0114-KDIP4-2.4012.875.2025.1.MMA

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 27 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Sprzedających za podatników z związku ze sprzedażą Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1.  Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A. 2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B.B. Opis zdarzenia przyszłego A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania) i B.B. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), dalej jako: „Małżonkowie”, „Wnioskodawcy” lub „Sprzedający”, są osobami fizycznymi zamieszkałymi na stałe na terenie Rzeczypospolitej Polskiej oraz podlegający nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, zawartej w formie aktu notarialnego z 28 maja 1986 r., nabyła od swoich rodziców gospodarstwo rolne o powierzchni 33 592 m2. Umowa ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, transakcja nie była udokumentowana fakturą z wskazaną kwotą podatku. W dacie nabycia gospodarstwa rolnego Zainteresowana pozostawała w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, w konsekwencji czego nabyta nieruchomość stała się składnikiem majątku. Wnioskodawcy nabyli przedmiotowe gospodarstwo rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nabyta nieruchomość została następnie w 2010 r. podzielona na sześć działek (numery ewidencyjne 1, 2, 3, 4, 5, 6), z czego: działka nr 2 o powierzchni 1 352 m2 decyzją Starosty została przekazana na rzecz Urzędu Miasta (...) w celu realizacji inwestycji drogowej;działka nr 6 o powierzchni 15 693 m2 w drodze umowy darowizny została przekazana na rzecz siostry Zainteresowanej - C.C. (akt notarialny z 1 marca 2011 r.);część działki nr 1 w postaci dwóch niezabudowanych działek po ich wydzieleniu planowana jest do sprzedaży konkretnemu nabywcy, tj. X Spółka z o.o. z siedzibą w (…) (dalej Kupujący, Spółka). Działka nr 1 jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej oznaczony w planie symbolem 5MN oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczony symbolem 3KDD, w związku z czym część przedmiotowej działki powinna zostać przekazana decyzją Starosty w celu realizacji inwestycji drogowej. Małżonkowie nadal prowadzą działalność rolniczą z wykorzystaniem przedmiotowej działki (nr 1). W związku z przeznaczeniem do sprzedaży na rzecz Spółki części działki o numerze 1, Sprzedający planują wcześniejsze dokonanie jej podziału geodezyjnego w porozumieniu z Urzędem Miasta (...), w wyniku czego powstaną cztery działki, odpowiednio: działka nr 7 o powierzchni ok. 2210 m2 (3KDD) - zostanie przekazana na realizację wskazanej powyżej inwestycji drogowej,działka 8 o powierzchni ok. 3326 m2 - planowana do sprzedaży na rzecz Spółki,działka 9 o powierzchni ok. 4048 m2 - planowana do sprzedaży na rzecz Spółki,działka 10 o powierzchni ok. 2259 m2 - planowana do ewentualnej sprzedaży Spółce w późniejszym terminie. Przedmiotem złożonego zapytania w ramach niniejszego wniosku jest dostawa na rzecz Kupującego dwóch niezabudowanych działek gruntu wydzielonych z działki nr 1 po dokonaniu jej podziału, tj. powstałych działek o numerach ewidencyjnych odpowiednio nr 8 i nr 9. Wnioskodawcy nadal posiadają działki nr 3, 4 i 5, wydzielone w 2010 roku z nieruchomości stanowiącej nabyte w 1986 r. gospodarstwo rolne. W chwili obecnej Wnioskodawcy nie podjęli decyzji o ich sprzedaży, jednak nie wykluczają takiej ewentualności. W związku z prowadzoną przez Wnioskodawców działalnością rolniczą z wykorzystaniem m.in. działki 1, żaden z nich nie jest czynnym podatnikiem VAT. Oboje, prowadząc wspólnie gospodarstwo rolne, są rolnikami ryczałtowymi, a prowadzona przez nich działalność rolnicza, jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775 t.j. z 2025.06.16, zwana dalej ustawą o VAT). Działka nr 1 nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Ponadto: na moment sprzedaży wyodrębnione z działki nr 1, działki nr 8 i nr 9 nie będą działkami zabudowanymi;działki, stanowiące część gospodarstwa rolnego, zostały nabyte w celu prowadzenia działalności rolniczej i przez cały okres były i są wykorzystywane do produkcji rolnej;działki od momentu ich nabycia są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (działalność rolników ryczałtowych);z tytułu prowadzenia działalności rolniczej Wnioskodawcy nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;działki nie były/nie są i nie będą do momentu ich sprzedaży, udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie);Wnioskodawcy nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy;Wnioskodawcy nie ponosili i nie poniosą nakładów, nie podejmowali i nie będą podejmować działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność zbywanych działek;Wnioskodawcy nie ogłaszali i nie będą ogłaszać sprzedaży przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu, nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych innych działań marketingowych w odniesieniu do tych działek;Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych posiadanych nieruchomości, w tym działek;Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 8 i nr 9, Wnioskodawcy zawarli z Kupującym umowy przedwstępne sprzedaży działek - oddzielnie dla każdej z działek (dalej odpowiednio Umowa przedwstępna nr 1 dla działki nr 8 i Umowa przedwstępna nr 2 dla działki 9). Sprzedający nie zawierali innych umów przedwstępnych w odniesieniu do działki nr 1, tj. działki, z której mają zostać docelowo wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działka 8 i działka 9). Umowa przedwstępna nr 1. Zgodnie z zawartą ze Spółką w formie atu notarialnego umową przedwstępną sprzedaży z 29 lipca 2025 r., Wnioskodawcy zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której sprzedadzą Spółce, powstałą z podziału działkę o projektowanym numerze 8. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży w terminie do 31 grudnia 2026 r., z możliwością wydłużenia wskazanego terminu, w sytuacji wydłużających się procedur administracyjnych dotyczących przedmiotowej działki, w drodze aneksu do umowy przedwstępnej. Kupujący zgodnie z umową, zapłacą na rzecz Małżonków ustaloną cenę sprzedaży przelewem na ich rachunek bankowy, w dwóch częściach: najpierw kwotę zadatku we wskazanym w umowie terminie, następnie resztę ceny - w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedający zobowiązali się wydać Kupującemu przedmiotową działkę po zaksięgowaniu na rachunku bankowym Małżonków całej ceny sprzedaży, najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży. Z uwagi na plany inwestycyjne Kupującego (przedsięwzięcie deweloperskie), strony transakcji ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie w przypadku: uzyskania przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę;wykonania badań geologicznych;uzyskania zgody gestorów sieci na usunięcie kolizji (przebudowy) istniejących mediów (linie energetyczne - prąd, telekomunikacja, gaz, woda) z planowaną zabudową i ewentualnej zgody właścicieli działek sąsiednich z tym związanej;uzyskania warunków technicznych przyłączenia do mediów: woda i kanalizacja, prąd, gaz, telekomunikacja, wraz z uzyskaniem ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich na wejście na działki sąsiednie (gdyby poprowadzenie przyłączenia mediów tego wymagało);uzyskania ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich niezbędnych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Umowa przedwstępna nr 2. Zgodnie z zawartą ze Spółką w formie atu notarialnego umową przedwstępną sprzedaży z 29 lipca 2025 r., Wnioskodawcy zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, mocą której sprzedadzą Spółce, powstałą z podziału działkę o projektowanym numerze 9. Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży w terminie do 31 marca 2028 r., z możliwością wydłużenia wskazanego terminu, w sytuacji wydłużających się procedur administracyjnych dotyczących przedmiotowej działki, w drodze aneksu do umowy przedwstępnej. Kupujący zgodnie z umową, zapłacą na rzecz Małżonków ustaloną cenę sprzedaży przelewem na ich rachunek bankowy, w dwóch częściach: najpierw kwotę zadatku we wskazanym w umowie terminie, następnie resztę ceny, w terminie do 30 (trzydziestu) dni od uzyskania pozwolenia na użytkowanie pierwszych trzech lokali mieszkalnych wybudowanych przez Spółkę w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego na działce nr 8, jednak nie później niż w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Sprzedający zobowiązali się wydać Kupującemu przedmiotową działkę po zaksięgowaniu na rachunku bankowym Małżonków całej ceny sprzedaży, najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży. Z uwagi na plany inwestycyjne Kupującego (przedsięwzięcie deweloperskie), strony transakcji ustaliły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zawarta zostanie w przypadku: uzyskania przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę,wykonania badań geologicznych,uzyskania zgody gestorów sieci na usunięcie kolizji (przebudowy) istniejących mediów (linie energetyczne - prąd, telekomunikacja, gaz, woda) z planowana zabudową i ewentualnej zgody właścicieli działek sąsiednich z tym związanej,uzyskania warunków technicznych przyłączenia do mediów: woda i kanalizacja, prąd, gaz, telekomunikacja, wraz z uzyskaniem ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich na wejście na działki sąsiednie (gdyby poprowadzenie przyłączenia mediów tego wymagało),uzyskania ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich niezbędnych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednocześnie, w związku z zawarciem ww. umów przedwstępnych sprzedaży przedmiotowych działek, Sprzedający wyrazili Kupującemu zgodę na dysponowanie nieruchomością, stanowiącą działkę nr 1 na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane w zakresie niezbędnym do prowadzenia prac projektowych na tej nieruchomości, na występowanie do właściwych organów o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie takich pozwoleń i wszelkich uzgodnień technicznych oraz innych pozwoleń związanych z projektowaniem i budową budynków, sieci i przyłączeń oraz wjazdów i zjazdów. Ponadto, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa do podziału wymienionej powyżej działki o numerze 1, w ten sposób, że powstaną cztery działki (opisane wcześniej), w tym dwie działki o numerach odpowiednio 8 i 9, będące przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki. Udzielone Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje także występowanie przed Urzędem Miasta (...) oraz Starostwem Powiatowym oraz składanie wszelkich oświadczeń, podań, wniosków, podpisywanie i odbiór dokumentów - na warunkach według uznania Pełnomocnika (Spółki). Kupujący zobowiązał się do pokrycia wszystkich kosztów związanych z podziałem działki nr 1. Pytanie Czy planowana sprzedaż dwóch działek (nr 8 i nr 9) powstałych w wyniku podziału działki nr 1, w okolicznościach opisanych w treści niniejszego wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Państwa stanowisko w sprawie Planowana przez Wnioskodawców sprzedaż dwóch niezabudowanych działek (nr 8 i nr 9) w okolicznościach przedstawionych w niniejszym wniosku, będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 1 ust. 1 ustawy o VAT, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzasadnienie stanowiska. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (...). Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia. Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm., zwana dalej Dyrektywą), państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: a)  określone udziały w nieruchomości; b)  prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości; c)  udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. - Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz.U.2023.2809 t. j. z 2023.12.29, zwana dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym). I tak, stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. W tym miejscu należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (definicja podatnika VAT). Powyższe stwarza dla małżonków występujących w ramach danej transakcji w charakterze podatnika VAT (prowadzących działalność gospodarczą) szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa, czy aby wykorzystywane do jej prowadzenia składniki majątku stanowiły majątek osobisty (odrębny) tylko danego małżonka. W sytuacji, gdy małżonkowie dokonywać będą czynności opodatkowanych dotyczących wspólnej nieruchomości, np. sprzedaży, będą występowali jako odrębni podatnicy w odniesieniu do przypadających im udziałów. Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Oznacza to, że dostawa towarów, w analizowanym przypadku nieruchomości (działki niezabudowane), podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot (podmioty), który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie w takich okolicznościach dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie przez dany podmiot działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (art. 15 ust. 2). Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Zgodnie z Dyrektywą, „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to natomiast każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy). Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii opodatkowania VAT sprzedaży przedmiotowych działek istotne jest, czy Wnioskodawcy w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęli/podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Wnioskodawców za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy o VAT) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, należy traktować okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Co istotne, jak wskazał TSUE, dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. W okolicznościach niniejszej sprawy, Małżonkowie planują sprzedaż dwóch niezabudowanych działek na rzecz Spółki, która zamierza wykorzystać je do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przedmiotowe działki (nr 8 i nr 9) powstaną po dokonaniu podziału większej działki (nr 1), wchodzącej w skład prowadzonego wspólnie przez Wnioskodawców gospodarstwa rolnego. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego, zawartej w formie aktu notarialnego z 28 maja 1986 r., nabyła od swoich rodziców gospodarstwo rolne o powierzchni 33 592 m2. Umowa ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, transakcja nie była udokumentowana fakturą z wskazaną kwotą podatku. W dacie nabycia gospodarstwa rolnego Zainteresowana pozostawała w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój ustawowej wspólności majątkowej, w konsekwencji czego nabyta nieruchomość stała się składnikiem majątku wspólnego Małżonków. Wnioskodawcy nabyli przedmiotowe gospodarstwo rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nabyta nieruchomość została następnie w 2010 r. podzielona na sześć działek (numery ewidencyjne 1, 2, 3, 4, 5, 6), z czego: działka nr 2 o powierzchni 1 352 m2 decyzją Starosty została przekazana na rzecz Urzędu Miasta (...) w celu realizacji inwestycji drogowej;działka nr 6 o powierzchni 15 693 m2 w drodze umowy darowizny została przekazana na rzecz siostry Zainteresowanej - C.C. (akt notarialny z 1 marca 2011 r.);część działki nr 1 w postaci dwóch niezabudowanych działek po ich wydzieleniu planowana jest do sprzedaży konkretnemu nabywcy, tj. X Spółka z o.o. z siedzibą w (…) (dalej Kupujący, Spółka). Działka nr 1 jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zgodnie z którym stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej oznaczony w planie symbolem 5MN oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczony symbolem 3KDD, w związku z czym część przedmiotowej działki powinna zostać przekazana decyzją Starosty w celu realizacji inwestycji drogowej. Małżonkowie nadal prowadzą działalność rolniczą z wykorzystaniem przedmiotowej działki (nr 1). W związku z przeznaczeniem do sprzedaży na rzecz Spółki części działki o numerze 1, Sprzedający planują wcześniejsze dokonanie jej podziału geodezyjnego w porozumieniu z Urzędem Miasta (...), w wyniku czego powstaną cztery działki, odpowiednio: działka nr 7 o powierzchni ok. 2210 m2 (3KDD) - zostanie przekazana na realizację wskazanej powyżej inwestycji drogowej,działka 8 o powierzchni ok. 3326 m2 - planowana do sprzedaży na rzecz Spółki,działka 9 o powierzchni ok. 4048 m2 - planowana do sprzedaży na rzecz Spółki,działka 10 o powierzchni ok. 2259 m2 - planowana do ewentualnej sprzedaży Spółce w późniejszym terminie. Wnioskodawcy nadal posiadają działki nr 3, 4 i 5, wydzielone w 2010 roku z nieruchomości stanowiącej nabyte w 1986 r. gospodarstwo rolne. W chwili obecnej Wnioskodawcy nie podjęli decyzji o ich sprzedaży, jednak nie wykluczają takiej ewentualności. W związku z prowadzoną przez Wnioskodawców działalnością rolniczą z wykorzystaniem m.in. działki 1, żaden z nich nie jest czynnym podatnikiem VAT. Oboje, prowadząc wspólnie gospodarstwo rolne, są rolnikami ryczałtowymi, a prowadzona przez nich działalność rolnicza, jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2025.775 t. j. z 2025.06.16, zwana dalej ustawą o VAT). Ponadto: na moment sprzedaży wyodrębnione z działki nr 1, działki nr 8 i nr 9 nie będą działkami zabudowanymi,działki, stanowiące część gospodarstwa rolnego, zostały nabyte w celu prowadzenia działalności rolniczej i przez cały okres były i są wykorzystywane do produkcji rolnej,działki od momentu ich nabycia są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT, zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (działalność rolników ryczałtowych),z tytułu prowadzenia działalności rolniczej Wnioskodawcy nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT,działki nie były/nie są i nie będą do momentu ich sprzedaży, udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie),Wnioskodawcy nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy,Wnioskodawcy nie ponosili i nie poniosą nakładów, nie podejmowali i będą podejmować działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność zbywanych działek,Wnioskodawcy nie ogłaszali i nie będą ogłaszać sprzedaży przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu, nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych innych działań marketingowych w odniesieniu do tych działek,Wnioskodawcy nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych posiadanych nieruchomości, w tym działek,Wnioskodawcy nie prowadzili i nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku z planowaną sprzedażą działek nr 8 i nr 9, Wnioskodawcy zawarli z Kupującym umowy przedwstępne sprzedaży działek - oddzielnie dla każdej z działek. Jednocześnie, w związku z zawarciem ww. umów przedwstępnych sprzedaży przedmiotowych działek, Sprzedający wyrazili Kupującemu zgodę na dysponowanie nieruchomością, stanowiącą działkę nr 1 na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane w zakresie niezbędnym do prowadzenia prac projektowych na tej nieruchomości, na występowanie do właściwych organów o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie takich pozwoleń i wszelkich uzgodnień technicznych oraz innych pozwoleń związanych z projektowaniem i budową budynków, sieci i przyłączeń oraz wjazdów i zjazdów. Ponadto Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa do podziału wymienionej powyżej działki o numerze 1, w ten sposób, że powstaną cztery działki (opisane wcześniej), w tym dwie działki o numerach odpowiednio 8 i 9, będące przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki. Udzielone Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje także występowanie przed Urzędem Miasta (...) oraz Starostwem Powiatowym oraz składanie wszelkich oświadczeń, podań, wniosków, podpisywanie i odbiór dokumentów - na warunkach według uznania Pełnomocnika (Spółki). Przy tak przedstawionym opisie sprawy (zdarzenia przyszłego), należy najpierw ustalić, czy transakcja sprzedaży niezabudowanych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli i podejmą Wnioskodawcy w odniesieniu do sprzedawanych nieruchomości i ustalić, czy w odniesieniu do planowanej ich sprzedaży, Małżonkowie będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług. Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.2025.1071 t. j. z 2025.08.06, zwana dalej Kodeksem cywilnym), zgodnie z którym, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły. Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. § 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Należy mieć na uwadze, że umowa przedwstępna jest jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości. W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma jednak treść zawartych przez Wnioskodawców umów przedwstępnych sprzedaży przedmiotowych działek, z uwagi na wskazane tam okoliczności dokonania ich zbycia, jak również kwestia udzielonego Kupującemu przez Sprzedających pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. § 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Na mocy art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. § 2. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Jak stanowi art. 109 Kodeksu cywilnego, przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Oznacza to, że każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Odnosząc się do okoliczności niniejszej sprawy, należy mieć na uwadze, że Kupujący dokonując na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Wnioskodawców, skutkujących wzrostem jej wartości. Czynności te będą dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, czego przejawem jest udzielone Kupującemu pełnomocnictwo. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. W konsekwencji fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na ich sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają bowiem skutki bezpośrednio w sferze prawnej Małżonków, właścicieli działek do momentu przeniesienia ich własności, tj. zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży. W efekcie wykonywanych czynności, dostawie będą podlegały nieruchomości (dwie niezabudowane działki) o zupełnie innym charakterze, niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Sprzedających stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie opisane we wniosku czynności podejmowane przez Spółkę będą podejmowane w imieniu Sprzedających i na ich korzyść, ponieważ to Sprzedający jako właściciele nieruchomości będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nimi związanych. Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością do celów budowalnych. w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane w zakresie niezbędnym do prowadzenia prac projektowych na tej nieruchomości. Wobec powyższego należy uznać, że przedstawiona w treści niniejszego wniosku aktywność Sprzedających wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o VAT, w odniesieni do planowanej transakcji (sprzedaż dwóch niezabudowanych działek) będą oni działać jak podatnicy podatku VAT. Dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, Wnioskodawcy nie będą korzystać z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sposób wykorzystywania wskazanych nieruchomości oraz podejmowane przez Małżonków działania i dokonywane czynności, wykluczają ich sprzedaż w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, sprzedaż opisanych nieruchomości (działki nr 8 i nr 9) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, Wnioskodawcy będą podejmować działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Ustawa o VAT, nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską. Jednakże z uwagi na fakt, że ustrój ten określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków, należy stwierdzić, że Sprzedający powinni uwzględnić sprzedaż przedmiotowych działek w częściach na nich przypadających jako na współwłaścicieli nieruchomości. Zatem, sprzedaż ww. nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, a z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Wnioskodawcy będą uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą. Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług, zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Oznacza to, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie grunt o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie zatem z powyżej wskazaną regułą, opodatkowane są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane, są zwolnione od podatku. Jak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2024.1130 t. j. z 2024.07.29), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1)  lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2)  sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy, jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen, „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. Wprowadzony do ustawy o VAT art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. W związku z powyższym, ustawa o VAT nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane. W momencie planowanej przez Wnioskodawców sprzedaży, przedmiotowe działki nie będą stanowiły działek zabudowanych. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka nr 1, z której zostaną docelowo wyodrębnione planowane do sprzedaży działki (nr 8 i 9) stanowi teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej oraz teren drogi publicznej klasy dojazdowej. W efekcie dokonanego podziału działki nr 1 powstaną m.in. planowane do sprzedaży dwie działki przeznaczone zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego pod zabudowę. W konsekwencji powyższego należy wskazać, że ww. działki będą spełniały, na dzień planowanej transakcji, definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym, dostawa tych działek nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych, niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat), wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być zatem łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r. sygn. akt I FSK 627/12, wskazał, że „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b Dyrektywy, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami Dyrektywy lub ustawy o VAT, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy o VAT), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C- 280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”. W wyroku, na który powołuje się NSA, Trybunał stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, działki od momentu nabycia przez Wnioskodawców do momentu planowanej ich sprzedaży, były i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (działalność rolników ryczałtowych). Prawo własności przedmiotowych działek wchodzących na moment ich nabycia w skład gospodarstwa rolnego, zostało nabyte przez Wnioskodawców do majątku wspólnego na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego zawartej w 1986 r. Umowa ta nie podlegała opodatkowaniu VAT, transakcja nie była udokumentowana fakturą z wskazaną kwotą podatku. Nie wystąpił zatem podatek, który mógłby podlegać lub nie, ewentualnemu odliczeniu. Tym samym, warunek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, tj. braku prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia przedmiotowych działek, nie zostanie spełniony. W konsekwencji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione wszystkie warunki zawarte w tym przepisie. Zatem w przedmiotowej sprawie, dokonanie przez Wnioskodawców planowanej sprzedaży dwóch niezabudowanych działek nie będzie mogło korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu. Wobec powyższego należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawców sprzedaż dwóch niezabudowanych działek, w okolicznościach przedstawionych w treści niniejszego wniosku, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w powiązaniu z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT. Ocena stanowiska Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe. Uzasadnienie interpretacji indywidualnej Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11. W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego). Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: a) dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; b) dostawa terenu budowlanego. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 8 oraz nr 9, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabyli gospodarstwo rolne w celu prowadzenia działalności rolniczej. Nabyta nieruchomość została następnie w 2010 r. podzielona na sześć działek (1, 2, 3, 4, 5, 6). W związku z przeznaczeniem do sprzedaży na rzecz Spółki części działki o numerze 1, Sprzedający planują wcześniejsze dokonanie jej podziału geodezyjnego w porozumieniu z Urzędem Miasta (...), w wyniku czego powstaną cztery działki (działka nr 7, nr 8; nr 9 oraz nr 10). Przedmiotem złożonego zapytania w ramach niniejszego wniosku jest dostawa na rzecz Kupującego dwóch niezabudowanych działek gruntu wydzielonych z działki nr 1 po dokonaniu jej podziału, tj. powstałych działek o numerach ewidencyjnych odpowiednio nr 8 i nr 9. W związku z prowadzoną przez Sprzedających działalnością rolniczą z wykorzystaniem m.in. działki 1, żaden z nich nie jest czynnym podatnikiem VAT. Oboje, prowadząc wspólnie gospodarstwo rolne, są rolnikami ryczałtowymi, a prowadzona przez nich działalność rolnicza, jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Działka nr 1 nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Ponadto na moment sprzedaży wyodrębnione z działki nr 1, działki nr 8 i nr 9: nie będą działkami zabudowanymi;działki, stanowiące część gospodarstwa rolnego, zostały nabyte w celu prowadzenia działalności rolniczej i przez cały okres były i są wykorzystywane do produkcji rolnej;działki od momentu ich nabycia są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT (działalność rolników ryczałtowych);z tytułu prowadzenia działalności rolniczej Sprzedający nie są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;działki nie były/nie są i nie będą do momentu ich sprzedaży, udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie);Sprzedający nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy;Sprzedający nie ponosili i nie poniosą nakładów, nie podejmowali i nie będą podejmować działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność zbywanych działek;Sprzedający nie ogłaszali i nie będą ogłaszać sprzedaży przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu;Sprzedający nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych innych działań marketingowych w odniesieniu do tych działek;Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych posiadanych nieruchomości, w tym działek;Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku z planowaną sprzedażą działek o nr 8 i nr 9, Sprzedający zawarli z Kupującym umowy przedwstępne sprzedaży działek - oddzielnie dla każdej z działek. Sprzedający nie zawierali innych umów przedwstępnych w odniesieniu do działki nr 1, tj. działki, z której mają zostać docelowo wydzielone działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży (działka 8 i działka 9). Z uwagi na plany inwestycyjne Kupującego (przedsięwzięcie deweloperskie), strony transakcji ustaliły, że przyrzeczone umowy sprzedaży zawarte zostaną w przypadku: uzyskania przez Spółkę prawomocnego pozwolenia na budowę,wykonania badań geologicznych,uzyskania zgody gestorów sieci na usunięcie kolizji (przebudowy) istniejących mediów (linie energetyczne - prąd, telekomunikacja, gaz, woda) z planowana zabudową i ewentualnej zgody właścicieli działek sąsiednich z tym związanej,uzyskania warunków technicznych przyłączenia do mediów: woda i kanalizacja, prąd, gaz, telekomunikacja, wraz z uzyskaniem ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich na wejście na działki sąsiednie (gdyby poprowadzenie przyłączenia mediów tego wymagało), uzyskania ewentualnych zgód właścicieli działek sąsiednich niezbędnych do uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednocześnie, w związku z zawarciem ww. umów przedwstępnych sprzedaży przedmiotowych działek, Sprzedający wyrazili Kupującemu zgodę na dysponowanie nieruchomością, stanowiącą działkę nr 1 na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane w zakresie niezbędnym do prowadzenia prac projektowych na tej nieruchomości, na występowanie do właściwych organów o wydanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie takich pozwoleń i wszelkich uzgodnień technicznych oraz innych pozwoleń związanych z projektowaniem i budową budynków, sieci i przyłączeń oraz wjazdów i zjazdów. Ponadto, Sprzedający udzielili Spółce pełnomocnictwa do podziału działki o nr 1, w ten sposób, że powstaną cztery działki, w tym dwie działki o numerach odpowiednio 8 i 9, będące przedmiotem planowanej sprzedaży na rzecz Spółki. Udzielone Kupującemu pełnomocnictwo obejmuje także występowanie przed Urzędem Miasta (...) oraz Starostwem Powiatowym oraz składanie wszelkich oświadczeń, podań, wniosków, podpisywanie i odbiór dokumentów - na warunkach według uznania Pełnomocnika (Spółki). Kupujący zobowiązał się do pokrycia wszystkich kosztów związanych z podziałem działki nr 1. Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT. Odnosząc się do powyższej kwestii, na podstawie przytoczonego opisu zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że Sprzedający nie będą podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek dla Kupującego. Z kolei udzielenie ww. pełnomocnictwa ma na celu uzyskanie przez Kupującego niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji inwestycji, a nie poprawę walorów nieruchomości w celu znalezienia Nabywcy. Z wniosku wynika, że przedwstępne umowy sprzedaży zawarte zostały wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń. Zatem na umowy tę należy patrzeć jako na element tego samego przedsięwzięcia, czyli realizacji przez Kupującego planowanej inwestycji. Z powyższego wynika, że podjęte na rzecz Kupującego działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działek na swoją rzecz. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego czy też aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę. Ponadto działki nie były/nie są i nie będą do momentu ich sprzedaży, udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (najem, dzierżawa, użyczenie). Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że Sprzedający nie podejmowali w stosunku do Nieruchomości następujących czynności: nie wnosili o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowych działek, nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy; nie ponosili i nie poniosą nakładów, nie podejmowali i nie będą podejmować działań, które zwiększają wartość bądź atrakcyjność zbywanych działek; nie ogłaszali i nie będą ogłaszać sprzedaży przedmiotowych działek w środkach masowego przekazu, nie podejmowali i nie będą podejmować żadnych innych działań marketingowych w odniesieniu do tych działek; nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych posiadanych nieruchomości, w tym działek oraz nie prowadzili i nie prowadzą działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. A zatem, mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umów przedwstępnych nie powoduje, że Sprzedający z tego powodu uznani zostaną za podatników prowadzących działalność gospodarczą. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 8 oraz 9, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. Dokonując sprzedaży działek nr 8 oraz 9, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr 8 oraz 9, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym, dokonując sprzedaży działek nr 8 oraz 9, Sprzedający będą korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 8 oraz 9, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Wobec powyższego oceniając całościowo stanowisko Sprzedających uznałem za nieprawidłowe. Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20). Dodatkowe informacje Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa: składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1)  z zastosowaniem art. 119a; 2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albow formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.