III CO 21/62

SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa C.W. przeciwko Z.S. o eksmisję, po rozpoznaniu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Wojewódzki w Bydgoszczy - Ośrodek w Toruniu, postanowieniem z dnia 7 września 1962 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 388 k.p.c.:"Czy przepis art. 15 prawa lokalowego z 30.I.1959 r. (jednolity tekst Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) ma zastosowanie do stosunku najmu powstałego na podstawie przydziału w miejscowości, w której obowiązywała tylko kontrola najmu" postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Przepis art. 15 prawa lokalowego z dnia 30 stycznia 1959 r. (jednolity tekst Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) nie ma zastosowania do stosunku najmu lokalu położonego na terenie, na którym nie wprowadzono publicznej gospodarki lokalami, a najemcy przydzielono ten lokal na podstawie przepisów o publicznej kontroli najmu (art. 19-23 dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu - Dz. U. z 1946 r. Nr 4, poz. 27).Uzasadnienie faktyczneDekret z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu, w brzmieniu ogłoszonym w Dzienniku Ustaw z 1946 r. Nr 4, poz. 27 unormował w rozdziale II (art. 4 i nast.) publiczną gospodarkę lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, a w rozdziale III (art. 19 i nast.) publiczną kontrolę najmu lokali. Te dwie formy prawne ingerencji władzy administracyjnej w cywilno-prawne stosunki najmu wykazywały istotne różnice. Publiczną gospodarką lokalami w m. st. Warszawie oraz w miastach: Łodzi, Gdańsku, Lublinie, Krakowie, Katowicach i Poznaniu wprowadził sam dekret (art. 2 ust. 1), który zarazem upoważnił Radę Ministrów do wprowadzenia w drodze rozporządzenia publicznej gospodarki lokalami w innych miastach, a także w gminach wiejskich (art. 2 ust. 2). Natomiast wprowadzenie publicznej kontroli najmu lokali dekret pozostawił do decyzji miejskim (gminnym) radom narodowym z inicjatywy własnej bądź na wniosek władzy sprawującej nadzór nad organami wykonawczymi miasta (osiedli) i to w drodze uchwały publicznie ogłoszonej (art. 2 ust. 4 i art. 19 ust. 1), przy czym kontrola najmu mogła być wprowadzona tylko w miejscowościach nie objętych przepisami o publicznej gospodarce lokalami.Prócz powyższej różnicy na dalszą wskazuje już sama nazwa jednej i drugiej formy. Nazwa "publiczna gospodarka lokalami" podkreśla niewątpliwie szerszą i głębszą ingerencję od tej, jaka nasuwa się z nazwy "publiczna kontrola najmu". Wspomnianych różnic nie można pomijać, lecz należy mieć na uwadze przy wykładni przepisów art. 20-22 dekretu.Unormowany w art. 20-22 zakres kompetencji wynikający z wprowadzenia publicznej kontroli najmu, obejmował m. in. uprawnienie do przydzielania lokali na wniosek osób zainteresowanych (art. 20 pkt "a” dekretu). Tego rodzaju przydziału jednak nie można zrównywać z przydziałem, o którym mowa w przepisach rozdziału II o publicznej gospodarce, z dwu przyczyn.Po pierwsze do takiego przydziału nie miał zastosowania art. 10 (2) dekretu, stanowiący, iż z chwilą objęcia lokalu na podstawie udzielonego przydziału zawiązuje się z mocy samego prawa stosunek najmu, przepis ten bowiem został umieszczony tylko w rozdziale II, a zarazem brak jakiegokolwiek odesłania do tego przepisu w rozdziale III.Po drugie przydział mógł nastąpić na wniosek osób zainteresowanych tj. obu stron, a nie na sam wniosek jednej strony. Do takiej wykładni art. 20 pkt "a” dekretu upoważnia nie tylko jego brzmienie w związku z brzmieniem art. 32 (2) dekretu ale i sam charakter ingerencji administracyjnej, polegający jak wyżej podkreślono - jedynie na kontroli najmu, a nie na gospodarce lokalami. Przydział z art. 20 dekretu był więc w istocie zatwierdzeniem umowy najmu.Ustawą z dnia 12 lipca 1950 r. (Dz. U. Nr 36, poz. 337) zmieniono dekret o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu. Zniesiono publiczną kontrolę najmu, a zaspokojenie potrzeb lokalowych w miejscowościach nie objętych publiczną gospodarką lokalami unormowano w nowych art. 18-20 i ograniczono do potrzeb publicznych, tj. do potrzeb własnych władz, urzędów i instytucji. Gdyby ustawodawca przydziały z art. 20 pkt "a” dekretu rozumiał inaczej, niż wyżej przedstawiono, to znosząc ustawą z dnia 12 lipca 1950 r. publiczną kontrolę najmu i zwalniając lokale spod tej kontroli zająłby się kwestią utrzymania w mocy ważności tych przydziałów. Tymczasem w cyt. ustawie brak normy przechodniej w tym względzie, a o przeoczeniu ustawodawcy trudno w powyższych warunkach mówić.Przechodząc po tych rozważaniach do art. 15 prawa lokalowego z 30.I.1959 r.(dekret jednolity - Dz. U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227) stanowiącego, że jeżeli stosunek najmu zawiązał się w oparciu o decyzję o przydziale, wynajmujący nie może tego stosunku rozwiązać z innych przyczyn, niż wymienione w art. 16, należy przyjąć, że ograniczenie rozwiązania zawarte w tym przepisie nie dotyczy przydziału wydanego na podstawie uchylonych już od 1950 r. przepisów o publicznej kontroli najmu. Do takiej wykładni daje podstawę po pierwsze okoliczność, że cyt. norma jest częścią składową ustawy, która nie zna publicznej kontroli najmu, mówiąc więc o przydziale może mieć na myśli: tylko przydziały przewidziane w tej ustawie, skoro ani w tym przepisie ani w innych nie daje żadnego wyrazu woli objęcia pojęciem przydziału również przydziałów z kontroli najmu. Po drugie, jak wyżej wyjaśniono, przydział wydany na podstawie przepisów o kontroli najmu był w istocie zatwierdzeniem umowy najmu, a nie bezpośrednim źródłem powstania stosunku najmu.Za powyższą odpowiedzią na postawione pytanie przemawia jeszcze inny wzgląd. W miejscowościach nie objętych publiczną gospodarką nie obowiązują przepisy o normach zaludnienia, opróżnianiu i zagęszczeniu lokali mieszkalnych, o zamianie lokali, a częściowo i o przekwaterowaniu, gdyby więc przydział wydany z mocy przepisów o kontroli najmu podpadał pod przepis art. 15 prawa lokalowego ochrona najemcy sięgałaby dalej, aniżeli w miejscowościach objętych publiczną gospodarką. Wynajmujący nie tylko nie mógłby rozwiązać stosunku najmu przez wypowiedzenie, lecz nawet nie mógłby przeciwdziałać zajmowaniu przez najemcę powierzchni mieszkalnej przekraczającej jego usprawiedliwione potrzeby. Przykładem jest stan niniejszej, sprawy, w której najemca zajmuje 2 pokoje i kuchnię o powierzchni ponad 70 m2 dla siebie i córki, a wynajmujący z liczną rodziną ma jeden pokój.W miejscowościach, w których obowiązywała tylko kontrola najmu, a następnie wprowadzono publiczną gospodarkę lokalami, przydział wydany na podstawie przepisów o kontroli najmu uzyskał z mocy bądź art. 5 (3) dekretu o publicznej gospodarce lokalami, bądź przepisu art. 29 (2) prawa lokalowego skuteczność normalnego przydziału i wówczas do rozwiązania tego stosunku ma zastosowanie art. 15 prawa lokalowego. Do przydziałów objętych cyt. art. 15 należy również przydział dotyczący lokalu położonego na terenie nie objętym publiczną gospodarką, wydany jednak nie z mocy przepisów o kontroli najmu, lecz z mocy przepisów o zaspokojeniu publicznych potrzeb lokalowych (art. 18 i nast. dekretu z 21 grudnia 1945 r. po przeprowadzonej nowelizacji ustawy z 12 lipca 1950 r.) lub z mocy przepisów art. 60 prawa lokalowego.Z tych zasad Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi przytoczonej w sentencji niniejszej uchwały.