4 CR 163/61

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Tyszka (sprawozdawca). Sędziowie: M. Piekarski, B. Łubkowski.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marty K. przeciwko Powszechnej Spółdzielni Spożywców w K. o eksmisję z lokalu, po rozpoznaniu rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości od wyroku Sądu Powiatowego w Kościanie z dnia 5 kwietnia 1960 r., oddalił rewizję nadzwyczajną.Uzasadnienie faktyczneSąd Powiatowy w Kościanie wyrokiem z dnia 5 kwietnia 1960 r., uwzględniając powództwo Marty K. przeciwko Powszechnej Spółdzielni Spożywców w K., uznał istniejący między stronami stosunek najmu za rozwiązany, zobowiązał pozwaną Spółdzielnię do opróżnienia lokalu zajmowanego w domu powódki, a składającego się z dwóch pomieszczeń restauracyjnych, magazynu i spichlerza oraz nakazał stronie pozwanej przywrócenie przedmiotu najmu do pierwotnego stanu przez usunięcie wszystkich przeróbek dokonanych po 1 stycznia 1950 r.Sąd ustalił, że w lokalu wynajętym przez pozwaną Spółdzielnię od poprzednika prawnego powódki, przeznaczonym łącznie z lokalem z sąsiedniej posesji na restaurację - strona pozwana dokonała bez zgody powódki bądź innych współwłaścicieli takich zmian, które naruszają substancję lokalu gastronomicznego i pociągają za sobą znaczne zniszczenie przedmiotu najmu, a mianowicie: rozbudowano ustępy, zajmując na ten cel około 1/3 części powierzchni jednego z pokojów, wybudowano nowy, większy od dotychczasowego dół biologiczny na podstawie nie zatwierdzonej dokumentacji, bez zezwolenia władzy sanitarno-budowlanej i bez jakiegokolwiek nadzoru technicznego, przy czym wskutek wadliwego wykonania budowy i nieszczelności rurociągu następuje usuwanie się ziemi i osiadanie budynku, wreszcie zmieniono system ogrzewania z piecowego na centralny, instalując piec w sąsiedniej nieruchomości.Postępowanie takie, jako sprzeczne z przepisem art. 16 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 10 prawa lokalowego, uzasadnia zdaniem Sądu żądania pozwu.Powoływanie się strony pozwanej na art. 3 p.o.p.c. oraz na okoliczność, że sporny lokal jest na terenie K. jedynym wzorowym uspołecznionym lokalem gastronomicznym, wobec czego eksmitowanie Spółdzielni z jego części równałoby się likwidacji całego lokalu, co z kolei ograniczyłoby działalność statutową pozwanej - Sąd uznał za chybione, wychodząc z założenia, że skoro ustawodawca w ustawie z 1959 r. wprowadził zakaz dokonywania zmian naruszających substancję lokalu lub budynku bez zgody wynajmującego, a pozwana Spółdzielnia mimo to z pominięciem powyższego zakazu dokonała przeróbek, to obecnie nie może liczyć na ochronę przewidzianą w art. 3 p.o.p.c., albowiem ochrona taka, jako wymierzona przeciwko prawu, mogłaby wywołać w społeczeństwie poczucie bezprawności i prowadzić do samowoli w imię rzekomego dobra jednostki uspołecznionej czy społeczeństwa.Wyrok ten uprawomocnił się, gdyż Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 16 listopada 1960 r. odrzucił rewizję pozwanej jako nieopłaconą (z winy jej pracownika) w terminie zakreślonym, uchylając jednocześnie postanowienie Sądu Powiatowego przywracające pozwanej uchybiony termin do uiszczenia opłaty.Minister Sprawiedliwości w rewizji nadzwyczajnej złożonej z urzędu w dniu 10 marca 1961 r. wniósł o uchylenie wyroku Sądu Powiatowego w Kościanie i przekazanie sprawy temuż Sądowi do ponownego rozpoznania.Skarżący w rewizji nadzwyczajnej zarzuca wymienionemu Sądowi naruszenie art. 242 § 1, 326 k.p.c., art. 16 ust. 1 w związku z art. 10 prawa lokalowego oraz art. 3 p.o.p.c., a także naruszenie interesu Państwa Ludowego.Skarżący wywodzi m. in., że przeróbek dokonanych przez pozwaną nie można w okolicznościach sprawy uznać za naruszenie substancji lokalu powódki, gdyż przeróbki te były konieczne do należytego wykorzystania lokalu gastronomicznego w sposób odpowiadający wymaganiom władz sanitarno-budowlanych oraz rzeczywistym potrzebom.Sąd Powiatowy - zdaniem skarżącego - nie ocenił także należycie żądań powódki z punktu widzenia art. 3 p.o.p.c., nie wyjaśnił bowiem, czy lokal - jak to zarzucała pozwana - jest jej rzeczywiście niezbędnie potrzebny do zaspokajania potrzeb miejscowej ludności ze względu na jego "reprezentacyjny" charakter oraz niedostateczną ilość zakładów gastronomicznych w K.Skarżący podnosi także, że eksmitowanie pozwanej Spółdzielni w niedługim czasie po dokonaniu przez nią (w 1959 r.) kosztownych inwestycji w lokalu byłoby połączone z poważną dla niej szkodą, a tym samym naruszałoby interes Państwa Ludowego,Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Rewizja nadzwyczajna nie jest uzasadniona.Z niespornych okoliczności sprawy oraz z prawidłowych ustaleń Sądu Powiatowego wynika, że pozwana bez zgody powódki bądź innych współwłaścicieli nieruchomości, a nawet wbrew ich wyraźnym protestom, dokonała w 1959 r. daleko idących przeróbek w wynajętym lokalu, usunęła bowiem niektóre ściany działowe i pobudowała inne, rozbudowała ustępy kosztem zmniejszenia powierzchni jednego pokoju oraz rozebrała piece kaflowe, zastępując je centralnym ogrzewaniem, przy czym piec do tego ogrzewania zainstalowała nie w nieruchomości powódki, lecz w sąsiedniej nieruchomości należącej do małżeństwa P.Wbrew poglądowi wyrażonemu w rewizji nadzwyczajnej przeróbki te, nawet jeśli byłyby zgodne z zasadniczym przeznaczeniem przedmiotu najmu (lokal gastronomiczny) oraz były konieczne do należytego wykorzystania go, stanowią zmiany naruszające substancję lokalu w rozumieniu art. 10 ust. 1 prawa lokalowego.Zmiany te, szczególnie zaś przesunięcie ścian działowych i urządzenie ustępów w pomieszczeniu będącym poprzednio pokojem restauracyjnym, naruszają w sposób oczywisty nie tylko substancję samego lokalu, ale również substancję budynku.Celem wymienionego przepisu jest nie tylko zabezpieczenie wynajmującego przed takimi poczynaniami najemcy, które prowadzą do zmiany charakteru lokalu (np. przytoczone w rewizji przerobienie lokalu mieszkalnego na handlowy lub odwrotnie), co stanowić może w myśl art. 16 ust. 1 prawa lokalowego odrębną podstawę żądania eksmisji, lecz także zabezpieczenie przed samowolnym dokonywaniem przez najemcę zmian, które naruszają substancję lokalu lub budynku, chociażby nie prowadziły do zmiany charakteru lokalu.Sąd Powiatowy słusznie zatem uznał żądanie powódki za uzasadnione, ustaliwszy prawidłowo, że nieruchomość jej na skutek samowolnych zmian dokonanych przez pozwaną została podporządkowana sąsiedniej nieruchomości P., stając się niejako zapleczem tej nieruchomości, oraz że w związku z wadliwym pobudowaniem nowego dołu biologicznego (powodującym pękanie i osiadanie ścian budynku) narażona jest na zniszczenie, co potwierdził biegły inż. S.Niesłuszny jest także zarzut naruszenia art. 3 p.o.p.c.Zasady współżycia społecznego w Państwie Ludowym narusza taki sposób wykonywania prawa podmiotowego, który pozostaje w kolizji z poczuciem moralności socjalistycznej. Żądanie eksmisji z lokalu użytkowego może być uznane za niezgodne z powszechnie ugruntowanymi zasadami moralności i za niedopuszczalne w myśl wymienionego przepisu np. wówczas, gdy realizacja tego żądania zagrażałaby bezpośrednio powszechnemu i podstawowemu interesowi społecznemu. Natomiast nie można uważać za nadużycie prawa żądania eksmisji dlatego, że ma być eksmitowana jednostka gospodarki uspołecznionej, zwłaszcza gdy postępowanie jej, stanowiące podstawę eksmisji, polega na naruszeniu prawa.Jednostka gospodarki uspołecznionej w stosunkach cywilnoprawnych z innymi podmiotami nie korzysta z wyjątkowych prerogatyw, jeśli nie wynikają one z przepisów prawa.Pozwana Spółdzielnia nie była uprawniona do dokonania przeróbek w wynajętym lokalu bez uzgodnienia z właścicielem budynku i wbrew jego sprzeciwom, chociażby nawet była do tego wezwana przez władze sanitarne, uczynienie bowiem zadość żądaniu tych władz nie mogło nastąpić kosztem interesów wynajmującego. Nie powinna więc była inwestować w cudzą nieruchomość (stary dom) wbrew woli właściciela, a także bez zgody władz budowlanych i bez nadzoru technicznego.Jeżeli dokonanie przeróbek było według pozwanej niezbędne dla powiększenia i modernizacji lokalu gastronomicznego (mieszczącego się w sąsiedniej nieruchomości P.), to pozwana mogła wystąpić na drogę prawa o uzyskanie własności nieruchomości powódki.Pozwana, wkroczywszy na drogę samowoli, nie może więc zasłaniać się tym, że poczyniła kosztowne inwestycje, postępowanie jej bowiem kwalifikuje się jako akt niezgodny z prawem, który nie może doznawać ochrony prawnej.Jak wynika z wyjaśnień pełnomocnika pozwanej złożonych na rozprawie rewizyjnej, istnieją w K. dwa inne zakłady gastronomiczne (restauracje) należące do pozwanej. Według zaś nie zaprzeczonych przez pozwaną twierdzeń powódki, ostatnio pobudowany został w tym mieście nowy duży obiekt z przeznaczeniem wyłącznie na lokal gastronomiczny.Nie można więc także uznać, że objęty sporem lokal jest niezbędny do zaspokajania potrzeb miejscowej ludności w zakresie żywienia zbiorowego (kawiarnia), a tym samym że eksmisja pociągnęłaby za sobą znaczną szkodę społeczną.Należy podkreślić, że w sprawie niniejszej występuje z całą wyrazistością zagadnienie praworządności.Pozwana swym bezprawnym i samowolnym postępowaniem, nie liczącym się zupełnie z prawami właścicieli budynku, naruszyła w sposób rażący obowiązujący porządek prawny.Słusznie więc Sąd Powiatowy zaznaczył, że sankcjonowanie takiego postępowania przez oddalenie żądania powódki obrażałoby w tych warunkach poczucie praworządności.Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 383 i 398 k.p.c.).