II CR 2151/54

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: K. Lipiński, B. Rejman.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Kazimierza K., względnie jego spadkobierców: Rozalii K., Witolda K. i Kazimiery S., przeciwko (...) Zakładom Przemysłu Odzieżowego (...) w Ł. o czynsz najmu, po rozpoznaniu rewizji pozwanych Zakładów od wyroku Sądu Wojewódzkiego dla m. Ł. w Ł. z dnia 16 września 1954 r.,rewizję oddalił.Uzasadnienie faktyczneSąd Wojewódzki ustalił, że powód jest właścicielem 4 domów letniskowych w Teofilowie o łącznej powierzchni użytkowej 579,63 m2. Obiekt ten zajmowały pozwane (...) Zakłady Przemysłu Odzieżowego w Ł. jako dzierżawca na mocy umowy zawartej z powodem w 1950 r. za czynszem zgodnie umówionym na kwotę 400.000 zł w dawnej walucie. Z obiektu powyższego korzystała pozwana strona jako z lokalu na punkt kolonijny dla dzieci swych pracowników. Po wygaśnięciu tej umowy dzierżawy pozwane Zakłady już dnia 9 stycznia 1951 r. zawiadomiły powoda, że również i w 1951 r. przewidują prowadzenie punktu kolonii letnich w powyższych domkach letniskowych powoda, wobec czego rezerwują sobie prawo korzystania z tych nieruchomości. Decyzją Wojewódzkiej Komisji Lokalowej z dnia 27 lutego 1951 r., zatwierdzoną przez Państwową Komisję Lokalową w dniu 11 maja 1951 r., zezwolono pozwanym Zakładom na złożenie do Prezydium G.R.N. wniosku o przydzielenie im lokali mieszkalnych we wspomnianych na wstępie 4 domkach powoda na pomieszczenie kolonijnego punktu dla dzieci pracowników pozwanych Zakładów Prezydium G.R.N. w Inowłodzi, w oparciu o przytoczone wyżej decyzje, postanowieniem z dnia 16 marca 1951 r. przydzieliło pozwanym Zakładom 4 domki letniskowe powoda wraz z budynkami gospodarczymi i przyległymi terenami na sezon letni od dnia 15 kwietnia 1951 r. do końca października 1951 r. na urządzenie kolonii letnich dla dzieci. Władza czynszowa, do której zwróciły się pozwane Zakłady, a mianowicie Czynszowa Komisja Odwoławcza przy Prezydium P.R.N. w Rawie Mazowieckiej, postanowiła decyzją z dnia 28 sierpnia 1951 r. oznaczyć czynsz za lokale, o których wyżej mowa, według stawek przewidzianych w art. 3 lit. a) dekretu z dnia 28 lipca 1948 r. (Dz. U. z 1950 r. Nr 51, poz. 479 - tekst jednolity), tj. na kwotę 104 zł 33 gr za okres od dnia 2 maja 1951 r. do dnia 15 września 1951 r.Ministerstwo Gospodarki Komunalnej pismem z dnia 27 lutego 1954 r., skierowanym do Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w Ł., zawiadomiło, po zbadaniu akt sprawy przydziału 4 domków powoda pozwanym Zakładom, że lokale te należy uważać za użytkowe, a nie mieszkalne, i że wobec tego czynsz powinien być obliczony według przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. w sprawie czynszów za lokale użytkowe i wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz. U. Nr 19, poz. 76). Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Rawie Mazowieckiej decyzją z dnia 25 maja 1954 r. uznało, że pozwane Zakłady obowiązane są płacić czynsz za powyższe lokale w wysokości 956 zł 38 gr miesięcznie, i to za cały okres roku, choć korzystają z lokalu tylko w okresie wiosennym i letnim.Oceniając powyższe ustalenia, Sąd Wojewódzki doszedł do wniosku, że żądany przez powoda czynsz w kwocie 11.476 zł 76 gr za korzystanie przez pozwane Zakłady z domków powoda w 1951 r. jest słuszny i prawnie należny i kwotę tę zasądził.W rewizji od tego wyroku pozwane Zakłady zarzuciły naruszenie przepisów cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29.IX.1948 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 375), a w szczególności tych przepisów tegoż rozporządzenia, w myśl których prawomocne orzeczenie władzy czynszowej ustalające wysokość czynszu jest dla sądu wiążące. Skoro władza czynszowa, a mianowicie Czynszowa Komisja Odwoławcza, prawomocną decyzją z dnia 28 sierpnia 1951 r. oznaczyła wysokość czynszu za sporne lokale jako lokale mieszkalne za rok 1951 na kwotę 104 zł 33 gr, Sąd Wojewódzki nie mógł w oparciu o późniejsze decyzje dotyczące innego okresu i nie uchylające poprzednich decyzji ustalić wysokość czynszu według innych stawek. Skarżący zarzuca również, że w każdym razie nie jest obowiązany płacić czynszu za cały rok 1951, gdyż korzystał z lokalu tylko od dnia 2 maja 1951 r. do dnia 15 września 1951 r., że czynsz jest wygórowany, że należało przy oznaczaniu jego wysokości mieć na względzie, że pozwane Zakłady zobowiązały się do kapitalnych remontów i nawet je wykonały. Tymczasem Sąd Wojewódzki okoliczności te zupełnie pominął i nie dopuścił nawet wskazanych dowodów.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Żaden z zarzutów rewizji nie zasługuje na uwzględnienie.Podstawową kwestią sporną jest między stronami, czy należący do powoda obiekt, zajmowany przez pozwane Zakłady w 1951 r. (4 domki letniskowe w Teofilowie), zaliczyć należy do lokali mieszkalnych, czy też użytkowych. Z niespornych twierdzeń obu stron wynika, że pozwane Zakłady używały domków powoda jako pomieszczeń dla zorganizowanych przez Zakłady kolonii dla dzieci pracowników. Przepis § 6 rozporządzenia Ministrów: Odbudowy, Administracji Publicznej, Ziem Odzyskanych i Skarbu z dnia 23 października 1948 r. w sprawie wykonania dekretu o najmie lokali, wydanego co do § 18 po porozumieniu z Prezesem Centralnego Urzędu Planowania (Dz. U. Nr 50, poz. 398), wyjaśniając pojęcie lokalu mieszkalnego, stanowi, że za lokal mieszkalny w rozumieniu dekretu o najmie lokali uważa się lokal używany na cele mieszkalne. Przepis § 5 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. zalicza do lokali użytkowych lokale zajmowane na cele inne niż mieszkalne, choćby lokale te z zasadniczego swego przeznaczenia były mieszkalne. W oparciu o te definicje ustawowe nietrafny jest pogląd skarżącego, jakoby należało lokale powoda zajmowane w 1951 r. przez pozwane Zakłady uważać co do stawek czynszowych za lokale mieszkalne. Lokale te bowiem nie były użytkowane dla celów mieszkalnych, lecz dla celów socjalnych. Nie zmienia charakteru lokalu fakt, że używany był on w podobny sposób, jak lokale mieszkalne. Jeżeli lokalem mieszkalnym nie są lokale zajmowane na szpitale, kliniki, sanatoria, to nie ma podstaw do innego traktowania lokali przeznaczonych na kolonie letnie dla dzieci, zmierzające do wzmocnienia zdrowia fizycznego dzieci i dla rozrywek kulturalnych, sportowych itp.Błędny jest pogląd rewizji, jakoby charakter przedmiotowych lokali został przesądzony z mocą wiążąca dla Sądu decyzjami Komisji Lokalowych z dnia 24 lutego 1951 r. i 11 maja 1951 r. i Gminnej Rady Narodowej z dnia 16 marca 1951 r. Decyzje te nie przesądzają charakteru lokalu, właściwym ich przedmiotem rozstrzygnięcia jest przydział lokalu, a nie jego charakter. Wykładnia treści tych decyzji, która w każdym razie należy do Sądu, nie daje podstawy do uznania lokalu za mieszkalny, skoro jest w nich tylko mowa o lokalu przeznaczonym na kolonie letnie dla dzieci.Wiążące znaczenie dla Sądu miałoby orzeczenie Czynszowej Komisji Odwoławczej przy Prezydium P.R.N. w Rawie Mazowieckiej z dnia 28 sierpnia 1951 r., które istotnie uznało opisane w pozwie lokale za lokale mieszkalne i oznaczyło wysokość czynszu według stawek przewidzianych dla lokali mieszkalnych. Sąd byłby tym ustaleniem wysokości czynszu związany z mocy przepisów § 3-6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 września 1948 r. o właściwości władz i postępowaniu przy ustalaniu wysokości czynszu oraz przy wymiarze i ściąganiu wpłat na Fundusz Gospodarki Mieszkaniowej (Dz. U. Nr 49, poz. 375). W chwili jednak zamknięcia rozprawy, jak świadczą o tym ustalenia wyroku i zebrany w sprawie materiał, Sąd miał w zebranym materiale drugie orzeczenie Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w Rawie Mazowieckiej jako władzy czynszowej z dnia 25 maja 1954 r., które uznało przedmiotowe lokale za użytkowe i oznaczyło wysokość czynszu na kwotę 956 zł 38 gr miesięcznie. Z treści tego orzeczenia, wbrew odmiennej interpretacji skarżącego, wcale nie wynika, by orzeczenie to ustalało czynsz jedynie na przyszłość. Przeciwnie, treść orzeczenia nie nasuwa wątpliwości, że lokale, o których w pozwie mowa, od samego początku przydzielone zostały pozwanym Zakładom jako lokale użytkowe i za cały ten okres powinny być stosowane stawki przewidziane dla lokali użytkowych.Ponieważ obie powyższe decyzje władzy czynszowej, niewątpliwie sprzeczne ze sobą, urosły w moc prawa, Sąd Wojewódzki w tej sytuacji trafnie oparł się na decyzji późniejszej, zwłaszcza że wydana ona została z powołaniem się na zarządzenie Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 24 lutego 1954 r., a zatem można ją traktować jako uchylenie poprzedniej decyzji w drodze nadzoru.Nietrafny jest dalszy zarzut rewizji, jakoby powodowi należał się czynsz nie za cały rok 1951, lecz tylko za okres od dnia 2 maja 1951 r. do 15 września 1951 r., gdyż tylko przez ten okres lokale były użytkowane. Okresu trwania najmu, a zatem obowiązku płacenia czynszu, nie należy utożsamiać z okresem rzeczywistego korzystania. Skoro pozwane Zakłady, jak to Sąd Wojewódzki niewadliwie ustalił, już w styczniu 1951 r. zastrzegły sobie prawo korzystania z obiektu w 1951 r., a pismem z dnia 13 sierpnia 1951 r. zarezerwowały sobie powyższe lokale również na sezon w 1952 r., pozbawiły w ten sposób powoda możności swobodnego dysponowania lokalami. Z tego względu nie mogą ograniczać swego obowiązku płacenia czynszu tylko do okresu od dnia 2 maja 1951 r. do 15 września 1951 r., gdyż byłoby to wykonanie zobowiązania sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 189 k.z.).Mogłyby co najwyżej potrącić z całorocznego czynszu te dochody z lokalu, jakie powód rzeczywiście uzyskał za okres od dnia 1 stycznia do 2 maja i 15 września do 31 grudnia 1951 r. Strona pozwana jednak nawet nie twierdziła i nie twierdzi w postępowaniu rewizyjnym, aby powód jakieś dochody w powyższych okresach uzyskał. Zresztą obowiązek płacenia czynszu za cały rok uznaje orzeczenie władzy czynszowej, na którym Sąd się oparł.Wysokość stawki czynszowej miesięcznej ustalona przez Sąd Wojewódzki nie nasuwa zastrzeżeń. Jest to stawka odpowiadająca wysokości stawek z tabeli 6 cytowanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1953 r. Wprawdzie w okresie, za jaki dochodzony jest sporny czynsz, cytowane rozporządzenie nie obowiązywało jeszcze, jest jednak rzeczą notorycznie znaną, że przeciętna stopa czynszowa za lokale użytkowe tego typu w 1953 r. w porównaniu z rokiem 1951 nie była wyższa, lecz niższa.Zarzuty rewizji, dotyczące nieuwzględnienia przez Sąd Wojewódzki przy oznaczeniu wysokości czynszu rzekomego zobowiązania się pozwanych do kapitalnych remontów domów powoda i dokonania takich remontów, są również chybione. Pozwane Zakłady nie twierdziły przed Sądem Wojewódzkim, by zobowiązały się do dokonania kapitalnych remontów lub by takich remontów dokonały. Wobec braku tych twierdzeń, Sąd Wojewódzki nie był uprawniony do obniżenia czynszu.Z tych zasad rewizję oddalono.