II SA/Wr 380/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda (spr.) Asesor WSA Marta Pawłowska Protokolant: referent Angelika Mielcarek po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 września 2025 r. sprawy ze skargi L. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 21 stycznia 2025 r. nr SKO 4111.38.2024 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej spowodowanego podziałem I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu na rzecz strony skarżącej kwotę 1075 zł (słownie: tysiąc siedemdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu zaskarżoną decyzją z dnia 21 stycznia 2025 r. (SKO 4111.38.2024) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia 14 sierpnia 2024 r. zobowiązującą L. B. do uiszczenia na rzecz gminy K. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości gruntowej oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-[...], o pow. [...] ha, w wysokości 35 809, 50 zł. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wójt Gminy K. decyzją z dnia 14 sierpnia 2024 r. ustalił L. B. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka [...] AM-[...] obręb D. o powierzchni [...] ha w związku z jej podziałem, w wysokości 35 809,50 zł. W uzasadnieniu organ zrelacjonował dotychczasowe postępowanie podkreślając: jego wszczęcie z urzędu w dniu 20 czerwca 2023 r. w związku z zatwierdzonym w dniu 12 stycznia 2023 r. podziałem, w rezultacie którego wydzielono na wniosek L. B. działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. [...]. [...], decyzję z dnia 26 października 2023 r. ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej na 35 814 zł uchyloną wskutek odwołania przez SKO we Wrocławiu ze względu na niejasności operatu szacunkowego, pozyskany nowy operat szacunkowy z dnia 10 kwietnia 2024 r., mapę z przebiegiem infrastruktury technicznej, do której pozyskania zobowiązało SKO. Wójt opisał treść pozyskanego operatu szacunkowego. W wyniku szacowania ustalono wartość przed podziałem: 265 563 zł, łączną wartość po podziale: 384 928 zł, wzrost wartości: 119 365, co przy zastosowaniu stawki 30 % określonej w uchwale w sprawie zasad gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości Gminy K. dało kwotę 35 809, 50 zł. L. B. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu. Zarzucił wadliwość i nierzetelność operatu, bezprawne wywłaszczenie z działki nr [...], pominięcie jego wniosków, zawyżenie opłaty, nieuwzględnienie warunków terenowych, w tym nieuzbrojenia działek, w szczególności braku dojazdu, wyznaczenia strefy ochronnej na działkach [...] i [...] oraz terenu górniczego, przedłożył fotografie ukazujące przedmiotową nieruchomość oraz drogę dojazdową do niej. W ocenie odwołującego działki są narażone na emisje hałasu, ponieważ graniczą z terenem górniczym W. W korespondencji z SKO odwołujący przesłał kolejne zdjęcia. Kolegium zwróciło się w piśmie z dnia 15 listopada 2024 r. do wójta o wezwanie biegłej do korekty oczywistej omyłki pisarskiej w operacie oraz wyjaśnienia niektórych elementów, zwłaszcza w zakresie infrastruktury na nieruchomosci, uciążliwości, stanu drogi dojazdowej. W pismach z dnia 26 listopada, 18 grudnia 2024 r. I 5 stycznia 2025 r. odwołujący podtrzymał swoja argumentację. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium przywołało i objaśniło regulacje prawne opłaty adiacenckiej podkreślając znaczenie operatu szacunkowego jako opinii biegłego. SKO uznało, że w przedmiotowej sprawie doszło do podziału nieruchomości na wniosek właściciela, organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty w ustawowym terminie (decyzja ostateczna z dnia 28 stycznia 2023 r., a więc uprawnienie do wszczęcia postępowania istniało do 28 stycznia 2026 r.), w dniu uostatecznienia się decyzji podziałowej obowiązywała uchwała w sprawie zasad gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości Gminy K. ustalająca stawkę 30 % od różnicy wartości nieruchomości. Kolegium oceniło, że zaistniał wzrost wartości nieruchomości, w oparciu o sporządzony operat szacunkowy. Następnie SKO dokonało analizy operatu pod kątem jego zasadniczych elementów, zaznaczając, że biegła odniosła się do przedstawionych pytań, sprostowała oczywiste pomyłki, wykazując, że nie miały one wpływu na wynik wyceny. SKO podsumowało, że operat sporządzony został prawidłowo (został uzupełniony o wyjaśnienia z 31 sierpnia 2024 r., z 10 grudnia 2024 r., o aneks z 10 grudnia 2024 r.), prawidłowe są również stosowne wyliczenia. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO oceniło, że są nieuzasadnione. Przedstawione fotografie zostały wykonane w 2024 r. w okresie intensywnych opadów, i dotyczą nieruchomości oddalonych od przedmiotu wyceny, i zgodnie z wyjaśnieniami biegłej, nie wpływają na prawidłowość operatu. SKO zauważyło, że każda droga gruntowa podlega analogicznym, przejściowym utrudnieniom, zaś w analizie rynku uwzględniono okoliczność dojazdu do nieruchomości drogą gruntową. Także różnice w wysokości terenu nie maja wpływu na wartość działek, co potwierdza fakt występowania zabudowy jednorodzinnej na jeszcze niżej położonych nieruchomościach sąsiednich. Uciążliwości związane z jakością drogi powiatowej, przy znikomym ruchu, występują sporadycznie i są typowe dla tego typu dróg. Sąsiedztwo terenu górniczego W. nie jest bezpośrednie , i nie stanowi uciążliwości, wbrew twierdzeniu odwołującego, jako magazyn gazu, co także wyjaśniła biegła, podpierając się własnym doświadczeniem wynikającym z zamieszkania w okolicy tego terenu. Natomiast dobór nieruchomości do porównania następował na zasadzie podobieństwa, a nie identyczności, i trzeba uwzględnić, że badany obszar rynku, biorąc pod uwagę położenie i wiejski charakter, jest ubogi. Zarówno dojazd, jak i uzbrojenie w sieci infrastruktury uwzględniono w wycenie, i prawidłowo zweryfikowano przez cechy rynkowe. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu zarzucono nieuchylenie decyzji wójta pomimo błędnego, nierzetelnego operatu. SKO miało nieprawidłowo zinterpretować materiał dowodowy, nie dopuścić dowodów, co narusza prawo i interes prawny skarżącego. Kolegium miało celowo pominąć fakt bezpłatnego, bezumownego użytkowania przez gminę K. gruntów skarżącego, przy czym naliczono za te grunty opłatę. Błędem jest pominięcie w decyzji odwoławczej argumentacji skarżącego. Skarżący podkreśla też brak dojazdu jedyną drogą publiczną do jego działek nr [...] i [...] przez nowo utworzoną drogę gminną na działce nr [...], z której został wywłaszczony. Działki są nieuzbrojone w kanalizację i wodociąg, za to przez niektóre działki przebiega kanalizacja ciśnieniowa, co ogranicza ich wartość. Ponadto skarżący wskazuje na trudności w sprzedaży działek, ze względu na brak uzbrojenia i trudności w dojeździe. Finalnie skarżący przywołuje względy osobiste, zdrowotne, powodujące utrudnienia w uregulowaniu opłaty adiacenckiej. Strona skarżąca wniosła o uchylenie wydanej decyzji SKO, zobowiązanie Gminy K. do załatwienia sprawy związanej z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, zwrot kosztów związanych z wydzieleniem drogi na działce nr [...], wstrzymanie wykonania decyzji. Podczas rozprawy skarżący uzupełnił żądania o zwrot kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Już po wniesieniu skargi, pismami z dnia 5 lipca oraz 18 sierpnia 2025 r. zatytułowanymi "wniosek dowodowy" i "wniosek dowodowy 2" skarżący przesłał do Sądu artykuły prasowe dotyczące stanu drogi, jej fotografie, korespondencję jaką w tej sprawie kierował do organów administracji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Sąd uwzględnił skargę, zwracając uwagę zwłaszcza na podniesione w niej, i podkreślone w wypowiedzi na rozprawie, zastrzeżenia w zakresie możliwości identyfikacji nieruchomości podobnych. Podstawy prawne i zakres kognicji sądu administracyjnego wyznacza Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., która w art. 175 sytuuje sądy administracyjne w systemie wymiaru sprawiedliwości, a poprzez art. 184 nakazuje sądom administracyjnym, w zakresie określonym w ustawie, sprawować kontrolę działalności administracji publicznej. Ustawą, o której mowa w Konstytucji jest przede wszystkim ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), oraz ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz.935), dalej także jako p.p.s.a. Jak stanowi art. 1 §1 i 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta polega na orzekaniu w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W myśl art. 134 p.p.s.a. rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, jednakże powyższe regulacje nie pozwalają sądowi na stosowanie przy orzekaniu zasad współżycia społecznego lub zasad słuszności. Na zasadzie art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a. sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2, sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie. W przypadku braku zajścia wskazanych wyżej przesłanek sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddala skargę. Sprawę wywołała decyzja SKO we Wrocławiu podtrzymująca decyzję Wójta Gminy K. ustalającą skarżącemu opłatę adiacencką. Materialną podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145) w brzmieniu: jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że niezbędnym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, co w realiach kontrolowanej sprawy stanowi kwestię sporną. Kluczowym instrumentem ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy - sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego na piśmie opinia o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W sprawie nie ma sporu co do charakteru tego dokumentu, dlatego wystarczy przypomnieć, ze stanowi on dowód - opinię biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., podlega ocenie organu (na zasadzie art. 7 i 77 § 1 k.p.a.), ze szczególnym uwzględnieniem logiki, spójności, jasności i wiarygodności (zob. bogate orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, np. wyroki z dnia: 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 1008/11; 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11; 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 378/10; 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach). Granice ingerencji i weryfikacji operatu kreuje to, że jest to dokument zawierający oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Trzeba tu wskazać, że art. 157 § 1 u.g.n. stanowi o ocenie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (wyrok NSA z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I OSK 3140/18). Istotny dla sprawy operat (z dnia 10 kwietnia 2024 r.) sporządzono w oparciu o podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4). Określenie wartości nieruchomości należy poprzedzić analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości (§ 3 pkt 1). Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 3 pkt 2). Odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych określa się właściwy rynek nieruchomości przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania. Obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi odpowiadać podziałowi administracyjnemu (§ 3 pkt 5 i 6 rozporządzenia). Do określenia wartości nieruchomości przyjmuje się nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie możliwie najbliższym poprzedzającym datę, na którą określa się wartość nieruchomości. Przyjęcie dłuższego niż dwuletni okresu badania cen wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (§ 5 ust. 1). Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Mogą to być w szczególności dane zawarte w aktach notarialnych, rejestrach cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, dokumentach planistycznych, katastrze nieruchomości, geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz informacje pochodzące z oględzin nieruchomości. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny (§ 5 ust. 2). Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen (§ 6 ust. 1). Każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny (§ 6 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia). Według § 78 rozporządzenia operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 u.g.n. (ust. 1), zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (ust. 2). Jeżeli zaś chodzi o treść operatu szacunkowego, to zgodnie z § 79 ust. 1 w operacie szacunkowym przedstawia się m. in. sposób dokonania wyceny, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny (pkt 1), opis stanu nieruchomości (pkt 7). Z kolei § 80 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że przy określaniu przedmiotu wyceny wskazuje się dane identyfikujące nieruchomość wycenianą ustalone w szczególności na podstawie ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości lub innych dokumentów. Przyjęta w sprawie metoda porównywania parami wymaga zestawienia nieruchomości skarżącego (nieruchomości będącej przedmiotem wyceny), kolejno z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Trzeba podkreślić, że w § 8 pkt 1 prawodawca stanowi o nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, i która ma być zestawiona z nieruchomością podobną, której cechy są znane. Cechy nieruchomości to w szczególności jej stan prawny, uwidoczniony w księgach wieczystych (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece), czy też dane zawarte w katastrze nieruchomości, czyli systemie informacyjnym zapewniającym gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami (art. 2 pkt 8 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne). Poprawne porównanie powinno więc zestawiać nieruchomości podobne, których cechy są możliwe do zidentyfikowania i odczytania na zasadzie ekwiwalentności. Oznacza to, że podmiot zainteresowany winien mieć możliwość precyzyjnej identyfikacji nieruchomości podobnej. Innymi słowy operat szacunkowy powinien dostarczać takich informacji o nieruchomości podobnej, które umożliwią odczytanie danych o jej położeniu, statusie prawnym (zob. analogiczny pogląd wyrażony w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 listopada 2024 r. sygn. akt II SA/Po 625/24 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 26 czerwca 2025 r. sygn. akt II SA/Wr 195/25). Sytuacja, w której operat szacunkowy wskazuje tylko ogólną lokalizację nieruchomości podobnej (gmina, obręb), jej powierzchnię, przeznaczenie i cenę, stawia w niekorzystnej i gorszej sytuacji podmiot zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej, ponieważ nie daje mu możliwości weryfikacji, jaką dokładnie nieruchomość obrano jako nieruchomość podobną, i pogłębienia wiedzy na temat jej stanu w przewidzianych prawem dokumentach. Sąd nie odnajduje przyczyn, aby operat, zważywszy jego zasadniczy charakter dla obliczenia opłaty adiacenckiej, miał nie zawierać danych umożliwiających zainteresowanym sprawdzenia punktów odniesienia, a więc nieruchomości wykorzystanych w porównaniu. Nabiera to jeszcze większego znaczenia, gdy dla określenia wartości nieruchomości - działki nr [...] przed podziałem (s. 36-37 operatu), przyjęto nieruchomości podobne w innych gminach i powiatach ([...], [...], [...]) względem nieruchomości skarżącego (powiat milicki). W relewantnym dla wydanych decyzji operacie szacunkowym precyzyjnie określono nieruchomość skarżącego, podając m. in. stosowne dane z ksiąg wieczystych, zaniechano zaś analogicznej precyzji względem nieruchomości podobnych. To błąd, znaczący deficyt operatu, którego nie "wychwyciły" organy administracyjne dokonując oceny dowodu. Trzeba podkreślić, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący podnosił wątpliwości na temat lokalizacji i stanu przyjętych do porównania nieruchomości, czego jednak organ odwoławczy wystarczająco nie wyjaśnił i do czego wnikliwie się nie odniósł, co stanowi naruszenie zasady dwuinstancyjności (art. 15 w związku z art. 138 k.p.a.). Skwitowanie przez Kolegium uwag w tym zakresie przez podkreślenie doboru nieruchomości podobnych, a nie identycznych, choć co do zasady trafne, nie jest jednak wystarczające w uwarunkowaniach sprawy. W ocenie Sądu nastąpiło naruszenie zasady zaufania z art. 8 k.p.a., zasady informowania (art. 9 k.p.a.), zasady przekonywania (art. 11 k.p.a.). Znacząco redukuje to także wartość operatu jako dowodu, w kontekście art. 7 § 1 k.p.a. (obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego), art. 77 § 1 k.p.a. (wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego), art. 80 k.p.a. (ocena, czy operat wystarczająco, na podstawie wystarczająco zebranych i określonych danych, dowodzi wskazanego wzrostu wartości nieruchomości). Jak już wspomniano, szczególny, fachowy charakter operatu szacunkowego nie zwalnia organów z domagania się jego jasności, precyzji, kompletności, zwłaszcza biorąc pod uwagę prawa jednostki, której nieruchomości dotyczy, w tym prawa identyfikacji obranych nieruchomości podobnych. Dopiero w takim dogłębnie ustalonym stanie innych nieruchomości, znając ich charakterystykę z dokumentów źródłowych, organ będzie w stanie w pełni świadomie odnieść się do zarzutów skarżącego, i przekonująco wyjaśnić swoje stanowisko zainteresowanej publiczności. Na wynik sprawy nie miały wpływu zarzuty skarżącego związane z ewentualnym, bezumownym wykorzystywaniem przez Gminę jego gruntów, czy też argumentacja związana z jego sytuacją osobistą (materialną), w tym trudności ze zbyciem działek. Ocena stanu drogi i jej wpływu na wartość nieruchomości ma wynikać z prawidłowego, zupełnego operatu, nie zaś z fotografii skarżącego czy materiałów prasowych. Ponownie rozpatrując sprawę organ administracji, zgodnie z art. 153 p.p.s.a., zobowiązany będzie uwzględnić przedstawioną ocenę prawną i wskazania Sądu. Przede wszystkim należy uzupełnić sporządzony operat szacunkowy o prawidłową analizę rynku, w tym wyczerpującą identyfikację nieruchomości podobnych wykorzystanych w operacie. Z podanych powodów Sąd uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję (pkt 1 sentencji wyroku). W punkcie drugim sentencji Sąd na podstawie art. 200 p.p.s.a. orzekł o zwrocie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu na rzecz skarżącego kwoty 1075 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, obejmujących uiszczony wpis sądowy.