III CO 20/62

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia F. Błahuta (sprawozdawca). Sędziowie: B. Łubkowski, K. Lipiński.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Czesławy W. przeciwko Zofii S. o eksmisję, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy - Ośrodek w Toruniu do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy przepis art. 15 prawa lokalowego z 30.I.1959 r. (jednolity tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) ma zastosowanie do stosunku najmu powstałego na podstawie przydziału w miejscowości, w której obowiązywała tylko kontrola najmu?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:"Przepis art. 15 prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. (jednolity tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) nie ma zastosowania do stosunku najmu lokalu położonego na terenie, na którym nie wprowadzono publicznej gospodarki lokalami, a najemcy przydzielono ten lokal na podstawie przepisów o publicznej kontroli najmu (art. 19-23 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu - Dz. U. z 1946 r. Nr 4, poz. 27)."Uzasadnienie faktyczneDekret z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu (w brzmieniu ogłoszonym w Dzienniku Ustaw z 1946 r. Nr 4, poz. 27) unormował w rozdziale II (art. 4 i nast.) publiczną gospodarkę lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, a w rozdziale III (art. 19 i nast.) - publiczną kontrolę najmu lokali. Te dwie prawne formy ingerencji władzy administracyjnej w cywilnoprawne stosunki najmu wykazywały istotne różnice. Publiczną gospodarkę lokalami w m. st. Warszawie oraz w miastach Łodzi, Gdańsku, Lublinie, Krakowie, Katowicach i Poznaniu wprowadził sam dekret (art. 2 ust. 1), który zarazem upoważnił Radę Ministrów do wprowadzenia w drodze rozporządzenia publicznej gospodarki lokalami w innych miastach, a także w gminach wiejskich (art. 2 ust. 2). Natomiast wprowadzenie publicznej kontroli najmu lokali dekret pozostawił do decyzji miejskim (gminnym) radom narodowym z własnej inicjatywy albo na wniosek władzy sprawującej nadzór nad organami wykonawczymi miasta (osiedli), i to w drodze uchwały publicznie ogłoszonej (art. 2 ust. 4 i art. 19 ust. 1), przy czym kontrola najmu mogła być wprowadzona tylko w miejscowościach nie objętych przepisem o publicznej gospodarce lokalami.Oprócz powyższej różnicy - na dalsze różnice wskazuje sama nazwa jednej i drugiej formy. Nazwa "publiczna gospodarka lokalami" podkreśla niewątpliwie szerszą i głębszą ingerencję od tej, jaką nasuwa nazwa "publiczna kontrola najmu". Wspomnianych różnic nie można pomijać, lecz należy je mieć na uwadze przy wykładni przepisów art. 20-22 dekretu.Unormowany w art. 20-22 zakres kompetencji wynikający z wprowadzenia publicznej kontroli najmu obejmował, między innymi, uprawnienie do przydzielania lokali na wniosek osób zainteresowanych (art. 20 lit. a dekretu). Tego rodzaju przydziału nie można jednak traktować na równi z przydziałem, o którym mowa w przepisach rozdziału II o publicznej gospodarce, a to z następujących przyczyn. Po pierwsze, do takiego przydziału nie miał zastosowania art. 10 (2) dekretu, stanowiący, że z chwilą objęcia lokalu na podstawie udzielonego przydziału nawiązuje się z mocy samego prawa stosunek najmu. Przepis ten bowiem został umieszczony tylko w rozdziale II, brak zaś jednocześnie jakiegokolwiek odesłania do tego przepisu w rozdziale III. Po drugie, przydział mógł nastąpić na wniosek osób zainteresowanych, tj. obu stron, a nie na wniosek jednej strony. Do takiej wykładni art. 20 lit. a) cytowanego dekretu upoważnia nie tylko jego brzmienie w związku z brzmieniem art. 32 (2) dekretu, ale również sam charakter ingerencji administracyjnej, polegający, jak wyżej podkreślono, jedynie na kontroli najmów, a nie na gospodarce lokalami. Przydział z art. 20 lit. a) dekretu był więc w istocie zatwierdzeniem umowy najmu.Ustawą z dnia 12 lipca 1950 r. (Dz. U. Nr 36, poz. 337) zmieniono dekret o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu, zniesiono publiczną kontrolę najmu, a zaspokojenie potrzeb lokalowych w miejscowościach nie objętych publiczną gospodarką lokalami unormowano w nowych przepisach, mianowicie w art. 18-20, i ograniczono do potrzeb publicznych, tj. do własnych potrzeb władz, urzędów i instytucji. Gdyby ustawodawca przydziały z art. 20 lit. a) dekretu rozumiał inaczej, niż przedstawiono wyżej, to znosząc ustawą z dnia 12 lipca 1950 r. publiczną kontrolę najmu i zwalniając lokale spod tej kontroli, byłby się zajął kwestią utrzymania w mocy ważności tych przydziałów. Tymczasem w cytowanej ustawie brak normy przechodniej w tym względzie, o przeoczeniu zaś ustawodawcy trudno w tych warunkach mówić.Przechodząc, po tych rozważaniach, do art. 15 prawa lokalowego z dnia 30.I.1959 r. (jednolity tekst: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227), który stanowi, że jeżeli stosunek najmu zawiązał się na podstawie decyzji o przydziale, to wynajmujący nie może tego stosunku rozwiązać z innych przyczyn niż wymienione w art. 16 - należy przyjąć, że ograniczenie rozwiązania zawarte w tym przepisie nie dotyczy przydziału wydanego na podstawie uchylonych już od 1950 r. przepisów o publicznej kontroli najmu. Do takiej wykładni daje podstawę: po pierwsze - okoliczność, że cytowana norma jest częścią składową ustawy, która nie zna publicznej kontroli najmu, mówiąc więc o przydziale, ma ona na myśli tylko przydziały przewidziane w tej ustawie, skoro ani w tym przepisie, ani w innych nie daje żadnego wyrazu woli objęcia pojęciem przydziału również przydziałów z kontroli najmu; po drugie, jak już wyżej wyjaśniono, przydział wydany na podstawie przepisów o kontroli najmu był w istocie zatwierdzeniem umowy najmu, a nie bezpośrednim źródłem powstania stosunku najmu.Za powyższą odpowiedzią na postawione pytanie przemawia jeszcze inny wzgląd. W miejscowościach nie objętych publiczną gospodarką nie obowiązują przepisy o normach zaludnienia, o opróżnianiu i zagęszczaniu lokali mieszkalnych, o zamianie lokali, a częściowo i o przekwaterowaniu. Gdyby więc przydział wydany z mocy przepisów o kontroli najmu podpadał pod przepis art. 15 pr. lok., to ochrona najemcy sięgałaby dalej niż w miejscowościach objętych publiczną gospodarką. Wynajmujący nie tylko nie mógłby rozwiązać stosunku najmu przez wypowiedzenie, lecz nie mógłby nawet przeciwdziałać zajmowaniu przez najemcę powierzchni mieszkalnej przekraczającej jego usprawiedliwione potrzeby. Wymownym tego przykładem jest sytuacja w sprawie niniejszej, w której najemca zajmuje 2 pokoje i kuchnię o powierzchni przeszło 70 m2 dla siebie i córki, a wynajmujący z liczną rodziną ma tylko jeden pokój.W miejscowościach, w których obowiązywała tylko kontrola najmu, a następnie wprowadzona została publiczna gospodarka lokalami, przydział wydany na podstawie przepisów o kontroli najmu uzyskał z mocy bądź art. 5 (3) dekretu o publicznej gospodarce lokalami, bądź przepisu art. 29 (2) prawa lokalowego skuteczność normalnego przydziału i wówczas do rozwiązania tego stosunku ma zastosowanie art. 15 pr. lok. Do przydziałów objętych cyt. art. 15 należy również przydział dotyczący lokalu położonego na terenie nie objętym publiczną gospodarką, wydany jednak nie z mocy przepisów o kontroli najmu, lecz z mocy przepisów o zaspokojeniu publicznych potrzeb lokalowych (art. 18 i nast. dekretu z 21 grudnia 1946 r. po nowelizacji przeprowadzonej ustawą z 12 lipca 1950 r.) lub z mocy przepisów art. 60 pr. lok.Z tych zasad Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi przytoczonej w sentencji niniejszej uchwały.