IV SA/Po 117/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Stankowski Sędziowie WSA Donata Starosta (spr.) WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] listopada [...] r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy, 1. Uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy O. z dnia [...] września [...] roku nr [...] , 2. Określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. Zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej A. W. kwotę 740 złotych (siedemset czterdzieści) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] września 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] września 2012 r.) Wójt Gminy O. (dalej Wójt albo organ I instancji) działając na podstawie art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 oraz na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2012 r., 80, poz. 647 ze zm., dalej upzp) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) na wniosek H. i W. S. (dalej wnioskodawcy), zam. w Z. przy ul. R., [...] O., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na terenie położonym w N. oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] (obręb N.). W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że podanie o wszczęcie niniejszego postępowania zostało złożone dnia [...] września 2011 r. Obszar objęty wnioskiem o wydanie warunków zabudowy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wydanej decyzji organ I instancji ustalił szereg obostrzeń dotyczących możliwości funkcjonowania nowoprojektowanej inwestycji, które dotyczą również ochrony rolniczej przestrzeni produkcyjnej zlokalizowanej na terenie dz. nr [...] (obręb N.). Wójt następnie wyjaśnił, że ocena oddziaływania projektowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie będzie mogła być przedmiotem weryfikacji na etapie innego postępowania administracyjnego, którego celem będzie uzyskanie przez wnioskodawców pozwolenia na budowę. Wtedy to będą znane szczegółowe rozwiązania techniczne projektowanej inwestycji, jak i rozwiązania projektowe gwarantujące ochronę otoczenia przed ewentualnymi oddziaływaniami inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Projekt budowlany dla projektowanej inwestycji będzie musiał spełnić obowiązujące przepisy, w tym przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.). Jednocześnie Wójt podkreślił, że zgłoszone uwagi przez strony postępowania administracyjnego nie mogą stanowić podstawy do wydania decyzji odmownej dla projektowanego przedsięwzięcia. Podstawę tę mogą stanowić jedynie przepisy powszechnie obowiązującego prawa. Zebrane natomiast w toku prowadzonego postępowania uwagi zostały wykorzystane przy formułowaniu warunków, na jakich może powstać projektowana inwestycja. Odwołanie od powyższej ustawy pismem z dnia [...] października 2012 r. wniosła A. W. (dalej odwołująca albo skarżąca), która zarzuciła sprzeczne ustalenia poczynione przez organ I instancji w decyzji z dnia [...] września 2012 r. W sąsiedztwie brak jest równorzędnej zabudowy. Zaskarżona decyzja nie odnosi się do wymogów, jakie należy podjąć w celu zapobieżenia ewentualnym negatywnym oddziaływaniom na środowisko. Decyzja z dnia [...] września 2012 r. w żaden sposób nie odnosi się w dziale IV pkt 3 pkt s do wymagań jakie należy spełnić na obszarze chronionego krajobrazu "Dolina rzeki S.". W rozdziale III pkt 2 pkt s ustalono wysokość górnej kalenicy budynku o wysokości [...] m, co przy ustalonej jego lokalizacji od granicy [...] m z działką sąsiednią będzie tworzyć zacienienie powierzchni upraw rolnych. Zaskarżona decyzja w żaden sposób nie precyzuje sposobu składowania nawozów naturalnych w obrębie planowanej lokalizacji inwestycji. Ponadto należy mieć na uwadze, że w czasie żniw z pola unoszą się w sposób naturalny tumany kurzu. Zachodzi pytanie, w jaki sposób lokalizacja budynków mieszkalnych spełni te wymogi. Ponadto należy mieć na uwadze, że brak jest ustaleń co do komunikacji do pól uprawnych maszyn rolniczych ze względu na wąskie drogi w tym obrębie. Odwołująca zwróciła również uwagę na liczne uchybienia o charakterze językowym i edytorskim w decyzji z dnia [...] września 2012 r. wskazując, że powinny one dyskwalifikować jej treść. Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., nr [...] (dalej decyzja z dnia [...] listopada 2012 r.) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K.u (dalej SKO albo Kolegium) utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] września 2012 r. W uzasadnieniu Kolegium, organ I instancji w prawidłowy sposób sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie z 2003 r.), z której wynika, że w obszarze analizowanym dominuje funkcja zagrodowa - w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych oraz uzupełniająca funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny upraw polowych. Na nieruchomościach oznaczonych jako działka nr [...] i [...] istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a ponadto budynki mieszkalne występują w ramach zabudowy zagrodowej na działkach obrębu N. - [...] oraz obrębu [...] K. - [...],[...],[...] oraz przy posesjach o nr [...]. Zabudowa ta pozwoliła na określenie parametrów dla nowej zabudowy takich jak wskaźnik jej intensywności, wysokość i szerokość elewacji frontowej budynków, linia zabudowy oraz geometria dachów. Z części graficznej oraz opisowej sporządzonej analizy wynika, że planowana inwestycja nie pozostaje w sprzeczności z zastaną funkcją terenu, na którym występują budynki mieszkalne tak w zabudowie zagrodowej jak i mieszkaniowej jednorodzinnej. Wskazana przez wnioskodawców działka ma powierzchnię [...] ha, z czego grunty orne klasy [...] ha, a pozostała powierzchnia - [...] ha to klasa IVb. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z 3 lutego 2005 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. 2004 r., nr 121, poz. 1266 ze zm., dalej ugril) przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów stanowiących użytki rolne klas I - III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza [...] ha - wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowe]. W niniejszej sprawie nieruchomość wskazana na cele zabudowy, a zatem na cele niezwiązane z produkcją rolną, ma powierzchnię poniżej [...] ha, w związku z czym nie jest wymagana zgoda Ministra Rolnictwa na zmianę przeznaczenia, a co za tym idzie nie jest wymagane dokonywanie zmiany przeznaczenia przez zapisy planu miejscowego. Nieruchomość wskazana przez wnioskdoawców znajduje się w granicach obszaru krajobrazu chronionego "Dolina rzeki S. w okolicach K." ustalonego rozporządzeniem nr [...] Wojewody Kaliskiego z dnia [...] grudnia 1991 roku, w związku z czym organ I instancji wystąpił do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w P. o uzgodnienie inwestycji na zasadzie art. 53 ust. 4 pkt 8 upzp. Organ uzgadniający nie zajął stanowiska na piśmie, a zatem należy przyjąć, że milcząco zaaprobował zamierzenie inwestycyjne. W zapisach kwestionowanej decyzji zawarto zobowiązanie inwestora do wprowadzenia do projektu budowlanego rozwiązań gwarantujących ochronę rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Z tych względów Kolegium nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (dalej WSA) z dnia [...] grudnia 2012 r. wniosła A. W. (dalej skarżąca), zarzucając organom obu instancji poczynienie nieprawdziwych i sprzecznych z obowiązującymi przepisami ustaleń. Skarżąca w oparciu o art. 6 ust. 1 upzp i art. 7 ust. 1 i 4 uogril zauważyła, że Wójt wydał decyzję o warunkach zabudowy dla pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na sąsiedniej działce o nr ewid. [...]. Decyzja nie podaje w ogóle jakiej powierzchni działki ona dotyczy. Mając na względzie, że działka o nr [...] ma powierzchnię [...] ha, to działka o nr [...] winna mieć zbliżoną powierzchnię. Suma ich powierzchni w znaczący sposób przekroczy wymiar [...] ha. Skarżąca zwróciła uwagę, że brak jest w sąsiedztwie równorzędnej zabudowy oraz że decyzja w żaden sposób nie odnosi się do tego jakie działania należy podjąć w celu zapobieżenia ewentualnym negatywnym oddziaływaniom na środowisko. Przedstawione w uzasadnieniu przez SKO działki dotyczą odrębnego obszaru z uwzględnieniem zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych i ogrodniczych. Ponadto SKO przyjęło, że niezajęcie stanowiska przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w Poznaniu w sprawie chronionego krajobrazu "Dolina rzeki S. w okolicach K." oznacza milczącą zgodę. Stanowisko to pozostaje krzywdzące dla skarżących. SKO nie uczyniło żadnych starań (pytając chociażby pisemnie o to Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w P.) aby rzetelnie dla obu stron wyjaśnić sprawę. Decyzja z dnia [...] listopada 2012 r. nie precyzuje, jakie rozwiązania należy wprowadzić do projektu aby zapewnić ochronę rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Wójt nie zwrócił uwagi, że na obszarze gminy w przeważającym stopniu znajdują się tereny rolnicze i grunty dobrej klasy, które należy chronić przed przeznaczaniem ich na cele nierolnicze. Obszar w całym otoczeniu planowanej inwestycji to gospodarstwa rolne, dlatego planowana inwestycja w tym miejscu jest błędna i nieprzemyślana (k. 4-5 akt sądowych). W odpowiedzi na skargę z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...], Kolegium wniosło o jej oddalenie (k. 6-7 akt sądowych). Pismem z dnia [...] kwietnia 2013 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymując wnioski i twierdzenia zawarte w skardze wniosła o uchylenie decyzji z dnia [...] listopada 2013 r. i poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] września 2012 r. oraz o zasądzenie od Kolegium zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącej zwróciła uwagę na nieprawidłowe sporządzenie analizy urbanistycznej. Analizie powinny zostać poddane nieruchomości po obu stronach drogi publicznej do których przylega nieruchomość, której dotyczy sprawa. Droga stanowi granicę dwóch gmin. Analiza powinna dotyczyć terenu znajdującego się w dwóch gminach, co jednak w żaden sposób z niej nie wynika. Z analizy tej nie wynika również, aby wzięto pod uwagę, że dotyczy ona obszaru chronionego krajobrazu "Doliny rzeki S." (k. 62-64 akt sądowych). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Złożona skarga zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu była decyzja z dnia [...] listopada 2012 r. oraz poprzedzające jej wydanie postępowanie prowadzone w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami na terenie położonym w N., oznaczonym w ewidencji gruntów jako dz. nr [...]. Postępowanie to zostało zainicjowane podaniem wnioskodawców, które wpłynęło do organu I instancji dnia [...] września 2011 r. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy upzp. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 upzp). Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których stanowi art. 61 ust. 1 upzp. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 upzp, stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 upzp. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 upzp) przez wskazanie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 pkt 2 upzp szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez normodawcę w rozporządzeniu z 2003 r. Mając na uwadze wynikające z powyżej wskazanych przepisów wymogi, jakie powinna spełniać sama decyzja o warunkach zabudowy oraz postępowanie w przedmiocie jej wydania, decyzja z dnia [...] listopada 2012 r. oraz czynności poprzedzające jej wydanie zostały podjęte z naruszeniem zarówno upzp, jak i przepisów rozporządzenia z 2003 r., co obligowało Sąd do uchylenia zarówno decyzji z dnia [...] listopada 2012 r., jak i decyzji z dnia [...] września 2012 r. O podjęciu takiego rozstrzygnięcia przesądziły następujące względy: Po pierwsze, Sąd miał na uwadze, że wydana w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy jest niekompletna. Nie zawiera ona wszystkich wymaganych elementów o których stanowi art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp. Stosownie do §3 ust. 1-2 rozporządzenia z 2003 r., celem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ administracji powinien wyznaczyć wokół działki budowlanej obszar analizowany, którego granice należy wyznaczyć na kopii mapy zasadniczej o której stanowi art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jak wskazuje się w orzecznictwie, §3 rozporządzenia z 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną (wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, lex nr 488144, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 585/08, lex nr 486229). Poza tym, w uzasadnieniu decyzji ustalającej warunki zabudowy należy wskazać nie tylko granice obszaru analizowanego, ale także kryteria, jakimi kierowały się organy administracji wyznaczając te granice (wyrok NSA z dnia 17 stycznia 2008 r., sygn. akt II OSK 1872/06, lex nr 467129). Stosownie natomiast do §9 ust. 1 powołanego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r.). Decyzja o warunkach zabudowy powinna zatem zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, o czym stanowi wprost zacytowany §9 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji, o czym stanowi art. 54 pkt 3 upzp w zw. z art. 64 ust. 1 upzp (zob. też wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.11.2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, lex nr 424613, wyrok NSA z dnia 19.01.2007 r., sygn. akt II OSK 200/06, lex nr 327707, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 lutego 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 1002/10, baza orzeczeń NSA). W rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie dołączył do decyzji z dnia [...] września 2012 r. któregokolwiek ze wskazanych powyżej załączników, ani o charakterze graficznym, ani tekstowym. Lektura akt sprawy wskazuje natomiast, że organ I instancji w ogóle nie wyznaczył wokół działki budowlanej obszaru analizowanego, zaznaczając jedynie na jednej z map linie rozgraniczające teren inwestycji. Po drugie, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 60 ust. 4 upzp, projekt decyzji o warunkach zabudowy powinien zostać sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że autorstwo projektu powinno zostać udokumentowane w aktach sprawy, a naruszenie tego obowiązku może zostać zakwalifikowane jako rażące naruszenie prawa, będąc podstawą do stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 §1 pkt 2 kpa (red. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004 r., str. 387-388. Zob. też wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10.03.2011 r., sygn. akt IV SA/Po 876/10, lex nr 995432). W niniejszej sprawie projekt decyzji z dnia 10 września 2012 r. został podpisany przez mgr inż. A. M. K., członka Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów, nr [...]. Członkowstwo osoby, która sporządziła projekt kontrolowanej decyzji nie zostało jednak udokumentowane w aktach sprawy w formie zaświadczenia o kwalifikacjach zawodowych podpisanego pod projektem decyzji architekta. Po trzecie, dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne znaczenie miało dokładne wyjaśnienie podniesionej przez skarżącą już na etapie postępowania przed organem I instancji kwestii przeznaczenia działki nr [...], na co zwrócili już uwagę wnioskodawcy wskazując, że jest to teren upraw rolniczych. Organ I instancji w części tekstowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazał, że teren ten nie wymaga uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Z kolei SKO powołując się na postanowienie Starosty z dnia [...] października 2011 r., nr [...] o pozytywnym uzgodnieniu w zakresie ochrony gruntów rolnych warunków zabudowy dla planowanej inwestycji wskazało dodatkowo, że będąca przedmiotem postępowania nieruchomość ma powierzchnię poniżej [...] ha, w związku z czym nie jest wymagana zgoda Ministra Rolnictwa na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne. Sąd miał w tym zakresie na uwadze, że organ prowadzący postępowanie w sprawie zwracając się do innego organu o podjęcie współdziałania ma wynikający z art. 106 §2 kpa obowiązek zawiadomienia o tym stron. Podmioty te mają w postępowaniu przed organem współdziałającym te same uprawnienia procesowe, które służą im w postępowaniu administracyjnym, celem czynnego udziału w postępowaniu wyjaśniającym (J. Borkowski, w: B. Adamiak, J. Borkowski, KPA. Komentarz, Warszawa 2011 r., str. 421). W niniejszej sprawie organ I instancji nie zapewnił wszystkim stronom prowadzonego postępowania, w tym skarżącej, udziału w postępowaniu uzgodnieniowym prowadzonym przed Starostą Kaliskim, nie doręczając Jej odpisu powyżej wskazanego postanowienia z dnia [...] października 2011 r. Z kolei Sąd miał na względzie, ze pismem z dnia [...] listopada 2011 r., nr [...], organ I instancji zwrócił się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w oparciu o art. 53 ust. 4 pkt 8 upzp, nie otrzymując odpowiedzi od organu. Wobec tego zastosowanie znajdował art. 53 ust. 5 upzp i uzgodnienie należało uznać za dokonane. Tym niemniej w ocenie Sądu, wniosek o uzgodnienie również powinien zostać doręczony do wiadomości wszystkim stronom postępowania, celem zapewnienia im czynnego udziału na tym etapie sprawy. Tymczasem z akt sprawy wynika, że został on doręczony jedynie wnioskodawcom. Po czwarte, Sąd miał na uwadze, że we wniesionym od decyzji z dnia [...] września 2012 r. odwołaniu skarżąca wskazała na szereg nieprawidłowości odnoszących się do określenia przez organ I instancji szczegółowych warunków zabudowy dla planowanej inwestycji oraz kwestii techniczno-porządkowych, związanych z numeracją poszczególnych elementów składowych decyzji. Kolegium nie odniosło się w ogóle do tych zarzutów, w sposób ogólny stwierdzając jedynie, że nie znalazło ono podstaw do uwzględnienia wniesionego odwołania. Z uwagi na konkretny charakter poszczególnych zarzutów, dotyczących precyzyjnie wskazanych punktów decyzji z dnia [...] września 2012 r., obowiązkiem Kolegium było równie precyzyjne ich rozważenie w ramach postępowania odwoławczego, w którym dochodzi do ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy administracyjnej w jej całokształcie. Odnosząc się do zarzutu skarżącej dotyczącego uprzedniego wydania przez Wójta decyzji o warunkach zabudowy dla pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na sąsiedniej działce o nr ewid. [...] i prawdopodobnego przekroczenia łącznie z działką o nr ewid. [...] wielkości [...] ha, ustawowe określenie "zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia" nie zostawia pola do wykładni rozszerzającej. Ustawodawca wyraźnie łączy w jedną całość granice uwzględnianego obszaru ze zmianą jego przeznaczenia, czyli nakazuje ograniczanie powierzchni, dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia, do działek inwestora. Kryterium obszarowe zawarte w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril dotyczy jedynie obszaru, który ma zmienić swoje przeznaczenie z gruntu rolnego lub leśnego na grunt przeznaczony na inne cele. W ocenie Sądu przez "zwarty obszar analizowany" nie należy rozumieć obszaru z którego teren jest wyłączany w celu jego przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, ale obszar, który podlega nowemu przeznaczeniu. Wskazane powyżej rozumienie "zwartego obszaru projektowanego" łączy wyraźnie granice uwzględnianego obszaru ze zmianą przeznaczenia nakazując ograniczanie powierzchni dla której ma nastąpić zmiana przeznaczenia tylko do działki inwestora. Jednocześnie Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd wypowiedziany przez tutejszy Sąd w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 219/12, że przyjęcie prostej i słusznej reguły zgodnie z którą kryterium obszarowe określone w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril odnosi się do działki ewidencyjnej, dla której ustalane są warunki zabudowy, daje inwestorom potencjalną możliwość uniknięcia wymogu uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze (nieleśne). Wystarczy bowiem, że dokonają oni podziału większej nieruchomości w sposób prowadzący do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,5 ha każda. Ubieganie się o warunki zabudowy dla każdej z tych działek osobno nie byłoby wówczas objęte wymogiem zawartym w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril. Nie ulega zaś wątpliwości, że dopuszczenie możliwości "szatkowania" i w rezultacie przeznaczania na cele nierolnicze (nieleśne) kompleksów użytków rolnych wysokich klas, pierwotnie obszarowo większych niż 0,5 ha, czyniłoby ochronę gruntów rolnych przewidzianą w art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril czysto iluzoryczną. To z kolei rodziłoby poważne niebezpieczeństwo niekontrolowanego uszczuplania zasobu cennej powierzchni rolnej, i to zwykle w sposób bezpowrotny. Z tego względu obowiązkiem organu w każdej konkretnej sprawie pozostaje rozważenie, czy inwestor występując o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zmierza do obejścia przepisów dotyczących zasad funkcjonowania zwartego obszaru projektowanego. Mając na uwadze opisane powyżej uchybienia Sąd działając na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej ppsa) w pkt 1 wyroku uchylił decyzję z dnia [...] listopada 2012 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] września 2012 r. Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ I instancji powinien wziąć pod uwagę dokonaną w niniejszym uzasadnieniu wykładnię znajdujących zastosowanie w sprawie przepisów upzp i rozporządzenia z 2003 r. Wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy powinno zostać poprzedzone dokładnym ustaleniem stanu faktycznego, w tym parametrów działki nr [...], również w kontekście wskazanych w skardze okoliczności dotyczących przekroczenia wraz z uwzględnieniem powierzchni sąsiedniej działki powierzchni 0,5 ha, w kontekście dokonanej powyżej wykładni art. 7 ust. 2 pkt 1 uogril. Ustalenia faktyczne powinny następnie posłużyć do dokonania prawidłowej wykładni znajdujących w sprawie zastosowanie przepisów upzp i rozporządzenia z 2003 r. Natomiast sama decyzja administracyjna powinna spełniać wszystkie wymogi zarówno wymienione w art. 107 §1 kpa, art. 107 §2 kpa w zw. z art. 64 ust. 1 upzp w zw. z art. 54 upzp. Należy przy tym zauważyć, że szczegółowe warunki dotyczące zasad zagospodarowania i zabudowy terenu powinny stanowić element składowy samej decyzji o warunkach zabudowy, a nie załącznik do niej, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie. Z kolei załącznikami do decyzji o warunkach zabudowy powinny być po pierwsze część tekstowa i graficzna analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a po drugie mapa zawierająca linie rozgraniczające teren inwestycji. W 2 punkcie wyroku Sąd działając na zasadzie art. 152 ppsa określił, że zaskarżona decyzja nie może zostać wykonana. Oznacza to, że nie wywołuje ona skutków prawnych, które wynikają z jej rozstrzygnięcia, od chwili wydania wyroku, mimo że wyrok uchylający tę decyzję nie jest jeszcze prawomocny (wyrok NSA z dnia 29.07.2004 r., sygn. akt OSK 591/04, ONSA i WSA 2004/2/32). W pkt 3 wyroku Sąd działając na podstawie art. 200 ppsa zasądził od SKO na rzecz skarżącej kwotę 740 zł, na którą złożyły się: 500,00 zł tytułem zwrotu uiszczonego wpisu sądowego, którego wysokość została określona w §2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193), 240 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, którego wysokość została ustalona w §14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).