zobowiązana. Na podstawie art. 50 § 1, art. 52 § 1 i art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325) zaskarżyła w całości decyzję nr 1107/2020 Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 2 grudnia 2020 r., utrzymującą w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr 1984/2020 z dnia 25 września 2020 r. nakładającą na Skarżącą obowiązek usunięcia w terminie 10 miesięcy, od dnia kiedy ta decyzja stanie się ostateczna- występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku socjalno- gospodarczego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. [...] we W. Na podstawie art. 57 § 1 pkt 3 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zaskarżonej decyzji zarzucono: I. naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333), polegającego na niewłaściwej wykładni przepisów poprzez przyjęcie, że organowi budowlanemu ustawodawca przyznał dowolność w wyborze podmiotu, który jest adresatem nakazu przeprowadzenia prac budowlanych, co w efekcie doprowadziło do tego, że adresatem nakazu przeprowadzenia prac budowlanych w zakresie wyznaczonym przez organ budowlany został właściciel nieruchomości a nie jak powinno być prawidłowo, dzierżawca nieruchomości położonej przy ul. [...] we W. II. Naruszenie przepisów prawa procesowego: 1) art. 7, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj, Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co spowodowało brak podjęcia przez organ nadzoru budowlanego wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w zakresie podstawy nałożenia obowiązków na skarżącą; 2) art. 8 k.p.a. poprzez wyznaczenie zbyt krótkiego, 10-miesięcznego, wziąwszy pod uwagę zakres robót naprawczych, terminu wykonania obowiązków określonych w ww. decyzjach organów nadzoru budowlanego. Na podstawie art. 52 § 1, art. 53 § 1, art. 54 § 1, art. 61 § 2 prawa o postępowaniu przed sądami strona skarżąca wnosi o 1) uchylenie decyzji Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr 1107/2020 utrzymującej w mocy decyzję nr 1984/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W., zasądzenie od strony kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu strona skarżąca opisała przebieg sprawy i podniosła, że obowiązki nałożone decyzją organu I instancji nr 142/2019 z dnia 29 stycznia 2019 r. wykonał, pomimo faktu, że organ jako adresata tych obowiązków wyznaczył Gminę W., z czym skarżąca nie zgadzała się i nie zgadza w dalszym ciągu, dzierżawca tj. P. Spółka z o.o. z siedzibą we W. przy ul. [...]. Ekspertyza techniczna sporządzona według stanu z lipca 2020 r. przez A. T., wykonana została na zlecenie P. Spółka z o.o. Również na zlecenie spółki wykonano okresową kontrolę przewodów kominowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych, a także wykonano okresową kontrolę pięcioletnią stanu technicznego budynku, wykonana wraz z kontrolą roczną. Ponadto, spółka wykonała na własny koszt, własnym staraniem, z zachowaniem obowiązujących przepisów prawa budowlanego, prace budowlane, do wykonania których zobowiązywała decyzja nr 122/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. (to postępowanie również jest powiązane merytorycznie z postępowaniem zakończonym decyzją nr 142/2019), czego konsekwencją było wydanie przez ten organ decyzji nr 258/2020 z dnia 31 stycznia 2020 r. stwierdzającej wygaśnięcie decyzji nr 122/2019, gdyż dzierżawca wykonał prace remontowo-budowlane a zagrożenie związane z groźbą utraty stateczności konstrukcji trzonu kominowego zostało wyeliminowane. Organ w oparciu o treść i wnioski zawarte w dostarczonej ekspertyzie, ustalił, że w wyniku wieloletnich zaniedbań polegających na braku remontów, bieżących napraw, pogorszył się stan techniczny obiektu, który może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Organ ponadto w uzasadnieniu decyzji, wskazał iż przyjął 8 miesięczny (w osnowie decyzji jest 10-miesięczny) termin do wykonania nałożonych obowiązków, kierując się istniejącym zagrożeniem, stopniem pilności, zakresem i technicznymi możliwościami ich wykonania, warunkami atmosferycznymi, oraz gabarytem obiektu. Jako adresata decyzji, organ zgodnie z art. 61 u.p.b. wskazał Gminę W. gdyż jest właścicielem budynku. W wyniku rozpatrzenia odwołania Gminy W. od decyzji nr 1984/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W., Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr 1107/2020 z dnia 2 grudnia 2020 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy w pełni podzielił argumentację organu I instancji nie wskazując na inne okoliczności sprawy. W ocenie skarżącej zarówno decyzja organu II instancji jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego oraz prawa procesowego, co uzasadnia ich uchylenie. Na wstępie skarżąca wskazuje, iż zastrzeżenie budzi sama sentencja decyzji nr 1984/2020 z dnia 25 września 2020 r., którą organ II instancji również powtórzył, a mianowicie jako podstawę wydania przedmiotowej decyzji wskazano art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, który stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W osnowie decyzji, organ I instancji nakazał skarżącej usunięcie istniejących nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu stanowiących zagrożenie bezpieczeństwa mienia. Zgodnie z powołaną podstawą prawną, stwierdzone nieprawidłowości w stanie technicznym mogą stanowić a nie stanowią zagrożenia dla mienia. Skarżąca nie kwestionuje faktu, że niezbędne jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, co w bardzo szerokim zakresie opisał organ II instancji, nie zgadza się natomiast w kwestii wskazania przez organy budowlane adresata obowiązków nałożonych tą decyzją, a mianowicie Gminy W. Wskazuje bowiem na fakt, iż przez ostatnich 27 lat część gruntu z nieruchomości gminnej została oddana w dzierżawę Spółce P. Spółka z o.o., która wykorzystuje dzierżawiony teren zabudowany obiektami o charakterze usługowym, na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno organ I jak i II instancji poczynił zdaniem skarżącej błędne ustalenie co do kręgu stron postępowania, wskazując jednoznacznie, że adresatem zaskarżonej decyzji jest właściciel nieruchomości a nie jej długoletni dzierżawca tj. P. Spółka z o.o. z siedzibą we W., korzystający z nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Organy dokonały błędnej wykładni podmiotowego zakresu konkretyzacji normy wynikającej z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w związku z art. 61 u.p.b. Nie przeprowadziły również prawidłowej wykładni przepisu art. 61 u.p.b. w zakresie pojęcia zarządcy obiektu budowlanego, pomijać że istnieje podstawa prawna posiadania i zarządzania budynkiem w postaci zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a Dzierżawcą umowy dzierżawy części tej nieruchomości. Organ II instancji posiłkując się orzecznictwem sądów administracyjnych, wskazał, że przepis art. 66 u.p.b. pozostaje w ścisłej korespondencji z art. 61 u.p.b. ustanawiającym po stronie właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Taka konstrukcja, która wskazuje w pierwszej kolejności na właściciela jako zobowiązanego do przestrzegania wymienionych obowiązków, wynika zdaniem organu, z faktu, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 u.p.b. Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. może być zarządca obiektu dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel spornego obiektu z przyczyn prawnych lub faktycznych nie może lub nie powinien nim być. Skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania zarządu. Organ II instancji uzasadniając powyższe wskazał, że w umowie dzierżawy zawartej ze Spółką P. Spółka z o.o. właściciel nie dokonał przeniesienia wszystkich praw i obowiązków, jakie ciążą na właścicielu obiektów budowlanych. Dzierżawca jest zobowiązany jedynie do wykonywania bieżącej konserwacji związanej z codzienną eksploatacją obiektu. Organ II instancji wskazał również, że treść nawiązanego stosunku prawnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a dzierżawcą nie pozwala uznać dzierżawcy za podmiot, na który można nałożyć obowiązki określone w art. 66 u.p.b. Organ oparł się zatem na zapisach umowy dzierżawy, zobowiązujących dzierżawcę do utrzymywania przedmiotu umowy w stanie niepogorszonym, a także że dzierżawcy nie wolno czynić nakładów inwestycyjnych bez zgody wydzierżawiającego. Organ całkowicie pominął fakt, iż w sytuacji uzyskania zgody od Wydzierżawiającego na wykonanie prac inwestycyjnych, dzierżawca może wykonać wszelkie prace dotyczące przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z Prawem budowlanym warunkiem niezbędnym do prowadzenia robót budowlanych jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżąca z chwilą wydania nieruchomości dzierżawcy takiego prawa nie posiada. Jest kwestią bezsporną i skarżąca w pełni zgadza się z tym, że ustawowy obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b., ciąży na właścicielach lub zarządcach tych obiektów (art. 61 pkt 1 u.p.b.). Powyższy obowiązek ustawowy jest konkretyzowany i indywidualizowany za pośrednictwem decyzji administracyjnych, w tym przede wszystkim decyzji wydawanych na podstawie art. 66 u.p.b. Adresatami tych decyzji są właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych. Skarżąca jednocześnie wskazuje, że oddając w dzierżawę grunt zabudowany budynkami usługowymi, w celu prowadzenia przez dzierżawcę działalności gospodarczej, scedowała na dzierżawcę obowiązki, o których mowa w art. 61-70 u.p.b., zatem dzierżawca traktowany jest jako zarządca dzierżawionych obiektów w rozumieniu art. 61 u.p.b. Gmina W. jako właściciel spornej nieruchomości, w wyniku zawartej z dzierżawcą umowy dzierżawy części tej nieruchomości, traktuje dzierżawcę jako zarządcę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego i wymaga od dzierżawcy dokonywania wszelkich działań, czynności związanych z należytym utrzymaniem stanu technicznego dzierżawionych obiektów budowlanych, w szczególności wymienionych w art. 61-70 u.p.b. Nie stoi temu na przeszkodzie ani sytuacja finansowa dzierżawcy ani możliwości organizacyjne, a wręcz przeciwnie, Gmina W. oczekuje od wskazanego dzierżawcy właściwego sposobu użytkowania obiektów budowlanych w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, co potwierdza fakt, że dzierżawca wykonał dotychczas wszystkie obowiązki nałożone decyzjami PINB nr 122/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r., nr 142/2019 z29 stycznia 2019 r., opisane powyżej. Oczekiwania w tym zakresie w stosunku do dzierżawcy dodatkowo uzasadnia fakt, iż jest on podmiotem gospodarczym będącym zarazem pracodawcą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy. W przepisie art. 61 u.p.b. ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą, co oznacza, że obowiązki na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b. mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Określenie w omawianych przepisach w sposób alternatywny osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mogą bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 lipca 2013 r. (sygn. II OSK 726/12) stwierdził, że ponieważ adresatami przepisów art. 61-70 Prawa budowlanego są właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, dlatego organy administracji publicznej, wydając decyzje na podstawie tych przepisów, zobligowane są do wyjaśnienia sprawy pod względem podmiotowym i przedmiotowym. Pojęcie zarządcy nie zostało zdefiniowane w ustawie Prawo budowlane. W orzecznictwie sądów administracyjnych zaczyna dominować pogląd, że w pojęciu zarządcy obiektu budowlanego mieści się zarówno podmiot ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość, jak również podmiot, który włada nieruchomością na podstawie obligacyjnej umowy o korzystanie z cudzej rzeczy. Pod pojęciem "zarządcy obiektu budowlanego", należy zatem rozumieć także dzierżawcę, najemcę lub władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego (wyrok WSA we Wrocławiu z 25 lipca 2012 r., II SA/Wr 167/12, LEX nr 1229042; wyrok WSA w Warszawie z 27 czerwca 2017 r. VII SA/Wa 1895/16; wyrok WSA w Warszawie z 22.11.2017 r. VII SA/Wa 168/17: wyrok WSA w Rzeszowie z 5 czerwca 2018 r. II SA/Rz 452/18). W przypadku ustalenia, że inny podmiot w dacie orzekania posiadał uprawnienia do władania obiektem, które pozwalałyby mu wykonać obowiązki z decyzji administracyjnej, organ powinien wskazać ten podmiot jako adresata decyzji. Wobec zarysowanych wątpliwości dokonany przez organy wybór podmiotu zobowiązanego nie tylko nie został prawidłowo uzasadniony, lecz ponadto budzi poważne wątpliwości w sensie prawnym. Pojęcie "zarządcy obiektu budowlanego" z art. 61 u.p.b. wymaga odrębnego zdefiniowania. Zarządcą obiektu będącego budynkiem jest z pewnością podmiot sprawujący zarząd ustawowy lub umowny nad tym budynkiem lub zarządzający nim na podstawie umowy. Zarządcą budynku jest także jego dzierżawca lub najemca. Nie jest prawidłowa wykładnia, która definiując niezdefiniowane na gruncie ustawy - Prawo budowlane pojęcie zarządcy obiektu budowlanego abstrahuje od przepisów rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, które określa nie tylko szczegółowe obowiązki w zakresie użytkowania budynków mieszkalnych, lecz dodatkowo wskazuje adresatów tychże. Wskazać ponadto należy, że organ nadzoru budowlanego nakładając na podmioty obowiązki określone w art. 66 ust. 1 u.p.b nie może swobodnie wybierać pomiędzy właścicielem obiektu budowlanego, a zarządcą obiektu budowlanego. W art. 61 został użyty spójnik "lub" oznaczający alternatywę łączną, W zestawieniu z zasadą prawdy obiektywnej, określoną w art. 7 kodeksu postępowania administracyjnego oznacza to, że obowiązek określony w decyzji organu nadzoru budowlanego powinien być w pierwszej kolejności nałożony na podmiot, który w chwili rozstrzygania sprawy faktycznie zarządza obiektem i na mocy przepisów lub umowy zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotowego obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym (vide: wyroki WSA we Wrocławiu sygn. akt II SA/Wr 720/17 z dnia 25 stycznia 2018 r. oraz WSA w Gliwicach sygn. akt II SA/GI 790/17 z dnia 30 listopada 2017r.). Skarżąca wskazuje, iż organy wydając rozstrzygnięcia, nie wzięły pod uwagę, pomimo posiadania stosowych informacji, że nieruchomość pozostaje w posiadaniu Spółki P. Spółka z o.o. z siedzibą przy ul. [...] we W., nieprzerwanie od 27 lat na podstawie umowy dzierżawy a wydzierżawiony grunt oraz zabudowania wykorzystywane są przez dzierżawcę na prowadzenie działalności gospodarczej. Dzierżawca wykonał wszystkie nałożone przez PINB obowiązki wynikające z decyzji, o których wyżej mowa, nie negując faktu, że jest do tego zobowiązany na podstawie zawartej z właścicielem nieruchomości umowy dzierżawy. Pierwszą umowę dzierżawy zawarto bowiem w dniu 04 stycznia 1993 r. na czas oznaczony. Przedmiotem umowy objęty został grunt o pow[...] m2 stanowiący część działki nr [...] z AM [...] obręb S. wraz z dwoma budynkami murowanymi, parterowymi, biurowo-magazynowymi. Następne umowy zawierane były kolejno: w dniu 25 lipca 1996r. na czas oznaczony, w dniu 06 kwietnia 1998 r. na czas oznaczony, a w dniu 30 marca 2000r. na czas nieoznaczony. Potrzeba posiadania gruntu przez spółkę związana była z faktem, że wykonywała prace konserwacyjno-renowacyjne terenów zieleni miejskiej i Parku [...]. Zgodnie z oświadczeniami Prezesa Spółki, w budynkach stanowiących przedmiot dzierżawy wykonywane były prace konserwacyjne instalacji elektrycznej, systemu alarmowego, prace remontowo-modernizacyjne dostosowujące obiekty na cele biurowo-socjalne, prace porządkowe terenu. Zgodnie z umową dzierżawy, dzierżawca jest zobowiązany do zabezpieczenia nieruchomości poprzez wykonywanie na własny koszt napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz utrzymania go w należytym porządku, a także ponosi pełną odpowiedzialność za wszelkie szkody wynikłe z tytułu korzystania z przedmiotu dzierżawy tak wobec wydzierżawiającego jak i osób trzecich (§ 3 aneksu nr 2 do umowy dzierżawy z dnia 30.03.2000 r.). Strona wskazuje, że nałożone obowiązki wynikają z uregulowanej w kodeksie cywilnym treści stosunku dzierżawy. Zgodnie z art. 696 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Art. 697 k.c. wprost stanowi zaś, że to na dzierżawcy spoczywa obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Zgodnie z art. 666 § 1 w związku z art. 694 k.c. dzierżawca powinien przez czas trwania umowy używać przedmiot dzierżawy w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu przedmiotu umowy. Dalej strona wskazuje, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie skarżącej decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr 1984/2020 z dnia 25 września 2020 r. nakładająca na Gminę W. obowiązek usunięcia występujących nieprawidłowości w stanie technicznym budynku jest nieprawidłowa, organ bowiem błędnie przyjął, że dzierżawca nie może być adresatem obowiązków określonych w tej decyzji. Skarżąca wskazuje również, że w toku postępowań zakończonych wydaniem decyzji nr 1984/2020 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. oraz decyzji nr 1107/2020 Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego organy te naruszyły przepisy prawa procesowego tj. art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego w toku postępowania organy administracji publicznej powinny stać na straży praworządności i z urzędu lub na wniosek stron podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest zobowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzeć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność został udowodniona (art. 80 k.p.a.). Niewątpliwie przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie nie wypełnia tak zakreślonych ram. Przede wszystkim, co już wskazano wyżej, organy nie udowodniły przyczyn, dla których ustaliły taki a nie inny krąg adresatów decyzji. Z art. 8 § 1 k.p.a. wynika obowiązek organu administracji publicznej prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej i kierowania się zasadami proporcjonalności, bezstronności oraz równego traktowania. Pogłębianiu tego zaufania z pewnością nie służy podejmowanie działań, które wzbudzić mogą u skarżących poczucie niesprawiedliwości. W ocenie skarżącej wyznaczony przez organy nadzoru budowlanego 10- miesięczny termin wykonania obowiązków nałożonych na Gminę W. decyzją będącą przedmiotem niniejszej skargi, jest zbyt krótki, gdyż organ I instancji nie wziął w ogóle pod uwagę faktu, że od 20 marca 2020 r. do odwołania w RP obowiązuje stan epidemii zgodnie z rozporządzeniem Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-Co V-2 (Dz. U. z 2020 r. poz. 491), co ma znaczące znaczenie obok przywołanych przez organ innych powodów, do wskazania terminu wykonania prac budowlanych. W ocenie skarżącej opisane wyżej zastrzeżenia powinny mieć wpływ na uchylenie decyzji II organu we wskazanym zakresie. Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę wniósł o oddalenie skargi w całości. Wojewódzki sąd administracyjny zważył: Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji, postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb ich wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Jego uchylenie albo stwierdzenie nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na względzie wskazane kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej p.p.s.a.), z którego wynika, że sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kontroli sądu podlegała decyzja nr 1107/2020 Wrocław, dnia 2 grudnia 2020 r. Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096, dalej k.p.a.) oraz art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186), utrzymująca w mocy decyzję PINBu dla miasta W., którą nałożono na Gminę W., jako właściciela nieruchomości gruntowej, na której znajduje się obiekt budowlany objęty postępowaniem, szereg obowiązków, których wykonanie ma doprowadzić budynek do stanu zgodnego z prawem. Przedstawiając okoliczności stanu faktycznego organ wyjaśnił, że w trakcie przeprowadzonych czynności kontrolno-nadzorczych, a także uprzednio prowadzonego postępowania stwierdzono, iż budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, wobec czego organ nadzoru budowlanego uznał za konieczne wydanie decyzji w trybie art. 66 pb. Zdaniem sądu organ odwoławczy, utrzymując w mocy decyzję nakazową organu pierwszej instancji nie naruszył prawa. Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 - czyli utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7. Art. 61 Prawa budowlanego nakłada z mocy prawa określone w nim obowiązki na właściciela lub zarządcę obiektu, natomiast art. 66 daje organowi nadzoru budowlanego możliwość ingerencji w istniejący stan rzeczy, zmierzającej do zapewnienia użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z wymogami określonymi w art. 61. Stosownie bowiem z jego brzmieniem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. DWINB w całości podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organ I wskazując, że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie bezspornie wynika nieodpowiedni stan techniczny budynku. Zatem sformułowane zarzuty skargi, dotyczące naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. są (zdaniem sądu) bezzasadne. W budynku występuje bowiem szereg niespornych między stronami, nieprawidłowości, które wymagają jak najszybszego usunięcia. Organy prawidłowo zastosowały w sprawie tryb z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, który dotyczy właśnie nieprawidłowości wynikających z upływu czasu, eksploatacji budynku, znacznego zużycia technicznego obiektu, braku remontów. Dalej trzeba powiedzieć, że przewidziany w art. 66 p.b. przypadek ingerencji organu nadzoru budowlanego - jak to podkreśla się w judykaturze – pozostaje w związku z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, mocą którego nałożony został na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania go i użytkowania zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego. Stanowi on, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zakreślone obowiązki właściciela lub zarządcy - jak to podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lutego 2020 r., (sygn. akt II OSK 180/18, CBOSA) – "polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów i ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót konserwacyjnych i remontowych, zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego". Co istotne – z punktu widzenia okoliczności, ż e to dzierżawca od szeregu lat korzysta z budynku, – w świetle art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie ma znaczenia dlaczego doszło do stwierdzonych nieprawidłowości, bowiem zastosowanie tego przepisu nie wiąże się ze sposobem powstania, a jedynie z faktem zaistnienia opisanych tam sytuacji. Wystąpienie którejkolwiek z przesłanek określonych w pkt 1 - 4 obliguje organ do nakazania, w drodze decyzji, usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie (Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. akt II SA/Ol 393/20, CBOSA). Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Z jej realiów wynika bowiem, że prawidłowo organy ustaliły, że opisany obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Potwierdzają to dowody zgromadzone podczas tego i poprzednio prowadzonego postępowania przez nadzór budowlany. Nadto niniejsze znajduje swoje uzasadnienie w pozyskanych w toku postępowania protokołach obrazujących stan techniczny spornego obiektu, a dokładniej: protokole okresowej kontroli pięcioletniej stanu technicznego budynku mieszkalnego z października 2018 r. oraz protokole z przeprowadzonej rocznej kontroli okresowej stanu technicznego budynku z lipca 2018 r. Przeprowadzający kontrolę, na podstawie oceny aktualnego stanu technicznego obiektu w zakresie charakteru i rozmiaru powstałych uszkodzeń, dokonali określenia stanu technicznego budynku i sprecyzowali wnioski i zalecenia dotyczące zakresu potrzebnych napraw. W ocenie sądu z prawidłowo ustalonych okoliczności sprawy wynika ponad wszelką wątpliwość niewłaściwy stan techniczny obiektu budowlanego. Wyjaśnić przy tym trzeba, że decyzje wydawane na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane zaliczane są do kategorii tzw. decyzji związanych i organ ma obowiązek je wydać w sytuacji wystąpienia chociażby jednej z określonych w tym przepisie przesłanek. I właśnie taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Zdaniem sądu mimo szerokiej argumentacji skargi nie może ona odnieść zamierzonego skutku. Ustosunkowując się do zarzutów w zakresie ustalenia terminu wykonania nałożonych obowiązków należy zaś przede wszystkim wskazać, że organ uzasadnił z jakiej przyczyny zakreślił termin wykonania obowiązku i poinformował stronę zobowiązaną o możliwości wystąpienia o jego przedłużenie. Natomiast mając na uwadze podstawowy zarzut skargi w zakresie nieprawidłowo określonego w osnowie decyzji jej adresata trzeba powiedzieć, że adresatem takiej decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym. Nałożenie takiego obowiązku na inny podmiot, w tym dzierżawcę terenu nie znajduje uzasadnienia w świetle art. 61 w zw. z art. 66 p.b. Trzeba bowiem pamiętać, że stosownie do treści art. 7 Konstytucji RP organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa i art. 6 kpa organy władzy publicznej zobowiązane są działać zgodnie z zasadą praworządności - działają na podstawie przepisów prawa. Należy także dodać, że wydanie decyzji w trybie art. 66 p.b. nie przesądza kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu. Organy administracyjne nie są bowiem właściwe do dokonywania wzajemnych rozliczeń pomiędzy zarządcą/właścicielem budynku, a (przykładowo jak w tym postępowaniu) dzierżawcą terenu. Trzeba też zauważyć, iż Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 maja 2020 r., zapadłym w sprawie II OSK 3250/19, rozważał kwestię adresata decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i wskazał, ponad wszelką wątpliwość, że "zgodnie z art. 61 pkt 1 p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tejże ustawy, tj. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Tak więc z przepisu tego wynika, że adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego". W świetle dotychczasowych rozważań nie sposób podzielić argumentację skargi, że adresatem decyzji mógł by być w tym postępowaniu dzierżawca. Trzeba także pamiętać że, jak wskazują akta sprawy zarządcą nieruchomości gminnych jest Zarząd Zieleni Miejskiej. Nadto w prawomocnym wyroku WSA we Wrocławiu II SA/Wr 314/19 również zobowiązana do przeprowadzenia kontroli i sporządzenia ekspertyzy technicznej obiektu budowlanego była Gmina W. jako właściciel nieruchomości i w tamtej sprawie oddalono skargę w całości. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie wykazała, by decyzja ta naruszała prawo i to w stopniu wymagającym usunięcia jej z obrotu prawnego. Nadto trzeba wskazać, że sąd może uchylić decyzję organu tylko w przypadku naruszenia prawa, zaś określenie adresata decyzji, niesprzeczne z ustawą nie można uznać za jakiekolwiek naruszenie prawa. Nadto treść umowy cywilno-prawnej miedzy stronami postepowania nie może mieć bezpośredniego wpływu na ustawowe obowiązki, określone przez prawo publiczne. Z tych względów skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu w całości na podstawie art. 151 p.p.s.a.