III CO 3/65

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia Z. Masłowski (sprawozdawca). Sędziowie: H. Dąbrowski, T. Szymanek.SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Rozalii K. przeciwko Józefowi R. o eksmisję i zapłatę, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Zielonej Górze do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy art. 15 prawa lokalowego chroni najemców, zajmujących lokale mieszkalne na podstawie decyzji o przydziale, również po zniesieniu w danej miejscowości - na podstawie przepisu art. 85 tego prawa - publicznej gospodarki lokalami"?postanowił udzielić następującej odpowiedzi.Do stosunku najmu, który został zawiązany na podstawie decyzji o przydziale lokalu, ma zastosowanie art. 15 prawa lokalowego (Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) również po zniesieniu publicznej gospodarki lokalami w trybie art. 85 tego prawa. Uzasadnienie faktyczneSąd Powiatowy w Zielonej Górze uwzględnił powództwo o eksmisję pozwanego, kierując się zasadami słuszności.Rozpoznając sprawę na skutek rewizji pozwanego, Sąd Wojewódzki przekazał w trybie art. 388 k.p.c. Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przytoczone w sentencji niniejszej uchwały zagadnienie prawne.Uzasadnienie prawneUdzielając odpowiedzi, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:Według brzmienia art. 15 prawa lokalowego stosunek najmu zawiązany na podstawie decyzji o przydziale nie może być przez wynajmującego rozwiązany z innych przyczyn niż wymienione w art. 16 pr. lok. Ten ostatni przepis wymienia cztery przyczyny uprawniające wynajmującego do rozwiązania umowy, których wspólną cechą jest naruszenie przez najemcę obowiązków wynikających ze stosunku najmu.W świetle więc powyższych przepisów - w razie gdy stosunek najmu powstał na skutek wydania decyzji o przydziale lokalu - niedopuszczalne jest rozwiązanie tego stosunku przez najmującego w drodze wypowiedzenia.Przedstawione przez Sąd Wojewódzki pytanie sprowadza się do zagadnienia, czy powyższe ograniczenia prawa rozwiązania stosunku najmu przez wynajmującego przestają obowiązywać w razie uchylenia na danym terenie publicznej gospodarki lokalami w trybie przewidzianym w art. 85 pr. lok., czy też pomimo tego uchylenia obowiązują nadal.Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że z chwilą uchylenia publicznej gospodarki lokalami powinny ustać również związane z nią ograniczenia swobody dysponowania lokalami przez właścicieli nieruchomości, i to nie tylko w zakresie zawiązywania nowych stosunków najmu, ale również rozwiązywania stosunków istniejących.Za poglądem powyższym mogłoby przemawiać - zdaje się - rozumowanie, że uchylenie publicznej gospodarki lokalami zakłada zlikwidowanie na terenie, którego dotyczy, trudności mieszkaniowych, co czyni rzeczą zbędną dalszą reglamentację stosunków najmu, a tym samym również dalsze utrzymywanie ograniczeń przewidzianych w art. 15 i 16 pr. lok.Stanowisko takie byłoby jednak tylko pozornie słuszne. Wnikliwa analiza przepisów prawa lokalowego prowadzi do wniosku wręcz odmiennego.Przepis art. 15 pr. lok. wiąże ograniczenie prawa rozwiązywania stosunków najmu nie z faktem obowiązywania na danym terenie publicznej gospodarki lokalami, lecz uzależnia je wyłącznie od tego, czy stosunek najmu został zawiązany na podstawie decyzji o przydziale.W świetle jednak przepisów prawa lokalowego decyzja o przydziale może stanowić podstawę zawiązania stosunku najmu nie tylko na terenach objętych publiczną gospodarką lokalami, ale w pewnych wypadkach, przewidzianych w art. 61 pr. lok., również na terenach, na których publiczna gospodarka nie została wprowadzona.Wprawdzie pomiędzy stanem prawnym obowiązującym na terenach objętych publiczną gospodarką lokalami a stanem prawnym na terenach pozostałych zachodzi zasadnicza różnica, polegająca na tym, że w pierwszym wypadku decyzja o przydziale stanowi w myśl art. 29 ust. 1 pr. lok. wyłączną i jedyną podstawę zawiązania stosunków najmu, a w drugim wydaniu decyzji jest fakultatywne i ograniczone do sytuacji wymienionych w art. 61 pr. lok., jednakże w świetle kategorycznego brzmienia art. 15 pr. lok. nie ulega wątpliwości, że decyzje o przydziale wydane zarówno na terenach objętych publiczną gospodarką lokalami, jak i na terenach nią nie objętych pociągają za sobą ograniczenie prawa rozwiązywania stosunków najmu przewidziane w art. 15 pr. lok.Z drugiej strony, skoro również na terenach nie objętych publiczną gospodarką lokalami podstawą zawiązania stosunku najmu może być decyzja o przydziale ze skutkami przewidzianymi w art. 15 pr. lok., nie do przyjęcia byłoby stanowisko, według którego uchylenie publicznej gospodarki samo przez się uchylałoby powyższe skutki, jakie art. 15 pr. lok. wiąże z wydaną decyzją o przydziale. Stanowisko takie stawiałoby najemcę niejednokrotnie w sytuacji gorszej niż w wypadku, gdy publiczna gospodarka w ogóle nie była na danym terenie wprowadzona, wówczas bowiem - w razie uzyskania decyzji o przydziale na podstawie art. 61 pr. lok. - najemca ten korzystałby z ochrony przewidzianej w art. 15 pr. lok.Nie do przyjęcia byłoby również stanowisko, żeby w razie uchylenia publicznej gospodarki lokalami utrzymać ograniczenie przewidziane w art. 15 pr. lok. tylko w odniesieniu do decyzji o przydziale, które z mocy art. 61 pr. lok. stanowiłyby podstawę zawiązania stosunków najmu bez względu na obowiązywanie publicznej gospodarki lokalami. Taki bowiem podział decyzji o przydziale i uzależnienie od niego istnienia skutków w zakresie rozwiązywania stosunków najmu musiałby mieć oparcie w ustawie, jednakże przepis art. 15 pr. lok. nie upoważnia do wprowadzenia takiego rozróżnienia. Wiąże on ograniczenia prawa rozwiązywania stosunków najmu z wszelkimi decyzjami o przydziale lokali. Ponadto obligatoryjność decyzji o przydziale na terenach objętych publiczną gospodarką lokalami a z drugiej strony fakultatywność tych decyzji na terenach nie objętych wyłącza możliwość tego rodzaju ceny, czy stosunek najmu zawiązany na podstawie decyzji wydanej w myśl art. 29 ust. 1 pr. lok. byłby również oparty na decyzji o przydziale w sytuacji, gdyby publiczna gospodarka lokalami nie została na danym terenie wprowadzona.Wreszcie należy dodać, że przepis art. 15 pr. lok., mający na celu ochronę praw najemców, w których interesie wprowadzona została reglamentacja stosunków najmu, nie może podlegać wykładni ścieśniającej, a taką właśnie byłaby wykładnia, w myśl której ograniczenia przewidziane art. 15 pr. lok. przestałyby obowiązywać z chwilą uchylenia publicznej gospodarki lokalami.Za przyjętą wyżej wykładnią art. 15 pr. lok. przemawia nadto okoliczność, że w analogicznej sytuacji prawnej powstałej na skutek wyłączenia spod publicznej gospodarki lokalami niektórych budynków na podstawie przepisów ustawy z dnia 28.V.1957 r. (tekst jednolity: Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228) ustawodawca udzielił najemcom identycznej ochrony, przyznając im w art. 8 tejże ustawy uprawnienia przewidziane w przepisach o publicznej gospodarce lokalami. Trudno zaś przypuszczać (i brak byłoby po temu rzeczowych i logicznych przesłanek), by ustawodawca w tak identycznych sytuacjach prawnych zamierzał unormować w sposób odmienny kwestię ochrony praw najemców. Wprawdzie prawo lokalowe nie zawiera wyraźnego przepisu odpowiadającego art. 8 ustawy z 28.V.1957 r., jednakże przyczyną tego jest nie zamiar odmiennego uregulowania ochrony praw najemców, lecz okoliczność, że prawidłowa wykładnia art. 15 pr. lok. prowadzi do identycznego unormowania, jakie zawiera art. 8 powołanej ustawy.Powyższe wywody prowadzą do przyjęcia poglądu wyrażonego w sentencji niniejszej uchwały.