IV SA/Wa 2646/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] Spółka jawna W. J. i E. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej też Minister lub organ odwoławczy) decyzją z dnia [...] maja 2015r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.- dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego "[...]" sp. jawna W. J. i E. (dalej też: skarżąca, Spółka), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2014r., znak; [...] o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 8.900.094,00 zł na rzecz E. W. i J. W. wspólników Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego "[...]" sp. jawna W. J. i E. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr ew. [...] o pow. 0,7500 ha i nr ew. [...] o pow. 1,6800 ha, przejętej pod budowę dwujezdniowej drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania. Do wydania powyższej decyzji doszło na podstawie następujących ustaleń: Nieruchomość położona w obrębie [...], gmina [...], oznaczona jako działki nr ew. [...] o pow. 0,7500 ha i [...] o pow. 1,6800 ha decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę dwujezdniowej drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]. Decyzją z dnia [...] września 2014r. znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 8 900 094,00 zł na rzecz E. W. i J. W. wspólników Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego "[...]" Sp. jawna W. J. i E., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanej, położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,7500 ha i nr [...] o pow. 1,6800 ha, przejętej pod budowę dwujezdniowej drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, w którym decyzja nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniosło Przedsiębiorstwo Przedsiębiorstwa Handlowo – Usługowego "[...] " Sp. jawna W. J. i E., podnosząc naruszenie przez organ I instancji przepisów art. 7, 9, 80, oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewłaściwe wyjaśnienie stanu faktycznego przy ustalaniu odszkodowania w przedmiocie nakładów w zakresie urządzenia pasów drogowych, wjazdów i zjazdów przy budowie stacji paliw oraz nieinformowanie strony skarżącej o nieuwzględnieniu tych nakładów. W odwołaniu wskazano również na naruszenie art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz.U. z 2013r. poz. 687 z późn. zm. - dalej "specustawa drogowa") w zw. z art. 134 i art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 518 z późn.zm.- dalej "u.g.n.") , bowiem ustalone odszkodowanie nie jest wartością rynkową nieruchomości. Odwołanie zostało uzupełnione dodatkowym pismem z dnia 19 listopada 2014r. i z dnia 12 maja 2015r., w którym podniesiono zarzut, nieuwzględnienia, wbrew obowiązującym przepisom, w wysokości tego odszkodowania podatku VAT. Zdaniem skarżącej wypłacając odszkodowanie organ administracji powinien uwzględnić nie tylko wartość kompleksu nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego rzeczoznawcy ale również kwotę należnego podatku VAT. Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] maja 2014r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżone orzeczenie Wojewody [...] z dnia [...] września 2014r. W uzasadnieniu organ powołał się na obowiązujące w sprawie przepisy oraz wskazał, że podstawą do wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,7500 i nr [...] o pow.1,6800 ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2014r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawców majątkowych M. N. (upr. Nr [...]) i A. B. (upr. Nr [...]) oraz B. Z. (upr. Nr [...]), którego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawców majątkowych stosowną klauzulą z dnia [...] maja 2015r. Oceniając sporządzony operat organ uznał, iż opinia spełnia wszystkie wymogi formalne określone w obowiązujących przepisach prawa w tym w szczególności wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej "rozporządzenie z dnia 21 września 2004r."). Organ podkreślił, że biegli wobec przeznaczenia gruntu wycenianej działki pod lokalizację hotelu, restauracji, stacji paliw i urządzeń pomocniczych oraz faktu, że cel wywłaszczenia dla wycenianej nieruchomości nie zwiększa jej wartości, na potrzeby wyceny prawidłowo przeanalizowali rynek transakcji gruntami niezabudowanymi stanowiącymi tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, usługowej, przemysłowo-usługowej, produkcyjnej oraz mieszanej (zabudowa usługowa z możliwością zabudowy mieszkaniowej), zgodnie z procedurą wyceny określoną w § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. Autorzy operatu wyczerpująco wyjaśnili przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowali przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłych opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. Odnosząc się zaś do zarzutu skarżącej podniesionych w odwołaniu organ wyjaśnił, że: - obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. W tym więc zakresie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oszacował wartość naniesień budowlanych, które znajdowały się na przejętych działkach nr [...], nr [...] pomijając elementy w zakresie urządzenia pasów drogowych, wjazdów i zjazdów, które znalazły się na działkach nr [...] i nr [...] niestanowiących własności Przedsiębiorstwa Handlowo Usługowego "[...]" Sp. jawna W. J. i E., a będących własnością Skarbu Państwa. Organ zauważył przy tym, że nie wyłącza to możliwości dokonania rozliczeń nakładów poniesionych na grunt na drodze procesu cywilnego. Informacja ta znalazła się w wycenie działek nr [...] nr [...]. A zatem brak jest podstaw do stwierdzenia, że strony nie były informowane o tym jakie nakłady na działkach były uwzględnione w wycenie. - nie uznał za zasadnego zarzutu, iż ustalone odszkodowanie nie jest wartością rynkową nieruchomości, gdyż nie obejmuje całości nakładów poniesionych na kompleks stacji paliw. Zdaniem organu należy bowiem uwzględnić cel wyceny, którym jest w tym wypadku ustalenie odszkodowania w związku z przejęciem nieruchomości z mocy prawa na własność Skarbu Państwa w związku z zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej, a nie sprzedaż stacji paliw wraz z zapleczem jako zorganizowanej działalności gospodarczej. - podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości oraz inne podatki i opłaty nakładane przez państwo stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki, jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz, jak to określa sama teoria wyceny, jako element warunków sprzedaży. Z uwagi na powyższe, zdaniem organu, podatek VAT, jak również i inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który obliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Tym samym określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Odnosząc się do przedłożonej przez skarżącą interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej organ wskazał, że z powyższej interpretacji wynika jedynie, iż czynność wydania Kompleksu w zamian za odszkodowanie jest dostawą towaru, powinna być opodatkowane stawką podatku w wysokości 23% i stanowi źródło obowiązku podatkowego. Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015r. Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe "[...]" Sp. jawna W. J. i E. wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając: 1/ naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: - art 134 ust.1 i art 151u.g.n. oraz naruszenie art 18 specustawy drogowej, poprzez błędna ich wykładnię przyjmując, że ustalone zaskarżoną decyzją odszkodowanie odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości; - naruszenie art 29a ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (jt. Dz.U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm. – dalej "ustawa o VAT" ) w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014r. poprzez niezastosowanie tego przepisu w sprawie; 2/ naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art.7, 77 § 1 oraz art 80 k.p.a. oraz naruszenie art 136 kpa poprzez jego niezastosowanie, co miało wpływ na wynik sprawy. Podnosząc skarżone zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji administracyjnej oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2014r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi oraz o zwrot kosztów postępowania na rzecz skarżącej. W uzasadnieniu skarżąca szeroko uzasadniła podnoszone zarzuty w szczególności wskazując na nieuwzględnienie w procesie wyceny nakładów poczynionych na działkach [...] i [...] nie stanowiących własności skarżącej - z operatu wynika bowiem, że wyceną nie zostały objęte pasy ruchu zjazdowego i wjazdowego na stacje paliw, pylon cenowy i kaseton wjazdowy, fragmenty sieci kanalizacyjnej i elektrycznej, fragmenty kostki brukowej mimo, że nakłady te zostały wykonane po uzyskaniu zezwolenia właściciela działek i innych odpowiednich zezwoleń. Skarżąca podniosła również, że zarówno organ I jak i II instancji nie odniosły się w uzasadnieniu do dowodu w postaci oświadczenia z dnia 4 czerwca 2014r. tym samym naruszone zostały przepisy postępowania administracyjnego. Zdaniem skarżącej wskazana decyzja narusza również art. 29a ustawy o VAT poprzez jego nie zastosowanie. Organ w skarżonym orzeczeniu prócz tego, że zawarł sprzeczne uzasadnienie, to powołał się na przepis art. 29, który w dacie orzekania nie obowiązywał. Wskazano również, że w porównaniu do art. 29, art. 29a nie posługuje się pojęciem obrotu. Stanowi on, że podstawą opodatkowania jest zapłata. Zdaniem skarżącej zapłata to uiszczenie należności za daną czynność opodatkowaną. Czynnością opodatkowaną jest natomiast wartość zabudowanej nieruchomości ustalona zgodnie z obowiązującymi przepisami w operacie szacunkowym, co oznacza ze wartość ta winna być powiększona o podatek od towarów i usług. Skarżący wskazał w tym zakresie również, że zgodnie z zasadą neutralności podatku VAT podatek ten powinien obciążać finansowo odbiorcę, którym w niniejszej sprawie powinien być Skarb Państwa jako nabywca nieruchomości a nie skarżący jako przedsiębiorca. Podniósł przy tym, że przyjęcie, iż ustalone odszkodowanie jest wartością rynkową zawierająca podatek VAT powoduje, że sytuacja majątkowa skarżącej po wywłaszczeniu jest gorsza , bowiem otrzymane odszkodowanie po odliczeniu podatku VAT nie pozwala na jego odtworzenie w takim stanie jak przed wywłaszczeniem. Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w skarżonym orzeczeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz.U. z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt.Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn.zm.). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa. Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] maja 2015r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2014r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 8.900.094,00 zł na rzecz E. W. i J. W. wspólników Przedsiębiorstwa Handlowo-Usługowego "[...]" sp. jawna W. J. i E., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanej położonej w obr. [...], gmina [...], oznaczonej jako działki nr ew. [...] o pow. 0,7500 ha i nr [...] o pow. 1,6800 ha, przejętej pod budowę dwujezdniowej drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania. Sąd zauważa zatem, że materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. W przedmiotowej sprawie, podstawę dla ustalenia odszkodowania z tytułu przejętego z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości zabudowanych, położonych w obr. [...], gmina [...], oznaczonych jako działki nr ew. [...] o pow. 0,7500 ha i nr [...] o pow. 1,6800 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawców majątkowych M. N. (upr. Nr [...]) i A. B. (upr. Nr [...]) oraz B. Z. (upr. Nr [...]), w dniu [...]maja 2014r., którego aktualność została potwierdzona stosowną klauzulą z dnia [...]maja 2015r. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustala on wartość przejętych nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. Z oceną tą, Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni się zgadza. Organy obu instancji szczegółowo wskazały i omówiły przepisy prawa, na podstawie których dokonano wyceny przedmiotowych nieruchomości i ustalono odszkodowanie. W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia [...]maja 2014r. sporządzony został i podpisany przez uprawnione do tego osoby, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej "rozporządzenie z dnia 21 września 2004r.). W procesie wyceny biegłe prawidłowo przyjęły istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2014r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn. "Budowa dwujezdniowej drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]", na terenie miasta i gminy [...], gminy [...] oraz gminy [...]. Biegli prawidłowo ustalili: położenie, otoczenie oraz sposób zabudowy nieruchomości podlegającej wycenie, jak również przeznaczenie w planie miejscowym, co nie jest kwestionowane przez skarżącą. Dla określenia wartości gruntu przedmiotowych nieruchomości biegli zastosowali podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wartość naniesień ustalono za pomocą metody odtworzeniowej. Autorki operatu wskazały w nim również, że z analizy regionalnego rynku wynika, że transakcje dot. wolnorynkowego obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod usługi komercyjne są wyższe od cen nieruchomości nabywanych aktami notarialnymi przeznaczonych pod drogi. Z tego też względu wartość nieruchomości dla celów odszkodowania została określona według aktualnego sposobu użytkowania, co należy uznać za prawidłowe i co nie jest negowane przez skarżących. Biegli w procesie wyceny dokonali analizy rynku, która objęła transakcje z okresu od maja 2012 do maja 2014 na obszarze województwa [...], ze szczególnym uwzględnieniem powiatu [...] i [...] (powiaty objęte realizowaną inwestycją drogową). W wyniku tej analizy ustalono, że ceny sprzedaży nieruchomości z takim przeznaczeniem, w badanym okresie, w analizowanych powiatach, kształtowały się średnio od 40 zł za 1 m2 do 140 zł za 1 m2 przy czym na poziom cen największy wpływ miały takie cechy jak: lokalizacja i otoczenie (waga-40%), przydatność inwestycyjna (waga-30%), dostępność komunikacyjna (waga-40%) oraz uzbrojenie terenu (waga-10%). Biegli nie zastosowali wskaźnika wzrostu cen nieruchomości z uwagi na stabilność cen tych nieruchomości. Przy uwzględnieniu wskazanych wyżej cech mających wpływ na cenę nieruchomości oszacowano wartość 1 m2 gruntu na kwotę 124,61 zł co przy uwzględnieniu powierzchni wycenianych nieruchomości dało kwotę 3.028.023,00 zł Wartość odtworzeniową budynków i budowli i urządzeń kompleksu stacji paliw określono w podejściu kosztowym jako średni koszt ich odtworzenia, określone techniką elementów scalonych lub techniką wskaźnikową przy uwzględnieniu stopnia ich zużycia, w oparciu o właściwe cenniki obiektów i robót budowlanych z I kwartału 2014r. (Sekocenbud, Wacetob, Bistyp) na kwotę 5.784.875,00zł. Z kolei wartość składników roślinnych określona została na kwotę 59.096,00 zł (w oparciu o poradnik opracowany przez Krzysztofa Zmarlickiego pt. "Określenie wartości kultur wieloletnich"), a wartość odtworzeniową drzewostanu leśnego na kwotę 28.100,00 zł (w oparciu o koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu). Łączna wartość oszacowana w operacie przez biegłych wynosiła 8.900.094,00 zł i w takiej też wysokości odszkodowanie zostało przyznane przez organ. Kwestią sporną, jak wynika z treści skargi, jest nie ujęcie w wycenie nakładów jakie zostały poczynione przez skarżących na nieruchomościach sąsiednich (działkach nr [...] i nr [...] nie będących własnością skarżących, które stanowią pas istniejącej drogi krajowej a na których skarżący usytuował m. in. część wyjazdy i zjazdu do Kompleksu oraz pylonu cenowego, kasetonu wjazdowego, fragmentów sieci kanalizacyjnej i elektrycznej oraz fragmentów kostki brukowej) a tym samym nie przyznanie odszkodowania przez organ za te naniesienia oraz nie uwzględnienie w wysokości odszkodowania podatku VAT, który będzie obciążał skarżącego jako płatnika tego podatku. W tym zakresie Sąd nie podziela jednak podniesionych zarzutów. Należy bowiem podnieść, iż na skutek wydania decyzji nr [...] Wojewody [...] z dnia [...] marca 2014r., odjęto skarżącym prawo własności do nieruchomości – działek nr ew. [...] i [...]. Zatem odszkodowanie należy się skarżącym, zgodnie z zapisami specustawy, za wskazane nieruchomości rozumiane jako grunt oraz ich części składowe (budynki, budowle a także drzewa i krzewy), które się na nich znajdowały. Działki nr ew. [...] i [...], na których za zgodą ich właściciela skarżący dokonali naniesień (oświadczenie skarżącej z dnia 4 czerwca 2014r.), nie zostały im odjęte a zatem brak było podstaw, by w decyzji ustalającej odszkodowanie dokonać ustalenia odszkodowania również za naniesienia znajdujące się na nieruchomościach, która nie została skarżącym odjęta. Tym samym zarówno rzeczoznawcy w operacie jak również organ prawidłowo dokonali pominięcia naniesień w postaci urządzenia pasów drogowych - wjazdów i zjazdów, kasetonu oraz części uzbrojenia terenu w postaci kanalizacji, które znalazły się na działkach nr [...] i [...]. Naniesienia jako nakłady poczynione na tych nieruchomości, jak słusznie wskazał organ w skarżonej decyzji, mogą być dochodzone przez skarżącą w procesie cywilnym. Nie jest również zasadny podnoszony w tym zakresie zarzut, iż strona nie była informowana o nieuwzględnieniu tych nakładów. Jak wynika bowiem z treści operatu str. 10 pkt 6.2 -zostało tam wprost wskazane, m. in. że "z pełnego kompleksu stacja benzynowa zostały "wyjęte" elementy nie leżące na szacowanych działkach tj. niniejszy operat obejmuje swym zakresem wyłącznie te składniki budowlane i roślinne z pełnego kompleksu stacja paliw, które znajdują się na działkach nr [...], [...]". Z operatem tym jak wynika z akt zapoznał się J. W. (notatka podpisana przez J. W. z dnia [...] września 2014r. –karta 55) i oświadczył, że nie wnosi zastrzeżeń. Nadto organ odwoławczy w uzasadnieniu skarżonej decyzji (str.5 akapit 5) w sposób jednoznaczny wskazał, iż naniesienia jakie dokonała skarżąca na działkach nr ew. [...] i [...] nie zostały uwzględnione w odszkodowaniu. W decyzji wyjaśniono również przyczyny niemożności ich uwzględnienie ze wskazaniem, iż dochodzenie nakładów jest możliwe na drodze cywilnoprawnej. W kontekście powyższych wyjaśnień zawartych w uzasadnieniu organu odwoławczego za niezasadny należy również uznać zarzut, iż organ nie odniósł się w uzasadnieniu do dowodu w postaci oświadczenia z dnia [...] czerwca 2014r. dotyczącego poniesienia nakładów na infrastrukturę oraz zjazdu i wjazdu. Organ bowiem jednoznacznie wskazał, iż nakłady te mogą być dochodzone przed sądem powszechnym. Odnośnie drugiej kwestii podnoszonej w skardze tj. nieuwzględnienia w wysokości odszkodowania podatku VAT, Sąd również nie podzielił stanowiska strony skarżącej, uznając podniesiony w tym zakresie zarzut za niezasadny. Należy bowiem podkreślić, że stosownie do przepisów specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Oznacza to, że ustalając wysokość odszkodowania organy zobowiązane były do zastosowania przepisów u.g.n. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Zasady dokonywania wyceny nieruchomości, a w konsekwencji ustalenia ich wartości rynkowej, zawarte są w Dziale IV u.g.n. zatytułowanym "Wycena nieruchomości". Z przepisu art. 149 u.g.n. wynika, iż przepisy działu IV stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Oznacza to, że zasady zawarte w u.g.n. dotyczące określenia wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się jednakowo wobec wszystkich podmiotów, niezależnie od tego, czy są one podatnikami podatku od towarów i usług czy też nie, jak również niezależnie od tego, czy podmiot pozbawiony prawa własności jest osobą fizyczną (w odniesieniu do której art. 21 ust. 1 pkt 20 ustawy z dnia 26 lipca 1001 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że odszkodowanie wypłacone w trybie przepisów u.g.n. wolne jest od podatku) czy też prawną (w stosunku do której przepisy ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych takiego rozwiązania nie zawierają). Sąd podkreśla w tym miejscu, podzielając w pełni stanowisko prezentowane i ukształtowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (v. wyrok NSA z: 19 stycznia 2012 r. sygn. I OSK 170/11; 19 stycznia 2012r. sygn. I OSK 990/11, Lex 113279; 18 stycznia 2013 r., I OSK 1449/11; 18 stycznia 2013 r., I OSK 1690/11; 2 sierpnia 2013 r., I OSK 533/12, Lex 1604873; 12 czerwca 2014 r., I OSK 289/14; 24 czerwca 2014 r., I OSK 2859/12; 12 maja 2015 r., I OSK 1402/13; 17 września 2015 r., I OSK 14/14, 3 grudnia 2015r. sygn. I OSK 802/14; CBOSA), że przepis ten ma podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Oznacza on bowiem, że uregulowania wynikające z przepisów ustaw podatkowych pozostają bez wpływu na sposób ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Rozwinięciem zasady wynikającej z powyższego przepisu jest art. 151 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. We wskazanych przepisach, ani w żadnych innych nie ma mowy o tym, że do kwoty odszkodowania z tytułu wywłaszczenia (przejęcia z mocy prawa) dodaje się kwotę należnych podatków oraz danin. W tym zakresie powołana regulacja jest jednoznaczna. Potwierdzenie takiego stanowiska znaleźć można również w zapisie § 11 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., który przesądza o tym, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Wprawdzie powyższy zapis dotyczy podejścia dochodowego, a nie porównawczego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie, jednakże zarówno podejście dochodowe jak i porównawcze prowadzi do określenia wartości rynkowej, a zatem podstawowe zasady ich stosowania muszą być jednakowe. Skoro w podejściu dochodowym podstawą określania wartości są dochody wskazane na m. in. na podstawie czynszów i wydatków operacyjnych, których poziom przyjmujemy bez VAT-u, to analogicznie w podejściu porównawczym "ceny transakcyjne" stanowiące podstawę określania wartości rynkowej nie powinny zawierać podatku VAT. Powyższe wskazuje, że przepisy u.g.n. nie przewidywały możliwości powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę podatku VAT. Dlatego Sąd nie podziela zarzutu skargi, iż wysokość odszkodowania powinna być powiększona o podatek VAT. Organ administracji publicznej działa na podstawie przepisów prawa, a te takiej możliwości powiększenia odszkodowania na etapie wydawania władczej decyzji administracyjnej w ogóle nie przewidują. W ocenie Sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczenie wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 20 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 roku). Już z samego określenia "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wynika, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych. Tym samym przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Zgodzić się zatem należy z organem II instancji, że ewentualny obowiązek zapłaty przez Skarżącą podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie. Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne Skarżącej związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa. Reasumując brak jest jakichkolwiek podstaw do takiej interpretacji norm zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które na etapie ustalania odszkodowania nakazywałyby powiększenie odszkodowania o podatek VAT. Sąd w tym miejscu zauważa również mając na względzie podniesiony przez skarżącą zarzut, iż organ II instancji w skarżonym orzeczeniu błędnie powołał się na nieobowiązujący w dacie orzekania przepis art. 29 ustawy o VAT, że faktycznie w dacie orzekania przez organ odwoławczy przepis ten już nie obowiązywał. Jednakże z treści zapisu uzasadnienia wynika jednoznacznie iż odwołanie się do tego artykułu nastąpiło w kontekście stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaprezentowanego w wyroku z dnia 18 maja 2010r. sygn. I SA/Wa 65/10 (CBOSA), na który organ się powoływał. Przy czym w świetle wskazanych powyżej wywodów, za niemające żadnego znaczenia dla prawidłowości rozstrzygnięcia niniejszej sprawy należy uznać odwoływanie się przez skarżącą do zapisów w/w ustawy o VAT, w tym w szczególności do art. 29a. Mając zatem na względzie, iż w ocenie Sądu organy obu instancji właściwie przeprowadziły postępowanie administracyjne, jak również uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniając motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłych operatu szacunkowego, to za nieuzasadnione należy uznać również zarzuty naruszenia wymienionych powyżej przepisów postępowania administracyjnego. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji.