I OSK 996/21

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Mirosław Wincenciak Sędziowie: sędzia NSA Zygmunt Zgierski sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 grudnia 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 837/20 w sprawie ze skargi [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2020 r. [...] w przedmiocie odmowy ustalenia odszkodowania 1. prostuje oczywistą omyłkę pisarską w komparycji wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 2 grudnia 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 837/20 w ten sposób, że w miejsce nazwiska skarżącej "[...]" wpisuje "[...]" 2. uchyla zaskarżony wyrok oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2020 r. [...] i decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...], 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz [...] 4807 (cztery tysiące osiemset siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wyrokiem z 2 grudnia 2020 r. II SA/Kr 837/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę [...] (Skarżąca) na decyzję Wojewody [...] (Wojewoda) z [...] maja 2020 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania Wyrok wydany został w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Decyzją z [...] listopada 2019 r. Starosta [...] (Starosta) orzekł: – w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości 68.186 zł za nieruchomość oznaczoną jako działki ewidencyjne nr nr: [...] o pow. 0,0020 ha, [...] o pow. 0,0008 ha, [...] o pow. 0,0043 ha, [...] o pow. 0,0002 ha wraz ze składnikami budowlanymi i roślinnymi, położoną w [...], która na mocy decyzji nr [...] Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej ul. [...] w [...] " - stała się własnością Gminy Miasto [...], – w pkt 2 - o przyznaniu odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt 1 na rzecz Skarżącej – w pkt 3 - o odmowie powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę równą 5% wartości nieruchomości opisanej w pkt 1, – w pkt 4 - o zobowiązaniu Gminy Miasto [...] (Gmina) do wypłaty odszkodowania. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym z 7 maja 2018 r. (klauzula aktualizacyjna z 7 maja 2019 r.) autorstwa biegłych [...] oraz [...]. Po rozpoznaniu odwołania Skarżącej Wojewoda decyzją z [...] maja 2020 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną swojego rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm., dalej "u.g.n.") w związku z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm., dalej "ustawa z 10 kwietnia 2003 r.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Wojewoda wskazał, że podstawę nabycia przez Gminę nieruchomości bądącej uprzednio własnością Skarżącej stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Odszkodowanie ustalono na podstawie opinii biegłych [...] oraz [...], które w operacie szacunkowym z 7 maja 2018 r. (klauzula aktualizacyjna z 7 maja 2019 r.) oszacowały wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 68.462,00 zł, w tym wartość składnika budowlanego w postaci ogrodzenia (64 m) z elementów stalowych (kutych) wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) na kwotę 46.411.00 zł (słownie: czterdzieści sześć tysięcy czterysta jedenaście złotych), nawierzchni z kostki betonowej (3 m2) na kwotę 276 zł oraz składników roślinnych tj. thuja (30 szt), irga (4 szt.), byliny (piwonie, kosaćce, irysy, paprocie) na kwotę 11.648 zł (słownie: jedenaście tysięcy sześćset czterdzieści osiem złotych). Organ wskazał że zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej : "rozporządzenie"). W operacie szacunkowym dla nieruchomości ustalono jej stan na dzień 25 sierpnia 2017 r. wskazując, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2013 r., położona była ona na terenach oznaczonych symbolem "KDL.l" - tereny komunikacji (drogi publiczne klasy lokalnej). Operat sporządzony został przy wykorzystaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Wartość gruntu nieruchomości została określona przy uwzględnieniu 15 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, położonych na terenie Gminy [...], podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegłe dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniły dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia Nie ulega wątpliwości, iż dokonały wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniły cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniły również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n. Ustalając odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną właściwy organ uwzględnia jej wartość mając na uwadze sposób zagospodarowania nieruchomości, ograniczone prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości, ustanowione hipoteki, a ponadto - co do zasady - wszelkie części składowe tej nieruchomości, które mają wpływ na jej wartość, w tym istniejące nasadzenia roślinne lub obiekty i urządzenia budowlane trwale związane z gruntem. Wojewoda jako trafne ocenił odstąpienie od ustalenia odszkodowania za nawierzchnię z kostki betonowej (3 m2), która z uwagi na swój charakter nie stanowi części składowej nieruchomości. Jednocześnie nie budziła wątpliwości organu odwoławczego prawidłowość oszacowania pozostałych znajdujących się na nieruchomości składników budowlanych (oszacowanych podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową), a także składników roślinnych (oszacowanych na podstawie opracowań [...] dotyczących szacowania wartości roślin sadowniczych oraz upraw ogrodowych w ogródkach działkowych i przydomowych). Odnosząc się do zarzutów odwołania organ zauważył, że 14 lutego 2020 r. zwrócił się do biegłych o udzielenie dodatkowych wyjaśnień odnośnie dokonanej wyceny. W dniu 30 marca 2020 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo, w którym autorki operatu szacunkowego wskazały, że w przedmiotowym operacie szacunkowym określono wartość odtworzeniową nieruchomości. Wartość odtworzeniową ogrodzenia określono metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Do obliczeń przyjęto średnie krajowe ceny obiektów budowlanych zawartych w katalogach: Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli - WACETOB, SEKOCENBUD - biuletyn cen obiektów budowlanych - obiekty kubaturowe, obiekty inżynieryjne, eBistyp - Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, a także analizy własnej z uwzględnieniem dostępnych danych rynkowych. W przyjętej do oszacowania wartości jednostkowej zawarto współczynniki uwzględniające zmianę w stosunku do poziomu normatywnego: region, rodzaj konstrukcji i posadowienia, rodzaj wykończenia, roboty dodatkowe. Wartość odtworzeniową oszacowano z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru oraz stopnia zużycia. W wycenie zostały uwzględnione wszystkie koszty związane z budową ogrodzenia, włącznie z kosztami zakupu i montażu furtki, bramy przesuwnej oraz instalacji domofonowej. Technika wskaźnikowa na podstawie której oszacowano wartość ogrodzenia nie wymaga podawania szczegółowo kosztu każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Stopień zużycia ogrodzenia został ustalony na podstawie oceny wizualnej - zewnętrznych oględzin elementów, dokonanych podczas wizji w terenie, a także dokumentacji fotograficznej udostępnionej przed byłego właściciela nieruchomości. Metoda oceny wizualnej nie wymaga znajomości dokładnego "wieku obiektu budowlanego". Jest to metoda powszechnie stosowana i pozwala na prawidłowe oszacowanie stopnia zużycia. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na nieruchomości znajdowało się ogrodzenie z elementów stalowych (kutych), na fundamencie betonowym, na cokole betonowym, wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) - długość 64 mb (stopień zużycia 30%). W przedmiotowym operacie oszacowano wartość w/w ogrodzenia. Oferta przedstawiona przez byłego właściciela nieruchomości dotyczy nowego ogrodzenia - ogrodzenie z firmy JONIEC - tego rodzaju ogrodzenia są znacznie droższe niż ogrodzenie, które znajdowało się na nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacji inwestycji drogowej. Ponadto w przedstawionym kosztorysie podane ceny zawierają podatek VAT w stawce 23%, a w operacie szacunkowym wszystkie oszacowane wartości są kwotami netto (bez VAT). Klauzula potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego, sporządzona 7 maja 2019 r., została sporządzona po wnikliwej analizie rynku nieruchomości, w wyniku której stwierdzono, iż na rynku lokalnym oraz regionalnym nie odnotowano, istotnej zmiany poziomu cen transakcyjnych za podobne nieruchomości, w okresie po sporządzeniu operatu szacunkowego. Badanie aktualnych cenników oraz lokalnego rynku nie wykazało istotnej zmiany cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych. Odnotowano wzrost cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych, jednak wzrost cen jednostkowych mieścił się w granicy błędu dla przyjętego poziomu istotności oszacowania. Dane GUS, na które powołuje się była właścicielka nieruchomości, nie są wskaźnikiem, w oparciu o który można poprawnie określić wzrost cen dla konkretnego typu budowli. W ocenie Wojewody wyjaśnienia biegłych były logiczne, spójne oraz oparte o stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych literaturę branżową. Przedstawiły one w szczegółowy sposób, przesłanki oraz metody zastosowane w procesie określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej decyzji. Wojewoda wskazał, że kluczowym dowodem w postępowaniu odszkodowawczym jest operat szacunkowy, który zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 ug.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Zatem jedynie operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, co za tym idzie nie jest możliwe ustalenie odszkodowania za omawiany składnik budowlany na podstawie jego wyceny dokonanej w kosztorysie ofertowym z dnia 27 listopada 2018 r. wykonanym na zlecenie odwołującej, przez Firmę Remontowo-Budowlaną [...], ocena zaś operatu szacunkowego przez organy administracji, ani tym bardziej przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Podsumowując organ uznał, że wycena może stanowić dowód w sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego. Skarżąca zaskarżyła decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzucając jej : I. naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy: 1) art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. poprzez wadliwe ustalenie stanu Nieruchomości w dniu wydania decyzji przez organ I instancji, 2) art. 130 ust. 2 oraz art. 135 ust. 1-4 u.g.n., poprzez uznanie za prawidłowy opracowany w sprawie operat szacunkowy i oparcie na nim rozstrzygnięcia, 3) art. 153 ust. 3 u.g.n. poprzez brak wskazania podstaw ustalenia wartości zużycia nieruchomości, 4) art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez brak rozważenia czy opracowany w sprawie operat szacunkowy nie utracił aktualności ze względu na czas jaki upłynął od jego sporządzenia, 5) art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne uznanie, że to Skarżąca była zobowiązana do przedstawienia oceny prawidłowości sporządzenia operatu, 6) § 21 ust, 2 i § 22 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji błędne określenie wartości szacunkowej Nieruchomości, II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: 1. art. 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 12 § 1 oraz art. 13 w zw. z przepisami działu II rozdziału 8 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.) - dalej Kpa, oraz art. 12 ust. 4b, ust. 4g art. 12 ust. 4b, ust. 4g ustawy ZRID, poprzez zaniechanie wyjaśnienia skarżącej zasad ustalania odszkodowania (w tym o trybie ugodowego załatwienia sprawy z podmiotem zobowiązanym do wypłaty odszkodowania - Burmistrzem Miasta [...]), niezapewnienie skarżącej czynnego udziału w postępowaniu oraz przewlekłe prowadzenie postępowania, co spowodowało utratę zaufania skarżącej do władzy publicznej. 2. przepisów działu n rozdziału 8 Kpa w związku z art. 12 ust. 5, art. 23 i art. lic ustawy ZRID, poprzez nieuwzględnienie faktu dokonywania przez Burmistrza [...] uzgodnień ze skarżącą dotyczących ustalenia odszkodowania za składniki budowlane Nieruchomości (ogrodzenie) oraz niezastosowanie procedury zawarcia ugody przed organem, 3. art. 89 § 2 Kpa poprzez jego niezastosowanie celem wyjaśnienia sprawy. 4. art. 136 § 1 Kpa poprzez nieprzeprowadzenie przez organ II instancji postępowania wyjaśniającego, 5. art. 7, 77 § 1 i art. 11 i 107 § 3 Kpa w zw. z art. 80 Kpa poprzez zaniechanie przez organy zebrania i wszechstronnej oceny całokształtu materiału dowodowego celem wydania decyzji, która byłaby przekonywająca pod względem faktycznym i prawnym, a w szczególności nie dokonanie w sposób prawidłowy i wyczerpujący oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, 6. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody w części, w której utrzymała w mocy decyzję Starosty z [...] listopada 2019 r. w części ustalającej wysokość odszkodowania za Nieruchomość oraz uchylenie decyzji Starosty z 13 listopada 2019 r. w części ustalającej wysokość odszkodowania za Nieruchomość, 3. zastosowanie art. 106 § 3 p.p.s.a. i przeprowadzenie dowodów z dokumentów: - wydruk e-maila z 26 września 2019 r. (wraz z załącznikami – dokumentacją fotograficzną) adresowanego przez skarżącą do pracownika Urzędu Miasta Nowy Targ - na okoliczność uzgodnień pomiędzy Burmistrzem Miasta Nowy Targ i skarżącą dot. odszkodowania za składniki budowlane Nieruchomości (ogrodzenie) oraz nieprawidłowego ustalenia przez biegłe stanu tych składników na dzień 25 sierpnia 2017 r. - wydruk e-maila z 2 maja 2020 r. (wraz z załącznikiem - pismem wyjaśniającym skarżącej) adresowanego przez skarżącą do pracownika [...] Urzędu Wojewódzkiego w [...] prowadzącego sprawę odwołania od decyzji – na okoliczność wadliwego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego przez organ II instancji, Skarżąca wniosła również o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania sądowego wg norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny Krakowie wskazał, że w jego ocenie operat sporządzony na potrzeby kontrolowanej sprawy przez [...] i [...] z 7 maja 2018 r (klauzula aktualizacyjna z 7 maja 2019 r) spełnia warunki wynikające przepisów prawa. Organy obu instancji oceniły ten dowód w ramach przysługujących im kompetencji i prawidłowo uznały, że operat nie budzi wątpliwości i może stanowić podstawę do określenia wysokości przysługującego [...] odszkodowania. Zastrzeżeń sądu nie budziła zastosowana przez biegłe metoda wyceny. Operat sporządzono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodzie korygowania ceny średniej, a wartość części składowych określono w podejściu kosztowym, metodzie kosztów odtworzenia. Sąd wskazał, że autorki operatu uwzględniły cel i zakres wyceny, przeznaczenie nieruchomości i jej stan prawny, przeanalizowały rynek nieruchomości podobnych. Na analizowanym obszarze rynku nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, o zbliżonych częściach składowych. W związku z tym w wycenie określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej (samego gruntu) oraz wartość odtworzeniową części składowych. Dokonano tego w zgodzie z art. 150 ust 1-3 i 151 ust 1-2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [...] 23 (NIWA-GREL) jest zgodne z celem wywłaszczenia. Wartość nieruchomości oszacowano w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, zasada korzyści (art. 134 ust 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie miała zastosowania. Odnosząc się do zarzutów skargi kwestionujących ustalenie wysokości odszkodowania za wartość znajdujących się na nieruchomości składników budowlanych - to jest kwoty 46.411 zł, zamiast 91.833,05 zł (kosztorys [...] [...] z [...]) sąd wyjaśnił, że do zarzutów tych w wystarczający sposób odniesiono się w zaskarżonej decyzji. Sąd w pełni podzielił argumentację Wojewody oraz wyjaśnienia złożone przez biegłe [...] oraz [...] w piśmie z 30 marca 2020 r Sąd podkreślił, że w operacie biegłych szczegółowo i wystarczająco opisano ogrodzenie podlegające oszacowaniu i ustaleniu wartości odtworzeniowej, powołano odpowiednie wskaźniki zawarte w powszechnie dostępnych katalogach: Scalonych Normatywach do wyceny budynków i budowli – WACETOB, SEKOCENBUD – biuletynie cen obiektów budowlanych - obiekty kubaturowe, obiekty inżynieryjne i eBistyp - katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych, a także odwołujano się do analizy własnej biegłych z uwzględnieniem dostępnych danych rynkowych. Sąd podkreślił, że technika wskaźnikowa nie wymaga podawania kosztu każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. W wycenie uwzględniono wszystkie koszty związane z budową ogrodzenia, włącznie z kosztami zakupu i montażu furtki, bramy przesuwnej oraz instalacji domofonowej. Oferta przedstawiona przez skarżącą dotyczyła nowego ogrodzenia z pustaków szalunkowych (firmy [...] - [...] KOLOR PIRYT), znacznie droższego niż ogrodzenie, jakie znajdowało się na jej nieruchomości w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Prawidłowo oszacowano 30 % stopień zużycia szacowanych składników stosując ekspercką ocenę wizualną, która nie budzi wątpliwości. Stopień zużycia określony przez biegłe nie jest duży biorąc pod uwagę czas powstania ogrodzenia. Operat zawiera prawidłowo nadaną przez biegłe klauzulę aktualizacyjną, bowiem badanie aktualnych cenników oraz lokalnego rynku nie wykazało istotnej zmiany cen jednostkowych obiektów i robót budowlanych. Dane GUS, na które powołuje się skarżąca nie są wskaźnikiem w oparciu o który można poprawnie określić wzrost cen dla konkretnego typu budowli. Sąd wyjaśnił również, że biegłe przed sporządzeniem opinii dokonały wizji w terenie, aby oszacować poszczególne elementy a także przeglądały istniejącą dokumentacją fotograficzną. Skarżąca została zapoznana z opinią biegłych i mogła w swobodny sposób składać do niej zarzuty, co też uczyniła w odwołaniu. Nie zostały naruszone żadne uprawnienia skarżącej, jako strony prowadzonego postępowania administracyjnego. Wbrew zarzutom skargi organ miał obowiązek wydać decyzję ustalającą odszkodowanie, skoro próby zawarcia ugody nie przyniosły oczekiwanego rezultatu. Skarżąca zaskarżyła powyższy wyrok skargą kasacyjną w całości zarzucając mu : 1. w trybie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. - naruszenie prawa materialnego, to jest: 1) art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, to jest przyjęcie za podstawę ustalenia odszkodowania opinii biegłych, która nie spełniała przesłanek powołanych w ww. przepisie i nieprawidłowo ustaliła wartość nieruchomości, 2) błędne zastosowanie art. 153 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 oraz § 23 ust. 4 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że wykonany na potrzeby prowadzonego postępowania w sprawie operat został sporządzony metodami i technikami wskazanymi w tych przepisach, 3) błędne zastosowanie § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. przez przyjęcie, że dokument niezawierający wskazanych w tych przepisach informacji, stanowi prawidłowo sporządzony operat szacunkowy, 2. w trybie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. - naruszenie prawa procesowego mającego istotny wpływ na wynik sprawy, to jest: 1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi przy pominięciu naruszenia przez organy prowadzące postępowanie administracyjne przepisów prawa materialnego, w tym przede wszystkim: art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., art. 130 ust. 2, art. 135 ust. 2 i 4, art. 153 ust. 3, art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 i § 23 ust. 4 oraz § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia, 2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi przy pominięciu naruszenia przez organy prowadzące postępowanie administracyjne przepisów postępowania, w tym przede wszystkim: art. 7, 77 § 1, art. 11, art. 107 § 3, art. 80, art, 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 12 § 1, art. 13, przepisów działu II rozdziału 8, art. 84, art. 86, art. 89 § 2, art. 136 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., 3) art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez przyjęcie stanu faktycznego sprawy ustalonego przez organy administracji z naruszeniem przepisów postępowania, w tym przede wszystkim art, 77 § 1 k.p.a. oraz niepełne ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w skardze, 4) art. 151 p.p.s.a. poprzez jego zastosowanie i oddalenie skargi w sytuacji, gdy w związku z naruszeniem przez organy administracyjne przepisów wskazanych powyżej, skarga winna zostać uwzględniona na podstawie art, 145 § 1 pkt 1 lit, a) i c) p.p.s.a., 5) art. 3 § 1 w zw. z art. 1 p.p.s.a. poprzez dokonanie jedynie częściowej kontroli zgodności z prawem zaskarżonych decyzji, 6) art. 134 § 1 p.p.s.a. polegające na niezbadaniu w granicach skargi wszelkich naruszeń przepisów prawa, w tym .przede wszystkim uchybień organów administracji wskazanych powyżej, 7) 106 § 3 p.p.s.a. w związku z art. 233 k.p.c. polegające na nieprzeprowadzeniu dowodu z dokumentów: wydruku e-maila z 26 września 2019 r. oraz wydruku e-maila z 2 maja 2020 r. na okoliczności wskazane w skardze. Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie i rozpoznanie skargi, ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę kasacyjną Gmina wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Skarga kasacyjna ma częściowo usprawiedliwione podstawy. Istota podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów zmierza do wykazania, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania, bowiem odszkodowanie za wartość składnika budowlanego w postaci ogrodzenia (64 m) z elementów stalowych (kutych) wraz z bramą wjazdową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją domofonową) ustalone zostało niezgodnie z zasadami wynikającymi z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r., art. 130 ust. 2, art. 135 ust. 2 i 4, art. 153 ust. 3, art. 156 ust. 3 i 4 oraz art. 157 ust. 1 u.g.n., § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 i § 23 ust. 4 oraz § 55 i § 56 ust. 1 rozporządzenia (zarzut objęty punktem 2.1. petitum skargi kasacyjnej). W ramach tego zarzutu Skarżąca wskazywała, że przy ustaleniu odszkodowania nie został uwzględniony stan nieruchomości z dany wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej to jest z 25 sierpnia 2017 r., którego to naruszenia nie dostrzegł sąd pierwszej instancji. Zarzut ten uznać należy za zasadny. Jak wynika z akt sprawy, oględziny nieruchomości sporządzone zostały 5 maja 2018 r. Tego dnia została sporządzona dokumentacja fotograficzna, która jednak nie przedstawia ogrodzenia. Z protokołu z oględzin nieruchomości nie wynika, w jaki sposób biegłe ustaliły stan ogrodzenia. Ani z operatu ani z wyjaśnień biegłych z 30 marca 2020 r. nie wynika również, czy podnoszone przez Skarżącą różnice w zakresie opisu ogrodzenia, w tym w szczególności co do głębokości jego fundamentu i odciągów mają wpływ na ustaloną wysokość odszkodowania czy też nie. Z akt sprawy nie wynika też, by biegłe kontaktowały się ze Skarżącą, zawiadomiły ją o oględzinach czy też uzyskały od niej jakiekolwiek materiały mające na celu ustalenie stanu ogrodzenia na dzień 25 sierpnia 2017 r. Skoro nie zostało wyjaśnione przez biegłe w jaki sposób dokonały ustaleń stanu ogrodzenia na dzień 25 sierpnia 2017 r. nie zostało również wyjaśnione w jaki sposób ustaliły jego stopień zużycia. Jak wynika z treści sporządzonej w sprawie opinii przy dokonywaniu wyceny nieruchomości w zakresie znajdujących się na niej składników budowlanych biegłe przyjęły podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową. Zgodnie z przywołanym przez Skarżącą w skardze kasacyjnej § 23 ust. 4 rozporządzenia przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. W tabeli 5 operatu szacunkowego wskazane zostało, że wycenie podlega ogrodzenie z elementów stalowych (kutych) na fundamencie betonowym (do 1 m.) na cokole betonowym (o zmiennej wysokości od 50 cm do 80 cm ) wraz z bramą metalową rozwieraną (automatyczną) oraz furtką rozwieraną (z instalacją automatyczną). Jako liczbę jednostek odniesienia wskazano 64 m. W wyjaśnieniach z 30 marca 2020 r. biegłe wskazały, że do dokonania obliczeń przyjęto średnie krajowe ceny obiektów budowlanych i zawarte w katalogach Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli Wacetob, Sekocenbud oraz eBistyp – Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych. Jak jednak wskazano na wstępie, odszkodowanie ustalone techniką wskaźnikową stanowi iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia. Z operatu szacunkowego wynika wprost, że jako liczbę jednostek odniesienia wskazano 64m. Nie wynika natomiast ani z operatu ani z pisma z 30 marca 2020 r. czy liczba jednostek odniesienia dotyczyła wyłącznie metra bieżącego ogrodzenia czy też obejmowała również bramę i furtkę. Sąd kasacyjny wskazuje, że podziela stanowisko, że w przypadku dokonywania wyceny techniką wskaźnikową nie jest wymagane podawanie szczegółowo każdego elementu wchodzącego w skład ogrodzenia. Czym innym jest jednak każdy element wchodzący w skład ogrodzenia rozumiany jako elementy konstrukcyjne tego ogrodzenia a czym innym element taki jak brama czy furtka. W konsekwencji w tym zakresie zasadne są zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przez sąd przepisów postępowania to jest art. 145 § 1 pkt 1 lit c) p.p.s.a. w związku z art. 1, 77 § 1 i 80 k.p.a. w związku z § 23 ust. 4 rozporządzenia. Zaakceptowanie przez Sąd powyższych naruszeń doprowadziło wadliwego oddalenia skargi, w sytuacji w której decyzje organów obu instancji winny być uchylone z uwagi na brak możliwości dokonania oceny prawidłowości w tym zakresie operatu szacunkowego. Sąd kasacyjny podkreśla w tym miejscu, że w pełni podziela stanowisko wyrażane wielokrotnie w orzecznictwie, zgodnie z którym ani sąd administracyjny, ani organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Nie oznacza to wyłączenia kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a., a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W niniejszej sprawie ze sporządzonego operatu wynika, że wycenie podlegało jedynie ogrodzenie, znajduje się bowiem w nim odwołanie wyłącznie do jednostek odniesienia odnoszących się do jego długości. Biegłe w piśmie wyjaśniającym wskazały, że wycena objęła elementy takie jak brama i furtka, stoi to jednak w sprzeczności z treścią opinii. Nie wyjaśniono w toku postępowania w jaki sposób ustalono stan ogrodzenia na dzień 25 sierpnia 2017 r. Wyjaśnienie tych kwestii nie stanowiłoby ingerencji w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. W konsekwencji uznać należy, że Sąd pierwszej instancji postąpił wadliwie podzielając ustalenia faktyczne przyjęte przez organy obu instancji i oddalając skargę. Następstwem wadliwego przyjęcia za prawidłowe ustaleń faktycznych poczynionych przez organy było nieprawidłowe przyjęcie przez Sąd, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego to jest art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. w związku z art. 153 ust. 3 u.g.n w zw. z § 21 ust. 2, § 22 ust. 1 oraz § 23 ust. 4 rozporządzenia. W konsekwencji za zasadne uznać należało również zarzuty objęte punktem 3 , 4 i 6 petitum skargi kasacyjnej. W pozostałym zakresie podniesione przez Skarżącą zarzuty są niezasadne. Skarżąca podnosiła zarzut zaakceptowania przez Sąd zaniechania wyjaśnienia przez organy jakie obiekty przyjęto do porównań z obiektem, którego wartość ustalano. Biegłe w wyjaśnieniach z 30 marca 2020 r. wskazały na podstawie jakich danych przygotowały wycenę. Kwestionowanie w tym zakresie opracowania biegłych wymaga już wiadomości specjalnych, którymi nie dysponuje organ ani sąd administracyjny. Skarżąca chcąc zakwestionować powyższe mogła skorzystać z unormowania wskazanego w art. 157 ust. 1 u.g.n. Wbrew stanowisku Skarżącej, przedstawiona przez nią wycena prac nie mogła być uznana za dokument pozwalający na podważenie prawidłowości opinii biegłych, na co prawidłowo zwróciły uwagę organy i sąd pierwszej instancji. Wycena ta dotyczyła budowy nowego ogrodzenia. W sprawie natomiast nie ma co do zasady sporu, że ogrodzenie działki Skarżącej nie było ogrodzeniem nowym. Sąd kasacyjny wyjaśnia również, że przedstawienie przez Skarżącą kosztorysu skutkowało podjęciem przez organ czynności wyjaśniających, to jest zwróceniem się do biegłych. Biegłe przedstawiły swoje wyjaśnienia w piśmie z 30 marca 2020 r. W tej sytuacji, to do Skarżącej należało podjęcie decyzji, czy zamierza dalej kwestionować wycenę w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Niezasadne są zarzuty skargi kasacyjnej zmierzające do wykazania wadliwości klauzuli aktualizacyjnej. Biegłe sporządziły ją zgodnie z wymogami art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. Niezasadne jest również stanowisko Skarżącej dotyczące konieczności zwiększenia odszkodowania o kwotę podatku VAT. Podstawą dla ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Samo brzmienie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 u.g.n. Skarżąca zarzuciła Sądowi pierwszej instancji naruszenie m.in. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. poprzez pominięcie przepisów działu II rozdziału 8 k.p.a. Wymóg skutecznie wniesionej skargi kasacyjnej jest spełniony wówczas, gdy wskazuje ona konkretny przepis naruszony przez sąd I instancji, z podaniem numeru artykułu, ustępu, punktu i ewentualnie innej jednostki redakcyjnej przepisu (por. wyrok NSA z 20 sierpnia 2008 r. sygn. akt II FSK 557/07; wyrok NSA z 7 marca 2014 r. sygn. akt II GSK 2019/12; wyrok NSA z 28 czerwca 2013 r. sygn. akt II OSK 552/12; wyrok NSA z 22 stycznia 2013 r. sygn. akt II GSK 1573/12; wyrok NSA z 27 marca 2012 r. sygn. akt II GSK 218/11; wyrok NSA z 8 marca 2012 r. sygn. akt II OSK 2496/10; wyrok NSA z 14 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 2232/10). Autor skargi kasacyjnej zarzucając naruszenie przepisów postępowania, powinien wykazać, że mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (por. art. 174 pkt 2 p.p.s.a.). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje bowiem skargę kasacyjną w jej granicach (art. 183 § 1 p.p.s.a.), a to oznacza, że nie może zmieniać zakresu podniesionych w niej zarzutów, jak i wprowadzać ich własnego uzasadnienia. To wszystko jest rolą skarżącego. Sąd kasacyjny nie ma nie tylko obowiązku, ale przede wszystkim prawa domyślania się i uzupełniania zarzutów skargi kasacyjnej oraz argumentacji służącej ich uzasadnieniu. Tymczasem w niniejszej sprawie Skarżąca powołała cały rozdział k.p.a. nie precyzując które konkretnie przepisy zostały naruszone, co uniemożliwiało dokonanie kontroli czy tak postawiony zarzut uznać można za zasadny. Dopiero w uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że w ocenie Skarżącej Sąd pierwszej instancji nie dostrzegł naruszenia art. 116 § 1 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem organ administracji publicznej odroczy wydanie decyzji i wyznaczy stronom termin do zawarcia ugody, jeżeli istnieją przesłanki do jej zawarcia, pouczając strony o trybie i skutkach zawarcia ugody. Skarżąca uzasadniając powyższy zarzut dążyła do wykazania, iż prowadzone były przez nią i Gminę rozmowy mające na celu zawarcie ugody co do wypłaty odszkodowania za ogrodzenie a dopiero rozważenie tej kwestii prowadziłoby do dysponowania przez organ pełnym materiałem dowodowym. Tak uzasadniony zarzut uznać należało za niezasadny. Rzeczywiście, z akt sprawy wynika, że Skarżąca i Gmina dążyły do ustalenia wysokości odszkodowania, m.in. poprzez wykonanie ogrodzenia przez Skarżącą z jednoczesnym zaliczeniem wartości zdemontowanego ogrodzenia w wartości odszkodowania. Ostatecznie jednak Gmina wskazała na możliwość wydania dwóch odrębnych decyzji – jednej dotyczącej wartości gruntu i nasadzeń i drugiej dotyczącej wartości ogrodzenia. Oznacza to, że w ocenie jednej ze stron postępowania nie było możliwe zawarcie ugody. W konsekwencji nie można stawiać Sądowi pierwszej instancji zarzutu niedostrzeżenia naruszenia przez organy art. 116 § 1 k.p.a. Z uwagi na wadliwe sformułowanie nie poddają się kontroli kasacyjnej zarzuty objęte punktem 1.3. i 2.5 petitum skargi kasacyjnej. Skarżąca nie sprecyzowała jakie konkretnie jednostki redakcyjne przywołanych przez nią przepisów zostały naruszone. Skarżąca zarzuciła Sąd pierwszej instancji naruszenie art. 106 § 3 p.p.s.a. w związku z art. 233 k.p.c. Skarżąca dołączyła do skargi wydruki z korespondencji mailowej wnosząc o dopuszczenie z nich dowodu. Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał powyższego wniosku, z akt sprawy nie wynika by wydał postanowienie dopuszczające lub też odmawiające przeprowadzenia dowodu z powyższych wydruków. Stanowiło to uchylenie postępowania, nie mające jednak wpływu na wynik sprawy. Sąd kasacyjny wyjaśnia, że do postępowania dowodowego, o którym w art. 106 § 3, p.p.s.a. stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którymi dokumenty można podzielić na urzędowe – art. 244 § 1 k.p.c. (sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania), stanowiące dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone, oraz prywatne – art. 245 k.p.c., stanowiące dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. W związku z tym tylko takie dowody mogą być przedmiotem ewentualnego rozpatrzenia przez sąd administracyjny. Wnioskowane przez skarżącą dowody, czyli kserokopie wydruków z korespondencji mailowej takiego waloru dokumentu w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a., nie posiadają. Z tych powodów, należało uznać, że nierozpoznanie przez Sąd pierwszej instancji wniosku dowodowego nie może być uznane za naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że sprawa została dostatecznie wyjaśniona, na podstawie art. 188 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 193 P.p.s.a., uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzje organów obu instancji, o czym orzekł w pkt 1 wyroku. W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącej kasacyjnie – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o przeprowadzenie rozprawy, stąd też rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a. Jednocześnie w myśl art. 156 § 1 p.p.s.a. sąd może z urzędu sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki. Dodatkowo zgodnie z art. 156 § 3, jeżeli sprawa toczy się przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, Sąd ten może z urzędu sprostować wyrok pierwszej instancji. Mając powyższe na wadze, należy wskazać, że w rubrum zaskarżonego wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie omyłkowo wskazał jako Skarżącą [...] "[...]", podczas gdy, jak prawidłowo wskazano w uzasadnieniu tego wyroku, Skarżąca ma nazwisko "[...]". Omyłkę tę należało potraktować jako oczywistą i wymagającą sprostowania we wskazanym powyżej trybie, gdyż w sprawie nie ulega wątpliwości, że po stronie skarżącej występowała m.in. [...], a nie wskazana w rubrum osoba. O kosztach postępowania Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 203 pkt 1 w związku z art. 205 § 2 p.p.s.a. zasądzając od organu na rzecz Skarżącej zwrot uiszczonego przez nią wpisu od skargi i skargi kasacyjnej w łącznej kwocie 2090 złotych, również zwrot kosztów zastępstwa procesowego przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w kwocie 2700 złotych zgodnie z §14 pkt 2 lit. b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265) oraz 17 złotych tytułem uiszczonej opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.