III CZP 27/76

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia J. Pietrzykowski. Sędziowie: J. Ignatowicz, F. Wesely (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy, w sprawie z powództwa Franciszka K. przeciwko Bolesławowi i Pelagii małż. S. o eksmisję z lokalu, po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Gdańsku postanowieniem z dnia 27 stycznia 1976 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c."Czy w świetle art. 25 i 38 prawa lokalowego z 1974 r. dopuszczalne jest, na żądanie właściciela domku jednorodzinnego wyłączonego spod publicznej gospodarki lokalami, orzeczenie eksmisji w stosunku do najemcy, korzystającego z uprawnień art. 61 ust. 1 prawa lokalowego, z pomieszczeń stanowiących nadwyżkę mieszkalną?"postanowił udzielić następującej odpowiedzi:Przepis art. 61 ust. 1 prawa lokalowego wyłącza dopuszczalność żądania właściciela domu jednorodzinnego, aby najemca, który zajmuje w tym domu lokal na podstawie decyzji o przydziale, wydał mu część tego lokalu stanowiącą nadwyżkę ponad przysługującą najemcy w myśl obowiązujących przepisów powierzchnię normatywną. Uzasadnienie faktyczneZagadnienie powstało na tle następującego stanu faktycznego:Powód wraz z małżonką są właścicielami połowy domu jednorodzinnego, wyłączonego spod publicznej gospodarki lokalami decyzją z dnia 22.VI.1971 r. Do powoda należy lokal mieszkalny położony na parterze, składający się z dwóch pokoi, jednego o pow. 22 m kw., a drugiego o pow. 18 m kw. oraz kuchni o pow. 15 m kw. Całe to mieszkanie zajmują pozwani na podstawie decyzji o przydziale mieszkania, wydanej w dniu 13.I.1960 r. jeszcze przed nabyciem przez powoda własności nieruchomości. Powód chciałby zamieszkać w swoim domu, choćby w jednym z pokoi, stanowiącym nadwyżkę ponad powierzchnię normatywną przysługującą pozwanym. W związku z powyższym powód wystąpił z pozwem o eksmisję pozwanych z pokoju o pow. 22 m kw.Sąd Rejonowy powództwo to oddalił z tym uzasadnieniem, że pozwanym przysługują uprawnienia z art. 61 ust. 1 prawa lokalowego, to znaczy, że rozwiązanie stosunku najmu z nimi może nastąpić wtedy, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Przyczyny zaś takie nie zachodzą.Przy rozpoznaniu rewizji powoda od tego wyroku, Sąd Wojewódzki powziął wątpliwość, czy można pogodzić z zasadami współżycia takie sytuacje, w których najemca zajmuje cały dom jednorodzinny ze znaczną nadwyżką metrażową, właściciel zaś, który go nabył od Państwa w celach mieszkalnych, nie może w nim w ogóle zamieszkiwać ze względu na sprzeciw najemcy i przedstawił to zagadnienie w trybie art. 391 k.p.c. Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Pod rządem ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz. U. z 1972 r. Nr 47, poz. 228 i Nr 27, poz. 193), a w szczególności art. 8 tej ustawy, istniał pogląd, że najemca, który w dniu wejścia w życie cyt. ustawy zajmował lokal podlegający uregulowaniu przez tę ustawę, zachowuje prawo do korzystania z lokalu tylko w granicach przewidzianych w przepisach o publicznej gospodarce lokalami i o najmie lokalu. Może on zatem utrzymać tylko tę powierzchnię, która by mu przysługiwała na mocy dekretu o publicznej gospodarce lokalami. Natomiast co do nadwyżki wynajmujący może odstąpić od umowy bez wypowiedzenia (orzecz. SN z dnia 21.I.1960 r. 2 CR 915/59, Zb. O. 1961, z. 2, poz. 47).Jednakże nowe prawo lokalowe (ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Dz. U. Nr 14, poz. 84), które uchyliło cyt. wyżej ustawę z dnia 28 maja 1957 r. (art. 63 pkt 1 prawa lokalowego), uregulowało na nowo uprawnienia najemców, zajmujących na podstawie decyzji o przydziale lokale w domach jednorodzinnych. Mianowicie podlegają oni do czasu opróżnienia przydzielonego lokalu ochronie przewidzianej w art. 37 ust. 1 prawa lokalowego i opłacają czynsz według stawek określonych na podstawie art. 12 tego prawa. Wedle zaś treści art. 37 ust. 1 prawa lokalowego, jeżeli najem lokalu lub budynku wynika z decyzji administracyjnej o przydziale, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu tylko w przypadku, gdy zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów. Prawo lokalowe szczegółowo reguluje wypadki, gdy najemca zajmuje lokal mieszkalny o powierzchni większej niż mu przysługuje. W wypadku gdy nadwyżka obejmuje co najmniej jeden pokój, terenowy organ administracji państwowej nie może tak jak pod rządem prawa lokalowego z 1959 r. (art. 49) przydzielić go innemu najemcy, lecz powinien zaproponować najemcy inny samodzielny lokal zamienny. Jednakże gdy najemca nie wyrazi zgody na przeniesienie się do lokalu zamiennego, ma on prawo dalszego zajmowania lokalu, przy czym za nadwyżkę powierzchni jest obowiązany wpłacać podwyższony czynsz. Wynika z tego, że uprawnienia najemcy są znacznie większe na gruncie prawa lokalowego z 1974 r. w porównaniu z poprzednim stanem prawnym. Są one konsekwencją partyjno-rządowego programu poprawy sytuacji mieszkaniowej ludności i realizacji zasady, że każda rodzina powinna dysponować oddzielnym mieszkaniem.Ta zmiana stanu prawnego czyni nieaktualną koncepcję przyjętą pod rządem starego prawa co do dopuszczalności żądania eksmisji z nadwyżki metrażowej, stanowiącej co najmniej jeden pokój, i to bez względu na to, czy istnieje techniczna możliwość oddzielenia tej powierzchni (pokoju) od całości mieszkania. Jest rzeczą oczywistą, że prawo do posiadania przez najemcę oddzielnego mieszkania jest doniosłym osiągnięciem dotyczącym poprawy bytu ludności, w przeważającej części należącej do świata pracy. Dlatego też ustawodawca, nie chcąc pozbawić tej zdobyczy żadnej grupy najemców na zasadzie przydziału, w art. 61 ust. 1 prawa lokalowego wyraźnie zaznaczył, że te same uprawnienia przysługują najemcom na zasadzie przydziału lokalu w domach jednorodzinnych, zrównując uprawnienia najemców na zasadzie przydziału bez względu na to, w jakich domach zajmują lokale mieszkalne.Zarzut, że korzystanie z tego uprawnienia do zajmowania całego lokalu mieszkalnego jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, ponieważ godzi w interesy właściciela domu jednorodzinnego, jest niesłuszny, gdyż przecież założeniem ustawodawcy w art. 61 prawa lokalowego było wprowadzenie nowego stanu prawnego również w domach jednorodzinnych. Ten nowy stan prawny oczywiście kształtuje i zasady współżycia społecznego w sposób analogiczny z nowym stanem prawnym, założeniami rozwoju budownictwa mieszkaniowego i polityki mieszkaniowej.Trzeba dodać, że ustawodawca również poprawił położenie właścicieli domów jednorodzinnych, domów mieszkalno-pensjonatowych i lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości, stwierdzając w art. 25 ust. 1 prawa lokalowego, że mają oni prawo, tak jak członkowie spółdzielni budownictwa mieszkaniowego, do zamieszkania w swych domach i lokalach, jednakże opróżnionych w całości lub części. Równocześnie ustawodawca w ustępach 2 do 5 tegoż artykułu przewidział wyłączny tryb wykwaterowania najemców, zajmujących lokale w wymienionych domach na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, w celu umożliwienia właścicielom zamieszkania w swych domach czy lokalach. Tryb ten jednak należy wyłącznie do postępowania administracyjnego.Z tych wszystkich względów z mocy art. 391 k.p.c. uchwalono jak w sentencji.